房产回购业务操作指引.doc

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1、房产回购业务操作指引1、 准入条件n 省内 省辖市、扩权县、n 五证齐全n 国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售（预售）许可证n 进度：n 企业同意我们控制资金流向（只能用于我们所投资项目的工程款。2、调查重点:申请人及关联企业情况以往开发的项目投资开发计划和投资估算项目资金投入和资金筹措施工计划和工程进度、施工安排：土建、安装承包合同，主要是推算工程款支付的时间和节奏；意向购房情况工程施工进度及工程款支付情况申请人及关联企业抵押物、融资能力、资源分析回购资金来源3、业务审批n 项目经理A角写报告，B角复核，并发表独立意见；n 正常业务审批，项

2、目评审委员会集体评议，一般不适用简易程序n 一般要求项目经理参加匹配投资n 资金流向只能用于投资对象支付工程款n 申请人出具以特别优惠价销售的股东会决议；房产短期投资业务资料清单序号企业资料名称基础材料公司营业执照正、副本复印件组织机构代码证（年检记录）税务登记证书在工商局备案的公司章程验资报告财务资料贷款卡及密码基本户开户许可证人行征信系统查询报告（详细版）三年加两期财务及审计报告项目情况项目“五证”复印件开发计划投资估算成本控制计划土建、安装承包合同（摘要）工程款支付明晰表销售计划用途还款调查报告保证措施股东或董事会成员的身份证复印件并本人签名盖公章股东会或董事会针对以特别优惠售房的决议如

3、经办人授权委托书和身份证及复印件备注19 公司 项目销售监测汇总表监测时间可售套数可售面积上期销售套数上期可售面积当前可售套数当前可售面积本期销售套数本期销售面积本期销售均价本期销售收入当前已售均价销售分析当期现金流入备 注合计 公司 项目销售监测表 监测期间： 月 日 月 日建设总套数 建设面积总额： 可售套数总额： 可售面积总额： 楼栋名称上期可售套数当前可售套数本期销售套数上期可售面积当前可售面积本期销售面积上期已售均价当前已售均价本期销售均价本期销售收入成交分析预计当前现金流入按揭到帐时间合计 商品房买卖合同解 除 协 议 书甲方（出卖人）：住所：法定代表人：营业执照号：电话：乙方（买

4、受人）：住所：身份证号：电话：甲乙双方原于 年 月 日签订商品房买卖合同（合同编号： ），约定甲方将位于郑州市 路 号楼 号房产出卖给乙方，合同价款总计 元（人民币 元 ）。乙方已依约向甲方交付了全部房款 元（人民币 元）。现甲方向乙方提出解除请求，乙方附条件地同意甲方解除原商品房买卖合同，甲方对乙方所附条件表示同意。双方就解除原商品房买卖合同所附条件及其它可能出现的违约情形约定如下，以供双方共同遵守：一、原商品房买卖合同解除的条件为甲方必须将乙方已付清全款的购房款 元（人民币 元）全额退还乙方。二、自甲方退还该全额购房款之日，原商品房买卖合同方得构成解除。即使在甲方已退还乙方大部分房款但未全

5、额退还的情况下，原商品房买卖合同都不构成解除，乙方仍有权要求甲方按原商品房买卖合同履行义务。三、甲方承诺，如果自本协议签订之日起90日内，甲方仍不能将乙方已付清全款的购房款 元（人民币 元）全额退还乙方，乙方可以选择要求甲方按原商品房买卖合同履行商品房出卖义务或者选择要求甲方按每日千分之三向乙方承担逾期退款违约金。甲方同意接受当其逾期退款时，将根据乙方的选择，或承担原商品房买卖合同履约义务，或按逾期未退还款额的每日千分之三向乙方承担逾期退款违约责任。四、本协议内容系双方真实意思表示，自双方签字之日成立并生效，但有关原商品房买卖合同的解除行为是否构成的事实，只有在本协议签订之日起90日内甲方向乙

