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1、文博房产新津车站项目报告目录一、区域市场报告及定位结论部分二、营销策划及推广部分三、合作方式及取费部分一、区域市场报告及定位结论部分目录：第一章：市场调研及策划的依据原则一、什么是市场调查二、市场调查及研究(market survry)的方法与原则三、本项目市场调研、市场策划数据群资料获取来源第二章：新津投资环境一、新津核心信息二、新津基础信息三、新津总体规划及分区规划资讯第三章、成都房地产市场环境调研一、成都房地产市场的沿革及现状二、近期国家及成都房地产业相关政策法规三、成都土地市场分析四、近年新津房地产市场整体运行状况五、新津房地产市场发展分布分析六、新津房地产市场环境结论综述及其对本项目
2、投资开发启示第四章、项目概况与所在街区功能分析一、区位、所属地、街道调查二、临界状况分析三、周边市政配套调查四、道路交通及生态环境状况分析五、地块现状简况及规划条件描述六、地块及区域原生价值发现与分析七、本项目对应成都类比楼盘调研八、本项目对应区域类比楼盘深度调研第五章、项目前期市场策划结论与综合定位建议一、项目综合定位依据及说明二、项目市场SWOT分析三、项目总体概论定位四、项目目标市场（购房消费者）定位分析五、项目产品定位分析六、项目各物业形态价格定位建议七、项目户型总价对应分布八、项目开发节奏建议第一章：市场调研及策划的依据原则一切科学和正确的结论及建议，在“信息爆炸”和市场激烈竞争的今
3、天，都依赖于系统的决策思维方法和必要的科学手段为前提。方法的正确科学与否，很大程度上决定了我们所需决策支撑（结论或建议）的正确与否。 -众奕禾城精要提示：市场调研及策划原则、专题问卷设计、数据群的提取来源、数据群的误差修正。一、什么是市场调查市场调查（Market Investigation）：系以科学方法（例如抽样设计）搜集市场资料，并运用统计方法，产生市场资讯的一系列过程。二、市场调查及研究(market survry)的方法与原则市场调研的方法1、房地产市场调研应采用的一般方法询问法；专家访谈法；观察法；试验法；抽样调查法。在具体房地产项目的市场调研中，一般是对上述方法的综合应用。市场策
4、划的具体方法头脑风暴法；德尔斐法；线性规划法；策划树法；系统分析法；综合分析法；逻辑分析法；排除法；逆向思维法。2、市场调研的原则客观性；系统性；相关性；时效性；准确性。3、抽样调查及问卷设计a、抽样调查（Sampling Investigation）；b、有效抽样调查三原则：客观、有效、可测量；c、抽样调查可分为二种：随机抽样调查+非随机抽样调查；d、常用的非随机抽样主要有：任意抽样（便利抽样）；判断抽样；配额抽样。针对本项目的特性，我们拟采用非随机抽样方法中的“判断抽样+配额抽样”，同时结合“个体样本抽样+群体样本抽样”的关联调查及交互式分析方法，其目的就是以较短的时间，获取针对性极强的所
5、需资讯。三、本项目市场调研、市场策划数据群资料获取来源、2008年1月8日2008年1月11日，我公司市调专员对及类比区域房地产供应市场进行针对性调查：30%；、2008年1月9日2008年1月12日，我公司市调专员对类比区域在售楼盘消费群体样本进行数据采集；对类比楼盘售楼部外及重点区域潜在典型消费者进行针对性需求问卷调查：30%；、2008年1月10日2008年1月12日，类比区域高品质楼盘调研：20；、其它途径调查数据：约10%；、采用了成都市、新津县等政府部门以及统计局、规划局、国土局等相关政府职能部门的权威统计数据和资料：10%。特别说明：由于本次调查时间紧、任务重；所列数据我司已在有
6、限的时间内做到翔实核查，但不排除有部分错误之处、但以不影响大方向为前提的原则，请发展商谅解！第二章：新津投资环境房地产项目特有的地域属性，决定了我们对每个调研的房地产项目所处的城市投资环境均要站在全景式和历史感的高度，对其城市区位、城市现状、人文历史、发展规划、社会及经济发展等资讯进行全面深度的系统描述和调研。其目的只有一个：只有对项目所处区域相关历史文化及城市信息充分把握，方能在未来的房地产项目经营决策中得到全景式的感性及理性支撑以及时空上的有机联系。众奕禾城精要提示：新津城市地位、城市结构、城市功能、城市发展方向、城市特色、城市规模、城市交通、城市发展目标、城市文脉、城市建设及近期发展规划
