赤水项目设计建议.doc

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1、第 1 页 共 10 页 NO.CQ-KT-CSXM-101115 金铂地产赤水项目金铂地产赤水项目 规划设计建议书规划设计建议书 一、项目地块一、项目地块 SWOTSWOT 分分 析析33 二、整体规划设计建议二、整体规划设计建议77 三三、物业形态及户型要求物业形态及户型要求99 四、四、设计成果要设计成果要 求求1010 第 2 页 共 10 页 一、项目地块一、项目地块 SWOTSWOT 分析分析 （一）（一） 、地块优势分析（、地块优势分析（S S） 1. 项目临近公园和配套广场，在一定程度上增加了项目的休闲配套； 2. 项目紧临河滨西路，与城中心距离较短，交通通达率高。 （二）（二

2、） 、地块劣势分析（、地块劣势分析（W W） 1. 项目所处河滨板块目前正处于建设阶段，生活配套、商业气氛较差； 2. 由于受到御水蓝天城三栋高层的影响，项目的观河性基本难以实现； 3. 项目紧邻旅游车站，对本案的居住性有一定影响； 4. 陵园对项目的居住感有一定的影响； （三）（三） 、地块机会判断（、地块机会判断（O O） 1. 项目位于城市未来行政板块（行政办公与纪念广场） ，区域发展潜力较大； 2. 区域楼盘整体品质较差，配以较好的产品设计与营销手段，本案可脱颖而 出。 3. 房地产市场正处于阶段性调整期，选择合适入市时间，将是项目成功的关 键。 （四）（四） 、地块威胁判断（、地块威

3、胁判断（T T） 1. 赤水房地产市场潜在项目众多，开发量大，市场总容量存在威胁； 2. 目前整体市场处于宏观政策调控期，未来市场可预见性差。 3. 由于受到多个开发区域冲击，后期对本案所在区域存在一定冲击； （五）（五） 、SWOTSWOT 分析结论分析结论 第 3 页 共 10 页 1.1. 目前赤水正处于快速发展期，功能板块多触角扩展，其间的竞争将在后期 愈渐凸显，市场进入时机的抢先占据将为项目带来一定的竞争优势；市场进入时机的抢先占据将为项目带来一定的竞争优势； 2.2. 受到项目河景资源与陵园等外部条件缺失的综合负面影响，从另一方面也从另一方面也 为本案指明了应以自身产品品质为修炼核

4、心的打造方向；为本案指明了应以自身产品品质为修炼核心的打造方向； 二、整体规划设计建议二、整体规划设计建议 （一）（一） 、项目整体产品定位、项目整体产品定位 赤水首席赤水首席 + +中式生态园林中式生态园林 + + 高端生活示范区高端生活示范区 1.1. 定位支撑：定位支撑： 外部支撑外部支撑滨江生活区/行政中心辐射区/红军烈士陵园/四渡赤水纪念广场 产品支撑产品支撑简中式建筑立面/大中庭园林景观/智能化社区系统/节能型元素 备备注（关于商注（关于商业业的考的考虑虑）：）：基于本案所处区域商业环境尚不成熟且同类型小面积门 面同质化严重，若盲目增加商业体量，将带来较大的运营风险并滞流开发资金的

5、 流转（商（商业业与住宅差价不大），故与住宅差价不大），故认为认为本案本案对对于商于商业业的考量需的考量需谨谨慎，体量慎，体量应应当加以当加以 控制，同控制，同时时基于基于项项目条件和人流目条件和人流动动向，建向，建议议主要商主要商业业面在于靠广面在于靠广场场一一侧侧（ （满满足有足有 足足够够的开口面的的开口面的 条件下）和南下路靠旅游条件下）和南下路靠旅游车车站一站一侧侧，而靠御水，而靠御水蓝蓝天城一天城一侧侧不建不建 议议做商做商业业。 2.2. 设计总体愿景：设计总体愿景： 通过以下几方面打造形成立足目前区域主流之外的差异化： 建筑风格建筑风格简中式建筑风格 ，建筑风格化主要在成本控制

6、的前提下以部 分主题元素出现体现项目差异化即可； 园林景观园林景观配合简中式的建筑风格，故建议景观的打造应通过水景为主 线并通过绿化的搭配增强景观的层次感实现中式景观主题化的认知； 第 4 页 共 10 页 社区感社区感主要通过社区内部辅助装饰性元素塑造穿插于景观体系（如楼 台亭阁、康体设施/羽毛球场/泳池、少量艺术化小品） ，来营造具有可参与 性的公共空间，增强社区氛围归属感。 高性价比的产品高性价比的产品高端的形象，中档的价格，适中的面积，较低的总价， 创新的户型（空中院落和露台） 双能双本社区双能双本社区强调智能与节能，注重以人为本、以文为本。 （二）（二） 、产品设计原则、产品设计原则

