[其它]不动产与不动产价格.ppt

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1、第一章 不动产及其价格,教学内容 一、不动产的含义 二、不动产的特性 三、不动产的权属 四、不动产的价格 五、不动产价格的特性 六、不动产价格的影响因素分析,第一章 不动产及其价格,一、不动产的含义 1、从实体的角度： 土地及其地上的定着物 狭义的土地：指地球表面陆地， 包括陆地表面、地下和地上垂直空间。 广义的土地：指地球表面陆地和 被水覆盖的部分。,最广义的土地： 指自然资源，除了包括地球表面陆 地和被水覆盖的部分，还包括阳光、 空气、水、热能、风力等自然赋予的 一切有形和无形的自然力在内。 按照土地管理概论中的定义： 土地是地球表面上由土壤、岩石、气候、 水文、地貌、植被等组成的自然综合

2、体。,地上的定着物 是指附着于土地，只有在与土地 不分离的状态下才能使用物体。如建 筑物、桥梁、水井等。 树木、尚未收获的农作物是否为 不动产？各国有不同的规定。,2、从法律的角度： 民法通则未做具体的规定，但最高 人民法院关于贯彻执行中华人民 共和国民法通则若干问题的意见 第186条规定：“土地，附着于土地的 建筑物及其它定着物，建筑物的固定 附属设备为不动产” 中华人民共和国担保法第92条规 定，本法所称不动产是指土地以及房屋、 林木等地上建筑物。,土地:包括地下及上空，但法律另有 规定的除外，如矿产资源、文物属于 国家所有等。 附属于土地的建筑物及其它定着物: 房屋、桥梁、水井、地上建造

3、的庭 院、花园、假山、栅栏等。 建筑物的固定附属设备:排水管道、 电力、热力系统等.,意大利民法典812条详细规定： 土地、泉水、河流、树木、房屋和其他 建筑物，即使是临时依附于土地的建筑物 以及在一般情况下那些或是自然或是人为 的与土地结合为一体的物品是不动产。固 定河岸或者河床之上并且为永久使用而建 造的磨房、浴场以及漂浮在水面上的建筑 物视为不动产,日本民法典第86条规定：土地及其定着 物为不动产。 美国不动产术语词典对不动产的定义 为：在法律上，不动产是指土地以及或多 或少依附于土地的一切物体，不动产所有 权从地球中心直到无限天际。,对一宗土地的基本认识 （1）位置 ；（2）面积；（3

4、）四至； （4）形状；（5）产权状况； （6）利用状况；（7）规划设计要求；（8）出入口方位 ； （9） 土地生熟程度； （10）地质、水文和气象条件；,土地开发（生熟）程度基础设施 七通一平：通路、通水、通电、通讯、通热、通气、排水。,某工业企业拥有一宗地，因融资 需要，计划以该土地使用权进行抵押 贷款，并于2007年9月5日委托某评 估公司进行土地价格评估。该公司所 拥有的土地位于华南H市，远离城区， 为独立工矿用地，总面积为15000平方 米。宗地东高西低，地下水位适中， 东南角有一自采水井，用于企业生产 取水（附近无市政供水管网）,宗地为多边形，不规则，北段边界为 弧形，种植有3米宽挡

5、风树木，四周 有砖混围墙；宗地为红壤土，种植本 地草种，内有十字型道路，外有2千 米长的道路与国道相连，宗地有11 栋建筑物，其中办公楼一栋，仓库1 栋，车间3栋，宿舍楼2栋，综合服 务楼1栋，变电房1栋，企业用电来 自3000米外的变电站，企业通讯,网络及设施齐全。土地使用权无特别 限制，假定你是该评估公司的土地估 价师，请回答下列问题： 2（本问题5分）根据上述条件，列 出已知宗地的个别条件,对建筑物的基本认识：（1）位置 （2）面积；（3）层数和高度；（4）结构； （5）设备；（6）层高或净高； （7）空间布局；（8）装饰装修；（9）外观; （10）建成日期；（11）利用状况； （12）

6、维修养护情况及完备程度； （13）产权状况（14）公共服务设施完备程度,第一章 不动产及其价格,几个概念： 建筑高度: 建筑限高，是指地块内允许 的建筑(地面上)最大高度限制 ； 建筑密度: 建筑覆盖率，是指一定地块内 所有建筑物占地面积与土地面积的比率； 容积率：是指一定地块内总建筑面积与 用地面积的比值。,某宗土地面积为1000m2 ，其上建筑 物的占地面积为700m2，建筑物层数 为4层，如果建筑物的各层建筑面积 均相同。则该宗土地的容积率为多 少？建筑密度为多少？,二、不动产的特性 1、地理位置的固定性与区位条 件的可变性。 土地的自然地理位置是固定的,土地 上的定着物也是固定不变的。

