《第一讲中国房地产制度回顾2016.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《第一讲中国房地产制度回顾2016.ppt（90页珍藏版）》请在三一文库上搜索。
1、1,房地产测量与估价 吴启森 (28008109) 2016.9.1,2,课程测评,1. 出勤率 （10%） 2. 作业及课堂讨论（20%） 3. 开卷考试（70%） 课件作业邮箱：fdc_ 交作业邮箱： fdc_,3,教学计划,中国房地产制度及市场化回顾 房地产产权产籍管理 测量基础与房地产测绘 房屋勘丈、计算与分摊 房地产估价概述 市场比较法 收益法 其它估价方法及估价报告的编制 房地产置业与投资 房地产纠纷常见案例分析,4,主要参考书（可以不买）,刘权主编，房地产测量，武汉大学出版社，2009年7月第1版 沈建忠主编，房地产基本制度与政策,中国建筑工业出版社，2011年5月第5版 柴强主
2、编，房地产估价理论与方法，中国建筑工业出版社，2011年5月第5版 卜凡中著，我们房地产这些年浙江大学出版社，2010年3月第1版。,5,第一讲 我国房地产制度及市场化回顾,“以铜为镜，可以正衣冠；以古为镜，可以知兴替；以人为镜，可以明得失。” 唐太宗李世明 中国房地产业同中国股市一样，用30多年时间走过世界上许多国家百年的历程，时间虽短却波澜壮阔。但还不完善、不规范，仍处在初级阶段。今天，我们回首往事，为的是更好地把握明天。,6,第一讲 我国房地产制度及市场化回顾,一、房地产制度回顾 二、 房地产量价走势 三、 我国房地产法律体系 四、 国外房地产制度简介,7,一、房地产制度回顾,（一） 计
3、划经济阶段（1949-1977） （二）住房实物分配制度改革阶段（1978-1993） （三）实物分配向市场化改革过渡阶段（1994-1998） （四）住房市场化全面推行阶段 (1999-2004） （五）房地产调控阶段 (2005-2013） （六）房地产市场化回归阶段（2014年春-至今）,8,（一）计划经济阶段（1949-1977）,1. 土地制度(社会主义土地公有制),9,2. 住房制度 实施“统一管理，统一分配，以租养房”的公有住房实物分配制度。城镇居民的住房主要由所在单位解决，各级政府和单位统一按照国家的基本建设投资计划进行住房建设，住房建设资金的来源主要靠政府拨款，少量靠单位自筹
4、。住房建好后，房管所或单位以低租金分配给职工居住（使用权），住房成为一种福利。住房分配的主要依据是：职务级别、职称、工龄、是否双职工等进行打分。 应该说，这种制度模式在当时较低水平的消费层次上，较好地满足了职工的基本住房需求，实现社会稳定、和谐和发展。 在这段时间里，由于长年战争创伤，物资贫乏、生产力低下，百废待兴。政府坚持以发展生产为先，住房基本建设投资规模逐年削减，与此同时人口却急剧膨胀(提倡修养生息、鼓励英雄妈妈）。因此，住房供给不足逐步显现，成为严重的社会问题。,10,特别是1979年后大批知青返城，住房告急，绝对短缺凸显。如1978年多数城市人均住宅面积3.6平米，比1949年人均5
5、.2平米低1.6平米；哈尔滨市78、79两年有18万知青返城，1979年人均住宅面积仅2.93平米，比1949年人均3.63平米，人均低了 0.7平米。 住宅问题成了经济社会和谐、稳定、发展的巨大障碍。 年邓小平提出了关于房改的问题，由此拉开了我国住房制度改革序幕 。,11,这年是我国福利分房制度改革不断探索和发展的阶段，具体可以分为两个阶段： 第1阶段：福利分房制度改革探索阶段（1978-1985） 在这一阶段里，我国政府进行了公房出售和补贴出售住房试点，为住房制度改革进行了多种形式的尝试和创新，积累有益的经验。 第2阶段 福利分房制度改革深化阶段（1986-1993） 房改经过多年的探索和
6、推进，购房居住观念逐步为广大居民所接受，伴随着财富积累，房改有了广泛的群众基础，取得了重大突破。,（二）住房实物分配制度改革阶段（1978-1993）,12,如年原国家城市建设总局、国务院侨务办公室制定了关于用外汇购买和建设住宅的暂行办法，鼓励华侨、归侨和侨眷用侨汇购买和建设住宅（如杭州朝晖一区的部分房产），并且规定所有权和使用权归自己，国家依法给予保护。业内人士认为这个暂行规定是住房商品化的萌芽。同年我国政府探索把住宅出售给职工，选择南宁、柳州、桂林、梧州和西安五个城市进行增量住房向职工出售的试点，即进行政府统一建设，以土建成本价向居民出售。,第1阶段福利分房制度改革探索阶段（1978-19
