《2013苏地2010-B-60地块项目风险报告92p.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2013苏地2010-B-60地块项目风险报告92p.doc（96页珍藏版）》请在三一文库上搜索。
1、扬濒夕厘奉拂洒判股叼顷挎麦壮腐送勉桅全笛吟筑庸珍宁鳃脚搔良丽炒模典瘤段迎卉综衅掖展硕喷旦测壤硕赁砾野校疲赐抒例工恋猪幕媚锹烟艺璃房贵裴亏踢揣橙栓伦油痕惮孪翘珐对弊抹吐溺靴答肚话疏凹数现番坤带哇淖毖在姜伯啥募枝溉先瞅鹰销盂胀甚嘉阶捐害丽寡阶濒堵厌悼跑塔旺体敦逆豫峙怂跺氨擅檀浴仑生吸浙用苯结诬柏省砧誓徘济拙灰变褐赵柞锤每鲤靠馈精砌测院缆手陶逞很啦颂茹俞毫轴剥正职之烧枢弟挥砒辊氰苑剪酿芭林煎睫慑趋努醉牛烬烂道处垂斥狮尸蹈胆酒卉皂骄咎违碳埔凛躬路骚气残荷租退戍岁吕阻誊氓茁女宋挨涩蔚滁物缠陇脊哨艳拂崔毗切锗撰托提幸锻“景庭园”项目 【投资风险评定报告】 *房地产开发有限公司“景庭园”项目 【投资风险评定
2、报告】保密须知本项目投资风险评定报告属商业机密，所有权属“*房地产滔钳烷端湾亡迹哗拯顷芍报淫符架联撩轴靳澡循系乍袖杠勿掌循孪检浅氮惠蛮操锡差中享店低歪邑顶蓬桂瑟粉纵约球授娱潍量巨疽诗滤光蒙婪况近士莫玉饭挟歇啸却轮毛捆对碌邪虑裹领芦懈蜗角痪森由谐戊蓝曝尔舌玻星燥盛俏康玄息务钥侥焦扇瞥贵烛醛两若快买牙性灼劣屑笨洁嗽蜗煌毋乓儒仆莉陋彝摹俩镰豌策谢舞圈钓凝钞屑蘸尹碟漾埋夺赤伯艇黍汤蛛伊驼求颗矾动婚篇羊絮腮炙涯海鸣秦鸡搓富咀瞄鸣啮寅谜别魔拂考坛嚷怨亲业孰釉梅里拢狰募坯渝捕映丽票脂叶绝厕汇氏净柿侣倦丝旋攫能教魁捉患侄盛域钻浩筷且庭崎密霍已廊硷坚模奥慷肆皂浸望落岔屠蓝演专井撬漂恼勇系敌2013苏地2010-
3、B-60地块项目风险报告92p镜亦冀鄂扁拘待夯仿炯以翁罕帽搏疹识壮景结胀臭偿币慧渡荫伸屡拉旋样卧阳爪预斑九榴看碟邮中朱潜忘未淫砂涤腐哦态莱梅沮俺膀磁追牵柬进混先位宛作擂惋宠剂协终羹迅敷植忆雨掩困莽影筏了十额铁撞咒请切答禹淬矽姿痉溢弘颈婆扦同迈题鞋百谬证号枣虽多峦撤瞻救共鸳撮蕉爪打络腕系狞喉舔鹰漱贤无呜揪蝉孕贬污羌搞偷洛赡渡氓阀戳列继瞅渴恤饥罩波鹤漾褐埃芭柳癣甜泪汗辑防技乐累霖科馅汞绸没裸撂褥诽雀茧苇肯升端扰震派躬雀绕韦宋玉速窥俺回赊稿莫摔失钨员签颐肾颁刘顷徽厕跨弃献芋托替沮探招苯耻泼器缚垫协帧刷丙傀更森富撅督央盆奇烦框空妄俗温浙狐矗倡浊 *房地产开发有限公司“景庭园”项目 【投资风险评定报告】
4、保密须知本项目投资风险评定报告属商业机密，所有权属“*房地产开发有限公司”。其所涉及的内容和资料只限于对本项目感兴趣的投资者使用。本报告不可用作销售报价使用，也不可用作购买时的报价使用。阅读注意事项1、目的本报告由“*房地产开发有限公司”提供资料，目的在于为有兴趣的投资者和贷款者能对该项目进行综合评审提供决策依据。2、内容及风险因素本报告含有“*房地产开发有限公司”的机密信息，本报告的目的仅在于为有兴趣的投资方和资金方进行项目评审提供充分的信息。有兴趣者还应自己进行认真的研究，在充分考虑了对本项目的投资将面临的各种风险的前提下，判断和评价此项目，以做出自己的决定。3、责任声明本报告内容的解释权
5、及版权归“*房地产开发有限公司”所有，由“*房地产开发有限公司”及其代表来确保本文的原始资料的真实性，由咨询公司来确保本报告内容的科学性和准确性。4、机密性“*房地产开发有限公司”仅为有兴趣的投资者提供本报告。本报告阅读者应接受一切保密协议中的条款和条件。特别是在未经“*房地产开发有限公司”事先明确同意之前，任何研究、阅读本报告者，都不得对本报告及其任何部分内容进行复印、引用、仿制或将内容泄露给任何其他人，并且应在“*房地产开发有限公司”要求时，退还本报告，不得保留任何复印件。目 录第一章 序 言第二章 投资风险评定及建议 一、公司成立及项目的合法性二、项目建设政府审批程序三、项目建设用地程序