7、 区位条件：不动产在被人们利用过 程中所表现出的社会、经济位置。,2、土地面积的不增性与经济上的 增值性。 土地是自然历史的产物，其总量 是不变的、有限的，既不可能增加， 也不可能减少。 土地的增值是客观存在的，反映在 土地利用和土地交易中。,3、土地的永续利用和建筑物的折旧 土地的永续利用是指土地不因使 用而消耗、磨损和灭失。 建筑物在使用的过程中则会产生 磨损、折旧、乃至报废。所有的建筑 物都有一定的耐用年限。,4、土地用途的多样性 住宅用地、工业用地、商业用地、交 通用地、农业用地、旅游娱乐用地。 5、不动产相邻关系的特殊性 不动产相邻会产生相邻法律关系过水、交 通、管线的通过及噪声、污

8、染等，一般由民 法调整。,三、不动产的权属 包括所有权、使用权及其衍生的 租赁权、抵押权、地上权、地役权、 典当权。 1、所有权 指依法对不动产所 拥有的全面支配和处置权，包括收益 权、使用权、占有权和处分权。,2、使用权 指依法对不动产进行利 用、管理并取得收益的权利，包括 收益权、使用权、占有权。 3、租赁权 不动产权利人与承租人 签定一定年限的不动产租赁合同，并 收取租金的权利。 4、抵押权 债权人对债务人或第三 者作为担保的不动产在债务不能履行 时，有将其销售得到清偿的权利。,美国次贷危机（subprime crisis）又称次 级房贷危机，也译为次债危机。 它是指一场发生在美国，因次

9、级抵押贷款 机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震 荡引起的金融风暴。它致使全球主要金融市 场出现流动性不足危机。 美国“次贷危机”是从2006年春季开始逐 步显现的。2007年8月开始席卷美国、欧盟和 日本等世界主要金融市场。,在美国，贷款是非常普遍的现象。当地人 很少全款买房，通常都是长时间贷款。 可是在这里失业和再就业是很常见的现象。 这些收入并不稳定甚至根本没有收入的人， 买房因为信用等级达不到标准，就被定义为 次级信用贷款者，简称次级贷款者。,由于之前的房价很高，银行认为尽管贷款 给了次级信用借款人，如借款人无法偿还贷 款，则可以利用抵押的房屋来还，拍卖或者 出售后收回银行贷款。 但

10、由于房价突然走低，借款人无力偿还 时，银行把房屋出售，但却发现得到的资金 不能弥补当时的贷款利息，甚至都无法弥 补贷款额本身，这样银行就会在这个贷款上 出现亏损。 即银行收回房屋，却卖不到高价，大面积 亏损，引发了次贷危机。,5、地上权 在他人的土地上拥有建筑物 或其他工作物为目的，而使用其土地的 权利。 例如：中国移动在你家的地上建了一 个信号塔，那么中国移动就对这个信号 塔享有地上权。,6地役权 以他人的土地供自己方便使用的权利。 我国物权法第一百五十六条 ： 地役权人有权按照合同约定，利用 他人的不动产，以提高自己的不动产 的效益。前款所称他人的不动产为供 役地，自己的不动产为需役地。

11、当事人应当采取书面形式订立地 役权合同。,例如：你在海边有一块平地，旁 边有一高楼，楼的主人给你一定的金 钱，让你在你的土地上三十年之内不 得建房，以满足观海的需要，你同意 并签约。 楼的主人对你的土地的权利就是 地役权。,甲工厂原有东门可以出入，后想 开西门，借用乙工厂的道路通行。甲 工厂与乙工厂约定，甲工厂向乙工厂 适当支付使用费，乙工厂允许甲工厂 的人员通行。这时甲工厂即取得了“地 役权”。,7、典权 承租人支付典价，占有出 租人的不动产有使用和收益的权利。 典期届满后，出典人如不赎回出典 物，承典人即取得典物所有权。 例如：房屋所有权者甲将其房屋典 当给乙，乙支付典价5万元，约定回赎

