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1、1.高校后勤社会化与物业管理的含义 所谓高校后勤社会化，就是将高校后勤服务纳入社会市场经济环境中，调动社会力量，逐渐把高校后勤无法承担或承担起来效益不高的工作交给社会承办，同时将现有的高校后勤转化为具有独立法人资格、自主经营、自负盈亏、自我积累、自我发展的经济实体，遵循市场规律，按现代企业制度运作。 高校后勤社会化的目的是解决制约高校发展的后勤瓶颈，减轻高校负担，规范后勤服务，引进社会力量，建立竞争机制，提高后勤服务质量。 所谓物业管理，是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业所属项目进行管理、维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。从物业管理的角
2、度讲，物业指的是已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地。 物业管理是一种与房地产综合开发的现代化生产方式相配套的综合性管理；是随着住宅制度改革的推进而出现的产权多元化格局形式；是一种社会化、专业化、企业化、经营型的管理。 物业管理的目的是最大限定地发挥物业的使用功能，为物业所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境。 2.高校后勤社会化与物业管理的内容 高校后勤社会化的内容主要是：原属后勤岗位的所有员工，从学校的行政序列中分离出来，组建独立的经营性实体，与社会相关的企业平行存在于校内后勤市场，形成竞争态势，占领校内市场，为学校提供后勤服务。社会化的后勤项目主要有师生
3、食堂、学生公寓、职工住宅、宾馆饭店、校园环境、绿化美化、房屋修缮、交通运输、洗浴理发、收发文印、周边开发、会堂、影院等。 物业管理的内容大致分为三大类：一是常规性公共服务，主要包括：房屋管理与修缮；设备、设施管理；环境卫生管理；绿化管理；治安管理；消防管理；车辆道路管理；其它公共性服务。二是针对性专项服务，为业主和使用人提供方便于工作和生活的相关专项服务，如：代洗衣物；代购生活用品；代购日用品；代清洁卫生；代接送小孩等。三是委托性特约服务，即由业主或使用人委托，物业管理企业接受委托后提供的一种特约服务。 3.高校后勤社会化与物业管理的联系 从后勤社会化与物业管理的产生、发展、含义、内容中可以看
4、出，两者是不同行业、不同背景、不同服务对象、不同基础条件下出现的具有相同服务对象、相同服务内容、相同服务规律的服务性实休就是说，后勤社会化与物业管理的联系之一就是共有的服务性，共有的实体模式。联系之二是，房屋设施是两者共同指向的目标，都具有对房屋设施管理维护的职能。联系之三是，在环境卫生、绿化美化等园区文明建设上，有着类同的经营方式，类同的管理方式，类同的养护及技术措施，经济核算办法都有可能相互借用。联系之四是，后勤社会化的内容涵盖了物业管理的大部分内容，可将物业管理视为后勤社会化的形态之一。联系之五是，都有比较明显的区域界线，管理服务工作都围绕区域界线内的主体来进行。后勤社会化的区域界线是校
5、园边界，物业管理的区域界线是住宅小区(或其它物业管理小区)边界。 4.高校后勘社会化需要物业管理 物业管理在我国已经是一个比较成熟的行业，它是以独立法人资格而面向社会的，所以它的社会化、企业化程度是没有过渡期的。后勤社会化尚未迈出实质性的一步，就已经度过了十几年的探索期，真正达到完全意义上的社会化、企业化，还需要一个过程。如果我们能很好的研究和借鉴物业管理的经验，后勤社会化的步伐就会进一步加快。 后勤社会化的内容中，如：房屋设施的管理维护、校园环境、绿化等，都是物业管理的内容，物业管理对这些方面已经有了成熟的管理办法，国家和地方也有比较明确的收费标准。如果将这些物业管理已经涉及到的后勤社会化内
6、容，直接转移到物业管理行业，那将会少走许多弯路，节省许多时间、精力和费用。 后勤社会化与物业管理紧密联系的本身，就已说明两者有着相互依存性，依存性发挥了正面积极作用，就会有较好的收获。因此，我们应尽量使得后勤社会化与物业管理相互依存的作用发挥出来，进而使之相互支持。后勤社会化有了物业管理的介入，对后勤的现状将有一个较大的冲击和推动，对相对平静的后勤市场也会起到激活的作用。物业管理进入高校后勤市场，不仅是做大了市场份额，跨人了高教领域，由于受高校文化氛围的影响，将会再上一个层次。上了层次的物业管理返回来服务于高校后勤，就会产生更加良好的服务效果。如此循环，互相收益，共同进步达到双盈。 通过以上三
7、方面的叙述，我们可以明显看到高校后勤社会化对物业管理的需要是一种客观实际需要，实现了这种需要，对高校后勤社会化和物业管理都是大有益处的。 5.高校物业管理的特殊性 高校物业管理的特殊性，主要是由高校具有的教育屑性及其环境特殊性决定的。 高校具有的教育属性要求物业管理不能把住宅物业管理的方式简单地搬人高校。高校的主体是学生，进入学生视线的一切事物，都对学生有着潜移默化的影响力。因而，进入高校的物业管理必须兼有教育的属性，这是高校物业管理的特殊性之一。 高校的物质环境是由教室、实验室、体育场、学生公寓、职工住宅、办公楼及锅炉、水电等后勤设施组成的；高校的人文环境是由教师(含外教)、学生、管理人员、
8、后勤服务人员、家属、子弟等，以及这些人员的思想观念、行为习惯组成的。高校的物质环境和人文环境构成了高校教学、科研及师生员工生活的大环境。物业管理进入高校，必须融人高校的大环境之中，与之协调一致，为高校的大环境服务，特别要注意适应高校的人文环境。这就是说高校的物业管理应是一个兼顾教学、科研及师生员工生活等综合物质环境并重点考虑人文环境的综合性物业管理，这是高校物业管理的特殊性之二。 无论是引进社会上的物业管理企业，还是高校后勤自行组建物业管理实体，只要是服务于高校，就应考虑高校物业管理的特殊性。 6.物业管理不是高校后勤社会化的唯一结果 高校后勤社会化改革进行到今天，试行了许多模式，究竟这些模式
9、是否属于社会化的结果，或者哪些模式是社会化的结果，还没有一个定论，因而，人们开始关注和研究高校后勤社会化的结果问题。此时，有好大一批人提出高校后勤社会化的结果就是物业管理，本人则有不同的看法。本人认为：高校后勤社会化的结果是一个多元的组合，其中物业管理是高校后勤社会化的结果之一。比如，原来属于高校后勤服务范围的通讯，现在全部由电信部门来经营和管理，这些电信企业承担起了校内电信的全过程服务，校内电信已完全社会化了，然而，这些电信企业并不是物业管理企业，也不能承担起高校后勤的全部。类似的还有电力、供暖、供气、供水等，这些可称为行业服务企业是在高校后勤社会化中的一个成分。食堂、公寓、澡塘、车队等的社会化结果，可以看作是一种商业服务行业，类同于社会上的饭店、宾馆、洗浴、公交等。绿化、卫生、门卫、房屋修缮、办公场所等的社会化结果就是物业管理企业提供物业管理服务。就现阶段来看，高校后勤社会化的结果，至少应包含专业行业、商业行业、物业管理这三个行业的同时介入、全面介入。介入的这三个行业可以是社会力量，也可以是高校后勤体制改革、机制转化后的实体。