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1、天洲商厦项目开发有限公司天洲商厦项目贷款评估报告目 录第一章 项目建设背景及必要性1第二章 业主资信状况4第三章 项目建设内容、规划方案及建设条件6第四章 市场分析与预测9第五章 总投资估算及资金筹措 13第六章 建设进度和资金投入 15第七章 财务效益评估 16第八章 银行效益及风险防范评估 18第九章 结论及建议 20附 表：1、主要技术经济指标表附表2、项目总投资估算表附表13、投资计划与资金筹措表附表24、销售收入、税金及附加估算表附表35、天洲商厦主体工程招租出售概算表附表3-16、原环卫处新建后产权出售概算表附表3-27、借款还本付息计算表附表48、损益表附表59、资金来源与运用表
2、附表610、现金流量表（全部投资）附表711、敏感性分析表附表8附 件：1、 达州市分行推荐报告，达市农银发（2002）62号2、达州市计委关于下达市天洲商厦项目开发有限公司自筹投资计划的通知3、达州市人民政府办公室议事记要58期4、达州市人民政府办公室议事记要74期5、企业法人营业执照6、组织机构代码证7、达州市建设局关于对成都天盛房地产开发有限公司注册的批复8、开户许可证9、贷款卡信息查询单10、信用等级初评报告11、法定代表人、财务负责人、副总经理身份证及简历12、股东会决议董事会名单13、董事会决议变更董事长14、企业章程15、验资报告川全成会所（2001）验字36号16、联合开发达州
3、市天洲大厦合同（通州与天盛）17、关于联合经营的协议（天盛与三秦）18、通州集团关于同意转让股权的函19、关于转让股权的协议（天盛与三秦）20、股东会决议（转让股权和一楼商铺产权问题）21、房屋拆迁安置补偿协议书（通州与服装厂）22、环卫处房屋拆迁货币安置协议书23、国有土地使用权出让合同24、达州市人民政府关于同意办理天洲商厦建设用地的批复25、达州市人民政府对四川省通洲集团有限公司建设达州市购物中心涉及土地出让金问题的批复26、建设工程选址意见书27、建设用地批准书28、建设用地规划许可证29、建设工程规划许可证30、建筑工程施工许可证31、总平面审查批准书32、建设工程项目方案审查批准书
4、33、建设项目环境影响登记表34、施工单位营业执照副本35、施工单位建筑业企业资质证书36、建筑工程施工合同37、关于增加项目开发资金的协议38、项目前期投入资金说明及大宗款项支付凭证39、天洲商厦相邻商场招租、销售调查表40、通洲商场与招租商户目标经营协议书41、天洲大厦购物中心客户招商征询卡42、天洲商厦招租客户统计表43、董事会决议关于向达县农行申请2500万元项目贷款的决议44、天洲商厦分层平面图达州市天洲商厦项目评估报告四川金通信息咨询有限责任公司受中国农业银行四川省分行信贷处和达州市天洲商厦项目开发有限公司的委托，组织评估小组对该公司开发的天洲商厦项目进行了评估。评估小组于2002
5、年3月13日进行对该项目的建设现场踏勘，听取项目业主对项目开发、策划和前期工作的情况介绍，查阅有关报建批文，审阅工程设计资料和总平面图，核实项目总投资估算和资金来源到位情况及工程实际进度，调查当地房地产市场情况和项目经营前景，对项目财务效益及风险进行了预测，经认真研究讨论和分析计算，提出本评估报告，供有关部门和银行决策参考。第一章 项目建设背景及必要性 一、项目基本情况天洲商厦项目是集购物、休闲、娱乐于一体的大型购物中心，是市上政府“五个一”重点工程之一，位于达州市通川区老城区中心老车坝街心花园。项目总占地3161.58m2，总建筑面积27267 m2，建筑层高13层，主体工程负1层至6层规划
