成都市写字楼市场研究报告.doc

《成都市写字楼市场研究报告.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《成都市写字楼市场研究报告.doc（58页珍藏版）》请在三一文库上搜索。

1、成都市写字楼市场成都市写字楼市场 研究报告研究报告 2 目目 录录 第一部分第一部分 国内写字楼发展情况国内写字楼发展情况.4 一、 国内字楼市场概况4 （一） 、国内写字楼发展阶段.4 （二） 、国内写字楼发展区域简析.4 二、 成都市写字楼发展热点5 （一） 、区域热点：成都市写字楼市场区域热点主要集中在以下几个地 方.5 第二部分第二部分 成都市宏观市场研究成都市宏观市场研究.6 一、成都市宏观经济情况分析.6 （一） 、成都市十五期间 GDP 总值6 （二） 、成都市 2005 年固定资产投资额6 （三） 、第三产业的比例逐年上升.7 （四） 、第三产业从业人数逐渐上升，带动了对写字楼

2、的需求.8 1知名客户资产性质.8 2客户行业分布情况.9 二、成都市城市规划发展分析.9 （一） 、城市总体规划.9 （二） 、交通体系规划.10 第三部分：成都市写字楼市场第三部分：成都市写字楼市场简析简析.11 3 一、成都写字楼供应现状.11 （一） 、写字楼供应片区简析.11 （二） 、 写字楼档次分析.12 （三） 、写字楼形态简析.13 （四） 、 写字楼内部配套简析.13 （五） 、写字楼供应面积区间研究.14 （六） 、写字楼供应方式简析.14 （七） 、产品竞争能力简析.14 二、成都写字楼需求分析.15 （一）客户相关需求图例分析.15 1、准备更换的意向区域：以城南为主

3、占到 49%的比例 15 2、对办公环境的需求：交通干道、商业配套、公交多为主且比例相 差不大.15 3、影响客户购买写字楼的因素：商务环境、位置地段、便捷交通、 价格等.16 4、对写字楼类型的偏好：对纯写字楼的需求较高，其次为综合楼.16 5、对物业交房标准的需求：四成比例要求全装修、两成左右比例要 求吊顶或清水房.17 6、对办公区内的配套要求.17 （二）客户背景资料分析.18 1、对于办公楼，贵司偏向租赁还是购买.18 2、公司员工数量构成.18 3、公司性质.19 4 4、公司所属行业.19 5、小结.19 三、 写字楼潜在供应市场简析20 （一） 、供应区域简析.20 （二） 、

4、供应来源简析.21 （三） 、产品概念发展简析.21 （四） 、 产品发展配套简析.21 （五） 、成都市写字楼发展趋势.22 四、外资投资成都专题.22 （一）进入成都的世界 500 强企业概况22 （二）进入成都的世界 500 强企业入住写字楼概况23 1、世界 500 强企业在各大写字楼分布数量 23 2、各大写字楼入驻外资企业明细.23 3、入住成都写字楼世界 500 强企业行业构成情况 24 （三）外资企业需求特征分析.24 1、需求特征.24 2、外资企业选择写字楼的标准.25 附件一：成都市 CBD 规划概况26 附件二：成都市写字楼典型项目透视.27 1、时代广场.27 2、威

5、士顿联邦大厦.28 3、汇日央扩国际广场（开行国际广场）.29 附件三：目前已落户成都市的 108 家世界 500 强企业名单.31 5 6 第一部分第一部分 国内写字楼发展情况国内写字楼发展情况 一、一、国内字楼市场概况国内字楼市场概况 （一）（一） 、国内写字楼发展阶段、国内写字楼发展阶段 从国内写字楼发展的现状及发展趋势，我国写字楼可分为以下几个阶 段： 初级阶段中级阶段高速发展阶段成熟阶段 国内较发达城市 GDP 呈高速增长态势，第三产业从业人员人数的上升 为写字楼的需求提供了 良好的基础； 与早期写字楼形态、功能单一，品质档次仅满足于一般性办公需要，入 住客户零散、档次较低，供应、需

6、求较少的初、中级阶段相比，随着中国 房地产行业近几年的高速发展，众多实力开发商的进入，先进的开发理念 使得写字楼市场在供应量、产品外观、使用功能、软硬件配套、人性化管 理方面都得到了极大的改善，档次也随之提升； 在供需两旺的强劲动力带动下，国内写字楼市场目前也处在一个高速发 展的阶段。 但由于城市整体规划的不完善，很难形成成熟的商务办公区，集中的写 字楼群，国内写字楼市场整体上与国外成熟的写字楼市场尚有一段距离。 （二）（二） 、国内写字楼发展区域、国内写字楼发展区域简析简析 由于国内不同城市发展写字楼环境复杂多样，我们在此以国内仅有的 7 真正意义上的 CBD 区域为例子加以写字楼环境的比较

