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1、滨江路项目营销策划提案目录第一部分 魅力崇州礼赞第二部分 崇州楼市发展瞻望 第三部分 崇州崇阳镇房地产开发分析 第四部分 愿景公司滨江路项目构思第一部分 魅力崇州礼赞踞锦城之西，钟灵毓秀；耀古今之史，万古流芳。蜀中苏杭，养心天堂，贵在宜居；天下粮仓，人间仙境，优于养生。龙门隐，山石尽，平原阔，西江出。聆听微风细浪，企望壮牛肥羊。回首往日，晚渡三千；略览而今，熙攘如昔。碧空白鹭翩飞，江面帆影如织。西江白浪沸腾，迎来悠悠千古醉；晚渡红霞翻滚，送出缕缕万年情。渔舟唱晚，丝竹悠扬。酒客豪饮，红颊映日；饕餮大啖，丘腹峥嵘。珍禽异兽共鸣，人鬼天地愁容。驰骋赛艇，纵横龙舟；抖擞喧天锣鼓，飞落蔽日惊涛。蜀门重
2、镇，川西古城，静卧西江，悄分成邛。雪藏宫府奢华，涵盖画池清秀。孤立白塔，了然成都平原；吞云古寺，隐没舍利飞仙。九龙沟，鸡冠山，飞瀑流，云出岫。非止物华天宝，偏能人杰地灵。杜少府，迁蜀州，王子安，诗相送。穷尽海内天涯，亲临知己比邻。汇聚风流名士，沉淀雪月风花。务观治州，吟唱至今；红岩英烈，德泽一方。粗茶淡饭，无乎大碍；自娱自乐，风采展现。楚汉割据，尽褚方寸之间；土地之争，全凭红黑数点。晨光熹微，太极八卦；夕阳西下，游乐观花。霓光烁，酣乐奏，广场闹，人群舞。尽享福禄喜寿，穷沐东风西风。风韵崇中，横贯正东，桃李缤纷，云首长龙。聚灵气，揽志士，育英才，泽四方。半亩方塘，尽显大千世界；三尺讲台，雄略古往
3、今来。噫！紫气东来，祥云升空！第二部分 崇州楼市发展瞻望一、“筑巢”“江湖四十余年事，岂信人间有蜀州”，历史翻开了崭新的一页，如今的崇州市画境依然韵味悠远，“江山如此多娇”，清幽秀雅的川西名园罨画池、梅馨千代的陆游祠；四川省保存最完好的四座文庙之一崇庆州文庙；十里锦绣的文井江、十六个特色各异的主题广场、有“成都第一廊桥”之称的文井廊桥厚重的历史文化底蕴与时尚的流光溢彩在这里交织，构成了崇州独特的城市名片。随着光华大道的延伸与城际轻轨的畅通，将打通连接成都市到崇州“亲水崇阳”、“湿地羊马”和“青城街子”三大黄金区域的“任督二脉”，崇州将搭上成“全域成都”的早班车，将吸纳接踵而至的购房者。现在，在
4、崇州美丽的文井江畔临水而居，就如同身在一个偌大的休闲养生天堂。 亲水崇阳：“近者悦，远者来”的养生天堂2000多年前，蜀郡守李冰继建成举世闻名的都江堰水利工程后，又疏导了文井江，使蜀地顿成沃野千里的膏腴之地，西河码头商贾云集，形成“西江晚渡客三千”的盛景。风云际会，天工开物之下的崇阳镇与美丽的文井江长相廝守至今。2000多年后，崇州市斥资12亿元的滨河路改造工程成为了成都市首个获得“中国人居环境最佳范例奖”的地方：漫步在12公里的文井江滨河畔，绿草茵茵，林木葳蕤，鸟语花香，蔚为大观，40万平米的绿地、典雅的雕塑小品令人心旷神怡，流连忘返；走进市区，纵横交错的道路，鳞次栉比的楼厦，特色鲜明的城市
5、广场，散发出一派浓烈的现代气息；夜晚，华灯初上，各种璀璨的霓红灯、广场灯、射灯、高杆灯流光溢彩，交相辉映，俨然一座火树银花的不夜城借助F1摩托艇国际大赛的东风，应运而生的是成都市惟一一座沙滩浴场，其间独具浪漫元素的草岛、太阳岛广场与亲水公园等景观，无不诠释了充满魅力的文井江就是一个浪漫的居家天堂，一个都市人的水上娱乐休闲驿站。湿地羊马：生态休闲的度假部落郁郁葱葱的森林掩映着8000亩湖面，“舍南舍北皆春水，但见群鸥日日来”，青瓦白墙的川西民居，勾画出一幅胜似世外桃源的风景图。总投资67亿元、占地15平方公里、规划设计为西南最大的崇州羊马河湿地生态示范区，属于淡水河流湿地，除了营造生态环境、增强
6、水土涵养、改善区域气候外，在这里“天人合一”：400公顷以水体为主的自然生态带，由浩大的水域、浅水滩涂、鱼塘、沟渠及岛屿组成，形成不同特色的滩涂、森林、草本、灌木丛与沼泽湿地景观；川西民居特色的景观房产、生态住宅掩映在亭台楼阁中，呈现出舒适、洁净、康宁、幽雅的低密度生态环境。另外，为满足水禽及其它野生动物栖息环境和湿地景观营造需要，景区还规划了目前在建的文井江生态林项目，与羊马湿地相互呼应，共同打造生态新城的外围生态屏障，建成面积约3000亩的生态林带、城市之肺；同时，利用文井廊桥西侧的滞洪湿地区域，该市投资550万元左右，正建设一个总面积150亩，包括品茗观景区、叠水生态区、亲水休闲区三大板
