柴步溪旅游开发有限公司可行性报告.doc

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1、1 关于增资扩股柴步溪旅游开发有限公司 的可行性报告 GLLH 股份有限公司三峡项目办 2 目目 录录 第一章第一章 总论总论.1 1.1 项项目提要目提要.1 1.2 结论结论与建与建议议.3 1.3 编编制依据制依据4 第二章第二章 项项目建目建设设背景与必要性背景与必要性.5 2.1 项项目背景目背景.5 2.2 项项目建目建设设必要性必要性7 第三章第三章 市市场场与需求与需求预测预测.8 3.1 优质优质粮食供求形粮食供求形势势分析分析8 3.2 本区域市本区域市场场需求需求预测预测8 3.3 服服务务功能功能10 3.4 市市场竞场竞争力和市争力和市场风险预测场风险预测与与对对策策

2、10 第四章第四章 项项目承担目承担单单位情况位情况.12 4.1 基本情况基本情况12 4.2 主要主要业务业务范范围围和和业务业务能力能力12 4.3 人人员员构成构成12 4.4 主要技主要技术术成果成果获奖获奖情况及情况及转转化能力化能力13 4.5 现现有基有基础础和技和技术术条件条件15 3 4.6 资产资产与与财务财务状况状况16 4.7 项项目技目技术协术协作作单单位情况位情况16 第五章第五章 建建设规设规模与模与产产品方案品方案.17 5.1 建建设规设规模确定的原模确定的原则则和依据和依据.17 5.2 建建设规设规模及服模及服务务种种类类.18 第六章第六章 项项目目选

3、选址与建址与建设设条件条件.19 6.1 项项目目选选址原址原则则与要求与要求19 6.2 项项目建目建设设用地情况用地情况19 6.3 项项目用地位置目用地位置.20 6.4 自自然与然与资资源条件源条件.20 6.5 水水资资源源优势优势.21 6.6 社会社会经济经济条件条件22 6.7 粮田基本情况粮田基本情况22 6.8 项项目目实实施的有利条件施的有利条件.26 6.9 对环对环境的影响境的影响26 第七章第七章 工工艺艺技技术术方案和方案和设备选设备选型型.27 7.1 工工艺艺技技术术方案方案27 7.2 设设备备选选型型29 第八章第八章 项项目建目建设设方方案案与建与建设设

4、内容内容.32 8.1 项项目建目建设设方案方案32 8.2 项项目建目建设设内容与内容与规规模模34 4 第九章第九章 环环境保境保护护与安全生与安全生产产.36 9.1 环环境保境保护护36 9.2 安全生安全生产产36 第十章第十章 组织组织管理与管理与实实施施进进度度.38 10.1 项项目目组织组织管理管理38 10.2 项项目目实实施各施各阶阶段的管理方案段的管理方案39 10.3 工程招投工程招投标标方案方案39 10.4 项项目建成后的运行管理与机制目建成后的运行管理与机制40 10.5 运行运行经费经费解决方案解决方案41 10.6 实实施施进进度度41 第十一章第十一章 投

5、投资资估算与估算与资资金来源金来源.44 11.1 投投资资估算估算44 11.2 资资金来源金来源.45 第十二章第十二章 效益分析效益分析.46 12.1 经济经济效益效益46 12.2 社会效益社会效益47 12.3 生生态态效益效益47 第十三章第十三章 结论结论与建与建议议.48 13.1 综综合合评评价价48 13.2 结论结论意意见见48 5 13.3 问题问题与建与建议议48 6 关于增资扩股柴步溪旅游开发有限公司 的可行性报告 一、项目的必要性 1 1 景区景区简简介介 柴步溪景区位于湖北省 XX 土家族自治县东部，距 YC 市区 120 公里，距武 汉市 400 公里（其中

6、有 300 公里的高速公路），处于大三峡至张家界黄金旅游线 的中间地带，是一处以绝壁石林、幽谷清溪、原始生态为主的大峡谷风景区，属 典型的喀斯特地貌。峡谷东西长约 30 公里，南北宽 1 至 3 公里。景区总面积 60 平方公里，最低海拔 260 米，最高海拔 1417 米。其景点分为大湾口、坛子口、蛟 口、断山口四大区域，特景 120 余处。柴步溪景区是 WF 众多旅游资源中的龙头， 她不仅具有首屈一指的生态旅游景观资源，而且有便捷的交通、重要的区位，良 好的开发基础。 1 2 项项目的必要性目的必要性 项项目开目开发发建建设设已具基已具基础础 1996 年柴步溪被批准为国家森林公园，分为一

