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1、A市B区C镇D项目安置小区建设项目可行性研究报告项目名称：A市B区C镇D项目安置小区建设项目建设内容：住宅小区建设、商业配套及其他相关配套工程建设用地面积：规划用地面积428.86亩，即285908.1平方米建筑面积：规划总建筑面积：247684.1平方米，其中多层公寓75600平方米；叠加公寓83600平方米；联排别墅81270平方米；配套公建用房7214.10平方米项目投资：项目总投资约50720.61万元建设地点：A市B区C镇宝女村孙庄组、楚庄组、官塘组建设单位：A市B国有资产经营有限公司法人代表：联系地址： 目录第一章 总 论51.1 概论51.2 编制依据71.3主要建设条件81.4
2、 研究范围81.5 研究结论9第二章 项目建设背景、必要性和可行性102.1 项目建设背景及意义102.2 区域经济状况112.3 项目建设必要性19第三章 项目选址及建设条件分析213.1 场址选择213.2 自然条件213.3 公共设施及其它条件233.4 自然条件对建设项目的影响243.5安置区用地地情况分析243.6安置区征地用测算27第四章 建设规模与内容304.1 建设规模304.2 安置区规划304.3 主要经济指标32第五章 工程建设方案335.1 规划设计原则、目标及理念335.2 建筑设计355.3 结构方案设计385.4 入口及绿化系统40第六章 公用工程和辅助设施416
3、.1 给排水416.2 电气设计436.3 暖通设计466.4 燃气设计46第七章 节能分析487.1 用能标准和节能规范487.2 能耗状况和能耗指标分析497.3 节能措施和节能效果分析527.4 节水547.5节能效果分析54第八章 环境保护568.1 编制依据568.2 环境保护执行标准568.3 项目的主要环境影响568.4 环境保护措施578.5 安全卫生59第九章 项目管理及招投标609.1 项目管理609.2 项目招标61第十章 项目实施进度和项目管理6610.1 建设工期6610.2 进度安排6610.3 项目实施进度表6710.3 组织机构6710.6 项目管理68第十一章
4、 投资估算与资金筹措6911.1 工程概况6911.2 编制依据6911.3 投资估算6911.4 资金筹措7111.5 预备费用7111.6 建设期利息7111.7 借款偿还期7111.8 资金使用和管理72第十二章 经济效益及社会影响评价7312.1 经济效益7312.2 社会影响效果分析7312.3 社会风险分析74第十三章 结论与建议7613.1 结论7613.2 建议76第一章总论1.1 概论1.1.1 项目名称A市B区C镇D项目安置小区建设项目1.1.2 建设地点本次规划安置区共三个地块，分别安排在C镇的宝女村孙庄组、宝女村楚庄组和宝女村官塘组。都靠近镇区，周边道路、电力等基础设施
5、比较完善，学校、菜场等公共服务设施距离较近，适合集中居住，安置区全部位于土地利用总体规划确定的允许建设区内，符合镇区控制性详细规划确定的居住用地和商住混合用地的用地性质。安置区位置示意图（总规图）1.1.3 建设单位1.1.4 主要建设内容、投资规模与资金筹措规划用地面积428.86亩，即285908.1平方米。规划总建筑面积：247684.1平方米，其中多层公寓75600平方米；叠加公寓83600平方米；联排别墅81270平方米；配套公建用房7214.10平方米。经估算，项目总投资约万元，银行贷款30000万元。1.1.5 主要技术经济指标序号费用名称单位数量1安置区占地面积亩428.864
6、安置区安置户数户10942.1住宅面积平方米2404702.1.1多层公寓平方米756002.1.2叠加公寓平方米836002.1.3联排别墅平方米812702.2配套用房平方米7214.103容积率0.8684绿化率25%1.2 编制依据（1）省住房和城乡建设厅、省国土资源厅、省监察厅、物价局关于进一步促进房地产市场平稳健康发展加快推进保障性住房建设的通知苏建房管2010488号、苏国土资发2010323号、苏临发20105号、苏价服2010346号；（2）2010年1月11日，国务院关于促进房地产市场平稳健康发展的通知；（3）国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724
7、号）；（4）建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局关于印发的通知（建住房2007258号）；（5）省政府关于解决低收入家庭住房困难的实施意见（苏政发200844号）；（6）关于进一步解决市区低收入家庭住房困难的实施意见（扬府办发200884号）；（7）城乡居民区规划设计规范（GB50180-93）；（8）国家及地方的有关法规：中华人民共和国城市规划法、中华人民共和国环境保护法、中华人民共和国城市房地产管理法，以及A市城市总体规划；（9）国家发展和改革委员会等部门关于建设项目可行性研究报告编制内容及深度的规定；（10）国家发展改革委、建设部联合颁发的建设项目经济评价方
8、法与参数（第三版）；（11）有关各专业的国家设计规范；（12）建设单位提供的各项基础资料；（13）本公司与项目业主签订的技术咨询合同。1.3主要建设条件1.3.1政策扶持本项目为拆迁安置小区，是为了安置A市B区C镇“万顷良田建设工程”安置小区而拆迁的部分居民，也是为了解决部分中低收入人员住房困难、确保人民安居乐业、构建和谐社会、促进B区进一步发展的惠民工程，项目受到区委、区政府的重视和国家、地方政策的扶持。1.3.2场址条件拟建工程地理位置优越，交通便利，自然环境和水文地质适宜建设，公共设施条件能满足需要，符合城市规划。项目各项施工条件良好，施工环境宽松，选址经过比较论证后，确定最佳方案。1.