6、为商业用房，7至12层规划为住宅，与主体工程相连的原环卫处新建工程1至3层规划为商业用房，4至12层规划为办公用房，其中地上总建筑面积25236 m2，地下总建筑面积（停车场、超市）2031 m2。项目总投资6128万元，主要包括土地费用1143万，建筑安装工程费4097万，预备费171万元，建设期利息247万。二、项目背景达州市地处川东北大巴山南麓，属亚热带湿润气候，冬无严寒，夏无酷暑，是较理想的居住地。达州城历史悠久，从东汉建制历时1900余年，因地处“四达之地”而得名，历史上便是川陕鄂渝物资集散地，川东北地区交通枢纽，商贸辐射合川、广安、遂宁、万县、汉中重庆等地，达成、达万襄渝铁路和20
7、1国 道、达渝（在建）、达南（待建）高速路横贯其中，与扩建中的河市机场，已开通的十万门程控电话、畅捷的移动通信系统构成四通八达的交通通讯网络，在成都、重庆经济圈的影响下，达州市经济区位优势明显。全市城区总人口36.4万人，其中非农业人口26.76万人，2001年达州地区社会消费品零售总额68亿元，消费者购买能力较强，人气商气旺盛。2001年市区各银行存款32.亿元，加上每年外来务工汇回的收入十余亿元，社会潜在购买力巨大，人民消费观念较强，消费水平逐年提高，居于省内中等城市前茅。三、项目建设的必要性和重要意义改革开放以来，达州市的商业得到长足发展，第三产业创造的财政收入占全市财政收入60%，是个
8、典型的消费城市，但由于地理环境和历史原因的影响，达州市至今没有一家面积上万平方米、销售上亿元、购物上档次、商品种类齐全的大型商场，没有一家集购物、超市、休闲、娱乐为一体的大型购物中心，因此，达州市的发展急需一个综合性现代化大型购物中心，来填补这个空白，从而树立城市形象、完善城市功能和推动达州市经济发展。1、建设天洲商厦是贯彻落实达州市政府“五个一”工程，加快旧城改造的需要。它的建成将极大改善城市面貌、完善城市功能，增加城市现代化气息，成为达州市的标志性建筑。2、建设天洲商厦是达州市经济发展的需要，符合达州市强商富区经济发展思路，具有显著的经济效益和社会效益，推进达州市商贸发展，增加地方财政收入
9、。3、建设天洲商厦是改善投资环境，加大招商引资力度的需要，天洲商厦作为达州市招商引资的一个重要项目，它的成功建设必将起到良好的示范作用。4、建设天洲商厦是树立大型购物中心品牌，繁荣市场，净化市场经营环境的需要，能有效地引导消费，打击假冒伪劣商品，让群众放心，购物、提高人民的消费生活水平。因此，天洲商厦项目作为“五个一”工程（广场、会展中心、影剧院、购物中心、体育场）中实施最快、地理位置最好的城市标志性建筑，得到了市委市政府的高度重视和各级部门的大力支持，是达州市“一年一个新变化，三年一个大变化”的形象工程。第二章 业主资信状况 一、业主基本情况项目法人达州市天洲商厦项目开发有限公司成立于200
10、1年10月16日，注册号码5117001801005，注册地址达州市通川区通川中路28#，企业性质为有限责任公司，注册资金2000万元，其中通州集团以土地作价800万元出资入股，占40%股份，成都天盛实业公司以货币资金980万和实物220万元，出资入股，占60%股份。根据公司章程，成都天盛实业公司与成都三秦工贸公司签订了联合投资协议，由三秦公司出资700万元，天盛公司出资500万元共1200万元投入项目开发。2002年1月6日，三秦公司为了拓展业务，加大投资力度与通洲集团，天盛公司协商，并经股东会决议，同意天盛公司将项目法人60%股份全部转让给三秦公司，开发主体不变，三秦公司负责具体实施，并支