7、块的开放式亲水公园，为崇州市再添一个紧邻都市的天然氧吧和人与动物和谐相处的生态景观。青城街子：诗意栖居的生活圣地 踩着由青石板铺叠的老街，空气中弥漫着一抹抹兰沁馨香。临河小楼的一扇扇老式木窗外，青山环抱，绿水入怀。水边银杏的呢喃，镇子边铁索桥的律动，轻柔的山风吹来，这就是梦里古街子的味道。成都市重点保护的街子镇，古称“西川第一天”，为蜀中千年古镇。作为“全国历史文化名镇”，街子镇背倚万亩原始森林，有着一千多年的养兰史。这里有受明清两朝恩泽的皇家寺院古寺、韵味悠长、饱经风霜的古街、古字库、古井和古戏台，“镇在林中坐落，林在镇中错落；镇在水中活跃，水在镇中环绕”。历史文化厚重、休闲旅游资源丰厚的街
8、子，历来都是众多都市人前来租房定居的地方。 始于2006年，崇州市政府投入数千万元对古镇核心区进行重点打造，镇上恢复了古戏台、古井等多处景点，并新推了水木闲亭等新景。与此同时，镇政府还将在古镇核心区江城古街和井水街建有古玩、字画、特色手工制品一条街，引入兰花、根雕等商家；在闸子巷建有名小吃一条街，在磨坊街建有茶园、雀鸟市、水吧、咖啡、保健等商铺，在聚贤街建有藤编、竹编、棕编和木器家具一条街，并开放名小吃汤麻饼生产流程，使游客体验传统手工制作汤麻饼的全过程。观远山美景，闻四季花香，问深山禅思，绘锦绣河山，古镇街子的诗情画境吸引了众多房产开发商。为传承青城山千年道教文脉与延续成都人的闲适特质，“5
9、+2”休闲、居住类旅游地产正在街子悄然勃兴，已呈“星星之火，燎原之势”。值得期待的是，这里将是都市金领一族、退休人士休闲安家的圣地。 【结论】崇州“三驾马车”已迎来了历史性的发展机遇，必将实现凤凰涅磐，呈现众星捧月的局势。经济、区位、环境、交通等因子决定并铸就崇州将是继“金温江”之后的又一个成都热点区域，必将书写“宜居崇州”的新篇章。崇州河居地产发展方兴未艾，休闲旅游地产将异军突起，二者并驾齐驱、比翼齐飞。（崇阳河居地产、羊马休闲旅游地产、街子休闲旅游地产）随着崇州城市建设与经营的纵深发展，崇州开发商大有可为。二、“引凤”近两年来，崇州的独特位置与优越环境吸引了外来开发商的进驻（北京鼎春德、中
10、房德阳房产、江苏南通、四川蜀戈、成都华骏、成都天祥、成都倍特、炎华置信等来自省内外的50多家房地产开发企业），打破了崇州楼市的沉静。随之而来的是高尚楼盘的出现（如西江紫园、倾城莲花、青城神韵等）。随着众多品牌开发商的进驻，崇州一改以前为成都各郊县房价最低地区之一的状况。从2005年到目前，崇州房价（均价）已从1000多元/，涨至目前的3000多元/。目前崇州市中高端楼盘日益增多，相继出现了别墅、高层电梯公寓等大型社区。“近水楼台先得月”，光华大道快速通道连接了温江，将崇州拉进了成都“新城西”板块，融入了大都市半小时居住生活圈，成为成都市倡导的“大都市半小时居住生活圈”中重点发展的卫星城之一。这
11、更有力地促进了崇州楼市的活跃和繁荣。据有关统计数据显示：目前崇州市房地产的销售正大幅度增长，并有持续升温之势；作为成都楼市新城西板块中房地产开发潜力极大的崇州，近年来已成为成都、重庆、西藏、“三州”（甘阿凉）购房者的理想选择地，它们到崇州的购房人数已超过在崇州购房总人数的40，其中选购高端住宅的客户约占80以上。处于成都新城西大都市半小时经济圈内的崇州市，近年来经济发展迅猛，出现了如麦克风、纳米技术、家具、鞋子等支柱产业，更多的外地人到崇州安居乐业。由此看来，崇州楼市具有强大的发展空间和升值潜力。【结论】占据天时地利人和的崇州，将会成为成都的“西部新城”。崇州地产发展将驶入快车道，发展水平将大
