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1、,项目解读分析,项目定位,纲要,创意作品展示,百脑汇科技大厦广告推广策划方案,市场环境分析,写字楼市场分析,营销建议,广告推广方案,百脑汇科技大厦广告推广策划方案,第一篇 市场环境分析,百脑汇科技大厦广告推广策划方案,经济特区 经济发展 总部经济 城市转型,四大关键词,百脑汇科技大厦广告推广策划方案,关键词1：经济特区,城市性质：厦门市是我国五个经济特区之一，现辖思明、湖里、集美、海沧、同安和翔安6个区，是一个国际性海港风景城市。 区位优势：厦门市地处福建省东南部、九龙江入海处，背靠漳州、泉州平原，濒临台湾海峡，面对金门诸岛，与台湾和澎湖列岛隔海相望,是海峡西岸经济区重要的中心城市。 交通优势
2、：厦门交通便捷，历史上曾为我国的五口通商口岸之一；现已形成海、陆、空较完善的立体化交通网络。,百脑汇科技大厦广告推广策划方案,关键词2：经济发展,近年来，厦门市整体经济发展稳健迅速，各项经济指标逐年增长，发展态势良好。,百脑汇科技大厦广告推广策划方案,关键词3：总部经济,目前，已有150多家企业总部落户厦门，其中，思明区已有总部型企业126家，已建成并投入使用46幢商务写字楼，这些企业主要分属商贸流通、中介服务、房地产、信息软件这四个现代服务性质的行业。 据北京市社会科学院发布的“20052006年中国总部经济发展报告”显示，厦门排名全国第22位。厦门基础条件排名12，商务设施排名26，研发能
3、力第32，专业服务第30，政府服务第8，开放程度第11名。,百脑汇科技大厦广告推广策划方案,国际性海湾风景城市和区域性中心城市,现代化国际性港口风景旅游大城市,关键词4：城市转型,随着城市转型的推进， 厦门将迎来新一轮的跨越式发展。,百脑汇科技大厦广告推广策划方案,小 结,经济发展快速。 成为海峡西岸重要的经济中心,已成为台湾产业 转移的主要据点。 总部经济成为发展重点。 城市转型,商机涌动。,第二篇 写字楼市场分析,百脑汇科技大厦广告推广策划方案,百脑汇科技大厦广告推广策划方案,一、写字楼市场现状分析,百脑汇科技大厦广告推广策划方案,1、发展轨迹,起步期,停滞期,爆发期,发展期,泡沫有余 成
4、败各异,快速发展 市场细分,持续低迷 消化为主,片区开发 商务运营,20世纪90年代初,90年代中后期,2000年以后,2005年以后,历程大起大落,新的发展正在爆发。,2、发展特征,百脑汇科技大厦广告推广策划方案,版块各具特色 重心转移,百脑汇科技大厦广告推广策划方案,3、供求现状,1、存量逐步得到消化 迄止2005年5月末，写字楼空置量6.85万平方米，占全市空置商品房总面积的比例由70%下降到7%以下。 2、供求平衡局部供不应求 鹭江道、湖滨南路、厦禾路一线写字楼的出租率最高，可达95%以上，呈供不应求之势；湖滨北路、江头板块供求均衡，出租率约在80-90%；湖里板块出租率最低，为70%
5、左右，呈供大于求。,供求平衡 局部供不应求,百脑汇科技大厦广告推广策划方案,4、市场价格,写字楼售价一般分布在6000-16000元/平方米区间。,高档写字楼： 60120元/月 中档写字楼： 3060元/月 低档写字楼： 1030元/月 出租极为景气，租金不同程度地上调1020%。,租售两旺 价格上涨,租 金,售 价,百脑汇科技大厦广告推广策划方案,5、思明区写字楼发展现状,截止2005年，思明区已建成并投入使用的纯商务写字楼就有48幢。原有写字楼主要分为轮渡思北板块、滨北金融中心板块、富山商务圈、滨南商务圈 、火车站商务圈 、莲花SM商务圈六大板块。 目前，在建写字楼项目有东方财富广场、中
