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1、谨呈：,商业项目,推广策略提案,2015年芜湖房地产市场回顾,2011年被称作“调控年”， 房地产市场的冷清也影响到了土地市场。全年市区共出让土地31宗，出让面积253.8万，同比下降6.1%；出让金额83.69亿元，同比下降27.9%。这一年成交的31幅宗地里，为纯居住用地的仅有10幅，其他均为商业用地。 在市场形势不稳定的情况下，商业地产受政策影响较小，无论是开发商还是投资人，都把商业地产视为最佳的资金流向。中央对明年的房地产调控确定了基调，坚持调控不动摇的同时还要抓好保障性住房建设等工作。如此，2012年的住宅用地供应或将提速 ，从一定层面上将继续影响整个房地产市场的供给与价格波动。 商
2、业地产虽然在最近两年成了投资避风港，但也势必会受到一定的影响。,2011房地产开发状况,芜湖房产开发状况,单位：万、亿元、%,芜湖市场供给状况,单位：万、亿元、%,芜湖市场需求状况,单位：万、亿元、%,芜湖市场价格走势,单位：元/m2、%,芜湖商品房成交情况,单位：m2、%,2012年芜湖新动工、开盘楼盘,2011年动工楼盘,2011年动工楼盘,2011年开盘楼盘数,2011年芜湖楼市56家楼盘共计推盘119次，从芜湖楼市这一年的开盘量来看，明显呈现出低开高走的迹象。2011年1-6月份，芜湖楼市开盘量为38个，其中2月因为过年而出现了零开盘，上半年月开盘高峰出现在第二季度，四月和六月分别有9
3、个楼盘开盘；反观2011年7-12月份，芜湖楼市出现了开盘井喷，与上半年相比，下半年各月的开盘量均突破两位数，其中12月份的开盘量更是达到了17个之多。,主打营销活动,乐嘉助阵【白金湾】,江映蓉歌迷见面会助阵芜湖万达,鲁豫畅聊【鸿瑞熙龙湾】,方中信爱戴相约【国贸天琴湾】,胡彦斌【红星美凯龙】引爆红星之夜,范冰冰代言【城市之光】,满城尽是明星秀,水皮参加万达投资论坛,主打营销活动,营销手段异彩纷呈,冠名：星隆国际城冠名芜湖形象大使选拔活动 ； 张家山领秀城冠名的芜湖少儿艺术春晚活动,体验：国贸天琴湾“芜湖媒体厦门国贸之旅”活动；柏庄观邸“金秋黄山游”的活动,DIY ：“恒大少儿书画赛”、“万科城
4、咖啡品鉴会”等主打亲情牌的相关活动,主题活动 ：柏庄观邸“维多利亚的秘密”内衣秀； “2011清凉初夏绿地拉斯维加斯之夜”活动,优惠方式 ：低价入市；特价房；存万抵万；保值计划（日进斗金、认购优惠金、优惠券、老带新等）,主打推广形式,主打推广形式,系列活动组织建议,因此，我们建议贴近客户、前线作战，通过活动体验营销的手段，黏住客户，坚定客户的投资信心。,2012年，我们应该多做具有品牌力的营销活动，通过活动提升项目的知名度，以资获得较好的美誉度，坚实客户的投资信心。每一个活动都体现项目与客户紧密联系在一起的决心，开盘以适当的价格入市，预留价格提升空间，采取“低开高走”的价格策略，使投资客户看好
5、项目的投资前景。,从消费者的角度来说，即使优惠力度大，但是也比较理智，实地考察、反复对比，并询问圈子已经购铺或者正在购铺的朋友，特别是我们所面对的是投资客户，他们比普通商品房购房客户更加理智，更加注重开发商的实力品牌以及运营理念及方式，是否能够满足他们保值、增值的须要。 因此，需求是存在的，但仍然普遍存在观望心态。就目前阶段，如果我们像其他盘那样直接打价格战，显然不合适，只会加重一直关注和有兴趣的客户观望情绪。,活动组织建议,概念体验式营销为主线,活动组织建议,10万城市生活体验场,产品：下沉式旅游购物中心 产业：百亿旅游经济核心 经营：新经济商圈 一铺旺三代 城市：最佳商业经济发展城市,备选
6、推广：,主推广语：,媒体推广语,实施运营理念,整合传播策略,为了战略的有效实施，各种策略、系统、战术的设计构筑阶段,招商战略,媒介战略,促销战略,公关战略,视觉系统,营业活动构想,具体战略实施阶段,基本战略 制定阶段,项目概念,推广的出发点,第一阶段 形象准备期,营销目标： 鉴于项目在芜湖市场未作大量推广，本期的主要目标是：通过大范围的推广，借重市区主流媒体，在芜湖乃至周边区域建立起属于本项目的知名度与品牌力。同时，设计印刷完毕基础物料，为接受预订、认筹准备。 主要工作： 物料制作，营销中心包装等辅助工作进行中； 首批推出的房源确定； 主流媒体的接洽、签约、陆续发布。,2012年2月-3月15