11、付给天盛公司3%的开发费用。这主要是因为成都天盛集团是由中国航天科技集团四川航天工业总公司控股的国有企业，股权转让给民营企业有利于银企合作和企业经营发展。二、两股东情况通洲集团作为达州市老字号的国营商场，在达州市商誉较好，成功地实现了通洲商场（现达州市最大商场）的招租招商，具有丰富的商场运作经验。成都天盛房地产开发有限公司是成都天盛实业有限责任公司的子公司，具有独立法人资格，是成都天盛集团的龙头企业，先后开发了龙泉驿区天生小区一、二期工程8万m2，现已正式启动天盛花苑9万m2工程，即将启动锦江区牛市口5万m2天盛花园，优良工程率30%、销售率80%。天盛房地产公司原注册在成都市，工商注册号51
12、01121001339，开发资质等级为一级（暂定），现已注册在达州市，注册名称是达州市天洲商厦项目开发有限公司，工商注册号5117001801005，根据达州市建设局文件达市建房发（2002）6号文件，“符合房地产开发要求，房地产开发资质为一级，准予在达州市范围内从事房地产开发业务”。三、法定代表人和管理层及信用状况法定代表人董事长兼总经理龚雨，男，现年38岁，大专文化，中共党员，高级经济师，1983年至2000年先后任航天部7303厂劳人处副处长，处长、厂长助理，副厂长，主管7303厂三产总公司和成都万欣实业公司，组建成都金太阳包装公司，2001年3月出任成都三秦公司董事长，具有较丰富的市场
13、开发拓展经验，经营管理能力较强，具有两年以上房地产开发经验。副总经理廖小青，男，现年43岁，中专文化，助理经济师，1984年至2000年先后任达县市百货公司经营部经理、达川市百货公司副经理、通洲商场副经理、东风商场经理，具有较丰富的商业企业财务管理经验，商场经营管理能力较强。从项目企业管理层人员安排上看，董事长、财务主管和总工程师均来自三秦公司，负责商场经营的副总则来自通州集团，企业领导班子的群体素质较高，综合经验较丰富，有利于企业的经营管理和均衡发展。目前项目企业设有董事会、总经理室、工程部、综合部营销部和财务部，现有各类高级职称管理和技术人员3人，中级职称4人。2001年末，企业总资产21
14、78万元，负债65万元，资产负债率3%，目前无银行贷款，达县支行根据新建项目信用评级标准，初评为AA级信用等级。第三章 项目建设内容、规划方案及建设条件 一、工程概况天洲商厦位于达州市最繁华的市中心老车坝街心花园，是对原通洲集团下属的东风商场和通川区服装厂及环卫所进行拆迁后新建的多功能购物中心。由于该项目投资大，拆迁面广，拆迁商户多而复杂，由市政府统筹，经市府函（2001）124号批复同意采取“一次规划，两期施工”的方案。一、二期的划分是站在拆迁的角度，本项目（即一期）是在原东风商场，服装厂和环卫所占地3161.58 m2上，二期则是金蝶时装城占地1586 m2上，实际上两期工程自成体系、独立
15、运作，本评估报告所指均为一期工程，不涉及二期工程。项目占地3161.58m2（4.74亩），总建筑面积27267m2,主体工程（购物中心）总建筑面积25286m2，层高13层，负一层2031m2，其中超市1103.33m2，停车场（不计入销售）928m2，1至6层为商业用房14550.02m2，其中还服装厂3900m2，用于招租10650.02m2，712层为住宅8681.96m2。还有机房（不计入销售）23m2。与主体工程相连的原环卫处新建工程总建筑面积1981m2 ,层高12层，13层为商业用房556m2 ,412层为办公用房1425m2 。建设内容包括全框架结构建筑物27267m2 ，4