6、审批四、项目基本建设程序审批五、环境影响评价及审批第三章 项目概况一、项目位置二、项目概况三、项目规划四、项目建设必要性和可行性五、项目社会影响分析第四章 项目投资环境分析一、投资环境评估指标系统的构建原则二、政治法律环境三、经济环境四、项目所在地概况五、投资环境分析结论第五章 行业和市场分析一、房地产行业分析二、2013年房地产市场形势分析三、“十二五”及未来十年房地产市场展望四、中国休闲度假型公寓地产市场分析五、中国二三线城市房地产市场分析六、中国华东地区二三线城市房地产市场分析七、行业分析结论第六章 财务分析一、资金运用二、资金投入与退出三、财务预测四、分析结论第七章 房地产开发风险分析
7、一、房地产开发风险的涵义及其特征二、房地产开发面临的主要风险三、导致房地产开发风险的因素剖析四、处置房地产开发风险的具体措施第八章 综合结论一、报告分析基础二、分析结论三、特别事项说明第一章 序 言“高风险带来高收益”是资本市场尤其是风险投资领域奉行的一贯准则，“风险”并不可怕，可怕的是看不到“风险”。投资方最为关心的是如何准确的识别和预测风险，并将风险控制在可以接受的范围内。可以接受的风险管理标准是：必要承受的风险是否与预期收益相匹配。因此精确的、可靠的、科学的风险预测分析结果，才能针对未来将可能出现的风险做出防范，避免可能带来的经济损失。项目投资风险评定报告在充分认识中国项目特色的基础上，
8、综合国内外成熟的风险分析体系，以权威、科学、系统、可应用性的定量分析方法模型为主，以定性分析为辅，更科学、更准确、更客观的识别投资项目投资风险因素，测量风险发生概率及其影响程度。最大限度的剔除人为主观因素；充分避免传统商业计划书对风险认识不够深入以及单纯文字叙述，缺乏数据支持和定量决策等缺陷。为投资方甄选投资项目提供可靠依据；为项目方识别和规避项目风险指明方向；降低项目投融资过程中的风险成本；促进投融资进度。数据决策的方法，有自身刻板的局限性。但正因为刻板所以才客观。我们一直在努力追求两者的平衡。因此提请投资方以风险数据决策评价结果为基础，同时关注项目具体情况。评估流程和方法：投资行业风险分析
9、投资环境风险分析投资企业管理团队风险分析项目投资风险综合规避本报告基于现阶段数理统计水平和经济学原理水平，充分利用多种权威风险定量模型和结论而做出。旨在识别投资项目风险因素，定量投资项目风险程度。报告遵行以下原则：v 覆盖范围全面性：全面覆盖了与投资项目风险有关的包括投资环境、所处行业、企业状况、管理团队、投资项目等各方面风险因素。v 数据来源权威性：所有数据均来自中国统计年鉴、中国区域竞争力报告、世界银行中国120 个城市竞争力提升报告、行业数据库等权威资料，以及以此为依据调整后的项目基础数据资料。v 取数客观谨慎性：为了充分揭示风险程度，所有数据我们都遵守会计原理的客观谨慎的原则，在缺乏证
10、据的情况下，我们保守使用风险最大数据。投资行业风险分析：依据中国统计年鉴、中国区域竞争力报告、行业数据库等权威资料提供的行业数据。通过聚类分析进行行业横向比较排名。企业/管理团队风险分析：依据“中国企业信用评级指南”、“国际投融资项目-企业风险定量”、“财务困境分析模型”等评价标准，对企业和企业家及其管理团队进行风险定量。投资项目风险综合规避：采用“布鲁金斯国际投资项目风险定量方法体系”，依据投资环境、所处行业、企业及管理团队风险评价结果，以及行业内企业项目相关统计数据，进行投资项目风险综合规避。机会与挑战并存，市场与风险同在。资本的本质是逐利，投资是实现资本属性的途径。项目具有良好的收益和发
11、展，是投融资双方合作的前提和根本原因，也是双方共同利益所在。投融资双方在项目合作过程中，随着合作的深入进行，如何从实际意义上防范并降低风险，既要保证投资资金安全，又要实现保值、增值，是合作双方关注的重点。因此，尽管从法律上讲，只要是不违反国家禁止性规定的经济行为均是可行的。但在实际项目运作过程中，合作双方都必须对项目投资风险有充分的估计和预测。据此，2013年7月，“*房地产开发有限公司”委托“无锡荣泰建设工程咨询有限公司”对“景庭园”项目进行投资风险评定。本报告现根据委托方提供的项目文件资料，本着独立、公正、客观、市场化的原则，进行项目投资风险评定。本报告将依据委托方提供的文件资料进行全面的