6、方全额退款后方得成立并生效。五、 本协议如发生争议，应向乙方所在地法院起诉解决。六、 本协议一式 份，双方各执 份。甲方： 乙方：法定代表人：委托代理人：年 月 日 年 月 日补 充 协 议甲方：乙方：一、本协议是甲乙双方 年 月 日所签署商品房买卖合同（编号： 的补充；二、甲方于收到乙方购房款 元整；三、甲方于 年 月 日前享有对该房产的回购权，但必须一次性将乙方购房款 整无条件退还乙方方，同时支付每天千分之三的违约金；四、乙方收到甲方全部款项后，无条件配合甲方办理商品房回购手续；五、如果甲方在 年 月 日之前不能将购房款足额退还给乙方，视为甲方自动放弃回购权，并于三日内无条件配合乙方办理该

7、房产产权手续。六、本协议一式两份，双方各持一份。甲方： 乙方法人代表： 法人代表： 有限公司股东会决议 有限公司于 年 月 日召开股东会议。应参加会议股东为 人，实际参加会议股东 人，符合公司章程规定，会议有效。与会股东就以特别优惠价格向 销售商铺和住宅事宜，经过讨论以举手表决方式，以 票赞成， 票反对，通过了以下决议：一、本公司以 元每平方米的价格向 销售本企业 号楼商铺 间，计 平方米；二、本公司以 元每平方米的价格向 销售本企业 号楼住宅 套，计 平方米；三、上述销售合同等文件委托 代为签订。与会股东签名：河南XXXX置业有限公司xxxx小区短期房产投资项目监管报告一、河南XXXX置业有

8、限公司的基本情况河南XXXX置业有限公司成立于2005年5月。公司法定代表人：XXX，营业执照编号: 410000100014876，房地产开发资质证编号为：61841018455,开发登记为：暂定。公司总经理XXX，营销总监XXX。公司工商登记机关注册信息如下：注 册 号410000100014876企业名称河南XXXX置业有限公司法定代表人XXX住址/营业地址郑州市XXX路XX号成立日期：2005-5-24核准日期2007-10-2核准日期2010-5-9注册资本：1000 万元经营范围(主营)房地产开发与经营（凭有效资质证核定的范围和期限经营，未获审批不得经营）；建筑材料、装饰材料销售。

9、经营范围(兼营)企业股东信息股东姓名出资方式XXX货币XXX货币序号56 证号2008-0067 地号JS1-159-53 土地使用者河南XXX置业有限公司 使用权类型出让 原证号2004-XXXX 土地座落北XX南，XXX路东 用途混合住宅 图号豫华2007-115 使用权面积(平方米)15,005.7 发证日期2008.1.22 终止日期2074.1.17 办理类型转让 批复号郑国土资文2007395号 审批时间2007.6.29 合同说明转让协议书 合同时间2007.6.6 转让金额37670850 契税1375028 其他税费完 评估价34375700 增值税 备注 二、XXX小区土地

10、基本情况开盘时间：2008.6进驻时间2009.6容积率 4.49售楼处：劳动路东，XX路南建筑结构：剪力墙绿化率： 35%物业公司河南XXX物业服务有限公司交付标准：毛坯国有土地使用证郑国用（2008）第0067号 建设工程规划许可证（2008）郑城规建管许字（0027）号建设用地规划许可证 （2006）郑城规规管许字（0324）号施工许可证410102200804240101 410102200804210101三、XXX小区基本情况 1、主要客户：客源层次主要为35岁以下的现代都市白领阶层产品分为2房、3房、4房、小户型等四类产品。2、高度及等级：小区住宅分为28层，32层两类占地面积6

11、0亩，总建筑面积20万平方米，（由8栋高层构成，其中4栋28层、4栋32层），均为一类建筑，耐火等级为一级，抗震设防烈度为七度。另按人防设置要求设有五级和六级人防。住宅高度为3.0m（28层）、2.9m（32层）。3、交房标准：住宅立面主要采用面砖，室内做到毛坯房程度。公用部分内墙涂料粉刷，地面铺设地砖。屋面保温采用挤塑聚苯板保温，外墙保温采用聚苯板保温。四、工程建设情况：工程由4栋28层、4栋32层，住宅高度为3.0m（28层）、2.9m（32层），均为一类建筑。工程的土建部分分两个标段施工。标段名称:5#、6#、7#、8#及地下车库工程规模：108633结构层数：框剪结构2732层，地下车