16、部升降电梯和12部自动扶梯，商场采用中央空调。消防自动报警喷淋系统，按照大型商场标准进行装饰装潢，负一层停车场928m 2 ，住宅配套有7层平台绿化1500m 2 和健身活动场地200m2 。项目地理位置优越，地势平坦，交通方便，以其欧式风格的外立面在市中心树起一道靓丽风景。二、规划设计方案天洲商厦定位于购物和休闲娱乐中心，将成为达州市经营面积最大，商品种类最齐全、服务功能最全面的中高档次、综合性大型购物中心。 主体工程负16层为购物中心，规划设计方案如下：负1层为大型超市和停车场，拟招商国内外大型超市，1楼为日用化妆品，金银饰品、钟表、皮具、箱包鞋帽，2楼为知名品牌中高档服装，3楼为床上用品
17、针织用品、童装和服装，4楼为家电，厨具生活用品休闲用品，5楼为文体用品、电脑电信商城，6楼为电影院、电子游戏厅、快餐茶点等。各楼层兼设休息场所，全自动取款机等，方便消费者休息购物。712层住宅54户，套型86195m2 ，户型有平层、跃层、复式，配有2部专用电梯，7层平台配有绿化和健身活动场地与主体工程相连的原环卫处新建工程13层为商业用房，规划设计为银行证券网点，婚照影楼等，412层为办公用房。因此项目对消费者、入驻商家、住户和车辆的行走路线进行了合理安排，总体布局较合理。三、建设条件 1、政策环境 作为市政府重点工程，市委市政府指派副秘书长罗少元、唐波负责该项目的协调工作，出台了所有报建费
18、按55元/m2 收取的优惠政策，政府的高度重视和支持为项目顺利开发提供了有力的保障。 2、水电供应 项目在建设期及经营期均由达州市自来水公司供水，由达州市电力公司供电，完全能够满足需要。 3、技术条件 项目可行性论证报告由项目业主编制，设计单位是具有二级资质的达州市建筑设计研究院，施工单位是具有二级资质的四川省大西南建设公司，监理单位是具有丙级资质的是达州市诚信建设监理公司。 4、项目已完成报建手续 项目于2001年10月启动，现已办理了建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程选址意见书、总平面审查批准书、方案审查批准书等手续，通过了消防设计审查、城
19、市建设绿化审查、城镇污水治理审查和项目环境审查。 特别需要说明的是，项目企业的国土使用证尚未办妥。2001年11月13日市政府达市府土函（2001）64#同意，通洲集团办理国有土地使用权变更登记手续，2001年11月14日通洲集团签订国有土地使用权出让合同；土地出让金257.4411万元政府不收取，作为通洲集团对该项目的投资。既然通洲集团以该土地使用权投资入股，就应该把国土使用证办到项目企业名下，现项目企业正督促通洲集团办理国土使用权变更登记，拟于3月底前办妥国有土地使用权证。四、项目总建筑面积增加的说明项目可行性报告总建筑面积25286 m2，本评估报告中为27267 m2，较前增加了198
20、1 m2。 原因如下：前期与环卫处的拆迁谈判没有达成协议，故2002年1月所作的可行性论证报告中没有包括环卫处拆迁后新建工程面积，在2002年1月23日达成拆迁货币安置协议后，项目总建筑面积则计入原环卫处拆迁后新建工程面积1981 m2。第四章 市场分析与预测 一、位置口岸分析天洲商厦位于达州市最繁华的市中心，地处老城中心，地理位置得天独厚，正面直接连接达州市最大的地下商场和即将启动的音乐广场，斜对面是待改建的会展中心和开放式人民公园，右侧相邻联通大厦，与初具规模的南城新区接壤，左侧毗邻达州市最繁华的商业一条街，人流不息，每天人流量达十余万人次，车流量上万次，人流车流和商气是全城之最。特别是节