7、日,营销推广分期,品牌展示 概念出街 形象树立 吸引眼球,第二阶段 形象入市期（认筹）,营销目标： 正式发布VIP认筹讯息；推广上强调项目公司做旺信心，细化投资收益分解，放大业态布局合理、招商成果卓著、长期运营保障、投资收益稳定等项目优势；认筹100组，实行小推量放盘策略，低价入市确保开盘即旺，打造项目的知名度与美誉度；低开高走试探芜湖市场接受程度，实现项目旺销的同时保证项目利润最大化。,2012年3月15日 4月15,营销推广分期,阶段推广主题： 12万城市生活体验场 （形象） 辅助推广主题： 百亿旅游经济核心 中防实力保驾护航 赭山脚下黄金旺铺 城市中心稀缺宝地,主要工作： 户外、报广、道
8、旗等形象广告统一出街； 概念楼书/折页等现场销售物料到位 主流媒体陆续发布；蓄客统计。,媒体通路： 户外：步行街、高速路口 网站：芜房网、365等 报纸：大江、现代 短信、DM、电台,概念持续、主题演绎,营销目标： 争取蓄客数量四、五月份冲刺200组，5月开盘解筹不低于100组，销售面积不低于5000平米，实现销售额2.5亿元。,营销推广分期,第三阶段 第一波解筹期,2012年4月15日 5月15,阶段主题： 赭山脚下黄金旺铺 城市中心稀缺宝地 赭山印象5.12盛大开盘,阶段策略： 四月：全面展开芜湖本地的强势推广，同时对项目第一组团进行正式认筹，限量发售VIP增值卡。 五月：发布开盘讯息，适
9、时结束VIP增值卡的发售，向市场发布招商、销售火热讯息，在推广建立的品牌影响力的基础上，进一步扩大客源，为第二波认筹打下坚实基础，并通过及时性事件营销和大客户营销，快步推动第二波认筹。同时为外围客户营造良好的舆论氛围。,媒体通路： 户外、车体、公交站牌、报纸、DM/直邮、短信、网络 活动策略： 公关活动 旅游节（联合有关部门，做大声势）、项目推介会 营销事件 高峰论坛（“芜湖商业地产将走向何方”诸如此类）,美誉积淀 提升品牌,营销目标： 三个月时间内，实现外围销售15000，价格上扬不少于10000元/ ，实现销售额10亿元以上。 阶段策略： 通过开盘前一段时间媒体上的高走高打，开盘后的媒体攻
10、势延伸，同时付辅助以招商成果的放大，适时开展外围销售；利用皖江经济开发带以及芜湖作为旅游城市十年来的高速发展，坚实的经济基础，良好的城市发展前景，可有力调动外围投资客户的购买积极性，抓住有利时机去化房源。,营销推广分期,第四阶段 第二波认筹、解筹期（外围客户）,2012年5月15日 8月15日,阶段主题： 芜湖百亿旅游经济核心 最佳商业经济发展城市 三年包租协议 10年回购保障 升值潜力无限,媒体通路： 户外、车体、公交站牌、报纸、网络 活动策略： 公关活动 旅游节（适当延续联合有关部门，做大声势）,营销目标： “金九银十”，实现本地销售约1万，价格上扬不少于5000元/ ，实现销售额5亿元左
11、右。 阶段策略： 从第二波外围为主的销售阶段开始，招商签约会的不停发布，已经对芜湖本地市民起到了较大的媒体作用，同时入市时期的媒体攻势，加上对外围投资客户成交的炒作，对本地客户将是个极强的催化剂，改变前期持币观望的态度。,营销推广分期,第五阶段 第三波认筹、解筹期（本地客户）,2012年8月15日 10月31日,阶段主题： 赭山脚下黄金旺铺 城市中心稀缺宝地 贺：进驻赭山印象,媒体通路： 报纸、DM/直邮、网络、电台、短信 活动策略： 社区/体验活动 投资理财大课堂，旅游购物体验场,营销目标： 调动内外资源，实现尾盘约5000平米商铺销售，回款2.5亿元。 阶段策略： 从第二波外围为主的销售阶
12、段开始，招商签约会的不停发布，已经对芜湖本地市民起到了较大的媒体作用，同时入市时期的媒体攻势，加上对外围投资客户成交的炒作，对本地客户将是个极强的催化剂，改变前期持币观望的态度。,营销推广分期,第六阶段 扫尾期（本、外地客户）,2012年11月,阶段主题： 中防实力巨献 占领财富巅峰 赭山脚下黄金旺铺 城市中心稀缺宝地,媒体通路： DM/直邮、短信 活动策略： 老客户答谢会、投资汇报会,1、营销费用预算,总营销费用预期销售收入1.5%=16亿元1.5%2400万元 预估销售收入（3500050000元/ ￥16.5亿元）,2、营销费用主要包括如下几个部分：,广告推广：包含媒体渠道、户外、DM渠道、杂志、分众传媒、车体、候车亭、路旗等 电视广播：电视宣传短片、广播宣传 网络宣传：在网络上建立正商企业各板块项目展示及信息传递系统 销售道具：楼书、折页、户型单张、礼品、其他 案场包装：售楼中心重新包装、现场环境、样板房装修（另外计费：因此项费用额度幅度较大） 营销活动费用：产品说明会、开盘庆典、联谊酒会、房展会、各种营销活动等,推广费概算,THANKS,值 得 您 信 赖 的 忠 实 伙 伴,地址：深圳市南山區紅花路21號302 / 518000 电话： 0755-26566729 联系人：李烜融 手机：13691903575,