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1、8 建设用地管理法规,本章提要,首先对我国土地制度改革逐步法制化进行了概述，重点介绍了现行土地征用制度的主要规定，它包括征用土地的审批和土地使用权划拨、出让、转让、出租与抵押的有关具体要求。,本 章 内 容,8.1 土地制度改革综述 8.2 土地征用制度 8.3 土地使用权的出让 8.4 土地使用权转让、出租与抵押,8.1 土地制度改革综述,十一届三中全会（1978年）以前，我国确定的土地制度是基于土地私有制的消灭、地租不复存在的这种推断而建立起来的理论模式。 十一届三中全会以来，我国制定了一系列土地管理方面的法律、法规，使土地有偿使用制度的改革逐步开展。 今后，我国深化土地使用制度改革，将根
2、据社会主义市场经济体制的需要，切实解决好土地作为生产要素进入市场，显现其资产价值，合理进行土地收益分配，加强土地管理。,据悉，2003年开展了全国土地核查，这是建国以来第三轮土地规划工作的开端，将为出台新的土地政策做铺垫。新的土地政策将涉及三大方面，出台土地利用规划条例；重新修订土地管理法；对国土资源管理体系将实行垂直管理。 为了尽快改变土地被滥用的局面，中央决定通过制定相应法规改变各省国土部门管理结构来实现对土地供应规划的控制。,8.2 土地征用制度,所谓土地的征用是指国家因建设需要，强制将属于农村经济组织所有的土地（即集体土地）收归国有。,8.2.1 土地征用的概念,由建设单位持国务院主管
3、部门或县级以上地方人民政府按照国家基本建设程序批准的设计任务书或者其他批准文件，向县级以上地方人民政府土地管理部门提出用地申请，由县级以上人民政府审查核批。 外国使领馆、国际组织、中外合资建设项目需要使用集体土地的，由中国政府主管部门根据有关法律法规的规定向所在地省级人民政府土地管理部门提出征用土地的申请，报省级人民政府批准。,8.2.2 征用土地的审批程序,新土地法第44条规定：“建设占用的土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地审批手续。” 省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设的项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的由国务院批准。,8
4、.2.3 征用土地的审批规定,在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体的建设项目用地可以由市、县人民政府批准。 新土地法第44条第2款、第3款规定以外建设项目占用的土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。,征用下列土地的由国务院批准： (1)基本农田； (2)基本农田以外的耕地超过35公顷的； (3)其他土地超过70公顷的。 征用上述以外的土地由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。,1.土地补偿费 (1)征用
5、耕地的土地补偿费按该耕地被征用前3年的平均产值的6至10倍计算； (2)征用其他土地的补偿标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的补偿标准规定。,8.2.4 征用土地的补偿费用,2.附着物、青苗补偿费 (1)被征用土地上的附着物和青苗补偿标准，由省、自治区、直辖市规定； (2)征用城市郊区菜地，建设单位还应当按照国家的有关规定缴纳新菜地开发基金。,安置补助费以征地范围内的人均占有土地数量来计算。 土地补偿费和安置补偿费不足以使需要安置的农民保持原有的生活水平的，经省、自治区、直辖市政府批准，可以增加安置补助费。,8.2.5 征用土地的安置补助费,房地产管理法第22条规定：“土地使用权划拨，是指
6、县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为”，“依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。”,8.2.6.1 土地使用权划拨的概念,8.2.6 土地使用权划拨,划拨行为的主体是作为土地所有者的国家，划拨行为的客体是国有土地使用权。 土地使用权划拨有两种形式。第一种形式是对集体土地的划拨，第二种形式是将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用。,下列建设用地的土地使用权，确属必要，可以由县级以上人民政府依法批准划拨： 1.国家机关用地和军事用地 2.城市基础设施用地和
