房地产项目投资可行研究——以海东花园项目为例.doc

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1、I 房地产项目投资可行性研究 以海东花园项目为例 I 房地产项目投资可行性研究房地产项目投资可行性研究 以海东花园项目为例以海东花园项目为例 Real estate project investment feasibility study Take HaiDong Garden Project as an example 总计 毕业设计（论文） 21 页 表 格 0 个 插 图 0 幅 II 摘 要 房地产行业属于资金密集型行业，房地产项目具有开发周期长，投资规模大，面临政策 复杂的财务管理特点。加强房地产项目投资可行性研究，能有效防范和预测房地产项目投资 风险，为房地产项目投资提供决策依据。

2、本文作者在实地调研房地产项目的基础上，对房地 产项目的开发环境进行了宏观、中观、微观的分析。结合产品特点明确了目标客户群，并对 项目进行了投资估算和销售预测，以及静态和动态的财务分析，最后对项目的不确定性展开 深入分析。从而明确了该房地产项目的开发是否可行。 关键词：关键词：房地产 可行性 财务分析 风险分析 I Abstract The feasibility study of real estate investment is very important to the investment of real estate. Real estate is one of the capital

3、-intensive industries. Considering of its long term of development cycle and large scales, if there are any kind of decision mistakes, there would be terrible risks. In that case, scientific decisions of investment are really needed to bring down the risks of real estimate investments. In this artic

4、le, the general process of the feasibility study of real estate investment is considered. Firstly, it talks about the researching background, purpose and methods of research. Secondly, it provides methods and ideas of the future market research, product positioning, technical analysis, risk analysis

5、 and the use of capital. At last, it gives conclusion and suggestions of the feasibility study of real estate investment. Key words: Real Easement Investment;Feasibility study;Project Positioning;Financial Evaluation I 目 录 摘 要 .II ABSTRACT .I 引言 .1 第一章 房地产可行性研究的主要内容2 1.1 项目宏观环境分析 2 1.1.1 项目经济环境分析2 1

6、.1.2 项目政策环境分析2 1.2 西宁市房地产市场分析 3 1.2.1 西宁市房地产市场发展状况3 1.2.2 项目区位因素分析3 1.2.3 项目交通环境分析4 1.2.4 消费者需求细分4 1.3 项目开发单位简介 5 第二章 投资项目基本评价指标及应用分析 .6 2.1 投资项目基本评价指标 6 2.1.1 静态评价指标6 2.1.2 动态评价指标6 2.2 应用分析 8 2.2.1 海东花园项目财务分析8 2.2.2 海东花园项目不确定性分析.12 第三章 风险分析 .14 3.1 政策风险 .14 3.2 市场风险 .14 3.3 利率风险 .14 3.4 资金链风险 .14 第

7、四章 风险对策分析 .16 目录 II 4.1 政策风险的应对策略 .16 4.2 市场风险的应对策略 .16 4.3 利率风险的应对策略 .16 4.4 资金链风险的应对策略 .17 结束语 18 参考文献 .1 1 引言 随着我国经济的持续发展和城市化进程的逐步推进，中国房地产行业自 1996 年开始 起步，经过近 20 年的高速发展，由粗放型向集约型转变，房地产行业已成为我国国民经 济的重要支柱产业。这个产业的发展带动了建筑业、建材业等相关产业的发展。对推动 城市建设，改善城镇居民的居住环境,推动国民经济稳定高速发展起着积极重要的作用。 作为一个投资密集型和资本密集型的产业，房地产业在中

8、国仍处于初期发展阶段， 在房地产实践过程中暴露了投资盲目性、市场调研分析不足、产品市场地位不准确等大 量问题，这些问题已成为制约房地产业发展的瓶颈。另一方面，从当前我国经济发展的 态势来看，房地产行业对国民经济的发展和人民生活水平的提高有着积极的影响。地产 业的发展空间将逐步扩大，主要表现在以下三个方面：第一，随着我国经济的快速发展 必将要求房地产业及住宅业保持适度增长。第二，我国城镇居民对住宅的需求量逐年加 大。第三，城市化进程的加快需要建设大量住宅。由此可见，我国房地产市场尤其是住 宅领域的发展空间十分广阔。1 随着市场的日趋完善，投资者的日趋成熟，市场竞争日益激烈，科学合理的投资分 析和