21、假日市中心观光购物的市民更是摩肩接踵，以街心花园为中心形成了百货、服装家电购物和公园休闲娱乐区，是达州市最繁华的商业地段，最理想的投资口岸和最具增值潜力的投资宝地。独特的环境造就无可比拟的优势。天洲商厦的建成将进一步奠定老车坝的城市中心地位，成为最具人气的多功能购物中心，并以其西欧式的建筑风格成为达州市的标志性建筑。二、市场分析达州市区域经济发展为本项目提供了巨大消费市场。达州市作为川东北交通枢纽和川陕鄂渝物资集散地，都市经济特点明显，城区总人口36.4万人，城市化水平55%，高于全省全国平均水平，同时辐射带动整个达州地区615.7万总人口。2001年达州市城区社会消费品零售总额38亿元，整个
22、地区零售总额68亿元，消费者购买能力较强，2001年市区银行存款总额32.7亿元，潜在购买力巨大，市民消费观念较强，购买能力较强。1、商业房地产市场分析达州市的商业中心和休闲娱乐主要集中在老城区，以临街的小商铺为主，分散经营的形式不能为消费者提供全方位服务，而且商品档次和购物环境也无法提高。大型综合性财物娱乐中心在达州市是一个空白，因此在同类型档次的商场中不存在竞争。本项目具有三大优势：项目原址是老字号东风商场，原是达州市最大的商场，商气人气旺盛，知名度和商誉较高；股东之一是具有丰富的商场运作经验的通洲集团，通洲商场就是招商招租的成功案例；项目地处市中心，达州城区小，市中心就是人们购物消费休闲
23、娱乐的首选，而且通过规划经营管理来塑造项目中高档次和放心购物的形象，同时辐射周边消费者，不必再远到成都重庆购物；全方位多功能的商场布局和优良的购物环境让消费者购物休闲娱乐都在一栋商场里完成，不必再东奔西走。、住宅房地产市场分析由于地形限制，达州市城区的房屋间距很小，采光通风很差，没有绿化和电梯，当地房地产市场才刚刚起步，市中心还没有一个精品楼盘。本项目开发的7-12层54户电梯公寓定位于体现身份象征的高品质住宅，独具五大优势；市中心便捷的生活和交通系统；楼间距大、视野开阔，大部分房间南北朝向，保证良好的通风和采光；平台大面积绿化和健身休闲场地；住宅内部合理分区，每家均有落地窗和观景阳台；建立安
24、全防范系统包括对讲、红外线监控和临街窗户碰磁安全系统。三、销售价格分析本项目销售方式分为两种：主体工程7-12层住宅和原环卫处新建后工程1-12层商业、办公用房采用出售全产权，主体工程负1层-6层采用出售20年经营权，即商户购买经营权后，交物管费，但不发生产权交易。本项目的销售收入主要在出售商铺20年经营权，下面主要针对这部分定价详细阐述。定价的依据是参照周边口岸具可比性的近期成交案例和市场价格，负一层超市参照正面相连的地下商场，目前地下商场门市实行一年一租，租金为1700元/ m2.年，一二层参照项目左侧商业一条街上通洲商场一二楼，通洲商场实行一至三年一租，租金分别为1900元/ m2年和1
25、500元左右/ m2.年。出售20年经营权实际上就是一次性交清20年租金，同时通过对商户的大致摸底，确定20年经营权出售价如下：负一层8000元，一层15000元，二层6000元，三四层4000元，五六层3500元，7至12层住宅参照口岸、配套设施房价差和购房者求购信息，确定销售单价为1250元较为合理。原环卫处新建后工程一楼商业用房销售价参照左侧金蝶时装城一楼门市2000年元月的成交价2.3万/ m2，考虑到金蝶时装城是86年修建六层砖混，没有装修和空调，故一楼售价调增为2.5万/ m2。二至六层售价根据楼层差价市场惯例确定为二层8000元，三层5000元，四层4000元，五六层3000元，
