《房地产抵押估价报告.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产抵押估价报告.doc（23页珍藏版）》请在三一文库上搜索。
1、金水区花园路 120 号 1 号楼东 1 单元 11 层 1102 号成套住宅房地产抵押价值评估 郑州世佳房地产评估有限公司 电话：0371-63979736 房地产抵押估价报告房地产抵押估价报告 估价项目名称：估价项目名称：金水区花园路 120 号 1 号楼东 1 单元 11 层 1102 号成套住宅房地产抵押价值评估 估价委托人：估价委托人：张天伟 估价机构：估价机构：郑州世佳房地产评估有限公司 注册房地产估价师：注册房地产估价师：雷良童 注册号 4120150067 何 莉 注册号 4120150068 估估价价报报告告出出具具日日期期：2014 年10 月08 日 估价报告编号：估价报
2、告编号：豫郑世佳评字【2014】100001A 金水区花园路 120 号 1 号楼东 1 单元 11 层 1102 号成套住宅房地产抵押价值评估 第 1 页 郑州世佳房地产评估有限公司 电话：0371-63979736 致委托方函致委托方函 张天伟张天伟： 承蒙委托，我公司对您所有的位于金水区花园路 120 号 1 号楼 东 1 单元 11 层 1102 号成套住宅进行了房地产抵押价值评估，评估 范围包括成套住宅房地产以及其相应分摊的配套设施、装饰装修， 不包括室内家具等动产。 估价对象：估价对象：房屋为钢混结构，平面布局合理，建筑面积 121.85 平方米，第十一层（共十一层） ，三室两厅一
3、厨一卫，建于 2006 年， 房屋所有权证编号为郑房权证字第 0901089121 号，房地号： 1230456123。设计用途为成套住宅，房屋性质：商品房，土地使用 权性质为出让。 估价目的估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房 地产抵押价值。 价值时点价值时点：依据房地产抵押估价指导意见的相关条款，征 询委托方的意见，以估价项目查勘日期作为本次价值时点，为 2014 年 08 月 21 日。 价值类型：价值类型：房地产抵押价值。即为抵押房地产在价值时点假定 未设立优先受偿款权利下的市场价值扣除房地产估价师知悉的法定 优先受偿款后的余额。 估价结果：估价结果：估价人员根据估价
4、目的，遵循估价原则，按照严谨 的估价程序，采用适宜的估价方法，在认真分析所掌握资料与影响 估价对象价值诸因素的基础上，采用市场法、收益法进行了分析、 测算和判断，最终确定估价对象在价值时点的房地产抵押价值为人 民币 95.29 万元，大写：人民币玖拾伍万贰仟玖佰元整，建筑面积 单价 7820 元/平方米。法定优先受偿款为零。 金水区花园路 120 号 1 号楼东 1 单元 11 层 1102 号成套住宅房地产抵押价值评估 第 2 页 郑州世佳房地产评估有限公司 电话：0371-63979736 报告使用人在使用本报告之前须对报告全文，特别是“估价的 假设和限制条件”认真阅读，以免使用不当，造成
5、损失！估价的详 细结果、过程及有关说明，请见估价结果报告 、 估计技术报告 。 郑州世佳房地产评估有限公司 法定代表人（签章）： 二一四年十月八日 金水区花园路 120 号 1 号楼东 1 单元 11 层 1102 号成套住宅房地产抵押价值评估 第 3 页 郑州世佳房地产评估有限公司 电话：0371-63979736 目目 录录 一、致委托方函1 二、估价师声明4 三、估价的假设和限制条件6 四、估价结果报告8 （一）估价委托人8 （二）估价机构8 （三）估价对象8 （四）估价目的10 （五）价值时点10 （六）价值类型10 （七）估价依据10 （八）估价原则11 （九）市场背景描述与分析13
6、 （十）估价方法14 （十一）估价结果15 （十二）房地产变现能力分析15 （十三）房地产抵押估价报告使用提示18 （十四）注册房地产估价师19 （十五）实地查勘期19 （十六）估价作业日期19 五、附件清单20 金水区花园路 120 号 1 号楼东 1 单元 11 层 1102 号成套住宅房地产抵押价值评估 第 4 页 郑州世佳房地产评估有限公司 电话：0371-63979736 估价师声明估价师声明 我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明：我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、本估价报告的分析、意见和结论是我们自己
