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1、项目可行性研究报告第一章 项目总论1.1 项目主要内容 1）项目名称：县xxxx城中村改造建设项目2）项目位置：项目位于县xxxx镇xxxx3）项目规模：项目占地面积27亩（合18000平方米），总建筑面积27640平方米。4）建设内容： 主要建设7栋7层住宅楼（其中：临街2栋1-2层为商业用房、中间4栋1层为商业用房），大礼堂，公共服务中心及道路、供水、供电、供暖、亮化绿化等公共基础设施。5）总投资额：3460万元6）资金来源：村民自筹资金。7）建设期限：24个月8）建设单位：xxxx县xxxx镇屈家xxxx村委会1.2建设单位概况：1.2.1村委会概况xxxx县xxxx镇xxxx位于xxx
2、x县城东南方向，周普路东，属于县工业园区开发地。南依西宝高速，西邻长青南路。由四个自然村组成。即显西、显黄、显田、显东。现全辖占地380亩左右，布局住户600户，人口共2100人。1.2.2有利条件 随着社会主义新农村建设的推进，xxxx正面临前所为有的发展机遇。从经济发展条件分析：首先，xxxx拥有得天独厚的区位优势，与长青南路及西宝高速相邻，交通便利。同时，新建台资工业园区，充分享有工业发展辐射带动力强的优势。为合理布局经济，加快区域经济发展创造了有利条件；123经济发展基础 xxxx在发展传统产业的基础上，取得了明显的效益，并有进一步发展壮大的趋势。在调整产业结构的同时，xxxx把握历史
3、机遇，加快经济建设步伐，经济发展取得了显著成效，建成台资工业园，北显铸造厂，村庄部分道路及巷道实行了硬底化，排水设施基本完善。为建设社会新农村和促进经济社会跨越式发展奠定了必要的物质基础 。台资工业园及北显铸造厂的建设，有效转移农村富余劳动力，使村民生活不断改善。124软环境优势 近年来，xxxx在实行村民自治的过程中，解放思想，与时俱进，培养了一批懂经济、会管理的复合型干部，干群关系和谐，村风民风片朴，社会稳定，营造了良好的干事创业环境。在抓好物质文明建设的同时，全村逐步形成了团结拼搏、迎难而上、崇尚科学，全面开展社会主义新农村建设的新局面。125产业结构： xxxx以传统种植业为主，同时兼
4、盈普通养殖业。近年来成为县工业园开发地后，引进台资，与原有的北显铸造厂形成新的经济增长点。同时xxxx周边拥有北显遗址，出土有大量的西周、战国时期的文物，该遗址面积广大，延续时间长，文化内涵丰富，对研究关中地区新石器至秦汉遗址的分期和文化类型提供了重要的实物依据 ，也为xxxx提供了丰富的旅游资源。1.3 可行性研究依据1）xxxx省土地利用总体规划（2006-2020年）2）xxxx市住房建设规划 (20082012年)3）xxxx市城市总体规划（2006-2020年）4）xxxx县城市总体规划(20102030年)5）xxxx县土地利用规划6）xxxx县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲
5、要7） 国家计委颁布的关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法8）xxxx省现行相关工程定额标准1.4 研究范围本项目可行性研究报告依据国家有关法规、政策、规程和规范，对项目建设背景、环境影响、土地利用及用地指标、市场分析及前景预测、建设规模及设计方案、环保及节能、配套设施、投资估算方案、财务效益等方面进行分析研究，并提出有关建议。1.5研究目的和意义“城中村”改造是xxxx大开发，点亮xxxx县城西大门的绿色工程。是改善人居环境、推进城市化进程的必由之路。有利于改善xxxx县城市面貌，优化城市土地资源配置和空间结构布局，并对提高人民生活质量、协调发展社会各项事业意义重大，具有良好的社会效益。
6、经济的不断发展，社会的不断变迁以及不时变化的环境因素，都会对土地的使用模式产生一定的影响。那么我们就要随时制定能反映这种连续相互作用的规划。同时，产业体系对城市空间结构、功能分区和土地利用起着导向作用。xxxx在积极发展中产业结构的调整，也使其对居民空间结构，功能分区和土地的重新规划和合理分配提出了新的要求。xxxx“城中村”改造建设项目正是土地使用模式变化中规划变化的良好体现，也是xxxx村民提高生活质量的美好愿望。xxxx目前布局结构比较混乱，基础设施部分缺失，环境卫生、消防安全、治安计生等问题突出，还有部分道路处于泥泞状态、污水横流、垃圾成堆、脏乱差的现象突出，电力通讯杂乱等现象严重，极