26、7至12层办公用房单价为2500元。四、市场预测随着达州市容整治和五个一工程实施，老城区内尤其是市中心商业门面更加稀缺，商业门面具有良好的增值潜力。通洲集团将借鉴通洲商场招商的成功经验，对入场商户实行“六统一”管理模式进行统一规划、统一布局、统一着装、统一价格、统一收帐、统一引进先进管理经验，通过科学规范的管理，严把进货渠道杜绝假冒伪劣商品，让消费者放心购物，树立中高档形象，引导时尚消费，以功能齐全的服务、高品质的商品和良好的购物环境来赢得消费者的青睐。由此可见，在同区位、同类型、同档次的商场中本项目没有竞争，招商的的关键在于商户的价格接受能力和市场需求有多大。通过对达州市最大的综合商场一通州
27、商场100多家商户进行征询调查，反馈信息显示要求进驻天洲商厦的商户有85家，还有20多家在观望，意向购买20年经营权，意向订购面积7700 m2，占商场面积65%，总体来看市场前景较乐观。而且还服装厂的3900 m2铺面服装厂已口头同意交由天洲公司委托经营，因服装厂不具备商场经营管理的经验和能力，所以和服装厂3900 m2铺面不会存在恶性竞争。原环卫处新建工程一至三楼商业用房适合银行证券网点、婚沙影楼和快餐经营，四至十二层办公用房面积大小比较合适，因此，预测能比较顺利销售。住宅的口岸、环境、楼间距、物管在达州市都是一流的，性价比较高，而且通过从各方面反馈信息和求购意向来看，估计能够顺利销售，比
28、较乐观。第五章 总投资估算及资金筹措 一、总投资估算原可行性论证报告提出总投资估算为6507万元，评估小组经分项审核，评估测算调整为6128万，较原估算调减379万。（1）土地费用1143万，其中拆迁安置赔偿费343万，可研中拆迁安置赔偿费为654万，调减311万元，主要是可研中拆迁安置赔偿费包括了服装厂3900 m2铺面（未计入销售）建安费311万元，而这部分建安费已经包含在整个项目27267 m2总建筑面积的建筑安装工程费中，这就造成了重复计算。（2）建筑安装工程费4097万，其中土建1909万，装修1100万，设备1088万。本评估报告比可研中土建部分总建筑面积增加1981m2（说明详见
29、第三章），单价统一调减为700元/ m2，而消防系统250万元调减为200万元，所以总的建筑安装工程费比可研4003万调增94万元。（3）销售费用93万，本评估报告考虑到地市州县销售费用较低，按销售收入1%计算，比可研121万调减28万。（4）预备费171万，本评估报告按预备费率3%较合理，原可研只是大概估算为300万，调减129万。（5）建设期利息247万，按降息后新利率5.49%上20%和借款期限18个月计算，比原可研321万调减74万。（6）前期工程费35万系据实支付，开发期税费199万不作调整，管理费用82万系按建安费2%，其他费用61万系按建安费1.5%估算。二、资金筹措项目业主在可
30、研中提出的资金筹措方案为自有资金2000万，股东自筹400万，预售收入1000万，施工单位垫资和工程质保金607万，向农行借款2500万。评估小组通过对项目业主的自有资金到位情况和筹资能力及可靠性的了解，认为该筹资方案基本合理可行，只是根据调减后的总投资估算把施工单位垫资部分调减为228万。1、自有资金2000万元已到位，根据前期建设进度和资金投入情况，截止3月12日银行存款余额200万元，值得重视的是业主还从已到位自有资金中借出380万元，给关联企业三秦公司和天盛集团，必须尽快归位，保证资金确实用于项目建设。2、根据两个股东2002年1月18日签订的关于增加项目开发资金的协议，两股东同意再筹
31、资400万，计划于2002年3月底到位，同时协议同意还清银行贷款和其他债务后再归还该400万元。3、按照销售计划，住宅将于2002年5、6月开始预售，商业和办公用房将于7、8月开始招租预售。因为地市州县购房者更愿意接受现房故年内预售比例估计为12%，从销售分析和预测来看，年内能够实现预售收入1000万元。第六章 建设进度和资金投入项目建设期18个月，从2001年10月到2003年5月，安排如下：2002年底主体工程和配送电附属工程完工、内外抹灰完毕，2003年15月安装中央空调、电扶梯、消防系统等设备和室内外装修，2003年6月系统调试、竣工验收。根据达市府函（2001）124号文及达州市第5