7、 1.1. 产品设计原则产品设计原则在控制成本的前提下，体现超越赤水物业的打造理念在控制成本的前提下，体现超越赤水物业的打造理念 设计时需考虑整体成本： 区分关键区域和常规区域投入的差异性，并在合理体现住宅的中式风格差 异视觉性下，景观部分的投入打造力度比重要高于住宅部分； 减少做不必要的高投入配套，建议设置公众参与性强的活动项目，如羽毛 球场、小型泳池（300左右）等： 充分考虑设计细节，诸如空调机位、室内外管线的隐藏等，提高建筑品质。 备注：设计设计方案中方案中应应提出具体的智能与提出具体的智能与节节能措施，能措施，产产品品设计设计的的创创新不限于以上方新不限于以上方 案，案，规划建筑设计

8、师可从专业的角度进一步挖掘物业价值多角度创新。 2.2. 园林景观设计原则：园林景观设计原则： 设计时应提出概念性景观、绿化规划设计方案，室外景观环境布置应做到与实 际相协调，符合当地自然条件，服务于人性化人居，实现区内外建筑与景观的实现区内外建筑与景观的 相互和谐、互补、提升，满足市场需求。相互和谐、互补、提升，满足市场需求。景观绿化做到平面与空间结合，点、 线、面结合，观赏性与参与性结合，形成良好的特色环境； 园林景观建设园林景观建设 A. 园林规划设计决定后期的维护成本，应偏重设计本身，要考虑施工和日后 第 5 页 共 10 页 维护的成本，尽量少设硬铺，多设软铺，避免过多昂贵植物等；

9、B. 以水景为景观打造主线（一定元素即可） ，体现景观的可视性与风格化； C. 休闲空间注重参与性，布置街灯、椅子、小品等； 道路及入口道路及入口 A. 无论方案的主入口设在何处，沿规划中道路处，靠纪念广场一侧必须设置 一进入居住区的次入口，以保证项目的需要； B. 在住宅入口、通道等附近应安排无障碍设施（缘石坡道） ； 停车场停车场 A. 为了让小区居民拥有更多的绿地空间和安宁的居住环境，以保证整个社区 的高品质形象，设计尽可能做到人车分流，停车位尽量在人防地下室内安 排，如人防面积不能满足停车位配比要求时，宜采用半地下、地面停放等 低成本造价方式解决停车位问题： B. 注重居民停车后回到居

10、所的便利性，车库的设计无需建设转换层直达楼栋， 可设置下沉式景观区同时连接车库： 可参与性设施可参与性设施 设置儿童嬉戏场地、室外健身场地、亭阁休闲区及活动场所： 建筑群体组合建筑群体组合 A. 建筑群体组合应具有相对的整体性，形成良好的群体形象及完整的外部空 间形态的同时，尽量做到户户有庭院景观。 B. 居住区与公共活动区之间应有明显界限，以保证其居住区的私密性，同时 又要考虑住户进入公共活动区的便捷性 处理好与周边环境的关系处理好与周边环境的关系 在充分分析项目用地周边建筑与配套资源的前提下，合理设计视线与各种流线， 达到对外部环境资源的有效利用与阻隔，注意阻隔不良因素对小区的影响（如 第

11、 6 页 共 10 页 御水蓝天城、临路噪音、陵园等）以及达到自身与环境相互协调的目的： 建筑单体建筑单体 建筑立面造型要求特点鲜明、尊崇，突出个性和内涵，并有一定的品质意识。 风格宜以简约中式为主，注重色彩，建筑用材与建筑造型的融合，以及地、面、 窗、台的协调。 A. 避免影响外立面避免影响外立面的主要因素：水管、空调等 B. 屋顶设计的原则：屋顶设计的原则：要突出屋顶的标识感，但要考虑建设成本，以及避免由 于屋顶较复杂施工期建筑物迟迟不能脱外装的情况： C. 临路建筑立面的处理要注重设计，投入较多，达到极强的昭示性和形象推临路建筑立面的处理要注重设计，投入较多，达到极强的昭示性和形象推 广

12、力；广力；部分可考虑灯光处理（需考虑成本） ，增加标识感，树立区域高端社 区形象；社区内部建筑的里面可标准化处理： 备备注：注：规规划划设计应设计应充分考充分考虑虑以上以上项项目定位，着力打造目定位，着力打造项项目的核心目的核心竞竞争力。争力。 三、物业形态及户型设计要求三、物业形态及户型设计要求 （一）（一） 、总体要求、总体要求 总体用地性质：住宅（主） 、商业（少量） 总用地面积：17509 总建筑面积：38344（待最终确定） （二）（二） 、物业形态类型（住宅部分产品）、物业形态类型（住宅部分产品） 居住区住宅以小高层（居住区住宅以小高层（1818）和多层洋房（）和多层洋房（5+15

