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1、房地产精细化管理,房地产项目全程运作指导,房地产全程管理总控表,项目的前期阶段,土地的获取 可研报告 市场研究（宏、中、微） 环境分析 市场定位 规划 投资和开发 设计方案 总规 施工图设计 单体 景观 其中还包括各项报建和勘测,设计方案,内容：规划设计 建筑单体设计 景观设计 一般流程： 设计要点 要点细化* 方案设计 方案评选* 选定,要点细化,问题：或简单化或省略 要点细化是关键，是控制点（设计质量） 原因：明确的要点有约束力 减少设计修改量 体现设计师水平 节省时间、费用,规划设计要点,能反映出可研报告的思想 应与营销中的卖点相结合 在车位、智能化等方面具有一定的超前意识 考虑风水（心
2、里暗示） 考虑经济成本,建筑单体设计要点,充分与可研报告相结合 包含参数：面积、户型、颜色、朝向、结构体系等,景观设计要点,应与建筑风格相符 充分运用“遮眼法” 考虑成本（维护成本）,方案评选,问题：老板主观性，专家会成效不明显，方案选择反复不定 这步是控制设计质量的关键控制点 建议：方案编号，独立打分，有时最终方案可由老板定。 在方案选定前应与规划部门沟通一下。,施工图设计阶段,问题：完全委托给设计院做，在过程中没有采取控制措施 这步是控制成本的关键控制点 控制内容：钢筋用量 基础及基坑支护(事前控制） 建材的选择 设备的选择（必要性） 给设计院足够的设计周期,项目中期阶段,施工阶段 这步是
3、进度、质量的关键控制点 问题：施工单位选择 工程部直接抓施工单位，成效不明显 工程签证多，成本控制难 质量和进度谁轻谁重 监理地位不高，工作形式化 对进度缺少整体把握,关键控制点及解决方法,选择过硬的施工、监理单位，认准项目经理，实行项目经理责任制 加强合同管理，严格按合同办事 甲方 监理 施工单位 对监理工作进行监督（监理日志） 加强工程签证的管理（技术性，数量） 对关键施工控制点进行连续监督 工程款与工程挂钩，付款要及时 运用项目管理软件整体把握工程进度 物业部门可以介入、熟悉了解 现场增设专/兼职合同工程师,隐性成本分析,管理差异分析,主动控制技巧,外部管理合作关系,工程开发外部协调主流
4、程图,工程开发内部协调主流程图,建立信息平台促进管理提升,合同管理,问题： 人情合同 合同中漏洞多 霸王合同 解决方法： 成立独立的合约部 严格按合同编定流程办事 既要防止乙方的弄虚作假，也要考虑 乙方的合理利润（掌握各行业的平均利润） 商务标，技术标（设备）,标杆企业房地产成本管理,深万科,责任成本体系通过确定责任主体和评价部门，通过技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整体成本的合理性和先进性。,责任成本管理体系要素： （1）责任范围； （2）责任人 （3）评价标准； （4）评价人 责任成本体系建立目的： 令全员实施自觉的成本管理行为,1、责任成本管理,2、加强目标成本管理,管理原则：
5、体现目标成本的先进性 目标成本的严肃性(纳入绩效考核),目标成本：目标成本是企业预先确定的、在一定时期内 和经过努力所要实现的成本目标；是项目成 本的控制线。 动态成本：是项目实施过程中各个时期体现的预期成本 结果（见动态成本构成）。,基本概念：,管理工具：动态成本反映系统平台 成本指标数据库,实施过程,新项目发展,规划设计,扩初设计,施工图设计,施工组织与 材料采购,竣工结算,成本估算,目标成本测算 一,目标成本测算 二,目 标 成 本,动态成本,结算成本分析,目标成本形成,动态成本控制,3、加强作业过程管理,项目发展,施工,规划设计,招标,竣工结算,签约,销售及物业管理,总目标,通过对房地