7、大地降低了居民的生活质量，影响了城市的整体面貌。xxxx“城中村”改造建设项目，既改善了xxxx村民的生活环境，居住条件，又可以搞好xxxx镇招商引资工作。把招商引资和“城中村”改造项目建设作为xxxx镇经济工作的增长点。国家在2005年通过十一五规划纲要建议，提出要按照“生产发展、生活宽裕、乡土文明、村容整洁、管理民主”的要求，扎实推进社会主义新农村建设。对现有农村进行政治、经济、文化和社会等方面的建设，最终实现把农村建设成为经济繁荣、设施完善、环境优美、文明和谐的社会主义新农村的目标。随着新农村建设进程的加快，xxxx村民生活水平提高了，但脏乱差状况没有根本上得到治理、无法实现人与环境和谐
8、发展的要求。而且由于历史等原因，目前xxxx存在三点突出问题有待急需解决：1）因居住条件有限，村中现有60多户无庄基地。村民居无定所，关系到村民的基本生活状态和生活质量，是xxxx急待解决的民生问题，也是新农村建设管理民生的基本要求。2）目前村中有十二户村民的房屋地址，位于南北通道路址规划范围内，如不及时拆迁，将严重影响道路的铺设完成，为周边经济的发展速度埋下隐患，进而影响整个xxxx的经济发展前景。3）在xxxx的产业调整中，台资工业园区在xxxx征地1000多亩，村民仅余土地300亩，人均不足2分。致使xxxx生活生产发展受到制约，急待通过xxxx“城中村”改造建设项目进行调整。xxxx“
9、城中村”改造建设项目的周边，既有西宝高速、长青公路，又有台资工业园以及北显遗址。优越的地理位置，新兴的工业发展势头，悠远的文化氛围，很适合兴建城市居民小区。在xxxx“城中村”项目改造中，还将增建社区礼堂等文化休闲场所，为xxxx镇居民提供良好的栖息之地。同时，xxxx改造建设项目的建成对xxxx的周遍及本身具有几方面的影响。1）有利于环境的改善“城中村”高起点、高标准进行规划和建设，居住与商业兼容，各种市政配套设施齐全，对于彻底改善群众居住条件，提高群众生活水平，提升城市品位，塑造城市形象，繁荣城市经济，节约利用城市土地，优化城市空间布局意义重大。2）利于住房条件的改善住房条件的改变、区域优
10、势及房产价值的提升、居住人群层次的提高，将会使村民的生活习惯、文化层次和经营方式得到改变，从而使村民的文明程度、生活质量得到提高。促进城市社区生态环境、人居环境和社会环境进一步优化和提升。 3）有利于构建管理新体制随着“城中村”改造的深入，有利于稳步推进村级管理体制转换，推动“城中村” 建成新型社区，建立相应的社区组织，实行社区统一管理，规范运行。 更有利于加快推进城乡一体化，对于城乡发展规划，产业布局、基础建设等各个方面都有一定的推动作用。 4）有利于村民个人收入的提高“城中村”改造后将成为功能齐全的综合区域，商业市场的建设给村民提供大量的就业岗位，同时为村民从事第三产业提供良好的区位优势，
11、村民的个人收入将大大提高。切实解决“失地村民人往哪里去”面临的难题。对进一步提高村民生活水平及质量有很大的促进作用。5）有利于房产价值的改变村民住宅转变为证件齐全的商品房。这些房产可进行租赁、自主或岀售、提高村民的经济收入。 1.6可行性研究结论1）本项目是“xxxx县xxxx镇xxxx城中村改造建设项目”，该项目的开发建设有利于xxxx县经济发展和城镇化建设，促进了社会和谐。老百姓由农民转变成了居民，和城镇居民一样享受社会福利，幸福有保障，许多矛盾和问题悄然化解在底层，对于社会稳定和谐意义重大，其总体发展方向符合xxxx县城市总体规划要求。2）该项目建设符合国家政策，符合xxxx县土地利用规
12、划和城市建设规划。项目的实施，畅通了城市化道路，促进了经济社会的全面发展，改变了城中村农村集体土地分散征用、分块变性的问题，以村为单位地块打包挂牌，有利于城市化的进程，找到了解决城中村长治久安问题的新途径。3）本项目选址合理，建设场地具有交通、生活便利的优越性，项目供水、供电、供气、供暖、通讯设施齐备，具备良好的建设环境。项目的建设过程中，可为社会提供大量就业岗位，推动当地经济发展，也能为国家增加一定税收。4）本项目主要建设多层住宅和商铺、附属休闲娱乐设施、公共设施、道路、亮化、绿化等，目前项目设计和施工技术都十分成熟，项目选址有较好的地质地形条件，施工方便。项目投资较大，投资回收期较短，投资
