物业管理法律法规.docx

1、物业管理法律法规 课程主题：树立立物业管理法法律意识课程内容： 一、物业管理理法律基础知知识 二、物业管管理实用法律律法规 三、物业管管理纠纷及解解析 一、物业管理法法律基础知识识（一）法的概述述1.对法的认识识 法在现实实生活中无处处不在，无处处不有；法既既在规范人们们的行为，又又在约束人们们的行为，掌掌握法律，扬扬起你的法律律武器 。 一部法律的的诞生，意味味着一种精神神权威的树立立；一种政治治价值的确认认；一种美好好秩序的奠基基；一种善良良愿望的匍匐匐。古希腊先哲哲伯拉图说过过，法律不可可能发布一种种既约束所有有人，同时又又对每个人都都真正有利的的命令。因此此，为了我们们共同的对于于有序

2、资产的的渴望，每个个人、每个单单位、每个组组织都必须比比照法律法规规的要求，来来调整自己个个别需求和实实际行动2.法的定义与与基本特征 狭义定义：法律是指全全国人大及其其常委会颁布布的规范性立立法文件。 广义定义：法律是指法法律的整体，通通常称为法，包包含在以下的的基本特征之之中。 由国国家制定或认认可的； 体现现了国家的意意志； 以权利和义义务为主要内内容； 国家强强制力为后盾盾的； 人们行行为的特殊规规范。 3.物业管管理法的渊源源(表现形式) 1）宪法：是根本大法法，具有最高高的法律地位位和最高的法法律效力。 时间：生效失效的的时间及溯及及力 法律效力指法法的适应范围围 空间：地域域范围

3、 对人：不同的人，法法律上的约束束力2）法律：是我我国最高权力力机关全国人民代代表大会及常常务委员会制制定颁布的规规范性立法文文件 特特点：法律效力； 上法院打官官司的证据；3）行政法规： 制制定：由国务务院制定；4）地方性法规规： 省、自治区、直直辖市较大城市国务院认定的的城市以上这些城市的的人大及其常常委会可以颁颁布5）规章： 分两类： 一类：国国务院下属部部、委、审计计署，中国人人民银行等具具有行政管理理职能部门根根据法律、行行政法规可以以颁布命令、办办法、决定; 另一类：省、自治区区、直辖市和和较大的市，它它们的人民政政府制定的有有关规章特点： aa行为规范，具具有可操作性性 ； b在

4、司法中起起“参考”作用。6 ）司法文件件 为适适应司法实践践的需要，最最高人民法院院作出了许多多司法解释，作作为立法的补补充和执法的的依据。 7）政策文件件 为适适应改革的需需要，以及考考虑到立法条条件的不成熟熟，中共中央央、国务院分分布过许多具具有重大指导导意义和现实实针对性的政政策文件，作作为处理房地地产问题的依依据。4.常用的办理理物业管理案案件的法律法法规有哪些？（参考教材材）5.如何运用法法律法规？ 1）母法大大于子法； 2）按时间间的先后顺序序，后出台的的法律效力大大于先出台的的； 3）条文、条条款的理解。（二）物业管理理的法律关系系 1.法律关系系的含义 是法律规规范在调整人人们

5、行为过程程中产生的权权利义务关系系； 是一种特特殊的社会关关系，即法律律上的权利义义务关系。 举例说明2.物业管理法法律关系 是法律关关系的一种，在在物业管理相相关活动中主主体相互之间间形成的具体体的权利、义义务关系。 开发商 业主（ 以上业主主） 选聘聘 续聘 改聘 选聘 物业服务企企业（甲） 物物业服务企业业（乙） 3.物业管理法法律关系的构构成主体、客体体、内容 1）主体：国家、法人人、自然人 业业主、业主大大会、业主委委员会的含义义及关系 业主大大会： 权力机构构 业主委委员会：执行行机构 业业主委员会的的成立 业业主大会筹备备组（时间、成成员、职责等等）召开首次业业主大会或业业主代表