9、完善的可行性研究与方案论证，必将成为房地产项目投资不可或缺的重要环节和项 目成败的关键。因此，从理论与实证的角度研究房地产项目投资的可行性，对房地产项 目投资具有重要的实际意义。目前，国内有关主管部门尚无对于房地产开发项目可行性 分析报告内容的规定，因此，本论文试图在房地产项目投资可行性分析的内容和方法上 进行一些探讨性的研究，希望能对房地产企业的相关工作具有借鉴作用。 1数据整理自：房地产论坛.房地产风险分析及防范.哈尔滨房地产交易中心.2001（11） 第一章 房地产可行性研究的主要内容 2 第一章 房地产可行性研究的主要内容 对于一般房地产投资项目而言，主要研究内容如下： 1.11.1

10、项目宏观环境分析项目宏观环境分析 1.1.1 项目经济环境分析 房地产经济是地区经济的重要组成部分。一个地区的经济对房地产行业的兴衰有着 很大的影响。地区经济对房地产行业的发展具有一定的引导作用。地区经济的繁荣会促 使房地产市场的发展，良好的区位和投资环境能够吸引房地产商敏锐的眼光。地区经济 的不景气，对这个地区的房地产业同样存在不利的影响。因此，对房地产市场定位因素 的分析研究必须考虑地区经济对房地产的整体影响。相反，房地产业健康有序的发展同 时能促进地方经济更快更好的发展。 海东花园项目拟建于青海省西宁市。随着经济体制改革步伐的不断加快，全市国民 经济保持健康快速发展，城乡居民生活水平继续

11、提高，各项社会事业全面进步。2010 年 全市完成地区生产总值 628.28 亿元，按可比价格计算增长 18.2%。全市完成财政一般预 算收入 67.27 亿元，增长 19.3%。房地产开发投资完成 95.4 亿元,增长 49.45%，其中， 住宅完成 64.11 亿元，增长 34.98%。随着国家投资政策向中西部倾斜和国内需求拉动， 西宁市基础产业和城镇基础设施建设速度大大加大，以资源开发、生态建设、扩市体味 和美化市容市貌为中心，有计划地进行大规模建设，从而为西宁市房地产业的发展创造 了良好条件。同时房地产业的快速发展也为西宁的国民经济和城市繁荣做出了重大贡献。 1.1.2 项目政策环境分

12、析 房地产开发作为特殊的经济活动，事关国民经济和国计民生，只有通过国家的宏观 调控和地方政府的政策引导才能健康发展。房地产项目从立项开始的每个开发环节都被 制约。项目开发必须遵守国家产业政策，服从政府对城市的统一规划，接受国家相关法 规政策对房地产售价的调控等。 在西宁市海东花园的项目中，西宁市城东区委、区政府为了全面落实市委、市政府 东区工作会议精神，进一步加快城东区旧城改造步伐，全力配合入驻开发商在危旧房改 造过程中的拆迁建设工作，特制定如下政策： 3 1.凡在东区进行危旧房改造的开发商，实施住宅、市场、商贸、写字楼等建设项目， 均享受西宁市人民政府 2003 年 2 月颁发的西宁市危旧房

13、改造实施意见中规定的各 项危旧房改造优惠政策。 2.政府有关部门要为投资商提供全程服务，主动跟踪，努力为开发商协调解决拆迁 建设中的一些政策性问题和其他需要政府解决的问题。 3.政府有关部门及其他工作人员要规范行政行为，履行服务承诺，加强监督管理。 4.享受优惠政策的开发商，应遵守工商、环保、税收、土地建设管理的有关规定， 自觉接受工商行政管理部门、环保部门、税务部门、建设部门和国土资源部门的监督和 管理。 1.21.2 西宁市房地产市场分析西宁市房地产市场分析 1.2.1 西宁市房地产市场发展状况 西宁房地产市场从九十年代末逐渐起步，当时房价每平方米 1000 元左右，价格上涨 非常缓慢，到