12、幅提升，与成都城区日益接轨。未来的崇州楼市其竞争日益激烈，开发商品牌、楼盘特色等将成为争夺客户的利器。惧于“5.12”汶川地震，地处城西安全地带的崇州将倍受购房者的青睐。【大结论】崇州房地产发展躬逢盛世，将迎来发展良机！第三部分 崇州崇阳镇房地产开发分析一、崇阳镇房地产开发轨迹综观整个崇阳镇楼市，河居地产贯穿开发始终，满足了消费者临河而居，亲水而生的本能需求。一方面，住宅开发轨迹是沿江伸展，即顺着形如缎带的西江河，上中游陆续开发了诸如倾城莲花、观澜云座、西江紫园等中高端楼盘。而其下游,将与上游遥相呼应，正蓄势待发，奏启高端住宅开发的序曲。另一方面，崇阳镇沿江开发的商铺，集纳了购物、餐饮、休闲娱
13、乐等商业网点，充满着浓厚的休闲气息，形成了独具崇阳镇特色的滨江休闲娱乐一条街。可见，崇阳镇楼市将“水文章”几乎作到了极致，但其开发潜力远未挖掘净尽。目前，西江开发仅是单向度开发，即开发局限于邻城一面。随着城市规模的扩展，河西将纳入开发的范畴。届时，崇州的“外滩”呼之欲出。水光潋滟的河流周围将发生巨变，缤纷的商业场所，新颖的居住建筑层出不穷。依托蜿蜒绵长的河水，临水而建的写字楼、娱乐场、商场、学校、医院、酒店、住宅等多种物业形态的生态商务区，勾勒并再现出“清明上河图”的景象。二、崇阳镇房地产开发需求点崇阳镇楼市的河居地产，既顺天应地，又可追溯到历史。临河而居，是人类自古以来的居住选择。翻开人类的
14、居住史，人类最早繁衍生息的居所便在河流边沿，尼罗河、黄河、幼发拉底河、恒河等都曾孕育了灿烂的古代文明。远古时期，生产力水平低下，泽河而居成为人们求生的唯一选择。河流中下游水源丰沛，土地肥沃，水草丰美，吸引了大量地上跑的、水里游的与天上飞的动物，带来了充裕的食物，于是炎黄二帝择河而居，休养生息，诞生了新的居住文化河居。人们依河而居，体验河水带来的天伦之乐，一代代得以繁衍，产生了不朽的人类文明。而当人类文明走到今天时，在繁闹与喧嚣的都市中，人们渴求与水亲近的愿望更达极致。但古今的河居习惯不尽相同。古时依河而居纯粹是为了一种谋生的需求，河水带给人类无尽的食物，还有抵御其它部落进攻的可能。而现在的都市
15、人选择依山傍水，不再是谋生的需要，而是寻找属于自己的舒适生活。临河而居，枕水而眠，成为了一种生活愿景；选择一处临河居所，则成为人们幸福生活的一项标签。融进水里的不单是泥沙，还有文化与历史。“淡泊以明志，宁静以致远”，归归根结底是一种水的境界。“未看山，先看水，有山无水休寻地”，如果山是男人，水应是女人。女人可令男人沉默，水使山的内涵更丰富。对于整个人类来说，水是女儿，也是母亲。与水为邻，可以有“寒浪拍空”的慑人气势，也能心如止水般洞察芸芸众生。水是思想，水在流动，正如思想需要进步。家是思想停泊的港湾，流水与居家不可分离。河居，正作为主旋律在这座城市中奏响。充满诗情画意的河居生活，已成为定居崇阳
16、镇的更多人的心之向往。三、崇阳镇房地产开发追求独特的河流风貌，让崇阳镇四季都有令人心跳的细节。依偎河畔的绿树，散落草丛的艳花，随风摇曳的银杏，满园生香的丹桂，鸟鸣草绿，所有的风景都伴随着水道的延伸铺陈开来，整座城市的韵味也在河流里潺缓流淌。蓝天白云下的临水而居，已成为一道独特的风景线。尽管风景已是令人沉醉，但如何在建筑设计上达到功能与艺术的完美统一，如何使水资源与社区环境能充分融合，仍值得探索。在众多的楼盘中，即使未能依河而建，它们的总体规划在社区中庭也会布置水景，并辅以直达各建筑组团的潺潺支流，其用意就在于营造中国传统天地合、四时交、风水汇的藏风聚气之宝地；又如，在建筑外形上，它们大多也注入
17、文化的因子，通过独创的退台，挑高的露台，廊台卷棚屋面设计，通过红墙碧瓦的对照、落地玻窗与多露台的相互映照，同时石材、实木、铁艺材质的搭配运用，使建筑既具有中式建筑崇高的韵味，又具有现代建筑典雅、尊贵的气质，实现人与建筑、“古”、“洋”与时代的诗意对话。【结论】河居地产仍将是崇阳镇未来房地产开发的主旋律。购房者临水而居的情结日益浓厚。西江是崇阳镇的母亲河，西江之于崇阳镇，正如锦江之于成都，承载着世代崇州人的期翼。开发商河居地产，购房者亲水而居，二者以楼盘为聚焦点。截至目前，沿江开发的物业形态有别墅（独栋、联排等）、高层普通电梯公寓、多层花园洋房等，而缺失空中别墅（电梯公寓豪宅），既是市场空白点，