7、个保护区和四个景区。同年， 林业部调查规划设计院和 WF 林业局对柴步溪流域的森林资源和开发建设条件 进行了调查研究，在此基础上编制了柴步溪国家森林公园总体规划，确定其为 “以良好森林环境为主体，以峰奇、崖险、谷幽、溪清为特色，集旅游观光、文化娱 乐、避暑度假、休憩疗养、科普考察为一体的国家森林公园”。 近年来，柴步溪旅游的开发得到了一定的程度的发展。柴步溪生态旅游开发 已纳入湖北省、YC 市两级旅游规划开发重点。 湖北省旅游总体规划已把柴步溪 生态旅游项目列为 2005 年前的重要开发项目，YC 市旅游十五规划已将柴步溪 列为全市重点建设的四大旅游区之一，并把柴步溪原始生态旅游开发项目列为

8、YC 市十五期间的十大旅游工程之一。柴步溪景区自身已有规划基础，已编制出 台的WF 县旅游发展总体规划中已对柴步溪景区作了重点规划设计。到目前为 止，柴步溪旅游已得到了初步开发，2002 年 6 月份在原“柴步溪国家森林公园管 理处”的基础上，成立了“柴步溪旅游开发有限公司”，每年接待近万游客前来观 光旅游，且呈逐年递增的趋势。GLLH 三峡项目办在获悉柴步溪的有关信息后， 7 及时深入实地勘察了解，与 WF 县政府有关部门多次接触，认为该项目符合 GLLH 公司绿色家园标准，具有较高的开发价值，遂与 8 月份与 WF 县旅游局草 签了合作意向协议。与此同时，各类各路投资者纷至沓来，经多方调研

9、和多次深 入沟通，WF 县政府倾向于与 GLLH 合作。 三峡区域旅游将保持三峡区域旅游将保持稳稳定增定增长势头长势头 随着三峡工程的兴建，三峡游再次成为国际、国内旅游热点。长江三峡旅游 重心已经东移，YC 已成为三峡旅游中心城市。根据 YC 市旅游统计，五年来 YC 接待旅游人次每年递增 17%以上，2001 年接待国内游客 749 万人次。2002 年 1 至 8 月接待海外游客接近去年总和，达到 22 万人次。三峡游的火爆带动了 YC 周围景区的发展，WF 县旅游接待人次呈跳跃式增长。2001 年柴步溪接待游客 1 万人次，2002 年 1 至 8 月已接待游客 1.3 万人次。三峡工程

10、进入二期、三期后， 将大大推动 YC 市旅游业的发展，也将为相邻的柴步溪提供一个可观的需求增量。 柴步溪旅游资源与周边地区旅游资源组合较佳，从宏观角度可以构筑为长 江三峡热点旅游线与张家界国家森林公园热点旅游线的中继点和延伸，成为华 中旅游网络的重要驿站；从小尺度区域角度可以构建为周边客源市场的重要旅游 目的地，因而具有较强的市场竞争力。 生生态态旅游旅游发发展展势头强劲势头强劲，方，方兴兴未艾未艾 随着经济收入的提高和闲暇时间的增加，城市居民特别是大城市居民为了 排遣快节奏、紧张的都市生活给他们所带来的抑郁感，一种回归大自然，返朴归 真的游憩需求日益高涨，以大自然为取向的生态旅游活动逐年增加

11、，发展势头强 劲。据世界旅游组织统计，1998 年在旅游业中增长最快的部分是生态旅游。据估 算，生态旅游正以 25%-30%的年增长率快速增长。柴步溪大峡谷的生态旅游项 目，正是这种旅游发展趋势最现实的反映和必然的战略选择，可以说是切准了以 旅游业可持续发展为核心的脉博，选准了旅游开发的项目导向。柴步溪正以其独 特的绝壁石林、幽谷清溪、原始生态为主的大峡谷景观和神秘的土家文化散发出 迷人的芬芳,只是由于交通闭塞,经济落后而“养在深闺人未识”。待我们为其梳洗 打扮，撩开其神秘的面纱，迎接八方来宾，共享美好人生。 柴步溪独特的峰林景区将成柴步溪独特的峰林景区将成为长为长江三峡大旅游圈不可或缺的新亮