7、85）,13,年邓小平再次发表关于住房问题的讲话，邓小平说：“要考虑城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房子可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年付清。住宅出售后，房租恐怕要调整。要联系房价调整房租，使人考虑买房合算”。（朴实而掷地有声！）同年月中共中央、国务院在批转全国基本建设工作会议汇报提纲中正式提出实行住房商品化政策。国家规定，“准许私人建房、私人买房、准许私人拥有自己的住宅”。,14,年，公房出售试点扩展到个省、自治区的多个城市和一部分县镇。但受观念、购买力的限制，居民购房热情不高。 年，在总结前两年公房出售
8、试点经验的基础上，原国家建委和原国家城市建设总局决定在郑州、常州、四平和沙市四个城市试行公有住房的补贴出售试点，鉴于城镇居民工资水平低、购买能力有限，为了使更多的职工愿意买房、买得起房，有关部门设计了“三三制”补贴售房方案，即由政府、单位、个人各负担房价的。减免各种税费后，每 平米售价在150-200元之间，个人负担部分降为家庭年收入的2倍左右，居民购房热情大大提高。当时一般人月工资70-80元而且相当平均！,15,截至年底，全国共有个城市和个县镇实行了补贴售房，共出售住房万平方米（约10万套左右）。在出售公房的同时，有的地方还实行了住房租金的改革，进行了一些有益的尝试。主要做法有： “按成本
9、计租，定额补贴”，“超标加租”，对青年公寓实行“新房新租”。这些做法 进一步激发了居民购房的积极性。,16,虽然出售的数量有限，但有人敢吃“螃蟹”就好，说明购房并非“洪水猛兽”，主要原因是观念未转变和购买力问题。 “买房就是有私产，谁还敢买房子。再说：住公家的房子，不仅房租低，水管坏了有人修，灯泡坏了有人换，干吗要买房?” 在改革开放刚刚开始的20世纪80年代，这是绝大多数普通中国人的普遍想法。,17,第2阶段 福利分房制度改革深化阶段（1986-1993） 经过多年的改革开放，一部分人先富起来，浙江出现许多万元户，购买力大大增强。房改经过多年的探索和推进，购房居住观念逐步为广大居民所接受，房
10、改有了广泛的群众基础，取得了重大突破，掀起了第一轮房改热潮。 年月，成立了“国务院住房制度改革领导小组”，下设办公室，负责领导和协调全国的房改工作。 年月国务院召开了“第一次全国住房制度改革工作会议”，同年月国务院批准印发了国务院住房制度改革领导小组关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案，标志着住房制度改革进入了整体方案设计和全面试点阶段。,18,1987年8月1日，烟台市以“提租发券、空转起步”为特征的城镇住房制度改革试行方案，经国务院正式批准试行，成为我国城市住房制度改革试点城市中第一个出台的方案(市长俞正声主持)。这一改革，向住房商品化目标迈出关键的第一步。 基本模式为“提租发
11、券，空转起步，滚动前进，逐步过渡”。烟台将公房租金从原来的0.10元平方米左右，提高到1.28元平方米的准成本水平。“考虑到大幅提租，老百姓承受不了，烟台同时按标准工资23.5的系数给租住公房职工发放住房补贴券。”这一天起，烟台市出现了大房换小房，无房要买房的新动向。,19,1987年10月22日举办的烟台市区住宅交易调换大会，更把烟台人住房商品化的观念深化了一层。 从早7点到晚8点，人流如潮水一般涌人烟台工人文化宫内，会场挂着数以万计的卖房换房条幅，连四周临时拉起的250平方米的篷布也被见缝插针地贴满了买房换房公告，来晚的人索性摆起了“地摊”。交易大会会期四天，参加人数达到万余人。有3000
12、多户要求买房，1000多户提出以大换小，这是从未有过的现象。最终卖房45套，换房143套。私房交易量超过了烟台历史最高成交量的五倍。 烟台市民宫建华当时月工资只有52元；而买一套70平方米的房子，剔除各种优惠仍然需要2万元，相当于20年的家庭收入，其实相当于现在的 200万/10万=20倍。,20,与烟台房改相呼应，1987年12月1日，深圳人第一次敲响了土地拍卖的槌声，中国土地市场瞬间发生“惊天”之变。这一槌，在中华人民共和国的历史上，人们足足等了38年！这场拍卖，破天荒地将士地的所有权与使用权分离，是对传统土地管理体制的重大突破，引起了国内外极大关注。 “土地使用权拍卖击槌器”是这次拍卖活