18、又是机会点。市场呼唤着空中别墅。深度发掘市场需求，捷足先登，通过“补缺定位”抢夺市场话语权，实现“不战而屈人之胜”。第四部分 愿景公司滨江路项目构思识时务者为俊杰！千呼万唤始出来，愿景公司先入为主地获取了太阳岛旁侧的上佳地块，欲将其打造崇州首席江景空中别墅社区，先前描绘的蓝图将徐徐展开空中别墅发轫于美国，即“sky villa”，指位于城市中心地带，建于高层大大厦，具有别墅形态的多空间豪宅。以“第一居所”与“稀缺性的城市黄金地段”为特征，是一种将繁华都市生活推向极致的建筑类型。如今，空中别墅的物业形态在纽约曼哈顿中央大街盛极一时，该地区已成为备受当地精英人群推崇的中央别墅居住区，代表美国社会精
19、英与中产阶层对生活品质的极致享受。除了美国，在英国伦敦、日本东京、中国香港，空中别墅总是现身在各地最为显耀的CLD中央居住区。一、本案案名愿景西江外滩【诠释】1、“愿景”为公司品牌名称，同时沿袭公司楼盘案名命名原则，即“公司名+楼盘名”。2、“西江”：既透露出本案所在的地段西江畔，又顾及西江在崇州人心目中圣洁的地位（视为崇州的母亲河），以“拿来主义”方式为我所用，以情感纽带维系项目与当地市民，拉近了本地客户与项目之间的距离，从而增强了本案的亲和力与凝聚力。3、“外滩”外滩，原本是上海繁华的象征。外滩意味着物华天宝、人杰地灵，外滩文化更是一种开放、包容、健康、进步的文明。随着时代发展和城市文化生
20、态结构变迁，“新外滩”概念浮出水面。新外滩，通常是指滨江或滨海城市的成熟市区向临水面的拓展、延伸，由于经济繁荣，建设加速，人流聚集，最终形成为城市的标志性区域。就崇州而言，滨江风光带建设的启动，尤其是以太阳岛广场为核心的风光带的建成，标志着崇州的“新外滩”惊艳登场。每个城市都有自己的文化生态，新外滩对于崇州来说，它延伸城市文脉，传承历史文化，令历史文化与现实融合，重塑人与自然的联系，实现了生态与经济互动互融，进而形成产业集群。它既是个性化的，又是蜀州文化的集大成之地。 当下，上海、广州、武汉、南京、福州、宁波、成都等城市都在打造外滩。当城市的滨江路都纷纷更名为外滩的时候，也即城市打造新的生活方
21、式正在彰显的时候。外滩渐渐成为城市的新“秀”场。各种饱含本土文化的小品与塑像、多个主题广场等景观的点缀，尤其是滨江公园的打造更是将崇州新外滩推向新高。更有传承千年蜀州文化的廊桥，让新外滩深深植根累积千年的文脉。同时支撑它的还有城市建设的加速与城市经济的繁荣。崇州滨江商业区风采依旧，新商业步行街风生水起，工业区企业遍地开花、活力四射之际，依托浓重的历史文化背景和“旅游兴市”战略推进，融景观欣赏、休闲度假、健身娱乐、文化交流及商业活动于一体的新外滩必将成为最有价值的居住区域，让向往者趋之若骛。新外滩，城市沿水而荣。外滩文化曾托起了西方社会高尚的居住文明和社会繁荣。今天，外滩生活代表了健康、品位、富
22、足、文明，代表了一种领航世界的时尚生活方式。它标榜生命品质，风靡中国大江南北与世界各地。夏威夷的奔放、悉尼情人港的浪漫、黄浦江边的情怀，无不让上流社会珍之为最适宜人类居住的人间天堂外滩，历来是商贾巨子、文化名流必争之地。上海外滩，号称“万国建筑博物馆”，当下名声显赫一时的地产项目“汤臣一品”就位列其中，该项目标出了万的天价。抢进外滩，意味着感受奢华，体悟荣耀。长沙外滩湘江滨水区、该市市府的目标是“把一江两岸打造成中国的莱茵河”，让它成为投资形象的标志。放眼古今中外，城市无不是以水脉为城市布局主线，沿江而建，沿湖而荣。同时，城市外滩地块有着极大的升值潜力，如成都的望江楼一带地块的价格从几年前的约
