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1、个人出租房屋纳税问题探讨一、个人出租房屋纳税的理论分析 (一)营业税 营业税是以我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产所取得的营业额为课税对象而征收的一种商品劳务税。营业税共设置了交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业、转让无形资产和销售不动产等九个税目。其中,服务业税目中包括了代理业、旅店业、饮食业、旅游业、仓储业、租赁业、广告业和其他服务业。由此可见,个人出租房屋应按服务业中的租赁业征收营业税。 营业税的计税依据为营业额。营业额是纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。其中,个人出租房屋的营业额是指向承租方收取的
2、租金收入。其税率为5%。但是,对个人按市场价格出租的居民住房,暂按3%的税率征收营业税。因此,个人出租房屋应缴纳的营业税=租金5%(或3%)。 (二)城市维护建设税和教育费附加 城市维护建设税(以下简称城建税)是对从事工商经营,缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人征收的一种税。而教育费附加则同城建税一样以“三税”为计税依据而征收的一种附加费。个人出租房屋须缴纳营业税,所以也须缴纳城建税和教育费附加。 城建税和教育费附加的计税依据都是纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税三税的税额。城建税设置了三档地区差别比例税率,即纳税人所在地为市区的税率为7%;纳税人所在地为县城、镇的,税率为5%;纳税人
3、所在地不在市区、县城或者镇的,税率为1%。所以,个人出租房屋应缴纳的城建税=增值税/消费税/营业税税额适用税率。而现行教育费附加的征收比率为3%,所以,个人出租房屋应缴纳的教育费附加=增值税/消费税/营业税税额3%。由于城建税和教育费附加具有附加的性质,所以个人出租房屋应缴纳的营业税发生减免时,城建税和教育费附加也应同时减免。 (三)房产税 房产税是以房屋为征税对象,按照房屋的计税余值或租金收入向产权所有人或者经营人征收的一种税。其征收范围为城市、县城、建制镇和工矿区,但不包括农村。其计税依据是房产的计税价值或房产的租金收入。按照房产计税价值征税的,称为从价计征;按照房产租金收入计征的,称为从
4、租计征。可见,个人出租房屋须缴纳房产税,而且应采用从租计征的方法计算房产税。从租计征的税率为12%,但从2001年1月1日起,对个人按市场价格出租的居民住房,用于居住的,可暂减按4%的税率征收房产税。因此,个人出租房产应缴纳的房产税=租金收入12%(或4%)。 (四)印花税 印花税是以经济活动和经济交往中,书立、领受应税凭证的行为为征税对象征收的一种税。其设置了购销合同、加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、建筑安装工程承包合同、财产租赁合同、货物运输合同、仓储保管合同、借款合同、财产保险合同、技术合同、产权转移书据、营业账簿和权利、许可证照等13个税目。个人出租房屋应签订房屋租赁合同,所以属于
5、印花税的征税范围,应按财产租赁合同缴纳印花税。个人出租房屋应缴纳的印花税应按租赁金额的千分之一贴花;税额不足1元的,按1元贴花。 (五)个人所得税 个人所得税是以自然人取得的各类应税所得为征税对象而征收的一种所得税。其应税所得项目包括:工资;薪金所得;个体工商户的生产、经营所得;对企事业单位的承包经营、承租经营所得;劳务报酬所得;稿酬所得;特许权使用费所得;利息、股息、红利所得;财产租赁所得;财产转让所得;偶然所得和经国务院财政部门确定征税的其他所得。可见,个人出租房屋的行为属于个人所得税的征收范围,应按财产租赁所得缴纳个人所得税。 个人所得税中财产租赁所得适用20%的税率,但对个人按市场价格