7、的专业分析、意 见和结论，但受到本报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的委托估价方,除委托评估并收取相关 业务费用外,没有利害关系,与有关当事人也没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准 GB/T502912015房地 产估价规范及建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员 会联合颁布房地产抵押估价指导意见进行分析，形成意见和结 论，撰写本估价报告。 5、我公司注册房地产估价师雷良童、何莉已于 2014 年 8 月 21 日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对估价对象内外 部状况进行了拍照，但仅限于对评估标的物外观和使用状况。估价 人员不承
8、担对评估标的物建筑结构、质量进行调查的责任和其他被 遮盖、未暴露及难于接触到部分进行检视的责任。 6、我们在本估价项目中没有得到他人的重要专业帮助。 7、本估价报告需经估价机构负责人、估价人员签名（盖章） ， 估价机构盖章并作为一个整体时有效，复印件无效。 8、本估价报告估评中所依据的有关资料，由委托方提供，委托 方对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误差的，估价 机构和估价人员不承担相应的责任。 9、本估价报告所涉及的估价对象范围系由委托方限定，所确定 金水区花园路 120 号 1 号楼东 1 单元 11 层 1102 号成套住宅房地产抵押价值评估 第 5 页 郑州世佳房地产评估有限
9、公司 电话：0371-63979736 的房地产价格仅供抵押人与抵押权人在借贷时时参考，具体用作抵 押的房地产范围及数额由金融机构决定。 注册房地产估价师 姓名注册号签名日期 雷良童41201500672014 年10 月08 日 何莉41201500682014 年10 月08 日 金水区花园路 120 号 1 号楼东 1 单元 11 层 1102 号成套住宅房地产抵押价值评估 第 6 页 郑州世佳房地产评估有限公司 电话：0371-63979736 估价的假设和限制条件估价的假设和限制条件 一一、本本次次估估价价的的一一般般假假设设 1、估价委托人提供了估价对象的 房屋所有权证 及有关资料
10、，我 们未向政府有关部门进行核实，在无理由怀疑其合法性、真实性、准 确性和完整性的情况下，假定估价委托人提供的资料合法、真实、准 确、完整，因不实造成的影响本公司不承担任何责任。 2、注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价 值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无 相应专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使 用。 3、注册房地产估价师未对房屋建筑面积进行专业测量，经现场查 勘观察，估价对象房屋建筑面积与 房屋所有权证 记载建筑面积大体 相当。 4、估价对象价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市 场，即能满足以下条件： 交易双方自愿地
11、进行交易； 交易双方处于利己动机进行交易； 交易双方精明、谨慎行事，并了解交易对象、知晓市场行情； 交易双方有较充裕的时间进行交易； 不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。 5、估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变 化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值 的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特 殊交易方式下的特殊交易价格等对估价结果的影响；当上述条件发生 变化时，估价结果一般亦会发生变化。 6、估价结果未考虑估价对象及其所有权人已承担的债务、或有债 金水区花园路 120 号 1 号楼东 1 单元 11 层 1102 号成套住宅房地产抵
