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1、一、建设法1、建设法基本原则：1.确保建设工程质量与安全2.符合国家的建设工程安全标准3.遵守法律、法规4.不得损害社会公共利益和他人的合法权益5.合法权益受法律保护2、建设法表现形式：宪法、法律、行政法规、地方性法规与规章、技术法规、国际公约、国际惯例、国际标准。3、建设法律关系的特征：1.综合性 2.复杂性3.协同性4、建设法律关系构成要素1、建设法律关系主体 参加建筑业活动，受建筑法律规范调整，在法律上享受权利或承担义务的当事人。2、建筑法律关系的客体 建设法律关系主体的权利与义务所指向的对象。(一般不是人,是由性建筑物或图纸等) 二、工程建设程序（排序，前期排序）1、前期阶段（投资意向
2、投资机会分析项目建设书可行性研究审批立项）2、准备阶段（规划取得土地使用权报建工程发包承包）3、实施阶段（勘察设计设计文件审批施工准备工程施工生产准备）4、验收保修阶段（竣工验收工程保修）三、城乡规划1.城乡规划定义:指对一定时期内城乡的经济和社会发展、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署、具体安排和实施管理2.城乡规划分类：总体规划和详细规划(控制性详细规划,修建性详细规划)3.规划区(城市都是,农村不一定)l是指城市、镇和村庄的建成区以及因城乡建设和发展需要，必须实行规划控制的区域。l规划区的具体范围由有关人民政府在组织编制的城市总体规划、镇总体规划、乡规划和村庄规划中，根据城乡经济社
3、会发展水平和统筹城乡发展的需要划定。4、制定实施城乡规划的总体要求l制定和实施城乡规划，应当遵循城乡统筹、合理布局、节约土地、集约发展和先规划后建设的原则。 5、城乡规划实施的基本原则l根据当地经济社会发展水平，量力而行；尊重群众意愿；有计划、分步骤地组织实施。6、一书两证: 建设项目选址意见书, 建设工程规划许可证,建设用地规划许可证,7、临时建设用地的限制 l土地管理法对临时建设用地作了以下限制性规定：(1)必须按照临时使用合同约定的用途使用土地；(2)不得修建永久性建筑；(3)临时使用土地的期限不得超过2年。四、土地管理法1.土地.(除划拨,一般房屋居住年限70y,旅游40y) 农用地、
4、建设用地、未利用土地2.土地使用权取得方式：出让(招标,拍卖,挂牌),划拨(无年限),转让,继承3.国有土地使用权转让方式：出售, 交换, 赠与4.国有土地使用权转让条件：1)须是出让的土地使用权才能进行转让；2)须依照土地使用权出让合同规定的期限和条件对土地进行投资、开发、利用；3土地使用权转让必须办理过户登记。5土地的利用和保护1)十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。 2)土地利用和保护的相关制度:土地用途管理制度, 土地调查制度, 土地统计制度, 土地监察制度, 土地利用状况动态监测制度6土地利用总体规划编制原则（1）严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地； （2）
5、提高土地利用率； （3）统筹安排各类、各区域用地； （4）保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用； （5）占用耕地与开发复垦耕地相平衡。7.土地利用总体规划内容:各级土地利用总体规划的成果包括规划文件、规划图件和规划附件三部分8基本农田保护制度 基本农田和基本农田保护区基本农田： 根据一定时期人口和国民经济对农产品的需求而确定的长期不得占用及基本农田保护区规划内不得占用的耕地。1)一级基本农田(长期不得占用）2)二级基本农田(规划区内不得占用)3)基本农田保护区9占用土地补偿制度:占多少,垦多少.10各省、自治区、直辖市划定的基本农田应当占本行政区域内占耕地80%以上土地整治新增耕地的60%
6、可以用以折抵建设占用耕地的补偿指标。 12征收土地的补偿l征收土地的，用地单位应按照被征用土地的原用途给予补偿。l补偿费应包括：1）土地补偿费2)安置补助费 3)地上附着物和青苗的补偿费4)新菜地开发建设基金土地补偿费为该耕地被征收前三年平均年产值的6至10倍。五、建设工程抗震建设工程抗震包括抗震防灾规划、抗震设防和抗震加固三方面工作六、城市房地产管理制度1房地产开发的原则 1）房地产开发必须严格执行城市规划2）经济效益、社会效益和环境效益相统一 3）全面规划、合理布局、综合开发、配套建设2房地产开发企业的分类：房地产开发专营企业，房地产开发兼营企业3房地产交易的一般规定：房地产交易时权属不可
