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1、第1页,西 南 区 域 公 司,内江市房地产市场调研报告,第2页,第2页, 调研说明 调查目的： 掌握内江市城市情况及房地产市场行情、特点，为东桐路临江地块项目 的可行性提供依据。 调查人员： 邓林川，周红雨，华蕾 调查成果： 一、内江市的经济发展、城市规划、政策法规等宏观数据； 二、内江市近年来的房地产发展数据，及各个区域的房地产市场特征； 三、潜在购房者需求特点； 四、内江市商业发展状态； 五、房产新政对内江市的影响； 六、内江市风土人情。,第3页,目录,第一章： 内江市宏观环境调研,第二章： 内江市城市规划调研,第三章： 内江市房地产市场调研,第四章： 内江市典型楼盘调研,第五章： 对目
2、标宗地的认识,目 录,第4页,1 内江市宏观环境调研,第5页,内江市位于四川省东南部，沱江下游中段。 地跨北纬2911302、东经1041610526，东西长121.5公里，南北宽94.7公里。 东邻重庆，南界泸州，西接自贡，西北连眉山市，北与资阳市相邻。 全市幅员面积5386平方公里，辖三县二区，即市中区、东兴区、资中县、隆昌县、威远县，111个乡镇，2070个行政村，9个街道办事处，253个社区居民委员会。 2009年末户籍总人口425.61万，其中非农业人口87.19万，农业人口338.42万，耕地16.46万公顷,人均占有耕地面积0.0387公顷。,一 城市概况 城市地理位置,第6页,
3、内江地处“成渝经济区”核心位置 2011年3月2日国务院通过的成渝经济区区域规划，使成渝经济区的功能定位、总体布局和发展目标正式从国家层面予以明确。 成渝经济区包括四川15个市和重庆31个区县，总面积20.61万平方公里，人口9840.7万，GDP总量1.58万亿元。内江市位于经济区的核心位置，周边45个城市环绕，具有得天独厚的区位优势。 成渝经济区的优势在于，它有成都和重庆两个特大城市，对成渝之间的二、三级城市可以起到“双核”带动作用。这“双核”一旦演化为“增长轴”，将带动成渝“轴”上城市群的发展。 成渝经济区有望成为继长三角、珠三角、环渤海之后的中国第四大经济增长极。,一 城市概况 城市地
4、理位置,成 渝 经 济 区 示 意 图,第7页,内江地处成渝两个大城市之间，是西南各省交通的重要交汇点。 内江交通区位优势得天独厚。内江境内以纵贯全市的成渝铁路、成渝高速公路、成渝公路和沱江航道为主通道。在这条交通运输主道上，还有国、省通讯和电力线路依此交织同行排布。 内江是四川省内交通流量最大、最具现代水平的主动脉。这条交通运输的主通道上，横向排布的内（江）宜（宾）、内（江）昆（明）、隆（昌）泸（州）、资（中）威（远）铁路为其铁路支干；以市中区为支点向南、向北延伸的内（江）宜（宾）高速公路，内（江）乐（山）、内（江）泸（州）和内江至南充公路等为公路支干。以及内（江）遂（宁）铁路、内（江）遂（
5、宁）高速公路、隆（昌）黄（贵州黄桶）、隆（昌）大（贵州大方）高速公路正在建设中。 内江铁路、公路和沱江航道成网状连接，路网密度高于全国、全省平均水平。,一 城市概况 城市交通状况,第8页,1998年2月，经国务院批准，对内江市行政区进行调整后，内江市总人口416.55万人，占原内江市的46%，其中非农业人口69万，占原内江市非农业人口58%，占现内江市总人口16.6%；农业人口346.43万人，占原内江市农业人口44.13%，占现内江市总人口83.4%。人口密度为每平方公里771.3。 2009年末，内江总人口约460万人，其中，男性240万，女性220万；非农业人口90.00万，农业人口约3