13、动的一个重大遗产。 这只英国特制枣红色做工精致，正面镶嵌着一块铜牌，上面端端正正地写着：“深圳市人民政府笑纳。香港测量师学会敬赠。 1987年12月1日。”的击槌器，如今静静正地躺在深圳市博物馆里，默默地注视着中国房地产业的云卷云舒！,21,1988年年度备忘 1月，第一次全国住房制度改革工作会议在北京召开。 2月，国务院批准印发关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案，标志着住房制度改革进入了整体方案设计和全面试点阶段。 4月，第七届全国人大第一次会议修改了1982年宪法有关条款，删除了“土地不得出租”的规定，规定“土地使用权可以照法律的规定转让”。这是我国土地使用制度的根本性变革。
14、 （1987年12月1日先拍卖!由此可以推测：不动产统一登记、农村宅基地登记发证、房产税、遗产税该来的早晚会来!） 5月，第七届全国人民代表大会第七次会议通过关于国院机构改革方案的决定，撤销城乡建设环境保护部，设立建设部。 7月，中国第一个土地拍卖、按揭贷款，真正完全意义上的商品房小区东晓花园在深圳竣工，当时售价1600元平方米。 11月，万科通过股份化改组，正式更名为“深圳万科企业份有限公司 从此，市长们正式进入了“经营城市”的时代，开发商们则进入了“房地产创富”时代。,22,1989年8月，我国第一家房地产交易所深圳房屋交易所正式成立。 1990年4月，党中央、国务院宣布：开发、开放浦东。
15、 1991年1月，万科A股在深圳证券交易所挂牌上市， 这是我国第一家上市的房地产企业。（现在，王石说：万科可能第一个倒下） 3月，国务院先后批复了24个省、自治区、直辖市的房改总体方案。 5月，上海市住房制度改革实施方案正式出台实施，上海 初步形成了住房制度改革的基本框架，即“推行公积金、提租发补贴、配房买债券、买房给优惠、建立房委会”，其核心是建立公积金制度。上海市的这个住房制度改革方案的实施当时对全国房改产生了巨大而深远的影响。 5月，深圳市不动产拍卖行承办了深圳市第一宗，也是中国首宗房产抵押公开拍卖。,23,年月，国务院发出了关于积极稳妥地推进城镇住房制度改革的通知，提出分步提租、交纳租
16、赁保证金、新房新制度、集资合作建房、出售公房等多种形式推进房改的思路。 同年月召开了全国第二次房改工作会议，确定了租、售、建并举，以提租为重点，“多提少补”或“小步提租不补贴”的租金改革原则。基本思路是：通过提高租金，促进售房，回收资金，促进建房，形成住宅建设、流通的良性循环。,24,1992年2月28日，中共中央将邓小平在武昌、深圳、珠海、上海等地视察期间的谈话要点作为中央1992年2号文件下发，并要求尽快逐级传达到全体党员干部。 南方讲话（要点：特区姓社不信资；基本路线要管一百年；发展才是硬道理；改革开放胆子要大一些等），犹如“冬天里的一把火”，打破一些人“小富即安，畏手畏脚”的保守思想，
17、给人以奋勇前行的方向、信心和勇气。 同年12月，88岁高龄的小平头像再次出现在时代周刊封面上，文章写道：“航空母舰在13年里转了第二圈。”螺旋式发展,25,南方的谈话犹如一股强劲的东风，迅即吹遍神州大地，驱散了思想的迷雾，掀起了第二次思想解放的高潮。大批国人下海经商，兴起了新一轮经济热潮。中国的改革开放迎来了又一个春天。因此，在小平离世后，他的南方讲话被理论界称为：“政治遗产”。 小平“南方讲话”后，中国的GDP由1989年到1991年的年增长5%左右，升至1992年的12.8%。此后，中国一直保持了“世界上经济增长最快的国家”这一称号。 真正的房地产井喷从此开始！,26,2年备忘： 2月28
18、日，邓小平南方讲话发表。 5月，上海住房公积金发放了我国第一笔个人购房贷款。 6月北京市政府公布北京市住房制度改革实施方案以及其他7个配套办法，并与7月1日全面实施。 9月国家新闻出版署批准中国房地产报为正式报纸，全国公开发行，成为我国房地产业的唯一行业大报。 11月23日，我国第一家民营房地产公司海南新能源股份公司在深圳证券交易所上市交易。,27,邓小平“南方讲话”后，海南经济急剧升温。 1992年初六个南下淘金者、街边拍档：冯仑与王功权、易小迪、王启富、刘军、潘石屹立即凑了三万块钱，创办了“海南农业高技术投资联合开发总公司”-起家，后来注册为万通公司（人称万通六君子） 。 注册时法人代表、
19、总经理一栏填的是王功权。王功权毕业于吉林工业大学管理工程系管理工程专业，之后在吉林省委宣传部企业宣传处工作。他是在1988年来海南的大巴车上和冯仑认识的。 冯仑和刘军的头衔是副董事长，易小迪是总经理助理，王启富担任办公室主任，潘石屹出任财务部经理。 1992年初，冯仑回北京和一家信托投资公司老总畅谈海南房地产的投资。冯仑是讲师出身，口才极佳。他跟那个老总又是谈机会，又是讲能力，几句话就赢得了对方的信任，又让对方隐约感觉到自己的实力。 初步取得对方认可后，冯仑开始和对方讲他也刚刚闹明白的新名词“按揭”。 冯仑盯着对方的眼睛说，“这一单，我出1300万，你出500万。我们一起做，你干不干?” 对方