14、 2005 年房价每平方米还只在 2000 元以内。随着当地经济的发展，房产需 求量快速增加，到 2006 年房价超过每平方米 3000 元。截止到 2009 年底，全市房地产开 发及住宅建设项目共计 140 个，累计施工面积达 730 万平方米，较去年同期增长 45%。本 年累计完成投资 63 亿元，较去年同期增长 44%，由此可见其市场的发展潜力很大。 1.2.2 项目区位因素分析 项目区位环境的选择对房地产项目投资的成败有着至关重要的影响，对房地产价格 的形成起着举足轻重的作用。地段位置指明了一宗房地产的具体空间区位，以及相邻地 区的自然环境和社会经济环境。由于项目区位选择对房地产投资决

15、策的成败具有重大影 响，因此，在选择项目区位的过程中必须做充分的调研和分析，以便作出正确的决策。 海东花园项目位于西宁市城东区，地理位置优越，交通便利，具有良好的区位环境。 长期以来西宁市城东区在城市建设方面存在诸多问题：一是建筑层数低，建筑密度大、 容积率低，土地利用率不高；二是房屋建筑年代久远、且危房比例大；三是沿街建筑参 差不齐、门面破旧，影响市容观瞻；四是路网的基础设施配套条件差，给居民生活带来 诸多不便；五是公共绿地少，环境质量差。旧城区的落后现状已不能适应现代化城区发 展的需要。因此必须加快旧城区改造步伐，以节约用地、尽可能利用现有设施节约建设 投资，加快城区的发展建设。因此本项目

16、的实施可以促进西宁市城东区基础设施的建设 和旧城改造步伐，提高东区居民的综合生活水平，改善城市环境，便利居民的生活，提 第一章 房地产可行性研究的主要内容 4 高省会城市的品质和整体形象。 1.2.3 项目交通环境分析 交通设施的建设能促进土地的开发，使城市土地升值。因此，交通通达性是土地利 用过程中首先要考虑的因素。不具备交通通达的地段通常很难被用于大规模的开发。便 利的交通环境也是客户在购房选择时不得不考虑的问题。 海东花园项目位于西宁市城东区，北起八一路、南至南绕城路、东起共和路、西至 德令哈路。距离市中心 20 公里，公交车站设立完备，临近西宁火车站，距曹家堡机场 25 公里，该区素有

17、西宁东大门之称，是连接甘肃的一条重要通道。区内道路畅通便捷，该 地段是理想的商业居住用地。 1.2.4 消费者需求细分 房地产开发项目的类型特征是由潜在的需求特征所决定的。房地产开发商通常先要 看准潜在的市场，根据目标客户群合理定做开发项目，进一步降低项目开发的投资风险。 根据住宅市场的特点，了解潜在客户的消费水平和购买倾向，并对潜在客户群的年龄、 性别、职业、婚姻状况和家庭规模等进行分类归纳和数量汇总，明确目标客户群，为项 目的市场定位提供依据。 1.西宁市人口及消费情况 来自西宁市统计局的数据显示，截至 2009 年底，西宁市总人口为 220.5 万人，西宁 市人口发展已进入“低出生、低死

18、亡、低增长”的时期，其中出生率和自然增长率已连 续四年逐年下降。西宁市人口增长速度的减缓，对进一步稳定低生育水平、提高人民生 活质量，促进社会经济发展起到了积极的作用。 表 1.1 20002007 年西宁市区居民消费价格指数 年 份 居民消费价 价格指数 （以上年 =100） 食品衣着 医疗保健和 个人用品 娱乐教育文 化用品及服 务 居住 2000 年 99.90 98.30 100.10 101.20 99.70 110.70 2001 年 103.20 103.30 101.50 96.60 119.20 101.40 2002 年 101.40 99.70 103.30 99.20

19、105.60 101.60 2003 年 101.80 104.90 103.20 100.50 98.20 100.90 5 2004 年 102.60 106.00 102.30 98.00 101.40 102.70 2005 年 99.90 101.00 95.40 103.80 100.80 106.40 2006 年 101.80 103.00 99.90 104.40 97.20 106.10 2007 年 106.40112.07105.70103.40101.10107.00 20002007 年西宁市区居民消费价格年均增长 2.43%。食品类、娱乐教育文化用品 及服务和居住