13、风险较小，社会效益显著，同时又能满足多住户的居住需求。综上所述，该项目的建设既能改善城中村农户居住条件，提高城区公共服务设施水平，完善城市职能，增强城市吸引力，同时又具有较好的社会与经济效益，并且可以促进xxxx县经济和城镇化建设的发展，因此，本项目的建设是十分必要可行，建议有关部门尽快批准建设。 第二章 建设背景及必要性2.1建设背景住房问题是重要的民生问题。国务院召开全国城市住房工作会议提出，所有城市（包括县城）要以城市低收入家庭为对象，加大“城中村、棚户区”改造力度，使“城中村、棚户区”家庭住房条件得到明显改善。改革开放以来，中国经济发展取得了举世瞩目的成就，巨大的市场潜力和相对低廉的生
14、产成本已使中国成为亚洲地区，乃至世界最具投资吸引力的国家之一。温家宝总理在政府工作报告中提出了“中xxxx崛起”的概念，这意味着中央政府将在政策、财政、基础设施建设等方面将会向中xxxx地区倾斜，刺激中xxxx经济的快速发展。地处中国腹地的xxxx省xxxx县面临着一次全新的历史发展机遇。在中xxxx崛起的大背景下，依托优越的地理位置和多年积累，xxxx的整体经济实力日益增强，已具有较强经济积累，地区生产总值连续几年处于西北部五省前列，从整体经济实力看，xxxx龙头与支点的地位已基本确定。 xxxx省xxxx县城区内存在多个城中村，城中村内危房、旧房集中，这些住房建设时间长，房屋质量差，户均面
15、积大，基础设施配套不全，生活环境质量差，群众生活十分不便。中心城区内的城中村脏乱差，片区环境严重影响了xxxx县的市容市貌，影响县城的整体形象。为彻底解决这一问题，进一步加快城中村改造和城镇化进程，推动全县经济社会快速发展，xxxx县人民政府根据省市加快推进城镇化和城镇建设管理工作会议及相关文件精神，拟定了关于加快推动城镇化的实施意见（征求意见稿）、关于进一步加强城乡规划和建设管理的意见（征求意见稿）、xxxx县城乡规划建设管理实施暂行办法（征求意见稿）三个文件。城中村规划管理工作是县住建局的重要职责，为坚持一厅式办公，一条龙服务，提高城中村改造项目审批效率。xxxx县住房和城乡建设局派驻一名
16、副局长兼任旧城办主任，负责城中村改造范围内的规划建设的有关行政管理工作、房屋征收有关行政管理工作，并联系国土局负责城中村改造范围内的土地管理工作。实施“城中村”改造是利在当代，功在千秋的民心工程，对于创造良好人居环境，丰富城市特色和内涵，提升城市品位，增强城市竞争力，促进可持续发展都具有十分重要的意义。xxxx县xxxx成立专门工作组负责规划拆迁安置等工作，统一政策、统一领导、统一规划、统一标准，协调制定“xxxx住宅小区”总体实施方案。在实施总体方案时从实际出发，坚持规划先行原则，采取一村一对策、一村一方案的办法，由县规划、土地和建设部门指导制订拆迁改造建设方案。鼓励采取村民自筹资金的方法，
17、尽快推动“xxxx住宅小区”建设项目有序进行改造。2.2 项目建设必要性1）城中村存在的弊端近几年来，随着城市化建设进程的加快发展，城区范围不断扩大，原先城区周边的村庄，现在区域位置上已成为城区的组成部分，“城中村”在行政上已是城市的范畴，属于街道管理，但“城中村”仍然实行农村集体所有制和农村管理体制。“城中村”农民的土地大部分已经被国家征用，不再从事农业耕作，其经济来源主要依靠第二、三产业及土地收益，生活方式也发生了根本变化，已不再是传统意义上的农民。“城中村”存在的弊端主要有以下几个方面： 1人口构成多元化，社会治安堪忧“城中村”的人口构成十分复杂，并不是以前所认为的城乡二元结构。据调查，
18、“城中村”的人口主要由以下几个方面构成：首先是当地的原有“村民”（部分村民的户籍实际上已经成为市民），其次是租用“城中村”村民住房的城区市民，第三是来自外地、职业构成十分复杂的外来人口。由于租金低廉，“城中村”容易吸引外来人口，出租房中聚居了大量缺乏有效管理且职业构成和宗教信仰十分复杂的人员，因此可能成为滋生“黄赌毒”的温床和违法事件发生的发源地，这种状况的存在制约着城市的健康发展。2.“城中村”的存在，会造成严重的环境污染隐患 廉租出租屋中，聚集了大量的外来务工人员和粗放型小型企业及加工厂，数目庞大的生产垃圾和生活垃圾处于无序管理状态，不能及时清理，造成周围环境污染，进而形成土地污染，甚至地