9、4 研究范围在对项目外部环境进行充分研究的基础上，论证项目建设的必要性和可行性，提出建设方案和运营策略，制定项目实施计划，测算工程投资，并进行经济效益分析，最终提出项目建设的有关结论意见，供有关部门进行决策。本可行性研究报告的研究范围主要包括：（1）项目提出的背景、投资必要性和经济意义（2）建设条件（3）建设内容和规模（4）工程建设方案（5）公用工程和辅助设施（6）节能与安全卫生（7）环境保护（8）项目管理与实施规划（9）投资估算及资金筹措（8）经济与社会评价（10）结论和建议1.5 研究结论本项目位于A市B区C镇，交通便利，配套设施齐全，环境优美，交通便捷，项目选址合理，是理想的居住场所。本
10、项目建设地点选择及建筑形式符合A市城市总体规划要求。工程建设过程中和建成后的生活污水、废气、生活垃圾等，在设计时已充分考虑了其处理措施，对环境无不良影响。本项目的建筑方案比较完善,在总平面布置上有效地合理利用空间。建筑设计经济科学,结构牢固可靠,消防符合有关规范的要求，项目的规划设计经济、适用、可靠。第二章 建设背景、必要性和可行性2.1 项目建设背景及意义“万顷良田建设工程”是指依据土地利用总体规划、镇村布局规划，按照城乡统筹发展，加快社会主义新农村建设的要求，以土地开发整理项目为载体，以实施城乡建设用地增减挂钩政策为抓手，通过对田、水、路、林、村进行综合整治，增加有效耕地面积，提高耕地质量
11、；将农村居民点迁移到城镇，节约集约利用建设用地；建成大面积、连片的高标准农田，优化区域土地利用布局，实现农地集中、居住集聚、用地集约、效益集显目标的一项系统工程。近年来，随着B区城市化进程不断加快，经济快速增长，用地供需矛盾加剧，耕地保护压力不断加大。B区在力保发展的同时，不断寻求保护资源的有效途径。目前，B区在土地开发整理领域以及城乡建设用地增减挂钩方面不断探索，取得了一定成就，为实施“万顷良田建设工程”奠定了基础。在江苏省国土资源厅关于印发的通知（苏国土资发2008290号）下发后，B区积极响应，为进一步利用和挖掘存量建设用地潜力，优化土地利用布局，加快社会主义新农村建设，促进城乡统筹发展
12、，加快高标准基本农田建设，经过实地调研和论证，决定在C镇开展万顷良田建设工程。工程的实施将解决耕地经营分散、生产方式落后、村庄布局凌乱、户均占地过大、社会保障水平较低等问题和矛盾，促进农业由分散经营向规模经营转变，传统农业向现代农业转变；破解保护资源、保障发展难题，实现土地资源集约高效利用；落实科学发展观，打破城乡二元结构，促进城乡统筹协调发展，提高城市化水平，构建和谐社会。2.2 区域经济状况2.2.1B区经济概况2012年B区上下围绕 “十二五”期末“率先基本实现现代化”的宏伟目标，齐心协力、克难求进，把稳增长、调结构、惠民生、促和谐的各项举措落到实处，经济社会保持了平稳健康发展的良好态势
13、。一、综合综合实力持续增强。B区实现地区生产总值（GDP）470.4亿元，可比价增长12.1%，其中：一、二、三次产业增加值分别为16.78亿元、214.12亿元和239.5亿元，可比价分别增长4.5%、12.6%和12.2%；按常住人口计算，人均地区生产总值68502元，按美元汇率折算，人均地区生产总值超1万美元，达10898美元；产业结构调整加快，三次产业结构为3.5745.5250.91，三产占比在全市位居第一，较去年提高1.8个百分点。财政收入平稳增长。B区实现财政总收入92.56亿元，增长12.8%，其中：公共财政预算收入44.46亿元，增长2.4%；实现税收收入36.05亿元，增长
