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1、投资性房地产,应当注意： 本章内容可以与固定资产、无形资产、非货币性资产、递延所得税等内容组合有关。,本章重点,1投资性房地产的初始计量 2. 投资性房地产的后续计量 3投资性房地产用途转换的核算 4. 投资性房地产后续计量模式变更的核算,本章难点,1投资性房地产的后续计量 2投资性房地产后续计量模式的变更 3投资性房地产用途转换的核算,学习要求,1注意投资性房地产与出租固定资产的异同。 2注意投资性房地产与出租无形资产的异同。 3注意两种不同的计量模式下投资性房地产后续计量的异同。 4注意房地产用途转换日的确定及转换后成本的确定。,第一节 投资性房地产的确认和初始计量,一、投资性房地产的概念
2、 1企业持有投资性房地产的目的主要有如下三方面： （1）为赚取租金。 （2）为资本增值。 （3）既为赚取租金又为资本增值。,2投资性房地产主要包括如下三类： （1）采用经营租赁方式出租的土地使用权； （2）采用经营租赁方式出租的建筑物； （3）长期持有并准备增值后转让的土地使用权。,注意,企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。,3、不属于投资性房地产的项目,（1） 准备出租但没出租的，不属于投资性房地产； （2）出租不属于自己的房地产，比如是租别人的又出租出去； （3）
3、认定为闲置的土地使用权； （4）企业经营管理所开的饭店； （5）房地产开发企业准备出售的楼盘。,注意,某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。,案例,下列项目中，属于投资性房地产的有（ ）。 A.已出租的建筑物 B.已出租的土地使用权 C.持有并准备增值后转让的土地使用权 D.按照国家有关规定认定的闲置土地 答案：ABC,案例,多选：下列各项中，属于投资性房地产的有（ ）。 A. 企业拥有并自行经营的饭店
4、B. 企业以经营租赁方式租出的写字楼 C. 房地产开发企业正在开发的商品房 D. 企业持有拟增值后转让的土地使用权 答案：BD,二、投资性房地产的确认和初始计量,（一）投资性房地产的确认 将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件： 1.与该资产相关的经济利益很可能流入企业； 2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。 （二）投资性房地产的初始计量 投资性房地产应当按照成本进行初始计量。,（三）与投资性房地产有关的后续支出 与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本；不满足投资性房地产确认条件的，
5、应当在发生时计入当期损益其他业务成本。,第二节 投资性房地产的后续计量,企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。,案例,关于投资性房地产的后续计量，下列说法中正确的有（ ）。 A.企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量 B.企业可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量 C.企业应当采用一种模式对投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式 D.企业可以同时采用两种计量模式对投资性房地产进行后续计量 【答案】 ABC,一、采
6、用成本模式进行后续计量的投资性房地产,在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。,对投资性房地产计提折旧或进行摊销时， 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销） 计提减值准备： 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备,（二）采用公允价值模式进行后续计量的会计处理,企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销；应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值。 设“成本”和“公允价值变动”两个明细科目。,资产负债表日，投资性房地产的公允价
7、值高于其账面余额的差额： 借：投资性房地产公允价值变动 贷：公允价值变动损益 公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录。,注意,在处置投资性房地产时，应将“公允价值变动损益”、“资本公积其他资本公积”转入“其他业务收入”； 在处置金融资产和长期股权投资时，应将“公允价值变动损益”、“资本公积其他资本公积”转入“投资收益”。,二、投资性房地产后续计量模式的变更投资性房地产内部模式变更,会计政策变更：调整盈余公积和利润分配未分配利润，调整期初留存收益。,案例,关于投资性房地产后续计量模式的转换，下列说法中正确的是（ ）。 A.成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计估计变更 B.已采用公允价值
8、模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式 C.已采用成本模式计量的投资性房地产，不得从成本模式转为公允价值模式 D.企业对投资性房地产的计量模式可以随意变更 【答案】 B,补充：投资性房地产与自用或存货之间转换 1、投资性房地产采用成本模式计量 投资性房地产（成本） 自用或存货（成本）： 自用按账面价值分别结转（按原值、折旧或摊销、减值准备分别结转） 存货房地产按账面价值直接结转,2、投资性房地产采用公允价值模式计量 投资性房地产（公允） 自用或存货（公允）： 公允价值与账面价值之间的差额：计入公允价值变动损益 归纳： 公允价值之间结转，差额计入当期利润（公允价值变动损益） 切记
9、： 被转换的自用或存货按结转必须按当天的公允价值计量；,自用或存货（成本） 投资性房地产（公允）： 按结转当天的公允价值计量； 公允价值账面价值之间的差额：正差计入资本公积（其他）（谨慎） 公允价值账面价值之间的差额：负差计入公允价值变动损益 归纳： 正差计入资本公积（其他），负差计入计入当期利润（公允价值变动损益）,总结,1、投资性房地产内部模式变更，属于会计政策变更：调整盈余公积和利润分配（未分配利润）。 2、投资性房地产与自用或存货之间转换： （1）成本之间转换，按账面价值分别结转； （2）公允价值之间转换，差额计入当期利润（公允价值变动损益）； （3）成本转换公允价值：正差计入资本公积
10、（其他），负差计入计入当期利润（公允价值变动损益） 切记：被转换一方必须按当天的公允价值计量；,注意,投资性房地产在处置时： 将“公允价值变动损益”、“资本公积其他资本公积”转入“其他业务成本”,第三节 投资性房地产的转换和处置,一、房地产的转换 （一）房地产的转换形式及转换日,（二）房地产转换的会计处理,1.成本模式下的转换 投资性房地产采用成本模式，被转入方也采用成本计量,会计处理：应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。,转换时：按其在转换日的原价、累计折旧、减值准备，分别结转到相应会计科目。 如是存货的房地产转（“开发产品”）换为投资性房地产的，应按其在转换日的账面价值转换为
11、投资性房地产。,2.公允价值模式下的转换,投资性房地产采用公允价值模式，被转入方也采用公允价值计量,案例,单选题：下列关于投资性房地产核算的表述中，正确的是（ ）。 A. 采用成本模式计量的投资性房地产不需要确认减值损失 B. 采用公允价值模式计量的投资性房地产可转换为成本模式计量 C. 采用公允价值模式计量的投资性房地产，公允价值的变动金额应计入资本公积 D. 采用成本模式计量的投资性房地产，符合条件时可转换为公允价值模式计量 答案：D,二、投资性房地产的处置,确认收入其他业务收入 转成本其他业务成本 冲减值准备冲减其他业务成本 将“公允价值变动损益”、“资本公积其他资本公积”转入“其他业务成本”,