7、公益事业用地 3.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地,8.2.6.2 土地使用权划拨的范围,8.3 土地使用权的出让,房地产管理法第七条规定：“土地使用权的出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。”,8.3.1 土地使用权出让的概念与特征,从这个法律概念可以看出土地使用权出让具有以下四个特征： (1)土地使用权出让是国家将国有土地使用权出让的行为； (2)土地使用权出让是有期限的； (3)土地使用权出让是有偿的； (4)土地使用权出让享有权利的范围不含地下之物。,1.土地使用权出让的范围 土地使用权出
8、让的地域范围。 土地使用权出让的土地范围为城市规划范围内的国有土地，城市规划范围内的集体所有土地，必须先依法征用转为国有土地后方可出让。 土地使用权出让的建设项目范围是除可以由政府划拨外的其他建设项目都应采取有偿出让方式供地。,8.3.2 土地使用权出让的法律限制,2.土地使用权出让的批准权限 土地使用权出让的批准，应该符合国家新土地法的规定，对出让农用地的，各级人民政府不能越级审批。 在审批过程中，必须对出让方案所涉及的出让地块的用途、年限和其他条件等一并进行审查。出让方案应由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定。,3.土地使用权出让的宏观调控和微观管理 国家对
9、各级人民政府出让的土地实行总量控制，并且制定了一些宏观调控和微观管理措施。 房地产管理法规定：“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限，开发土地。超出出让合同约定的动工开发日期内一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。”,土地使用权出让方式，是指国家将国有土地使用权出让给土地使用者时所采取的形式和方法。 1.拍卖出让 拍卖出让是指土地管理部门在指定的时间、地点，利用公开
10、场合，就所出让土地使用权的地块公开叫价竞投，按“价高者得”的原则，确定土地使用权受让者的一种方式。,8.3.3 土地使用权出让方式,2.招标出让 招标出让是指在规定的期限以内，由符合规定条件的单位和个人，以书面投标形式，竞投某一块土地的使用权，由招标方择优确定土地使用者的出让方式。 招标出让分为公开招标和定向招标（限制竞争性招标）两种形式。招标出让的程序一般有招标、投标、评标、决标和签约、登记等环节。,3.协议出让 协议出让是指土地所有者即出让方与土地使用者即有意受让方在没有第三者参与竞争的情况下，通过谈判、协商，达成出让土地使用权一致意见的一种方式。 2003年8月1日起实施的我国国土资源部
11、协议出让土地使用权规定（第21号令），对协议出让国有土地使用权作出了详细规定,根据国务院颁布的中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第十三条的规定，土地使用权出让最高年限按用途分别为：居住用地70年；工业用地50年；教育科技、文化、卫生、体育50年；商业、旅游娱乐用地40年；综合或其他用地50年。,8.3.4 土地使用权出让的最高年限,1.土地使用权出让合同的特征与分类 土地使用权出让合同是指市、县人民政府土地管理部门与土地使用者之间就出让城市国有土地使用权所达成的、明确相互之间权利义务关系的协议。,8.3.5 土地使用权出让合同,土地使用权出让合同具有以下特征： (1)它只是出让
12、和受让双方当事人之间设立、变更关于土地使用权权利义务法律关系的协议。 (2)土地使用权出让合同中的出让方是特定的，必须是市、县人民政府土地管理部门。 (3)土地使用权出让合同中的受让方，一般为境内外公司、其他组织和个人等，成片出让合同中的受让方必须是在中国注册的外商投资开发企业。 (4)土地使用权出让合同是订立转让合同的前提条件，并对转让合同有重要的制约作用。,土地使用权出让合同可分为三种类型： (1)宗地出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门根据有关规定，出让某一宗地的固有土地使用权，与土地使用者签订的合同。 (2)成片开发土地出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门根据有关规定，将国有土
13、地使用权出让给外商，与外商签订的投资从事开发经营成片土地的合同。 (3)划拨土地使用权补办出让合同，是指已经由国家通过行政划拨方式分配给土地使用者使用的土地，纳入有偿、有期限、可流动轨道，市、县人民政府土地管理部门根据有关规定，与土地使用者补签的土地使用权出让合同,2.土地使用权出让合同的主要内容 指合同当事人用以确定关于土地使用权出让中双方权利和义务的各项条款，一般包括下列内容：标的；使用年限；开发期限；出让金数额及支付方式；开发进度与分期投资额度；土地使用规则；违约责任；双方认为应约定的变更和解除。,1.土地使用权终止 是指因土地的灭失而导致使用者不再享有土地使用权或是指土地使用权出让年限