12、期3年。,四、不动产的价格 1、不动产价格的含义： 不动产的经济价值的货币表现形式。 这种经济价值是由于人们对不动 产效用的认识，不动产相对稀少性及 不动产有效需求的存在等三者互相结合 所产生的。,效用满足人们欲望的能力。 商品与劳务具有这种能力，因而成为 人们需求的对象。 对不动产来说，由于不动产的使用或 占有能够发挥其舒适性或带来收益，由此 引起人们占有不动产的欲望。 不动产具有多种效用，表现在不同用途 的不动产。,相对稀少性物以稀为贵。 物体仅仅有效用不一定有经济价 值，如果数量丰富，随时随地都可以 取得，就不会产生经济价值，如空气。 只有数量有限且又相对稀少，才能 产生经济价值。,有效

13、需求买得起，有购买能力。 不动产的效用具有相对稀少性就会 产生价值，但不能直接以价格表现 出来，要有一定购买力所支持的需 求，即有效需求的存在，才能产生价 格。,1、不动产价格的种类 （1）按不动产的实物形态 土地价格：生地价格、熟地价格； 建筑物价格：是指建筑物部分价格。 房地价格：是指建筑物连同其占用的土地 的价格 房地价格 =土地价格 建筑物价格,2、按价格产生的方式 市场价格实际成交价 理论价格经济学理论中认为的不 动产市场价格波动的中心 评估价格运用特定的方法对不动 产市场价格进行估价所得的价格。,3、不动产的总价格、单位价格 不动产总价格：一宗不动产总体价格。 单位价格：单位土地面

14、积价格 单位建筑物面积的价格。 单位建筑面积地价: 楼面地价=土地总价格/建筑总面积,有甲、乙两块土地面积为10000 m2 甲土地的单价为700元/m2，乙土地 的单价为510元/m2，如果甲、乙两 块土地的其他条件完全相同，但甲土 地的容积率为5，乙土地的容积率为 3，则明智的买者会购买哪块土地？为 什么？,4、不动产所有权价格、使用权价格 不动产所有权价格交易不动产 所有权的价格 不动产使用权价格交易不动产 使用权的价格,5、按不动产交易付款方式不同 实际价格：是指在成交日期时一次付 清的价格，或者将不是在成交日期时 一次付清的价格折现到成交日期时的 价格。 名义价格：是指在成交日期时讲

15、明， 但不是在成交日期时一次付清的价格,例如，一套建筑面积100m2、单 价3000元m2、总价30万元的 住房，在实际交易中付款方式可 能有下列几种：,(1)要求在成交日期时一次付清。 (2)如果在成交日期时一次付清，则 给予折扣，如优惠5。 (3)从成交日期时起分期付清，如首 期支付10万元，余款在一年内分两期 支付，如每隔半年支付10万元。 (4)约定在未来某个日期一次付清， 如约定一年后付清。,(1)要求在成交日期时一次付清 实际价格：单价为3000元m2 ， 总价为30万元； 不存在名义价格。,(2)如果在成交日期时一次付清，则 给予折扣，如优惠5。 实际单价为: 3 000X(15

16、)2 850(元m2)， 实际总价为28.5万元； 名义单价为: 3 000元m2 ， 名义总价为:30万元。,(3)从成交日期时起分期付清，如首 期支付10万元，余款在一年内分两 期支付，如每隔半年支付10万元。 实际总价: 1010(1+5)0.5+10(1+5) 1 2928(万元) 年折现率为5 实际单价:2928元m2 名义单价:3000元m2， 名义总价:30万元,(4)约定在未来某个日期一次付清， 如约定一年后付清。 实际总价: 30(1+5)28.57(万元) 假定年折现率为5， 实际单价为2857元m2 ； 名义单价为3 000元m2 ， 名义总价为30万元。,6、按不动产的

17、交割时间 (1)现房价格：当交易标的物为建筑 物已建成的不动产时，即为现房价格 (含土地价格) ； (2)期房价格：是指以目前尚未建成 而在将来建成的房屋(含土地)为交易 标的的价格。,7、在商品房出售中出现的一组价格 (1)起价：销售商品房的最低价格； (2)标价：是商品房出售者在其“价目 表”上标注的不同楼层、朝向、户型 的商品房出售价格，即卖方的要价； (3)成交价：是商品房买卖双方的实 际交易价格； (4)均价：销售商品房的平均价格。,8、在拍卖中的价格 (1)保留价：拍卖标的可售最低价格； (2)起拍价：开叫价、起叫价，是拍卖 师在拍卖时首次报出的拍卖价格； (3)应价：竞买人对拍卖