7、和分析。 地地 区区 核心核心 区规模区规模 热点热点 区域名称区域名称 核心优势核心优势地位地位 香香 港港 CBDCBD 1.25 平方公里 中环成熟、标准 全球公司东亚地区 商务据点 上上 海海 CBDCBD 3 平 方公里 陆家 嘴 金融、贸易发达 全球公司的中国商 务据点 北北 京京 CBDCBD 3.99 平方公里 国贸 政治、文化、科 技、事务中心 全球公司的中国商 务使馆和事务据点 市中市中 心心 西南地区的金融、西南地区的金融、 商贸、科技中心商贸、科技中心 西部地区的区域性西部地区的区域性 商务中心区商务中心区 成成 都都 城南城南 高档酒店、高档高档酒店、高档 餐饮、交通

8、发达、政餐饮、交通发达、政 府南迁府南迁 成都市未来商务办成都市未来商务办 公中心公中心 由于成都地处内陆，交通信息相对闭塞，其开放程度相对落后，总体 经济发展水平和沿海发达地区相比比较落后。城市规划不完善、地铁施工 导致交通不便利、政府南迁、写字楼供应分布零散都使得成都市目前很难 形成真正意义上的 CBD 区域。 但从长远的目光来看，成都是国务院确定的西南地区的金融、商贸、 科技中心和交通、通信枢纽。具有西部地区最高的人均 GDP 水平和人均收 入，其经济总量占西南地区的 27%，进出口额占 22%，在西南地区具备了 8 首位的经济控制力。这些为成都 CBD 未来的发展奠定了坚实的基础。 二

9、、二、成都市写字楼发展热点成都市写字楼发展热点 （一）（一） 、区域热点：成都市写字楼市场区域热点主要集中在以下几个地方、区域热点：成都市写字楼市场区域热点主要集中在以下几个地方 热点区热点区 域域 市中区市中区城南区域城南区域南部新城区域南部新城区域 热点理热点理 由由 依托市中心发达 的商业贸易完善的金 融服务和良好的办公 基础等，该区域的部 分闲置土地可能为写 字楼发展提供空间。 该区域为成都富人 区，云集众多高档住宅、 酒店、餐饮，成都市着 力打造的城南商务区， 且双流国际机场在该区 域内，众多国内国外高 级商务人士在此聚集 区政府南迁， 大量办公机构随 之迁移，土地资 源丰富。 预测

10、趋 势 受土地狭小限制， 供应规模难以突破； 但不少精品项目会凸 现。 在二环外至南部新 区和高新区之间，有大 量土地闲置，成都下一 代办公物业将可能在此 集中。 拥有大量可 开发土地资源， 并以政府为核心 吸引力的带动下， 办公物业有无限 的发挥空间。 随着成都市城市规划的出台，对城市功能区域的规划也决定了其功 能区分明显的区域扩散以及转移，从而使得整个城市朝着分区明显，功能 9 齐全的发展方向前进。以天府广场为中心的商务功能区的确定并向外扩 散，而城南作为新的组团区，更是受到成都市政府的青睐：未来政府的 南迁，西南地区区域性商务中心将在城南占有一席之地。且其土地储备资 源丰富，对新的规划也

11、有着很大的发挥空间。 第二部分第二部分 成都市宏观市场研究成都市宏观市场研究 一、成都市宏观经济情况分析一、成都市宏观经济情况分析 （一）（一） 、成都市十五期间、成都市十五期间 GDPGDP 总值总值 “十五”期间成都市地区生产总值年均增长 13.2，高出全国 3.7 个百分点、高出全省 2.0 个百分点。 成都市国民生产总值的不断攀升， 为外企业入驻成都提供了良好 的经济基础。 10 （二）（二） 、成都市、成都市 20052005 年固定资产投资额年固定资产投资额 一一、固固定定资资产产投投资资总总 额额 亿元 1457.35 40.1 基建、更改、房地产亿元 1391.18 42.1

12、基础设施亿元 461.18 29.7 基本建设亿元 644.88 28.2 更新改造投资亿元 295.76 60.1 房地产开发投资亿元 450.54 54.6 住宅亿元 293.92 58.4 二二、固固定定资资产产投投资资分分 组组 二产业亿元 396.49 73.4 工业亿元 391.90 73.2 医药工业亿元 34.38 28.4 三产业亿元 1046.48 31.4 交通运输仓储邮政通 信业 亿元 83.65 -2.1 水利环境公共设施管 理业 亿元 338.19 51.0 三三、新新增增固固定定资资产产亿元 443.09 22.9 全社会固定资产投资完成 1457.4 亿元，比上