12、点江三峡大旅游圈不可或缺的新亮点 8 目前长江三峡大旅游圈除去江上望三峡及大宁河小三峡外，陆上景点主要 是 白帝城、张飞庙、屈原祠、三游洞、坛子口、葛洲坝等人文景观和水电大坝工程， 峰林景区如泗溪、车溪等虽对城里人有新鲜感，但都不能对游人造成震撼和体验 极限快感，柴步溪独特的喀斯特地貌、清新的天然氧吧森林浴场、险峻高拔的武 陵山峰、神奇的稀有动植物种、原始的森林、宜人的气候、鲜明淳朴的土家风情 将成为长江三峡大旅游圈独具权威的自然峰林景区，使游人完整体味三峡山与 水的巨大魅力，达到“未到张家界，已临柴步溪，也罢！”之境界。 柴步溪景区的开柴步溪景区的开发经营发经营，是充，是充实实 GLLH“绿

13、绿色家园色家园”品牌的需要品牌的需要 通过柴步溪景区的开发经营，借鉴相关景区开发经营的经验教训，对景区的 开发经营全过程（探寻-介入-评价-规划-开发建设-营销策划-经营管理）形成一整 套具有 GLLH 特色景区开发经营的原则、程序、制度文件，通过实践逐步完善， 在此过程中培养一支景区开发经营的队伍，在合适的条件下，开发新的景区以充 实 GLLH“绿色家园”品牌。 二、项目的可行性分析 柴步溪景区开柴步溪景区开发经营发经营的的总总体思路是体思路是：立足于绿色环保及可持续发展，定位于 长江三峡大旅游圈中独特的峰林景观，通过让利方式借助旅行社的网络系统招 徕游客，以本地及 YC、武汉为初级市场，采

14、用“一次规划、分期投资、滚动发 展”模式发展，对内作好安全、优质服务，使柴步溪成为长江三峡大旅游圈不 可或缺的旅游观光项目之一。 2.1 客源市场分析 2.1.1 旅游旅游资资源开源开发发方向方向 柴步溪自然生态景观独特且吸引力强，可开发的旅游产品有： 峡谷观光旅游。可以充分利用柴步溪独特的峰林景观，开展峡谷自然观 光，让游客充分体验柴步溪的峰奇、崖险、谷幽和溪清的自然美景。 山地度假。柴步溪拥有群峰竞秀、幽谷蜿蜒的喀斯特地貌、保存完好的 森林景观和清新的空气，其夏季凉爽、春秋季长的优越气候条件，利用 独特的山地资源开发山地度假旅游，可以让游客充分领略大自然的野趣， 亲近自然，享受自然。 9

15、生态探险。柴步溪峡谷自然生态系统保存完好，对于身居闹市的城市居 民而言，是一片难得的世外桃源，可开发征服自然、挑战自我的探险旅 游。 科普旅游。青少年学生是出游愿望和出游能力均较强的潜在旅游群体， 利用柴步溪典型的喀斯特峰林峡谷地貌，辅以森林生态科普教育，通过 学生夏令营、冬令营、专题考察等，可以满足学生旅游和求知的愿望。 会议旅游。可以利用柴步溪优美的景观、幽静舒适的环境以及优越的气 候条件，开发中小型会议市场。 2.1.2 客源市客源市场场定位定位 根据不同客源地游客占柴步溪景区旅游客源市场的比重，可将柴步溪景区 旅游客源市场细分为本地及 YC 市场，武汉市场、其他大中城市市场(主要包括荆

16、 州、荆门、恩施)等。根据柴步溪景区旅游业的发展趋势以及客源地的空间衰减规 律，得到柴步溪景区旅游客源市场各个圈层如下： 核心圈层 宜昌市以及周边大中城市（武 汉、荆州、荆门等） 发展圈层 拓展圈层 其他国内市场及以宜昌为目 的地的海外市场 湖北、湖南其他地区、长江沿岸城 市 图 2-1 柴步溪景区旅游客源市场的客源地域圈层 旅游客源目标市场的确定： (1) 近期(20032005 年) 柴步溪景区旅游业发展的近期目标市场应以 YC、武汉为客源地，面向中等 收入阶层的子市场。同时拓展武汉地区高收入人群度假市场、高收入家庭学生市 场；按职业来确定，重点为行政机关会务市场、企事业单位员工旅游市场和