7、、城市国民经济等。一、 新津核心信息1、 城市区位及地位：新津县位于四川盆地西部、成都南部，距成都市区28公里，距西南航空港18公里，古有“南方丝绸古道第一站”之誉，今有“成都南大门”之称。自北周定名，相袭至今，已有1450年历史。全县幅员面积331平方公里，辖11镇1乡，总人口29.66万。2、 城市性质：新津-中国西部民营经济高地城市结构：3、 新津，是一片投资兴业的热土。新津交通便捷，成昆铁路、川藏公路、成雅高速公路、大件公路以及正在建设的“绵阳成都峨眉”城际铁路穿境而过，属于成都市一刻钟经济圈范围，是川西地区重要的物资集散地和交通枢纽。新津有西部对台交流合作的平台四川新津台湾农民创业园
8、，有省级开发区四川新津工业园区，并正在积极打造成都南部物流中心，为承接外资西移、内资西进提供了良好载体。新津坚持奉行“亲商、安商、扶商、富商”的发展理念，对落户企业在用地、能源、进出口和规费等方面量身制定优惠政策，积极扶持企业做大做强。同时，对落户项目实行全程代理“一站式”服务，切实把方便让给企业、把麻烦留给政府，营造了开放、开明、公平、文明的投资环境，先后被评为全国“浙商投资潜力城市”和全省“软环境建设示范区”，吸引了纳爱斯、开利、秀峰、通威、成化等一大批国内外知名企业相继落户。城市功能定位：近年来，新津始终坚持以经济建设为中心，调整优化经济结构为主线，先后被列入全国乡村城市化试点县、国家软
9、件产业化基地、国家级出口加工区、国家中药现代化科技产业园、国家生态示范区、全国蔬菜标准化生产示范等。4、 城市发展方向：目前，新津在市委、市政府的领导下，紧紧围绕县第12次党代会提出的“融入大都市、经济再翻番、领先三圈层”宏伟目标，大力实施“工业强县、三产兴县、城建靓县”发展战略，加快城乡一体化进程，深入推进社会主义新农村建设，努力实现产业发展新突破，为建设更具实力、活力、魅力的和谐新津而奋力前进！。5、 城市特色：全国乡村城市化试点县、国家生态示范区、全国交通现代化试点县、综合经济实力连续7年进入四川省“十强县”。6、 城市规模：全县幅员面积331平方公里，辖11镇1乡，总人口29.66万。
10、近年,新津人口由于外来人口的增多,还在不停地增加。7、 城市交通：8、 新津县位于成都平原南端,是川西南交通枢纽。距双流国际机场18公里，交通条件便利，有国、省市级公路7条，成乐、成雅高速公路穿境而过，成昆铁路斜贯东境。川藏、成乐、和省大件路、新蒲、新大、新崇等六条公路贯穿全境。新津县县城现有城市道路48条，总长42.88公里，总面积23.71万平方米。大件路、五津东路、五津西路、五津南路、五津北路、武阳东路、武阳中路、武阳西路等构成了县城道路的主骨架道路系统。城区内已形成四通八达的交通网络。(九)、城市自然条件：全县森林面积为4974.7hm2，森林覆盖率为26。全县现有活立木蓄积量2212
11、96m3。 新津县属亚热带常绿阔叶林区，由于人为活动频繁和五十年代的“大砍大伐”致使原始植被彻底破坏，目前所能见到的都是经过“大砍大伐”后残留下来的次生林分和通过人工营造的人工林分。 新津县气候温暖，土壤肥沃，适宜生长多种植物。全县现有木本植物49科137种，草本植物30种。主要乔木树种有马尾松、湿地松、柏木、青冈、枫杨、喜树、桉树、桤木、杨树等，主要经济树种有柑桔、枇杷、桃、李、梨等，主要珍稀名木古树有桢楠、银杏、黄桷树、柏木等。慈竹林分布于农村宅院，林中混生少量枫杨等乡土树种，林下草本植物分布极少。 新津县地带性植被为常绿阔叶林带，主要有： 马尾松、青冈林主要分布于永商镇、普兴镇等浅丘区，