12、押价值评估 第 7 页 郑州世佳房地产评估有限公司 电话：0371-63979736 务及经营决策失误或市场运作失当对其价值的影响。 二二、未未定定事事项项假假设设 未定事项假设指对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、 容积率等事项所做的合理的、最可能的假定。 估价对象房屋未办理分户 国有土地使用证 分割手续，根据当地 房地产行政管理部门规定，该类房屋买卖、抵押、租赁等交易方式不 受影响，其土地相关权属信息有注册房地产估价师查档得知，该宗地 为城镇住宅出让用地。 三三、背背离离事事实实假假设设 背离事实假设是指因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定， 对估价对象状况所做的与估价对象在价
13、值时点的状况不一致的合理 假定。本次估价无背离事实假设。 四、不相一致假设四、不相一致假设 不相一致假设是指在估价对象的实际用途、房屋登记用途、土 地登记用途、规划用途等用途之不一致，或房屋权属证明、土地权 属证明等上的权利人之间不一致，估价对象的名称不一致等情况下， 对估价所依据的用途或权利人、名称等的合理假定。本次估价无不 相一致假设。 五、依据不足假设五、依据不足假设 依据不足假设是指在估价委托人无法提供估价所必需的反映估 价对象状况的资料以及注册房地产估价师进行了尽职调查仍然难以 取得该资料的情况下，对缺少该资料及对相应的估价对象状况的合 理假定。本次估价无依据不足假设。 六六、本本报
14、报告告使使用用的的限限制制条条件件 1、本报告仅为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，不作它用。 2、本估价报告的有效期限为一年，自出具之日算起。如超过有 效期，或价值时点之后、有效期之内估价对象或国家经济形势、城 市规划、房地产税费政策等发生变化，对估价结果产生明显影响时， 委托方应及时聘请房地产评估机构对估价结果作相应调整或重新估 金水区花园路 120 号 1 号楼东 1 单元 11 层 1102 号成套住宅房地产抵押价值评估 第 8 页 郑州世佳房地产评估有限公司 电话：0371-63979736 价。 3、本报告专为估价委托人所使用，未经本公司同意，不得向估价委 托人和估价报告审查部门
15、之外的单位和个人提供；报告的全部或部分 内容不得发表于任何公开媒体上。 4. 估价结论为满足全部假设与限制条件下的价值。 5. 为保障抵押双方的合法权益，在确定贷款额时，估价报告使用 者应充分关注“房地产抵押估价报告使用提示”及“房地产变现能力分 析”。 6. 本估价报告分为“估价结果报告”和“估价技术报告”两部分。 “估 价结果报告”提供给委托方， “估价技术报告”部分内容根据有关规定 由估价机构存档。 7. 如发现本估价报告文字或数字因校对或其他类似原因出现差错 时，请通知本公司进行更正。 金水区花园路 120 号 1 号楼东 1 单元 11 层 1102 号成套住宅房地产抵押价值评估 第
16、 9 页 郑州世佳房地产评估有限公司 电话：0371-63979736 估价结果报告估价结果报告 （一）（一）估价委托人估价委托人 估价委托人：张天伟 （二）估价（二）估价机构机构 估价机构全称：郑州世佳房地产评估有限公司 法定代表人：胡兴华 机构地址：郑州市中原区百花路19 号5 号楼“锦绣华庭”B 座20 层 正南1 号 营业执照注册号：410192100047655（1-1） 资质等级：叁级 证书编号：41010493 号 证书有效期限：2015 年 7 月 9 日至 2018 年 2 月 13 日 （三）估价对象（三）估价对象 1、估价对象区位状况、估价对象区位状况 估价对象位于金水区
17、花园路 120 号花都莲郡小区，1 号楼东 1 单 元 11 层 1102 号，经估价人员勘察，估价对象所在小区周边生活配 套设施完善，交通便利，物业管理完善。其周边配套设施如下： 1）休闲购物环境：丹尼斯全日鲜、华联万家购物中心、壹加壹 购物中心、金广源超市、福广源超市； 2）教育环境： 周围有欢乐谷幼儿园、智慧书法艺术双语幼儿 园、聪明宝宝幼稚园、先立幼儿园、芳馨幼儿园、现代外国语幼儿 园、合璧幼儿园、刘庄小学、新柳路小学、新起点双语小学、金水 区艺术小学、托福实验小学、新希望学校、托福实验学校、新世纪 学校、郑州市第七中学； 3）医疗环境：花都门诊、紫阁大药房、好医生大药房、福尔 康医药