20、以及农业生产资料主要商品大幅上涨。物价上涨过快使居民实际收入缩水。 据统计，2008 年西宁地区实现社会消费品零售总额 170 亿元。人口增长也意味着物质需 求的增加，拉动经济发展的“三架马车”中的消费将有所提升。人口增多还能够吸引更 多外来商户。大量的商户将看准商机，纷纷入住西宁，有力地带动了本地消费，满足了 市民正常的工作和生活需要。 2.目标客户定位 本项目的目标客户群可定位为：拥有一定的财富，希望得到社会认同，享受人生并 追求高品质生活的成功人士。注重物业为未来生活带来的升值空间，因为物业能表现自 己的品位和成功人士的身份地位，对于总价敏感性不高。随着产品不断的更新换代，新 产品在各个

21、方面比早期别墅更具有优越性，作为追求高品质的他们将是本项目的目标客 户。具体细分如下：追求名牌，追求享受，有较强的经济承受能力。 1.31.3 项目开发单位简介项目开发单位简介 青海汇通房地产开发有限责任公司创建于 1995 年，经过几年的不断发展，现已成为 青海省开发建设规模最大的房地产开发企业。2002 年 2 月经国家建设部的核准，成为青 海唯一一家房地产开发具备一级资质的企业。并由省建设厅审定，列为全省房地产开发 十强企业。注册资金一亿元，员工 1000 多人，其中有职称的 200 多人，工程系列职称人 员达 150 人，高级职称 80 人，具有二级资质以上的项目经理 9 人，公司成立

22、初期就提出 和组建高标准、高起点、高效率的组织机构，建立起现代企业管理制度。2001 年 5 月获 国家质量体系认证证书。累计完成开发工作量 40 余万平方米。已连续两年被省、市政府 评为房地产开发的先进企业和全省房地产开发十强企业的第一名。 公司实力雄厚，技术 力量强，具备完善的项目开发到交付使用的“一条龙”服务体系。为增强企业的活力和 竞争力，不断提高项目工程质量和服务质量，公司将继续深化改革，转化机制，建立适 应社会主义市场经济发展要求的现代化企业 第一章 房地产可行性研究的主要内容 6 经营管理制度，将公司的发展作第一主要任务；抓住机遇，加快发展，同时进一步营造 亲和的企业文化。 7

23、第二章 投资项目基本评价指标及应用分析 2.12.1 投资项目基本评价指标投资项目基本评价指标 2.1.1 静态评价指标 静态指标是指在计算过程中不考虑资金时间价值因素的指标，包括：资本收益率和 静态投资回收期。 1.资本收益率 资本收益率可以逐年计算，然后以各年的资产平均账面价值为权数进行加权平均； 也可利用平均收益与平均投资进行计算。 计算公式： 税前资本收益率=支付利息和所得税前收益/平均资产账面价值 税后资本收益率=税前资本收益率（1-所得税率） 局限性： （1）不区分前期已投入资金和项目将要投入资金之间的差别，指计算从会计核算角 度得出的整体的资产净值。 （2）当资产的净值由于折旧而

24、逐年递减时，导致资本收益率明显上升，这种变化并 不是完全由项目的投资行为引起的，而与人们选择用哪种折旧政策有非常大的关系。 （3）当项目营业收益滞后，或与项目现金流量相差较大时，只注重营业收益而不注 重现金流量的评价方法有可能导致投资决策的失误。 2.静态投资回收期 静态投资回收期是指不考虑资金时间价值的情况下，用技术方案的年净收益回收其 全部投资所需的时间。静态投资回收期的经济意义明确，且计算简便，在一定程度上反 映了方案经济效果的优劣。但是一般认为静态投资回收期只能作为一种辅助指标，其原 因有两点：第一没有考虑资金的时间价值；第二没有考虑回收以后的情况。 计算公式： 投资回收期=累计净现金

25、流量开始出现正值的年份数-1+（上年累计净现金流 量的绝对值/当年净现金流量） 2.1.2 动态评价指标 动态指标体系是指在指标计算过程中，充分考虑和利用资金时间价值因素的指标。 第二章 投资项目基本评价指标及应用分析 8 与静态指标不同的是，动态评价指标更加注重考察方案在其计算期内各年现金流量的具 体情况，更能直观的反映方案的赢利能力。动态评价指标通常有净现值、净现值率、内 部收益率等。 1. 净现值（NPV） 净现值反映了方案投资的赢利能力，是重要的动态评价指标。普遍应用于项目方案 的经济评价。它以金额表示投资收益的大小，较为直观，并考虑到了资金时间价值以及 在整个计算期内方案的费用、收益