12、库框架二层施工单位：河南省XXXX工程有限责任公司项目经理：XXX合同金额：12455.86万元工期：780天标段名称:1#、2#、3#、4#楼工程规模:81138.98 结构层数:剪力墙结构地上28层,地下2层 施工单位：郑州XXX建设有限公司项目经理：XXX合同金额：9566万元工期：780天监理单位：河南XXX建设工程管理有限公司四、投资项目销售情况(房管局统计)1、统计: 本销售统计是指自项目开盘到现在，所有销售的统计。总套数1491套总面积160340m2已售房均价2719.72元/m2可售套数64套可售面积10812m2已售套数1427套作废率低于10%认购套数：0套认购面积：0

13、m22、30天销售统计:销售套(间)数：249套销售房屋平均价：2666.02元/m23、动态统计表楼栋名称 可售套数 总套数认购数建筑结构预售证号3号楼121620钢混21984号楼21530钢混21985号楼101840钢混21986号楼11830钢混21987号楼81830钢混21988号楼44020钢混21981号楼161120钢混22362号楼111120钢混2236四、投资项目的成本估算：序号项目名称单位数量单价合价备注1土地费用1.1土地成本15,005.72510.43767.0850万1.2土地契税137.5028万土地出让金4%2拆迁费用3工程勘察、设计、三通一平2.1：2

14、.254前期报建费用1603401702725.78万1491574555工程建设费用4.1土建费用含电梯、消防等1086330.114612455.87万811390.11799566万4.2水表（一户一表）户570.004.3电表（一户一表）户680.04.4有线电视及电信8.004.5绿化、停车场、路灯等55.004.6小区供电125.004.7小区排水、管网、供水设备等40.004.8小区围墙、电子安防18.004.9污水处理15.005项目管理费从05年拿地至完工，预计6年时间6营销策划费7财务费用8后期办证费用9不可预见费用10税费商业12.65%计算住宅11.15%计算11综合成

15、本12开发利润万元13利润率%五、投资项目存在的主要风险及防范、处置措施 1、开发商的现金流问题： 郑州市房管局的数据显示该项目剩余可销售面积为10812 m2，据测算该项目已经销售面积为150812 m2按照2666.02元/m2已售房均价计算，开发商已收回现金：4亿左右（该项目已经具备按揭贷款的条件），剩余现金流入量在3000万左右，按惯例未结算的工程款在2000万以上。综上所述，进一步分析： （1）、2666.02元/m2已售房均价证明该公司有大量的“房产回购业务”，因此财务费用压力应比较大； （2）、现在处于非农忙时节，故工程款支付压力不应很大。若该公司应处在现金回流的晚期。开发商已收

16、回4亿现金如无别的项目，剩余现金流入量，现阶段应收回投资。处置措施：（1）、密切关注该项目的一切情况，将该项目投资列为：密切关注。到期收回不再展期。（2）、要求企业提供贷款卡及密码，查询企业贷款余额和新发生情况。2、商品房买卖合同撤销风险由于本项目投资价款远远低于市场销售价格，故根据合同法第五条、第五十四条第二款和最高人民法院在关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）第72条中规定（一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平），本项目投资所签署的商品房买卖合同存在被撤销的法律风险。商品房买卖合同被撤销后，我们投资可能沦为无抵押、不能优先偿还的一般债权。处置措施：1、搜集所投资项目的成本资料,方便举证;2、建议以公证的方式将“郑州市房管局通过商品房销售系统公布的下列事实”取证：已经销售1427套，已售房均价2666.02元/m2，最近30天销售销售销售房屋平均价2666.02元/m2六、投资方案七、投资建议