18、、柳林医院。 金水区花园路 120 号 1 号楼东 1 单元 11 层 1102 号成套住宅房地产抵押价值评估 第 10 页 郑州世佳房地产评估有限公司 电话：0371-63979736 4）金融环境：中信银行、农业银行、中国信合、农村信用合作 联社、中国邮政等。 5）交通环境：小区内有地上车位地下车库，实行人车分流，机 动车辆可直达停车场，秩序井然。90 路、220 路、208 路、63 路、 215 路、21 路、118 路、94 路、K6 路等多路公交车从附近经过，道 路通达，交通便利。 估价对象位置示意图 估价对象 2、估价对象实物状况、估价对象实物状况 估价对象为金水区花园路三全路交
19、汇处，花都莲郡小区，金水 区花园路 120 号 1 号楼东 1 单元 11 层 1102 号成套住宅，钢混结构， 2006 年建成，建筑面积为 121.85 平方米，第十一层（共十一层） ， 外墙面为面砖，墙体无磨损。该住宅楼共三个单元，一梯三户，南 北朝向，其中估价对象为南北朝向，户型为：三室两厅一厨一卫， 综合成新率 95%。房屋配套维护良好。装修及配套情况如下： 门窗：入室为防盗外门； 地面：客厅、餐厅、卧室木地板；厨房、卫生间铺防滑地板砖， 维护较好，地面维护较好； 墙壁：乳胶漆饰墙面；厨房、卫生间瓷片饰墙面，厨房卫生间 金水区花园路 120 号 1 号楼东 1 单元 11 层 110
20、2 号成套住宅房地产抵押价值评估 第 11 页 郑州世佳房地产评估有限公司 电话：0371-63979736 墙面维护较好； 门窗：防盗外门，厨房玻璃推拉门，塑钢窗； 电讯：客厅设电话插孔和公共电视天线，维护较好； 水电装置：独立电表及配套插座，室内管线均为暗线，独立水 表，管线完好； 配套设施：水、电、电话、宽带、闭路电视、天然气、电梯等； 3、估价对象权益状况、估价对象权益状况 估价对象房屋所有权人为张天伟，共有情况：单独所有，房屋 所有权证已办理，产权证号为郑房权证字第 0901089121 号，房地号： 5570-0100-01（276248-1001-007） ，房屋性质：商品房，土
21、地性质： 出让，设计用途为成套住宅，评估人员查阅了相关资料，权益明确， 无争议，至价值时点未设立他项权利。 （四）估价目的（四）估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价 值。 （五）价值时点（五）价值时点 本次抵押估价完成估价对象实地查勘日为 2014 年 08 月 21 日， 价值时点无其他约定，依据房地产抵押估价指导意见 ，价值时点 确定为 2014 年 08 月 21 日。 （六）价值类型（六）价值类型 房地产抵押价值，为抵押房地产在价值时点的市场价值，等于 假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉 的法定优先受偿款。 （七）估价依据（七）估价依
22、据 （一）本次估价所依据的有关法律、法规、司法解释和部门规章 1.中华人民共和国物权法 （2007 年 3 月 16 日中华人民共和 国主席令第 62 号公布） ； 2.中华人民共和国城市房地产管理法 （2007 年 8 月 30 日中 金水区花园路 120 号 1 号楼东 1 单元 11 层 1102 号成套住宅房地产抵押价值评估 第 12 页 郑州世佳房地产评估有限公司 电话：0371-63979736 华人民共和国主席令第 72 号公布） ； 3.中华人民共和国担保法 （1995 年 6 月 30 日中华人民共和 国主席令第 50 号公布） ； 4.最高人民法院关于适用中华人民共和国担保
23、法若干问 题的解释(2000 年 9 月 29 日法释200644 号)； 5.最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定 (2005 年 11 月 14 日法释200514 号)； 6.城市房地产抵押管理办法 （2001 年 8 月 15 日建设部令第 98 号发布） ； 7.中华人民共和国土地管理法 （1998 年 12 月 27 日国务院令 第 256 号发布） ； 8.中华人民共和国资产评估法 （2016 年 7 月 2 日中华人民共 和国主席令第 46 号公布） （二）本次估价采用的技术规程 1. 中华人民共和国国家标准 GB/T502912015房地产估价规 范 ； 2.中华