18、师报价的应 允，或竞买人自己报出的购买价格； (4)成交价：拍卖师落锤后竞买人的最 高应价。,9、补地价：是指国有土地使用者因 改变土地用途等而向国家补交的地价 或土地使用权出让金。 土地使用者改变土地用途、容积率、建筑高度等城市规划限制条件； 土地使用者延长土地使用年限(包 括出让土地使用权期满后续期)； 土地使用者转让、出租、抵押划拨 土地使用权的房地产(要求补办土地 使用权出让手续，补交土地使用权出 让金等)。,补地价 = 改变后地价 - 改变前地价 例：某宗土地总面积1000m2，容积 率为3，对应的土地单价为450元 m2，现允许将容积率提高到5，楼面 地价不变。试计算理论上应补地价

19、的 数额。,补地价评估指引 课题研究内容：调查分析土地使用者改变 土地用途、容积率、建筑高度等城市规划限 制条件； 土地使用者延长土地使用年限(包括 出让土地使用权期满后续期)； 土地使用者转让、出租、抵押划拨土地 使用权的房地产(要求补办土地使用权出让手 续，补交土地使用权出让金等)等不同情况各 地补缴地价款现状。,从制定补地价评估的技术路线、评估方法、 结果确定等方面进行研究，制定相应的操作 技术指引，规范补地价评估操作行为，提出 加强房地产市场监管措施。 成果：提交土地市场补地价评估调研报 告、土地市场补地价评估指引2012年 10月份完成。,五、不动产价格的特性 1、不动产价格，一般以

20、交换价 格或租金表示。 2、不动产价格是关于不动产权 利的价格 由于土地地理位置具有固定性或 不动性，不动产在市场上流通的并不 是不动产本身，而是该不动产的所有 权、使用权及其他权利。,3、不动产价格是长期作用下形成的 不动产所在地区的各种条件经常处于 不断的变化之中，因此不动产的价格 通常是就过去至将来长期作用下形成 的,是随不动产本身的条件而不断变化 4、不动产价格通常不具备形成市场价 格的场所,六、不动产价格的影响因素分析 1、市场的供求状况 2、不动产本身基本条件 3、 环境条件 4、法律规定 5、其他因素,1、供求关系 对任何商品来说，供求关系是影响其 价格的主要因素。土地的价格也受

21、供 求关系的影响，而且土地作为一个特 殊商品，供求状况又有特殊性,供给：土地的供给表现为自然供给 固定不变和经济供给变化 自然供给-该地区总的土地供给状 况经济供给-不同土地利用类别之间 的供给状况(烟台13746平方公里） 经济供给与经济发展和国家的 政策密切相关。如土地利用规划、土 地用途的限制政策（基本农田保护制 度）等。,需求：无限 表现在三个方面： 经济发展的需求 社会和人口发展的需求 城市发展的需求,有限的土地供给和无限的土地需求，必然影响到土地的价格。 目前我国的情况是供给小于需求，土地的价格上升。 在某些特殊的地区和时间也会出现供大于求的状况。,动更为明显。 2000-2011

22、年全国重点监测城市住宅地价指数,定基指数是指在指数数列中，各期指数都以某固定时期为基期。定基指数说明现象在较长时期内的发展变化情况。 同比指数是根据报告期的定基指数除以上年同期的定基指数取得的。,2000-2011年全国重点监测城市住宅地价指数,2000-2011年全国重点监测城市工业地价指数,2000-2011年全国重点监测城市商服地价指数,2、不动产本身的基本条件 （1）土地的位置： 决定其价格的 主要因素 （2）地质条件： 决定和影响土地 的承载力，影响土地的容积率，对土 地的开发和利用起限制作用。 （3）地形地势条件： 地势低洼容 易积水，开发时增加投入，相反地势 平坦，开发时比较容易

23、。,（4）地块的形状 畸形地块、三角 形及其他不规则的形状，可影响土地 的利用，影响投资者对土地购买兴趣。 （5）基础设施的完备程度 基础设施种类的完备程度 基础设施正常保证程度 基础设施对土地发展容量的保证程度,（6）建筑物的因素 建筑物的质量高度外观布局结构用途等,3、环境条件 （1）消费的方便性 购物中心-市 场-邮局-餐饮服务 （2）就业的可能性 就业机会多少 （3）受教育的方便性 中小学、成 人教育 （4）交通运输条件 道路系统-交通 工具-距离公交站点、汽车站、火车 站的远近等,（5）文化娱乐设施 体育场、馆-游 泳池、滑冰场-公园、儿童乐园-影 剧院、艺术馆等 （6）行政中心 地