13、年增长 40.1%。全市 11 投资项目为 3694 个，增长 27.7%，其中当年新开工 2883 个，增长 101.6%。民间资金完成投资 799.0 亿元，增长 42.7%。全年新增固定资 产 443.1 亿元。 重点项目建设进展顺利。市级 207 个重点项目当年完成投资 523.3 亿元，占年度投资计划的 108.1%。 房地产销售稳定增长。全市含预售在内的商品房销售面积1213.6 万平方米，比上年增长 7.5%；实现销售额 395.2 亿元，增长 29.0%。 （三）（三） 、第三产业的比例逐年上升、第三产业的比例逐年上升 20002000 年至年至 20052005 年三大产业占

14、经济增长贡献率比例年三大产业占经济增长贡献率比例 9.5 44.9 45.6 8.9 45.3 45.7 8.4 45.6 46 8.2 45.9 45.9 7.7 46.8 45.5 3.2 59.9 36.9 0%20%40%60%80%100% 2000 2001 2002 2003 2004 2005 第一产业第二产业第三产业 数据来源：成都市统计局数据来源：成都市统计局 2005 年成都市实现生产总值 2371.0 亿元，比上年增长 13.5%。 12 其中，第一产业增加值 182.3 亿元，增长 5.7%；第二产业增加值 1007.7 亿元，增长 20.0%；第三产业增加值 118

15、1.0 亿元，增长 9.6%。 一、二、三产业比例关系为 7.7:42.5 :49.8，对全市经济增长的贡献率分 别为 3.2%、59.9%、36.9%。 （四）（四） 、第三产业从业人数逐渐上升，带动了对写字楼的需求、第三产业从业人数逐渐上升，带动了对写字楼的需求 从业人员从业人员 （人）（人） 第三产第三产 业（人）业（人） 占全市从业占全市从业 人员比例人员比例 2000 年 5542616 166929 5 30.1% 2001 年 5547855 189314 2 34.1% 2002 年 5622623 197809 1 35.3% 2003 年 5698903 192780 3

16、33.8% 2004 年 5792932 204827 5 35.4% 2005 年 6190000 228280 0 36.9% 数据来源：成都市统计局 从以上数据以及统计局数据分析 ：第三产业人员呈逐年攀升的趋 13 势，2005 年，第一产业从业人员 200.17 万人，比去年减少 10.61 万人， 占全市从业人员的 32.3%，所占比重下降了 2.6 个百分点；第二产业从 业人员 190.59 万人，比去年增加 9.75 万人，占全市从业人员的 30.8%，所占比重上升了 0.9 个百分点；第三产业从业人员 228.28 万人， 比去年增加了 15.93 万人，占全市从业人员的 36

17、.9%，所占比重上升了 1.7 个百分点。从业人员继续从第一产业向第二、三产业转移。 成都市外资企业引进情况 世界 500 强企业共有 108 家入驻成都，在高档写字楼热点供应区域 聚集了在蓉以上的外资机构，其中世界强及跨国公司多 家；以上的国内知名企业分公司或办事机构。 1 1知名客户资产性质知名客户资产性质 股份股份 制制 外资外资 合合 资资 民民 营营 国国 有有 私营私营 30%13%13% 1212 % % 1010 % % 1%1%34%34% 企企业业性性质质构构成成 30% 13% 12% 10% 1% 34% 股份制外资合资民营国有企业私营企业 14 在客户群中，私营企业所

18、占比例最高，达到 34%，三资企业也占到 22%， 国有企业所占比例不到 1%，外资企业及机构是高档写字楼市场的主力客户。 2 2客户行业分布情况客户行业分布情况 企企业业行行业业构构成成 3%13% 1% 13% 2% 4% 14% 6% 6% 1% 11% 2% 6% 18% 电子餐饮娱乐IT/通信/网络新闻出版中介/咨询 其他机械制造教育金融 旅游房产商贸广告 客户在行业分布上主要集中在 IT/通信/网络、电子、金融、房地产、商 贸，其中商贸的客户占 18%，高居首位。 随着大量的外资企业进驻成都，写字楼的需求将大量增加，这对于 写字楼而言是一大利好消息； 15 二、成都市城市规划发展分

19、析二、成都市城市规划发展分析 （一）（一） 、城市总体规划、城市总体规划 按照成都市城市总体规划(20032020) ，成都市将形成以主城区为 主的 1 个特大型城市，邛崃、崇州、都江堰、彭州 4 个中等城市和 30 个重 点镇的发展格局。主城区建设用地的发展将以中心城区为核心，向东、南、 北重点发展，依托新都、青白江、郫县、温江、双流东升、双流华阳、龙 泉驿区等六个区市县，重点发展东部新城、南部新城和北部新城，形成新 的城市架构。在公布的主城区公共设施规划图上，成都市将逐渐形成以城 市核心区域为主的商业中心，同时形成北站商贸中心，在城北三环路外与 外环路内形成北部行政中心区域商业、行政中心。