24、人民共和国国家标准 GB/T508992013房地产估价规 范基本术语标准 3. 建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁 布房地产抵押估价指导意见 （2006 年 1 月 13 日建住房 【2006】8 号） 。 （三）委托方提供的有关资料 1. 房地产抵押估价委托书； 2.房屋所有权证原件； 3. 委托人身份证复印件 4. 其他有关资料。 （四）估价机构和估价人员所搜集掌握的有关资料 1. 郑州市中心城区房地产市场成套住宅价格资料； 2. 郑州市市区概况、规划、经济发展及自然、人文环境资料； 金水区花园路 120 号 1 号楼东 1 单元 11 层 1102 号成套住宅房地产抵
25、押价值评估 第 13 页 郑州世佳房地产评估有限公司 电话：0371-63979736 3. 其他有关资料。 （八）估价原则（八）估价原则 本次估价遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则及最高最 佳使用原则、价值时点原则、替代原则等技术性原则。 1、合法原则 合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。 合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面，合法产权方 面，应以房地产权属证书和有关证件为依据；本估价对象产权信息 根据中华人民共和国城市物权法 ，郑州市国土资源局郑州市房地 产管理局颁发的房屋所有权证记载为准（郑房权证字第 0901089121 号） 。在合法使用方面，应以城
26、市规划、土地用途管制 等为依据；在合法处分方面，应以法律、法规或合同（如土地使用 权出让合同）等允许的处分方式为依据；在其他方面，如评估出的 价格必须符合国家的价格政策。 2、独立、客观、公正原则 要求估价机构有完全独立性，估价机构和估价人员与估价对象 及相关当事人没有利害关系，不受外部干扰因素影响，从实际出发， 公平合理地进行估价。 3、最高最佳使用原则 应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。在合法使用前提下， 房地产只有在最高最佳使用状态下才能发挥最大效用。最高最佳使 用应是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论 证，能使估价对象产生最高价值的使用方式。 4、价值时点原则 房
27、地产市场是不断变化的，房地产价格具有很强的时间性，它 是某一时点上的价格。在不同时点，同一宗房地产往往会有不同的 价格。价值时点原则是指求取某一时点上的价格，所以在评估一宗 房地产价格时，必须假定市场停止在价值时点上，同时估价对象房 地产的状况通常也是以其在该价值时点时的状况为准。估价结果应 金水区花园路 120 号 1 号楼东 1 单元 11 层 1102 号成套住宅房地产抵押价值评估 第 14 页 郑州世佳房地产评估有限公司 电话：0371-63979736 是估价对象在价值时点的客观合理价格或价值。 5、替代原则 估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 同一供求范围内，在
28、用途、规模、档次、建筑结构等方面类似的房 地产之间具有相互影响作用，其价格会相互牵掣而趋于一致。 6、谨慎原则 在面临不确定因素的情况下作出判断，应保持必要的谨慎，充 分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险 和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。 （九）市场背景描述与分析（九）市场背景描述与分析 郑州是河南省省会，地处中华腹地，介于东经 11242-11414，北 纬3416-3458之间，九州通衢，北临万里黄河，西依中岳嵩山，东、 南接黄淮海大平原。全市总面积7446.2 平方公里，人口735.6 万人。现 辖6 区5 市1 县，一个国家级新区，两个国家级开