12、为天然次生林，针阔混交林，少有纯林，优势树种为马尾松、青冈，林下植被主要为莎草科草本植物。 湿地松、柏木林主要分布于永商镇、邓双镇等丘陵乡镇，多为人工纯林，优势树种为湿地松、柏木，林下植被主要为莎草科草本植物。 慈竹林分布于农村宅院，林中混生少量枫杨等乡土树种，林下草本植物分布极少。 道教胜地老君庙。为市级文物保护单位，座落于城南稠梗山巅，庙宇始创于汉代，庙内楹联石刻、匾额均出自名家之手。 鹤的王国斑竹林。为成都平原仅有的市级森林公园，位于兴义镇，背枕羊马河，距县城8.9公里，现有面积38.9亩。园中有省二级重点保护树木桢楠近200株，有国家一、二类保护动物白鹤和灰鹤万余只，是开展森林旅游、赏
13、鹤、垂钓的好去处。 宝资山森林公园与县城仅一河之隔，占地360余亩，属人工与自然景观相结合的园林，其四季花卉、盆景、文化设施和森林植被已颇具规模。 梨花溪风景区位于永商镇梨园村、马鞍村，梨树众多，花开时如云似雪，奇香四溢。景区内茂林修竹，山泉淙淙，环境幽静清爽。 南河竹海风光带倚城面山的南河段长约8.4公里，河面宽阔，水流平缓，风光绮丽，既是连接县内主要旅游景点的纽带和黄金水道，又是举办传统龙舟竞渡的好地方。二、新津基础信息说明：在本章第一部分梳理新津核心信息的同时也对新津基础信息进行了较多的涉及，因此在本部分着重对新津近年的经济发展信息进行整理。新津是成都南部的经济高地，在四川的经济地位也是
14、举足轻重。经济社会主要发展目标地区生产总值96亿元第一产业增加值13亿元第二产业增加值45亿元工业增加值30亿元第三产业增加值12亿元人均地区生产总值4200美元地区生产总值年均增幅14.5%第一产业年均增幅5%第二产业年均增幅16%工业增加值年均增幅18%第三产业年均增幅13%一、二、三次产业增加值比重8:57:35单位地区生产总值能源消耗比“十五”期末降低25%城市化率70%固定资产投资增速25%社会消费品零售总额增速14%地方财政收入10亿元地方财政收入年均增幅18%城市居民人均可支配收入增幅9%农民人均纯收入增幅9.5%人口自然增长率3以内人均期望寿命77岁年度城镇登记失业率4%以内基
15、本社会保障覆盖率90%应用技术研究与开发资金占县级财政支出的比例1.8%恩格尔系数加权平均值38%新增劳动力平均受教育年限13年城市居民人均住房建筑面积30平方米农村居民人均砖混结构住房面积35平方米工业废水排放达标率99%工业烟尘排放达标率95%工业固体废物综合利用率99%城市生活污水集中处理率90%城区生活垃圾无害化处理率100%全县绿化覆盖率29%全县森林覆盖率22%农村饮用水源水质达标率80%城区空气质量1、今年以来，新津紧紧围绕市委、市政府和县委、县政府“三新突破年”工作目标，积极实施“工业强县、三产兴县、城建靓县”发展战略，加大招商引资力度，经济建设步伐加快，总体实力进一步提高，全
16、县规模工业经济实现了持续快速健康发展。1-9月我县累计完成规模工业总产值（现价）65.86亿元，按锁定产值基数计算增长53.9%，按可比口径计算增长46.98%。实现规模工业增加值18.7亿元，同比增长30.5%，超市目标5.5个百分点，对全县经济的贡献率为62%，对全且工业经济的贡献率为94.7%，增幅列全市第6位，三圈层第2位。前三季度新津规模工业经济运行的主要特点一是规模企业户数不断增加，为新津工业的腾飞打下了基础。截止9月底，我县规模企业个数由上年末的104家增加到124家，净增20家。新增规模企业累计完成工业总产值10.7亿元，净增9.7万元，拉动我县规模工业产值增长22.3个百分点
17、。二是支柱产业支撑作用进一步增强。19月，我县食品、化工、路桥构件及机械三大主导产业规模以上企业实现工业产值56.67亿元，占全县规模工业产值的86。其中，食品工业完成工业产值23.49亿元，增长56.6，占全县比重35.6；化工产业完成工业产值8.88亿元，占全县比重的13.4；路桥构件及机械产业完成产值24.3亿元，增长108.2，占全县比重的36.8。三是园区工业发展迅速。目前，全县规模以上工业企业在“园区”落户的有46家，占规模企业总数的37%，初步形成了食品、化工、机械、废旧金属回收加工等产业集群，前三季度累计实现规模工业增加值11.62亿元，占全县规模工业增加值的62.1%，同比增