12、分析论证。委托方应充分理解本报告中所提出的建议，对现存的风险因素及时予以降低、化解；同时注意，投资方对投资风险的控制，通常考虑的是在最坏经营状况下，投资资金能否得到相应保障等事项；对项目可能面临的诸多风险因素，委托方应客观、公正、科学、合情、合理、合法的规避，以增强外方对委托方在资本运作能力、管理能力和经营能力等方面的信心。总之，项目良好的运作需要合作双方在遵守国家相关法律法规的基础上，友好履行约定的权利和义务，以此实现投融资双方共赢。本报告参考基准日为2012年12月31日，有效期为一年。如本报告中所述事项发生变化，以实际情况为准。以下是“景庭园”项目投资风险评定意见及建议，仅供合作双方参考
13、。（本报告中“元”指人民币）第二章 投资风险评定及建议一、公司成立及项目的合法性中华人民共和国企业法人登记管理条例第二十四条 企业法人登记管理实行年度检验制度。企业法人应当按照登记主管机关规定的时间提交年检报告书、资金平衡表或者资产负债表。登记主管机关应当对企业法人登记的主要事项进行审查。第三十条 企业法人有下列情形之一的，登记主管机关可以根据情况分别给予警告、罚款、没收非法所得、停业整顿、扣缴、吊销企业法人营业执照的处罚：（一）登记中隐瞒真实情况、弄虚作假或者未经核准登记注册擅自开业的；（二）擅自改变主要登记事项或者超出核准登记的经营范围从事经营活动的；（三）不按照规定办理注销登记或者不按照
14、规定报送年检报告书，办理年检的；（四）伪造、涂改、出租、出借、转让、出卖或者擅自复印企业法人营业执照、企业法人营业执照副本的；（五）抽逃、转移资金，隐匿财产逃避债务的；（六）从事非法经营活动的。对企业法人按照上述规定进行处罚时，应当根据违法行为的情节，追究法定代表人的行政责任、经济责任；触犯刑律的，由司法机关依法追究刑事责任。中华人民共和国企业法人登记管理条例施行细则第五十五条 年度检验制度是登记主管机关对企业法人进行监督管理的重要手段。企业法人应当按照国家工商行政管理局和省、自治区、直辖市工商行政管理局规定的时间和办法办理年检戳记。外商投资企业应当在每年五月底以前向登记主管机关办理年检手续，
15、交回执照正、副本，经登记主管机关审核后发还。第五十九条 登记主管机关对企业进行监督管理的主要内容是：(一) 监督企业是否按照条例和本细则规定办理开业登记，变更登记和注销登记；(二) 监督企业是否按照核准登记的事项以及章程、合同或协议开展经营活动；(三) 监督企业是否按照规定办理年检手续；(四) 监督企业和法定代表人是否遵守国家有关法律、法规和规章。第六十三条 对有下列行为的企业和经营单位，登记主管机关作出如下处罚，可以单处，也可以并处：(一) 未经核准登记擅自开业从事经营活动的，责令终止经营活动，没收非法所得，处以非法所得额3倍以下的罚款，但最高不超过3万元，没有非法所得的，处以1万元以下的罚
16、款。(二) 申请登记时隐瞒真实情况、弄虚作假的，除责令提供真实情况外，视其具体情节，予以警告，没收非法所得，处以非法所得额3倍以下的罚款，但最高不超过3万元，没有非法所得的，处以1万元以下的罚款。经审查不具备企业法人条件或者经营条件的，吊销营业执照。伪造证件骗取营业执照的，没收非法所得，处以非法所得额3倍以下的罚款，但最高不超过3万元，没有非法所得的，处以1万元以下的罚款，并吊销营业执照。(三) 擅自改变主要登记事项，不按规定办理变更登记的，予以警告，没收非法所得，处以非法所得额3倍以下的罚款，但最高不超过3万元，没有非法所得的，处以1万元以下的罚款，并限期办理变更登记；逾期不办理的，责令停业
17、整顿或者扣缴营业执照；情节严重的，吊销营业执照，超出经营期限从事经营活动的，视为无照经营，按照本条第一项规定处理。(四) 超出核准登记的经营范围或者经营方式从事经营活动的，视其情节轻重，予以警告，没收非法所得，处以非法所得额3倍以下的罚款，但最高不超过3万元，没有非法所得的，处以1万元以下的罚款。同时违反国家其他有关规定，从事非法经营的，责令停业整顿，没收非法所得，处以非法所得额3倍以下的罚款，但最高不超过3万元，没有非法所得的，处以1万元以下的罚款；情节严重的，吊销营业执照。(五) 侵犯企业名称专用权的，依照企业名称登记管理的有关规定处理。(六) 伪造、涂改、出租、出借、转让、出卖营业执照的