14、9.8%；实现财政支出57.92亿元，增长10.9%；财政资金向社会保障、农业、科技、教育、卫生等方面倾斜，为促进民生改善和社会进步提供了必要的财力支持。二、农林牧渔业农业经济保持平稳。B区实现农林牧渔业总产值28.76亿元，增长9.3%。全年粮食总产量达17.87万吨,粮食生产连续九年丰收。蔬菜总产量19.84万吨；全年生猪出栏16.38万头；家禽出栏271.6万只；肉类总量1.63万吨；禽蛋产量0.84万吨；水产品总量2.34万吨。高效农业加速推进。B区建成高效农业园区面积6.65万亩，新增2.26万亩。B区设施农业面积3.23万亩，新增1.1万亩。公道“B现代渔业产业园”成功获批省级现代
15、农业（渔业）产业园，初步形成了“一个园区、两大板块、三个中心、四大基地、五个合作社、六个规模养殖企业”的生产格局，核心区面积达5000亩。新农村建设成效显著。调整出台关于进一步加强农村环境“四位一体”长效管护工作的意见和关于农村环境“四位一体”长效管护工作的考评实施办法。创成全省首批“四有一责”建设示范区；创成新农村建设“优美乡村”3个、村级组织“五项能力”建设“百强村”6个、村级集体经济收入“达标村”23个。迁建乡镇卫生院1家，新增国家卫生镇1家、新创成江苏省卫生村10个，市级以上卫生镇实现全覆盖。建成公瓜线曹扬段等农村公路30公里，改造农村危桥8座。大力实施村庄环境整治，60%村庄达到省“
16、环境整洁村庄”标准，创成省级村庄绿化示范村20个。疏浚河道27条，整治村庄河塘774口，新建农村户用沼气池300座，实施农村改厕3430座。完成秸秆禁烧任务，秸秆机械化还田率达76%。三、工业和建筑业工业经济缓中趋稳。B区402家规模以上工业实现产值977.3亿元，增长19.5%。规模以上工业实现主营业务收入922.3亿元，增长16 %；实现利税97.7亿元，增长25.5%。主导产业发展平稳。B区四大主导产业实现产值 787.5 亿元，增长19.7%，占规模以上工业总产值的80.5%，机械装备制造业和轻纺业产值均突破250亿元。“股份制”企业贡献突出。B区“股份制”企业完成工业产值673亿元，
17、增长19.4%，股份制企业产品销售也保持较好水平，实现销售产值656.5亿元，增长19.4%。新兴产业加快发展。B区四大新兴产业完成工业产值90.3亿元，增长21.3%，占B区规模工业产值的9.2%。小型企业发展较好。在国际经济形势波动情况下，小型企业在政策利好的刺激以及各级政府的扶持下，增势高于大中型企业。B区294家小型企业完成工业产值392.2亿元，增长22.2%，高出大中型企业增幅4.4个百分点。建筑业实现新跨越。B区建筑业共完成总产值344.61亿元，增长23.1%。在建施工面积1841万平方米，增长14%，其中新开工面积1169万平方米。完成竣工面积1008万平方米，增长11%。全
18、年共承接亿元以上工程项目86个。规模骨干企业加速成长，56家建筑业企业产值过亿元，其中5亿元以上企业8家，产值超百亿元的1家，邗建集团、华宇装饰、牧羊钢构、省水建等4家企业进入省建筑业百强，邗建集团荣获全国民营企业500强、中国建筑业竞争力百强企业称号。省外建筑市场稳步攀升，出省产值达122.15亿元，增长18%，中东、非洲、东南亚等传统海外市场正逐步延伸，境外营业额2.52亿美元，增长3.5倍。转型升级加快推进，实现多元产值22.06亿元，增长14.4%，近20家建筑业企业涉足房地产业、建材业等相关上下游产业多元发展。四、固定资产投资和城市建设投资稳步推进。B区固定资产完成投资297.09亿
19、元，增长21。其中，城镇规模以上项目投资 154.22亿元，增长15.3%，农村规模以上项目投资70.32亿元，增长48.5%。按产业分：第一产业投资1.78亿元，增长23.4%；第二产业投资90.93亿元，增长16.1%；第三产业投资204.39亿元，增长28.1%。B区房地产开发投资72.55亿元，增长12.6 %。商品房施工面积542.94 万平方米，增长0.3%；商品房竣工面积149.64万平方米，增长 82.2%；商品房销售面积167.3万平方米，增长2%。重大项目加快建设。全年市认定新开工工业重大项目6个，服务业重大项目2个，基础设施重大项目2个。全年1亿美元或10亿元以上重大项目