6、产各个作业过程进行成本控制，实现降低成本的目的。 全过程、全员、全方位,房地产成本作业过程：,新项目发展成本控制,控制要点：稳健性 合理确定估算基础，合理预计工程量和工 程综合单价。 控制原则：客观、全面、准确、谨慎预测新项目成本 需求文件：新项目发展可行性评审体系,成本数据库系统：,成本指标数据 项目成本数据 材料设备数据,是万科集团的成本数据平台，是新项目估算和结算分析的重要参考依据。,分为规划指标、建筑指标和结构指标，可以对不同项目间的同类指标进行比较分析。,记录各项目及其各产品类型的结算成本，可以对不同项目间的同类产品指标进行比较分析。,记录各项目材料设备的价格等详细资料，便于新项目估
7、算和部品设计时参考。,设计阶段的成本控制,控制要点：合理的产品技术经济指标 设计周期、设计质量。 控制原则：经济合理性最大。 需求文件： 规划设计工作流程与评审制度,设计成本控制,70%的成本由设计阶段确定,建筑专业：准确的定位、合理的经济技术指标 结构专业：设计人员的经济意识、合理的安全系数 设备专业：材料设备的性价比、兼顾长期使用成本,设计阶段的主要经济指标,容积率 建筑占地面积 单方钢筯含量 单方砼含量 窗地比 建筑周长面积比 ,招标成本控制,控制要点：获取竞争性低价成本 尽量采用工程量清单方式 集中采购 控制原则：全面招标原则 合理低价中标原则 透明公正原则 需求文件：工程及材料招标管
8、理办法,工程量清单招标的优点,降低职业风险 ，对成本人员的个人水平的依赖性降低； 提高工作效率 ，尤其是能大大缩短结算核对时间； 便于成本数据积累，建立成本数据库： 工程总价准确； 有更合理的时间办开工手续；发现设计失误，减少变更 及时评估出造价咨询公司的工作质量,合同签约阶段的成本控制,控制要点：合同谈判（慎选） 合同审批 控制原则：合法性原则、合同书原则、事前签订 原则、招标原则、利益明晰原则 需求文件：工程合同管理办法 合同分类编号规则,合同的主要经济条款,合同造价：总价合同、单价合同、费率合同 付款进度：按月付款、按形象进度付款 总包管理配合费：2% 采购保管费：1.53%(其中采购7
9、0%、保管30%） 保修金：35% 材料供应方式：甲供、甲控乙供、乙供 变更与签证：按合同单价、按定额下浮 竣工验收与结算：结算方法、核对时间要求等 ,合同签约阶段的成本控制,工程类合同共分六类，相应编号按下列括号中汉字表示。 土地合同（土地）：项目合作开发与土地使用权出让、转让等合同； 前期合同（前期）：规划、设计、勘察、监理、造价咨询等合同； 施工合同（施工）：包括建筑、安装、装饰、市政等施工或安装合同； 工程材料设备采购合同（采购）：包括材料采购、甲方付款乙方收货的三方合同、设备购买等合同； 园林环境合同（环境）：包括室外环境施工和采购合同； 营销包装合同（营销）：包括策划、销售代理、样
10、板间装修、户外广告牌制安、媒介广告设计、制作、宣传品设计、印刷等合同；,施工期间的成本控制,控制要点：变更与签证的控制 工程质量的控制 工期控制 控制原则：权力限制原则、时间限制原则 多级审核原则、完工确认原则 需求文件：设计变更、现场签证管理办法,结算阶段的成本控制,控制要点：严格审核结算工程量 合理确定结算单价 控制原则：廉洁奉公原则、多级审核原则 准确高效原则、可复查性原则 需求文件：工程预结算管理办法 结算复核工作实施细则,销售承诺及物业管理成本控制,控制要点：销售承诺（销售合同、广告、售楼书） 物业管理亏损 控制原则：独立、健康运营，不产生经营负担。 需求文件：销售管理制度 物业管理制度,责任成本管理,目标成本管理,作业过程管理,成本管理软件,公司总经理层,控制系统,信息系统,组织系统,最终形成如下所示的成本管理构架和模式,领导机构,管理工具,管理制度,成本、工程文件,几个成本观点,成本管理要依赖于全员,省钱等于赚钱,成本管理不等于省钱,成本水平是专业水平的反映,建筑精神故乡,谢 谢！,