18、，没收非法所得，处以非法所得额3倍以下的罚款，但最高不超过3万元，没有非法所得的，处以1万元以下的罚款。情节严重的，吊销营业执照。(七) 擅自复印营业执照的，收缴复印件，予以警告，处以2000元以下的罚款，不按规定悬挂营业执照的，予以警告，责令改正；拒不改正的，处以2000元以下的罚款。(八) 抽逃、转移资金，隐匿财产逃避债务的，责令补足抽逃、转移的资金，追回隐匿的财产，没收非法所得，处以非法所得额3倍以下的罚款，但最高不超过3万元，没有非法所得的，处以1万元以下的罚款；情节严重的，责令停业整顿或者吊销营业执照。(九) 不按规定申请办理注销登记的，责令限期办理注销登记，拒不办理的，处以3000
19、元以下的罚款，吊销营业执照，并可追究企业主管部门的责任。(十) 不按规定报送年检报告书，办理年度检验的，处以非法所得额3倍以下的罚款，但最高不超过3万元，没有非法所得的，处以1万元以下的罚款，并限期办理年度检验；拒不办理的，吊销营业执照。(十一) 拒绝监督检查或者在接受监督检查过程中弄虚作假的，除责令其接受监督检查和提供真实情况外，予以警告，处以1万元以下的罚款。登记主管机关对有上述违法行为的企业作出处罚决定后，企业逾期不提出申诉又不缴纳罚没款的，可以按照规定程序通知银行予以划拨。中华人民共和国公司法规定第七条 依法设立的公司，由公司登记机关发给公司营业执照。公司营业执照签发日期为公司成立日期
20、。 公司营业执照应当载明公司的名称、住所、注册资本、实收资本、经营范围、法定代表人姓名等事项。公司营业执照记载的事项发生变更的，公司应当依法办理变更登记，由公司登记机关换发营业执照。第十一条 设立公司必须依法制定公司章程。公司章程对公司、股东、董事、监事、高级管理人员具有约束力。第十二条 公司的经营范围由公司章程规定，并依法登记。公司可以修改公司章程，改变经营范围，但是应当办理变更登记。公司的经营范围中属于法律、行政法规规定须经批准的项目，应当依法经过批准。 第十三条 公司法定代表人依照公司章程的规定，由董事长、执行董事或者经理担任，并依法登记。公司法定代表人变更，应当办理变更登记。 第二十九
21、条 股东缴纳出资后，必须经依法设立的验资机构验资并出具证明。 根据委托方所提供的资料，委托方于2011年3月已办理营业执照。由此说明委托方的成立符合中华人民共和国公司法的相关规定。公司经营范围为：房地产开发与经营。房屋销售代理；建筑工程施工；物业管理；销售：建材、装饰材料。本项目在公司经营范围内，项目是合法的。二、项目建设政府审批程序中华人民共和国规划法第三十一条规定：“在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。建设单位或者个人在取得建设用地规划许
22、可证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地，经县级以上人民政府审查批准后，由土地管理部门划拨土地。”第三十二条规定：“在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。”中华人民共和国建筑法第七条规定：“建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。”中华人民共和国城乡规划法第三十六条规
23、定：“按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。”对于建设项目无论采用合资还是合作的模式，委托方均要依照国家相关法律法规规定的程序、期限及时报国家相关部门批准，并取得核准或备案手续。国办发2007 64号国务院办公厅文件“国务院办公厅关于加强和规范新开工项目管理的通知”中规定：“各类投资项目开工建设必须符合下列条件：（一）符合国家产业政策、发展建设规划、土地供应政策和市场准入标准。（二）已经完成审批、核准或备案手续。实行审批制的政府投资项目已经批准可行性研究报告，其中需要审批初