17、学生 旅游市场；按出游目的确定，重点应发展观光旅游休闲市场、山地爱好者旅游市 场；按出游时间确定，重点应发展周末短途旅游和节假日旅游。但由于近期为主 10 要项目的建设期，景区内部接待容量相当有限，游客增长将呈现自发的状态。 (2) 中期(20062010 年) 柴步溪景区旅游业发展的中期目标市场，重点应发展景区周围大中城市(主 要包括武汉、荆州、荆门、恩施、湖南临近地区等)、长江中游地区旅游客源市场； 同时注重前期市场的巩固和发展。即在发展远距离客源地、中等收入阶层子市场 的同时，注重近距离客源地、中等收入阶层度假旅游市场的发展和壮大。按职业 确定，仍应重点发展企事业单位员工的旅游市场；按出

18、游目的确定，应重点发展 休闲观光旅游市场和度假旅游市场，同时注重景区建设品位的提高，并采用面向 大众和面向高收入阶层的区别定价策略；按出游时间确定，应重点发展周末旅游 市场和节假日旅游市场，但应不断增加游客在柴步溪景区的旅游活动项目，以增 加游客的逗留时间。这一阶段的发展重点不再是短途、短距离逗留时间的旅游， 而应以发展山地度假旅游为主。该时期由于主要建设项目已完成，景区内部接待 能力明显增强，景区宣传和促销力度加大，游客将呈快速增长态势。 (3) 远期(20112020 年)旅游客源目标市场的确定 柴步溪景区旅游业远期发展的目标市场应以长江沿岸城市、YC 和武汉客源 的二次开发为主，同时注重

19、中期市场的巩固和发展。即在主要发展高收入阶层子 市场的同时，注重中等收入阶层子市场的进一步发展和壮大；按游客出游目的的 不同，除休闲观光旅游市场外，还应重点发展度假市场、公务市场和会务市场；按 出游时间的不同，应重点发展各种周末旅游和其他节假日旅游市场的同时，开展 全年性休闲度假旅游。 2.1.3 客源市客源市场发场发展展趋势预测趋势预测 2.1.3 1 柴步溪景区环境容量 参照类似景区基本空间标准，综合考虑生态旅游区游客心理、旅游资源 及生态环境保护三个方面的因素，确定游客环境容量标准，运用面积法测算 景区的游客容量。其计算公式为： C C = = A A / / A AO O * * T

20、T / / T TO O 式中： C C基本空间游客环境容量； A A可利用基本旅游空间规模； 11 A AO O人均最低空间标准； T T日开放时间； T TO O人均利用时间。 本项目生态旅游风景区适宜旅游月份为 3-12 月，考虑淡旺季变化因素，取 260 天为可游天数，人均最低空间标准 200m2，日开放时间为 10 小时，人均每次 利用 8 小时，计算出柴步溪景区游客环境容量，见表 2.1。 表表 2.1 柴步溪景区游客柴步溪景区游客环环境容量境容量 项目游客环境日容量（万人）游客环境年容量（万人） 指标0496 2.1.3 2 客源市场预测 柴步溪景区目前处于旅游地生命周期的初步成

21、长期阶段。可以预计，通过正 确的规划指导，凭借重点项目启动和相关旅游产品开发，以及规范有序的管理和 大力度宣传促销，柴步溪景区将进入快速成长期和成熟期。 表表 2.2WF 县县旅游接待人数旅游接待人数预测预测表表 2005 年2010 年2015 年2020 年2001 年2020 年 海外游客(万人)0.31.01.52 增长速度(%)27.28.45.913.5 国内游客(万人)407090100.0 增长速度(%)24.811.85.22.110.7 旅游总人数(万人)40.371.091.5102 增长速度(%)25.012.05.22.210.8 注：资料来源：WF 县旅游发展总体规

22、划 根据 WF 县旅游总体规划和周边城市人口出游能力综合推算，考虑到柴步 溪人次数预测值见表 2.3。到 2012 年以后游客人数将稳定在 24 万人左右。 表表 2.3 柴步溪景区近十年游客柴步溪景区近十年游客预测预测 单位：万人次 年份年份2003200420052006200720082009 12 接待人次数 58.51318232528 年份年份 201020112012201320142015 接待人次数 313437404346 此表将国内旅游接待人数和入境旅游接待人数合并计算。 2.1.3 3 游客消费能力分析 结合 2000 年湖北省国内旅游抽样调查结论，YC 地区一日游人均

