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1、上岛咖啡选址报告 05工商1班 刘阳燕,“我不在家，就在咖啡馆； 不在咖啡馆，就在去咖啡馆的路上。”,看得见城铁的咖啡馆 一如流光溢彩的车站 汇集了形形色色的时光过客 在这里 为喜欢喝咖啡的人 和热衷于书籍电影的人 找到了 一个交集 更为不同语言的人们 创造了 一处休息小馆。 让整个生活都充满了不可思议的味道！,上岛咖啡食品有限公司于一九六八年成立于宝岛台湾，上岛咖啡以其千锤百炼的烘焙技术，芳香醇久的独特品味享誉各地。 走进这里，在一入门的书架上捡一本 喜欢的书，叫上一杯香浓的咖啡，看 窗外的车水马龙，行行色色的行人， 生活就在这样的细细品味中渗出丝丝 甜美。在这样的咖啡店中，享受的是 一种平
2、静的心态、纯朴而怀旧的情愫。 没有喧嚣，只有从容，只有淡淡的音 乐和柔和的灯光。,上岛咖啡着重表达中国传统茶文化与西洋时尚咖啡文化自然、完美的结合,并体现其柔美的同质性。 上岛以最佳的环境，最优的服务，最好的品质，最惠的价格，使其成为人们放松身心，享受休闲的首选。 浓浓的闲适情调，静静地陪伴着开心亦或孤独的朋友度过了无数路灯闪烁的日子。 主要经营进口现磨原豆咖啡、中餐、西餐、台式简餐。,上岛咖啡(珠影店)位于海珠区新港中路356号丽影商业广场2楼。地处客村商圈，客村商圈拥有三大优势: （1）核心消费商圈的优势。 客村商圈辐射范围内聚集的大型居民区就达20多个，经营空间十分广阔。按照海珠区政府的
3、规划，客村将是海珠区的核心商业圈。 （2）交通便利优势。 客村是地铁三号线和二号线的交接点，所谓“地铁人气住宅群=商机”。而且，丽影华庭门前客,村珠影站，公交线路共有14条之多，北可直达天河，南可通番禺，西可往江南西商圈，东可至琶洲会展中心。交通四通八达，十分便利。 （3）宣传优势。 丽影华庭是客村惟一的大型商铺，并被政府确定为海珠区新的商业中心地段标志性建筑。该建筑气势宏伟，可以借助其外立面来发布自己的巨幅宣传广告，为咖啡店造气势。,一、咖啡店选址原则,咖啡加盟店是否经营成功，70%依赖于选址是否准确。一般应该尽量在城市、城镇新旧区交接处、商业旺街以及虽不繁华但确有发展潜力的地段。选择购物消
4、费人口集中的临街商厦和写字楼效果最佳。此外，一些附近有商圈的大型新兴社区的商业街或者中高档住宅区，也适宜开咖啡店。 咖啡店一般要求交通要十分便利，最好在十字路口、“L”面（即直角形转角）或“M”面（圆形或椭圆形转角处）。另外，为了有效吸引客源，店面一般最好选在一楼，如果选择二楼则必须要有独立的进出通道。,上岛咖啡加盟选址要求： 市区人流量较大 人均收入水平较高 繁华程度较高 相对集中的居民生活小区附近 居民有一定文化素质,二、位置选择因素分析,（一）客流规律 客村立交以东的丽影商业广场是客村商圈的桥头堡，因其有极其优越的地理位置，正处于地铁二、三号线交汇站客村站，是广州地铁东南西北四向交通的核
5、心枢纽，广州目前三大地铁换乘站之一，新港中路和广州大道呈“十”字在此相汇，交通网络四通八达，十分便利，每天为丽影商业广场带来至少10万人次的流动客量。,加上周边滨江东豪宅区；广州大道住宅区和新港路白领住宅区；琶洲会展CBD商务群；赤岗、大塘、敦和成熟旧居民区；省教育学院、文理学院、纺织学校、服务学院、新港中路小学；电子七所商务大厦、国家海监南海总局办公大楼以及丽影华庭、丽影会展时代商务楼、影城花园、影城宾馆等数10万稳定消费人群，更为进驻丽影商业广场的商家提供了无限的商机。,（二）周边商店聚集状况 丽影商业广场已逐步成广州市海珠区东南部、琶洲会展商圈板块最具规模的综合性购物休闲广场，也是客村商