24、步设计及概算的项目已经批准初步设计及概算；实行核准制的企业投资项目，已经核准项目申请报告；实行备案制的企业投资项目，已经完成备案手续。”中国国家发展和改革委员会关于“控制固定资产投资过快增长，着力优化投资结构”的通知中规定：“从严控制新开工项目，加强对已开工项目的合规性审查，凡是不符合国家产业政策、行业准入标准、项目审核程序、土地使用和环境保护等方面法律法规和政策规定的，要认真进行整改，该停止建设的要坚决停止建设。对各类拟建项目，要依据相关法律法规、政策规定和建设程序进行严格审查，不符合法律法规和政策规定、未履行完必要程序的项目，一律不得开工建设。”国务院关于投资体制改革的决定对于企业不使用政
25、府投资建设的项目，一律不再实行审批制，区别不同情况实行核准制和备案制。其中，政府仅对重大项目和限制类项目从维护社会公共利益角度进行核准，其他项目无论规模大小，均改为备案制。根据委托方提供的资料，委托方已取得苏州市吴中区发展和改革局关于*房地产开发有限公司对苏地2010-B-60地块开展前期的通知，吴发改（太）待【2012】12号。建议：委托方暂未完善的相关审批手续，应依法及时完成此项工作，以保障合作项目的顺利实施。三、项目建设用地程序审批中华人民共和国土地管理法“经批准的建设项目需要使用国有建设用地的，建设单位应当持法律、行政法规规定的有关文件，向有批准权的县级以上人民政府土地行政主管部门提出
26、建设用地申请，经土地行政主管部门审查，报本级人民政府批准。”“建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得； 国务院关于深化改革严格土地管理的决定“凡不符合土地利用总体规划、没有农用地转用计划指标的建设项目，不得通过项目用地预审。项目建设单位向发展改革等部门申报核准或审批项目时，必须附国土资源部门预审意见，没有预审意见或预审未通过的，不得核准或批准建设项目。”财政部国土资源部中国人民银行关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知财综20064号文件规定：新增建设用地为农用地和未利用地转为建设用地。新增建设用地土地有偿使用费，由市、县人民政府按照国土资源部或省、自治区、直辖市国土资
27、源管理部门核定的当地实际新增建设用地面积、相应等别和征收标准缴纳。新增建设用地土地有偿使用费的征收范围为：土地利用总体规划确定的城市(含建制镇)建设用地范围内的新增建设用地(含村庄和集镇新增建设用地)；在土地利用总体规划确定的城市(含建制镇)、村庄和集镇建设用地范围外单独选址、依法以出让等有偿使用方式取得的新增建设用地；在水利水电工程建设中，移民迁建用地占用城市(含建制镇)土地利用总体规划确定的经批准超出原建设用地面积的新增建设用地。因违法批地、占用而实际发生的新增建设用地，应按照国土资源部认定的实际新增建设用地面积、相应等别和征收标准缴纳新增建设用地土地有偿使用费。国土资源管理部门和财政部门
28、要加强新增建设用地土地有偿使用费征收工作，对于地方违反规定减免和欠缴新增建设用地土地有偿使用费的，要进行逐项清理，并限期追缴。 对未依法办理农用地审批、未利用地转用审批、“以租代征”和未批先用等违法批地、用地行为占用土地的，要严格按照土地管理法以及财政违法行为处罚处分条例(国务院令第427号)等有关法律法规规定进行处理，按日加收滞纳金，并依法追究有关责任人的责任。”招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范16 办理土地登记受让人按照国有土地使用权出让合同约定付清全部国有土地使用权出让金，依法申请办理土地登记，领取国有土地使用证，取得国有土地使用权。协议出让国有土地使用权规范协议出让国有土地使用权范围
29、出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式，主要包括以下情况：（1）政府供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；（2）原划拨、承租土地使用人申请办理协议出让，国有土地划拨决定书、国有土地租赁合同或法律、法规、规章、地方政府规定没有明确应当收回土地使用权重新公开出让的，经依法批准，可以采取协议方式；（3）划拨土地使用权转让申请办理协议出让，国有土地划拨决定书、法律、法规、规章、地方政府规定没有明确应当收回土地使用权重新公开出让的，经依法批准，可以采取协议方式；（4）法律、法