23、花费为 137.74 元，外地一日游人均花费 414.94 元。柴步溪景区游客消费能力预测如下： 表 2.4 柴步溪景区游客消费能力预测 年份年份 2003200420052006200720082009 一日游人均消费（元） 120120120150150150150 过夜游客人均消费（元） 150150150180180180180 年份年份 201020112012201320142015 一日游人均消费（元） 170170170170170170 过夜游客人均消费（元） 220220220220220220 2.22.2 经营管理操作方案 为尽快使柴步溪项目进入实质性开发阶段，力争明年

24、开始大规模接待游客， 拟对县旅游局下属企业“柴步溪旅游开发有限公司”采用增资扩股方式控股。按照 意向性协议约定，GLLH 控股 70%，柴步溪旅游开发有限公司占 30%股份（见合 作开发柴步溪大峡谷的意向性协议书）。考虑 GLLH 拟投资额实际，已说服政府 将原公司净资产总额 800 万元一分为二，柴步溪旅游开发有限公司减资后净资 产为 256.8 万元，GLLH 公司首期投资 599.2 万元，增资扩股后的新公司注册资 本为 856 万元,原公司分解出来的 543 万元由县政府行文,无偿增与新合资企业, 作为资本公积入帐。由此，可以加快实质性开发进程，省却重新注册公司的繁琐 手续和相关费用，

25、同时享受自治地方政府的最大优惠政策。 公司将按照“一次规划、分期投资、滚动发展”的发展模式，对项目资金进行 合理有效的管理运作，适当使用银行贷款和当地政府以特困县申请的国家扶贫 贷款，采取逐步招商引资和引进专业管理公司（如索道）投资经营等措施，以保证 景区后续开发。 13 2.32.3 投资预测及基本方案 2.3.1 项项目建目建设设内容内容 根据柴步溪国家森林公园总体规划和景区开发现状，柴步溪大峡谷景区 开发项目一期建设内容主要包括景区道路建设和旅游配套项目建设。 2.3.1 1 景区内游道建设 表表 2.52.5 景区游路建设一览表景区游路建设一览表 起止点道路名称 建设 性质 里程 (k

26、m) 路面 (m) 建设标准 坛子口木楼-坛子口坛子口景区游路改建0.52-2.5混凝土 坛子口木楼-南天门-燕子嘴坛子口景区循环线新建41.5-2石板路面 坛子口木楼-清泉洞-杨家湾坛子口景区游道新建3.51.5-2石板路面 大湾口度假村-对棋台大湾口景区东线游路改建1.51.5-2石板路面 大湾口度假村-笔架山-杜家堡大湾口景区西线游路改建11.51.5-2石板路面 杜家堡-陆家台谷底游循环线新建2.51.5-2石板路面 大湾口度假村 -峡谷底大湾口景区便道改建31-1.5土石路面 景区内游道路线在卡口要塞路段，安排通往复线，在游路较长或地形较陡 的线路上，适当设置休息场所。游路的险要路段

27、均应设置护栏或扶手，护栏及扶 手要自然、美观、和谐、坚固耐用。 以上公路和游路建设完成后，景区与景区之间、景区内部之间都将形成循 环游览路线。从鸦来公路松林坪大桥附近进入峡谷公路，向柴步溪上游直接到达 坛子口景区和大湾口景区；也可从鸦来公路的小口、陆家坳分别途径坛子口景区 专用公路、大湾口景区专用公路直接到达坛子口景区和大湾口景区；由峡谷游路 的黑虎庙沿坛子口景区游道可直接到坛子口木楼，由峡谷游路的杜家堡沿大湾 口西线游路可到达大湾口度假村。坛子口景区与大湾口景区之间可通过小黄公 路相连接。 2.3.1 2 旅游配套项目 旅游区大旅游区大门门及景区大及景区大门门 在松林坪大桥与汉阳古桥之间，距

28、鸦来公路约 1000 米处，峡谷长线游公路 出口上建一牌楼，作为进入柴步溪峡谷风景区的标志。 在大湾口度假村以南 1000 米处，建设大湾口景区大门，利用已建成钢筋混 凝土门牌，将该大门改建成风格为山水园林式门阙。 目前在此景区已建景区大门与管理用房合二为一的土家族风情的木楼。 14 观观景台景台 观景台是景区内重点建设项目，目前大湾口尚有对棋台、落云台二处简易观 景台建筑，坛子口也有燕子嘴、坛子口二处简陋设施。需要对该场地及门景区内 的小段登山游路进行访生态处理。根据规划和地形条件，在大湾口的姊妹峰，笔 架山等建 6 座观景台，在坛子口的剑岩峰、黑虎庙等建 4 座观景台，每个占地 10-20