24、方政府所在地 （7）嫌恶设施 垃圾处理场、污染 工厂、火葬场和监狱等,4、法律规定 （1）不动产权属的规定 我国实行土地公有制 房屋可以公有，也可以私有 城市房地产管理法31条规定， “房地产转让、抵押等，房屋的所有 权和该房屋占用范围内的土地使用权 同时转让、抵押。,（2）土地使用权年限的规定 中华人民共和国城镇国有土地使用 权出让和转让暂行条例21条:土地 使用权出让最高年限按下列用途确定： 居住用地70年,工业用地50年,教育、 科技、文化、卫生、体育用地50年, 商业、旅游、娱乐用地40年,综合或 其他用地50年。,5、其他因素 （1）经济因素 经济发展必然引起 不动产价格上涨 （2）

25、文化因素 信仰、风俗习惯、 兴趣、行为方式 （3）心理因素 购买或出售时的心 态-攀比-时尚-迷信-偏好-接近名住 宅-急买急卖等。,（4）人口因素 人口密度和人口素质等 （5）投机行为 会引起不动产价格 的不规则波动。19921993我国不动 产价格的高峰值，与“炒卖地皮”投机 行为有很大的关系。 （6）政策因素,政策因素： 2010年以来,国家多次出台政策对房地 产市场进行了“史上最严厉的调控”。然而, 调控并未取得预期成效,市场在经历短暂 回调后仍然量价齐涨,并创下历史新高。 2010年4月的“国十条”,9月的“国五条”, 2011年1月的新“国八条”,2月的限购政策 政策不断细化、完善

26、的脉络非常清晰。,国务院2010年4月出台国十条： （一）统一思想，提高认识。 住房问题关系国计民生，既是经济问 题，更是影响社会稳定的重要民生问题。 房价过高、上涨过快，加大了居民通过市 场解决住房问题的难度，增加了金融风 险，不利于经济社会协调发展。各地区、 各有关部门认真落实中央确定的房地产市 场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价 的过快上涨。,（二）建立考核问责机制。 稳定房价和住房保障工作实行省级人民 政府负总责、城市人民政府抓落实的工作 责任制。住房城乡建设部、监察部等部门 要对省级人民政府的相关工作进行考核， 加强监督检查，建立约谈、巡查和问责制 度。对稳定房价、推进保障性住房建

27、设工 作不力，影响社会发展和稳定的，要追究 责任。,（三）实行更为严格的差别化住房信贷 政策。 对购买首套自住房且套型建筑面积在90 平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及 未成年子女，下同），贷款首付款比例不 得低于30%；对贷款购买第二套住房的家 庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款 的利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷 款购买第三套及以上住房的，贷款首付款 比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商 业银行根据风险管理原则自主确定。,（四）发挥税收政策对住房消费和房地 产收益的调节作用。 财政部、税务总局要加快研究制定引 导个人合理住房消费和调节个人房产收益 的税收政策。税务部门要严格按照税

28、法和 有关政策规定，认真做好土地增值税的征 收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房 地产开发项目进行重点清算和稽查。,上海房产税采取方式是新购之时进行征 税：上海市居民家庭在本市新购且属于该 居民家庭第二套及以上住房的，合并计算 的家庭全部住房面积，人均超过60平的， 进行房产税征收。 以三口之家的上海居民家庭为例，如 果这个家庭原有住房面积共计180平米， 刚好人均60平米。现又新购一套100平米 的住房总价100万，按100万交易价格的 70%计税，税率5%，一年应该纳税4200元。,（五）增加居住用地有效供应。 国土资源部要指导督促各地及时制定 并公布以住房为主的房地产供地计划，并 切实予

29、以落实。房价上涨过快的城市，要 增加居住用地的供应总量。要依法加快处 置闲置房地产用地，对收回的闲置土地， 要优先安排用于普通住房建设。在坚持和 完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合 评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让 方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。,（六）调整住房供应结构。 各地要尽快编制和公布住房的建设规 划，明确保障性住房、中小套型普通商品 住房的建设数量和比例。住房城乡建设部 门要加快对普通商品住房的规划、开工建 设和预销售审批，尽快形成有效供应。保 障性住房、棚户区改造和中小套型普通商 品住房用地不低于住房建设用地供应总量 的70%，并优先保证供应。,（七）确保完成20