6、大会会（时间）推选业主委委员会候选人人（条件）制票（规定定）唱票（当场场）公示（时间间）备案（时间间）通告（文书书格式）公示（时间间） 性质：集团团诉讼代表人人 会议 经费开支：办公费、电电话费、人员员津贴、水电电费、差旅费费、会议费、有有关活动费等等。 经费来源（无无规定）：由由业主大会决决定： A由业业主支付； B可以以在物业管理理服务用房的的收益、其它它收益中支付付； C可以以从物业维修修资金的利息息中支付。 物业服务企业业与业主委员员会的关系是是难点，所以以在小区成立立业委会、物物业服务企业业应做好以下下准备： 为未来的的业委会委员员做好选拔和和培养 树立业委委会的工作标标杆 业委会成

7、成员必须具有有号召力 选举过程程要合法 换位思考考2）客体：物 行为以及非非物质财富3）内容：主体体享有的权利利和义务（在在合同中明确确） （三）物业管管理法律责任任 1.法律责任的的概念 行为人未履履行法定义务务或约定的义义务而应承担担的对损害予予以赔偿、补补偿或接受惩惩罚的不利法法律后果。 2.承担法律责责任的前提条条件： 有过错谁主张，谁谁举证。 如业主被被杀； 家里财产被被盗 举证责任任倒置- 如举不出证证据，则法院院推定有过错错。 主要有建筑筑物伤人、高高空坠物伤人人、游泳池娱娱乐设施等场场所。物业服务企业应应如何注意防防范无过错？ 完善善安全措施 设置置警示标志 购公公共责任险 3

8、法律责任任的种类 1）民事责责任： 含义：违反民事义义务的行为所所引起的法律律责任 特点：有损害事实实的存在，主主要形式是赔赔偿损失 方式：民法通则则134条 P37 2）行政责责任： 含义：行为人违反反行政法义务务所引起的法法律责任 特点：管理式职务务上的责任 方式：警告、罚款款3）刑事责任： 含义：由犯罪行为为所引起的与与刑事制裁相相联系 特点：犯罪行为是是对法律秩序序最严重的破破坏 方式：管制、拘役役、有期徒刑刑、无期徒刑刑、死刑二、物业管理实实用法律法规规（一）民法通则则 民民法通则是是最基本、最最重要的一部部法律，讲的的是权利义务务。 民民法通则调调整对象是财财产关系和人人身关系，

9、但但并不是所有有的财产关系系和人身关系系都是由民法法调整。只调调整平等主体体之间的财产产关系和人身身关系，建立立在行政命令令和服务基础础上的财产关关系，则不属属于,如国家向法法人、公民征征收税收等重点讲诉讼时效效，其它内容容参考教材诉讼时效 指指权利人于法法定期间内不不行使请求人人民法院保护护其民事权利利的请求，则则丧失依诉讼讼程序强制义义务人履行义义务的权利。 一般般诉讼时效：民法通则则 1355条P38 特殊殊诉讼时效： 11）半年：货货物运输； 22）一年：民民法 1336条P38； 33）四年：涉外合同； 44）五年：人人身保险合同同中的寿险合合同； 55）最长为二二十年。举例说明：

10、2.诉讼时时效的计算： 开始 中止 中断 3.问题： 1）业业主拖欠或不不交物业服务务费的问题 2）业业主若是房屋屋出现质量问问题 3）怎怎样延长诉讼讼时效？ 4）诉诉讼时效期结结束，权利人人是否还有权权利向法院起起诉？（二）合同法 重点讲以以下几方面的的问题，其它它参考教材1.含义：是平平等主体的自自然人、法人人、其他 组织 之间设立立、变更、终终止民事权利利义务关系的的协议。2.合同的条款款 合同同法12条 P400 1）当事人人的名称或者者姓名和住所所 2）标的：双方共同指指向的对象 3）数量：标准的计量量单位，不能能模糊。 4）质量：要求明确。你你所要求的标标的质量达到到一个什么标标准