18、长了47.8%，。四是工业经济发展后劲增强。今年前三季度我县新上工业项目和技改投资3.44亿元，1-9月已完成投资17.11亿元，10月计划投资4.41亿元；比上年同期增加21个，占全部固定资产投资项目的39.9%，同比增长43.6%，占全部固定资产投资的42.1%。泰华实业、琪乐塑业、事丰医疗、恒力磁材、新筑路桥等龙头企业均大力实施技术改造，为工业经济持续快速发展打下了坚实的基础，工业经济发展后劲进一步增强。五是原规模企业稳健发展。1-9月，我县原规模企业中有32户企业由于技改、新增生产线、价格上涨以及开辟新市场等原因累计实现工业总产值21.54亿元，净增增量达11.88亿元，拉动全县规模工
19、业产值增长27.4个百分点。2、新津农业2000年以来，新津县委、县政府认真贯彻中央和省委、市委有关农村经济发展方针、政策，制定了切实有效的措施，加大了对农业生产投入力度，农村改革继续深化，农业生产稳步发展，农民收入大幅增长，消费水平明显提高，生活质量不断改善。农民生活消费结构已由温饱型向小康型转变，吃讲营养、穿讲漂亮、住讲舒适、行讲便捷、闲暇时间追求健康丰富的文化生活成为时尚。一、农民收入快速增长，生活消费质量进一步提高 二、饮食结构日趋优化 三、穿衣戴帽成为新时尚 四、居住环境不断改善 五、家庭耐用消费品升级换代 六、交通通讯更方便于民 七、文化教育娱乐消费增势强劲 八、医疗保健消费继续攀
20、升。 3、新津第三产业发展现状2007年底，全县完成第三产业增加值20.50亿元，同比增长10.7%，比上年同期提高2.8个百分点，占全县国内生产总值的比重为35.3%，比上年同期下降1个百分点。一、新津县第三产业发展基本特点（一）商业、饮食服务网点大大增加（二）新兴服务业增长势头良好（三）第三产业固定资产投资增幅较大（四）促进就业成效明显（五）第三产业税收大幅提高（六）餐饮业独具特色三、新津总体规划及分区规划资讯根据新津的发展基础和发展趋势，结合在成都市的定位，逐步形成“一城一区一园三带”的空间发展格局，促进资源的有效整合和合理配置，实现城镇建设和产业协调发展。、新津县城总体规划资讯1、规划
21、概况三大新城组团发展是新津打造山水城市的核心思路，为了突出各组团自身特色，新津在城市建设上规划了“三大新城”的蓝图。据了解，“三大新城”规划面积约平方公里，即以南河为连接带，将岷江新城、南河新城、河鲜美食城三大新城与中心城区连成一体。主城区依托现有老城，向北、向西发展，成为全县的文化、商业、金融中心。在该规划中，岷江新城毗邻大件路和高速路，呈带状分布，将发展为集居家、办公、休闲为一体的综合性新城区。南河新城地处规划区西部，沿南河两岸分布，依托南河美景，逐步建设成以高尚住宅为主的生活居住区。河鲜美食城位于南河上游，与梨花溪景区自然融合，形成独具新津特色的旅游休闲美食度假区。2、工业集中发展区规划
22、工业集中发展区即“川浙工业园”和“台湾农民创业基地”工业集中发展区是全县工业发展的主要载体和技术产业开发区的配套产业基地。川浙工业园四川区位图川浙合作工业园A区川浙合作工业园B区川浙合作工业园C区、最新规划热点成都市规划“全域成都”立体交通网“全域成都”，就是要在全成都范围内把“城”与“乡”综合起来统筹考虑，就是要让占全市绝大多数人口的乡村居民享受到与市民一样的保障与服务。在“全域成都”理念的指导下，我市破除城乡二元体制下的各种束缚，在推进城乡一体化道路上取得了一些成绩。在建设全国统筹城乡综合配套改革试验区的今天，“全域成都”的理念更应当成为我们试验区建设的重要指导思想之一，成为全市各级各部门
23、开展各项工作重要的指导思想之一。32条路年内将建成27条，中心城与外围组团间多通道、快走廊的交通格局基本形成；18条路将延伸至二三圈层，共联结14个新城，25个重点镇，无需缴纳任何通行费；下一步 穿越成都连周边今后简阳、德阳、眉山、雅安、汶川等离成都将更“近”。近日，大件路已全面动工，预计今年5月完工，届时，位于迎宾大道的本项目将首先享受超前规划带来的大成都客户。第三章、成都房地产市场环境调研精要提示：成都房地产市场的沿革和现状、最新房地产业政策、成都土地市场分析、成都房地产市场整体运行状况、成都房地产市场发展趋势分析一、成都房地产市场的沿革及现状、成都房地产市场沿革成都房地产市场起步于20世