6、70万。 东兴区2010年常住人口84.34万人，在四川181个区县中人口数量位居第23 名。,一 城市概况 城市人口状况,第9页,内江与宜宾、达州、绵阳、南充、自贡、泸州、攀枝花等8个城市，被列为全省“十二五”期间重点培育的百万人口大城市。 内江市重点城建项目围绕建设宜居宜业宜游特大城市，依托构建城市骨架网、沿江景观带和中心商务区3个重点全面展开。打造城市主干道方面，2010年完成甜都大道北延线、新入城线一期、内椑南路一期工程建设；加快推进长江大道、大千路北延线、西林大道北延线建设，启动新入城线二期、麻柳坝大桥、临江小区至桐梓坝桥道路建设和成渝高速公路内江服务区、内江收费站改造工程，启动内威
7、高速、羊子岩和麻柳坝大桥前期工作，拓展城市空间。,大千国际大酒店,大洲广场,沱江三桥,二 城市建设 重点建设项目,第10页,二 城市建设 重点建设项目,打造沿江景观带方面：加快圣水寺至大洲广场防洪堤、亲水步堤和景观建设进度，加快完成东桐北路土地整理、甜城湖两岸绿化等项目工程，启动塔山公园美化亮化工程和谢家河土地整理、大冲山商业开发。加快开发甜城湖水上休闲运动项目，通过举办中美澳艺术划水比赛，将甜城湖建成集亲水、休闲、娱乐、生活和商业开发于一体的滨水生态长廊和城市发展轴。 打造中心商务区方面：启动成渝客专内江站点片区城市综合开发、奥体中心项目建设，加快促成大型购物中心项目落地建设，力争华联内江大
8、型购物中心年内竣工竣工投入运营，增强中心城区商业辐射带动能力能力。,第11页,“川中枢纽”内江自古为商贾云集之地。现已初步形成了城乡并重、内外并举的商贸流通格局，成为成渝经济区的交通与物流中心之一，被列入四川省规划建设的九大城市之一。 2009年实现GDP560.88亿，增速15.5。增速排全省第二。在较小的管辖区内实现较的大生产总值。2010年截止6月底， 实现地区生产总值319.57亿元，排名暂列第10位。 经过多年发展，形成川威钢铁、威远白塔等具有较强实力的企业集团和内江福润、威玻集团等一批辐射和支持能力强、发展潜力大的骨干企业，一大批优势拳头产品，如川威牌钢筋混土用热扎带肋钢筋、重龙牌
9、普通硅酸盐水泥、峨眉牌单缸柴油机、白塔牌内外墙地砖、威玻牌高、中、无硷玻璃球等。内江的红霉素半成品及药品生产能力也久负盛名，仅红霉素肠溶片的年就达10亿片以上，具有较高的生产能力和知名度。,三 经济环境,第12页,内江独特的地貌，优美的风景，丰富的物产，2000年来的深厚的文化底蕴，形成了独具一格的文化特色。在市境内有号称“川南第一禅林”的圣水寺、佛教圣地“西林古刹”的西林寺、留下李白千古绝唱的太白楼、鬼斧神工的重龙山摩崖石刻、东林寺的千手观音、仿山东曲阜孔庙格局，号称“巴蜀四大文庙”之首的资中文庙；历史悠远 “打开罗泉井，气死自流井”之说的罗泉镇，世家望族“国中之国”、“民俗文化活化石”之称
10、的云顶寨，丹青留白的大风堂，被誉为“立体史书”造型高大雄伟、沉稳古朴、图文喻意深刻、雕刻技艺精湛、全国罕见的隆昌古牌坊群，那凌晨前开始在黑夜里提篮赶集的叫声，天亮鸡叫时方始散去的云顶寨，东兴老街上的炭精画，茶馆里的川剧清唱以及还有非物质文化遗产的资中木偶、川江号子、贝叶画等。 正是这2000年来的历史、民风民俗文化传承的积淀，今人的奋力拼搏精神，造就了内江的“书画之乡”、“文化之乡”、 “大千文化”、“体育之乡”、“蔗糖之乡”的美名。,隆昌古宇湖风景区,资中罗泉古镇,内江大自然景园,四 人文环境,第13页,内江物华天宝、钟灵毓秀，人文荟萃，才俊辈出，素有“书画之乡”的美誉。古有孔子的老师、东周
11、学者苌弘、西汉辞赋大家王褒、唐代名将程咬金、状元范金卿；南宋丞相赵雄、状元赵逵、明朝大学士赵大洲、清末状元、著名的“五老七贤”之一的骆成骧、牺牲于辛亥革命前夕、被孙中山追认为“大将军”的喻培伦、新民主主义革命革命先驱罗世文、黎冠英；当代有著名新闻巨子范长江、国画大师张大千、画虎大师张善子；今有“巴蜀鬼才”魏明伦、彩墨画大师、享有“邱九寨”“中国巨型山水画家”、“中国画坛巨匠”称号的邱笑秋、著名作曲家王锡仁等，都是内江儿女中彪炳史册的杰出代表。厚重的文化积淀，使内江成为川东南文化最发达地区。,四 人文环境,“巴蜀怪才”魏明伦,“国画大师”张大千,第14页,全市机关、事业单位参加养老保险人数10.