20、 按照规划，2020 年，成都将形成包括成都绕城高速公路以内区域，面 积近 600 平方公里的“中心城区”以及包括市域内中心城五城区、高新区 和新都、青白江、龙泉、华阳、东升、温江、郫县区域在内，面积 3681 平 方公里的“都市区” ，这意味着成都将以多中心组团式的扩张方式取代单中 心圈层式扩张方式，城市结构由单一的特大城市向城乡体化转变。 16 （二）（二） 、交通体系规划、交通体系规划 红星路南延线：红星路南延线： 红星路南延线作为成都市“井+环”道路结构中的一条南北向主干道， 于 2006 年 3 月 15 日全线贯通。红星路南延线工程的建成使市中区与城南 副中心以及中和、华阳一线贯通

21、。同时，它还与已建成的天府大道一起， 构成城市向南延伸的两大快速通道。红星路南延线的贯通意味着使科华北 路变成与天府大道南延线平起平坐的一条城市主干道，起沿线周边的经济 和城南副中心的地位将会得到大幅度的提升。 地铁：地铁： 目前成都市正在动工修建地铁 1 号线，该线路为南北向，不久成都市 人南沿线将进入封闭施工阶段，将会对该路段上的开行国际大厦、威斯顿 联邦大厦等高档写字楼客户的出行造成不小的困难，同时该路段的交通压 力将会分布到其他区域，其中红星路南沿线以及科华北路等路段将会起到 重要的交通疏导作用，未来 5 年之内，对这些道路的地标性级的发展起到 了推动作用。 17 第三部分：成都市写字

22、楼市场第三部分：成都市写字楼市场简析简析 一、成都写字楼供应现状一、成都写字楼供应现状 （一）（一） 、写字楼供应片区简析、写字楼供应片区简析 区域区域 写字楼集中区写字楼集中区 域域 概况概况 市场分市场分 布比例布比例 一环 二环之 间城南 区域 科华北路沿线、 棕北二环 区域内高档餐饮、高档休闲娱乐 云集，即将面市的甲级写字楼力 宝大厦将提升该区域办公物业整 体水平 19% 顺城街 总府 路 顺城街两侧、 总府路两侧呈 带状分布 区域内商贸业发达，写字楼租赁 售相当活跃；冠城广场、时代广 场以及重新包装上市的中环广场 （即原海外交流中心）大大提升 了区域内写字楼的整体水平；王 府井大厦的

23、改造、东大街 11 号地 块的开发、东方广场以及香格里 拉大酒店的入市将使得区域成为 31% 18 未来成都写字楼市场主要供应区 域之一。 天府广 场一 环路 天府广场周边、 人民南路两侧、 磨子桥跳伞 塔一线 省委、市委、市政府驻地。川信、 城市之心和威斯顿联邦大厦是区 域高档写字楼的代表。人南沿线 则是连接 CBD 和城南副中心商务 区的黄金走廊，美领馆、德领馆、 韩领馆、法领馆、泰领馆落户城 南提升了城南的整体形象，也催 生了城南高档写字楼市场。在人 南沿线近期供应量较大，档次较 高 47% 高新南 区 高新区科技商 务中心、高新 区科技孵化园 区 高端商务办公在此区域内逐渐形 成，世界

24、 500 强联想、阿尔卡特、 爱立信等纷纷入驻 ，总部经济开 始凸显 3% 19 （二）（二） 、 写字楼档次分析写字楼档次分析 成都市写字楼租金分布成都市写字楼租金分布 0 20 40 60 80 100 120 160 020406080100 元/平方米月 分类标准：按租金来分分类标准：按租金来分 写字楼 级别 租金（元/平方 米月） A 80 以上 B51-80 C30-50 D 30 以下 20 成成都都市市各各档档次次写写字字楼楼分分布布 13% 27% 46% 14% A级 B级C级D级 成都写字楼市场呈现出高低档物业比例较小，中档物业占据绝对比重 的特点；通过中原评定，B、C

25、级写字楼占到 73%的比例，而 A 级写字楼 仅占 13%，D 级写字楼的比重为 14%； 据统计，近年来成都市的三资、外资企业年增长率达到 11.1%，三资、 外资企业每年增加数量在 200 家以上。三资、外资企业对高档写字楼的需 求是巨大的，但目前成都高端写字楼的开发规模还不能满足成都经济的快 速发展，因此高档写字楼市场将逐渐摆脱低迷的状况，进入一个稳步、快 速发展的阶段。 中档写字楼比例过大，高档写字楼有效供给不足暴露了当前成都写字 楼市场结构性不合理的缺陷。D 级写字楼由于严重不能满足商务办公的需 求，将在未来退出写字楼市场；B 级写字楼市场则处于一个比较尴尬的境 地，一方面硬件配套设