7、分离的原则4房地产交易的价格管理： 房地产价格评估制度和房地产成交价格申报制度5房地产价格评估制度评估原则：公正、公平、公开。6房地产价格评估制度评估程序：估价申请，估价受理，现场勘估，综合作业 7房地产价格评估制度1）评估原则：公正、公平、公开。2）评估程序：估价申请，估价受理，现场勘估，综合作业 8.房地产转让合同程序，条件：（签合同，办公证，资金收付，过户）房地产转让双方必须同时到登记部门办理产权转移手续。转让双方应向房地产登记部门提交产权转移所需的合法证件及双方签订的房地产转让书面合同，核验无误后，办理房地产转让过户登记，并向有关机关缴纳税费。商品房预售：商品房预售是指房地产开发经营企
8、业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。9房地产抵押.含义： 是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。10.房地产抵押的法律特征（1）从属性（2）房地产抵押是以不动产即房地产为标的作抵押的。（3）房地产抵押权人享有从抵押房地产的价款中优先受偿的权利。（4）房地产抵押具有物上追及力物上追及力： 在抵押人将房地产抵押后，如果抵押人将抵押的房地产擅自转让给他人，那么抵押权人可以追及抵押的房地产行使权力。 对于因抵押权人追及抵押的房地产行使权力而使受让人遭受损失
9、的，非法转让抵押的房地产的抵押人应当承担相应的责任。 抵押人将抵押的房屋租赁给他人时，抵押权不受影响；抵押人非经债权人同意，将已抵押房地产就同一担保价值作重复抵押的，重复抵押无效；抵押人在已抵押房地产上再设定其他抵押时，只能在先设抵押担保价值之外的余额范围内设定抵押。）11房地产抵押设定的要求（选择题）（1）依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权；以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。 （2）房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。（3）设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的；（4）房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。
10、（5）依法生效的商品房预售合同，经双方约定，其商品房可作抵押物。（6）抵押人以共同所有的房屋设定抵押的，事先应征得其他共有人的书面同意，所有共有人均为抵押人；以按份共有的房屋设定抵押时，抵押人应当书面通知其他共有人，并以其本人所占有的份额为限。（7）以已出租的房屋设定抵押，原租赁合同继续有效，抵押人应先将抵押情况书面告知承租人。抵押人以已经抵押的房屋再作抵押时，必须征得在先的抵押权人的书面同意，否则，后设立的抵押无效。（8）外商投资企业、股份制企业以其房屋设定抵押时，须经企业董事会或联合管理机构书面批准，所设定的抵押期不应超过企业的营业期限和土地使用期限。外商投资企业未经中国注册会计师验资证实
11、各方投资份额已缴足的，不得以企业的房屋设定抵押权。（9）国有企业以其房地产设定抵押时，必须经国有资产管理部门批准和对拟抵押房地产估价清单的书面确认。（10）在设定房地产抵押时，下列房地产不得抵押：有产权争议的房地产；用于教育、医疗等公共福利性质的房地产； 文物古建筑所属的房地产；依法被查封、扣押或采取其他保全措施的房地产；其他法律法规规定不得设定抵押的房地产七、房屋拆迁1、房屋拆迁形式：自行拆迁、.委托拆迁、.统一拆迁2、房屋拆迁实施程序 1.提出拆迁申请 2.房屋拆迁审批与房屋拆迁许可证 3.签订拆迁协议4.实施拆迁 5.监督检查6.档案归档3、房屋拆迁补偿 ：货币补偿，产权调换4、领取施工
12、许可证3个月以内必须动工，否则延期，两次为限，不超过3个月。公益事业房屋只允许产权置换，不允许货币补偿。过程透明不能暗箱操作，互相体谅，补偿合理、公平，补偿相等。5、招标公告的发布方式及内容1）公开招标应当发布招标公告招标公告是以公告方式邀请不特定的潜在投标人就招标项目参加投标的意思表示。2）公开招标的发布方式 通过国家指定的报刊、信息网络或其他媒介发布。（不含小广告，电话）6、强制招标制度：1）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；2）全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；3）使用国际组织或者外国政府贷款、授助资金的项目。4）法律或者国务院规定的其他必须招标的项