32、8期会议纪要精神，通过通洲集团积极招商引资，2001年8月3日，在达州市市长谢天刚、副市长康莲英、李志成等领导的亲自光临主持下，成都天盛实业公司与通州集团正式签订联合开发达州市天洲大厦合同。2002年1月6日天盛公司将项目法人60%股权转让给三秦公司，项目已于2001年10月启动，各项报批申报手续基本具备。项目自有资金2000万元已基本到位，包括土地折价800万元（尚需办妥国土证），预付水泥款230万元和实际到帐的货币资金980万元。目前已支付拆迁安置赔偿款288.6万元，尚未支付环卫处37.7万和服装厂17万，正是因为及时支付了大部分拆迁安置赔偿款，才保证了项目的顺利进行。还预付报建费50万
33、，支付前期工程费25.5万元和管理其他费用46万，尚余银行存款200万元。需要说明的是，业主从已到位自有资金中借出380万元给关联企业成都三秦公司和天盛集团，必须尽快归位。截止2002年3月13日，项目主体工程的基础已基本完工，这部分土建工程170.8万元现由施工单位全部垫资修建。目前项目已投入资金1380.9万，占总投资的22.53%。第七章 财务效益评估一、项目收益分析 1、评估测算出项目销售收入9270万元（详见附表31、32），总成本费用即项目总投资6128万，经营税金及附加528万元，利润总额2614万元，所得税863万元，税后利润1751万元。项目销售均价=销售收9270万元可销售
34、面积22416.31m2 =4135元/m2 。2、静态财务效益指标 整个开发期投资净利润率28.6%，投资利税率51.3%，资本金利润率130.7%，资本金净利润率87.6%。 3、动态财务效益指标 全部投资（税后）的财务效益指标为财务内部收益率52%，财务净现值（ic=12%）1122万，投资回收期为2.56年（含2001年）。内部收益率远高于行业基准收益率12%经济效益较好，投资回报较高，盈利能力强。 二、不确定性分析 1、盈亏平衡分析 根据项目销售收入总额9270万元和可销售面积22416.31m2,经评估测算，销售均价的盈亏平衡点为2970元，销售比例的盈亏平衡点为70%，说明项目适
35、应市场变化的能力较强，抗风险能力较强，销售单价的下调空间和盈利空间较大，能够较好地应付市场价格波动的风险。 2、敏感性分析当销售收入减少10%，项目内部收益率（全部投资、税后）降为37%，净现值降为699万元，投资回收期为2.65年，当总投资增加10%，项目内部收益率降为34%，净现值减为664万元，投资回收期为2.67年。计算表明本项目对总投资变动这一因素敏感性最强。 评估认为，该项目盈利能力和抗风险能力较强，经济效益较好，在财务效益方面可行。 第八章 银行效益及风险防范评估 一、银行效益 1、有利于经营行调整优化信贷结构，培植优良客户，提高信贷资产质量，降低不良贷款占比和提高收息率，实现利
36、息收入247万。 2、有利于加快旧城改造，树立良好的社会形象，同时密切银政、银企关系，使农行在拓展城市业务中获得政府更多的支持。 3、有利于经营行以贷引存，增加低成本存款资金。项目企业原在达州市中行开户，现已在我行开立基本账户，现有存款余额200万元，同时贷款资金封闭运行和销售收入归行预计可增加存款3000万元。如果本项目开发成功，接着还有二期工程可能带来的良好效益。 4、有利于经营行网点建设，吸引入驻商户经营资金的存款，同时辐射周边企事业单位和居民存款。 5、如果对购房者发放按揭贷款，还能拓展中间业务，带来中间业务收入，有利于银行卡的发放和增加卡存资金沉淀。二、市场和经营管理风险 项目最大的