30、10年建设保障性住房 300万套、各类棚户区改造住房280万套的 工作任务。 住房城乡建设部、发展改革委、财政部 等有关部门要尽快下达年度计划及中央补 助资金。住房城乡建设部要与各省级人民 政府签订住房保障工作目标责任书，落实 工作责任。,（八）加强对房地产开发企业购地和融 资的监管。 国土资源部门要加大专项整治和清理力 度，严格依法查处土地闲置及炒地行为， 并限制有违法违规行为的企业新购置土地。 房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建 设过程中，其股东不得违规对其提供借款、 转贷、担保或其他相关融资便利。,（九）加大交易秩序监管力度。 对取得预售许可或者办理现房销售备案 的房地产开发项目，要在

31、规定时间内一次 性公开全部销售房源，并严格按照申报价 格明码标价对外销售。,（十）完善房地产市场信息披露制度。 各地要及时向社会公布住房建设计划和住 房用地年度供应计划。住房城乡建设部要 加快个人住房信息系统的建设。统计部门 要研究发布能够反映不同区位、不同类型 住房价格变动的信息。 9月出台的新五条综合起来主要内容是： 要求各地加大调控力度、完善差异化的住 房信贷政策、调整住房税收政策、增加有 效供给、加大市场检查查处力度。,新五条首先要求各级地方政府要立即研 究制定贯彻落实“国十条”文件的实施细则。 新五条中真正的“核武器”是房贷政策 的调整。这个“核武器”主要是各商业银行 暂停发放第三套

32、及以上住房贷款。这将对 投资投机购房以致命打击。,2011年国八条： 一是强化规划调控，改善商品房结构。 二是加大土地供应调控力度，严格土地管 理。 三是加强对普通商品住房和经济适用住房 价格的调控，保证中低价位、中小户型住房 的有效供应。 四是完善城镇廉租住房制度，保障最低收 入家庭基本住房需求。,五是运用税收等经济手段调控房地产场， 特别要加大对房地产交易行为的调节力度。 六是加强金融监管。 七是切实整顿和规范市场秩序。强化法 治，严肃查处违法违规销售行为。 八是加强市场监测，完善市场信息披露制 度。加强舆论引导，增强政策透明度。,限购政策： 2011年2月15日，北京市正式公布关于进一

33、步加强房地产调控的措施： 外地户籍的购房者要提供5年的纳税证 明，已有一套房的本市居民限购一套房，已 有2套房的本地人和已有1套房的外地人不能 再买房。,在税收政策上采取了差异化的税收政策。 2010年10月1日起，对个人购买普通住 房，且该住房属于家庭唯一住房的减半征 收契税。另外，对出售自有住房并在1年 内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。 这种有进有退、有严有松的人性化政策值 得肯定。,在十一届全国人大五次会议的记者招待 会上，温家宝总理再次把“房价合理回归”作 为调控目标提出来。 就房价回落到什么程度的问题，温家宝提 出，合理的房价应该是，使房价与居民的收 入相适应，房价与成本和合理

34、的利润相匹配。 一时间引起了多方的热议。,根据国际公认的合理房价为6年家庭年收 入总和，一个家庭以2个劳动力计算，80平米 是中户型与小户型的分界线，所以合理房价 应该为家庭6年总收入能够支付的一套中小户 型的房子总价。 合理房价计算公式：城市合理房价 =(城镇人均可支配年收入*2*6)/80。,烟台应该为26541.7526/90=3538.9元。 北京4387元/平方米 上海4831元/平方米 广州4573元/平方米 南京4293元/平方米。,以上海为例，2011年一手房成交均价约为每平方米2.2万元，套均面积115平方米，套均总价约为250万元； 上海城市居民家庭人均可支配收入约3.6万元，三口之家年收入约11万元，由此计算的房价收入比在22倍以上，远超所谓的国际公认标准。 若按房价收入比6倍计，目前的房价要下降超过70%，才算合理，这显然是不可能的。,中央政府各部委近两个月以来三令五申，有10次左右密集的表态要稳定房价。但一些地方试图放松调控的愿望十分强烈，市场正走向全面回暖，行业调控似乎有失控的趋势。 针对近期国内房地产市场出现的销量增加、价格上涨的态势，国务院决定从7月下旬开始，派出8个督查组对16个省(市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。国务院以此再次申明了房地产紧缩政策调控的方针。,