6、出租的居民住房取得的所得,自2001年1月1日起暂按10%的税率征收个人所得税。财产租赁所得一般以个人每次取得的收入定额或定率减除规定费用后的余额为纳税所得额。每次收入不超过4000元的,定额减除费用800;每次收入在4000元以上的,定率减除20%的费用。财产租赁所得以一个月内取得的收入为一次。个人出租财产取得的财产租赁收入,在计算缴纳个人所得税时,应依次扣除以下费用:一是财产租赁过程中缴纳的税费;二是由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用;三是税法规定的费用扣除标准。因此,个人出租房屋应缴纳的个人所得税税额=每次(月)收入额-准予扣除项目-修缮费用(800元为限) 20%(或10%)或
7、者=每次(月)收入额-准予扣除项目-修缮费用(800元为限) (1-20%)20%(或10%)。 综上所述,个人出租房屋应缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、印花税和个人所得税等6种税费。由此可见,个人出租房屋的税负相当繁重,而且存在比较严重的重复征税问题。对税负繁重程度及重复征税的情况,下面通过两则实务案例加以说明。 二、个人出租房屋纳税的实务举例 例一,假设王某于2009年1月1日租赁了李某位于兰州市的一套商铺用于做生意,租期为1年,按市价月租金为10000元,问:李某应缴纳何种税,如何纳税? 解析:李某应缴纳营业税、城建税、教育费附加、房产税、印花税和个人所得税等六种税费。
8、1、 全年应缴纳的营业税税额=租金5%=100005%12=6000元 2、 全年应缴纳的城建税税额=实际缴纳的营业税税额7%=60007%=420元 3、 全年应缴纳的教育费附加=实际缴纳的营业税税额3%=60003%=180元 4、 全年应缴纳的房产税税额=租金12%12=1000012%12=14400元 5、 全年应缴纳的印花税税额=租金112=10000121=120元 6、 全年应缴纳的个人所得税税额=10000-(6000+420+180+14400+120)12(1-20%)20%12=15820.8元 7、 全年应缴税额=6000+420+180+14400+120+1582
9、0.8=36940.8元 例二,假设王某于2009年1月1日起租赁了李某位于兰州市的一套居民住房用于居住,租期为1年,按市价月租金为1000元,问:李某应缴纳何种税,如何纳税? 解析:李某应缴纳营业税、城建税、教育费附加、房产税、印花税和个人所得税等六种税费。 1、 全年应缴纳的营业税税额=租金3%=10003%12=360元 2、 全年应缴纳的城建税税额=实际缴纳的营业税税额7%=3607%=25.2元 3、 全年应缴纳的教育费附加=实际缴纳的营业税税额3%=3603%=10.8元 4、 全年应缴纳的房产税税额=租金4%12=10004%12=480元 5、 全年应缴纳的印花税税额=租金11
10、2=1000121=12元 6、 全年应缴纳的个人所得税税额=1000-(360+25.2+10.8+480+12)12-80010%12=151.2元 7、 全年应缴税额=360+25.2+10.8+480+12+151.2=1039.2元 三、个人出租房屋纳税存在的问题 (一)对纳税人重复征税,且税负繁重 从上述理论分析,我们不难发现,我国对个人出租房屋的行为不仅要征收营业税、城建税、教育费附加,而且还要征收房产税、印花税和个人所得税。对纳税人的一个应税行为,须同时征收六种不同的税费。由此可见,我国对个人出租房屋征税存在严重的重复征税问题。从上述实务举例看,个人出租非居民住房用于商业的,假