29、发区、一个国家级 出口加工区，是中国历史文化名城、中国八大古都之一、中国优秀旅 游城市、国家园林城市、国家卫生城市、国家综合交通枢纽、中国中 部重要的中心城市、拥有得天独厚的自然资源。是中华人文始祖轩辕 黄帝的故里，夏朝的都城阳城 (郑州登封)，商朝开国君主商汤所建的亳 都，今河南省政治、经济、教育、科研、文化中心。 郑州年平均气温 14.3，平均降水量640.9 毫米。她四季分明并各 具特色，一年中7 月最热，平均气温 27.3 ，1 月最冷，平均气温 0.2。年平均降雨量640.9 毫米，无霜期220 天，全年日照时间约2400 小时。境内大小河流35 条，分属于黄河和淮河两大水系，其中流
30、经郑 州段的黄河150.4 公里。 郑州自然资源丰富，已探明矿藏34 种，主要有煤、铝矾土、耐火 粘土、水泥灰岩、油石、硫铁矿和石英砂等。郑州是河南省对外对内 贸易的主要窗口。郑州素有中国铁路心脏之称 ,中国重要的公路铁路客 货运枢纽中心，最大无水港。民用航空方面， 23 家航空公司在郑州已 开通了61 条航线，每周执行航班548 个，可直达除西藏、青海以外的 金水区花园路 120 号 1 号楼东 1 单元 11 层 1102 号成套住宅房地产抵押价值评估 第 15 页 郑州世佳房地产评估有限公司 电话：0371-63979736 包括港、澳在内的全国各省市共48 个城市等。 郑州历史悠久，文
31、化灿烂，旅游资源丰富。轩辕黄帝故里、裴李 岗文化遗址、大河村遗址、商城遗址等记载了她 8000 多年的文明史， 以黄河游览区、大河村遗址为主的黄河有中国特色文化旅游群和以少 林寺、嵩山国家森林公园为主的嵩山风景名胜区给郑州增添了无穷的 魅力。 2015 年10 月份，郑州市区商品房批准预售面积 167.4 万平方米， 同比上涨53.30%；商品住宅批准预售面 积122.38 万平方米，同比上涨 97.46%；非住宅批准预售面积45.01 万平方米，同比下降上涨4.68%。 商品房销售11563 套（间） ，销售面积116.77 万平方米，同比上涨 21.59%，销售均价9178 元/平方米；其
32、中商品住宅销售9481 套，销售 面积99.6 万平方米，同比上涨32.63%，销售均价8917 元/平方米。 非住宅销售2082 套（间）,非住宅销售面积17.17 万平方米，较去 年同期下降18.04%;非住宅销售价格为10691 元/平方米。 二手房共成交4047 套（间），成交面积37.44 万平方米，同比上 涨48.89%，成交均价8605 元/平方米；其中住宅二手房共成交3994 套， 成交面积36.63 万平方米，同比上涨48.13%，成交均价8557 元/平方米。 （备注：二手房均价是以市场评估价为计 算依据） （十）估价方法（十）估价方法 估价方法选用一般取决于估价对象的用途
33、、估价技术标准、当 地房地产市场条件和估价目的。估价方法通常有市场法、成本法、 收益法、假设开发法等四种。本次对多层成套住宅的房地产抵押价 值进行评估。从理论上讲，假设开发法适用于有开发潜力的房地产 估价，不适用继续使用的成套住宅估价，因此，不能选用假设开发 法；居住类房地产市场价值评估适用市场法、成本法、收益法。 由于在估价对象同一供求圈内房地产市场存在一定的交易量， 房地产市场上类似交易实例较多，且修正、调整体系完善，故首选 市场法估价。 虽然理论上对居住房地产估价也可采用成本法、收益法，但考 金水区花园路 120 号 1 号楼东 1 单元 11 层 1102 号成套住宅房地产抵押价值评估
34、 第 16 页 郑州世佳房地产评估有限公司 电话：0371-63979736 虑成熟居住区土地取得成本、开发利润等重要数据不易搜集掌握， 故无法采用成本法估价。 根据房地产估价规范 ， “收益性房地产的估价，应选用收益 法作为其中的一种估价方法” 。估价对象规划用途为成套住宅，在可 预见的未来具有持续的净收益，其统一供求范围内的类似住宅房地 产出租案例较多，出租租金水平可供参考，且出租收益水平较稳定， 故可采用收益法进行评估。 因此，根据本次评估的特定目的，评估人员严格遵循房地产估 价原则，在认真分析研究所掌握的资料，进行实地勘察和对邻近地 区的调查之后，针对估价对象的实际情况，确定运用市场比