14、届满即土地使用权出让合同期满而由国家收回土地使用权，或者土地使用权出让期满前国家因社会公共利益的需要而提前收回土地使用权。,8.3.6 土地使用权终止和续期,2.土地使用权的续期 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用权即行终止。但是如果土地使用者需要继续使用该土地，就必须申请续期，通过一定的法律手续，重新获得土地使用权。土地使用者申请续期并重新办理出让手续，补交出让金的，地上建筑物、其他附着物的产权仍归土地使用者所有；土地使用者未申请续期或者未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。,8.4 土地使用权转让、出租与抵押,1.转让的概念 根据国有土地使用权出让和转让暂行条例，土地使用权转让
15、是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。,8.4.1 土地使用权转让,2.土地使用权转让的程序 (1)申请。 (2)批准。 (3)签约。 (4)公证和认证。 (5)登记。,3.土地使用权的继承 土地使用权的继承是土地使用权转让的特殊形式。继承问题是一种使用权的转移行为，有以下特殊性： (1)继承转让的条件 (2)继承转让的程序,1.土地使用权出租的概念 根据国有土地使用权出让和转让暂行条例， 土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人
16、向出租人支付租金的行为。,8.4.2 土地使用权出租,2.出租的条件 土地使用权的出租是地产经营的一种方式，是地产经营二级市场的重要组成部分。出租应具备一定的条件。 立法上规定出租与转让的条件相同，即出租必须符合转让的条件，即“未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租”。,3.出租的程序 一般说，出租程序主要包括签约和登记两个阶段。签约即出租人与承租人签订土地使用权出租合同。登记是出租人分别向土地管理部门和房产管理部门办理土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租登记，不经登记的出租行为无法律效力。,4.出租合同双方当事人的权利义务 (1)根据土地使用权与地上
17、建筑物及其附着物所有权主体同一原则，土地使用权出租时，其地上建筑物及其他附着物亦同时出租；反之，地上建筑物及其附着物出租时，其所占有的土地使用权亦同时出租。 (2)承租人非经出租人同意，不得将租赁权转让或者将土地使用权转租给第三人，亦不得将土地使用权用于抵押等。 (3)优先权。出租人需要将土地使用权转让时，在同等条件下，承租人有优先他人接受转让（出售）的权利。,1.基本概念 抵押是担保方式之一。它是指债务人或第三人不转移其抵押财产的占有权，将该财产作为债权的担保。抵押设定后，在债务人不能履行债务时，债权人有权依照法律的规定以抵押物折价或者经变卖抵押物的价款优先得到偿还。债权人的这一权利称为抵押
18、权。,8.4.3 土地使用权抵押,2.土地使用权抵押 土地使用权的抵押是我国土地使用制度改革而出现的一种法律制度。中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例作了专门规定：“土地使用权可以抵押。”“土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。”“土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应当签订抵押合同。”,3.抵押合同 抵押合同是指土地使用权受让人与债权人签订的关于以土地使用权作抵押以担保债务能切实履行的协议。土地使用权抵押合同采取书面合同形式。 抵押合同双方当事人的权利义务表现在下列几个方面：,(1)抵押人的权利 对抵押土
19、地的占有权与使用权。 就同一土地使用权剩余的担保价值部分设定抵押权的权利，抵押人可以就同一土地使用权设定数个不同抵押权，各个抵押权人按其先后顺序行使抵押权。 处分土地使用权的权利，一是转让土地使用权。二是出租土地使用权。,(2)抵押人的义务 负有保持土地完整性的义务。 抵押人有保证抵押权人充分实现抵押权的义务。,(3)抵押权人的权利 优先受偿的权利。 保全抵押权。 物上代位权。 处分抵押权。,(4)抵押权人的义务 抵押权人的义务主要是在抵押权实现后，土地使用权变卖价款有剩余的，抵押权人应将剩余部分返还给抵押人。 土地使用权的抵押期限应以土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限为限。,4.抵押权的实现 抵押人在债务履行期限届满而不履行义务或在抵押合同期间债务人被宣告解散、破产时，即可行使抵押权。 从法律有关规定看，抵押权实现的条件有两个：一是债务人于债务履行期限届满而不履行义务的；二是抵押合同期限内债务人被宣告解散或破产的。,5.抵押手续及抵押登记 土地使用权抵押，与其他不动产抵押一样，一般都有较严格的手续和登记程序，包括两个环节：一是抵押权设立上的手续及登记；二是抵押权实现后的登记。 抵押权实现后的登记，涉及两个方面内容：一是抵押权因债务如期履行而消灭时的注销登记；二是土地使用权折价或变卖后的土地使用权过户登记。,