11、5）价款或者报报酬：具体包包括的内容： A内涵； B付款方式式； C币种、汇汇率； D可不可可以调整6）履行期限、地地点和方式7）违约责任：违约金和赔赔偿金8）解决争议的的方式：协商商、调解、仲仲裁或诉讼9）其它：最好好不用模棱两两可的字、词词、句3.示范文本4.物业服务合合同 1）内容容 重庆物业业管理条例34条 2）新旧旧示范文本对对照 5.签定合同注注意的事项 举举例说明6.物业管理中中的保管合同同 1）保管管含义：保管管也称寄托、寄寄存、委托占占有。 2）保管管合同合同同法3655条 3）保管管关系成立条条件 被被保管人必须须合法的拥有有保管物 保保管合同以保保管物交付成立 实质质以

12、交付保管管物的实际控控制权，排他他占有权为交交付标志。保保管不保管不不以是否交费费为标志。 举例例：车辆-标志:交卡、交钥钥匙、行驶证证 保管人人应有自愿接接受和控制保保管物，并愿愿意承担保管管物损坏或丢丢失的赔偿责责任。 案例：王某在某某医院存车处处存放一辆摩摩托车，按照照医院存车收收费标准，晚晚上12点钟以前前存车费为两两元，12点钟以后后存车费为五五元。王某是是晚上十点半半钟存的车，存存车时并不准准备医院过夜夜，所以交了了两元的存车车费。但是由由于当晚因母母亲病重在医医院陪同，王王某便于第二二日清晨才去去取车，结果果发现自己的的摩托车丢失失了。 王某要求医院赔赔偿，医院不不同意，后诉诉至

13、法院。开开庭时，医院院辩称：仅收收王某的两元元的存车费，保保管车辆的责责任只到当晚晚12点钟，12点以后对对王某的车辆辆就没有保管管责任了。通过分析，使学学员明白区分分和判断物业业管理企业是是否承担责任任的依据是什什么？请学员员从以下方面面分析:1.是否存在保保管合同关系系？2.是否违约？3.是否侵权？4.收费的性质质；5.证据的重要要性。法院的判决结果果：1.医院败诉，其其依据是原告告和被告双方方之间已经形形成了保管合合同关系，按按照合同法法的有关规规定，保管期期间是自委托托保管人交付付保管物到保保管人返还保保管物时止。因因此，医院为为王某的车辆辆丢失承担赔赔偿责任。2.王某未按规规定的收费

14、标标准交足五元元存车费构成成违约责任。王王某向医院补补交三元车辆辆保管费。7.供用水、电电、气、热力力合同 1）含义义：合同法法176条 P53 2）怎样样与相关部门门签定有偿合合同？（三）国务院物物业管理条例例 1.特点 1）维修修资金； 2）共共用物权，业业主说了算； 3）开开发商与物业业管理分了“家”； 4）业业主拖欠物业业费受到限制制； 5）物物业服务合同同应明示合同同内容； 6）业业主可以在不不满物业服务务企业的情况况下，炒掉物物业服务企业业。2.基本原则 1）物业业管理权利和和财产权利相相对应的原则则 2） 维维护全体业主主的合法权益益的原则 3） 现现实性与前瞻瞻性有机结合合的原

15、则 4） 从从实际出发，实实事求是的原原则 3.基本制度 1）业主主大会制度； 2）管理理规约制度； 3）前期期物业管理招招标投标制度度； 4）物业业接管验收制制度； 5）物业业服务企业资资质审查制度度； 6）物业业管理从业人人员职业资格格制度； 7）专项项维修资金制制度。4.六项禁止行行为 1）199条第一款 P1662 2）277条 P163 3）388条 P164 4）400条 P164 5）500条 P165 6）511条第一款 P1665 5.对物业服服务企业的权权利限制性规规定 1）对物业服服务企业的管管理资质限制制 ； 2）保证专项项维修资金专专款专用； 3）物业服务务企业不能巧

