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1、上海来福士广场案例研究 2012-3-21 项目概况1 来福士业态规划与布局2 来福士物业情况调研3 项目借鉴启发意义4 目录 一、项目概况 上海华庆地产开发有限公司 新加坡政府产业 投资有限公司 淡马锡控股有限 公司 上海大光明集团 凯德置地（中国 ） 信和置地 购物中心甲级智能写字楼 来福士广场 控股 上海来福士广场是新加坡在沪最大独立投资项目，由上海华庆房地产开发有限公司开发建设 。其主要投资商为凯德置地（中国）、信和置地、新加坡政府产业投资有限公司、淡马锡控 股有限公司和上海大光明集团，当时总投资规模达29亿人民币。 项目投资、开发背景 凯德置地业务构成 新加坡嘉德置地集团 凯德置地（
2、中国） 商业项目住宅项目 来福士广场 百腾大厦 卢湾写字楼项目 来福士广场 百腾大厦 卢湾写字楼项目 来福士广场 百腾大厦 卢湾写字楼项目 公寓服务 酒店管理 物业管理 商业项目开发 住宅项目开发 在沪开发项目 上海来福士广场 是一座由凯德置地开发并管理的 集8层大型购物中心、51层甲级智能化写字楼为 一体的现代商业中心。项目位于上海城市中心， 紧邻人民广场和南京路步行街，靠近上海市博物 馆和上海市政府。 营业时间：10:00am-10:00pm 公交线路：18、20、37、46、49、108、123、139、167、 518、537、584、802、916、921、980、隧道三线、新川 专
3、线、上川专线 轨道交通：1、2、8 人民广场站 项目概况 占地面积（）15186 建筑面积（） 商业45985 办公91622 停车场（个） 27654 （516个车位） 合计165261 可租赁面积（） 商业27665 办公82572 合计110237 开业时间2003年12月 建筑设计巴马丹拿 项目主要经济指标 来福士广场由一个4.6万的8层大型购物中心以及一座高200m、总监面积达8.7的甲级 智能写字楼构成，主要面对年轻时尚人群。 二、来福士业态规划与布局 零售餐饮 休闲娱乐 服饰 时尚 配饰 鞋帽 箱包 礼品玩 具书籍 珠宝钟 表眼镜 百货数码 品牌 餐饮 轻餐饮 数量0214410
4、715 数量占比08%4%16%16%4%028%4%20% 合计48%32%20% B1层业态分布情况 零售餐饮 休闲娱乐 服饰 时尚 配饰 鞋帽 箱包 礼品玩 具书籍 珠宝钟 表眼镜 百货数码 品牌 餐饮 轻餐饮 数量5510410214 数量占比28%28%6%022%6%011%6%22% 合计61%17%22% 一层业态分布情况 零售餐饮 休闲娱乐 服饰 时尚 配饰 鞋帽 箱包 礼品玩 具书籍 珠宝钟 表眼镜 百货数码 品牌 餐饮 轻餐饮 数量13040210000 数量占比65%0 20 % 010%5%0000 合计100%00 二层业态分布情况 零售餐饮 休闲娱乐 服饰 时尚
5、配饰 鞋帽 箱包 礼品玩 具书籍 珠宝钟 表眼镜 百货数码 品牌 餐饮 轻餐饮 数量18000100100 数量占比90%0005%005%00 合计95%5% 三层业态分布情况 零售餐饮 休闲娱乐 服饰 时尚 配饰 鞋帽 箱包 礼品玩 具书籍 珠宝钟 表眼镜 百货数码 品牌 餐饮 轻餐饮 数量19000000100 数量占比95%0000005%00 合计95%5%0 四层业态分布情况 零售餐饮 休闲娱乐 服饰 时尚 配饰 鞋帽 箱包 礼品玩 具书籍 珠宝钟 表眼镜 百货数码 品牌 餐饮 轻餐饮 数量3012005711 数量占比15%05%10%0025%35%5%5% 合计55%40%5
6、% 五层业态分布情况 零售餐饮 休闲娱乐 服饰 时尚 配饰 鞋帽 箱包 礼品玩 具书籍 珠宝钟 表眼镜 百货数码 品牌 餐饮 轻餐饮 数量0000001402 数量占比00000014%57%029% 合计14%57%29% 六层业态分布情况 零售餐饮 休闲娱乐 服饰 时尚 配饰 鞋帽 箱包 礼品玩 具书籍 珠宝钟 表眼镜 百货数码 品牌 餐饮 轻餐饮 数量0000000001 数量占比000000000100% 合计00100% 七层业态分布情况 作为一个成熟的商业项目，来福士广场零售比例远大于普通商业项目，每层业态布局以零售 为主，引入部分特色品牌增加项目亮点，并引入部分品牌餐饮、生活服务
7、营造轻松购物氛围 三、来福士物业情况调研 来福士广场地面一层共四个主入口，1层门厅225,七层挑高，扶梯前厅主通道8-11m， 次主通道3-4m，一般通道2-3m，中庭柱间距12m，铺位可自由分割，标准铺位面宽约为7- 9m，进深7-15m。 来福士广场门厅通道铺位建筑标准 来福士广场其他配套设施 l自动扶梯：每个平层配置四组进口奥的斯扶梯，两部进口奥的斯观光电梯（ 21 人/1600 公斤) l外墙装饰系统：外墙铺花岗岩及双层铝制玻璃幕墙 l 标准间墙至主墙距离：8.5 米-18.5 米 (低区)；9 米-20 米 (高区) l 标准地板载重量：4 千牛顿/ 架空地板：高150 毫米 l 暖
8、气，通风及空调系统：中央恒温变风量空调系统，壁装式温度调节器，每层约 30 个恒温变 风量空调控制箱 l 新风量：25 立方米/小时/人（每10 平方米每人，该10 平方米计算不包括走廊及共用部位） l 电力供应：电压为 380 伏三相50 赫兹，220 伏单相50 赫兹 l 供电量设计标准：100 伏安/平方米（按实用面积，不包括走廊及共用部位） l 应急电源：20 伏安/（按实用面积，不包括走廊及共用部位）（可供租客从配线架自行挑线） l 通讯系统：共 10000 条电话线 l 出租率：100% 四、项目借鉴启发意义 l核心商圈下的差异化项目定位：总投资额达200亿元的南京路商圈商业形态 丰富，来福士广场主打年轻时尚主题，使之成为潮流枢纽 l引凤筑巢策略，而非筑巢引凤策略：在保持项目基本定位的前提下，随时保 持着项目业态调整，通过引进有活力的品牌带动项目繁荣 l对项目保持正常的动态调整，目前项目零售比例已相当高，原先一些休闲餐 饮品牌的数量在逐渐减少 l充分利用交通优势，在地铁口通过轻餐饮带动人气，营造高人气的印象 l引进高品质主力店拉升项目整体形象的同时带来高人流 l设置品牌展示、活动推广区域和功能，满足商家促销需求 THE END