26、情况。但净现值指标存在以下不足： （1）确定一个符合经济现实的基准收益率有时比较困难。 （2）项目运营期间各年的经营成果不能被说明。 计算公式： 净现值（NPV）=NCF1/（1+Kw）+NCF2/(1+kw)2+NCFn/（1+Kw）n-I NPV 净现值 NCFn 第 n 年的净现金流量 Kw 折现率 I 初始现金流 2. 净现值率（NPVR） 净现值率是净现值与全部投资现值的比值。净现值率是一种动态 投资收益指标， 用于衡量不同投资方案的 获利能力大小，说明某项目单位投资现值所能实现的净现值 大小。净现值率小，单位投资的收益就低，净现值率大，单位投资的收益就高。净现 值率的经济含义是单位

27、投资现值所能带来的净现值，是一个考察项目单位投资盈利能 力的指标，常作为净现值的辅助评价指标 。 计算公式： 净现值率（NPVR）=NPV/I NPVR 净现值率 NPV 净现值 I 原始投资的现值合计 3. 内部收益率(IRR) 内部收益率是指方案净现值为零时的折现率。内部收益率可以理解为方案占用资金 的恢复能力或可承受的最大投资贷款利率。即对某方案来说，如果折现率取其内部收益 率时，则该方案在计算期内的投资恰好得到回收，净现值等于零，动态回收期正好等于 9 该方案计算期。 计算公式： n NCFt(p/F,IRR,t)=0 t=0 NCFt 第 t 年的现金流量 p/F 普通年金现值系数

28、IRR 内部收益率 2.22.2 应用分析应用分析 2.2.1 海东花园项目财务分析 1. 项目投资估算 （1）投资估算依据 1999年全国统一建筑工程基础定额青海省单位估价表 1999年青海省建筑工程费用定额 2001年全国统一安装工程基础定额青海省单位估计表 2006年青海省西宁地区工程建筑材料及预算价格 工程建设全国机电设备1995年价格汇编 （2）建设投资估算表 表2.1 项目总投资估算表 序号成本构成总费用（万元） 1 土地费用 64610 2 前期工程费 6624 3 建安工程费 102430 4 规费、税费 33680 5 项目管理费 6220 6 销售费用 17003 7 基本

29、预备费 6200 8 财务费用 2339 投资总额合计 239166 2. 项目投资与筹资计划 第二章 投资项目基本评价指标及应用分析 10 项目总投资239166万元。其中银行贷款20000万元，银行借款本息在2008年底可全部 偿还。剩余资金由开发单位自筹。投资使用计划与资金筹措见表2.2。 表2.2 投资使用计划与资金筹措表 （单位:万元） 建 设 期序 号 年份 项目 20072008200920102011 合计 一项目总投资 8583837545396514585630277239166 占总投资比例 36%16%16%20%12% 二资金筹措 858395642575460929

30、34115247425905 1 自有资金 6461064610 2 借贷资金 2000020000 3 销售收入 564257546092934115427340066 4 施工方垫资 12291229 3. 企业财务评价 （1）住宅、商业用房销售单价的确定 根据成本估算及市场研究的结果，确定联排别墅销售为 6400 元/平方米；双并别墅 售价为 8200 元/平方米；商业用房售价为 8475 元/平方米；车位 70000 个/元。从 2011 年开始销售。 （2）项目财务评价 销售收入的确定 根据上述确定的住宅及商业用房单价，计算出实际的销售总收入，总售房收入 695095.00 万元。详

31、见表 2.3。 销售总收入预测表 表 2.3 销售收入预测表 分类可销售面积（平方 米） 建议销售价（元/平方 米） 销售及租金收入（万元） 一 住宅 297029.60 1 联排别墅 2398906400153529.60 11 2 双并别墅 1750008200143500.00 二 商业 45000847538137.50 三 车位 （50%） 700 个70000 个/元 4900 合计 340067.10 3.项目利润估算 项目利润估算 根据项目投资安排、筹资方式、建设进度、销售情况，项目利润计算如下表 2.4 所 示。 表 2.4 损益表 序号项目金额（万元）备注 一销售收入 34