16、巧立名目乱收收费； 4）合法进行行物业交接，保保证共用部分分的权利不受受侵犯； 5）公共建筑筑和公共设施施用途不得随随意改变。 6.两项书面合合同 1）前期物业业服务合同； 2）物业服务务合同。7.授权四项规规定 1）物业业管理区域的的划分； 2）业主主在首次业主主大会上的投投票权； 3）国家家对从事物业业管理活动的的企业实行资资质管理制度度； 4）专项项维修资金收收取、使用、管管理的办法。（四）物业服务务收费管理办办法 P184 1.主管管部门：第四四条 2.物业业服务收费应应遵循的原则则：第五条 3.收费费的形式：第第九条 4.物业服务务成本或者物物业服务支出出的构成：第第11条 1）构成

17、内内容 P1885 2）问题： 底底层业主是否否可以不交电电梯费 清清洁卫生、绿绿化养护用水水、用电是否否可以进入公公摊？ 补充充：可公摊水水电费、不可可公摊、模棱棱两可 秩秩序维护费包包含哪些费：包含保管、保保险费吗？ 物业管理区区域内秩序维维护工作是什什么？ 是小小区的治安管管理工作，小小区治安管理理义务是物业业管理企业的的强制性义务务。主要包括括： aa.执行门卫卫值班制度 bb.实行保安安巡逻制度 cc.制止不遵遵守业主公约约规章制度的的各种活动 dd.检查进出出小区车辆 ee.防止并制制止其他妨害害小区公共安安全秩序行为为 法定税费是是多少？(55.5%) aa.营业税： 5%（按营

18、业收收入） bb.城市建设设维护税：00.35%（按按营业收入） cc.教育附加加费： 0.155%（按营业业收入） dd.交通附加加费： 0.255%（按营业业收入） 优惠政策 a.按国税98.217号：代收的水电电气费、维修修基（资）金金、房租不计计征营业税，但但对其从事此此项代理业务务取得的手续续费收入应计计征营业税； b.国家税务务总局规定：下岗职工从从事社区服务务减免税费。企企业下岗职工工人数占企业业总人数600%以上的企企业自其领取取税务登记证证之日起，33年内免征营营业税； cc.我市规定定：税务局999.18号号文。5.物业管理单单位对物业管管理服务收费费标准报主管管部门备案须

19、须提供的资料料有哪些? 重庆市城城市物业管理理服务收费实实施办法 13条 6.违约责任 三、物业管理纠纠纷及解析（一）接管验收收阶段 1.产权纠纷停车场、会会所等权属的的归属问题 通过案例明白白：1.怎样规避避产权纠纷？ 2.业主委员会会诉讼主体资资格。 3.业主委员会会经营权问题题。2.建筑质量原原因引起的纠纠纷 问题：当你在接管管验收时发现现了建筑质量量问题，你是是如何处理的的？ 在接管管验收过程中中，发现物业业本身或配套套设施设备存存在问题是不不可避免的。因因此，一定要要坚持原则，严严把接管验收收质量关，不不要轻易签字字，一旦签字字，标志着发发展商的楼可可以售出，从从而把矛盾转转嫁到物业

20、公公司。 3.质量保修修问题引起的的纠纷 通通过案例，应应明白： 1）保修范范围及期限 2）保修期期的计算： AA从竣工验收收合格之日起起计算：建筑筑商交楼给开开发商； BB从接管验收收之日起计算算：业主的共共有部分和共共有设施设备备； CC从消费者（业业主）收楼之之日起计算：业主的自有有部分和自有有设施设备； 3.质量保修问问题引起的纠纠纷 3）开发发商与建筑商商承担连带责责任； 4）保修修期是针对新新建房屋； 5）保修修期是指在正正常使用情况况下，不含非非正常情况； 6）保修修期是指最低低时限。可以以延长，但不不能缩短补充：在接管验验收中应注意意的事项 1）选派素质质好，业务精精，对工作认

