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1、“营改增”对房地产企业税负产生的影响预测与合理筹划建议分析2011年开始，财务部、国家税务总局经过国务院的批准，下发了“营改增”试点方案。而在2013年8月，“营改增”方案的实行已经普及到全国。2015年是“十二五”最后一年，“营改增”将应用到房地产业中。因此，我们需要进一步预测在“营改增”改革措施实施以后，税负会增加还是减少，房地产企业又该采取什么样的措施来应对这项改革，这些问题都需要我们进行详细的分析、讨论。 一、“营改增”改革的理论依据 （一）税收效率原则 主要分析一下税收效率的两个方面：第一，税收经济效率。在不影响经济正常运行的前提下，保证税收的“中性”身份，即是指税收经济效率。而结合
2、实际进行分析，我们可以发现所有的税种都会在不同程度的影响经济的正常运行，如营业税重复征税的现象就十分严重。第二，税收行政效率。指在征税过程中，要保证其成本最小化，过程简便且易操作。征税成本主要是指各税务部门的征收成本，如发票印刷费用、机关人员的办公税务、税务人员的工资和奖励等；同时也包括纳税人的纳税成本如申报费等。两种税收同时存在的现象也会进一步增加税务人员在核查税款方面的工作量，从而导致管理成本的增加。 （二）税收公平原则 税收公平原则的目的是保证公平、公正的企业竞争环境。而针对客观方面存在的不公平因素，则需要我们采取措施调节竞争环境整体上的公平，如通过差别征税进行调节。另外，营业税在纳税过
3、程中并没有真正的考虑纳税人的盈利情况，而是通过营业额进行全额征税，只要企业存在营业额就要进行征税，从而使得对于一些盈利额较小的企业来说，税收太大，无法接受。而增值税则需要认真的考虑企业的方方面面，如成本、收益等。并在计算税额的过程中，要将商品的盈利额放在首要位置。因此，增值税在一定程度上说明了税收的公平性原则。 二、营改增对房地产企业税负的影响分析 （一）建筑安装成本抵扣较为困难，房地产开发企业税负较高 建筑施工是房地产的主要部分之一，由于“营改增”方案的实施，导致房地产开发企业利润受到影响。另外，在建筑业内，一般无法获得增值税的发票，从而在一定程度上使得房地产开发企业的税负不断增大。最后，整
4、个建筑业中，缺乏对劳务和原材料的管理，导致其增值税发票没有过丢失，从而使得小企业在征收增值税项税额的过程中提高了税负。由于国家缺乏相关的抵扣标准的完善，导致我国在一定程度上降低了房地产开发企业的可抵扣额。 （二）土地成本是否可以抵扣尚不明确 就目前而言，在房地产业实施营业税改征增值税过程后，土地成本可以抵扣多少便成为了房地产开发企业税收的关键问题。如果可以抵扣一部分土地购置费用，那么便有效的解决了房企进项的抵扣。而建筑安装成本、土地成本、财务费用等在房地产开发成本中现有很大的比例。但根据现有的政策，根本无法抵扣土地成本，从而导致了在土地成本上投入太多的房地产开发企业纳税也会很多，这样大大的影响
5、了一线城市的房地产开发企业，而三四线城市的房地产开发企业中，土地成本的比例较小，在“营改增”政策的实施以后，通过抵扣建筑成本，合理的降低了税负。因此，从房地产开发企业的长远发展来看，实施“营改增”改革，可以有效控制高价土地的开发，而会增加低成本土地的使用，从而合理控制了土地的价格。 （三）房地产开发企业现金流将受到影响 就目前而言，我国房地产开发主要是根据预售的方式进行项目运作，达到增加销售量的目的的。但是在预售过程中，会提前缴纳税款，从而导致随着建筑工期的不断延长，建筑、财务成本也变得越来越多，使得房地产开发企业提前预付增值税销项税额资金，减少企业运行的资金，影响了房地产开发企业的进一步发展
6、。在销售结束后，根据原始成本，对增值税项税额进行核算，从而实现销项税额的合理抵扣。 （四）政策尚不明朗，过渡阶段房地产开发企业税务风险较大 我国的房地产开发企业现在存在许多问题。首先，在原材料的购进方面，投入较少，而在关于市场营销、广告等方面的费用的成本支出中占有较大的比例。另外，抵扣较少，税负较重也是当前面临的首要问题。“营改增”改革措施在房地产领域实行的过渡期间，在售房地产项目没有相关政策的指导，出现了一些目前还未解决的问题，如一些项目虽然已经完成，但是一部分商品房还没有销售，销售款在缴纳税款时该如何缴纳；对于已经销售的房在缴纳税费后被退回，税费又该如何计算等问题。 三、房地产企业相应纳税
7、筹划建议 （一）加强增值税发票管理，及时取得相应可抵扣发票 “营改增”在房地产开发企业中运用，需要我们加强对企业的管理。第一，专人开具、保管增值税的发票，并对发票的使用加大管理。第二，增加一些有关税务知识的培训，并对企业内部员工进行一定的考核，从根本上提高企业内部管理水平。第三，在材料采购的过程中，对于数据的管理要进一步完善。第四，通过沟通、协调的手段来促进与建筑企业的合作。第五，及时的处理增值税的发票和一些抵扣票据。第六，房地产开发商在选取合作的建筑企业的过程中，要选择有正规资质的，符合增值税纳税人资格的。 （二）规范财务管理和会计核算，梳理相关经济活动 第一，梳理房地产开发企业的相关业务，
8、从而保证在选取土地、施工建设等环节中，及时上报可抵扣的进项税额和销项税额。第二，根据“营改增”改革的理论依据，加强企业管理，降低企业税负。第三，通过对税务的合理筹划，外包部分业务，转移部分税费。第三，提前培训财务会计人员，保证在“营改增”措施的实施过程中，财务核算过程更加优化。另外，还需要对企业内部的一些系统进行升级。第四，在申报过程中，要提前准备申报所需的材料。第五，时刻注意相关政策的变化，通过税收政策的合理利用，保证税收策划方案的灵活性，从而减少企业支出。 （三）商业地产和住宅项目同时开发，满足客户需求 房地产开发企业需要认真分析现在的形式，改变原有的只开发商业房或只开发住宅房的现象，从多
9、个方面分析产品多样化的优点和不足。商业地产的需求量不断增大，开发商手中掌握着定价的权利，由于消费者通过对商业地产的增值税进行抵扣，从而减少税负。因此房地产开发企业可以为了提高销售量，改变现在的销售模式，并通过使用转嫁税负的方法，达到降低成本的目的。 （四）优化销售方式，合理利用税收优惠政策 随着“营改增”在房地产业上的大范围实施，房屋的具体销售价格直接决定增值税的税负，我们需要不断的改变现状，唯有这样，才能更好的实现减少税负的目标。首先，我们需要合理的控制销售价格，从而实现较低成本的目的。另外，销售价格如果合理，可以进一步增加销售量，降低税负。其次，我们需要不断的完善销售模式，通过利用委托销售的方法，降低土地增值税率；通过对税收优惠政策的合理利用，申请减免部分税收。最后，房地产开发企业可以成立单独的销售或物业公司，从而减少有关的费用的支出，降低税负。 根据我国目前房地产开发企业的现状进行分析，可以发现在实施“营改增”后，如果企业合理利用税收的优惠政策，寻找临界点，制定合理房价，会进一步减少税负，降低企业成本，促进企业发展。