26、施难以与 A 类 写字楼抗衡，另一方面性价比不如 C 类写字楼，客户向 A 类及 C 类写字楼分流，不少 B 类写字楼被市场抛弃， 只有通过对硬件设施的改善来重新赢得市场，但可提升的空间不大，B 类 物业面临的市场形式比较严峻。 21 各类写字楼售价分布：各类写字楼售价分布： 写字楼级写字楼级 别别 售价分布售价分布 A 5000138 00 B 4200115 00 C 3200110 00 D 2950700 0 成都市目前市场上供应的各类写字楼走售价上来看相同级别写字楼售 价相差非常大，这与写字楼所处地段和商务办公环境有着密切关系，售价 并不是评定写字楼级别的重要标准。 （三）（三） 、

27、写字楼形态简析、写字楼形态简析 随着成都市场的发展，多层写字楼比例逐渐减少，高层写字楼所 占比例越来越大，达到 85%左右，多层写字楼多分布在各开发园区。 22 （四）（四） 、 写字楼内部配套简析写字楼内部配套简析 写写字字楼楼配配套套 餐厅 27% 商务中心 26% 大型会议室 24% 娱乐休闲设施 12% 购物中心 8% 其它 3% 目前成都大多高档写字楼的所提供的硬件设施基本能够满足高段客户 的形象需求，中低端写字楼则是依靠相对低廉的租金满足中小办公企业的 基本办公需求。 （五）（五） 、写字楼供应面积区间研究、写字楼供应面积区间研究 目前写字楼供应面积区间主要在 100-300 平方

28、米之间，供应面积区域 比较灵活。最低从 50 多个平方起，到整层的面积可自由组合，这样即满足 了大企业对大办公面积的需求，也满足了一部分对办公面积需求较小的企 业需求。 （六）（六） 、写字楼供应方式简析、写字楼供应方式简析 市场上写字楼供应方式主要有三种： 第一种是：只租不售，该类型主要是一些国有企业、银行等投资修建 的老牌甲级写字楼，如：川信大厦、华能大厦、中环广场，该种方式是开 发商在资金较充裕的条件下，长期持有物业所有权，进行长期投资； 23 第二种是：只售不租型，目前市场上部分新开发的商务公寓写字楼采 用该种方式，这种方式有利开发商尽快收回投资； 第三种是租售结合型，如时代广场，开行

29、国际等。 （七）（七） 、产品竞争能力、产品竞争能力简析简析 软硬件配软硬件配 套套 随着办公档次的提高，新增写字楼配套设施开始逐渐达到 5A 级别水平。如：国栋中央国际商务大厦等。 物业管理物业管理 目前新增写字楼由于档次的限制，大部分项目未引进国内 外知名物管，为本地物管或开发商自己组织经营的物管公 司。 售价售价 不但区域销售价格差别较大，就是同一区域，不同物业差 别也十分明显，如浆洗街的博傲大厦，均价为 6200 元/平 方米，而仅一街之隔的银谷基业价格则仅为 5100 元/平方 米。 租金租金目前成都市甲级写字楼平均租金在 80110 成都高档写字楼的竞争力主要在两方面：硬件竞争力、

30、软件竞争力。 硬件上，主要是项目地段（目前大多数地段较好） 、项目自身配套（目前高 档写字楼自身配套基本相似） ，销售价格、租金水平（根据地段和配套有所 差别） ，在硬件竞争力相差不大的情况下，目前竞争最激列的是软件方面， 也就是在物业服务和开发商品牌。 24 二、成都写字楼需求分析二、成都写字楼需求分析 说明：说明： 调调 查查 范范 围围：威斯顿联邦大厦、丰德国际广场、曼哈顿、华尔兹广 场、孵化园、高新科技商务广场、惠明保洁、四川子云、 星联行商、胤恒贸易等 调查时间界定：调查时间界定：2006 年 4 月 调调 查查 方方 式：式：入户访问 样样 本本 量：量：158 份 （一）客户相关

31、需求图例分析（一）客户相关需求图例分析 1 1、准备更换的意向区域：以城南为主占到、准备更换的意向区域：以城南为主占到 49%49%的比例的比例 准准备备更更换换意意向向区区域域 市中心 24% 城南 49% 城南副中心 24% 其他区域 3% 从潜在客户对未来更换办公地点的意向区域来看，选择地点主要 集中在城南，占近五成的比例；其次是选择在市中心以及城南副中心的比 例各占 24%。说明对城南区域较为看好。 25 2 2、对办公环境的需求：交通干道、商业配套、公交多为主且比例相差、对办公环境的需求：交通干道、商业配套、公交多为主且比例相差 不大不大 对对办办公公环环境境的的需需求求 11% 1

