重庆2011年房地产市场报告.ppt

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1、重庆2011年房地产市场年报（上）,contents,1,2,政策调控与重庆楼市 历史上最严厉调控 未来政策走向及预判,政策调控与重庆楼市,3,政策调控与重庆楼市（供需变化）,06年至07年二季度受“国八条”、银行货币政策的全面收紧，房地产行业开始出现明显调整，供应明显大于需求市场存量大幅增加。07年三季度开始地方政策带动，积压需求突然释放成交量猛增。 08年政府先压后保，三季度起受金融危机影响，政策全面转向，房地产有回转迹象。全年成交量依然整体下滑。 09年保经济增长，先保后压，四季度起政策调控又开始启动。但全年整体量价齐升明显。 10年开始市场持续回暖，“4.15新政”出台进行第一轮调控，

2、5、6月市场调控显现，成交量明显下滑；6月两江新区挂牌后，市场再次出现回暖，9月更是达到顶峰，9月29日晚，国家紧急出台新政，第二轮调控正式启动，但对市场影响小。 11年，相继出台“国八条”、“房产税”、“三次加息”“新国五条”等政策，调控力度持续加码，成交明显下滑，供需比持续走高。,4,2006-2011年重庆市商品房供需走势,单位：万方,“国八条”,1.18,“国六条”,1.78,“城乡统筹特区”,0.79,“9.27新政”,1.50,“政府救市”,0.69,“市场全 面回暖”,0.82,“4.15 新政”,0.92,“9.29 新政”,0.96,1.47,深度调控,1.2,“国八条“ ”

3、房产税”,从历史情况来看，政策调控可以对楼市起到明显作用，07年9.27政策市场下行，09年就是楼市强势反弹； 2010年4.15新政出台，市场迅速转冷，但由于受通胀预期影响和两江新区等利好刺激，市场迅速回暖； 政府调控公信力有所下降，但政府本次稳定房价目的坚决，出台9.29继续调控，通过近三个月观察对一线城市效果显著，对重庆效果不如4.15政策明显。 2011年年初出台的“国八条”、“房产税”等政策，政府加大调控力度，调控效果显现。 2011年7月出台“新国五条”巩固调控成果，导致市场全面下滑，开始价格战。 2011年8月，国家发布“新限购令”标准。随着限购政策向二、三线城市扩大，楼市将在更

4、大范围内遭遇“降温”。,5,政策调控与重庆楼市（量价走势）,“9.27新政”,“政府救市”,“宽松货币政策”,“4.15新政”,“9.29新政”,上升期,下行期,振荡期,反弹期,调整期,“国八条” “房产税”,下行期,成交量继续下滑，1-10月成交1200万方； 价格高位运营，10月首次出现下滑，降幅10%； 重庆房产税对高端投资小公寓影响大，对别墅市场影响小,调控后，银行贷款困难，成交量开始萎缩； 导致2008年成交仅1200万方,逐步规范房地产市场,首次对供应及需求进行调控，银行货币政策的全面收紧。,成渝经济区城乡头筹试点区域。,首付40%，贷款利率1.1倍 连续加息至08年10月，最高达

5、7.83%,首付2成，利率7-8.5折 税收减免，契税按1%收取,二套首付60%，限购一线到二线城市； 重庆对高端房收取房产税,北上广深大型开发上重庆圈地，千亩大盘初显现 城市建设加速，房地产市场发展迅速,70/90政策：项目90以下户型占70%，小户型开始增多，供应结构被改变； 别墅用地出让变少，别墅单价提升快,供应明显大于需求市场存量大幅增加。,重庆楼市出现第一轮增长，房价、成交量大幅度提上，当年成交量超过1900万方， 价格部分项目6、7千，少量出现1万元/,成交量得到抑制，全年成交2240万方； 价格高位运营，一线项目价格上涨约40%；,上半年成交量大幅上涨，下半年价格开始增长，涨幅约

6、30%； 全年成交量2400万方，成交量创最高,2套首付50%，利率1.1倍； 一个家庭限购1套，首套首付30%，三套停贷； 两江新区中国地三区,近年来政策回顾,6,7,历史上最严厉调控,最严厉调控,4.15“新国十条”，9.29限贷，“新国八条”,8,本次调控三大方面,房产税5%，货币政策95%，限购限价0%。,9,新国八条,保障房、税收、贷款、限购，大面积撒网。,“新国八条”政策：经过2010年4.15、9.29政策的调控，政府对楼市现状的不满，本次调控是前期政策的延续和强化，直接针对历次调控的软肋地方政府执行力，量化执行标准，加强问责的可操纵性。,10,新国八条细则,新国八条重庆执行条款