24、纪90年代初期，基本与全国房地产市场同步发展，同样经历了上世纪90年代的泡沫与低谷时期，直到1998年伴随着全国房地产市场开始复苏后，由1999年起得到稳步快速发展。目前，成都房地产市场经过约15年的发展，达到了第二轮发展的顶峰时期，市场已经基本成熟，法规较为规范，竞争已经异常激烈，处于“资本为大”的阶段。、成都房地产市场现状1、主要房地产指标2007年1月2007年12月成都房地产开发相关指标指标数指同比2005年6月2007年2月商品房竣工面积（万平米）46298372%住宅31002681%商品房施工面积（万平米）360058317%住宅291577389%商品房新增供应面积（万平米）5
25、334264%住宅41429172%商品房销售面积（万平米）5206623%住宅4395311%商品房销售额（亿元）26582362%住宅20319513商品房均价（元/平方米）487585%住宅4534154%2、2007年成都房产市场运行分析（1）、2007年房地产开发投资情况2007年1月11月，成都市房地产开发投资933.56亿元，同比增长46.4%；其中住宅完成投资766.07亿元，同比增长45.2%。（2）、2007年全市商品房供求总量情况2007年，全市供应商品房3235.45万平方米，增长37.0%；全市成交商品房3004.24万平方米，同比增长33.8%。2007年五城区供应
26、商品房1597.82万平方米，增长34.6%，成交商品房1407.80万平方米，增长31.0%，市场总体表现为供求两旺的局面。分区域供求情况 2007年，城西商品住宅供需量均为最大，全年供应住宅304.09万平方米，同比大幅增长37.7%，成交住宅271.56万平方米，同比增长20.7%。分环域住宅供销情况2007年三环路以内住宅供应大幅萎缩，市场供需明显向三环以外延伸。从各环域住宅市场所占市场份额来看，一环路以内区域住宅供应仅占总量的3.6%，成交量仅占7.6%；一环至二环路区域住宅供应占总量的9.0%，成交量占12.3%；二环至三环路区域住宅供应占总量的58.9%，成交量占56.2%，三环
27、路以外区域住宅供应和成交占比已分别快速跃升至28.5%、24.0%。二环以外成为住宅市场主力供求区域，区域住宅供应和成交量分别占总体市场的87.4%、80.1%。分套型供销情况2007年，成都市五城区90平方米以下中小套型住宅供应面积为310.72万平方米，占全年五城区新增供应住宅面积的33.2%；全年90平方米以下住宅成交面积为267.28万平方米，占比38.1%；90120平方米住宅供应237.49万平方米，成交243.62万平方米，供应和成交占比分别为26.1%、26.6%。120140平方米住宅供应与需求量最为突出，全年供应量达到349.98万平方米，占比26.8%，成交面积达到217
28、.96万平方米，占比为25.2%。去年，五城区120平方米以下套型住宅供求关系得到了缓解，而120平方米以下套型住宅供求关系趋于合理。分价位供求情况2007年，五城区商品房价格大幅度上扬，同比2007年统计的3680元/平米上扬至5000元/平米，上涨幅度达25，这是成都房地产市场高速发展5年来的一个顶峰，现阶段由于国家一系列关于土地、开发程序、资金链、利息等一系列宏观手段的调控，成都房地产市场进入11月以后交易量大幅度萎缩，但由于成都市为中国西部中心核心城市，刚性需求极大，相信这是一个较为理性的调控阶段，2008年成都市场将趋于平稳健全，随着2008年奥运会的开幕，成都房产市场的寒冬将很快过