19、下水污染。再者，城中村中清洁能源使用率低，务工人员和小加工厂的生活状态决定他们会使用低廉的煤和柴等污染性能源材料，必然造成一定的空气污染，使居住环境恶化。3.“城中村”缺乏统一规划和管理，造成土地利用率和产出率低下，国土资源流失“城中村”房屋建筑占地面积大，建筑风格与城市规划不够衔接，房屋容积率低，土地利用十分粗放。同时，“城中村”的土地区位条件相对优越，土地的产权又属于村集体所有，这样，优越的区位条件和相对于城市低廉的土地价格，使“城中村”中不规范的房地产二级市场特别活跃，导致由于规划和基础设施改善而使土地升值的部分国有土地资产的大量流失。 4.管理体制不顺，管理难度较大 “城中村”周围已经
20、被城市社区所包围，而“城中村”是一种特殊类型的社区，它既像城市又像农村，既不是城市又不是农村。从管理体制上考察，城市社区的管理体制与农村社区的管理体制有较大区别，它们在“城中村”形成矛盾和冲突，有时又会出现管理上的“真空”，“城中村”的性质使城市管理部门管不到，街道、村、镇管理又不得力。这样，村集体组织和村民受利益的驱动，乱搭乱建成风，违法违章用地十分普遍，住房用地严重超标。 5.公共设施缺乏，环境、交通及安全问题严重 “城中村”的基础设施是与原来低密度的建筑和低密度的人口相适应的，现在由于部分市民和大量外来人口的入住，小企业的开办，使给水、排水、道路、交通、电力、邮电通讯等基础设施严重不足，
21、超负荷运转，再加上楼间距小，路径狭窄，采光差，在原来污染和混乱的同时，又存在通风设备缺乏，消防通道不过关，致使治安、消防、交通事故频发。6.村民素质较低，就业问题严峻城中村特殊的建筑结构，造成植被覆盖率低，配套设施缺乏，公共娱乐场所基本没有，幼儿园、中小学覆盖面小，严重影响村民的身心健康发展，同时“城中村”村民和外来人口素质普遍不高，加上出租等手段获取收益比较容易，“城中村”村民普遍表现出游手好闲、不思进取的状态，并缺乏在文化和专业知识技能上进一步提高的能力。另外，“城中村”这种独特的存在和发展模式使城市居民难以理解村民，而村民本身也缺乏获取政治权利和社会公正的追求，影响村民的发展和整个社会文
22、化素质的提高。2）城中村改造的历史使命本项目是积极响应国务院文件精神，认真贯彻落实“住房问题是重要的民生问题”，响应省市县加快推进城镇化进程和城镇建设管理工作会议及相关文件精神，加快推进城中村改造，具有历史使命。因此，xxxx县xxxx镇xxxx城中村改造建设项目的实施非常迫切，也十分必要。 第三章 项目环境分析3.1xxxx县概况3.1.1 行政划分xxxx地处关中平原xxxx，全县共有8镇（xxxx镇、苏坊镇、xxxx镇、游风镇、贞元镇、长宁镇、小村镇、大庄镇），4个三农服务中心（代家三农中心、河道三农中心、南仁三农中心、xxxx街三农中心），213个村民委员会，6个社区居委会，44.72
23、万人，其中农业人口37.4万人，县政府驻地xxxx镇。全县总面积392平方公里，其中耕地42.5万亩，人均1.1亩，是xxxx省人均土地面积较少、人口密度较高的县区之一。境内以汉族为主，还有回、满、白、壮、蒙古、侗、傣、朝鲜、土家、锡伯、土族等11个少数民族。地势平坦开阔，地理位置十分优越，是关中地区重要的交通枢纽和物资集散地。3.1.2 自然条件xxxx属暖温带季风区半湿润气候，夏季高温多雨，冬春寒冷少雪，四季分明。多年平均气温为13.2，年极端最高气温42，极端最低气温为-19.4；多年平均降水量有600mm左右，多集中在6、7、8三个月，占年降水量的50%以上。平均初霜期在11月上旬，终
24、霜期3月下旬，无霜期228天。年平均日照时数有2160小时左右。地形西北高、东南低，从北向南呈阶梯分布，分为一、二、三道塬，由山前洪积扇前缘地带和黄土台原、河漫滩及河谷冲积阶地三种类型构成。耕地中川、塬平地占97%。境内有三条河流，均属渭河水系，水资源可利用量26553.8万立方米，已开发量17169.8万立方米，地下水年均可利用量1.5988亿立方米，已开发量9924万立方米。农业始祖后稷教民稼穑于xxxx，是中国农业发祥地之一。自古就有“关中米粮仓”之称，全县水浇地37.22万亩，占耕地的90.7%，人均0.9亩。近年来，xxxx县加大土地开发复垦整理工作力度，争取省、市补助资金，先后实施