32、5% 20% 21% 9% 7% 17% 离城中近交通干道商业配套生活氛围 餐饮发达公交多离机场近 图中显示：客户对对办公地点周边的交通、商业、生活配套的需 求是其考虑的重要条件。 3 3、影响客户购买写字楼的因素：商务环境、位置地段、便捷交通、价、影响客户购买写字楼的因素：商务环境、位置地段、便捷交通、价 格等格等 14% 17% 5% 18% 4% 9% 10% 9% 15% 0%5%10%15%20% 价格 位置地段 建筑外型 商务环境 层次 物业管理 配套设施 智能化 便捷交通 购购买买写写字字楼楼所所考考虑虑因因素素 从图中对客户的调查可以看出：购买写字楼所考虑的因素主要是 26 区

33、域的商务环境（18%） 、位置地段（17%） 、便捷交通（15%）以及价格等。 这说明购房对项目的区域环境配套的完善性相当看重，这也是写字楼开发 应具备的一些基本条件。 4 4、对写字楼类型的偏好：对纯写字楼的需求较高，其次为综合楼、对写字楼类型的偏好：对纯写字楼的需求较高，其次为综合楼 对对写写字字楼楼类类型型的的偏偏好好 纯写字楼 74% 其他 5% 餐饮、娱乐 、办公、住 宅综合楼 14% 商住 7% 根据调查结果：客户对写字楼类型的需求以纯写字楼为主要考虑 对象，占 74%的较高比例；其次就为餐饮、娱乐、办公、住宅综合楼的需 求占 14%。 5 5、对物业交房标准的需求：四成比例要求全

34、装修、两成左右比例要求、对物业交房标准的需求：四成比例要求全装修、两成左右比例要求 吊顶或清水房吊顶或清水房 27 对对物物业业交交房房标标准准需需求求 全装修 40% 清水房 21% 墙面 9% 地板 5% 吊顶 25% 从图中显示：客户对物业交房标准的需求主要集中在全装修上， 占 40%的比例；其次是对吊顶和清水房的需求，分别占 25%和 21%相当比 例。这说明客户对物业交房标准有所提高。 6 6、对办公区内的配套要求、对办公区内的配套要求 15 3 4 16 4 3 4 7 1 05101520 公共绿化 空中花园 露天咖啡厅 员工餐厅 公共开水间 健身中心 茶楼 小超市 洗衣房 28

35、 13 11 12 6 10 8 4 11 02468101214 中小型会议厅 每户独立卫生间 商务中心 多功能厅 中央空调 门禁系统 分户式中央空调 网络系统 从图中显示：客户对员工餐厅、公共绿化、商务中心、中小型会 议厅的需求都比较高，因此，写字楼在考虑配套设施的设置时尽可能的从 全方位来考虑客户的需求，从而也弥补写字楼周边目前相关配套缺乏的劣 势。 （二）客户背景资料分析（二）客户背景资料分析 1 1、对于办公楼，贵司偏向租赁还是购买、对于办公楼，贵司偏向租赁还是购买 60% 40% 0%20%40%60%80% 租 买 从潜在客户来看，租用所占比例大于购买所占比例，说明写字楼租赁从潜

36、在客户来看，租用所占比例大于购买所占比例，说明写字楼租赁 者和业主共同构成写字楼市场。也就是说写字楼的购买者和使用者不能等者和业主共同构成写字楼市场。也就是说写字楼的购买者和使用者不能等 同于一个群体。同于一个群体。 29 2 2、公司员工数量构成、公司员工数量构成 8% 28% 36% 12% 8% 4% 4% 0%10%20%30%40% 3-5人 6-10人 11-30人 31-50人 51-80人 81-100人 100人以上 从上图可知，目前潜在客户员工人数大多集中在 1030 人之间，从人 数上来看公司规模均比较小，属正在成长的、规模在不断扩大的企业，而 这种企业对于未来选择写字楼

37、的要求应该是利于公司发展壮大，同时也能 代表其形象的物业。 3 3、公司性质、公司性质 8% 4% 52% 24% 4% 8% 0%10%20%30%40%50%60% 国有 集体所有 股份制 外资 中外合资 缺失 从上表可知，潜在项目的公司性质多以股份制与外资企业为主，占到 30 76%左右，而这两种企业对写字楼的档次标准和配套设施都有比较高的要 求。 4 4、公司所属行业、公司所属行业 8% 4% 4% 8% 12% 8% 4% 12% 20% 4% 8% 8% 0%5%10%15%20%25% 房地产开发 金融 投资 贸易 建筑业 广告 会计师事务所 运输 电信 电子 医药 其他 从上图

38、可知，潜在客户中除电信通讯行业占到比较大比重外，与大型 企业相关的服务性及附属性行业也占据到相当的比例，如运输、建筑业、 贸易等。因此也可看出写字楼的目标客户群除了是成长型企业以外，相关 的服务性行业也是写字楼的目标客户群之一。 5 5、小结、小结 综上所述：潜在客户对写字楼的需求以纯写字楼形式物业、用于自住综上所述：潜在客户对写字楼的需求以纯写字楼形式物业、用于自住 的目的为主。的目的为主。 且对交通、生活、商务、环境配套的要求较高；且对交通、生活、商务、环境配套的要求较高； 对写字楼、车位的需求仍以租用为主要方式。对写字楼、车位的需求仍以租用为主要方式。 此次调查中客户对未来办公地点的选择