20、33个，计划总投资437.5亿元，实际完成投资151.96亿元。柳工机械、正林太阳能电池、汇成光电、德豪润达等4个项目已竣工投产。牧羊智能化饲料加工成套设备、甘泉影视制作服务外包基地等10个结转、跨年度竣工项目加快建设。潍柴亚星、税友软件等9个新开工项目有序推进。加大基础设施建设力度。城乡一体化进程不断加快，改造“城中村”5个，整治老小区11个，翻建老街巷20条。新建安置房138.8万平方米、公租房1113套。城乡道路进一步优化。新328国道连接线、扬菱路拓宽改造、吉安大桥等重点工程竣工通车，新改建望月路东段、建设大街、润扬路西延、曹扬线等城乡主次干道16条。新甘泉路东程、长塘路开工建设，建成
21、农村公路30公里，改造农村危桥8座。佳家花园公交首末站、槐泗公交停车场投入使用，甘泉公交首末站启动建设，开通杨寿、瓜洲、方巷、公道镇村公交。提升产业大载体。B经济开发区南北两园加快融合。维扬经济开发区甘泉新区启动区路网框架基本拉开。A环保科技产业园建成创业孵化综合楼及配套设施约9000平方米。北山工业园建成110KV变电站。物流集聚区临港路、太平路建成通车。蜀冈生态新区建成司徒南路等4条道路。村级创业园建成12.5万平方米标准厂房。五、国内贸易社会消费需求总体稳定。B区实现社会消费品零售总额187.15亿元，增长15.5%。分地域：城镇实现零售额180.9 亿元，增长15.6 %；乡村实现零售
22、额 6.3 亿元，增长10.2 %。分行业：批发业实现零售额27.1亿元，增长14.3%；零售业实现零售额139.4亿元，增长15%，批发零售业占全社会零售总额的比重达88.9%，处于消费市场的主导地位。住宿业实现零售额4.8亿元，增长17.3%，餐饮业实现零售额15.8亿元，增长21.1%，增幅高于批发零售企业，成为拉动消费增长的重要因素。六、双资利用对外贸易保持平稳。围绕A“烟花三月”经贸旅游节、B4.17招商推介会、北京、上海、深圳名企联谊会以及台湾招商活动，加大招商资力度，全年完成协议注册外资6.4亿美元，注册外资实际到帐3.48亿美元，实现自营出口总额14.23亿美元，增长18.8%
23、。民资发展稳步推进。B区新发展个体工商户4281户，新发展私营企业2534户，有限公司实到注册资本金80.16亿元，新注册（增资）亿元以上公司24户，申报新开工总投入亿元以上民资项目22个，其中总投入10亿元以上项目3个。七、科学技术和教育优化创新平台。B经济开发区获批“江苏省A高新技术开发区”，创成省数控机床特色产业基地。A环保科技产业园创成省“城市矿产”示范试点基地。发挥中科院A中心和江苏（A）数控机床研究院两大创新平台优势，围绕智能化装备、智能电网、新材料、新能源、新光源等主导和新兴产业，已设立21家高校院所研发分支机构。引进创新人才。不断优化创新、创业人才集聚政策环境，引进省高层次创新
24、团队1个，省“双创计划”人才7名、国家“千人计划”人才6名，成功组建国家“千人计划”创新药物与食品安全研究院，为经济建设提供优质智力支撑。创新成果涌现。新增国家高新技术企业17家。全年实现高新技术产业产值434.58亿元，增长18.5%，占规模以上工业比重达44.47%。新增省级以上“三站三中心”27家，总数达83家。B区新增省级以上品牌18个（件），发明专利授权102件。教育事业不断进步。实施高中教育“星级”提升工程，新增省优质公办幼儿园4家，创成“全国义务教育发展基本均衡区”。校安工程有序推进，加固中小学校舍1.8万平方米，完成农村学校操场塑胶化改造8片，瓜洲中学初中部新校区建成使用。20