20、爽快答应。 从北京拿到这500万后，他们决定买下海口金贸区的“九都别墅”的八栋别墅，3000元平方米。首付500万元，其余1300万通过中亚信托贷款做按揭。潘石屹回忆说：“利息很高，好像是20，这笔钱由对方派人监控，利润五五分成，这是我们第一笔种子资金。” 空手套白狼典型案例,中国房地产百舸争流、野蛮生长的两年海南1992、1993创富神话,28,两个月后，他们把别墅卖出，价格是5500元平方米。完成一个资金周转，空手套白狼净赚一千多万。 他们六个人终于赚到了第一笔钱，而且是那么多钱。兴奋的潘石屹第二天就拿着一张百元大钞买了一份海南日报，他就想看看这钱到底 “能不能花”。 这群年轻人终于迎来了
21、他们的幸福时刻，冯仑事后的总结是，“天天 过年，夜夜结婚”。这是包括“万通六君子”在内的所有闯海人最为“野蛮生长”的日子。 当然，蜜月持续的时间并不太长。 “要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”，成为当年一些生意人的经典语录。让人热血喷张的海南岛培养了日后中国房地产业的大批巨子。 后来，有人总结说，对于海南而言，1992年末是识时务者全身而退的最佳时机。所幸的是“万通六君子”很快全部撤出了海南。否则就不会有今天的房地产大佬潘石屹。,中国房地产百舸争流、野蛮生长的两年海南1992、1993创富神话,29,海南房产持续高烧： “从树上掉下一个椰子，打着三个人，其中必定有一个是房地产商。” 炒楼花、地皮
22、、甚至“红线图” ，冒险者一夜暴富比比皆是。1992年海南全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半，全省财政收入的4 0% 来源于房地产；海口市经济增长率达惊人的83%，三亚也达到了73.6%。 1年6月23日，国务院宣布终止房地产公司上市，釜底抽薪控制银行资金流入房地产海南房地产泡沫破裂，并迅速向北海、惠州等地蔓延。南方许多城市烂尾楼满目苍夷、触目惊心！ 同年月，国务院房改领导小组在北京召开了第三次房改工作会议，改变了第二次房改会议确定的思路，代之以“以出售公房为重点，售、租、建并举”的新方案。,中国房地产百舸争流、野蛮生长的两年创富神话海南1992、1993,30,六君子分手,19
23、95年6月，分手的时刻到了，地点选在浪漫情调弥漫的上海黄浦江畔。分家之后，冯仑继续掌控万通；潘石屹创办了红石房地产开发公司，也就是SOHO中国的前身；易小迪创办了阳光100集团。另外三人则告别了房地产，王启富后来做起了地板生意；刘军回归高科技农业开发；而最后离开万通的王功权则选择了国际风险投资(鼎晖创业投资基金合伙人及创始人之一 )。 六君子以 “江湖方式进入，商人方式退出”的方式成为了那个时代的永恒经典，并为后来人留下了一个如何处理创始人关系的绝佳案例。,31,（三）实物分配向市场化改革过渡阶段（1994-1998）,年月日国务院下发了关于深化城镇住房制度改革的决定，确定房改的根本目的是：建
24、立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。房改的基本内容可以概括为“三改四建”。,32,“三改”即改变计划经济体制下的福利性的旧体制，包括：改变住房建设投资由国家、单位统包的体制为国家、单位、个人三者合理负担的体制；改变各单位建房、分房和维修、管理住房的体制为社会化、专业化运行的体制；改变住房实物福利分配的方式为以按劳分配货币工资分配为主的方式。 “四建”即建立与社会主义市场经济体制相适应的新的住房制度，包括：建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系（经唱歪了）和以高收人家庭为对
25、象的商品房供应体系；建立住房公积金制度；发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；建立规范化的房地产交易市场和房屋维修、管理市场。,33,1997 年备忘,2月19日，中国改革开放的总设计师，93岁高龄的邓小平在北京301医院去世。 7月1日，香港回归。 4月28日，中国人民银行颁布个人住房担保贷款管理试行办法，其中贷款最高限额是房价的70%，最长年限为20年。 1997 年10月东南亚金融危机爆发，波及香港，使疯狂投机的香港房地产业遭受灭顶之灾，教训深刻。 为刺激内需，朱镕基总理决心两年内使房地产业成为国民经济的支柱产业。以抵御金融危机的不利影响，保持经济的平稳、快速发展
