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1、房地产开发与经营,第7章 房地产开发项目可行性研究,本章在介绍了房地产开发项目可行性研究内容的基础上，对房地产开发项目的财务评价、国民经济评价、环境评价，以及不确定性分析等基本方法和内容进行了详细的介绍。,本章内容提要,重点问题,房地产可行性研究的概念 即在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。,7.1 房地产可行性研究概述,房地产可行性研究的目的 旨在使决策科学化、程序化，提高决策的可性， 并为项目的实施控制提供依据或参考。,7.1 房地产可行性研究概述,房地
2、产可行性研究的作用,7.1 房地产可行性研究概述,房地产可行性研究的基本内容,7.1 房地产可行性研究概述,项目概况 市场分析和需求预测 规划方案的优选 开发进度安排 项目投资估算 资金的筹集方案和筹资成本估算 财务评价 风险分析 国民经济评价 结论,房地产可行性研究的步骤,7.1 房地产可行性研究概述,房地产可行性研究报告的内容,7.1 房地产可行性研究概述,7.2 房地产项目的财务状况分析,房地产项目反映财务状况的指标体系,房地产项目反映财务状况的指标计算 财务净现值 财务内部报酬率 投资收益率 静态投资回收期和动态投资回收期,7.2 房地产项目的财务状况分析,财务净现值 是指将项目寿命期
3、内的净现金流量，用一个设定的折现率逐期折现的现值得代数和。数学表达式为： FNPV项目在起始时间点的财务净现值； CI-CO净现金流量； 折现率，可以选用行业基准收益率或期望的预期收益率； 如果 FNPV0，则项目可以被接受； 如果 FNPV0，则项目应该被拒绝。,7.2 房地产项目的财务状况分析,财务内部报酬率 是指使项目净现值等于零的折现率。公式为： 项目在第t年的净现金流量； 项目开始进行的时间点。,7.2 房地产项目的财务状况分析,投资收益率 是指项目在正常年份的净收益或项目寿命期的年平均净收益与投资总额的比率，通常用百分数表示，计算公式为： 投资收益率年净收益投资总额 其中投资总额包
4、括固定资产投资、投资方向调节税、建设期利息和流动资金投资。净收益额可以为缴纳所得税前的利润总额，也可以为缴纳所得税后的净利润。所以投资收益率可以分为税前投资收益率和税后投资收益率。,7.2 房地产项目的财务状况分析,静态投资回收期和动态投资回收期 投资回收期是指项目的净收益额用于抵偿全部投资所需要的时间。 静态投资回收期 即在不考虑时间因素影响的条件下，项目的净收益额用于抵偿全部投资所需要的时间。公式为：,7.2 房地产项目的财务状况分析,7.2 房地产项目的财务状况分析,动态投资回收期 即项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。对房地产开发项目来说，动态投资
5、回收期自开发投资起始点算起，累计净现值等于零或出现正值的年份即为投资回收终止年份。其计算公式为： 动态投资回收期以年表示，其详细计算公式为：,房地产开发项目建设投资预测与分析 房地产开发项目的预测主要包括对项目的销售预测和开发建设投资数据的预测。 预测方法根据预测的性质划分，包括定性预测和定量预测两种。,7.2 房地产项目的财务状况分析,房地产开发建设投资估算方法,7.2 房地产项目的财务状况分析,成本费用估算结果汇总,7.2 房地产项目的财务状况分析,房地产开发项目租售方案及租售收入的测算,7.2 房地产项目的财务状况分析,租售方案一般应包括以下几个方面的内容： 租售方式的选择、租售面积比例
6、的确定 可出租面积、可出售面积和可以分摊的建筑面积及 各自在建筑物中的位置 出租和出售的时间进度安排 租金和售价水平的确定 收款计划的确定,风险与房地产项目风险 风险 从房地产投资的角度来说，风险是未来实际收益与预期收益的偏差和可能性大小。通常情况下，人们把风险划分为： - 对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的系统风险 - 仅对市场内个别项目产生影响、投资者可以控制的个别风险,7.3 房地产项目的风险承受能力分析,房地产项目风险 房地产项目风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性四个方面。 - 房地产投资的系统风险 如通货膨胀风险、市场供
7、求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险和或然损失风险等； - 房地产投资的个别风险 包括收益现金流风险、未来经营费用风险、资本价值风险、时间风险、持有期风险。,7.3 房地产项目的风险承受能力分析,房地产项目风险分析方法,7.3 房地产项目的风险承受能力分析,国家对拟建项目的考虑除了项目本身对开发商的影响外，还要综合考虑对社区、城市环境、发展方向及资源的有效配置，因此要进行国民经济评价。,7.4 房地产项目的国民经济评价,财务评价与国民经济评价比较,7.4 房地产项目的国民经济评价,国民经济评价的基本步骤,7.4 房地产项目的国民经济评价,环境影响评价的概念 是指对规划和建设项目实施后
8、可能造成的环境影响进行分析、预测和评估，提出预防或者减轻不良环境影响的对策和措施，进行跟踪监测的方法与制度。 环境影响评价的管理 根据建设项目对环境的影响程度，对建设项目的环境影响评价实行分类管理： 可能造成重大环境影响的，应当编制环境影响报告书，对产生的环境影响进行全面评价； 可能造成轻度环境影响的，应当编制环境影响报告表，对产生的环境影响进行分析或者专项评价； 对环境影响很小、不需要进行环境影响评价的，应当填报环境影响登记表。,7.4 房地产项目的环境影响评价,环境影响评价的依据 中华人民共和国环境保护法 中华人民共和国水污染防治法 中华人民共和国大气污染防治法 中华人民共和国固体废物污染
9、环境防治法 中华人民共和国环境噪声污染防治法 中华人民共和国环境影响评价法 国务院建设项目环境保护管理条例(1998),7.4 房地产项目的环境影响评价,环境影响评价的内容,7.4 房地产项目的环境影响评价,环境影响评价的步骤,7.4 房地产项目的环境影响评价,可行性研究 财务评价 风险,关键术语,复习思考题,什么是可行性研究？房地产投资项目可行性研究包括哪些步骤？ 2. 可行性研究的种类有哪些？ 3. 可行性研究包括哪些内容？ 4. 反映投资项目财务状况的指标包括哪些？ 5. 什么是财务内部收益率？什么是内部收益率？什么是 财务净现值？ 6. 国民经济评价指标包括哪些？ 7. 风险分析方法有哪些？如何进行风险分析？,