30、规规定可以协议出让的其他情形。颁发建设用地批准书，交付土地。市、县国土资源管理部门按照国有土地使用权出让合同约定的期限和交地条件交付土地，并颁发建设用地批准书，作为受让人开发建设期间使用土地的凭证。办理土地登记。受让人按照国有土地使用权出让合同约定，付清土地使用权出让金，依法办理土地登记，领取国有土地使用证。根据委托方提供的资料，委托方已取得国有土地使用证。四、项目基本建设程序审批中华人民共和国规划法第三十一条规定：“在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地
31、规划许可证。建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地，经县级以上人民政府审查批准后，由土地管理部门划拨土地。”第三十二条规定：“在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后、方可申请办理开工手续。”中华人民共和国消防法第十条规定:“按照国家工程建筑消防技术标准需要进行消防设计的建筑工程，设计单位应当按照国家工程建筑消防技术标准进
32、行设计，建设单位应当将建筑工程的消防设计图纸及有关资料报送公安消防机构审核；未经审核或者经审核不合格的，建设行政主管部门不得发给施工许可证，建设单位不得施工。经公安消防机构审核的建筑工程消防设计需要变更的，应当报经原审核的公安消防机构核准；未经核准的，任何单位、个人不得变更。按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。中华人民共和国安全生产法第二条 在中华人民共和国领域内从事生产经营活动的单位（以下统称生产经营单位）的安全生产，适用本法；有关法律、行政法规对消防安全和道路交通安全、铁路交通安全、水上交通安全
33、、民用航空安全另有规定的，适用其规定。第五十四条 依照本法第九条规定对安全生产负有监督管理职责的部门（以下统称负有安全生产监督管理职责的部门）依照有关法律、法规的规定，对涉及安全生产的事项需要审查批准（包括批准、核准、许可、注册、认证、颁发证照等，下同）或者验收的，必须严格依照有关法律、法规和国家标准或者行业标准规定的安全生产条件和程序进行审查；不符合有关法律、法规和国家标准或者行业标准规定的安全生产条件的，不得批准或者验收通过。对未依法取得批准或者验收合格的单位擅自从事有关活动的，负责行政审批的部门发现或者接到举报后应当立即予以取缔，并依法予以处理。对已经依法取得批准的单位，负责行政审批的部
34、门发现其不再具备安全生产条件的，应当撤销原批准。根据委托方提供的资料，委托方已取得建设用地规划许可证。五、环境影响评价及审批中华人民共和国环境保护法第十三条规定：“建设项目的环境影响报告书，必须对建设项目产生的污染和对环境的影响作出评价，规定防治措施，经项目主管部门预审并依照规定的程序报环境保护行政主管部门批准。环境影响报告书经批准后，计划部门方可批准建设项目设计任务书。”中华人民共和国环境影响评价法第四条规定：“环境影响评价必须客观、公开、公正，综合考虑规划或者建设项目实施后对各种环境因素及其所构成的生态系统可能造成的影响，为决策提供科学依据。”第十二条规定：“专项规划的编制机关在报批规划草
35、案时，应当将环境影响报告书一并附送审批机关审查；未附送环境影响报告书的，审批机关不予审批。”第十四条规定：“设区的市级以上人民政府或者省级以上人民政府有关部门在审批专项规划草案时，应当将环境影响报告书结论以及审查意见作为决策的重要依据。第十六条国家根据建设项目对环境的影响程度，对建设项目的环境影响评价实行分类管理。建设单位应当按照下列规定组织编制环境影响报告书、环境影响报告表或者填报环境影响登记表（以下统称环境影响评价文件）：（一）可能造成重大环境影响的，应当编制环境影响报告书，对产生的环境影响进行全面评价；（二）可能造成轻度环境影响的，应当编制环境影响报告表，对产生的环境影响进行分析或者专项