26、。总理问计于王石等房地产专家，王石说”两年内不行。” “我两年内一定要把住宅行业促成支柱产业。” “既然总理说行，就一定能行。”全场笑声一片。,34,8年6月18日，国务院房改领导小组在京召开了第四次房改工作会议。 7月日发布国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知（国发号）。通知进一步确定了深化城镇住房制度改革的目标是：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。同时决定，年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。至此，我国已实行了近四十年的住房实物分配制度从政策上退出历史舞台
27、。 因此，国发号文被人们称为中国住房制度改革的里程碑，它宣告了福利分房制度的终结和新的住房制度的开始。但直到2008年才宣布在全国范围内停止住房实物分配！,35,（四）住房市场化全面推行阶段 (1999-2004）,自年国发号文后，我国房地产业发展迅速，根据国研中心的统计数据，年至年我国的房地产投资完成额持续了年的两位数的快速增长，并且在年以后的几年中出现了房地产“过热”的情况，年的同比增长率分别为、和。,36,1998-2000这三年，虽然宏观政策支持房地产业升温，但全国楼市反应迟钝，依然不温不火，盘整蓄势。而在1996-2000年的五年里，股市却震荡盘上行情不断。2000年A股二级市场平均
28、收益率高达57%。 2001年6月14日股指一路攀高至2245点。然天有不测风云， 6月15日一个黑色的星期五，股指飞流直下730点，于10月22日在1515点“硬着陆”。 2001年，沪、深股市跌幅分别达20.62%和30.03%，创下自1994年7月325点转牛以来的指数单日最大跌幅。此后四年，熊途慢慢，直到上证指数下破千点大关。这时有一个投资领域吸引了大家的目光，它就是楼市。,37,经济的各个领域是互通的 ：降息把游资从储蓄“驱赶”到股市；股市暴跌又使游资重返储蓄。但从1996.5.12002.2.21连续八次降息后的储蓄实在太低！许多对股市绝望、对银行失望的人们，把目光投向了楼市。于是
29、，大量游资从银行、股市向房地产市场转移。房地产创富神话又开始了。 2001年一季度全国许多城市房价涨幅达两位数，特别是北京，涨幅竟然高达97.3%，几乎翻了一倍。 对照2015、16年何等相似！,38,2001年备忘 7月13日，在莫斯科举行的国际奥委会第112次会议上，中国赢得2008奥林匹克运动会举办权。 9月11日，美国遭遇“911”恐怖袭击。 10月21日，亚太经济合作组织(APEC)会议在中国上海举行。会后，全体与会领导人身着唐装来了个家庭式的大合影。“唐装” 在世界范围内迅速流行起来。 11月10日，在卡塔尔首都多哈召开的世界贸易组织第四届部长级会议上，随着卡迈勒主席手中的一声槌响
30、，关于中国加入世贸组织决定获得通过。长达15年的中国复关和加人世界贸易组织进程终于画上圆满的句号。15年入关15国际化 2001年也因此被外界称为“中国年”。同时也是股市和楼市跌宕起伏的一年。,39,2002冬春之争 惊动总理,2002年元旦的前一周，清华大学经济管理学院教授魏杰接受了中央电视台的专访，发表了题为2002，房地产的冬天的访谈讲话。魏杰教授通篇讲话的核心是：目前房地产已经产生了超过1993年的泡沫；2002年将是中国房地产业的冬天。基本调子是对一片叫好声的房地产形势持否定态度。预示着要“防冷” 2002年1月26日，中国建设报头版“权威预测”专栏率先刊登了题为2002年不是房地产
31、业的冬天的长篇署名文章，旗帜鲜明地对魏教授的观点公开进行“辨析”。文章作者是中国房地产及住宅研究学会副会长包宗华先生。主要应该“防热”,40,2002冬春之争 惊动总理,提到魏杰教授 ，房地产圈内无人不晓。他曾经是房地产界的风云人物，当年风头远超现在房地产圈活跃的徐滇庆、易宪容等人。早在20世纪八九十年已经是国内中青年经济学家代表之一，当时位列“京城四少”借指当时风头正劲的四位青年经济学家，称谓来源于当时热播的一部电视剧名。 “京城四少”中的另两位是现在大名鼎鼎的经济学家樊纲和北京大学经济学院院长刘伟，还有一位叫钟朋荣，其在做研究生时的论文曾得到中央领导同志的赏识。,41,2002冬春之争 惊