25、了县级土地开发复垦项目，净增加耕地4074.91亩。农作物58种，果树10种，林木68种，2011年粮食总产24.54万吨，农业总产值25.2亿元。曾先后荣获小麦单产全国先进县，全国商品粮基地县，瘦肉型猪生产基地县，大蒜、辣椒、玉米皮编织也很驰名。3.1.3 工业经济工业经济蓬勃发展。实施工业强县战略，先后建立了xxxx县（台资）工业园、苏坊工业园、大庄工业园，形成了医药、食品、机械加工、化工、建材、纺织、造纸、锅炉、服装等主导产业，xxxx县（台资）工业园区基础设施完善，达到了“七通一平”，成为招商引资的洼地，被确定为全省重点建设的县域工业园区之一，现入驻企业达到28家，累计吸引投资50亿元
26、。3.1.4文化教育近年来，xxxx经济快速发展，各项社会事业生机勃勃。 1997 年荣获全国“两基”工作先进县和“全国农村物价管理”先进县称号， 1999 年通过省、市“普及实验县”评估验收，并获得全省“社会治安模范县”称号； 2000 年荣获“全国双拥模范县”称号， 被市委、市政府命名为计划生育综合管理服务先进县； 2003 年 12 月再获全国 “双拥” 工作“二连冠”和全省“四连冠”，2008年荣获“xxxx省县域经济社会发展争先进位奖”，2010年在全省县域经济社会发展监测考评中排在全省第25位。3.1.6 医疗卫生全县医疗卫生事业发展较快。建国后，经过几十年的努力，逐步建立健全了县
27、、镇、村三级卫生医疗保健组织。到2010年，全县有医疗卫生机构28个，村卫生室350个，医务人员900多人，与1949年相比，机构增加了将近30倍，人员增加了100多倍，病床由1952年的10余张增加到1000多张。3.1.7名胜古迹xxxx县名胜古迹较多，有丰富的文物宝藏。全县有各类文物点150处，其中古遗址47处，古墓葬5处，古建筑10余处，石刻碑碣50多个。报本寺塔、城隍庙、苏武墓等10处被列为省级重点文物。到1990年底，全县出土文物共1780余件，珍贵文物有商代的乳丁纹簋、蝉鼎和玉戊 ，西周的驹父盨盖、戈祖已尊，战国的信安尹，北宋的金棺银椁，唐代的金碗、鎏金鱼纹银耳杯。3.2 xxx
28、x县xxxx镇概况xxxx镇地处城关，镇域面积22.5平方公里，耕地面积2.3万亩，辖20个行政村，4个社区居委会，人口共计7. 53万人（其中农业人口2.66万人，非农人口4.87万人），群众收入主要以二、三产业为主，是一个城郊型经济大镇。近年来，镇党委、政府按照“工业强镇、产业富民”的发展思路，逐步闯出了一条建设大基地、舞活大龙头、做强大产业的强镇富民新路子。2010年、2011年连续两年被县委、县政府评为“产业发展先进单位”，2011年目标责任制考核评为全县优秀镇。1）产业发展有宏伟的发展规划镇党委按照“主导产业做强，特色产业做大，已有产业做优，后续产业做实”的发展思路，坚持以壮大两园为
29、重点，以五大产业带为总抓手，积极实施沿渭河发展苗木产业带，沿高速路发展猕猴桃种植产业带，沿南环路建设特种养殖产业带，围绕（台资）工业园区建设三产服务产业带，以城中村为中心，建设商贸物流产业带，全力打造五大经济板块，发展15个特色产业村，壮大一批优势产业。2）主导产业规模进一步扩大从2008年开始，镇党委、政府积极鼓励，引导群众打破传统的种植结构，调整产业布局，抢抓机遇，2009年在史家村建成设施蔬菜大棚96座，占地180余亩。尤其是2010年、2011年以来，通过土地大流转的方式，在与杨凌新世界苗木有限公司合作建成1057亩核桃苗木示范园的基础上，继续在沿河洪寨等8村发展优质核桃苗木3000余
30、亩，成为全省唯一的核桃种苗示范基地，280多名群众在基地长期务工，人均月增收1000元以上，有效地增加了农民收入。同时，按照县委县政府做强猕猴桃产业的要求，进一步采取土地大流转的方式，在西宝高速以南令新等10个村发展优质猕猴桃11000多亩，目前井渠路电基础设施已基本到位，并完成一期7000亩苗木嫁接，长势良好。3）“一村一品”产业进一步凸显按照“科学布局、逐村定品、集中连片、整体推进”的思路，全面实施一村一品推进工程。令新、营上、北显铸造机械加工已形成规模，规模专业户达到80余户，年创收1.2亿元。西高寨、董家村、朱家村养猪，义老村獭兔、义南村鹌鹑，董家村乌鸡，营西村标准化大棚养鸡等产业已成