25、12年末B区拥有各类学校98所，在校学生7.68 万人，毕业生1.29万人。B区高考本二上线人数增加7%。八、文化体育、卫生和环境保护文化体育事业不断发展。建成村级文化健身广场44个，成功举办第十一届全民健身体育节、第三届广场文化艺术节、“百团舞B”等活动。深入开展文体惠民“四送”行动，累计配送电脑66台，拉杆广场音响40套，图书15000册，书橱150节以及广场健身器材若干，使镇村文化设施资源进一步充实。组织送戏下乡进社区80多场，农村电影放映1318场。开展了元旦长跑、全民健身日、区级机关运动会系列活动，承办了CUBA全国男子篮球联赛。医疗卫生服务水平不断提高。B区有各类卫生机构258个，
26、拥有病床678张，卫生技术人员1260人，其中执业医师（含中医）563人、执业助理医师（含中医）139人，注册护士558人。17家乡镇卫生院（社区卫生服务中心）和107家社区卫生服务站全面实施国家基本药物制度；599种基本药物全部实现零差率销售。新农合人均筹资300元，全年参保26.4万人，参保率100%；卫生保健知识入户率100%，儿童预防接种率稳定在98%以上。结核病、艾滋病、血吸虫病等重大传染病防控措施有效落实。食品卫生和公共场所量化分级管理率达100%，消费者食品安全满意度达90%。双桥街道创成A市首家“全民健康促进行动”示范街道。生态环境持续改善。B区开展美好城乡建设行动，加大生态建
27、设投入，顺利通过国家生态区创建考核验收，创成国家级生态乡镇1家。强化污染源监控，关闭“五小”企业19家。实施循环经济项目4个、节能改造项目20个，创成节能示范企业4家。节能减排任务全面完成，COD削减230.95吨，氨氮削减4.81吨。加快交通要道绿化和生态林建设，新增造林面积9218亩、城区绿化面积11.3万平方米。九、人民生活和社会保障人口总量平稳增长。年末总户数178721户，户籍人口56.17万人，常住人口68.67万人，城镇人口比重达81.93%。登记出生人口6110人，出生率10.9，死亡人口4114人，死亡率7.34，人口自然增长率为3.56。民生状况进一步改善。B区城镇集体以上
28、单位在岗职工年平均工资45728元。城镇居民人均可支配收入29157元，增长12.4%；城镇居民人均消费性支出17713元，增长11.2%；城镇居民人均住房建筑面积43.47平方米，百户家庭电话、电脑拥有量分别达347部、113台，恩格尔系数为33.1%。B区农民人均纯收入为14180元，增长12.9%，农村居民人均生活消费性支出10275元，增长10.15%，农民人均住房面积50.41平方米，百户家庭电话、电脑拥有量分别达344部、72台，恩格尔系数为37.78%。惠民政策全面落实。积极鼓励就业创业，拓宽居民增收渠道，全年采集就业岗位1.46万人，新增就业再就业9100人，完成创业培训850
29、人。加快建设覆盖城乡的社会保障体系，“五大保险”扩面征缴1.5万人次，新农合人均筹资标准达300元，城乡居民养老保险参保率达99%，2.3万名被征地农民转参企业职工养老保险。惠农政策全面落实，发放各项补贴资金2451万元，新建“万村千乡”农家店30家。加强市场监控，物价基本保持稳定。加大社会救助力度，城乡低保、农村五保标准分别提高到每人每月400元，每人每年5652元，实施医疗救助328人，完成450户残疾人家庭无障碍改造，新建镇级残废人养中心4家。大力发展养老服务事业，累计为1.3万名老人发放尊老金，新改建村居家养老服务站59家，区社会福利中心顺利建成。住房公积金扩面1.15万人，发放住房公
30、积金贷款超2亿元。2.2.2C镇经济概况C镇全镇土地面积39.3平方公里，人口2.30万，2008年行政区划调整后，辖1个居委会、7个村委会。2008年以来，以“建设秀美乡村、打造精致杨寿”为总揽，突出工业立镇、城乡统筹和改善民生三项工作重点，全镇经济社会又好又快发展。2011年，全镇实现农业产值2.12亿元，工业产值60亿元，规模以上工业产值51亿元，三产增加值4.2亿元，协议注册外资3235万美元，外资实际到账420万美元，技改投入11亿元，民资投入5.6亿元，全社会固定资产投入12.2亿元，应税销售14.15亿元，入库税收5472万元，财政总收入9627万元，农民人均纯收入14113元。