12、23万，企业单位参加养老保险人数31.4万；农村参加养老保险人数3.77万。参加失业保险人数13.03万。基本医疗保险制度改革继续推进，城镇职工基本医疗保险参保人数31.47万。 2009年，内江各级各类学校共1443所（全日制），在校学生61.43万人（不包括大专院校），教职工3.34万人（不包括大专院校），专任教师2.715万人。其中高等院校3所，在校生1.95万人；中等专业技术学校2所，在校生0.84万人，中等师范学校1所，在校生0.19万人；普通高中学校45所，在校生7.05万人，普通初中学校227所（包括九年一贯制学校），在校生13.82万人，小学595所，在校生25.05万人，幼儿
13、园531所，在校生8.46万人，其中包含民办中、小学64所，幼儿园424所。职业中等学校37所，招生1.42万人，在校生3.19万人。有成人中等专业学校6所（其中，教师进修学校校5所，成人干部中等专业学校1所），成人小学80所，特教学校5所。 全市艺术表演团体4个，艺术表演场所5个，群众艺术馆、文化馆6个，文化站120个，公共图书馆4个。建成省“农村书社”试点单位13家，“农家书屋”28家。 全市有广播电台4座，乡镇广播站111个，电视台1座。有线电视累积总用户51.24万户。搭建内江数字电视前端平台，全年发展数字电视用户1231户。 2009年，全市卫生机构208个，县级以上综合医院13所、
14、中医院4所、妇幼保健院6所；乡镇卫生院147所（含市中区、东兴区所辖未完成改制地名卫生院36所），民营医院21所，个体诊所721所，村卫生站3176所，其它门诊部、卫生所（室）361所； 全市市级体育协会13所。建立各县（区）乡镇、街道、社区体育组织。全年，建设市及各县（区）全民健身路径48条。88个农民健身工程点土地硬化工程全面完成。,五 社会事业,第15页,内江开发早，历史悠久。夏、商为梁州之地，周为雍州之地，春秋战国分属巴郡、蜀郡；西汉属资州；东汉属汉安县地；北周为中江县地，隋代为内江县，隋文帝开元年（581），文帝以其父名“忠”避讳，阅览中江县地图，见县城内居江水环绕之内，遂改中江县为
15、内江县地； 1935年属四川省第二行政督察区。中华人民共和国成立后，先为内江专员公署驻地，1985年6月起撤地建市，为内江市人民政府驻地。市区横跨沱江，三桥相连。境内有成渝、隆泸、内昆铁路和成渝、内宜、隆纳高速公路，铁路、公路通车里程分别达到9777公里和184公里，路网密度高于全国、全省。 自南宋绍兴十六年（公元1146年）市区筑土城，明中叶筑石城以来，市井日趋繁荣，历为成渝两大城市间的交通要道和沱江流域农副土特产品集散地，尤以盛产蔗糖、蜜饯著称于世，古有“甜城”之称。 中华人民共和国建立以来，城市建设日新月异，现在的市区已发展成为全市的政治、经济、科技、文化活动中心，川中南地区交通枢纽和重
16、要的轻工、商贸城市。,六 历史沿革,第16页,内江市地处四川省盆地中部丘陵地区，其地形以丘陵为主，东南、西南面有低山环绕。海拔350450米间的丘陵约占90%。地质构造属新华夏系沉降带的一部分，褶断规模小。地表由较平缓的紫色砂岩组成，经长期流水侵蚀切割后，多呈浑圆状和垄岗状浅丘；泥质中以泥土、粗砂土和红砂土、豆面泥土、黄泥土为主，这些土壤保水良好，抗旱力强，有利于农作物生长。土地利用历史悠久，主要以耕地为主，其它用地为园林、林地、疏林草地、城乡、居民用地、工矿用地、水域和特殊用地及部分难利用土地。 内江市属亚热带湿润季风气候。受盆地和本地自然环境的影响，具有气候温和、降雨量丰富、光热充足、无霜