23、100万亩如今涨至1000多万亩。新外滩建设必将加速城市化进程，楼盘是新外滩的载体，本案时逢良机。新一轮江景开发热潮可能由此掀起，以“生态、水景”为主题的新外滩住宅板块将成为崇州乃至成都高端人士的最爱。二、社区营造理念西江畔的香格里拉式的都市客厅【诠释】香格里拉一个美丽而又神秘的东方传说。据说，20世纪30年代，有一位英国探险家乘坐飞机环游世界，因故迫降于我国西南某地。在那里，他发现了一个美仑美奂的人间仙境，一个清丽、恬静、和谐的世外桃源。此后，香格里拉的故事更是在西方风靡不止，世界性的寻访香格里拉热成了永远新鲜的话题。一个个香格里拉被发现，而一个个香格里拉又被否定，名副其实的香格里拉似乎仅在
24、人们的想象之中。矗据于西江之滨的本案以其超凡脱俗的唯美品质演绎了一个水边的香格里拉，阐释了一个现代版的香格里拉。三、 社区生活方式“五星级生活方式”本案通过硬件与软件的营建打造并倡导五星级生活方式，营造 “LTOP”高尚的人文生态样板社区内涵，培育一种全新的城市高端生活，最终获得一个五星级的家！【演绎】（一）五星级生活方式，地段和区位是关键项目东临崇庆实验中学，南望工业园区与“国家级循环经济产业园”，西临千年流淌不息的西江河，北抵琴鹤苑休闲中心、琴鹤广场，与滨江风景带、太阳岛广场一路之隔。商业中心、生活中心、休闲中心交汇出项目的地利图腾。（二）五星级生活方式，生态和健康为根本项目西邻十里滨江风
25、景带与浩渺烟波的西江河，自然环境得天独厚，是生态健康人居的最佳所在。通过社区“四高”（高起点、高标准、高质量与高品位）的生态园林景观规划设计，营造最适宜人居的、高自然生产力的、高生命质量的生态住宅、健康宅邸。本案将都市的便捷与自然的闲适相结合，彻底的环境主义不仅满足了人们的日常生活需要、物质需要，更了解现代人的精神渴望。社区可以高绿化率，毗邻滨江风景带与西江河，形成连绵的城市森林走廊，让业主充分享受自然美景。它们使现代人性灵深处得到净化、舒放与满足。寄情自然而非离群索居，处现代都市而远离喧嚣，实现现代人的高尚生活。（三）五星级生活方式，产品和配套是精华 本案以10多万的规模优势，具备打造高品物
26、业的基础；100米高度的33层楼盘将缔造崇州航标级建筑，刷新已有的城市天际线，以恢宏、挺拔的气势奠定“君临天下”“一览众山小”的王者气概，成为城市视觉识别系统。通过筑造可抗八级地震的剪力墙结构建筑，卓异品质，无出其右。拥有可抗八级地震的坚如磐石剪力墙结构的建筑品质。规划设计应以人为尊，与人为善，最大化地利用利用西邻西江河的江景优势，临江分布，使家家向南、户户面江，达到户户均有景、户户无阻隔。继承本土文化的滋养，撷取世界建筑文化精华，总结现代生活内涵，深得现代建筑风格精髓，造型新颖、美观，具有时代气息，其外观呈弧度向江外倾，配以厚重、沉稳、简约的冷灰色或咖啡色外立面线条，以独特、新奇形象走进崇洲
27、居住文化的历史。从北至南灵动地布置4幢超高层建筑，楼宇是双翼式或双蝶式，南北通透。叠拼别墅纵向延伸揽尽都市繁华与自然景观。100米左右楼间距的空阔视野，收纳无限美景，拥揽万里西江，实现目之所及，“江山如此多娇”。户型设计应独特新颖，可采用双翼式或双蝶式，以四房三厅与三房二厅的大户型为主（介于100200），以复式（跃式）出现，形成“楼中楼”，部分底层可开辟地下室空间，作为业主的第二客厅或休闲厅（可设有酒窖、家庭影院、麻将与棋牌室等功能房），满足高端消费层的需求。南北通透，通风、采光俱佳。衬以入户花园兼休闲室、空中花园、观景阳台、花池等附加值或灰空间，将居家人性化发挥极致。同时，户型设计同中有异
28、、异中有同，在尽显豪华本性的基础上追求个性：客厅阔绰，落地式弧形环境墙舒阔开轩；卧室或采用全墙式转角大型飘窗设计，或配有落地式圆弧形观景飘窗。客厅与卧室能饱览一线江景，江风拂面，逸兴舒怀，超凡脱俗；鸟瞰而去，江水波光闪动，水天一色。崇州大桥与西江桥车水马龙，太阳岛广场、琴鹤广场、晚渡广场等崇州胜景历历在目。触目之处尽是山际、江际与天际的宏大与浩渺，领略“落霞与孤鹜齐飞，秋水共长天一色”的意境。室内功能分野清晰，生活区、休闲区及其延伸空间等尽显豪逸之风，使家之舒泰、气派与尊贵得以完美阐释。（可参考成都“世纪城”与“四海逸家”的户型设计）一梯一户或一梯两户，电梯设计成为其又一过人之处；同时可引进多