31、新龙村位于C镇东北部，全村土地面积6.48平方公里， 23个村民小组，农户878户，人口3159人，企业15家。2011年全村实现三业总产值6.84亿元，其中工业产值6.388亿元，农业产值0.38亿元，村集体收入28万元，人均纯收入13680元。爱国村位于C镇北部，全村土地面积6.5平方公里，28个村民小组，农户966户，人口3554人，企业12家。2011年全村实现三业总产值7.84亿元，其中工业产值6.90亿元，农业产值0.38亿元，村集体收入110万元，人均纯收入14820元。东兴村位于C镇北部，全村土地面积6.3平方公里，17个村民小组，农户467户，人口1673人，企业6家。201
32、1年全村实现三业总产值0.98亿元，其中工业产值0.65亿元，农业产值0.24亿，村集体收入41万元，人均纯收入12500元。方集村位于C镇东部，全村土地面积3.81平方公里， 15个村民小组，农户586户，人口1920人，企业7家。2011年全村实现三业总产值1.51亿元，其中工业产值1.00亿元，农业产值0.22万元，村集体收入200万元，人均纯收入12500元。2.3项目建设必要性2.3.1项目建设是万顷良田项目顺利进行的保证万顷良田建设工程是一项促进资源集聚、改善农民生产生活方式的创新工程、惠民工程，通过开展万顷良田建设试点工程，可以改善农民的住房条件，增加农民收入，提升居住品位。而安
33、置房建设关系农民未来的居住条件，它建设的好坏直接影响农民搬迁的积极性。2.3.2项目的建设是缓解城镇贫富差别、维护社会和谐稳定的有力举措。随着城镇化进程的加快，社会经济的全面、迅速发展，人民生活水平普遍提高，高收入人群不断增多。相比之下，由于各种原因，农村仍然有一部分家庭收入偏低且住房比较困难。住房拥挤，条件较差，影响了家庭和睦、社会稳定。他们迫切地希望能够改善居住条件，但由于收入有限，无力承担较高的普通商品房价格。本安置小区的建设，将从根本上解决一部分中低收入家庭的居住问题，体现党和政府对中低收入家庭的关怀，消除社会不安定因素，维护社会稳定和谐。同时，住户搬迁到新房后，将带来该地区域人气的增
34、加，带动第三产业的发展，生活条件有望进一步改善，相对来说就业机会也会增多，将获得更广阔的生存和发展空间。2.3.3加快小城镇建设，提高城镇化水平提高城镇化水平关系到我国经济社会发展的一个重大问题。所以，提高城镇化水平的过程，就是农村人口不断向城镇转移，第二、三产业不断向城镇聚集，从而使城镇人口，地域规模不断扩大的一种自然的社会经历过程。项目的建设将推进B区城镇化进程，提高城镇化水平。第三章 项目选址及建设条件分析3.1 场址选择3.1.1地点与地理位置C镇的宝女村孙庄组、宝女村楚庄组和宝女村官塘组，都靠近镇区，周边道路、电力等基础设施比较完善，学校、菜场等公共服务设施距离较近，适合集中居住，安
35、置区全部位于土地利用总体规划确定的允许建设区内，符合镇区控制性详细规划确定的居住用地和商住混合用地的用地性质。3.1.2场址土地权属类别及占地面积项目规划用地面积428.86亩，即285908.1平方米。土地性质为划拔，目前正在积极办理土地的前期手续。3.2 自然条件3.2.1 地形、地貌项目区地质构造属于下扬子准地台内次一级构造单元苏北盆地的一部分，以甘泉山小纪镇断裂带为界，南部属隆起地区，北部属凹陷地区，沉积了数千米厚的第三系。地表广泛覆盖着巨厚的第四系沉积层，无基岩出露。新生界第四系，未见下更新统和中更新统，而上更新统和全更新统则广布全境。上更新统下蜀组为一套冲积形成的河流相沉积，分布于