6、闽大厦、钻石海岸、厦门第一广场、观音山商务运营中心，其中观音山商务运营中心是政府重点扶持发展的商务区，是厦门未来的CBD核心区域。在建项目主要集中于高端写字楼，目前销售价格均在万元以上，市场行情良好。,百脑汇科技大厦广告推广策划方案,小 结,受“住宅禁商”政策以及整体经济发展的影响， 厦门写字楼市场开始走向活跃。 市场推货量加大，高端产品成为市场主流。 两大商务运营中心成为未来发展的重心。 产品同质化严重，特色性写字楼缺乏。,百脑汇科技大厦广告推广策划方案,二、竞争对手分析,百脑汇科技大厦广告推广策划方案,1、竞争对手的界定,根据本项目所处的地理位置，选择具有代表性的已售或在售项目为本项目的竞
7、争楼盘来分析比较。选取出竞争楼盘如下： 中闽大厦 钻石海岸 厦门第一广场 立信大厦 东方财富广场（喜多国际OFFICE）,百脑汇科技大厦广告推广策划方案,1）中闽大厦,2、竞争对手分析,百脑汇科技大厦广告推广策划方案,2）钻石海岸,2 、竞争对手分析,百脑汇科技大厦广告推广策划方案,3）厦门第一广场,2 、竞争对手分析,4）东方财富广场（喜多国际OFFICE）,百脑汇科技大厦广告推广策划方案,2 、竞争对手分析,百脑汇科技大厦广告推广策划方案,5）立信大厦,2 、竞争对手分析,百脑汇科技大厦广告推广策划方案,2 、竞争对手分析,小 结,开发产品以高端主导 目前竞争对手写字楼都定位为高级写字楼，
8、其中不少为5A智能化甲级写字楼。 注重物业管理 开发商聘请一流的物业管理公司管理物业成为主流。 配套成熟 目前竞争对手写字楼周边配套都比较好，而且内部规划配套业非常优良；同时大部分都具有良好的海景资源。 强打总部经济牌，销售理想 竞争对手普遍利用总部经济概念炒作，售价普遍在14000元/以上，销售比较理想，如立信大厦基本清盘。,百脑汇科技大厦广告推广策划方案,第三篇 项目解读分析,百脑汇科技大厦广告推广策划方案,一、项目概况,主要技术指标表,地理位置：位于思明区湖滨南路与白鹭洲路交叉口西南侧。 项目规模：总建筑面积为52515.64，建筑高度为99.9m。其中，裙楼（商场）4层，塔楼（办公）1
9、6层，地下3层。塔楼（5-20层办公）建筑面积为23071。 功能定位：本项目是一个集商场、办公、停车为一体的多功能综合性建筑。裙楼4层，裙楼为IT专业卖场，塔楼为办公写字楼，地下为停车场。,本项目的办公空间形式采用纽约SOHO区最典型的建筑形式“LOFT”。拥有层高5.1米升宽空间，具有舞台效果，空间开放透明、可以灵活分阶和重组、创造各种个性空间，具有较高的实用率。,一、项目概况,百脑汇科技大厦广告推广策划方案,百脑汇科技大厦广告推广策划方案,二、项目SWOT分析,实力及品牌：项目由台湾蓝天电脑集团投资，实力强大。在国内，百脑汇是 “中国最具实力的IT卖场”和“最具竞争力IT卖场”，品牌号召
10、力强。 交通优势：位于主干道交汇处，毗邻汽车客运站、离火车站较近、通往机场方便；同时还有23、15、30、10、43、45等多路公交车。 地段优势：项目处在厦门最早、最大的IT产品集散地厦门电子城的正对面，处在厦门市IT产品销售核心商圈区域。同时，北对筼筜湖、南伴太平山、西望海景，具有湖、海、园景资源。 产品优势：办公空间形式采用纽约SOHO区最典型的建筑形式“LOFT”。拥有层高5.1米升宽空间，高利用率，空间开放透明、可以灵活分阶和重组、创造各种个性空间。 配套优势：项目周遍酒店、餐饮、金融等商业配套成熟。,项 目 优 势,百脑汇科技大厦广告推广策划方案,二、项目SWOT分析,项目周边尚未
11、形成写字楼商圈，没有写字楼商圈基础； 项目处在滨北金融中心、轮渡思北商务圈、滨南商务 圈以及火车站商务圈之间，形成包围之势； 产品本身的特点使得项目不具备成为高端写字楼的可能性。,项 目 劣 势,百脑汇科技大厦广告推广策划方案,二、项目SWOT分析,思明区具有商业、金融中心的地位，政府大力扶持发展楼宇经济和总部经济的市场导向； 写字楼市场目前租售两旺的市场环境； 项目所在地存在大量IT类中小企业资源，且存在写字楼市场空白； 目前在建及正供应的写字楼产品主要为高端产品，而适应成长型企业的经济型写字楼开发较少； “住宅禁商”政策使纯商务写字楼的市场空间增大； 企业对提升企业品牌形象考虑，一定程度上