37、风险在于能否成功实现招商招租即第一还来源是否有保证。天洲商厦地处市中心黄金地段，优势明显，加上通洲集团的商场运作经验和较高的知名度、商誉，必能吸引众多的商户和消费者。但是达州市以前从没有过如此大经营面积的商场和一次出售20年经营权的先例，必须有充分的应对方案。 1、经营面积大则不容易全部招租招满，可以灵活应变，一是调整卖场布置，根据招商情况增减不同种类商品的经营面积；二是压缩商场经营面积，即减少出售20年经营权的面积。按惯例，商场3、4楼以上销售招租难度较大，项目业主可以对3楼以上改变出售20年经营权方式，分割成小门面出售产权，让购买者自己选择经营如餐饮、茶楼、健身美容、保龄球馆以及用于写字间
38、办公。三是降价，根据不同楼层的销售进度和市场反映大胆降价，达到购房者可以接受的价位。目的只有一个，就是尽可能的全部出售和招租。 2、一次性支付20年租金金额较大，可能有部分有意购买者难以承受，可以根据购房者的需要，采取各种付款方式包括分期付款、租转售和按揭。 根据项目财务效益分析，该项目具有充足的现金流量，偿债能力较好，抗风险能力和价格下降空间较大。但是在出现还贷风险时，应及时采取降价和租转售（即20年经营权招租转为产权出售）的措施来保证还贷。三、担保能力分析根据经营行与业主协商，拟用在建工程（含土地）抵押，作为第二还款来源。截止现场踏勘日，项目已实际完成投资1380.9万元，但是没有考虑到土
39、地和商业口岸的稀缺性增值潜力，同时该工程正在紧张建设之中，因此，贷款时应由专业评估机构对在建工程（含土地）进行估价，用以明确抵押物市场价值，判断其是否足值。2002年1月6日股东会决议一致同意，将一楼商铺产权办到龚雨个人名下，这有利于经营行监控抵押物和规避防范日后抵押担保风险。第九章 结论及建议 评估认为，天洲商厦项目作为达州市“五个一”重点工程之一，符合达州市强商富区经济发展思路，是加快旧城改造、改善城市面貌、完善城市功能的需要，得到了市委市政府的高度重视和大力支持。项目报建手续齐全，填补了达州市大型综合性购物中心的空白，建成后。将成为达州市经营面积最大、商品种类最齐全、服务功能最全面的购物
40、娱乐中心和城市标志性建筑。项目股东成都三秦工贸公司具有较强的经营管理能力和市场开发经验，另一股东四川通洲集团作为老字号百货集团，具有丰富的商场运作管理经验和较高的知名度商誉。本项目总投资估算合理，资金筹措方案合理可行，自有资金已到位，前期资金投入真实，建设进度较理想。项目能够产生较为充足的现金净流量，内部收益率高于行业基准收益率，经济效益好、盈利能力强，具有较好的抗风险能力，在财务效益方面可行。项目有利于经营行调整优化信贷结构，增加存款、提高经营效益以及密切银政合作培植优良客户、树立良好的社会形象。评估认为该项目可行，我行可以发放两年期2500万元项目贷款。建议完善以下手续后对该项目予以贷款支持： 督促通洲集团依法办理土地使用权变更登记手续，保证国有土地使用权证办到项目业主名下。 必须尽快把关联企业占用资金380万元归位，保证工程进度和确保用于项目建设。 在建工程必须经专业评估机构评估价值，并依法办理在建工程抵押登记手续，保证在建工程抵押合规合法、足值有效。 严格执行项目监管，项目贷款实行专户管理、专款专用、封闭运行，根据业主自筹资金到位情况，资金使用计划和工程进度分期分批发放贷款，同时加强项目销售收入归行的监管，确保按计划首先归还贷款。