29、 平方米，总平方 150 平方米，要求设置安全护拦和警示标记。 停停车场车场及引及引导标导标志志 在坛子口景区木楼东侧开阔地带，建设一处停车场，面积为 1200 平方米。 在松林坪大桥与汉阳古桥之间，鸦来公路北侧比较开阔，起伏不大的地带建 设停车场，占地面积 3000 平方米。 在大湾口、坛子口、松林坪三个大门处及游道上分别设置总导游图和景区导 游图，介绍风景区概况、景区划分、景点位置、游览路线等。在主要路口、林缘、 游人较集中的区域或险要地段等设置防火标志和宣传牌，强化游客防火的自觉 性。在出入口、景区、游路交点等均需设置指示牌，标明方向。 综综合服合服务务基地基地 设在松林坪门区附近。目前

30、，这里尚是一片空白。主要部门及项目有导游服 务部、峡谷生态展示演示室、装备供应处、行政管理处。 在松林坪景区大门附近修建 1200 平方米的行政管理用房。在松林坪景区大 门外围右侧建设包括为散客和其它外来人员提供导游和咨询服务的导游服务部， 建筑面积 100 平方米，利用现代科学技术展示柴步溪景观形成、演化、生态类型、 环境结构等科学教育内涵的演示室，建筑面积 800 平方米，为游客提供峡谷旅行 需要的野外装备、便携工具等的装备供应处，建筑面积 100 平方米。 2.3.2 投投资资概算概算 表表 2.62.6 柴步溪项目投资估算表柴步溪项目投资估算表 序号工 程 项 目单位工程量 综合单价

31、（元） 造 价 (万元) 建设 性质 总投资额总投资额 814.6814.6 一 景区游路景区游路 364364 6 坛子口景区游路 KM 8 12000096 改建 7 大湾口景区游路 KM 16 120000192 改建/新建 8 谷底游循环线 KM 2.5 12000030 10 钢吊桥座 112000012 新建 15 序号工 程 项 目单位工程量 综合单价 （元） 造 价 (万元) 建设 性质 11 木吊桥座 310000030 新建 12 漫水桥处 1400004 新建 二二旅游配套项目旅游配套项目 450.6450.6 (一 ) 旅游区大门 1 松林坪旅游区大门个 1500000

32、50 新建 3 大湾口景区大门个 212200024.4 修建 4 坛子口景区大门个 112700012.7 修建 观景台个 104000040 新改建 (三 ) 停车场及引导标志 1 停车场处 2100 新建 2 景点标识牌/指示牌等个 1503004.5 新建 (四 ) 综合服务基地 1 游客中心设施 m2100066066 新建 2 管理用房 m21800850153 新建 2.42.4 效益分析 2 4 1 损损益与敏感性分析益与敏感性分析 2 4 1 1 损益预测损益预测 项目柴步溪项目五年损益预测 单位：RMB 元 2003 年年2004 年年2005 年年2006 年年2007

33、年年合合计计 接待人数50,000 85,000 130,000 180,000 230,000 675,000 门票单价50 50 50 50 50 50 营业收入 2,500,000 4,250,000 6,500,000 9,000,000 11,500,000 33,750,000 营业税费 250,000 425,000 650,000 900,000 1,150,000 3,375,000 营业成本 1,856,000 2,774,000 3,902,000 4,220,000 4,450,000 17,202,000 其中:折旧216,000 324,000 432,000 50

34、0,000 600,000 2,072,000 工资及社保600,000 720,000 900,000 1,000,000 1,000,000 4,220,000 销售费用600,000 1,000,000 1,500,000 1,500,000 1,500,000 6,100,000 办公费用150,000 200,000 300,000 320,000 350,000 1,320,000 财务费用90,000 180,000 270,000 300,000 300,000 1,140,000 其它费用200,000 350,000 500,000 600,000 700,000 2,35