12、将扩大写字楼需求市场。,潜 在 机 会,百脑汇科技大厦广告推广策划方案,二、项目SWOT分析,目前在建高端写字楼较多，同时，政府大力发展两大商务中心，使得高端客户资源将越来越少； 外部经济环境的不可预料因素，如经济不景气等；,潜 在 威 胁,百脑汇科技大厦广告推广策划方案,三、项目卖点提炼,蓝天集团强大的实力，以及百脑汇的品牌优势。 周边完善的酒店、餐饮、金融等商业配套成熟。 位于主干道，临近汽车站，火车站、轮渡码头，交通及其便利。 位于厦门最大的IT、电子商圈核心位置。 独有的5.1m层高，能够灵活组合的宽大办公空间。 北对筼筜湖、白鹭洲公园，西频海滨的三大观景优势。,核 心 卖 点,百脑汇
13、科技大厦广告推广策划方案,第四篇 项目定位,百脑汇科技大厦广告推广策划方案,一、产品定位,创造第一,制造差异,引导需求,【铁三角模式】,IT巨头打造 处于厦门IT、电子商圈 LOFT型产品（个性、实用的设计） 园/湖/海三大观景优势,该区域尚无真正的写字楼 该区域存在IT企业对写字楼的巨大需求,百脑汇科技大厦广告推广策划方案,厦门首席LOFT型叠式写字楼,一、产品定位,因此，本写字楼的产品定位为：,百脑汇科技大厦广告推广策划方案,二、形象定位,厦门硅谷，IT总部财智引擎,厦门硅谷：提升本项目所处的厦门IT、电子商圈的高度。 IT 总部：即本项目旨在打造一个服务于IT企业，汇聚IT、 电子产业商
14、业总部。 财智引擎：即本项目本身存在的巨大商机、潜力，是创造 财富的动力,同时对于IT类企业来说更是智力型 企业的核心。,百脑汇科技大厦广告推广策划方案,三、推广口号,城市骄点 财智焦点,骄点：骄阳、骄傲、天之骄子之意。 一指IT行业为朝阳产业，产业地位极其重要； 二指本项目打造的百脑汇科技大厦必将成为城市的新地标， 是城市的骄傲； 三指IT型企业是创新的主力，是天之轿子。 焦点：项目所在地是厦门的IT商圈，是财富和智慧的聚焦点，同 时，本项目的推出将成为引发新一轮财富升级和智慧聚集 的核心动力。,百脑汇科技大厦广告推广策划方案,三、推广口号,空间价值 财智新标,备选：,LOFT，IT总部商务
15、特区,百脑汇科技大厦广告推广策划方案,四、目标客户群定位,终极目标客户群定位 财富智力型企业（以IT类公司、科技型企业为主，金融、商贸、咨询代理机构等为辅)。 其他类型企业（高速成长的中小型企业及外来驻厦门办事机构）,客户群比例预计,购买客户群定位 收益性房地产投资者与投资机构（炒家） 本地中小型成功企业 外来企业及办事机构,百脑汇科技大厦广告推广策划方案,三、目标客户群定位,客户群比例预计,革命的一代、务实的一代、创新的一代,他们新锐、进取、博采众收 最乐于接受新生事物最趋向于国际化 他们的经营理念与办公理念属于-,小预算 高起点,他们的需求-,百脑汇科技大厦广告推广策划方案,三、目标客户群
16、定位,目标客户群的特质,百脑汇科技大厦广告推广策划方案,第五篇 营销建议,百脑汇科技大厦广告推广策划方案,1、寻找差异性，放大唯一性，创新求变，以新取胜。 2、快速入市，低开高走，制造需缺，提升投资回报。 3、速战速决，以最快速度引爆所有的点。 4、租售并举，以租促售，以旺租带动旺销。 5、依托IT商圈，发挥品牌优势，强打IT总部经济牌。,一、营销策略建议,二、营销战术建议,1、推出精装修样板间 直观展示LOFT型写字楼的优点满足个性商务需求的空间分割、 组合，突出产品实用创新的独特卖点。 2、事件营销组合 充分利用项目推进中的重大事件（如封顶等），结合项目特色，不 断在市场中制造“热点”，引
