阿克苏市没塔北路项目可行性研究报告.doc

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1、阿克苏市塔北路项目可行性研究报告阿克苏市塔北路项目可行性研究报告 一、前言 对本案进行可行性分析，旨在通过对当地经济、文化、房地产市场及宗地分析，提出项目规划的理念、项目定位、市场定位及分期开发的初步建议；以规划和开发为前提，进行项目投资价值分析，阐明项目开发中存在的问题和产生的效益，并通过成本分析、毛利润分析、税后利润分析、盈亏平衡点分析、投资敏感性分析，为投资决策提供依据，为项目运作保驾护航；本案从城市战略背景及项目资源分析，我们将本案定位为CLD概念，也就是中央居住区。项目定位为复合地产项目，即融合商业、商务、商住和居住为一体的大型地产项目。本案主要经济技术指标参照行业规划的主要标准和项

2、目定位展开，其中总用地面积379423，总建筑面积574134平米。住宅按1.5的容积率规划,建筑面（含底框商业）积524134平米；商业按1.67的容积率规划,地上四层地下一层,建筑面积50000平米；由于缺乏土地价格资料和可参照对象，在土地价格演算上存在一定误差,仅供参考使用。其它成本和财务分析，均参照行业标准展开，虽有所出入，但具有很强的参考价值；本案项目规模较大，我们共分五期进行开发，每期开发约10万平米，基本处于市场可消化的范围内。项目建设采用滚动开发模式，以销售资金支持后续开发，保证资金使用的效率；项目分五期开发，价格逐步走高，住宅演算的平均价格为1950元/平米，底框商业演算的平

3、均价格为7000元/平米，商业演算的平均价格（五层）为5120元/平米；该项目总的销售额是136123万元。其中住宅销售额99003，底框商业销售额11760万元，商业销售额25360万元；根据分期开发和销售计划。2008年初开发建设，当年实现销售业绩20516万元，2009年实现销售业绩21184万元，2010年实现销售业绩21852万元，2011年实现销售业绩22520万元，2012年实现销售业绩34691万元，2013年实现销售业绩15360万元。该项目的开发总成本是99790万元，可以实现36333万元的税前利润，投资的税前利润率是36.41%；项目的税后净利润是23605.5万元，投

4、资的净利润率是23.66%。项目住宅部分的毛利润总额是25353万元；税后净利润是14996.65万元，投资的净利润率是17.56%。项目商业部分的毛利润总额是10980万元；税后净利润是8608.84万元，投资的净利润率是59.87%；对项目利润影响最大的变动因素是土地成本和商业项目的销售率，这也是导致本案投资风险的主要因素。其次，土地获取的政策性风险、周期性风险都是必须加以重视的因素；从整体财务分析而言，本案具有较好的盈利能力，对企业品牌战略提升和可持续发展意义重大，因此具备运做价值； 为保证项目投资万无一失，并为本案的运做提供更多的参考意见，建议对本案进行更加细致的调研和论证工作，受时间

5、、精力和资料限制，本案为初步方案，仅供参考和借鉴；第一部分、项目决策背景及摘要 11外部环境 1、城市发展规划与宗地的关系对项目开发的影响 按照阿克苏市的规划，“十一五”期间，阿克苏市城市建成区规模扩大到45平方公里（现为27平方公里，基本实现翻番），基本建成“一轴两翼”城市发展框架，城市绿化覆盖率将力争达到40%。在未来的发展中，阿克苏市将改造多浪河，扩建多浪公园，建造库玛拉克河东岸永久性河堤，重点建设“五纵四横十一湖”，全力打造森林化、生态化、环保型的“水韵之城”。其次，阿克苏地区人口增长和城镇化水平在未来十年，将获得快速的发展，以“阿温”和“库拜”为核心的两大城市圈将促进区域经济的增长。

6、本案位于阿克苏市中心，依托人口和经济优势，必将对该地块价值产生实质性的利好，房地产价格和销售也将进一步向好的方向发展，如此多的宏观因素都对本地块产生长期而深远的影响。 阿克苏地区人口增长预测（万人）2000年2005年2010年2020年地、市、州合计城镇乡村合计城镇乡村合计城镇乡村合计城镇乡村自治区1846.26623.101223.162000.00725.001285.142170.00910.001256.372500.001259.511240.49阿克苏地区214.1148.00166.11232.9453.58179.36250.9462.74188.21288.37100.93

7、187.442、 宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位 该区域属于阿克苏市传统的维族居住区，其居住拥有相当长的历史，作为维族墓地的所在地，在维族文化中占有重要的地位。伴随着近些年城市的发展和开发，该区域少数民族逐步向王三街（虹桥花园）所在的区域迁移，使该区域汉族人口所占的比例逐步提升，人口构成以外来人口（租房）和生意人为主（香港巴扎和南城市场商户为主）。从区域战略发展的角度而言，由于四面临街，地处城市中心，具备极强的商业辐射能力，且周边已经形成若干有规模的市场，具备成为阿克苏新的商业和居住中心的地位。本案五面临街，其中塔北路、团结路处于阿克苏市重点建设“五纵四横十一湖”