7、,新“国八条”除限购令未执行外，其他条款均执行；贷款门槛的提高对市场影响最大，调控效果显著。,重庆本着“保障房”“商品房市场”两条腿走路原则，与本次政府调控基调相符，故国八条政策对重庆市场影响最大的政策为贷款政策，其他政策对市场影响有限。,11,房产税,高端有抑制，全国试点，长期执行。,普通商品住宅（以中档商品房为主）定价向9941的征收线靠近，近期可能出现普通商品住房价格上涨的现象。 土地刚性下，中心区域商品住房价格将被约束。 消费逐渐外移，新区和区县市场作为价格洼地迎来机会。 受9941的价格限制，市场出现规避新招，如精装产品的价格拆分，甚至二手房市场经常使用的一些规避税费的方法会出现在一

8、手房市场中。,12,重庆房产税实施细则（2011年1月28日起执行）,房产税,13,2011年受房产税影响项目及房产税规避方法,在房产税征收范围以内的高层豪宅项目因其景观资源/区位等优势突出，淡化房产税影响；别墅、洋房项目多以赠送面积计产权拉低均价规避房产税。总体而言，房产税对市场影响程度小。,房产税,2012年重庆房产税起征点为12152元/，从2011年成交情况来看，征收物业仅占商品住宅的2%,14,2012年重庆房产税起征点： 12152元/,别墅,洋房,高层,限购,重庆未出台限购政策，对重庆影响有限。,15,北京、上海、广州、南京、成都、青岛、南宁、长春、贵阳、太原、宁波共48城市实施

9、限购政策,11限购城市明确表示延续限购 其他城市尚未表态,其中有36个城市的限购政策没有给出截止时间，12个城市限购政策有具体截止时间。,货币政策（房贷）,货币政策从紧，对市场影响最大。,16,12月底存款准备金率下调0.5个百分点，降为21%；首套房贷款利率回归基准利率。,17,未来政策走向及预测,政策最新动向及预判,明紧暗松，定向放松。,政策走势：严厉调控政策观察深入调控明紧暗松定向放松,18,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,一季度： 出台国八条和房产税，持续打压楼市，调控达到顶峰。,二季度： 调控效果显现，未加强调控，政策进入观察期,政策面,市场面,政策减弱,政策高峰,8月,9

10、月,三季度： 楼市调控政策逐步叠,10月部分言论开始松动,持续深入,10月,四季度： 货币政策定向放松,11月,定向放松,12月,政策 （利好1）：,存准金或连续下调，大量资金流入市场，货币政策定向放松进入实施阶段，重庆首套房利率回归基准。,19,08-11年存款准备金走势图,时隔3年首次下调存款准备金率0.5个百分点，释放流动性4000多亿元,此次存准金率下调，重庆地区的信贷资金将少上收76亿元。对于渴望输血的中小企业来说，融资环境可能将更加宽松和便捷。 流动性增大对于房贷政策放松有一定的促进最用，重庆首套房贷款利率回归基准，放贷周期缩短。,政策（利好2）：,历史证明，存款准备金率下调，楼市

11、复苏。,20,月均成交105万方,月均成交161万方,月均成交202万方,月均成交186万方,月均成交122万方,利好消息频出 存准上调打压 抑制投资需求,存准持续上调 效果逐步显现 成交持续低迷,政府开始救市 存准下调稳定 市场持续火爆,存准稳定 市场上扬 调控开始,存准连续上调 市场持续下滑 政府再救楼市 存准下调初现,政策（利好3）：,楼市调控进入敏感期，人才住房补贴、北京、杭州“定向”救市。,21,2008年12月1日起(签订正式购房合同为准)，在重庆市渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、巴南区、渝北区、北部新区首次购买住房（含改善型购房）并以按揭方式支付，同

12、时在上述区域缴纳个人所得税的购房产权人为享受财政补助的对象。 从购买住房并支付按揭本息的首月起算连续12个月止为一个补助年度，在补助年度内，以实际缴纳的个人所得税的40%为限，高于按揭本息的，按按揭本息额度给予补助；低于的，按个人所得税40%的额度给予补助。总累计补助金额不得超过住房总价的30%。,政策（利好4）：,中央经济工作会议确定明年基调：稳中求进。,22,政策（利好6）：,国务院：九大财金政策支持微小企业发展。,23,政策（领导声音）：,国务院不断重申，调控方向不动摇，调控力度不放松，促进房价合理调整，但执行逐渐减弱。,24,4月13日： 召开的国务院常务会议强调，要坚持调控方向不动摇

13、、调控力度不放松，巩固和扩大房地产市场调控成效，严格控制投机投资性购房需求，努力增加市场供应，稳定市场预期，把房价控制在一个合理水平。,7月12日： 召开的国务院常务会议称，当前房地产市场调控正处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，继续加强房地产市场调控工作。,10月29日： 召开的国务院常务会议指出，坚定不移地搞好房地产调控，进一步巩固调控成果，促进房价合理调整。,11月8日： 温家宝:下调房价是国家坚定政策 调控措施决不可动摇,中央经济工作会议： “着力扩大国内需求”、“保持物价总水平基本稳定”也进入明年政策“大纲”。与去年年底政治局会议相互区别，“坚持房地产调控政策促进房