29、部观光电梯，增添产品魅力。一层可设计为3米架空层，作为泛会所。以五星级酒店标准从楼宇负二层开始，设置三层豪华入户大堂，直抵地下车库，凸显其尊贵气派。此外，通过实现彻底的人车分流，拒噪音、尾气及交通风险于社区外。此外，可采用全球家庭供暖系统、新风系统、中央空调等全球顶尖居家配备及品牌，倍增楼盘的科技含量，使之锦上添花。 社区园林的景观造型以“以绿为为主体，水为线条”的作画造型原则，精心调绿理水，形成集实用与美观于一体的功能性景观。营造“视、听、嗅、触、品”的五感空间，追求幽静、素雅的情调以颐养心性，营造诗情画意的境界，繁盛而不失素朴、浓烈而不失淡雅、自然且含蓄的风格，有碧水相伴，正如一幅水墨写意
30、，清新明快，醇和闲适，散发出一丝丝禅意的气息。绿为主体采用乔木、灌木、藤蔓植物、草地的立体景观设计手法，对各细部景区点、线、面、体全方位塑造，刚、柔、虚、实多质感多重景深设置。点：“节点”、“标志”是凝聚力量的元素，宅前屋后的小广场、交叉路口等处为业主聚集交流的必要场所，在此作为主点悉心润色，使其具有亲和性与吸引力。在散点的处理上情趣盎然，如雕塑、小品、花台、座凳、灯饰、入口标志、绿篱、花丛乃至垃圾桶的造型、材质、色泽等功能性设施都应精心设计，使流动的视觉有着美丽的主题可交谈，成为社区独到文化的结晶点，大处着眼，小处入手，点点入画。线：线的特征在于其连续性，路与边均是如此。从宅前小径到社区绿化
31、林荫道直至社区主干道都有着特定的形态。适当采用卵石拼花小路、竹木路、青石板路等给人以舒适感的形式。边的形式包括自然边线（如池塘堤岸）与各功能区的分解线。边的处理是一种卓有成效的增强印象力的手法，应给予恰当的强调或模糊。如可结合功能运用色彩鲜明的围栏或不同植被区分等其它点的要素，形成或虚或实的边界效果。面：面的分布是各景区的形成。社区划为多个景区，在相关的主题下使区域形态构成丰富多变。各景区应注重色块与肌理的层次与组织，如清静意向的塑造、共娱空间的设计等。体：体现的是三维绿化，全方位的景观战略。社区的绿化景观应表现为多层次的丰富造型，有机形成远景、近景相结合的多重景致。草丛、灌木、大型乔木及各种
32、园艺树组织科学搭配。社区绿话包含组团绿化、环带绿化、立体绿化、生态绿化及景观绿化相结合。绿篱、花架、墙壁绿化、水面绿化、阳台绿化乃至公建或住宅的顶部绿化，应突出植被的季相特征，旨在丰富绿地色彩与植物景观的四季演替朝而往，暮而归，四时之景不同，而乐亦无穷也。各领域空间有着独到的刚柔结合（建筑实体围成刚性空间，植物等围合成柔性空间），柔化刚性的墙、栅栏等，以增加舒适感。水为线条对水的亲近是人与生俱来的生命情结，水以清静、纯洁、灵动、奇幻灼烁的气势、意趣与神韵展现给人或生活、或禅宗的百变魅力。通过规划社区内完整水系及亲水设施，力求创造步换景异、形色声香、远邻俯仰皆怡人的为社区所特有的水文化景观。形：
33、强调水面形状、水景形态的个性化与精品化，视景区不同相应设计出不同特点的水面或完整，或分散，或静止，或流动，于盎然绿意之中缀以嬉水滩、垂钓池、激光音乐喷泉、人造瀑布、浅溪等形态，可远观，更可近戏，给儿童与老者以游乐与交流的物理空间。色：水是景观的与生态的，水色清冽，或无色，或清绿，出水清莲，戏水红鱼。声：水的声音更增添了水的灵性，不同的水声造就出不同的心理感觉隔篁竹，闻水声，如鸣佩环，心乐之。杂以蛙声、鸟声、虫声，声情并茂。香：水面与绿化辅以保持空气的清纯，社区中弥漫的是花香、草香、树香与泥土的芬芬芳。水景将成为社区一大特色，成为业主津津乐道的话题、情趣万般的生活。此外，社区应将夜景设计考虑在内
34、，从而建立业主对空间与环境形象的新感情。着眼于整体统一的光环境塑造上。各式园路灯、景灯、地灯、壁灯与泛光灯灵活应用。光环境也丰富了水景夜间的浪漫清雅的意境。社区配套可考虑中心会所、幼儿园等。会所设置室内恒温游泳池、桑拿浴、咖啡厅、宴会厅、网球场、高尔夫推杆练习场、健身房老人活动中心、儿童游乐园、茶房、红酒吧、书吧、棋牌室等，身居其间，尽享尊荣、优裕生活。幼儿园可引入国际知名幼儿园，如金苹果幼儿园或伊顿国际幼儿园等。户型可考虑配置新风系统、同层排水系统、中水系统、中空玻璃、一户一表等高端设施。（四）五星级生活方式，物管与智能设施倍显尊崇可聘请国际知名物管公司香港戴徳梁行作为物管深度顾问，提供管家