17、期长的特点。冬暖夏热，雨量适中。平均温度15C28C，常年总日照时数11001300小时,无霜期达330天。全年有霜日数一般为48天左右。春夏秋冬，低温、风、暴雨时有发生，绵雨显著。全年气温有明显的冬干春旱现象，同时，夏旱伏旱的现象也时有发生。历史上有“十年一大旱，五年一小旱，三年两头旱，插花干旱年年现”之说。年相对温度在80%左右。年降雨量1000毫米上下，多分布在夏季，约占全年雨量的60%，高温期与多雨季节基本一致，春季约占17%，冬季仅占4%。 沱江是市区内主要河流，流经资中、东兴及市中区，是市内水路运输要道，自古有“万斛之舟行若风”的繁忙景象描写。沱江水流缓急交替，滩沱相间，蜿蜒曲折，
18、常年平均流量为375立方米/秒，自然落差135.5米，平均比降0.45%，水能蕴藏量有14.5万千瓦供开发。较大支流有资中的球溪河、内江的大清河等。同时，由于沱江纵贯南北，流域较长，积水面广，雨季时容易造成洪水灾害。,内江,沱江,七 自然地理,沱江,第17页,内江市属亚热带常绿阔叶林带，气候温和，雨量充沛，适宜多种林木生长。树种资源有60多个科目，110多个属、190多个种。森林植被主要有针叶林、阔树林、竹林、灌木林等。,内江森林植物以用材林为主, 经济林树种丰富，主要有油桐林、油茶林、柑橘林；薪炭林是内江市农村重要的生活燃料，分布广，产量高，多数可再生更新，主要树种有桤木、紫槐、马桑、黄荆等
19、；其优势树种有马尾松、香樟、楠木、黄莲木、柏木等，主要分布在市中区、资中等地名胜古迹风景区。 内江市气候和土壤条件宜于多种农作物，种植业主要以粮、油、蔗、麻、丝、茶、果、菜等，也种植部分药材、棉花等，是四川省粮食和经济作物的集中产区。 动物资源主要有各种家畜、家禽及部分野生动物。家养动物包括兽类、鸟类、昆虫类、鱼类及家养野生动物。兽类中有猪、牛、羊、兔以及少量的马、骡、驴等；禽鸟类主要有鸡、鹅、鸭、鹌鹑和鸽，昆虫类有蜜蜂、蚕；鱼类有本地种的鲤、鲫和先后引进的草、青、鲢、鳙等30余个品种；家养野生动物有水獭、鸬鹚、梅花鹿、黑熊等。野生动物有240多种，主要有麻雀、斑鸠、乌梢蛇、青蛙、黄鳝、泥鳅以
20、及野猫、野兔等。 全市矿产资源丰富。能源矿产主要有煤、天然气、油页岩；非金属与建材矿产有石灰岩、石砂岩、页岩、耐火粘土、铝土矿、大理石、河沙、砾石与陶瓷粘土等；金属矿产与稀散元素有铁、钾、金等以及盐矿、钾矿、煤层中共生的铝、镓、铷及锂等分散元素；化工矿产有盐矿和含钾水云母粘土矿等。 内江市由于地处盆地腹心地带，地质结构较简单，地壳相对稳定，区域内出露地层主要受“资威穹窿背斜”、“圣灯穹窿背斜”和“螺观山背斜”三大地质构造影响，全市矿产主要分布在这三大构造带上的威远、资中、隆昌三县。天然气主要产于“资威穹窿背斜”和“圣灯穹窿背斜”两大构造带上，砂金则产于沱江河床沿线的资中、市中区和东兴区。,七
21、自然地理,内江农业基础扎实,第18页,2 内江城市规划,第19页,城市定位：川南城市群的中心城市，以“交通、物流、金融、商贸”为主发展。 城市规模：到2020年，城市人口达到100 万，建成区面积100平方公里。 城市结构：以沱江为轴，打造两岸滨江大道，分段、分节点，体现亲水性；根据地形地貌特点，通过桥梁、组团式连结，建成城市一环、二环、外环线，纵横相连。 城市景观：依山就势，山水相依，水绕城走，城在山水中。山更秀，水更清，树更绿，人脉更相通，文化更灿烂，山、水、人、文、林融为一体，相映成趣。,内江城市整体规划,第20页,内江城市整体规划,第21页,内江城市整体规划,第22页,内江城市整体规划