32、动总理,“包-魏”之争引起朱镕基总理的关注，他亲自打电话给建设部部长俞正声，要求建设部加强市场分析，将分析结果向国务院汇报。 1月21日，建设部向国务院报送了关于当前房地产市场运行情况的报告。 温家宝副总理批示：发展住宅与房地产业，对拉动经济增长具有重要意义。报告所提建议，请建设部分别会同财政部、人民银行、税务总局、法制办研究。有三个问题应予重视：一是坚持发展城乡居民适用住房为主，坚决刹住一些地方盲目兴建高档住宅以及大剧院、大广场之风；二是大力整顿规范建筑市场，改善物业管理，提高建筑质量和水平；三是采取有效措施控制城市过高的地价，防止房地产业的“泡沫”。 朱镕基总理的批示意味深长：防止房地产过
33、热仍然是一个重大问题。,42,2003年3月，“非典”袭击北京。6月24日世卫组织解除对北京的旅游警告。 年8月31日国务院下发关于促进房地产市场持续健康发展18号文，首次明确了房地产的国民经济支柱地位。 号文对国发号文进行了修正，将 “建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”改变为让“多数家庭购买或承租普通商品住房”，要“增加普通商品住房供应。采取有效措施加快普通商品住房发展，提高其在市场供应中的比例。努力使住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应。”同时将经济适用房重新定位为“是具有保障性质的政策性商品住房”。 18号文的出台将大多数家庭的住房推向了市场，市场化程度更高，
34、力度更大，实现了我国住房市场化的根本转变。 9月1日我国第一部关于物业管理的行政法规物业管理条例正式实施。 这一年3月16日，胡锦涛、温家宝在“两会”期间分别高票当选国家主席、国务院总理，“胡温新政”开启大幕（两任10年）。 2004年经济过热中，土地带热房地产，房地产带热原材料，原材料带热能源，引来各种投机资本趁热取利。虽政策频出，不断点刹，但收效甚微。房价在：调控上升再调控再上升中一直延续到2008年美国金融危机。,43,（五）房地产调控阶段（2005-2013）,国发号文以后，我国房地产业高速发展，但与此同时由于房价的过快上涨，也引发了一系列社会问题，百姓住房难问题越来越突出，我国政府开
35、始加强宏观调控渐成共识。 年月日，为了对房价上涨过快的问题“加以全局性控制”，国务院办公厅发出关于切实稳定住房价格的通知，就稳定房价提出八条意见（“国八条”）； 月日，温家宝总理又召开国务院常务会议，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题，并提出八项措施引导和调控房地产市场（即“新国八条”）； 月日，七部委又出台关于做好稳定住房价格工作的意见（稳定房价的八条措施）； 月日，三部委出台关于加强房地产税收管理的通知，限制期房转卖； 月日，国家税务总局下发关于实施房地产税收一体化管理若干问题的通知，强调要对个人所得税进行一体化征收。 年月，国务院又出台了稳定房价，整顿房地产市场秩序的六项措施（即“国六
36、条”）。 随后，我国不断出台各种调控措施，进一步紧缩“银根”、“地根”，但是房地产调控、稳定房价的目标尚未达到，以北京、上海、深圳等城市为代表，全国房价总体继续上涨。,44,2007年备忘,3月16日，物权法在第十届全国人大第五次会议上获得高票通过，自2007年10月1日期施行。 4月6日，建设部等八部委联合发布房地产市场秩序专项整治工作方案，依法打击房地产开发建设、交易、中介等环节的违法违规行为。 2007年月日国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）的出台引起了社会各界的广泛关注。号文要求进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，逐步改善其他住
37、房困难群体的居住条件，完善配套政策和工作机制。号文首次明确提出把解决低收入家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能。业界普遍认为国发号文标志着政府住宅调控思路的转变，其关键是要建立多层次住房保障体系建设，加快住房分类供应体制的实施。 安居一梦，十年轮回,45,2007年备忘（续）,9月27日，央行、银监会联合下发关于加强商业性房地产信贷管理的通知，要求严格住房消费贷款管理 10月8日，潘石屹的SOHO中国房地产有限公司(以下简称 “SOHO中国”，股票代码0410HK)正式登陆香港联交所。 内地地产企业掀起了一场赴港“上市潮”。 12月1日，廉租住房保障办法正式实施，该办法对廉租住 房制度建设中群