11、设一个月的租金为10000元,纳税人每月必须缴纳3078.4(36940.812=3078.4)元的税款。个人出租居民住房用于居住的,假设一个月的租金为1000元,纳税人每月也必须缴纳86.6(1039.212=86.6)元。也就是说,出租非民居住房用于商业的个人缴纳的税款总额占据了租金收入的三分之一,即便是出租居民住房用于居住的个人缴纳的税款总额也大约占据了租金收入的十分之一。由此可见,个人出租房屋的税负是非常繁重的。正是由于个人出租房屋纳税存在重复征税、税负繁重等问题,使得纳税人在缴税时望而却步。这也是为什么他们会想尽一切办法、采取一切手段不愿缴税的深层次原因。 (二)不同的税费由不同的机
12、关征收,不利于税款的征缴 个人出租房屋不仅须缴纳6种税费,而且这6种税费的征收机关各不相同,这给税务机关征收和纳税人缴纳税款都带来了一定的不便。其中,个人所得税属于中央和地方共享税,由国家税务机关负责征收;而营业税、城建税、教育费附加、印花税和房产税属于地方税,由地方税务机关负责征收。针对同一个人出租同一房屋的行为,国家税务机关和地方税务机关都要行使征税权,这不仅会产生争夺征税权的矛盾,而且还会增加征收税款的成本。 (三)不同的税费采取不同的纳税期限,不利于纳税人缴纳税款 个人出租房屋缴纳的6种税费的纳税期限也各不相同,这给纳税人缴纳税款带来了一定的困难。我国营业税的纳税期限分为5日、10日、
13、15日、1个月和1个季度;房产税按年计算、分期缴纳,既可以按季缴纳,也可以按年缴纳;个人所得税以每次取得的收入为依据,每次收入的认定以一个月内取得的收入为一次,按月缴纳;印花税的纳税时间是在合同签订时、账簿启用时和证照领用时贴花纳税。由于城建税和教育费附加是由纳税人在缴纳“三税”的同时缴纳的,所以其纳税期限分别与三税的纳税期限一致。这对那些纳税意识淡薄、纳税知识匮乏的纳税人来说,面对多种税种,而且纳税时间也不尽相同,这会让他们在缴纳税款时感到心有余而力不足。这也是他们为何不愿缴纳税款的最表层、最通常的理由。 四、个人出租房屋纳税的改革对策 针对上述情况,笔者认为我国应改革关于个人出租房屋征税的
14、问题。从总体上说,我国应从营业税和个人所得税中删除有关对个人出租房屋征税的规定,取消对个人出租房屋征收营业税和个人所得税。由于城建税和教育费附加是以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额为计税依据,分别与“三税”同时缴纳,所以取消对个人出租房屋征收营业税也就自然地取消了对个人出租房屋征收城建税和教育费附加,这样对个人出租房屋只征收房产税和印花税。印花税继续执行原来的规定,主要是对征收房产税进行完善。具体而言,我们应从以下几个方面加以完善:一是税率。对个人出租房产的房产税应设置比例税率和超额累进税率两种不同的税率。其中,对于个人按市场价格出租的居民住房用于居住的,采取比例税率,其税率设置为5
15、%。因为,对于个人按市场价格出租的居民住房用于居住的,由于其在日常生活中普遍存在,租金一般也比较低;而且个人出租房屋用于居住的行为比较隐蔽,不易被税务机关查处。针对这种情况,国家应设置较低的税率,调动广大纳税人的积极性,鼓励他们自觉纳税。对于个人按市场价格出租的居民住房用于居住以外的,采取超额累进税率,其税率设置为:月租金5000以下的,税率为5%;月租金5000-10000的,税率为10%;月租金10001-20000的,税率为15%;月租金20001-30000的,税率为20%;月租金30001-40000的,税率为25%;月租金50000以上的,税率为30%。之所以如此规定,主要是该种行
16、为租金一般比较高,出租人所获的利润比较大,所以应采用六级超额累进税率加以调节个人出租商业用房的收入。 二是征收机关。由于房产税属于地方税,所以,还是由地方税务机关征税比较合理。三是纳税期限。由于出租房屋的非长期性或非固定性的特点,建议对个人出租房屋的行为应按月征收房产税,自期满之日起15日内申报纳税。四是纳税地点。由于个人出租的是房屋,而且房屋又属于不能移动的不动产,因此,由房屋所在地的税务机关征收税款比较合理。 结语 通过对个人出租房屋征税的改革,不仅能调节纳税人的收入水平,还能加强对房屋的管理,提高房屋的使用效益;更为重要的是能消除重复征税,降低纳税人的税收负担,从而最终达到保证应纳税款及时足额上缴国库,维护国家税收权益的目的。