13、目。7、未按招标文件要求提交投标保证金的，由评标委员会初审后按废标处理。投标保证金一般=2%投资金额，且=80万。其有效期限应当超过投标有效期30天。8、评标机构，评标委员会由招标人的代表和有关技术、经济等方面专家组成，成员人数为5人以上单数，其中，技术、经济等方面专家不得少于总人数2/3投标人少于三个或者所有投标被否决的，招标人应当依法重新招标。投标单位法定代表人或授权代表未参加开标会议的视为自动弃权。9、评标方法：综合评估法，经评审的最低投标价法10、开标前允许修改撤回。11发出中标通知书与签合同之前的时间30天。论述一、拆迁二、建设工程合同类型建设工程施工合同根据承包工程计价方式的不同，
14、分为总价合同、单价合同和成本加酬金合同。总价合同又包括固定总价合同和可调值总价合同；单价合同包括估算工程量单价合同和纯单价合同；而成本加酬金合同包括成本加固定百分比酬金合同、成本加固定金额酬金合同、成本加奖罚合同、最高限额成本加固定最大酬金合同。一、总价合同所谓总价合同是指支付承包方的款项在合同中是一个“规定的金额”，即总价。总价合同的主要特征：一 是价格根据确定的由承包方实施的全部任务，按承包方在投标报价中提出的总价确定；二是持实施的工程性质和工程量应在事先明确商定。总价合同又可分可为固定 总价合同和可调值总价合同两种形式。、固定总价合同的价格计算是以图纸及规定、规范为基础，承发包双方就施工
15、项目协商一个固定的总价，由承包方一笔包死，不能变化。采用这种合同，合同总价只有在设计和工程范围有所变更的情况下才能随之做相应的变更，除此之外，合同总价是不能变动的。因此，作为合同价格计算依据的图纸及规定、规范应对工程作出详尽的描述，一般在施工图设计阶段，施工详图己完成的情况下。采用固定总价合同，承包方要承担实物工程量、工程单价、 地质条件、气候和其他一切客观因素造成亏损的风险。在合同执行过程中，承发包双方均不能因为工程量、设备、材料价格、工资等变动和地质条件恶劣、气候恶劣等理由，提出对合同总价调值的要求，因此承包方要在投标时对一切费用的上升因素做出估计并包含在投标报价之中。因此，这种形式的合同
16、适用于工期较短(一般不超过一年)，对最终产品的要求又非常明确的工程项目，这就要求项目的内涵清楚，项目设计图纸完整齐全，项目工作范围及工程量计算依据确切。 可调值总价合同的总价一般也是以图纸及规定、规范为计算基础，但它是按“时价”进行计算的，这是一种相对固定的价格。在合同执行过程中，由于通货膨胀而使所 用的工料成本增加，因而对合同总价进行相应的调值，即合同总价依然不变，只是增加调值条款。因此可谓值总价合同均明确列出有关调值的特定条款，往往是在合 同特别说明书中列明。调值工作必须按照这些特定的调值条款进行。这种合同与固定总价合同不同在于，它对合同实施中出现的风险做了分摊，发包方承担了通货膨 胀这一
17、不可预测费用因素的风险，而承包方只承担了实施中实物工程量成本和工期等因素的风险。可调值总价合同适用于工程内容和技术经济指标规定很明确的项 目，由于合同中列明调值条款，所以在工期一年以上的项目较适于采用这种合同形式。 二、单价合同在施工图不完整或当准备发包的工程项目内容、技术经济指标一时还不能明确、具体地予以规定时，往往要采用单价合同形式。这样在不能比较精确地计算工程量的情况下，可以避免凭运气而使发包方或承 包方任何一方承担过大的风险。工程单价合同可细分为估算工程量单价合同和纯单价合同两种不同形式。估算工程量单价合同是以工程量清单和工程单价表 为基础和依据来计算合同价格的。通常是由发包方委托招标
18、代理单位或造价工程师提出总工程量估算表，即“暂估工程量清单”，列出分部分项工程量，由承包方以 此为基础填报单价。最后工程的总价应按照实际完成工程量计算，由合同中分部分项工程单价乘以实际工程量，得出工程结算的总价。采用估算工程量单价合同可以 使承包方对其投标的工程范围有一个明确的概念。这种合同一般适用于工程性质比较清楚，但任务及其要求标准不能完全确定的情况。采用这种合同时，工程量是统 一计算出来的，承包方只要填上适当的单价就可以了，承担风险比较小。因此，估算工程量单价合同在实际中运用较多，目前国内推行的工程量清单招标所形成的合 同就是估算工程量单价合同。实施这种合同的标的工程施工时要求施工过程中
19、及时计量并建立月份明细账目，以便确定实际工程量。 纯单价合同是发包 方只向承包方给出发包工程的有关分部分项工程以及工程范围，不需对工程量做任何规定。承包方在投标时只需要对这种给定范围的分部分项工程作出报价即可，而 工程量则按实际完成的数量结算。这种合同形式主要适用于没有施工图、工程量不明，却急需开工的紧迫工程。 三、成本加酬金合同这种合同形式主要适用于工程内容及其技术经济指标尚未全面确定，投标报价的依据尚不充分的情况下，发包方因工期要求紧迫，必须发包的工程；或者发包方与承包方之间 具有高度的信任，承包方在某些方面具有独特的技术、特长和经验的工程。以这种形式签定的建设施工合同，有两个明显缺点：一是发包方对工程总价不能实施实际的控制：二是承包方对降低成本也不大感兴趣。这种合同形式在建设工程中很少采用。