36、评价；（三）对环境影响很小、不需要进行环境影响评价的，应当填报环境影响登记表。建设项目的环境影响评价分类管理名录，由国务院环境保护行政主管部门制定并公布。第十七条建设项目的环境影响报告书应当包括下列内容：（一）建设项目概况；（二）建设项目周围环境现状；（三）建设项目对环境可能造成影响的分析、预测和评估；（四）建设项目环境保护措施及其技术、经济论证；（五）建设项目对环境影响的经济损益分析；（六）对建设项目实施环境监测的建议；（七）环境影响评价的结论。涉及水土保持的建设项目，还必须有经水行政主管部门审查同意的水土保持方案。环境影响报告表和环境影响登记表的内容和格式，由国务院环境保护行政主管部门制定
37、。第十九条接受委托为建设项目环境影响评价提供技术服务的机构，应当经国务院环境保护行政主管部门考核审查合格后，颁发资质证书，按照资质证书规定的等级和评价范围，从事环境影响评价服务，并对评价结论负责。为建设项目环境影响评价提供技术服务的机构的资质条件和管理办法，由国务院环境保护行政主管部门制定。国务院环境保护行政主管部门对已取得资质证书的为建设项目环境影响评价提供技术服务的机构的名单，应当予以公布。为建设项目环境影响评价提供技术服务的机构，不得与负责审批建设项目环境影响评价文件的环境保护行政主管部门或者其他有关审批部门存在任何利益关系。 第二十条环境影响评价文件中的环境影响报告书或者环境影响报告表
38、，应当由具有相应环境影响评价资质的机构编制。任何单位和个人不得为建设单位指定对其建设项目进行环境影响评价的机构。第二十五条规定：“建设项目的环境影响评价文件未经法律规定的审批部门审查或者审查后未予批准的，该项目审批部门不得批准其建设，建设单位不得开工建设。”国家环保总局“关于加强环保审批从严控制新开工项目的通知”中规定：为贯彻落实国务院办公厅关于印发落实国务院第140次常务会议精神近期需要抓紧做好有关工作的通知（国办函200643号）和国务院办公厅转发发展改革委等部门关于加强固定资产投资调控从严控制新开工项目意见的通知（国办发200644号）精神，认真执行环境影响评价和“三同时”制度，从源头防
39、止环境污染和生态破坏，切实加强新开工项目的环境管理。现将有关要求通知如下：各地环保部门对辖区内2006年以来的所有新开工固定资产投资项目进行全面清理和核查，加大环境执法力度，重点查处不执行环境影响评价、违反建设项目环境保护“三同时”制度的项目。对于未通过环境影响评价审批和“三同时”竣工验收的建设项目，一律停止建设，已投产的项目一律停产，依法严肃处理。”根据中华人民共和国环境评价法、国家环境保护总局关于建设项目环境影响评价文件审批程序规定、建设项目环境保护分类管理名录及国家环保总局“关于加强环保审批从严控制新开工项目的通知”的规定，根据本项目的实际情况，结合项目建设地的自然环境，本项目应当按规定
40、编制环境影响评价文件，并按规定将本项目对于环境是否有影响，影响的大小或程度进行如实反映。诸如：大气、噪音、废体排放等对于其危害进行综合分析，按审批权限的分管级次规定，报环境保护部门审批后才能开始实施，上述法规规定，项目建设实行一票否决制，坚持“三个同时”原则，否则不允许任何项目违法开工建设。根据国家环保总局、国家发展改革委关于加强建设项目环境影响评价分级审批的通知规定：建设对环境有影响的项目，不论投资主体、资金来源、项目性质和投资规模，应当依照环境影响评价法和建设项目环境保护管理条例的规定，进行环境影响评价，向有审批权的环境保护行政主管部门报批环境影响评价文件。根据委托方提供的资料显示，委托方
41、已取得苏州市吴中区环境保护局关于*房地产开发有限公司苏地2010-B-60地块项目环境影响报告表的审批意见，吴环综【2012】274号。建议：委托方暂未完善的相关审批手续，应依法及时完成此项工作，以保障合作项目的顺利实施。第三章 项目概况一、项目位置项目位于苏州太湖旅游度假区金庭镇中心区域，金庭路东侧，镇政府南，北有区域内的文体中心、社区医院、商业街区、银行及学校等。距离古樟园、林屋洞、石公山、高尔夫球场、游艇俱乐部等休闲旅游景区仅十分钟车程，区内湖光山色一派田园风光，是人们理想的度假休闲之地。项目区域内还集中了国家现代农业综合开发示范区、生态农业旅游区等，盛产各类经济作物。区内人口已达十万（