31、为我镇养殖的特色品牌。以苏绘、木楠公司为龙头，按照“公司基地农户”的模式，在营南、营西发展土织布，在史家村发展十字绣产业，极大地拓宽了农村闲散妇女致富增收的渠道。4）农业经济合作组织的建立为产业发展注入了强大的发展后劲按照“政府引导、群众志愿、大户牵头、利益联结”的原则，发动群众和有关经济组织，进一步建立健全农业、农村经济专业合作社，先后组建成立了史家村金光蔬菜种植专业合作社和十字绣专业合作社及营上村养殖经济合作社，并落实了合作社章程和办公地点。通过这些专业经济合作组织的建立，极大地解决了农业产业化社会化生产和群众个体经营过程中的矛盾，实现了互惠双赢共同发展的目标。 第四章 土地利用及用地指标
32、4.1项目建设用地方案4.1.1项目选址原则在国家产业政策指导下，按照地方发展规划和土地政策的要求,选择交通方便、配套设施齐全、生活便利、环境优美地域。4.1.2项目选址的基本要求：1）区域位置（1）远离重要的大型桥梁、大型储油库、重要军事设施、飞机场等战略目标。（2）避开高压输电线路，不压城市地下管线。（3）满足当地规划要求。（4）在文物地区或风景保护区内，应有当地主管部门同意文件。2）地形和地貌：符合民用建筑施工要求3）给水排水：具有可靠的水源、排水应方便，施工临时用水应能方便引入，污水排放满足环保。4）工程地质与水文地质：应避开断层、滑坡、塌陷区、溶洞等不利的地质地带。（1）不在溶岩、断
33、层、滑坡、泥石流、土崩、八级以上的地震区和矿藏区。（2）尽量避免因工程地质问题而使工程基础复杂化。地基承载力等条件满足项目要求。（3）地下水位最好低于地下室和地下构筑物的深度，最好无侵蚀性。5）气象（1）考虑高温、高湿、云雾、风沙、暴风、落雷、滚雷区对项目的影响。（2）考虑冰冻线对建筑物基础和地下管线敷设的影响。4.1.3 土地利用评价本项目严格按照xxxx县城市总体规划进行规划，以土地使用的性质及其相应的指标进行管理与控制，并与国家和省、市、县的其它法规：如土地、环保、消防、交通、卫生、绿化、电力等相关条例规定一起，实施多因素控制，以城市规划法、规划编制办法及相关法规规范、设计标准为依据，合
34、理控制各项用地指标，以促进xxxx县发展为目标。依据可持续发展原则，着眼于区域社会经济、环境的均衡发展，形成布局合理、功能分区明确、环境优美的住宅小区。1）开发利用地下空间在符合城乡规化、人防、建筑结构安全和消防安全的前提下，积极建设地下设施，市政工程管线尽量安排在地下空间，电力、电信、自来水等城市管网建设推行束状布置，合理缩小管线工程间距，创造条件建设共沟。2）合理节约利用地面空间从严控制用地规模，规划按照合理布局、节约土地、集约发展的原则，科学确定项目定位、功能目标和发展规模，增强综合承载能力，统筹规划区内道路、绿化、公共建设、生活服务设施等用地，严格控制道路标准，扩大公共绿化。按照合理布
35、局、经济可行、控制时序的原则，统筹协调各类交通、能源、水利、给排水和信息化等基础设施建设。4.1.4项目选址项目位于xxxx县xxxx镇xxxx。总建筑面积 平方米。建设幢 层砖混结构的安置房 套，住宅建筑面积 平方米；商业用房建筑面积 平方米；大礼堂 平方米、公共服务设施服务中心 平方米及道路、供水、供电、供暖、亮化绿化等公共基础设施。4.1.5项目选址地块概况项目地块位置交通十分便捷，区位及交通优势非常明显。地势较平坦，水、电、气、通信管网均可接入，具备房地产建设条件。 第五章 市场分析及前景预测5.1市场分析5.1.1 xxxx县房地产分析1） 普通住宅xxxx县当前除为数不多的几个较大
36、楼盘外，35栋楼的袖珍小区较多，特别是在县城中心区，基本上都是含盖多层、高层（户型设计以110-130平米的三居室为主，70-90平米的二居室、130平米以上的三居室辅之）的综合社区，停车场小，休闲广场小，喷泉绿地几乎没有。大部分项目均处县城新建区，交通不便捷。2）商业地产xxxx县城市人口较多、大量商业楼盘短时期迅速崛起，使中心区、亚中心区的销售情况十分良好，根据市场变化及当前xxxx县的商业地产实际情况，如大型商业超市的进入，带动了相当大部分的商业地产销售。5.1.2 xxxx县商品房需求分析1）xxxx县承接产业转移、吸引越来越多的投资者随着招商引资力度的加大和城区生活服务设施的不断完善