22、,第23页,（,市中区,内江市市中区幅员面积387.5平方公里，地处沱江中游，区位优势得天独厚，水陆交通十分便利。成渝、内宜高速公路和成渝、内昆铁路在此交汇，国道、省道、县道公路穿境而过。 市中区有较雄厚的工业基础，境内企业云集，区属企业自成体系，以医药化工、机械、轻纺、建材等几大门类为主。 市中区是川东南商贸重镇，有各类市场50余个，商业服务网点11000余个。已建立能适应市场经济需要的健全的金融体系，有金融机构和分支网点300余个。 市中区人文荟萃、文化发达。境内有科研机构4个，有完善的中、小、幼教育体系，有医疗卫生机构150余个，建立了以梅家山体育场为主体的体育中心。市中区素有“书画之乡
23、”的美誉，国画大师张大千、张善子和著名书法家公孙长子、余燮阳都是从这里脱颖而出、享誉海内外。市中区人文景观众多，孙中山亲点大将军喻培伦纪念馆、成渝铁路筑路民工纪念堂、三元塔、翔龙摩崖造像、“川中第一禅林”圣水寺古刹令人流连忘返。,市中区规划 区域概况,第24页,1、根据内江总体规划的要求，伴随旧城区职能调整，市中区行政机关将迁至南部片区，南部片区内工业、仓储等用地将逐步调整和置换。规划确定将市中区南部作为以区级行政办公、专业市场和二类居住为主的居住区。 2、完善市中区路网结构，强化区级行政职能，建设绿地系统，改善生态环境，配套完善公共服务设施和市政基础设施。 3、根据旧城区职能调整的要求，将区
24、域内的工业、仓储用地置换为居住及其它相关用地。用地规划中，以南环路为界，将整个规划区划分为临江东区和西区两个居住区，结合塔山城市公园区，形成“两片一心”的总体结构。,市中区规划 功能定位,第25页,市中区规划 控制性详细规划,开发强度控制 通过地块最高容积率与最大建筑密度对用地开发强度进行控制。 规划邱家嘴、临江东区中心地区为较高强度开发区，濒临沱江为高强度、低密度开发区，其它地区基本上为一般强度开发区。,第26页,东兴区,内江市东兴区原名内江县，东汉置县，名汉安，北周称中江，隋改内江，迄今已有1800多年历史。1989年11月撤县建区，撤销内江县，建立内江市东兴区，区人民政府驻地东兴镇。属内
25、江市直属县级区。 1990年起至2010年，东兴区在经过近20年的发展后，现已成为内江市经济、政治、文化新中心，是内江房地产市场开发热点区域，加之2013年成渝快铁站在东兴区建成，东兴区的发展必将步入新的台阶。,区域特色： 张大千纪念馆、大千美食街、艾林大千国际酒店、大佛寺、报恩寺、大千园、东兴老街、范长江故居、松柏寨 般若寺、高峰寺、西林寺、 大千美食街,东兴区规划 区域概况,第27页,根据内江市城市总体规划，在内江城市八大组团中，东兴组团为城市新的行政办公、文娱体育、信息咨询和商业金融副中心，以及教育科研区，发展都市型工业，配套生活居住。规划东兴组团城市建设用地约17km2，居住人口20万