35、0,000 营业利润 394,000 1,051,000 1,948,000 3,880,000 5,900,000 13,173,000 16 所得税 39,400 105,100 194,800 388,000 590,000 1,317,300 利润净额 354,600 945,900 1,753,200 3,492,000 5,310,000 11,855,700 2 4 1 2 投资回报及回收预测投资回报及回收预测： 投投资报资报酬率酬率 = 年平均利年平均利润润/投投资总额资总额 =263/600 = 43.8% 投投资资回收期回收期 = 投投资额资额/（年（年营业营业利利润润+年

36、折旧年折旧额额） ） = 600/（ （263+41） ）=1.97(年年) 2 4 1 3 敏感性分析敏感性分析： ： 影响该项目利润和投资回收年限的主要因素是营运收入,而影响营业收入的 因素为接待人数和门票单价。为此, 设定接待人数和门票单价增加或减少 10%, 其它条件不变的四种情况，其利润和投资回收期预测如下： 当接待人数增加 10%时, 投资利润率为 54%, 投资回收期为 1.64 年。 当接待人数减少 10%时，投资利润率为 34%,投资回收期为 2.47 年。 当门票单价上涨 10%时，投资利润率为 54%,投资回收期为 1.64 年。 当门票单价下降 10%时，投资利润率为

37、34%,投资回收期为 2.47 年。 三、投资风险及基本对策 3 1 旅游市旅游市场风险场风险及及应对应对措施措施 市场风险属于全行业共同面临的风险，任何景区都难以避免，尽管如此，仍 应树立“没有疲软的市场、只有过时的产品”的市场观念，通过有效地预测市场变 化来开拓市场。九十年代后各种专题旅游已逐步成为旅游消费热点，各地纷纷推 出专题旅游产品，市场竞争十分激烈，同质产品可能会分流相当一部分客源。为 此，应突出柴步溪原生生态系统的旅游价值来开发特色产品。该项目以生态旅游 观光休闲为主题，产品配置与组合极具特色，符合现代旅游潮流和时尚，具有极 强的吸引力和竞争力。 17 为尽量避免市场风险的出现，

38、应着力加快项目建设进度，加大宣传促销力度， 提高市场竞争力和占有率，促使客源稳步增长，并不断研究市场变化，根据旅游 者的消费要求推陈出新，调整和优化产品结构，实施精品名牌战略，形成“唯我独 有，经久不衰”的特色旅游产品，从而降低市场风险。经测算，该项目启动后，柴 步溪第一年应达到的保本点游客数为 4.12 万人(次)，按柴步溪旅游发展现状及 客流量增长形势分析，第一年末即可实现保本经营。 3 2 项项目建目建设风险设风险及及对对策策 项目投资较大，建设内容多，周期短，环保要求高，技术设计涉及多个专业 和不同技术标准，牵涉多个行业、部门和单位。因此，要严格实行工程招标投标 制和工程监理制，推行现

39、代科学工程建设管理，加大配套资金落实力度和各项建 设协调管理力度，确保工程进度和工程质量。 3 3 经营经营管理管理风险风险及其及其对对策策 项目实施后可能出现旅游产品结构和功能的矛盾，不完全适应旅游市场发展 的要求。因此要时刻注意分析客源市场的需求变化趋势，按客源的结构性变化和 功能转型及时改造柴步溪产品组合，创新旅游产品，同时积极参与各类旅游产品 展销会，大力宣传推广柴步溪旅游产品形象,借助于 WF 特困县的现状,调动湖北 省甚至 CCTV 巧做无本公益广告宣传。同时，项目从设计、施工到运营都可能因 管理不善而造成生态环境破坏、旅游安全事故、市场秩序混乱、服务质量下降、 经营成本失控等风险

40、。要建立质量监督管理体系，实施旅游服务质量标准化管理， 创建生态旅游品牌，提高市场竞争力；要实现管理体制与制度创新，增强企业活 力与发展后劲；要加强财务管理，增收节支，节能降耗，管理增效，提高投资经济 效益。只有项目运营的经营管理水平不断提高，项目的社会、生态和经济效益才 能充分发挥，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。 四、结论 综上所述，开发柴步溪大峡谷风景区经济效益和社会效益俱佳，尚未发现不 可规避的风险。该项目将有力地促进 GLLH 在三峡地区内其他项目的进行，对提 高 GLLH 在本区域内的综合实力至关重要，项目必要而且可行。当地政府对此予 18 以极大关注和对与 GLLH 的合作表达了极大诚意,由于开发建设需一定时间完成,故 宜抓紧决策,以便尽快实施。 柴步溪景区项目可行性报告编写组