8、的战略带上，具备长远发展潜力。12内部因素 1、 企业发展战略和核心产业定位的价值和意义 本案对鼎隆置业房地产开发公司意义重大，从公司未来几年的发展战略而言，拜城城市规模小、市场空间有限，尤其是经过这几年开发后，主力市场消费潜能基本消化殆尽，市场消费潜能的培养需要时间积累，从近几年发展情形看，本地开发已不具备多大潜力，寻求新的市场，转移开发资源成为企业战略层面上必须面对的现实。2、 市场战略布局的价值和意义 房地产企业竞争的核心要素不外乎土地、资金、技术和品牌，其中土地是根本，犹如生产型企业的原材料，没有土地储备何谈房地产开发。从公司长远发展的层面考虑，必须考虑土地储备。尤其是对重点区域市场阿

9、克苏市无疑是阿克苏地区的重点区域市场，想在阿克苏地区发展，阿克苏市的业绩至关重要。其次，在阿克苏进行项目开发，对市场的合理布局、提高市场覆盖率、提升品牌形象、分散过分集中开发降低经营风险、扩大社会影响力等都具有重大作用。3、 公司未来利润的增长、可持续经营的价值和意义 该项目分五期开发，每年可为企业带来近5000万的净利润，对公司未来利润的增长意义重大。其次，从本案的影响力和可持续开发因素而言，作为阿克苏规模最大、定位较高、复合开发的CLD项目，对公司企业品牌提升、企业战略转型和长远发展都会起到重要的作用。第二部分、阿克苏经济及房地产市场概况21阿克苏市概况阿克苏市是一个以农业为主的县级市，座

10、落于天山南麓，塔里木盆地北缘，市辖5乡2镇1场、4个街道办事处，境内有新疆生产建设兵团农一师的12个团场及地区红旗坡农场和实验林场五、六队，城区座落在多浪河畔，扼南北疆交通要道，是阿克苏地区政治、经济、文化中心。2004年阿克苏市总面积1.8万平方公里，总人口56.9万人，其中市属农业人口12.5万人，劳动力3.7万人，耕地61.75万亩，全市人均占有耕地4.9亩。阿克苏市属暖温带干旱气候，具有典型的大陆性气候特征，特点是四季分明，热量丰富，降水稀少，光照充足，无霜期较长，昼夜温差大。全市水资源丰富。流经阿克苏市境内的主要河流有新大河、老大河，且位于库玛力克河、托什干河上游。年径流量为117.

11、9亿立方米，水资源极为丰富。农作物资源品种繁多。本市从事种植业历史悠久，具有传统耕作技术和科学种田经验，广大农业科技工作者根据自然资源特点，培育、引进、示范和推广了许多农作物优良品种。粮食作物有水稻、小麦、玉米等，经济作物主要有棉花、油料、甜菜、小茴香、药材等。社会经济综合实力的增强为实施大开发战略提供了捷足先登之便。阿克苏市地处联结东南疆和地委、行署、农一师师部所在地的区位优势，具有天时、地利、人和的先决条件，一方面可充分发挥商贸、交通、金融、信息和各种服务功能，另一方面又为全市社会稳定、民族团结、经济发展起到积极的促进作用。南疆铁路的建设和塔里木石油开发将为加快全市各项事业的发展带来千载难

12、逢的机遇。 农业基础设施建设有较大改善。到1999年底，全市已建成五好配套标准条田45万亩，占总耕地面积70%以上，渠系水利用系数达45%。全市75%以上的农田基本实现田、林、路、渠统一规划、灌排配套，桥、涵齐全，水利建设形成规模。工业经济实力显著增强，工业基本形成了建材、塑料、化工、纺织、机械、食品、能源、农副产品加工门类齐全、初具规模的工业体系。城市建设日趋完善。近年来，全市总投资5亿，加快了城市基础设施建设步伐，完善城市综合服务功能，强化市容市貌管理。全市现有出租车1450辆，公交车120辆、城市绿化覆盖率达38%，广播电视人户率达96%，电话普及率达80%。阿克苏市先后荣获了全国双拥模

13、范城、自治区文明城市和自治区卫生红旗城市、自治区园林城市、全国园林绿化先进城市、全国卫生城市、中国人居环境范例奖等荣誉称号。在今后5年中，阿克苏市将全面加快建设新区、改造老区的步伐，以绿化、净化、美化、香化为重点，形成一主两次的中心格局。届时，市区人口规模将达到25万人，城市也将成为建城区面积达31.05平方公里，基础设施配套，综合服务功能完善，生态环境良好的花园式城市。这期间，将重点实施完成十大建设任务，总投资约16亿元，涉及集中供热、垃圾无害化处理、路桥、天然气管道、西部防护林、文化教育场馆、公园、公交、旧城改造、多浪河风景带生态系统工程等。到2015年，再投资8亿元，城市人口达45万，用