21、认真负责的管管理人员及技技术人员参加加； 22）既应从今今后物业维护护保养管理的的角度进行验验收，也应该该站在业主的的立场上对物物业进行严格格验收，维护护业主合法权权益； 33）发现质量量问题，应明明确记录在案案，约定期限限督促开发商商对存在的问问题加固补强强、整修，直直到完全合格格； 44）落实保修修问题； 55）开发商应应移交有关的的资料； 66）签署验收收合格凭证。（二）入住阶段段 收到入住通通知书后在规规定时间内办办理手续,称为入住。并并非住进去才才算入住。 11.没有签合合同，业主该该不该交物业业服务费？ 22.合同无效效，业主是否否可以不交物物业服务费？ 33.开发商承承诺免交物管

22、管费问题； 44.物管费何何时交？ 55.物业服务务费由业主交交还是由使用用人交？ 66.空置房到到底该不该交交物业服务费费？该怎样交交？ 77.在出售房房屋时拖欠的的物业服务费费应由谁交？ 88.物业服务务费该怎样计计算？以实测面面积 99.法院查封封的物业该不不该交物业服服务费？ 110.停车场场的产权是自自己的，还交交不交停车费费？（三）装修阶段段 1.二次次装修引起的的纠纷 业业主行为会造造成房屋的损损坏；业主行行为会给其他他业主造成伤伤害。因此装装饰装修已成成为房屋修缮缮管理的一个个重要环节，加加强对装饰装装修的管理显显得十分重要要。 1）如何加强强？ 问题： 业主在装修修前，业主和

23、和物业公司该该做些什么工工作？ A审批制制： aa.保持原状状的义务，如如阳台、防盗盗网不能伸出出去； bb.按原设计计图纸要求使使用，与产权权证上标明相相一致； cc.不得擅自自改变物业的的使用性质； dd.专有部分分不得与建筑筑物的公共部部分分割处分分或设置负担担。 B两证一照制： a.建筑筑业企业资质质证书 b.装饰饰设计资格证证书； c.营业业执照。C保证金的规定定： 住宅2000元；非住宅 100000元。D装修保修期： 在在正常使用下下，住宅室内内装饰装修工工程的最低保保修期限为二二年，有防水水要求的厨房房、卫生间和和外墙面为五五年。保修期期自住宅室内内装饰装修工工程竣工验收收合格

24、之日起起计算。 E装修管理费费。 2）常见的违违章装修 A破坏房房屋外貌； B破坏房房屋结构： 如铺装装过重的地板板材料，家铺铺1.5公分花岗石不不允许。 C违反消消防： 高层住住宅，每户必必须备一只55公斤以上的灭灭火器，挂在在明显的位置置；写字楼每每100平方米米必须配一只只。D随意占用通道道，改变功能能；E违反治安管理理规定；F不遵守各类公公约等。 案例： 业主张某未经物物业服务企业业的许可将自自家阳台用玻玻璃窗封闭，物物业企业发现现后以张某装装修阳台未经经申报，且破破坏了建筑物物外观的一致致性，违反了了物业装修管管理规定及违违反了业主公公约为由，要要求业主张某某限期改正。张张某以阳台属

25、属自有部位，物物业企业无权权干涉为由，仍仍拒不改正。于于是，物业管管理企业即依依据业主公公约的规定定，对业主张张某采取了停停水停电措施施。三个月过过后，业主张张某以物业管管理企业停水水停电侵害了了其房屋使用用权为由，向向人民法院起起诉，要求物物业企业赔偿偿因停水停电电导致其物业业无法使用的的经济损失。法律要点：1.物业服务企企业的法定职职责和合同约约定义务;2.物业服务企企业对装修活活动的监管职职责;3.装修监管与与(水电等)相关部门的的关系。分析： 1业主张某的的行为违反了了业主公约约及相关法法律规定，其其行为已构成成违约； 2业主公约约中有关物物业服务企业业可以采取停停水停电的方方法来要求