26、人左右。 从本次规划区范围界线来看，本区功能定位为城市新中心发展区，发展市级行政办公、文化娱乐、体育运动、商贸金融、信息咨询、教育科研、生活居住和部分工业等八大方面的职能。其中工业职能主要是考虑工作岗位就近就业和满足城区内部分调整外迁工业需求。,总体结构 根据规划区职能配置和场地环境解析，进行功能组织，确定总体结构为“四纵、二横、一环”和“二心、二带、六区”。 1、四纵、二横、一环 以西林大道、大千路和东兴大道、西部南北干道为“四纵”，汉安路及其北部新规划的东西干道为“二横”，建立红牌路星桥街西延线环路，构成规划区道路网骨架。 2、二心、二带、六区 二心：在四条中心干道交汇围合的地区，建立市级
27、行政办公和商贸金融副中心和在西部谢家河两岸地区，以谢家河为轴心，建立市级文化娱乐和体育中心。 二带：在西部沿沱江建立滨江休闲游憩带，在中部沿谢家河两侧建立滨河休闲游憩带。 六区、在西侧建立以内江职业技术学院为主体的教育科研园区，在北部建立以五星水库为中心的生态度假区，以及围绕中心区在西北部、东北部、西南部和东南部各建立一个生活居住区。,东兴区规划 功能定位,第28页,1、容积率 商业金融3.5 行政办公、文化娱乐2.5 教育科研、医疗卫生2 多层住宅2.5，中高层住宅4，低层住宅1.6 中、小学0.8-0.9 工业1.2 普通仓储0.8 2、建筑密度 商业金融45% 教育科研、医疗卫生和行政办
28、公、文化娱乐30% 多层住宅35%，中、高层住宅30%，低层住宅40% 中、小学25% 工业40% 普通仓储45%,东兴区规划 规划控制指标,3、建筑高度控制 公共建筑：低层15米，多层24米，二类高层24-50米，一类高层50米，多层住宅22米，低层住宅15米 中、小学24米 工业20米 仓储12米 沿道路的一般建筑高度不得超过道路红线宽度加建筑后退距离之和的1.5倍。 4、绿地率 商业金融10% 行政办公、文化娱乐和教育科研、医疗卫生30% 多层、低层住宅30%，中高层住宅35% 中、小学30% 工业30% 普通仓储10% 公园65%,第29页,3 内江房地产市场调研,第30页,内江市20
29、10年房地产概况,2010年内江市完成房地产开发投资41.01亿元，同比增长45.9%，增速分别比一季度（4.3%）、上半年（10.0%）、前三季度（38.6%）提高41.6、35.9和7.3个百分点，呈逐季回升趋势，并且比全省平均水平（38.2%）快7.7个百分点，排全省第8位，同比上升8个位次。从销售看，在国家一系列楼市调控政策影响下，消费者对购买商品房由持强烈观望态度转变为购买意愿增强，商品房销售面积呈“V”型走势， 2-5月持续下行，6月份触底回升，10月开始实现正增长，全年累计增长4.0%。从商品房销售价格来看，内江市商品房平均价格由年初的2449元/平方米，上涨到年末的2704元/
30、平方米。,房地产业发展势头渐好 2010年，内江房地产业景气指数始终在“景气”与“不景气”之间徘徊，形势不容乐观。三季度以来，这种情况有了改观，房地产企业景气指数达110.0点，比二季度高幅上升40.0点，促成本季度经营形势扭转的主要因素： 一是需求好转。三季度内江房地产业土地开发面积景气指数和新开工面积景气指数皆为90.0点，分别去二季度上升30.0点和40.0点，尽管仍然处在“不景气区间”，但情况大有改观，表明行业市场需求在逐步转旺。 二是销售渐涨。随着“金九”、“双节”的到来，一定程度上拉动了消费。本季度商品房预售面积景气指数为90.0点，比二季度上升40.0点；销售面积景气指数为80.
