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1、“营改增”对房地产企业的影响分析及对策探微就传统税制发展而言，它所存在的矛盾正在企业市场经营的多元化发展态势下逐渐暴露缺陷，因此它也加快了国家实施营改增改革的步伐，希望借此来降低企业税负压力，强化企业发展潜力。2015年，我国进一步扩大营改增试点范围，基本实现了国家营改增的全面覆盖。对房地产行业而言，必须顺应营改增发展规律，确保企业长久持续发展。换言之，营改增极大影响了我国房地产企业的税制结构与资产融通，值得重视。 一、营改增改革与房地产企业的相关改革政策 （一）营改增改革 营改增代表了我国税务改革所迈出的关键一步，对它的定义为需要在某些改革前缴纳营业税，并对应税项目实施改征增值税。在2012
2、年1月，我国财政部、国税总局正式发布文件，在上海市率先实施营改增政策，首先将部分服务业及交通运输业纳入到营改增改革计划中，这也为我国营改增的全面改革拉开帷幕。 （二）房地产企业营改增改革政策探析 按照我国现行税法，企业营业税代表了对应企业境内企业所提供的应税劳务、转让无形资产等等事项，它是一种针对不动产、单位或个人的营业征收税制。目前在我国房地产行业中所实施的现行营业税率为5%。尽管具体的房地产企业“营改增”实施方案并没有正式公布，但从官方多次披露信息也可以看出，房地产增值税税率很可能取10%11%，在税率计算方面则采用增值税一般计算方法。 二、营改增对房地产企业的影响分析 （一）建设成本影响
3、 房地产企业在建设开发项目过程中会涉及大量成本消耗，这其中仅就原材料一项来说就相当繁杂多样。大部分原材料都要按照定额征收方式来缴纳税款，所以在实际的房地产企业计算应纳税额时，常常会出现无法有效进行进项税额抵扣的情况出现。 （二）利润表影响 从房地产企业营业收入层面来看，在实行营改增之后必然会使企业在确认收入时剔除增值税部分，如此一来，与传统缴纳营业税时期相比，企业收入会有所降低。一般情况下，在实施营改增以后，房地产企业的收入水平有所缩减，下降比例应该在9.90%左右。 （三）税负影响 从本质来看，营改增确实可以降低企业税收压力，但对目前比较特殊的房地产行业来说，营改增的影响还要在试行过程中慢慢
4、体现。在实施营改增前，房地产企业的营业税税率设置在5%，但如今的营改增增值税率为11%，以这一项来看营改增对房地产企业的税负影响，如果企业销售收入为1000万元，成本400万，那么按照增值税税率11%来进行计算，进项按17%来计算，排除一切变动因素，则在营改增改革之前企业所要缴纳的税费为： 1000 x 5%=50 在营改增改革后所要缴纳的税费应该为： 1000/（1+11%）x11%-400/1+17%）x17%=41 由上述计算结果可以见得，对中小房地产企业而言，实施营改增其结果一定是利大于弊，他们在营业税收方面的压力会随营改增的长久实施而不断减小。即企业进项可口金额大于营业收入且相对比例
5、较大时，营改增才能达到降低企业税负的作用。考虑到房地产行业的特殊属性，营改增的推行就大大避免了传统中企业为达到预期降低房产企业税负，反而出现税上加税、适得其反的状况。 三、针对房地产企业的营改增实施对策 （一）政府层面 政府应该首先强化对企业的辅导，督促企业在各个级别财税部门组织实施专业培训，保证工作于第一线的房地产企业人员能够明确把握营改增所涉及的一切政策及技术要点。同时，政府也应该在税务局大厅加增设置营改增办公窗口，建立网络在线咨询服务体系，进而满足房地产企业在多方面的咨询需求，解答财务税制相关问题，达到降低企业财务风险的目的。 （二）企业层面 首先要从本质上改变企业的经营模式，本文给出两
6、点建议，第一要缩短房地产项目的运作周期，极大程度降低项目建设所要承担的财务成本消耗，同时降低资金流动周转时间，进而提升企业资金的周转效率；第二就是要提高房地产项目建设质量，例如有效取得所采购原材料的增值税专用发票，实现税额抵扣，提高自身在市场的占有率，也提高企业品牌效应，为自身在未来市场竞争谋求更多空间和机遇。 其次是要强化税收筹划政策，就目前来看我国涉及房地产行业的现行税制有14种，例如土地增值税、营业税、耕地占用税等项目。所以如此繁多的税制对营改增实施确实存在一定难度，将是一个非常复杂的系统性构建过程。在实施过程中房地产企业在缴纳营业税过程中难免会存在税收筹划发展空间小的问题，所以房地产企业应该在项目建设过程中将某些细节成本平摊，确保增值税实现平均抵消，降低整体税负压力。基于此，房地产企业一定要做好项目开发成本筹划，为企业可持续发展奠定经济基础。 四、结束语 房地产营改增作为市场经济改革及企业改革推进的重要标志之一，它不但促进了税制改革的快速推进，也为房地产企业创造了更多机遇，使企业处于快速过渡期，确保了其更加有利的发展前景。但对于房地产企业而言，目前我国的营改增还依然处于过渡发展期，依然还存在许多问题，所以企业应该意识到这一点，配合政府改革方针，提高自身经济体系协调建设，为迎接税制改革新时期而做好万全准备。