35、较法、 收益法作为本次估价的基本方法，并对以上两种方法测算的价格进 行综合处理，最终求取估价对象未设立法定优先受偿权利下的市场 价值。然后再减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款来确定估价 对象于价值时点的抵押价值。 市场法是将估价对象与在价值时点近期有过交易的类似房地产 进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算 估价对象的客观合理价格或价值的方法。 收益法也称收益资本化法、收益还原法，以预期原理为基础。较具 体地说，预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其 折现到价值时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值 的方法。 （十一）估价结果（十一）估价结果 估价人
36、员根据估价目的，遵循估价原则，采用市场法、收益法 评估方法进行估价，在认真分析所掌握资料与影响估价对象价值诸 因素的基础上，最后确定估价对象在价值时点的房地产抵押价值为 人民币 95.29 万元，大写:人民币玖拾伍万贰仟玖佰元整，单价： 7820 元/。 估价对象在价值时点未设定法定优先受偿款权利下的市场总价 值为人民币 95.29 万元，大写:人民币玖拾伍万贰仟玖佰元整。 金水区花园路 120 号 1 号楼东 1 单元 11 层 1102 号成套住宅房地产抵押价值评估 第 17 页 郑州世佳房地产评估有限公司 电话：0371-63979736 至价值时点，估价师知悉的估价对象的法定优先受偿款
37、为 0。 （十二）房地产变现能力分析（十二）房地产变现能力分析 变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失 的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。 （一）抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性 1. 房地产的通用性 估价对象为成套住宅，混合结构，住宅用房是目前房地产市场 上最常见、最普遍使用的一类房屋，而成套住宅又是其中最受欢迎 的一种房型，使用者范围较广，潜在买家多，因此，估价对象的通 用性强。 2. 房地产的独立使用性 估价对象为成套居住物业，功能完整，不存在其他共用权人对 估价对象使用的限制，也不存在地役权、通行权、公共空间等对估 价对象独立使用的影响，其独立使用
38、性较强。 3. 房地产的可分割转让性。 估价对象为成套住宅房，不能分割转让。一般来说容易分割转 让的房地产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。但对于 成套住宅用房，由于卧室、客厅、厨房、卫生间组成一个完整的生 活空间，不能分割使用、转让；估价对象建筑面积、市场价值相对 不大，故可分割转让性对估价对象的变现能力影响不大。 4. 其它影响房地产变现能力的因素 （1）相对于一般成套住宅，估价对象的价值总额不大，购买所 需要的资金不太多，有购买能力者较多，变现能力较强。 （2）估价对象建筑面积为 121.85 平方米，属建筑面积适中的类 型，是现代家庭需求量最大的户型，估价对象的变现能力相对较强
39、。 （3）估价对象及周边的开发程度较高，基础设施及外部配套服 务设施完备，不确定因素少，所在区域已发展成熟，适宜居住，因 此估价对象变现能力较强。 金水区花园路 120 号 1 号楼东 1 单元 11 层 1102 号成套住宅房地产抵押价值评估 第 18 页 郑州世佳房地产评估有限公司 电话：0371-63979736 （4）郑州市为省会城市，中原经济带核心，且辐射周边县较多， 河南省会城市，刚性住宅需求较旺盛。目前住宅类房地产市场价格 仍呈稳中略升态势，估价对象的变现能力较强。 总体来说，估价对象具有较强的变现能力。 （二）假定在价值时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估 的市场价值的差异
40、程度 假定在价值时点拍卖或者变卖估价对象时，因存在短期内强制 处分、潜在购买群体受到限制及心理排斥因素影响，最可能实现的 价格一般比公开市场价格低，预计在 76.23 万元-81.00 万元之间，与 评估的市场价值的差异程度大约在 15%-20%。 （三）变现的时间长短 处置房地产时，其变现的时间长短以及费用、税金的种类、数 额和清偿顺序与处置方式和营销策略等因素有关。一般说来，以拍 卖方式处置房地产时，变现时间较短，但变现价格一般较低，变现 成本较高，要支付拍卖佣金等费用。如果以拍卖方式处置，尤其是 经司法程序拍卖，按估价对象状况一般要经过两次拍卖才可成交， 周期大约需要三个月的时间。若以正