31、0点，上升10.0点；空置商品房面积景气指数为130.0点，上升20.0点，空置房正在不断减少。 三是投入增加。由于市场行情出现利好，全市房地产也企业家对投资前景的信心更足，企业家信心指数为110.0点，比上季度上升20.0点。信心提高带来的是投入增加：企业劳动力需求景气指数为110.0点，高幅上升50.0点；企业固定资产投资景气指数为120.0点，大幅上升30.0点。,第31页,内江市现辖三县二区，沱江由北至南穿城而过，将内江市划分为市中区与东兴区两大板块。 东兴区是由于是城市新区，区域规划更为科学合理，是目前内江新楼盘最集中的板块，开发量最大，市场关注度最高，楼盘规模及品质均相对较高。 市
32、中区是内江传统的老城区，商业氛围更为浓厚，人口密度更大，但受旧城改造制约，发展空间相比东兴区较小，其开发量、楼盘规模、楼盘品质、受市场关注度均低于东兴区。 价格方面，两板块间价格差异不大，东兴区楼盘占据楼盘品质、规模优势；市中区占据传统商业氛围浓厚，居住便利度更高的优势，各有其特色。,二 内江市房地产发展特征 城市东、西板块特征,第32页,目前内江市开发的楼盘，除了东兴区部分高档楼盘，其他新近开发项目基本都是以小高层、高层建筑为主，一方面因为内江城市规划局限，发展空间较小，地块有限，地价逐步攀高，多层开发利润较低；另一方面因内江近年城市发展速度较快，市民购房观念受到逐步改善，虽5.12地震对购
33、房者购买小高层、高层造成了一定影响，但目前看来市场已逐步接受此类产品。,西林盛景,加州蓝湾,汉安国际,二 内江市房地产发展特征 小高层及高层逐步代替多层为主流产品,第33页,二 内江市房地产发展特征 现代建筑风格、欧式建筑风格为主,第34页,户型特征 内江楼市的户型基本都是70-120平米的2室和3室，但城区内70平米以下小户型正逐渐增多，140平米以上的四室较少，大部分楼盘基本上都是2室和3室各占一半。,二 内江市房地产发展特征 紧凑型小户型逐渐增多,第35页,不注重售楼部形象 内江不少项目都不注重售楼部形象，很多售楼部是简易房做的，而且面积小，风格单调，没有档次，常对对项目造成负面影响,二
34、 内江市房地产发展特征,样板间楼盘较少，且装修档次低,内江多数楼盘都没有做样板间，大部分有样板间的项目也只是简单装修，品质感较低，客户进入参观后仅能够感受一下户型结构，而无法形成购买冲动。,第36页,内江城市的发展方向目前主要集中在东兴区，房地产开发也将显现这个趋势。东兴区板块楼盘聚集，非常明显地代表了内江房地产的未来发展趋势，成渝快铁站的建设，使东兴区开发聚集区位于东兴区南侧，随着东桐路北段的修建、滨江湿地公园的打造，东兴区西部沿江将成为新的开发热点区域。 市中区也在逐渐的外扩，但受旧城环境影响，速度和力度则相对较小，主要集中在旧城南部区域。,三 内江市房地产发展趋势 东移南扩,第37页,随
35、着内江市经济与房地产业的发展，土地价格将越来越高，内江楼盘将逐渐由多层及小高层转向高层，前两年18层以上购房者还存在一定抗性，但随着内江滨江楼盘的大力开发以及楼盘品质逐步提高，高层抗性必定会逐步减弱，市场逐步接受并认可。,内江工商大楼,鸟瞰东兴区,沱江江畔,三 内江市房地产发展趋势 高层产品逐渐增多,第38页,目前内江市不少开发商不注重项目形象的包装和塑造，售楼部简陋，售楼员没有工装，不做样板间，海报设计粗糙、纸质低劣等。而这些都将影响到项目的形象和销售。随着内江经济发展加快，人们消费将更加理性和追求品质，各楼盘之间的竞争也将逐渐的升级，注重形象包装必将成为竞争的重要手段之一。,三 内江市房地
36、产发展趋势 开发商将注重形象包装,第39页,内江市场上各楼盘档次定位差距不大，相互间的竞争是比较强的。大多楼盘的定位都是中档或中档略偏低，价格差距也不大，这与内江是工业城市而工薪阶层较多有关，市民收入差距不大，所以也导致楼盘定位差别小。虽然如此，但是社会两端的人群仍需要与他们收入相对应的住宅，因此内江市未来的需求层次将会逐步拉开。,三 内江市房地产发展趋势 需求层次逐渐拉开,第40页,4 内江典型楼盘调研分析,第41页, 内江在售楼盘不多，各项目的销售情况较好，销售率在80%以上的楼盘较多。 各项目，多层较高层好售且价格要高出约200元/平米，临江楼盘均价达到4500元/平米左右，大项目多集中