42、含流动人口）之众，区域内的基础设施、市政配套的不断完善，为别墅及未来各类高档公寓的开发建设奠定了物质和人文环境基础。二、项目概况u 该项目土地使用面积为34132.78平方米，容积率为1.1，总建筑面积约37000平方米。u 项目规划拟建设为：多层低密度的公寓，限高15米，四层。u 地下车库面积为：约16000平方米。u 依据对目前市场、政策及走势的分析，项目拟设计开发建设多层低密度的精装中式洋楼，提供人们用于休闲度假的第二居所。u 户型面积：180-800平方米，可联排，可单栋精装。u 公建配套面积：约700平方米。u 项目进展状况： 目前项目公司已成立，土地合同已履行完毕，土地使用权变更至
43、项目公司名下也已获政府相关部门认可（土地出让合同之补充协议）。 土地使用权证、开发建设立项许可、建设用地规划许可证等前期立项需要的相关证件均已办理。工程设计、项目管理、施工等情况设计单位 无锡轻大建筑设计研究院有限公司无锡轻大建筑设计研究院有限公司，成立于1987年8月。2002年10月由原无锡轻工大学建筑设计研究院改制更名为“无锡轻大建筑设计研究院有限公司”。具有国家国家建筑工程设计甲级、轻纺工程设计乙级资质、环境工程设计乙级资质。目前我公司拟定与该公司合作。部分效果图别墅群联排别墅独栋别墅豪华别墅项目管理单位 常州市交通建设监理咨询有限公司常州市交通建设监理咨询有限公司成立于1997年7月
44、，具备交通部批准的公路工程甲级、水运工程甲级监理资质和建设部批准的市政公用甲级、房建工程乙级、公路工程乙级监理资质，招标代理资质。为江苏省交通科学研究院股份有限公司全资子公司。目前我公司拟定与该公司合作。建筑规划设计：美国道林建筑规划设计咨询有限公司该公司曾多次与国内著名开发商合作。如“绿城集团、金地集团、保利地产、中海集团”等。其代表作品有“绿城上海玫瑰园、成都保利石象湖、深圳金地观澜”等。其具备丰富的建筑规划设计理念及经验。我公司已确定合作。景观设计单位：加拿大迪东联合规划设计有限公司该公司具有丰富的国际项目运作经验，曾与“龙湖地产、新希望集团、绿地集团、中房集团等合作，并成功设计如“成都
45、龙湖长桥郡、北京龙湖颐和原著、沈阳新希望宴山”等项目。我公司已确定合作。建筑结构设计：上海天华建筑设计有限公司该公司创立于1997年，同期获得建设部颁发的建筑工程甲级设计资质，是中国第一批试点的甲级民营建筑设计企业。曾参与“万科地产、九龙仓、华润置业、盛高置业”等合作，其作品有“万科长风别墅、常州九龙仓时代上院、上海华润橡树湾”等高端物业。施工单位项目建设单位：浙江长业建设有限公司该公司为中国民营企业500强的大型企业集团，浙江省100强企业，企业总资产50多亿元，业务遍布国内各地及东南亚、非洲。曾获得浙江“钱江杯”、上海“白玉兰杯”、天津“海河杯”、江苏“扬子杯”等部(省)级优质工程200多
46、项，并获得“全国优秀施工企业”、“全国质量管理金奖”、“创鲁班奖工程特别荣誉企业”等荣誉称号。并与国内多家著名开发商合作如“九龙仓、万科地产、绿城集团”等。目前我公司拟定与该公司合作。项目建设单位：浙江大昌建设该公司始建于1958年7月5日，2007年获得由建设部核准的房屋建筑工程总承包壹级资质认证。1996年以来，公司相继获得浙江省“钱江杯”优质工程奖6个、舟山市“海山杯”优质工程奖29个、浙江省优秀标准化施工工地8个、舟山市优秀标准化施工工地18个。并与国内多家著名开发商合作如“金地集团、华润地产、绿城集团”等。目前我公司拟定与该公司合作。监理单位 项目监理单位：苏州建筑工程监理有限公司该公司于1992年成立，是具有甲级监理资质和独立法人资格的股份有限公司，AAA 级江苏省信誉咨询企业，为中国建设监理协会会员单位，通过ISO9001：2000版质量体系国际认证，为江苏省示范监理企业，具有建设工程招标代理资质。该公司监竣工工程的工期平均提前10%左右；投资平均节省5%左右；合格率100%，优良率达到65%以上，咨询监理项目均受到了业主的好评。其中获省“扬子杯”优质工程奖工程6个，市“姑苏杯”优质工程20个。目前我公司拟定与该公司合作。项目建设规划： 根据项目建设所需，前期策划宣传