32、0066 1 联排别墅 153529 2 双并别墅 143500 3 商业 38137 4 车位（销售 50%） 4900 二建设总投资 239166 三静态利润总额 100900 四所得税 33297 利润的 33% 五静态税后利润 67603 六税后投资利润率 28% 4.项目现金流与财务净现值、财务内部收益率 （1）全部投资财务现金流量表如表 2.5 所示。 （2）财务净现值与财务内部收益率 根据表 2.5 可计算出全部投资的财务净现值和财务内部收益率。其中： 财务净现值：FNPV=44826 万元 财务内部收益率：FIRR=25.86% 第二章 投资项目基本评价指标及应用分析 12 由

33、上述计算可知，项目财务净现值（FNPV）0，表明项目利润率超过基准贴现率， 具有财务上、经济上的可行性，项目财务内部收益率（FIRR）=25.86%0，且水平高，表 明项目具有极强的盈利能力。 （3）投资收益率 项目的销售收入约 340066 万元，总投资约 239166 万元，项目总利润 100900 万元， 扣除所得税后的净利润为 67603 万元。税前投资回报率为 42.19%，税后回报率为 28.26%。从投资回报率来看，该项目利润在正常范围。 （4）静态投资回收期 本项目的投资回收期为 3.89 年。计算式如下： 项目的投资回收期：T=3+37741/42431=3.89（年） 数据

34、表明，本项目在建设完成前可收回全部投资，意味着投资风险较易控制。 表 2.5 全部投资财务现金流量表 (单位：万元) 序号年份 项目 20072008200920102011 合计 1 现金流入 1.1 销售收入 564267546092933115247 流入小计 564267546092933115247340066 2 现金流出 2.1 建设开发费 8333829930332203815622699207343 2.2 项目管理费 250089899611456816220 2.3 销售费用 282137734647576217003 2.4 基本预备费 1497166119071135

35、6200 2.5 财务费用 23992399 2.6 所得税（按 销售收入 5% 计提） 282137734647576217003 流出小计 8583840366434235050236039256168 3 净现金流量 -8583816060320374243279208 4 累计净现金 -85838-69778-37741468983897 13 流量 5 折现净现金 流量 （ic=8%） -7948013768254323118853908 6 累计折现净 现金流量 -79480-65712-40270-908244826 7 财务评价指标 7.1 内部收益率 25.86% 7.2 财

36、务净现值44826（万元） 7.3 投资回收期3.89（年） 2.2.2 海东花园项目不确定性分析 不确定性分析是指对决策方案受到各种事前无法控制的外部因素变化与影响所进行 的研究和估计。通过该分析可以尽量弄清和减少不确定性因素对经济效益的影响，预测 项目投资对某些不可预见的政治与经济风险的抗冲击能力，从而证明项目投资的可靠性 和稳定性，避免投产后不能获得预期的利润和收益，以致使企业亏损。不确定性分析包 括盈亏平衡分析、敏感性分析。 1.项目盈亏平衡分析 盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点(BED)分析项目成本与收益的平衡关系。当影响投 资效果的变化因素达到某一临界值时，方案的收入与支出相平衡，此时

37、方案既不盈利也 不亏本，此临界值即为盈利平衡点。 项目盈亏平衡分析包括项目经营收入保本点和项目经营成本点分析。 （1）项目经营收入保本点分析 项目销售收入=340066（万元） 保本点=239166/340066=70.33% 即销售收入达预测收入的 70.33%时，项目处于盈亏平衡状态。 （2）项目经营成本保本点 项目保本开发经营成本=239166 万元，保本点=340066/239166=142.19%。 即项目开发经营成本达到预测成本的 142.19%，项目处于盈亏平衡状态。实际上项 目盈亏平衡点在开发经营各阶段是不同的，这是按照计算期平均状态计算的结果。 第二章 投资项目基本评价指标及

38、应用分析 14 2.项目敏感性分析 敏感性分析是通过分析、预测项目主要因素(如成本、价格、销售周期等因素)发生 变化时对财务评价指标的影响，从中找出敏感因素和极限变化幅度。 本项目敏感性分析主要针对项目总投资和项目营业收入两项因素进行。 （1）项目总投资 本项目占地面积较大，开发周期较长，其间可能会出现各种不能预期的变化，故项 目的总投资额可能会发生一些变化，估计最大的变动幅度达 10%，如果投资额增加 10%，那么从全部资金的现金流量表转化的财务敏感性分析（表 2.6）的情况来看， FNPV=26551 万元，项目仍然可行。 （2）项目销售收入 在项目开发经营的各个过程中，由于销售收入的预测