37、于东兴区。 购房者多选择70-90平米中小户型，100平米以上大户型相比小户型销售较慢，西林盛景等楼盘的40-50平米小户型比较畅销。 外地购房者主要是周边区县和外地务工返乡人员，已占到购房者比例的60%。 房间多、户型小、有幻变空间和赠送面积的住宅较受购房者青睐。 内江目前没有别墅项目。 内江新建住宅均价在4700元/平米左右。,内江房地产市场总体概况,第42页,主要楼盘调研 公园御景,第43页,主要楼盘调研 汉安首座,第44页,主要楼盘调研 江城花园3期,第45页,主要楼盘调研 精城峰阁,第46页,主要楼盘调研 世纪滨江2期,第47页,主要楼盘调研 西林盛景2期,第48页,主要楼盘调研 西
38、雅图金山城,第49页,主要楼盘调研 金色夏威夷,第50页,市场小结 同质化严重，产品差异性小，市场消化稳健，客群相对稳定,第51页,5 对目标宗地的认识,第52页,宗地基本概况,第53页,SWOT分析, 内江历史文化悠久，资源丰富，经济实力较强（2010年GDP 690.28 亿元，位居四川省第10位），发展势头良好，增速快（2010年同比增长16.2%，位列四川省第4位）； 内江作为成渝经济圈的“黄金节点城市”，具有极优越的地理位置和区位优势，交通枢纽地位十分突出：距成都、重庆市区均为170公里，境内有3条铁路和7条高速公路，周边连接3个千吨级码头和4个机场，200公里范围内辐射成都、重庆、
39、泸州、自贡、宜宾等多个大中城市，是西南地区重要的物资集散地，联动着庞大的消费、资本和制造力量，对周边县市有较强的辐射能力； 该宗土地位于沱江边、公园旁，正面临江，视野开阔，上风上水，周围环境优美，绿化、道路等基础设施完善，区域内规划的商业、教育、医疗等资源充足，环境优势突出，地形平整，开发条件较好，土地投资潜力较大； 宗地隶属于东桐路北段土地整理项目，整个项目共计2600余亩，位于内江城区沱江北岸，南接沱江三桥，北连沱江四桥，处于沱江中心城区上游， 是内江市政府重点打造的“临江新城”。项目共有约1300亩待拍卖建设用地，该1、3号地块系第二次土地拍卖（首次51亩土地位于1号地块以东，于今年2月
40、以容积率3.8、384万/亩被该项目的一级开发公司竞得），后续还将有约1000亩建设用地推向市场，目前土地价格处于低点，未来增值潜力较大。,主要优点：,第54页,主要缺点：,SWOT分析, 地块规划设计条件对产品形态、建筑风格等已有明确规定，开发企业在规划设计方面自主空间有限，可能对土地价值最大化有一定影响； 两块地均要求开发商提供公租房无偿建设（1号地块8600平米，3号地块5500平米），将削弱开发利润，且在低密度高品质社区内设置公租房也会对楼盘品质造成负面影响。,风 险：, 内江市现状城市建设以沱江两岸的市中区（旧城）、东兴区（新城）为主，地块所在的东兴区西北部建设时日较短，区域规划水准
41、高，但距成熟、完善还需一定时间，短期内开发价值可能受影响； 国家抑制投资的宏观导向和陆续出台的限购令等房产新政，影响着未来房地产市场走势，增大了开发商在资金、市场等方面的压力，开发前景具有一定的不确定性。,第55页,SWOT分析, 3月2日国务院通过的成渝经济区区域规划，使成渝经济区的功能定位、总体布局和发展目标正式从国家层面予以明确，成渝经济区有望成为继长三角、珠三角、环渤海之后的中国第四大经济增长极。内江位于成渝经济区的中心节点，其得天独厚的区位优势和良好的经济基础将促使其获得巨大的发展空间，区域内土地、房地产具有较高的增值潜力； 在建的“成渝城际高速铁路”将于2012年通车，届时由内江抵
42、达成都、重庆仅需28/26分钟，将被纳入成渝半小时经济圈，其交通枢纽和山水宜居城市的优势将更加凸显； 在严峻的限购令新政下，诸多大中城市的楼市颇受冲击，内江不在限购城市范围内，新政对其影响力较小；部分开发商对限购之外二三线城市的布局调整，将增加该城市的土地增值空间； 内江资源丰富，其作为老工业城市，经济基础良好、城市人口密集，城市规划定位为“交通枢纽和区域性商贸物流中心，成渝地区新型工业产业基地、新兴服务业中心，具有山水园林特色的滨水宜居城市”，“100平方公里，100万人口”的大城市发展规划将加快内江的城市化进程，培育刚性需求，刺激置业和投资； 目前内江市房地产市场基本局限在本地开发商，外来品牌开发商极少，整体开发水平不高，公司进驻内江具有较强的竞争实力和优势。,机 会：,