29、去。 、郊区房地产现状 郊县市场总概近郊三大板块华阳板块、温江板块、龙泉板块，形成三足鼎立之势。随着各郊县交通条件日益改善人气不断提升，空间距离不再是阻碍置业的关键因素时，郊县住宅与主城区的巨大价格落差将是促使消费流动的重要杠杆，而郊县较大的地块面积和较低的容积率也造成其产品形态日趋多样化，对消费者的置业选择来说是进一步的分流，短期来说以上的现象是发展的大势所趋。从交通条件看，温江、华阳与主城区最具竞争力，而龙泉等地与主城区的心理距离还需要进一步打破才能成为全市性竞争区域。从价格差来看，龙泉等地与主城区最具竞争力，但从利好的因素看，华阳的升值空间更大；温江的价格主要依靠区域内大盘带动，市场的吸
30、纳能力还有待进一步验证。从产品形态来看，华阳和温江的产品形态最为丰富，可选择余地最大，在各类产品上都有机会分流五城区客户的注意力；龙泉等地虽有一定的特色产品，但区域对此的整体包装和推广尚显不足。、新津住房现状和需求依据新津2007年住房状况调查，至2006年底，全县住房总建筑面积为639.31万平方米，实有住房套数79914套。结合2007年住房状况及需求调查分析结论，按照2010年全县常住人口达到27万，以及人均住房使用面积不低于28平方米的规划要求，我们估算出在未来规划期内，新津住房总需求为550万平方米。其中，根据2005年末新津不同收入水平家庭结构比例，规划期内，应建设商品住房390万
31、平方米，建设拆迁安置房120万平方米，经济适用住房38.5万平方米，建设廉租住房1.5万平方米。文章：新津房产市场动态（来源：新津公众信息网）据数据统计显示：2006年19月我县累计完成房地产投资22841.17万元，占全县开发总投资的56.46%；预售面积14.63万平方米，其中住宅预售面积13.83万平方米，商业预售面积0.74万平方米，其他预售面积0.066万平方米；销售面积8.95万平方米，其中住宅销售面积7.96万平方米，商业销售面积0.95万平方米，其他销售面积0.045万平方米；销售总额1.8亿元。三季度我县的房地产投资依然保持了强劲势头 据初步统计，2006年三季度房地产投资完
32、成9683.79万元；房地产预售面积9.93万平方米，其中住宅预售面积9.72万平方米，商业预售面积0.21万平方米；房地产销售面积3.73万平方米，其中住宅销售面积3.42万平方米，环比上涨9.04%，商业销售面积0.31万平方米；销售总额7692.23万元，其中住宅销售均价1775元/平方米。 以上统计数据显示：三季度我县的房地产投资依然保持了强劲势头，同比大幅上涨；与二季度环比也上涨了18%，同时从预售面积可以看出，住宅仍是第三季度市场供应的主力。同时，受普通住房优惠标准的影响，中小面积的住房逐渐成为住房市场供应的主体。据统计，79月份，预售商品房中，单套建筑面积大于144平方米的占总预
33、售面积的30%左右，79月的商品房交易中，单套建筑面积大于144平方米的占总交易件数的20%，与上一季度基本持平，政策效果正在突现，住宅供应结构正逐步得到改善。住宅：交易量有所减少，但价格平稳上升 三季度我县住宅预售面积为9.72万平方米，销售价格集中在15002300元/平方米，同比二季度上涨了50元/平方米左右，均价达到了1775元/平方米。第三季度住宅交易量有所减少，但住宅消费需求依然强劲，随着房屋的消费周期所带来的强势消费需求，预计今年下半年到明年，房地产消费需求和价格都将处于一个合理的平稳上升阶段。前三季度住宅走势数据表：类型13月46月79月累计预售面积（万平方米）1.272.84
34、9.7213.83销售面积（万平方米）0.783.763.427.96销售总额（万元）1279.26486607013835.2住宅价格（元/平方米）164017251775二、近期国家及成都房地产业相关政策法规（一）宏观政策1、住宅土地使用权70年期满后自动续期2、物权法三大明晰政策 将影响成都楼市发展3、2007年成都房产市场运行应考虑的主要政策因素影响4、关于开展房地产市场秩序专项整治的通知八部委从4月下旬起全面开展房地产市场秩序专项整治行动，重点打击房地产领域涉及的违法违规、权钱交易行为，力争使市场秩序明显好转。5、建设部：廉租房是今年房地产宏观调控重点6、建设部将采取四项措施推动建筑