39、主要是建立在对本项目的未来 前景分析及预测基础之上的，虽然项目前景乐观，但毕竟是变数，销售环节上的细小失 误，市场需求的细微变化等因素都有可能影响项目的销售价位，从而对项目的销售收入 产生不利影响，由于在价格定位时相对较低，故销售收入最大的下降幅度不会太大，如 果下降幅度为 10%，那么，从全部投资现金流量表转化的财务敏感性分析(表 2.6)的情 况看，财务净现值下降至 21864 万元，如果下降 15%，财务净现值下降至 10388 万元， 其值仍然大于零，项目仍然可行。 表 2.6 财务敏感分析表 方案内部收益率 （%） 财务净现值 （万元） 投资回收期 （年） 税前投资利 润率（%） 税

40、后投资利 润率（%） 基准方案 25.86448163.8942.1928.27 建设开发投资 +10%17.91265514.1930.2220.25 -10%35.05630803.4856.5837.91 销售收入 +10%34.25677683.5155.3037.05 -10%17.00218644.328.8919.35 -15%12.35103384.4022.1614.85 15 第三章 风险分析 3.13.1 政策风险政策风险 政策风险是指由于政府相关政策的变化，有可能给房地产市场商品交换者和经营者 带来经济上的损失。房地产业与国民经济的发展密切相关，因此很大程度上受到政府的

41、 控制，政府对房屋售价的限制，对房地产按揭的规定，对土地使用的约束，对环境保护 的要求，对投资规模和投资方向的控制，对金融和税收的控制等，都会对房地产开发商 构成风险。房地产开发商的政策风险按其影响因素主要有政治环境变化风险、经济体制 改革风险、产业政策变化风险、房地产制度变化风险、金融政策变化风险、环保政策变 化风险等。 3.23.2 市场风险市场风险 市场风险因素是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素。市场风险由市 场供求风险、地价风险、融资风险、财务风险、管理风险、国民经济状况变化等风险构 成。本项目的住宅社区定位为中高档次，它面对的目标客户是高收入阶层，他们要求的 社区不仅仅要

42、满足最基本的居住需求，而是要具有较高居住主题。这就给项目公司带来 了两个方面的要求：第一，在项目设计中，如何精雕细琢，使得开发的产品能够符合这 些目标客户的要求；第二，如何在广大的市场与客户面前展现本物业独特的魅力和优势。 3.33.3 利率风险利率风险 利率风险是指利率的变化给房地产 项目投资者带来损失的可能性 ，由于金融市 场上利率的波动，使房地产开发商在筹措资金时可能蒙受的损失。主要表现为开发 商在不合理的时间或用不合理的方式 进行资金的筹集 ，从而付出更多的利息，以致 于蒙受损失。 调整利率是国家对经济活动进行宏观调控的重要手段之一。政府可以通过 调整利率来调节资金的供求关系、引导资金

43、的投向，从而达到宏观调控的目的。利率的 调升会对房地产投资产生两个方面的影响：第一，导致房地产实际价值的折损，利用升 高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至出现负值；第二，利率 调升会加大投资者的债务负担，导致还贷困难。利率调升还会抑制房地产市场上的需求 量，导致房地产价格下降，从而造成经济损失。 3.43.4 资金链风险资金链风险 第三章 风险分析 16 房地产业资金链是指维系房地产企业正常经营运转所需的基本循环资金链条，即现 金资产现金（增值）的循环，是企业经营的过程。企业若要维持运转，则必须 保持这个循环不断运转。当企业资金的使用效率下降，资金周转减速，严重影响企业的

44、正常运行，甚至导致企业的破产倒闭，就是所谓的资金链风险。资金链的运转流畅对房 地产的开发至关重要，在我国大多数开发商在银行贷款和上市融资等支持下自有资金充 裕。然而由于地产企业扩张过度，银根紧缩导致地产贷款减少等原因，资金链风险逐步 加大。 在自有资金方面。去年是房地产行业的夏天,开发商获得了巨额收入，但所得资金大 都用于买地，手中实际的资金并不宽裕。在银行方面，最近银监会的表态基本上宣告了 房地产开发信贷的末路。4 月 16 日，银监会要求商业银行严格检查房地产开发商的信用 和财务情况，对开发商贷款实行名单式管理，禁止开发商用土地做抵押品。证监会在审 核房地产企业首次公开发行 股票与再融资的