26、业业主改正违章章装修行为的的约定因违反反了法律的强强制性规定而而无效； 3物业服务企企业应承担赔赔偿责任，赔赔偿的数额以以停水停电期期间政府指导导租金为限； 4根据物业业管理条例第第46条的规定定，物业服务务企业对业主主的违章装修修行为应当制制止并及时向向关行政管理理部门报告。补充：装修管理理中应采取的的措施 1.巡楼楼制：管理人人员定时定点点定项目对所所管物业进行行巡视，并把把施工进度记记录下来，然然后编制施工工日志，不给给违章装修创创造条件。 1）巡巡视:每天进行巡巡视，在于发发现问题； 2）制制止：发现了了问题就要制制止； 3）下下紧急整改通通知书； 4）扣扣除违约金； 5）公公告； 6

27、告告诉业主委员员会或行政执执法机构。2.清场制：在在夜间10点半后，把把所有施工人人员清出去，不不允许在小区区过夜；3.把住材料关关；4.装修竣工验验收注意事项项： 1）不要让竣竣工验收一次次通过，只签签初验合格； 2）装修保证证金保留36个月，366个月后再复复验，复验合合格后再退保保证金； 3）初验合格格后，清除所所有的施工人人员，不允许许在其他住户户中去揽活； 4）签好保修修事宜。 5） 装修档档案存入业主主档案，长期期保持下来。（四）日常管理理阶段物业的维修责任任与费用纠纷纷 1.纠纷 1）在业业主房屋可能能危及毗连房房屋和公共安安全、小区观观瞻时，业主主不及时修缮缮。 2）异产产毗

28、连房屋（即即区分所有权权的建筑物）经经房屋安全鉴鉴定结构鉴定定为危险房屋屋的 ，房屋共有有人不按有关关规定及时治治理。 3）物业业服务企业对对房屋公用设设施、设备不不按期检查，不不及时修缮或或修缮未达到到合同规定标标准和国家标标准的。案例： 路雪雪与陈红是同同一住宅楼上上下层的邻居居，陈红住在在楼下。“五一”旅游后回到到家，发现家家里积满污水水，经查是与与楼上相连接接处的下水道道（管）漫出出。事后，小小区物业管理理企业称：下下水管道是畅畅通的，因此此不负管理责责任；物业建建设单位则称称：此楼已经经通过综合验验收，是合格格的，所以也也无责任。请请问本案的责责任应由谁业业承担，为什什么？ 案例分析

29、析 (1)首先应当当进行事故原原因鉴定;(2)如果是管管道质量问题题，在保修期期内由物业建建设单位承担担责任；(3)如果是人人为损坏，由由责任人承担担；(4)如果属于于自然破损,应由物业服服务企业用维维修基金维护护；(5)物业服务务企业有定期期检查维修的的义务，如有有违反，应承承担法律责任任。1）运用原则（通通过案例明确确） (1) 建筑物区区分所有权理理论，从明确确专有部分的的界限着手，进进行维修责任任的区分。 (2) 运用过错错原则。 (3) 在保修期期内，无论补补漏及赔偿相相邻业主均由由开发商承担担。 在保修修期内：无论论补漏及赔偿偿相邻业主均均由开发商承承担； 在保修修期后：建筑筑物区

30、分所有有权理论，从从明确专有部部分的界限着着手，进行维维修责任的区区分。 2）处理 A谁谁过错，谁承承担 B由由楼下业主单单独承担（楼楼下是补漏修修缮后的受益益者） C楼楼上楼下共同同承担 D物物业公司承担担（视作共用用管道） 房屋使用纠纠纷 1）在建筑筑物和住宅小小区的共用部部分违章堆物物、搭建、占占用。 2）践践踏、破坏共共用部分的绿绿地，攀折花花木。 3）损损毁住宅小区区的共用设施施及设备。 4）挪挪用或移动共共用场地中的的沟井坎穴的的覆盖物。 5）在在行人通过处处放置覆盖物物。6）在室外吊挂挂物品，在阳阳台上不适当当放置花盆、拖拖把等物件。 7）不不及时维修危危害公共安全全的设施及设设备，不及时时更新共用设设施及设备。 8）侵侵占公共设施施、设备和场场地。2.案例分析 专专有部分与共共有部分 共有部分，全体体业主是否同同意 。不可割性不可分分割性