35、节能7、成都市国土资源局出台成都市集体建设用地使用权流转管理办法(试行)8、国土资源部首次明确“两限房”将纳入住房保障9、国务院重拳收紧新开工项目10、国务院：城镇居民不得到农村购买小产权房（二）、土地市场政策1、城镇土地使用税提高两倍，外资企业纳入征收范围2、国土资源部发布全国工业用地出让最低价标准3、国税局：关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知4、国税局：隐形转让土地也需缴交易税5、国土部:加大闲置土地处置力度特别是房地产领域6、国土资源部：土地出让不得对竞买者设限7、国土资源部等发布土地储备管理办法（三）、二手房市场政策 1、建设部：二手房资金监管待落实，警惕房款被挪用 2
36、、成都市二手房网上交易将于近期试行3、国家税务总局：二手房装修费纳入契税装修范围4、新规出炉：12月1日起外资炒二手房下月起全面受限（四）、金融政策1、2007年6次加息情况表（全年6次加息调整情况）2、2007年10次上调人民币存款准备金率情况表3、央行银监会联合发布房地产调控新政4、央行银监会明确以户为单位执行第二套房贷政策5、外资银行近期启动房贷，最高八成最长期限30年（五）、针对开发商的政策1、关于征求90平方米以下住宅设计要点(征求意见稿)意见的函予以废止，建设部要求各地严格遵守”90平米”“70%指标”2、商务部、外汇局发布通知，外资投房产再套”紧箍咒”3、发改委：将期房改为现房销
37、售4、国土资源部规定开发商拿地将不得“分期付款”5、国土部防开发商圈地，单宗土地开发建设禁超3年（六）、针对消费者的政策1、对特殊困难家庭实行”零租金”优惠，这是成都市多种方式解决中等偏低及以下收入家庭住房困难的举措之一，也是成都惠民行动的一大亮点。2、成都：年满35岁，单身或外来从业人员也可申购限价房3、生活困难，可提取公积金救急4、新的房贷险：夫妻一方意外，不用再还房贷众奕禾城点评：A:房地产市场规模仍会继续扩大成都市正处于房地产业的高速发展期，近几年来开发规模逐年扩大，房地产市场需求日益增长。尽管近期国家调控政策频繁出台，市场潜在变数增加，但是开发商总体上仍看好成都未来市场前景，去年成都
38、市房地产开发投资额逐月增加，地购置面积大幅增长，商品房施工面积大幅增长，投资增幅呈逐月走高的态势。从去年的房地产市场发展看，如果今年宏观调控继续稳健偏紧的政策导向，2007年成都房地产市场仍会得以稳步发展，市场规模会继续有所扩大，但增长速度可能会趋向减缓。B：住房供应结构将于2008年开始发生明显变化从2006年6月1日起，中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。考虑到房地产开发周期，成都住房供应结构调整的效果估计在今年底会开始发生明显变化。C：中期房价涨幅将趋于平缓2007年底成房指数值同比增幅也呈明显的回落趋势，表明商品房价格上涨已逐渐减缓
39、。D：二手房市场仍会稳步发展E：租赁市场将进一步走向规范2007年系列政策对住房租赁市场没有造成显著影响，成都租赁市场依然活跃，租金水平略有上涨但涨幅不大，房屋租售比稳定在3%_4%之间，租金收益率还属正常范围，租赁市场稳步发展。四、近年新津房地产市场整体运行状况、20002007年新津房地产投资走势分析表1：新津五津镇房地产投资增幅走势图点评：从图中可以看出，新津房地产投资增长速度从2004年起至2006年骤升达3倍多，2007年仍在高位运行。即新津五津镇的房价2000年至2004年处于小幅上扬的状态，2004年起新津五津镇开始突破1000元/平方米的均价，2006年新津房价随着成都区域房价
40、的猛升开始大幅拉高，突破每平米2000元大关。2007年起至今，新津房价的上升态势并没有放缓，呈现出小大幅上扬走势。这预示着成都房地产业投资今后1-3年会处在相对平稳的发展之中，但投资增长的变化幅度不会很大，而投资的绝对值仍会有较大幅度的增加，即投资规模并不会减少，市场竞争也不会弱化，将会呈日益激烈的趋势。、2000年2007年新津二手房市场投资走势分析新津五津镇由于有川浙工业园工业经济做支持，因此其二手房市场比较活跃。在对五津镇二手房调查中了解到，五津镇的二手房出售房源多以1998年-2005年左右的房源为主，而在售楼盘和06年以后房源较少，市场价格多在2400元/平方米左右，少数房源价格在