14、价回归合理水平”等表述成为今年中央政治局会议的亮点,25,GDP,准备金,CPI,贷款,经济（GDP）,重庆GDP高速增长，1-3季度GDP涨幅16.5%，保持良好势头。,26,高速增长，全国前三 重庆市2011年1-3季度GDP达7004亿元，增长幅度约16.5%。当前GDP显示重庆经济增长处于快速稳定阶段，经济运行继续保持着良好势头。,政策紧缩，增速回落 前三季度国民经济运行态势总体良好，但受国际经济形势复杂性和经济复苏的艰巨性、以及紧缩的货币政策影响，GDP增速开始回落。,经济（CPI）,CPI连续小幅下降，目前4.2%，若触及3%CPI红线，政策即转向。,27,CPI高位运行，成交量低

15、谷徘徊,CPI触底3%红线，成交量大幅攀升,CPI逐步攀高，达到6.5%高位，成交量触底,7月CPI 6.5%,CPI开始下行，成交回暖,11月CPI 4.2%,经济（CPI与GDP）,货币政策的松紧和GDP以及CPI有密切的关系，目前CPI持续下滑，如果下滑到3%红线以内，同时经济保持高速增长，此时货币政策就对房地产有利。,28,经济（房地产投资）,房地产投资1775.45亿元，同比增长9.57%。,2003-2011年重庆房地产投资走势,2011年重庆市房地产开发投资突破1700亿元，1-11月达1775.45亿元，同比增长9.57%，呈上涨趋势。,经济（存款准备金率）,3年首次下调存准金

16、率，货币政策定向放松进入实施阶段，释放近4000亿资金，流入股市与楼市。,2011年上调存款准备金率共计7次，近两年上调频率最高，进一步回笼市场资金的流动性，是控制物价上涨的货币因素，能缓解居高不下的通胀压力。 本次下调存款准备金率，银行总的贷款额度增加，房贷额度也会相应增加，申请难度有望放松 。,30,经济（金融政策）,从公积金贷款额度扩大，到房贷利率回归基准，各地政府救市之意昭然皆知，后期楼市资金将充足，发展态势良好。,31,政策与经济共同作用下的房地产市场：,32,33,两江新区,二环时代,轨道交通,户籍改革,34,发展（11年大事件）,发展（解读重庆）,最具投资潜力城市，全国第四，西部

17、第一； 世界看中国，中国看重庆。,35,重庆 长江上游经济中心 西部地区重要增长极 全国五大中心城市之一,中国西部最具投资潜力的特大城市 区位条件优越； 基础设施功能完备； 工业基础雄厚，门类齐全，综合配套能力强； 科技教育力量雄厚，人才相对富集； 市场潜力巨大。,2011年增速跃居全国第一,36,内陆最具发展潜力城市 GDP增值连续四年超14%，08年、09年、10年GDP增幅居全国前五位。,2010年全国各省及直辖市GDP增长率示意图,发展（解读重庆）,05-11年重庆市GDP走势图,西部高地，西南中心,37,西部产业发展高地 长江上游现代产业基地，汽摩、机械制造、电子信息等产业在全国占有

18、重要地位。,大西南综合交通枢纽 四小时重庆、八小时周边、八小时出海，实现内外区域快速连接,发展（解读重庆）,发展（二环时代）,主城扩容323平方公里，到2020年，主城区城镇人口1200万人，其中，中心城区700万人。主城区城镇建设用地1188平方公里，其中中心城区561平方公里。,38,扩容战略，主城迈进“二环时代”，重庆走上向国际化大都市迈进的道路。,21聚居区 “三基地四港区” 人居聚集与产业布局结合，催生商贸物流业新格局,空港物流基地,重庆公路物流基地,铁路物流基地,东港,黄谦港,发展（地票）,“地票”，指包括农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等农

19、村集体建设用地，经过复垦并经土地管理部门严格验收后产生的指标，以票据的形式通过重庆农村土地交易所在全市范围内公开拍卖。 地票购买者包括土地储备机构、园区建设单位、民营企业、国有企业、自然人。 缓解城市建设用地的不足和减少房地产市场的不稳定，在城市用地匮乏与18亿亩农地红线限制之间重新取得解套。,39,截至目前，土交所组织成交了194宗地票，价值103.3亿元。成交均价由8.02万每亩，提高到16.7万/亩。,地票加快城市土地的流转速度，目前已有1.8万亩地成功流转。,三年内，晋愉地产、龙湖地产、金科集团等39家民企拿过地票，获取地票1.87万亩。,发展（户籍改革）,截至2011年12月，全市累