35、式的个性化服务与全天候人文关怀。社区实行八重安防系统，即周界防范子系统、闭路电视监控子系统、彩色可视对讲子系统（带天然气泄漏探测器及紧急报警按钮）、门禁管理子系统、电子巡更子系统、停车场管理子系统（车行入口设置远距离微波读卡器）、电梯三方通话子系统及社区大门设掌形门禁识别系统。呵心的守护在一点一滴之间，累积业主的尊贵与荣耀。（五）五星级生活方式，尊重地域文化，彰显城市气质中国传统居住文明极其重视地域文化对居住的影响，“橘生淮南为橘，橘生淮北为枳”，唯有遵循本土文化的建筑，才是真正的适居建筑。本案遵循“别墅生活，场所精神”，依照人活动的自然轨迹规划地块，坐北朝南，整体建筑形态充分利用当地的气候特
36、征与冠绝全城的江景资源，与周边形成富有秩序的和谐呼应，现代主义建筑的特色恰到好处地吻合了社区内在的精神。（六）五星级生活方式，实力开发商是保障本案开发商愿景地产隶属于四川愿景实业公司（集房地产开发、对外贸易及能源开发于一体的集团化公司）。作为四川省十大优秀品牌开发企业与本土最具有影响力与责任感的开发公司，愿景地产以雄厚实力与极具前瞻性的开发理念，扎根于这片充满勃勃生机的土地中，致力于打造最精致、最舒适的居家生活。秉持“建筑启迪生活”的经营、开发理念，三年来，相继在崇州主城区成功开发了丽水绿洲、滨河春晓、愿景美丽洲、愿景东篱、愿景春之雪、愿景水涟漪、愿景上善之春等城市精品项目，为崇州城市建设与运
37、营及人居环境改善书写了浓墨重彩的一笔，在消费者心目中拥有良好口碑。储备了大量可供后续开发的土地资源，奠定了可持续发展的坚实基础。且长期致力于社会公益事业，获得了社会各界的如潮好评。四、目标客群定位 经分析，本案目标客群总体定位为：以本地与成都高端客户为主，外地客户为辅。1、本地客户特征阶层：属于崇州的权富阶层。收益：家庭年收益不少于10万。年龄：以3550岁的中年人为主。学历：多数接受过中高等教育，取得了中专以上学历。置业目的：满足改善性或享受性需求，通常属于二次置业以上。行业分布：政府部门、金融、电信、铁路、公路、自来水、电力等垄断性行业与外资企业的中高层管理人员，以及崇州本地私营企业主。注
38、重：健康、荣誉与财富。健康是其生活之本，荣誉是其成就的标记，财富是其能力的象征。偏好：善于享受生活（尤其经历汶川地震后），喜于旅游、休闲娱乐（常出入高端茶楼、餐馆、会所、高尔夫球场等），乐意加盟国内的高尔夫俱乐部、马术俱乐部、滑翔俱乐部、越野俱乐部、汽车自驾俱乐部等。其它：家庭经济实力雄厚，通常购有10万元以上的品牌车。关注产品质量甚于价格，注重性值比与特色。对珍品拥有强烈的寡占欲。一方面，讲究个人身份与外在形象，属于奢侈品的主力消费群；另一方面，较为内敛、低调，不喜欢在大庭广众中抛头露面。更为注重圈子交际，他们喜欢与志同道合的人群深交。重视子女教育，通常将适龄子女送往贵族学校或名牌学校读书。
39、极为关注社区业主素质，尤关注邻居素质。关注国家与地方颁布的利好政策与发生的重大新闻。信奉“家和万事兴”的道理，注重家庭和谐。多为一次性付款购房。对拥有水景、山景或公园的物业极为敏感。部分客户喜欢参禅悟道，做事讲究吉利与机缘。做事富有魄力，表现果断，毫无拖泥带水之举。2、成都客户特征区位：出于对依附成都的距离考虑以及在“西贵”心理作用下，多来自成都西面。年龄：50岁左右。学历：多接受过高等教育，取得了大专以上学历。置业动机：养老之外，兼有投资色彩。其它：喜欢幽静、舒适，厌倦了大都市的喧嚣与快节奏与高强度的生活方式，急欲回归自然，回归原始、素朴。极为看好崇州继温江之后的良好生态居住环境。看好崇州目