37、，xxxx县将会承接越来越多的、来自东部发达地区和省会西安的产业转移，届时将会有更多的企业业主、管理层、专业技术等人员在xxxx县长期工作和生活。因此，他们非常有必要在xxxx县购房生活，这无疑会为xxxx县的住宅产业带来非常好的发展机遇和需求空间。2）城乡居民经济收入的持续增长由于xxxx县住宅产业起步较晚，市场需求总量相对较小，所以项目建设单位考虑到不应过于细分化，本项目住户群体主要为xxxx村民。近年来，xxxx县经济和社会发展很快，县政府致力于改善民生，使群众生活质量明显提高。财政保障能力不断增强，确保了全市干部职工工资按照收入分配制度改革后的新标准足额发放；确保了公务员津补贴及事业单
38、位过渡性补贴的及时兑现。此外，城乡居民收入增长快速，县委、县政府对未来发展充满了信心和把握。随着城乡居民收入的快速增长，人们对改善住房条件有了更加坚实的经济基础，再考虑到xxxx县的土地和住宅成本相对较低，居民的经济承受力相对较好，这为实施本项目提供了更加切实可行的发展空间。3） 提升xxxx县的住宅品质 目前xxxx县的住宅产业处于初级开发阶段。随着xxxx城市建设的扩大，居民收入的日益增长，物质文化生活水平的不断提高，“人与自然和谐发展”的居住观念正在逐渐普及和认同。因此，人们对高品质的住宅的追求意愿是非常迫切的。目前，人们对居住条件的追求已从户内宽敞、舒适转移到住宅的功能、品质、科技含量
39、等方面上来，不仅要求规划合理、质量安全可靠、建筑容积率低、生活设施配套、绿化率要高、居住环境要好，而且还要考虑文化品位、今后改造余地以及升值潜力等。因此，这类优质住宅将有良好的市场消费前景。4）适应xxxx县拉大城区主骨架，提升城市形象 近年来，xxxx县的城市基础设施建设取得较大的进步。然而由于缺乏统一规划，一些城中村的违规乱搭乱建现象突出，不仅影响市容市貌，而且存在着严重的安全隐患；很多村子基础设施薄弱，上下水管网不健全，治安条件极差，居住环境恶劣，直接影响了城中村村 （居）民生活质量，也一度成为“双创”难题；同时，农村的教科文卫配套设施不到位，农村与城市的生活方式还有明显差距。如果不迅速
40、实施改造，城中村居民将错失与城市共同发展的绝好机遇，不利于推动城市价值充分兑现，不利于提升xxxx县作为“西咸经济圈”副中心的功能。按照“拉大框架、改造老城、建好新区”的思路，以“双创”为抓手，高标准规划建设中心城区，精心实施小城镇建设，进一步完善中心城区服务功能，全面提升城镇化水平。5） 房价将逐步回归理性，呈现平稳渐进发展的趋势。 如果相关调控政策及时有力，化解了当前房地产泡沫的风险，并推动其健康发展，则会实现平稳的过渡；而如果任由房价按照目前趋势推进，则未来的下行和危机难以避免；预计房价在10年会有一个泡沫破灭和价格下跌的过程，而后再逐步平稳健康发展，但下跌的幅度和引起的危机程度则取决于
41、市场和政策的组合作用。 5.2 区域发展及前景预测xxxx未改造前，为一到三层不等的民用建筑，建筑密度大，采光面小，道路非常狭窄，卫生状况极差，居住环境恶劣，既影响城市景观，又损害了群众的身心健康，影响xxxx县边缘城区的整体发展。改造后总体规划 栋多层建筑，楼与楼之间空间大，采光面大，绿化率达36%，小区还建有大礼堂、生活服务中心等公用设施。项目的实施大大提高了xxxx县城的城市品位。 第六章 建设条件、规模与设计方案6.1建设条件6.1.1 工程地质xxxx县地质结构部位处于中朝准地台的陕甘宁台坳南缘，区内主要第四纪构造是在继承第三纪构造的基础上发展演化而来。岩性为河湖粗黄土状粉砂石、砂砾
42、石层堆积，厚度26-40m。剖面黄土状粉砂土呈砂粒结构。6.1.2 地质水文条件xxxx县位于关中平原渭北xxxx，属地下水资源较丰富的地区，南部渭河阶地区地下水富水性好，浅水、承压水均较丰富；北部黄土塬区浅水资源匮乏，而浅部承压水资源较丰富；全县开采资源为14835.53104立方米/年，其中浅水11479.67104立方米/年，承压水3355.86104立方米/年；地表水和地下水能满足工农业生产发展需要。“xxxx县xxxx城中村改造建设项目”建设场地，地层主要为冲洪积形成的表耕土、粉土、砂土，从上而下划分为三层。粉层土：地基承载力160千帕，埋深0.40.5米，可见厚度0.61.6米，土