38、众和地方政府普遍关心的问题作出了明确规定。 12月11日央行和银监会下发关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知，明确以“户”为单位执行房贷新政。 信贷政策进一步收紧。,46,2008年备忘,3月5日，温家宝总理在第十一届全国人大会议上作政府工作报告时说，要抓紧建立住房保障体系。要坚定不移地推进住房改革和建设，让人民群众安居乐业。 3月11日下午，第六次国务院机构改革方案终于揭开面纱根据方案，国务院新组建住房和城乡建设部（首任部长为姜伟新），不再保留建设部。 9月7日，新华社发布消息，称西安市政府出台了关于恢复房地产业发展的若干意见，对市民购买商品住房给予一定比例的补贴。此举被认为是地方政府公开
39、表态“救市”的头号文件。 2008年9月15日，金融界的百年老店雷曼兄弟公司宣告破产清算，引发全球金融动荡。中国房地产这头疯牛终于疲惫把高昂的头垂下。,47,2008年备忘（续）,9月上海楼市出现“史上最冷金九”，一手商品住宅的成交量跌到4469万平方米，为旺季楼市新低，同时创下了276的月供需比新高，创下近三年来最为严重的滞销局面。 10月22日，财政部宣布暂免征收购房印花税，并将契税下调至1。美国金融危机，中国房产调控中途松绑，错失良机。 12月国务院办公厅出台关于促进房地产市场健康发展的若干意见，提出加大保障性住房建设力度、进一步鼓励普通商品住房消费、支持房地产开发企业合理的融资需求。
40、年底推出万亿投资计划以及一系列扩大内需的刺激措施 。 全球金融危机，地产调整。中国经济调控出现了微调，从“防过热、防通胀”的”双防“变成了“保增长、控通胀”的“一保一控”。特别是对楼市，中央提出了“保持房地产市场稳定”的要求，以激发市场消费活了，提振经济，稳定市场信心。,48,2009年备忘,1月9日，全国住房和城乡建设工作会议召开，会议提出：今年要着力做好住房保障、房地产市场健康发展、统筹城乡规划建设等九项工作。 3月5日，温家宝在政府工作报告中提出：采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展。 3月30日，全国保障性安居工程工作会议在湖南长沙召
41、开。 国务院副总理李克强在会上强调，要认真贯彻中央的决策部署，加快建设保障性安居工程，切实保障和改善民生。 5月，国土资源部发布关于切实落实保障性安居工程用地 的通知，对廉租房和经济适用房用地将给予减免费用的政策支持， 要求各地在6月30日前完成未来三年保障性住房用地供应计划的 制订。 5月22日，住房和城乡建设部、发展改革委、财政部颁布20092011年廉租住房保障规划，计划用三年时间，基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题。,49,2009年备忘（续）,6月27日，上海市闵行区在建的“莲花河畔景苑”商品房小区工地内，发生一幢13层楼房向南整体倾倒事故，震惊全国。 7月14日
42、，根据全国保障性安居工程工作会议精神，国务院批复同意成立保障性安居工程协调小组。 9月，北京房价悄然进入三万元时代，房价报复性反弹。 12月14日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，研究完 善促进房地产市场健康发展的政策措施，明确提出，“加强市场监 管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头”,50,2010年备忘（一）,1月10日，国务院下发了关于促进房地产市场平稳健康发展的通知明确了综合运用土地、信贷、税收等手段进行调控，共11条措施 。简称“国十一条”。 1月21日，国土资源部发布国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知。提出申报住宅用地的，经济适用住房、廉租