45、过程中，新增了国土资源部出具意见的环节。 如此多的限制使得资金链本来就紧张的房地产开发商们更加捉襟见肘。 17 第四章 风险对策分析 4.1 政策风险的应对策略政策风险的应对策略 政府的政策对房地产行业的影响是全局性的，政策风险的防范对开发商而言至关重 要，直接关系到房地产项目开发的成功与否。因此，开发商应密切关注相关政策的变化， 及时避免因政策原因而导致的开发成本上升，租售价格下降和租售困难等，避免实际投 资损失。 为尽可能的避免政策风险，开发商应注重以下三个方面：第一，履行自己的社会责 任，主动与地方政府、各专业管理部门、金融机构、当地群众等搞好关系，争取获得他 们对开发项目的理解、支持和

46、帮助，从而减少来自各个层面的干扰，同时获得最新相关 政策信息，确保项目能够顺利进行。第二，调查当地群众的需求，走访城市规划、通讯、 电力、市政、文物管理等有关部门，获得他们对地块使用意图的确认。了解地块的自然 属性和使用属性，根据地块具体情况来制定相应对策。第三，妥善处理征地、拆迁和安 置补偿问题，讲原则性和灵活性，防止矛盾的激化。 4.24.2 市场风险的应对策略市场风险的应对策略 房地产市场是一个区域性市场。主要受本地区房地产市场发展状况、消费者购买力 和消费偏好、房地产市场竞争程度等多方面因素的影响。目前我国房地产市场发展尚不 完善，市场风险是房地产开发商必须谨慎对待的重要风险。企业的生

47、存环境是不断变化 的，环境的变化不仅给企业带来发展的机遇，也带来生存的威胁。首先，地产开发商必 须对房地产市场进行调查，通过市场调查，企业能够了解消费者对住房的需求、对现有 住房的意见，以确定项目开发的定位，确保开发的经济效益，规避市场风险。其次，搞 好项目投资可行性研究，对开发方案进行经济评价和风险分析，选择风险隐患少和风险 程度低的开发方案。 4.34.3 利率风险的应对策略利率风险的应对策略 国家政治、经济形势和有关金融政策变动对银行信贷利率有较大影响。房地产开发 商可以采取一定的方法来预测利率的变化趋势，科学的选择浮动利率贷款和固定利率贷 款，用来防范利率风险。当利率处于下降趋势或利率

48、变动无常时，力争浮动利率并同时 保留调整为固定利率的机会，以防止利率再次上升的可能。当利率处于上升趋势时，选 第四章 风险对策分析 18 择固定利率。由于不同房地产贷款种类和金融机构，贷款利率也不同，开发商应根据自 身的情况，科学的选择贷款种类和金融机构来防范利率风险。 4.44.4 资金链风险的应对策略资金链风险的应对策略 首先，国家可以通过制定有关政策来解决我国房地产市场的结构性失衡。中国人民 银行出台的关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知中提出：“贷款应重点支持 符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目 应适当限制。对商品房空置量大、负债率高的房地产

49、开发企业，要严格审批新增房地产 开发贷款并重点监控。 ”但频繁地变更政策，会抑制市场自发调节机制的发挥，也打击了 市场参与者的信心。其次，人民银行可采用“窗口指导”的方式。 “窗口指导”是市场经 济体制下一种重要的调节方法，政府经常采用这种方法对经济进行调控，不会干扰市场 的自由竞争和运营效率。通过窗口指导，使商业银行意识到高档物业的空置问题对贷款 收回的影响，从而采取一定措施，如提高高档物业项目贷款利率，限制发放用于高档物 业项目的贷款等，从源头上对房地产资金的使用进行合理适当的干预，促成我国房地产 经济的健康发展。最后，政府对房地产企业应进行适当的政策指导。政府需规范土地使 用权价格形成机制，建立含土地供求影响因素的价格模型，并进行合理规划，防止盲目 圈地开发。 19 结束语 20 结束语 项目拥有良好的市场前景。随着国民经济的持续稳