41、2600以上，多数购房者买来用于自住。在出租方面，出租的房源多各种户型均有，户型区间在45-200平方米。价格区间在250-1000元。一些06年后新房出租价格可达800元左右。二手房市场销售较好的房源特征所占比小区环境价格因素地理方位户型条件房屋年限30%20%20%15%15%现在新津二手房销售市场中，主要购买人群为当地人占55，外地人的比例逐渐增大至45左右，经我司走访调查中发现，成都、双流、大邑、三州回流客户、西藏客户为主要外地客户，且有逐年增多的趋势，表明新津山水城市的宜居性已显现，外地客户对成都三圈层的山水城市新津的宜居指数比较认可。第一，他们比较熟悉当地房产市场情况，对开发项目也
42、知根知底，没有后顾之忧。第二，当地人群对楼盘品质要求不是很高，只希望在现有的居住情况有所提高，较容易满足。现二手房市场所售户型，比较好卖的户型为80-90平方米左右的套二户型。我司发现，如：江山多娇、山水半岛等项目每期房源中小户型均先走完，此对贵司项目定位是一个较为可行的参考；又如望津阁项目，刚推出时取名望族公馆，户型区间为129200多平米，起初销售压力较大，经成都营销公司为其形象包装及创新制定销售策略之后推向市场，又遇上今年上半年火爆市场才得以达到现在的90左右的销售率；由此可见面对现今飞涨的房价，总价是消费者购房时参考的重要依据，在新津县城市场中，1525万总价的中小户型是最为畅销的，目
43、前市场上尚无一个纯小户型项目在售，这种市场特征，对于本项目将是一个极大的机遇。、新津市场购买群体概况 2005年之前，新津基本的购买群体为本地原住居民约55，外地约45，以第一居所为购买目的，所占比约75%；2006年随着成都区域的房价逐步上升，非新津区域人群在新津购买住宅比例骤然放大约占45%，仍以第一居所为主；2007年，新津开始加大旧城改造制度，快速发展区域经济，以旅游资源吸引了众多商家前来投资。而房地产市场也开始提出5+2的生活概念，新津的购买群体也表现出购买目的多样化的特点。趋于目前仅为初步阶段，市场反映较为平静，市场群体购买目的仍以第一居所为主，购买人群来源于成都、外地、本地、三州
44、，分别占65%、15%、15%、5%。、新津商品住宅户型分布目前新津区域住宅供应仍以三居室为主，并未形成两级分化。主要提倡舒适、享受型居所，另一极功能紧凑型居室较少，更无纯中小户型项目在售。面积供应主要集中在110平米的三室及140平米之间的四室之间。而90平米以下的户型市场供应量较少。市场户型面积供应概况60平米以内90平米以内100平米以内120平米以内140平米以上一室两厅两室两厅三室两厅三、四室两厅四、五室以上5%10%25%40%20%综上所述，新津市房地产业由2000年开始复苏后，一直稳步快速发展。可以肯定今后几年新津房地产投资开发继续保持总量扩大，增速高位运行的特点。同时，再加上
45、惨烈的市场竞争、消费者的日益成熟和市场环境的不断规范，新津房地产将由粗放型经营向集约化经营转变，将由只注重生产、销售向注重产品设计的个性化、多元化、智能化、市场化及居家生态化等方向发展。五、新津房地产市场发展分布分析新津位于成都的近郊，区位上有着先天的优势。有着非常优越的工业业生产条件，导致近两年新津房地产市场的飞涨，这也和新津整个城市的定位相符合的。 2000年开始，新津初次发力推出规模宏大的川浙工业园，本应一举扭转前期被动的格局，但新津房地产却为抓住机遇在产品上推陈出新，市场上产品严重同质化，如2005年的的南河美景花园、和睦人家、津都花城、井上阳光、都市风景、津城绿地、静水楼台、南桥新天地、万邦金地阁等多个项目，均未造成大的市场影响，未能作出价格品质差，致使新都房产失去了向大成都靠拢的一次良机。如今，新津华源镇强劲的发展态势、大件路的扩建、大成都圈层的城市扩容，加上成都市对新津的重新定位以及新津自身的优势，使新津经济面临再次起飞的大好机遇。新津已是蓄势待发。新津现在需要的是：一套市场化的语言，将新津拥有的机遇和