43、住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。 4月17日，国务院下发坚决抑制部分城市房价过快上涨的通知（业内称为“国十条”）,明确了差别化信贷政策。“国十条”要求“对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍”。,51,2010年备忘（二）,6月12日，由住房城乡建设部等七部门联合制定的关于加快发展公共租赁住房的指导意见，旨在解决城市中等偏低收入家庭住房困难。 6月18日，6月11日，住建部、国土部等六部门联合印发关于做好住房保障规划编制的通知,部署2010-2012年保障性住房建设规划和“十二五”住房保障规划编制工作
44、。 11月3日 ，住建部、财政部、人民银行、银监会发布关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知，全面取消房贷七折利率及第三套住房公积金贷款 。,52,2011年备忘（一）,1月26日，国务院推出八条房地产市场调控措施(“新国八条”) 要求强化差别化住房信贷政策,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍,省会居民暂停购买第三套房。 3月16日，发改委发布商品房销售明码标价规定 商品房销售要实行一套一标价,并明确公示代收代办收费和物业服务收费,商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用 。 6月9日，住建部部长姜伟新要求：今年的1000万套保
45、障性安居工程建设任务是中央政府向全国人民的承诺，是改善民生的标志性工程，各地必须在11月末以前全面开工。,53,2011年备忘（二）,9月1日，温家宝总理1日在官方杂志求是撰文表示，要坚定不移地把房地产市场调控政策落到实处，确保见到实效。 温家宝同时指出，房价上涨的短期和长期潜在压力仍然较大，大部分城市房价依然处于高位，买卖双方仍处于观望和博弈阶段，市场陷入僵持和胶着状态，调控效果全面显现还需要一段时间。 这可以说是对2010年3月16日新闻1+1栏目白岩松（评论员）：“房地产市场究竟是总理说了算，还是总经理说了算？” 一次明确回应。 总理这回：不蒸馒头要争口气！,54,2011年备忘（三）,
46、针对下一阶段房地产市场调控工作，温家宝提出了四点要求： 一要坚定不移地抑制不合理需求，继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，同时要有针对性地抑制二、三线城市房价过快上涨，促进房价合理回归。“双限出台”史上最严调控（行政化） 二要适当增加房地产用地供应，促进当前和今后一个时期住房有效供给，重点抓好保障性住房和普通商品房建设。 三要强化责任和督促检查，对调控政策落实不到位、房价上涨过快和保障性住房建设滞后的城市，要加强督查，限期改正。 四要利用目前房地产市场相持的这段时间，抓紧研究和制定促进房地产市场稳定健康发展的治本之策。 温家宝同时强调，落实好1000万套保障性住房开工建设计划，
47、是确保房地产市场调控效果的重要举措，也是一项必须完成的硬任务，不能有丝毫懈怠。,55,（六）房地产市场化回归阶段（2014年春-至今）,随着新一届政府习李新政-改革创新转型发展推出： -政治（反腐、正风肃纪、核心价值观、中国梦） -经济（转变发展方式：由扩张消耗型向创新友好型，简政放权激发市场活力 ） -金融 （用好存量，定向微调，不搞大水漫灌） -社会（法制、公平、正义，如公车改革、国企央企领导人薪酬及职务消费规范等） -民生（社保、医保、教育公平、棚户区改造、新农村建设及城镇化等）。 深化改革及转型的阵痛经济“新常态”,56,2014年备忘（一）,经济“新常态”收入增长预期降低，不动产统一
48、登记及房产税政策预期增强，居民的住房投资意愿下降， “购房双限”的累积效应与地方政府对房地产高度依赖的矛盾导致房地产库存激增和相对过剩。 2014年春节过后，2月份杭州部分开发商集体降价（如城北区域的德信北海公园将销售均价调整至15800元/平方米，较之前19000元/平方米的售价，降价幅度接近20%；其附近的天鸿香榭里均价在13800元/平方米和首次开盘的价格相比，便宜了6000多元。）去库存，预示着房地产反向调控窗口即将开启。,57,2014年备忘（二）,杭州市官方数据显示： 截至2014年上半年，杭州商品住宅市场(含萧山、余杭)累计供应量为435.93万平米，同比去年同期上涨6.14%;但是成交量为250.89万平米，与去年上半年相比下滑34.74%，杭州市上半年商品住宅供求比为1.74，已经明显供大于求。库存量为1151.94万平米，库存去化周期为24.75个月。杭州市上半年商品住宅成交均价同比去年同期下滑12.73%，为15154元/平米。,58,20