6、圈的标志性商业广场。 目前进驻丽影商业广场的有好又多、永乐生活电器、肯德基、仙踪林、安踏专卖店、明廊眼镜、米奇皮具、乐百氏运动系列、必胜客欢乐餐厅、卡佛连、卡露约翰，犁人坊、奥斯曼等数十个品牌商家。,附近有新港中路邮局、各家银行，学校有广东教育学院、新港中路小学、珠影幼儿园。附近还有信孚儿童福利院和赤岗敬老院。 购物场所有丽影商业广场、新港购物中心、赤岗商业广场、新南方购物中心。 紧邻丽影商业广场的是赤岗农贸肉菜市场。 附近还有药店、新华书店、冲印店、酒类专卖店、摩托维修店、化妆品店等。 市民衣、食、住、行都非常方便。,（三）竞争对手分析 上岛咖啡是丽影商业广场目前唯一一家咖啡店，无直接竞争对
7、手。,（四）交通地理条件 丽影商业广场位于广州市海珠区新港中路客村立交以东，珠江电影制片厂门前，是地铁二、三号线交汇站客村站C、D出口的上盖物业，是广州地铁东南西北四向交通的核心枢纽，广州目前三大地铁换乘站之一，加上目前往来穿梭的22条公交车路线就在门口靠站，交通网络四通八达，十分便利。,（五）城市发展规划： 随着广州市政府逐步确立的“南拓、北优、东进、西联”的城市发展战略，扼守广州东南部重要经济、交通枢纽的海珠东，将成为广州南拓、东进的桥头堡。同时，全亚洲最大的会展中心落户琶洲并正式投入使用，巨大的人流、物流和资金流涌入国际会展中心，众多国内外媒体聚焦琶洲。雄据海珠核心位置，毗邻琶洲会展中心
8、和海珠区政府，丽影商业广场在海珠区甚至整个广州东南部作为政治、经济、文化中心的地位将会越来越突出。,（六）周围环境 丽影华庭：出行和生活配套最完善 丽影华庭位于客村地铁站上盖，交通相当方便。小区配套花园、会所、儿童游乐场、康体设施等，楼下就是丽影商业广场，有好又多超市、麦当劳、肯德基以及各式商铺，生活便利。省一级赤岗东小学、新港中小学以及多间幼儿园就在附近，教育配套齐全。,三、店址评估,（一）营业潜力 假设咖啡店的商圈有三个层次：第一层次的主要商圈内居民户数为2000户，第二层次的次要商圈内居民户数为4000户，第三层次的边际商圈内居民户数为10000户。若平均每户居民每周去咖啡店喝咖啡的消费
9、水平为30元，则： 主要商圈居民支出总额：3020006（万元） 次要商圈居民支出总额：30400012（万元） 边际商圈居民支出总额：301000030（万元）,据调查分析，新开咖啡店的市场占有率在主要商圈为30，在次要商圈为10，在边际商圈为5，则： 主要商圈购买力为：6301.8（万元） 次要商圈购买力为：12101.2（万元） 边际商圈购买力为：3051.5（万元） 该新店营业潜力可估计为： 1.81.21.54.5（万元） 则一年的总销售额估计为：4.552234（万元）,（二）开店投资与经营费用估算 1、开店前期投资估算 开店第一年需要总投资80万元，具体项目如下： （1）加盟费：
10、5万元/年 （2）租金：30万元/年 （3）装修费：24万元（标准为1200元/平米，200平方米） （4）设备：8万元（包括厨房设施如咖啡机、磨粉机、水 处理设备、音响、空调、收银系统等固定资产设施） （5）家具：6万（如吧台、沙发、桌椅等） （6）户外广告：3万元 （7）流动资金：4万元,2、开店后经营费用估算 第一年总费用预计为54万元，具体见下表,（三）损益平衡点分析 1.损益： 销售毛利营业收入销售成本 2340000-5600001780000 税前损益销售毛利-变动费用-固定费用 1780000-460000-800001240000 实际损益税前损益-分担总部费用 1240000-500001190000 2.损益平衡点： 损益平衡点营业额固定费用/（毛利率-变动利率） 460000/（82-2）575000,3.经营安全率： 经营安全率 （1-损益平衡点营业额/预期营业额）100 （1-575000/2340000）10075 可以看出，新店的安全率在30以上为优秀店。 以上分析可以看出，上岛咖啡珠影店的选址是成功的。其未来的营利前景相当可观。,源於台湾， 香闻世界。 上岛咖啡 -您理想中的选择 ！,