20、计农转城310万人，整户转移77万户，平均每天转户6331人。 从一圈两翼分布情况看，在1小时经济圈转户157.2万人，占52.2%。 2011年，全市户籍人口城镇化率为37.7%，实现了2011年前达到37%的户改第一阶段目标。 户籍制度改革一年多以来，我市户籍人口城镇化率上升了8.5个百分点。 从人口角度，加速重庆城市化进程，与城市发展进度；向中心城市定位迈进。人口的极速增加，为房地产市场带来机遇。,40,人口以100万/年的极速增加，预计2015年左右，重庆将发展成为具有1000万人口的国家中心城市。,户籍改革进程一览,重庆中心城市定位： 特大城市+6个大城市 （万州、黔江、合川、永川、

21、江津和涪陵） 我国的城市等级划分 特大城市：100万人口以上 大城市： 50-100万人口 中等城市：20-50万人口 小城市： 20万人口以下,发展（两江新区）,悦来礼嘉江北嘴形成新城，会展金融商贸并驾齐驱，“双城双核”助推重庆打造国际大都市。,41,铺开工程建设达100平方公里； 累计新签约正式合同项目541个，总投资2842亿元； 截至今年第三季度，两江新区GDP增幅达23.2%，高于全国13.8个百分点、全市6.7个百分点。,按照重庆两江新区规划，到2020年，工业产值要突破一万亿。这个数字刚好相当于拥有700万人口的香港每年2000多亿美元的工业销售总值。,发展中心区域,发展（悦来）

22、,悦来蝶变：会展城、国际生态城、智能互联城 今后80%的展位都将在悦来重庆国际博览中心举办，片区酒店、商务商贸和餐饮娱乐等各方面需求激增。,42,2011年拟出让土地693亩,定位：城市副中心 ； 功能：国际会展城； “重庆国际博览中心”，位于会展城中心区域，占地1.3平方公里，总建筑面积约60万平方米，总投资约74亿元，建筑规模西部第一，全国第二。 国际博览中心预计明年8月主体完工，明年10月首展。其中，1200亩的公园将会在首展前全部建成。,悦来两江商务中心,江北机场距离8公里,渝中区 距离20公里,江北嘴 距离15公里,发展（礼嘉）,礼嘉商务区集总部经济、商贸中心、高端居住三位一体的国际

23、商贸城。 重庆高端住区、高端写字楼、及高档商业中心迎来快速发展机遇。,打造集总部经济、商贸中心、高端居住三位一体的国际商贸城；,43,定位：国际商贸中心； 规模：规划用地5.2平方公里，总建筑规模810万平方米； 功能分区：生态总部区、商贸核心区、高品质生态住区；,年底进场施工，三年初见成效，五年基本建成,发展（江北嘴）,44,知名开发企业、银行抢驻江北嘴，长江上游金融中心雏形初现。,发展（机场）,进入了全国九强、世界八十强机场之列。 两江新区发展如虎添翼。,45,近期目标：2015年旅客吞吐量达到3000万人次；2020年达到4500万人次。 远期目标：2040年旅客吞吐量达到7000万人次

24、、货邮250万吨。 2011年共累计完成旅客吞吐量1866.07万人次，货邮吞吐量23.13万吨，分别比上年同期增长20.19%、21.25%。,西航站,东航站,货运,客运,未来几年，是重庆大城市、大功能、大产业、大开放发展的关键时期。,发展（园博园）,46,投资近20亿元，占地3300亩，5.1万方的主展馆、巴渝园等40余个景观建筑； 截至12月25日，重庆园博园共接待各方游客超过100万人次；20%外地游客，80%重庆本地人；,发展（朝天门搬迁）,腾笼换鸟，再获双赢，凯德入驻朝天门，东部新城新添产业链。,2011年2012年建成30万平方米商铺和20万平方米配套设施；2013年新市场建设全

25、面完成 全部建成后将带动就业60万人以上，实现年交易额达300亿元以上，成为西部工业品进出口重要集散地、长江上游地区工业品贸易中心、全国一流的工业品批发交易市场。,47,迎龙朝天门市场划用地2500亩，建筑面积393万方，项目总投资达160亿元新市场分为市场交易区、仓储物流区、商务配套及居住配套区4大功能区。,“一轴四区五中心”,朝天门地块效果图,凯德中国 65亿购朝天门市场地块,发展（轨道交通）,48,1、2、3号线城市核心路段通车，连通主城5商圈。,1、2、3号线城市核心路段通车，连通主城5商圈。 至2013年，建成1、2、3、6号线共197公里的运营网络，日运量达150万人次，基本形成轨道交通骨干网架。,3号线，11月运行，12月二塘通达机场,2012年，6号线通车，贯穿主城区南北方向的主干线,7月28日，1号线通车,