36、境内中，北部丘陵岗地上，一般标高20m30m，为棕黄色砂质粘土，夹褐黄色泥质粉砂层，底部为褐黄色泥质砂层和砂砾层，厚数米至数十米不等。项目区地下水资源丰富，经钻探揭示，上部为浅层孔隙水，水位埋深2m5m，下部为承压水，水位埋深4m6m。项目区土壤类型主要为水稻土类，占总面积95以上。工程区土按亚类分有渗育型水稻土、潴育型水稻土、脱潜型水稻土、潜育型水稻土四种，按土属分有黄泥土、白肝土、河土、黑粘土和腐粘土。耕作层厚度平均在1520cm左右，质地砂壤或粘土，肥力中等，氮、磷、钾含量中等，比例不太协调，耕作稍差。根据物探探测及有关地质资料分析，本项目场地内未发现对工程场地的影响的隐伏断裂通过，工程
37、建筑场地为三类，土的类型为中软土。综合分析认为，本工程场地地震条件相对较好，场地稳定，适宜本工程的建设。3.2.2 气象A年平均气温15，冬冷夏热较为突出。7月最热，平均气温为27.6。1月最冷，平均气温为1.5。全市极端高温39.8，极端低温-19。全市无霜期平均222天，平均日照2176.7小时，平均气压为1015.8百帕，年平均相对湿度78%。A年平均降水量1030毫米，夏季约占45%，冬季约占9.5%，春秋季降水量相近。常年梅雨期约23天，一般在6月中旬到7月中旬，平均梅雨量231毫米。干旱、雨涝、低温、阴雨、台风、冰雹等灾害间有出现，并造成不同程度的损失。台风一般最早出现在6月，最迟
38、11月，以8、9月份居多。多年平均年降水量为1039.7毫米，历年年最大降水量为1520.7毫米，历年日最大降水量为278.3毫米，全年25毫米的降水日数平均为10.3天，全年100毫米的降水日数平均为0.44天。最长连续降水天数为12天（降水量为226.4毫米），最大连续降水量为354.8毫米（连续6天）。夏季盛行偏东风，冬季盛行偏西北风。多年平均风速为3.2米/秒，强风向为西北西，最大风速为18米/秒。常风向为东北，东北东和东，三个方向的频率占27%。春夏季的东南东、东南和南南东向风约占领31%，秋季的东北、东北东和东风频率约占领34%，冬季的东北和东北风频率约占26%，历年年平均出现大于
39、14米/秒的天数为14天，最多为49天，最少为1天。3.3 公共设施及其它条件3.3.1 区位条件安置区都靠近镇区，周边道路、电力等基础设施比较完善，学校、菜场等公共服务设施距离较近，适合集中居住。3.3.2 供电供水条件项目所在区域已全面实现了道路、供水、排水、供电、煤气、热力、通讯、有线电视、宽带光纤网和“土地平整”等“十通一平”。市政雨水井、污水井和给水管线、蒸汽热力管沟、电讯及IP宽带网，以及供电电源电缆等基础设施均有落实到位。3.3.3排水条件项目建设中按高标准进行总体规划，雨污水的排放方式按进入市政管网和污水处理厂进行设计、建设。目前场址周边水质良好，无污染源，地面水质功能符合建设
40、要求。3.4 自然条件对建设项目的影响3.4.1 对工程方案的影响A城市地形基本为岗冲起伏的丘陵，在地貌单元上属江淮丘陵的一部分。地势大体为西北高，东南低。市区地势起伏不大。大部分地区工程地质条件较好，具有良好的建设条件，自然条件对工程方案影响比较小，在方案设计时应当充分利用上述优越的自然条件，进行多方案比较，做到安全、经济、适用、美观。3.4.2 对施工条件的影响A水源丰富且雨量集中，光照充足，无霜期长，自然条件总体来说有利于施工，只是部分年季有水灾、旱涝现象，冬季轻冻，工程施工有影响。3.4.3 对工程造价的影响A建筑材料资源丰富，无需长途运输。道路、桥梁及停车场绝大部分采用水泥混凝土路面