41、常方式销售，从发布销售信息 到成交的时间一般在二至三个月左右。但是，人民法院在裁定以拍 卖、变卖或者抵债方式处置抵押房地产后，会给予被执行人六个月 的宽限期，这会影响处置时间。 （四）变现的费用、税金的种类、数额和清偿顺序 1. 变现的费用和税金的种类 该房地产属于建筑面积适中的成套住宅，假定在价值时点拍卖 或者变卖时，若按本次评估价成交，需缴纳的税费种类有： (1) 购买方需要支付的税、费包括： 拍卖佣金：5（以拍卖方式变现） ； 转让的费用、税金：A.契税：按销售收入的 1%-4征收（90 平方米以下且是唯一住房的按销售收入的 1%征收，小于 144 平方米 且大于 90 平方米的按销售收
42、入的 2征收，大于 144 平方米按销售 金水区花园路 120 号 1 号楼东 1 单元 11 层 1102 号成套住宅房地产抵押价值评估 第 19 页 郑州世佳房地产评估有限公司 电话：0371-63979736 收入的 4征收） ；B.印花税：销售收入的 0.5；C.交易手续费：按 建筑面积 6 元/平方米征收；D.登记费、工本费、配图费等约 80 元。 (2) 出售方需要支付的税、费包括： 拍卖佣金：5（以拍卖方式变现，拍卖佣金依拍卖合同约 定或由委托方支付） ； 转让的费用、税金：A.营业税及城市维护建设税、教育费 附加：五年内出售普通住宅的按销售价格的 5.6缴纳，五年外出售 普通住
43、宅的，不缴纳。B.个人所得税：按销售价格的 1缴纳；C.价 格调节基金：转让方按交易额的 0.25缴纳。 2. 清偿顺序 处分抵押房地产所得金额，依下列顺序分配： (1) 支付处分抵押房地产的费用； (2) 扣除抵押房地产应缴纳的税款； (3) 按照抵押物登记的先后顺序依次清偿抵押权人债权本息及 支付违约金； (4) 赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害； (5) 剩余金额交还抵押人。 处分抵押房地产所得金额不足以支付债务和违约金、赔偿金时， 抵押权人有权向债务人追偿不足部分。 （十三）房地产抵押估价报告使用提示（十三）房地产抵押估价报告使用提示 （一）预期可能导致抵押价值下跌的因素分析
44、 1. 政府房地产政策：政府通过土地供应计划的调控、城市规划 的指导、地价、税收、金融政策、住房政策等手段对房地产市场及 价格进行调控，以保证房地产市场健康发展。严厉的调控政策会加 重购房者观望情绪，增大购房成本和难度，使市场供需结构等发生 变化，导致价值下降。近年来我国政府出台了一系列房地产调控政 策，以期稳定房地产价格，从当前房地产市场状况看，预计今后政 府还会持续实施房地产调控政策。 金水区花园路 120 号 1 号楼东 1 单元 11 层 1102 号成套住宅房地产抵押价值评估 第 20 页 郑州世佳房地产评估有限公司 电话：0371-63979736 2. 消费观念的变更、设计更新、
45、技术进步等原因而导致原有房 地产出现功能折旧，而使其价值下降，但短期内影响较小。 3. 房地产新房供给有限、刚性需求大、但是社会经济位置变化 等因素会导致二手房房地产出现经济折旧，而使其价值下降。郑州 市人口众多，经济发展平稳，在市区有购房意愿的家庭较多，但由 于目前郑州市持续走高的房价以及从紧的调控政策会使一些家庭观 望情绪加重而推迟购买住房；而且投机投资性购房难以抑制，如果 国家的调控政策持续从紧甚至再加码，也会使更多的投机投资资金 从房地产市场中转移出去，使购房需求减少，而房地产供给的持续 增加，将造成供需失衡。目前，郑州市住宅的销售价格呈稳中略升 态势，但仍需关注如果出现供需结构失衡将
46、产生的价格波动。 4. 抵押房地产在使用过程中，若因使用或维护不善及不能获得 赔偿的意外事故等会使抵押房地产的价值发生一般损耗或严重减损。 5. 抵押房地产所在住宅小区若发生因物业公司撤走而无人管理 现象，会导致所在小区居住安全性降低和小区内环境状况变差，从 而使房地产价值降低。 （二）估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押 价值可能产生影响，在估价对象实物及区域因素不受意外损害，能 正常维护使用，且未增加法定优先受偿款，房地产市场没有大的波 动的情况下，预计估价报告使用有效期内，房地产抵押价值基本保 持稳定。 （三）对抵押期间可能产生的房地产信贷风险，估价报告使用者 应给予关注: 估价对象可能会由于房屋现状变更、