40、前远低于成都城区的“房价洼地”与物业巨幅升值潜力。带有浓重的投资心理。事业有成，儿孙满堂。较易受亲朋好友在崇州购房的影响。3、外地客户特征区域：重庆、西藏、雅安、“三州”（甘阿凉）等。置业动机：自住、养老、投资。身份：以无官一身轻的退休干部为主。年龄：50岁以上。其它：居于成都西的愿望迫切。出于对崇州距离成都城区不远不近的权衡考虑（心系光华大道延伸至崇州与城际轻轨即将畅通）。选择常具有坚定性，但不失摇摆性。受到“512”地震的影响，出于对居住地安全的考虑。易受亲朋好友或老乡在崇州购房的影响。易受崇州在售物业宣传的影响。易受崇州购房政策的影响。五、项目卖点提炼（一）“三性”（唯一性、权威性与排它
41、性）罗列1、崇州首席空中别墅社区；2、崇州首席超高层电梯公寓；3、崇州首席毗邻太阳岛广场的高端楼盘；4、崇州首席双翼式或双蝶式建筑设计的楼盘；5、崇州首席一梯两户的楼盘；6、崇州首席含五星级酒店大堂的楼盘；7、崇州首席由国际知名物管公司香港戴徳梁行作为物管顾问的楼盘；8、崇州首席拥有八重安防系统的楼盘；9、崇州首席引入国际知名幼儿园的楼盘；10、崇州首席室内恒温游泳池的社区；11、崇州首席拥有100米楼间距的楼盘；12、崇州首席拥有观光电梯的楼盘。（二）主卖点罗列（1）周边环境：河流+广场+公园。（2）建筑品质：拥有可抗八级地震的剪力墙结构。（3）户型特色：全南北+临江+观江+朗阔视野+全通风
42、采光。（4）高端配置：新风系统+中水系统+同层排水系统+中空玻璃+国际品牌电梯+观光电梯+一户一表+八大安防系统。（5）开发商品牌：享有盛誉的愿景地产。（6）物管：香港戴徳梁行作为物管顾问。（7）配套：大型会所+品牌幼儿园+其它。（8）社区景观：水景+绿地。六、推广主题及其演绎（一）推广主题：享受一生的五星级生活方式（二）演绎：享有五星级生活方式的地段和区位；享有五星级生活方式的生态和健康；享有五星级生活方式的产品和配套；享有五星级生活方式的物管与智能设施；享有五星级生活方式的地域文化与城市气质；享有五星级生活方式的缔造者品牌开发商。七、推广策略 为营造楼盘高端形象，可采用“千呼万唤始出来，犹
43、抱琵琶半遮面”的“面纱策略”。首先，通过工地现场包装与媒体疑问式报道制造神秘感与好奇心，并起到“蓄势”作用；其次，通过连续刊登的软文一步一步地释放信息；最后，以硬广告（采用意境深邃的水墨国画形式）揭开神秘面纱，还原项目真实面目，将楼盘高端形象植根于目标客群。八、推广举措1、先卖环境；2、先卖建筑；3、先卖样板房；4、先卖服务；5、先卖品位；6、先卖文化。九、营销渠道（1）模式：坐销+行销。（2）渠道：“走出去+请进来”走出去（行销）通过锁定崇州与成都（城西）、温江等地的高端茶楼与餐馆、各类银行、证券交易所、汽车4S店、高校教师宿舍等场合发布项目信息，吸引目标客户。通过选择崇州各知名景区、大型休
44、闲游乐园发放项目广告，吸引目标客户。通过在成都、重庆、西藏、雅安、“三州”（甘阿凉）举办项目推荐会，广泛吸引客户，并激发他们的购卖欲望。通过在成都主城区同类高端楼盘售楼部外有效拦截看房客户，吸引他们到本案。锁定成都至崇州的大巴车的车身广告，发布项目信息。请进来（坐销）服务于客户的体验式购房，软硬兼施，攻心为上，步步为营，“临门一脚”。具体如下：售楼部：营造五星级酒店大堂的尊贵气派氛围，提供最温馨的服务，藉此征服来访者。设置超大沙盘，使之见证开发商的不凡实力与社区未来的壮美。以图文、声色并茂的3D动画片对社区进行全面解构与详尽剖析，将最扣人心弦的细节向客户立体展示。样板房：选择代表性户型作为样板
45、房，做精做美做特，浓缩“五星级生活方式”，令客户参观后为之倾心动情，产生急不可待的占有欲，最大化地刺激并点燃其购房欲望。视觉观沙盘，看样板房；听觉倾听高清电视解说项目所发出的声音与置业顾问娓娓动听的讲解声；嗅觉闻花香与咖啡香；触觉触摸沙盘建筑模型与户型模型的质感。十、广告经费预算（略）附：广告语1、 享受一生的五星级生活方式；2、 崇州首席江景空中别墅社区；3、 崇州外滩边的香格里拉；4、 观山，观水，观天下；5、 御于江，传于世6、一览千载西江，万般人生风景7、欲穷千里目，更上一层楼；8、 我的空中楼阁；9、 楼高人为峰；10、无限风光在顶峰；11、千金难卖南向楼；12、“不为浮云遮望眼，只缘身在最高处”。楼宇平面布置示意图：建筑建筑建筑建筑西江谢谢阅读！21