39、中可以得出：城南以及城南副此次调查中客户对未来办公地点的选择中可以得出：城南以及城南副 31 中心的接受度也比较高。中心的接受度也比较高。 三、三、写字楼潜在供应市场简析写字楼潜在供应市场简析 目前已知的潜在项目目前已知的潜在项目 项目名项目名区域区域 建筑面积建筑面积 （万平方米）（万平方米）物业类型物业类型备注备注 力宝大厦城南 7 纯写字楼烂尾楼改造 九龙仓项目城中 15.6 商业、商务、住宅混合新项目 香格里拉城中 4.55 超甲级写字楼新项目 航天科技大 厦 城南 12 超甲级写字楼、五星级商务 酒店、品牌底商为主业态 新项目 仁恒国际城南约 7商务、商务混合建筑新项目 万达广场城东

40、 4（写字楼） 商住新项目 国航大厦城南 12 纯写字楼新项目 华西国际城南 5.64 商住新项目 三峡大厦城南约 8商住新项目 华敏翰尊城东 8 商务、商业混合烂尾楼改造 青羊工业发 展 城西 177- 青羊区打造 的一个工业 区域 32 从目前中原调查到的未来供应量较大，总建面约 255.24 万平方米，而 城南的潜在供应量相对较大，总建面约 50.64 万平方米，项目数量较多， 随着成都市政府南迁进程的加快，总部经济效应的显现，城南将会有越来 越多的写字楼林立区域市场。 总部经济效应概念阐述：国外知名企业在某办公区域某栋写字楼入住并 将该部设为其在国内的 总部，与之配套的相关企业链和其他

41、依靠该企业 品牌来提升自身形象的中小型企业必将带动整个区域相关产业链的发展从 而产生巨大的经济效益。例：力宝集团入驻力宝大厦并将成都作为其在中 国西部城市的总部，必将带动力宝大厦以及周边相关产业的发展和吸引更 多优质企业入驻力宝大厦。 （一）（一） 、供应区域、供应区域简析简析 由于成都 CBD 的规划以及人民南路科技商务区（SBD）的规划，未来 几年，成都写字楼供应主要集中在东大街、城南地区以及人民南路延线， 以及目前市中区部分烂尾楼的重新包装上市；城南的写字楼多以新项目形 式出现。 （二）（二） 、供应来源、供应来源简析简析 新开工项目：新建物业供应量有较大增长，从今年开始预计将在市 场上

42、公开亮相或开盘的项目有达义罗浮广场、东方广场等项目，随着今 33 年世纪城办公物业部分，香格里拉大酒店等物业相继入市，成都办公物业 供应量继续上涨。 烂尾楼：成都是第一个为烂尾楼制定相关法规的城市，随成都政府加 大烂尾整治力度，从 2006 年起，由烂尾楼改造上市的项目将占据办公物业 新增市场中的较大部分。成都烂尾楼项目约 70 处（其中写字楼 27 处） ，建 筑总面积近百万平方米，目前 62 处烂尾楼项目都已复工（预计 2007 年成 都烂尾楼将全面“复活” ） ，如：华帝大厦、精图大厦、华敏翰尊国际、 阳城去尚等。 烂尾楼重新包装上市后成功的案例在成都也比比皆是，如以前的美岭 大厦改为现

43、在的威斯顿联邦大厦，以前的庄士中心改为现在的时代数码广 场，以前的新华书店改为现在的城市中心等，举凡这些烂尾楼的成功案例 都主要分布顺城街等核心区域内和天府广场至一环路等交通便捷、配套完 善、办公氛围浓厚的区域，此外这些项目在户型等方面也有着较优的设计， 能够满足使用者不同的办公要求，再加上后期项目的重新包装、整体定位， 从而使得这些项目得以成功的改造。 （三）（三） 、产品概念发展、产品概念发展简析简析 复合体概念 由于成都第三产业的快速发展，特别是 IT 时代的生产工作模式与工业 文明时期有着本质的不同，为了满足该群体客户的需求，过去那种专为工 34 业生产提供行政管理的办公楼已经远远满足

44、不了现代化智能产业的需求。 写字楼建筑的自身特点及周边的环境配套，已经成为提高写字楼价值的重 要指标，未来的写字楼将成为融合商务，办公，住宿，消费于一体的产业 链条中的核心部分。 人性化概念 人力资本成为信息时代最主要的资本模式，在管理者与被管理者的博 弈关系中，天平越来越向被管理者一方倾斜。建筑也就越来越呈现出更为 广泛的民主性与人性化。办公空间的多元化发展也成为一种趋势，SOHO 等新的办公概念将成为传统写字楼办公空间的一种必要补充。 （四）（四） 、 产品发展配套产品发展配套简析简析 写字楼周边配套：大多写字楼依周边配套一般拥有金融设施、酒店、 商业、各种办公配套等设施。 写字楼自身配套