13、+1）两部分产品形态组成，）两部分产品形态组成，在满 足日照、标杆示范性环境景观要求的前提下，居住区建筑容积率尽可能达到 2.19 的要求。 （规划布置图）（规划布置图） 第 7 页 共 10 页 （三）（三） 、户型及面积配比、户型及面积配比 1.1. 住宅部分：住宅部分： 小高层部分 两房三房四房 标准两房 2+1 院 馆 标准三房舒适三房 3+1 跃层 （客厅挑空）建筑面积 70-8085-9095-100100-115120-125 小高层部分 25%25%25%25%25%25%20%20%5%5% 多层洋房部分： 两房三房四房 入户花园+空中院馆+露台入户花园+空中院馆+露台 入户

14、花园+露台+空中院馆 +独立衣帽间 建筑面积 90100110120130-140 多层洋房部分 50%50%40%40%10%10% 住宅部分设计原则住宅部分设计原则 A. 建筑套型进深不宜超过 12 米。套型设计，在有条件的情况下（主要针对大 第 8 页 共 10 页 套型户型） ，应当考虑增设书房、步入式更衣间、入口过渡空间、贮藏室或 壁厨、阳台或露台。 B. 套型功能分区设计应明确合理，设置和布局，既要满足功能上的要求，也 要满足使用便利和卫生的要求，设计时应合理、有效地组织各功能区块， 注重动静分区、洁污分区。起居室、卧室、餐厅、厨房、卫生间长短边之 比1.8。 C. 当有三个或三个

15、以上居住空间时，必须保证其中有两个或两个以上居住空 间获得日照。起居室、卧室不朝向凹口、天井开窗。 D. 起居室尺度：使用面积20 m2，开间4.2m；使用面积17 m2，开间 3.9m；使用面积14 m2，开间3.6m。 E. 住宅的卫生间，至少应有一间的使用面积不应小于 4.5 m2，设 2 个卫生间 时，使用面积之和不小于 7m2。主卧卫生间面积宜小，共用卫生间面积宜大。 F. 跃层设计：要求客厅挑空，并符合当地建筑规范； G. 合理安排各空间的序列，减少交通面积，提高使用效率,组织好公共空间和 私密空间的关系，避免相邻住户的视线干扰。套内纯交通面积不宜超过使 用面积的 1/20。 H.

16、 注重户型设计的特色化，引入新的设计元素，做适度的产品创新（不要求 做全面的创新） 。例如，设置部分入户花园，采用各种方式与阳光、户外风 景亲密交融，多做观景阳台、露台、观景眺窗等，形成错落有致的外立面， 顶层可做复式，作为空中豪宅。 2.2. 商业设计原则商业设计原则 商业设计建议：开间4.2 米，进深柱距 68 米（根据实际需要进行调整） ， 层高5.2 米，单方100应设置一烟道出口； 第 9 页 共 10 页 备注： 基于对赤水市场的调查，区域内产品普遍缺乏院馆创新户型（即+1 室），其对 于传统两/三房有一定冲击，故建议本案对该类户型也需进行一定设计； 目前赤水市场大多户型集中于三房

17、或四房，对于两房相对较少涉及； 对于两房部分建议设计方在位置分配时可考虑临街和存在遮挡的位置； 四、设计成果要求：四、设计成果要求： 彩色规划总平面图一份，比例彩色规划总平面图一份，比例 1 1：500500 规划方案设计文本规划方案设计文本 2 2 本，规格为本，规格为 A3A3 幅面，幅面， 内容至少包括：内容至少包括： 1.1. 设计说明，表达规划设计构想，设计意向；设计说明，表达规划设计构想，设计意向； 2.2. 规划总平面图；规划总平面图； 3.3. 交通分析图（道路与停车场）交通分析图（道路与停车场） ； 4.4. 规划结构分析图；规划结构分析图； 5.5. 景观分析图；景观分析图； 6.6. 表现部分：总体鸟瞰图，沿街部分立面等；表现部分：总体鸟瞰图，沿街部分立面等； 7.7. 项目综合技术经济指标表：项目综合技术经济指标表： 8.8. 户型面积分布表：户型面积分布表： 备备注：本注：本设计设计建建议书为议书为初稿，后初稿，后续续将根据将根据实际实际状况状况进进行沟通行沟通调调整。整。 第 10 页 共 10 页 坤泰房地产经纪有限公司坤泰房地产经纪有限公司 20102010 年年 1111 月月 1515 日日