43、黄色，稍湿，硬塑：可塑，松散：稍密。圆砾层：地基承载力300千帕，可见埋深在1.63.5米，可见厚度2.75.5米，青灰色，最大粒径50毫米，一般粒径520毫米，中细粒填充，稍密中密。卵石层：地基承载力400千帕，可见埋深在5.67.5米，可见厚度2.53.5米，未见底，青灰色，最大粒径120毫米，一般粒径1040毫米，中细砂填充，中密密实。建设场地地下水属浅水类型，稳定水位在地表以下约5.1米，升降幅度小，水质良好无腐蚀性。6.1.3公用设施1）供电xxxx县xxxx城中村改造建设项目用电由xxxx县电网供应，供应充足安全可靠，供电容量和供电率能够满足项目用电需求。2） 供水xxxx县xxx
44、x城中村改造建设项目用水由xxxx县自来水公司供应，水源充足安全可靠，能够满足项目用水需求。3）排水xxxx县xxxx城中村改造建设项目的排水，经过污水处理后，排入城镇排污管网中。4）供热xxxx县xxxx城中村改造建设项目，供热由xxxx县绿源公司供热系统提供。5）通讯xxxx县全县均开通电信网和覆盖移动通讯网，能够满足项目的通讯需要。6）交通陇海铁路、西宝高速公路、西宝中线、北线和107省道穿境而过，交通十分便利。城区东距古城西安70公里，xxxx国际机场50公里，西距宝鸡市80公里，普乾公路沟通南北, 县、镇公路交织成网，四通八达。拟建的xxxx县xxxx城中村改造建设项目所处地理位置交
45、通便利。6.1.4建筑材料采购砂子、石子、粘土砖在当地采购，钢材、水泥、装饰材料在西安及省内市场采购。6.1.5施工条件拟建的xxxx县xxxx城中村改造建设项目施工场地能满足施工要求，水、电可以就地解决。6.2 建设规模本项目涉及的城中村改造占地面积 亩。项目建成后，根据xxxx县城中村改造详细规划，项目范围内将形成住宅用房建筑面积 平方米，商业用房建筑面积 平方米。本地块地处城乡结合区，自然环境恬淡优美，市政设施基本完备，交通便利，地质条件良好。本次规划包括地面附着物拆迁搬运、土地整理、村民安置用房建设及配套管网理设等。6.2.1规划指导思想1）依据城市总体规划要求，同时参照县政府对县城建
46、设的意见，结合项目区的地形特点，合理进行规划。2）遵守统一规划、合理布局的原则，合理划分不同功能片区以利于可持续发展建设的要求。3）重视整体设计。地段内部力求合理布局，注重土地开发综合效益。地段外部处理好与城市大环境的有机联系，提供高质量居住空间及景观序列。4）考虑人的活动空间和行为心理，突出以人为本的设计理念，体现城市环境对人的关照。6.2.2 规划原则在整个规划编制的过程中，始终本着合理性、方便性、经济性、美观性“四效统一”的原则进行规划设计。合理性：严格按照城市规划的统一要求进行规划设计。改造区内部的功能分区布局合理，清晰明确，组团结构合理，便于实施。 方便性：交通组织顺畅自然，平面布置
47、紧凑合理，充分发挥临近城市主干道、城市公园和城市新区的特点，为广大住户创造良好的居住环境、休闲环境和商业环境。 经济性：选择合理的建设方案，在保障居民妥善安置和开发商微利的前提下，用尽可能少的投资创造最好的投资效果。 美观性：因形就势，充分利用自然优势，配合科学的规划方案，促进流畅的建筑空间，利用高低错落的建筑群落营造出诗一般的城市风光。6.2.3规划目标项目区是未来xxxx县较为活跃有发展前景的片区。随着该区域居住人口的进一步增加，这里商住用房的需求量将会越来越多，销售量和房屋价格也会逐步稳定提高，尤其将新旧商业中心，人流量密集的生活社区及交通便捷的大面积商铺，其价值将会首先被挖掘出来。 目前该区域房地产的开发、规划、设计、营销、社区配套尚处初级阶段。随着这些工作的逐步完善，随着市区居住人口的进一步增加，这里的商业用房的需求量将会越来越来越多，价格也会逐步稳定提高。市场定位：高品质精致住宅小区和商业旺铺； 形象定位：首席景观住宅，新的商业中心； 目标定位：以xxxx县xxxx村民居住为主。6.2.4建筑设计依据民用建筑