45、：目前成都写字楼自身配套越来越高，硬件方面如产 品装饰材料选用环保节能、采用大面积自然采光材料等，管理软件、系统 软件向 5A 标准靠近等； （五）（五） 、成都市写字楼发展趋势、成都市写字楼发展趋势 国际化：由于越来越多的外来企业进驻成都，其选择的写字楼以及相关 配套一定要符合企业国际形象的需求，对写字楼的包装、功能、服务都提 出了更高的要求，因此外资的涌进促使了成都市写字楼朝国际化发展的趋 35 势。 多元化：住宅禁商政策的出台，使得所有中小型企业搬出了住宅，由于 自身资金实力的关 系，市场上甲级或超甲写字楼昂贵的租金让这些企 业无法负担，因此只能选择租金相对比较低廉的乙级或者乙级以下档次

46、的 写字楼，需求的激增为乙级或者乙级以下写字楼市场注入了活力，未来市 场上将会是高端写字楼与中低端写字楼并存的多元化市场。 四、外资投资成都专题四、外资投资成都专题 （一）进入成都的世界（一）进入成都的世界 500500 强企业概况强企业概况 世界 500 强企业共有 108 家入驻成都，作为西部重要的金融中心,成都 目前聚集了大量的世界 500 强金融、保险公司，美国花旗银行、英国渣打 银行、法国安盟保险等均在成都设立了分行或分公司。目前落户成都的世 界 500 强的投资项目涉及电子通信、机械、物流、房地产等多个行业。 进入成都世界进入成都世界 500 强企业来源国家情况强企业来源国家情况

47、来源国家来源国家数量数量来源国家来源国家数量数量 美国 36 加拿大 2 日本 25 英国/荷兰 2 法国 11 荷兰 1 36 德国 7 印尼 1 英国 7 丹麦 1 韩国 4 芬兰 1 中国 3 瑞士 1 瑞典 3 新加坡 1 澳大利亚 2 从进驻成都的世界 500 强企业来源国来来看，共有 16 个国家，而世界 头两号经济大国：美国和日本分别有 36 家和 25 家，占到了成都世界 500 强企业总数的 5 成多，美国和日本强有力的外资进入将会拉动成都市整个 高端写字楼市场的发展。 （二）进入成都的世界（二）进入成都的世界 500500 强企业入住写字楼概况强企业入住写字楼概况 1 1、

48、世界、世界 500500 强企业在各大写字楼分布数量强企业在各大写字楼分布数量 4 5 44 11 2 0 2 4 6 8 10 12 威斯顿联邦大厦 城市之心 冠城广场 川信 时代广场 财富中心 成成都都高高档档写写字字楼楼入入驻驻世世界界5 50 00 0强强企企业业数数量量 绝大多数在蓉世界 500 强企业选择入驻的均为目前成都市最为高档的 写字楼，如威斯顿联邦大厦、时代广场、冠城广场、川信、城市之心等成 37 都市顶级写字楼，其中德国领事馆入驻威斯顿联邦大厦，法国领事馆入驻 时代广场，25 家落户高新区，主要以软件、信息、数字娱乐等高新技术含 量较高的新型产业为主。 2 2、各大写字楼

49、入驻外资企业明细、各大写字楼入驻外资企业明细 威威斯斯顿顿联联邦邦大大厦厦：德国领事馆、戴尔电脑成都办事处、英美烟草公 司、百威、奥林巴斯、新加坡华侨银行成都分行、美国福禄克公司 等； 东东方方希希望望：台湾统一集团、台湾网禄、英国 APV 等； 时时代代广广场场：法国领事馆、通用电气、索尼、东芝、渣打、巴黎银行、 拜耳、中美史克、和记黄埔 等； 中中环环广广场场：爪哇控股有限公司、仲量联行等； 总总府府大大厦厦：美国中小企业基金、美国阿美特克、日本技术株式会社、 美国霍尼韦尔公司、中英人寿成都分公司、星巴克成都分公司、阳光 100 成都分公司等； 3 3、入住成都写字楼世界、入住成都写字楼世界 500500 强企业行业构成情况强企业行业构成情况 入住成都市写字楼世界 500 强企业涉及到近 20 个行业，其中以电子/ 通讯、金融/保险、日用和房地产业最多，占到了入住成都写字楼世界 500 强企业行业构成的 70%以上，可以看出这些行业是写字楼市场的最大需求 来源。 38 （三）外资企业需求特征分析（三）外资企