41、。主要材料能自给足，部分材料需要外运，这样大大降低了工程造价。本工程属地震烈度7度区，对抗震重点工程应进行地震烈度复核和地震危险性分析工程，采取抗震措施，就使工程造价有所上升。3.5安置区用地情况分析3.5.1宝女村孙庄组安置区初步规划安置区占地面积13.3529公顷，土地利用现状情况如下：农用地8.4296公顷：包括灌溉水田5.6935公顷、旱地0.0932公顷、其他园地0.0713公顷、农村道路0.0254公顷、坑塘水面2.2290公顷、沟渠0.0292公顷、田坎0.2879公顷。现状建设用地4.9234公顷：包括村庄4.9017公顷、风景名胜及特殊用地0.0217公顷。宝女村孙庄组安置区
42、土地利用现状表三大类型一级地类二级地类宝女村孙庄组名称编号公顷亩农用地耕地灌溉水田0115.6935 85.40 旱地0130.0932 1.40 小计5.7868 86.80 园地其他园地0230.0713 1.07 小计0.0713 1.07 其他农用地农村道路1040.0254 0.38 坑塘水面1142.2290 33.43 沟渠1170.0292 0.44 田坎1230.2879 4.32 小计2.5715 38.57 总计8.4296 126.44 建设用地城镇村及工矿用地村庄2034.9017 73.52 风景名胜及特殊用地2050.0217 0.33 小计4.9234 73.8
43、5 总计4.9234 73.85 合计13.3529 200.29 3.5.2. 宝女村楚庄组安置区初步规划安置区占地面积10.9705公顷，土地利用现状情况如下：农用地7.8062公顷：包括灌溉水田4.9516公顷、旱地0.4906公顷、其他园地0.2877公顷、农村道路0.0714公顷、坑塘水面1.0339公顷、沟渠0.6568公顷、田坎0.3140公顷。现状建设用地3.1645公顷，全部为村庄。宝女村楚庄组安置区土地利用现状表三大类型一级地类二级地类宝女村楚庄组名称编号公顷亩农用地耕地灌溉水田0114.9516 74.27 旱地0130.4906 7.36 小计5.4422 81.63
44、园地其他园地0230.2877 4.32 小计0.2877 4.32 其他农用地农村道路1040.0714 1.07 坑塘水面1141.0339 15.51 沟渠1170.6568 9.85 田坎1230.3140 4.71 小计2.0761 31.14 总计7.8060 117.09 建设用地城镇村及工矿用地村庄2033.1645 47.47 风景名胜及特殊用地2050.0000 0.00 小计3.1645 47.47 总计3.1645 47.47 合计10.9705 164.56 3.5.3宝女村官塘组安置区初步规划安置区占地面积4.2667公顷，土地利用现状情况如下：农用地3.7928公
45、顷：包括灌溉水田3.1414公顷、旱地0.0341公顷、其他园地0.0129公顷、农村道路0.1277公顷、坑塘水面0.0802公顷、沟渠0.3314 公顷、田坎0.0651公顷。现状建设用地0.4739公顷，全部为村庄。宝女村官塘组安置区土地利用现状表三大类型一级地类二级地类宝女村官塘组名称编号公顷亩农用地耕地灌溉水田0113.1414 47.12 旱地0130.0341 0.51 小计3.1755 47.63 园地其他园地0230.0129 0.19 小计0.0129 0.19 其他农用地农村道路1040.1277 1.92 坑塘水面1140.0802 1.20 沟渠1170.3314 4.97 田坎1230.0651 0.98 小计0.6044 9.07 总计3.7928 56.89 建设用地城镇村及工矿用地村庄2030.4739 7.11 风景名胜及特殊用地2050.0000 0.00 小计0.4739 7.11 总计0.4739 7.11 合计4.2667 64.00 三个安置地块位于C镇土地利用总体规划（2006-2020年）和C镇镇村控制性详细规划确定的允许建设区和城镇建设区内，在符合土地利用总体规划和城镇规划的前提下，编制万顷良田城乡建设用地增减平衡方案。3.6安置区征地费用测算根据省国土资源厅关于加强城镇建设用地增加与农