17、发市场的关注。 3、投资潜力包装 通过国家或地区级相关协会、组织颁发“最具投资价值写字楼”，提升 项目的投资价值。,百脑汇科技大厦广告推广策划方案,百脑汇科技大厦广告推广策划方案,第六篇 广告推广方案,提高品牌的认同度 达成与目标群的认知统一,提高品牌美誉度 完善品牌的个性 塑造品牌形象,百脑汇科技大厦广告推广策划方案,一、广告推广目标,配合整体营销工作 完成项目销售及招租任务,最终目标,第二目标,首要目标,百脑汇科技大厦广告推广策划方案,城市骄点，财智焦点。LOFT，IT总部商务特区。,二、广告推广主题及表现,1、推广主题,“IT总部经济”是什么？ 厦门IT总部经济将在哪里诞生？,百脑汇引领
18、厦门IT商圈全面升级！ 科技大厦打造厦门IT总部经济！,地段优势、升值潜力阐释。 灵活、宽大的LOFT型商务办公空间。,探索市场 关注点,导入项目 切入市场,全面演绎 项目优势,推广 主题,百脑汇,为IT总部经济而来！,厦门IT总部经济诞生何方？,百脑汇科技大厦广告推广策划方案,二、广告推广主题及表现,、创意表现手法,以LOFT型大空间的办公方式和IT总部商务结合的方式，来表现“IT总部商务特区”为核心的传播主题，同时营造出“LOFT型” 个性释放、自由的商务办公方式。,表现 元素,极具升值的财富力,轻松掌控的商务方式,激情进取创造务实的中青年,个性释放的商务空间,IT总部的科技感,百脑汇科技
19、大厦广告推广策划方案,二、广告推广主题及表现,、创意基本点,地段：厦门硅谷，钻石地段 硅谷核芯，钻石地段成就财富颠峰 品牌：IT总部商务典范，财富提速巨擎 与百脑汇同步，比肩国际商务 产品：叠式办公，多维空间 独有5.1M叠式空间，1=2 空间不再压抑，财智尽情释放 观景：视野独一无二，享尽海/湖/园的情怀 配套：成熟配套，身边的总部商务“加油站” 潜力：城市骄点，财智焦点 百脑汇科技大厦，百年一遇的创财创富特区,百脑汇科技大厦广告推广策划方案,三、阶段推广策略,形象导入期,开盘强销期,持销调整期,尾盘消化期,阶段划分,4 月,5 月,6 月,7 月,以上时间为拟定！,百脑汇科技大厦广告推广策
20、划方案,三、阶段推广策略,第一阶段：形象导入期（市场启动阶段）,百脑汇科技大厦广告推广策划方案,三、阶段推广策略,第二阶段：开盘强销期, 引导阶段（公开发售前期),百脑汇科技大厦广告推广策划方案,三、阶段推广策略,第二阶段：开盘强销期, 强化阶段,百脑汇科技大厦广告推广策划方案,三、阶段推广策略,第三阶段：持销调整期,第四阶段：尾盘消化期,百脑汇科技大厦广告推广策划方案,四、媒体投放策略,1、媒体投放原则：,增大项目品牌与目标客户群的接触率 选择目标客户群经常接触的媒体进行投放。 与品牌核心价值理念紧密结合 媒体属性应能够体现本项目的品牌价值，与传播的品牌形象相吻合。 整合搭配 ，借用各种资源
21、优势，降低成本 以传统主流媒体为主，同时选择各种分众媒体作为补充；利用各种社会资源，加强公关及新闻的炒作力度。,百脑汇科技大厦广告推广策划方案,四、媒体投放策略,户外： 繁华地段的户外广告大牌 报纸： 东南快报、厦门商报、 厦门晚报 电视： 本地新闻类频道 广播： 交通类的频道 印刷品： 楼书、单张 其他： 本地房产类门户网站、高端的DM杂志、手机短信等。,2、媒体投放选择：,百脑汇科技大厦广告推广策划方案,第七篇 作品展示,百脑汇科技大厦广告推广策划方案,视觉推广之LOGO,百脑汇科技大厦广告推广策划方案,现场包装之围墙,百脑汇科技大厦广告推广策划方案,现场包装之道旗,百脑汇科技大厦广告推广策划方案,现场包装之楼体,百脑汇科技大厦广告推广策划方案,形象广告之户外,百脑汇科技大厦广告推广策划方案,形象广告之报广1,形象广告之报广2,百脑汇科技大厦广告推广策划方案,百脑汇科技大厦广告推广策划方案,【谢 谢】,