14、地规模达36平方公里。届时，阿克苏市将达到城市功能合理、环境舒适优美、社会进步文明、经济富裕繁荣的生态型花园式的现代化、都市化城市，成为南疆中心城市。22阿克苏地区经济概况年地区完成全口径生产总值.亿元（地方.亿元，农一师.亿元，石油开采业.亿元），比上年增长.，其中，第一产业增加值.亿元，增长；第二产业增加值.亿元，增长.，在第二产业中，工业增加值.亿元，增长.；第三产业增加值.亿元，增长.。在全口径生产总值中，地方生产总值.亿元，比上年增长.，其中，第一产业增加值.亿元，增长.；第二产业增加值.亿元，增长.；第三产业增加值.亿元，增长.。按常住人口计算，全口径人均生产总值元，增长.，其中地

15、方人均生产总值元，增长.。“十五”期间，地方生产总值年均增长.，比“九五”期间增速提高了.个百分点。 产业结构继续优化。年，在地方生产总值中，第一产业对经济发展的贡献率达.，第二产业对经济发展的贡献率达.，第三产业对经济发展的贡献率达.。地方生产总值中一、二、三产业的结构分别由年的.：.：.调整为.：.：.。 部分原材料、能源和生产资料价格涨幅较高。居民消费价格总指数（）涨幅趋缓，年阿克苏市居民消费价格总指数下降.个百分点，库车县居民消费价格总指数上涨.个百分点。部分农业生产资料价格涨幅较高，年地区农业生产资料价格上涨.个百分点，但小农具、化学肥料、农用机油价格涨幅居高不下，其中，小农具价格比

16、上年同月上涨.个百分点，化学肥料价格比上年同月上涨.个百分点，农用机油价格比上年同月上涨.个百分点。工业生产领域基础材料价格上涨明显，工业品出厂价格指数（）累计上涨了.个百分点，其中煤炭开采业、黑色金属采矿业、石油加工、化学原料及制品制造业、塑料制品业、水的生产和供应业涨幅居前，工业品出厂价格指数累计分别上涨.、.、.、.、.、.个百分点。 财政收入快速增长。年完成地方财政收入.亿元，比上年增长.，其中一般预算收入.亿元，增长.。财政支出明显扩大，完成地方财政支出.亿元，增长.，其中一般预算支出.亿元，增长.。在一般预算支出中，基本建设支出.亿元，增长.；教育支出.亿元，增长.；医疗卫生支出.

17、亿元，增长.；行政管理费支出.亿元，增长.。“十五”期间，地方财政收入年均增长.，比“九五”期间增速提高了.个百分点。 劳动就业保持基本稳定。年末全地区城镇单位就业人员.万人，比上年末增加人，全年失业人员通过多种渠道实现再就业人，年末城镇登记失业率为.。 安全生产形势严峻。年全地区共发生各类事故起，比上年上升.，死亡人，上升.，受伤人，上升.，直接经济损失万元，上升.。 国民经济和社会发展存在的主要问题。农业产业化水平不高，强有力推动农业结构优化升级的龙头企业比较少；资金和铁路运力紧张、人才缺乏、尤其是劳动者素质亟待提高已制约着地区发展；城镇化程度低；安全生产形势严峻。 23房地产开发行业背景

18、 自1998年国家加大了住房体制改革力度，正式取消福利分房实行货币化分房，阿克苏房地产开发进入起步阶段。尤其是2001年以来，伴随着区域经济的发展和市场需求规模的扩张，阿克苏房地产开发从2000年前的起步阶段进入快速发展阶段，尤其是20032004年，房地产开发的规模和销售均创新高，2005年受开发过剩和需求减缓影响，房地产开发量有所下降。据统计，“九五”期间，阿克苏地区人均住宅建筑面积平方米，仅有家房地产开发企业。“十五”期间，阿克苏地区房地产开发企业达家，共完成住宅施工面积达万平方米，投资达.亿元，人均住宅建筑面积达平方米。 2005年阿克苏市房地产开发面积约25万平方米，销售面积约20万

19、平米，销售率在80%左右，供需基本平衡。但从供需结构看，城市中心的项目供应量小，无法满足消费需求。而城郊项目和小高层供应量大，销售情况不甚理想。从房价角度分析，阿克苏市房价处于稳中有升的状态，但平均房价涨幅有限，平均涨幅从2003年起每年房价上涨约35%，现阶段平均房价在1550元/平米左右（价格区间主要集中在13001800元/平米）。其中城市中心房价受供应量有限的影响，涨幅较大，年帐幅在810%左右，2006年城市中心房价比2005年上涨近150元/平米。24房地产产品结构分析阿克苏房地产供应以多层住宅为主，近几年，受商业地产暴利驱使，房地产开发企业纷纷介入商业地产开发，从2002年以国大

20、为代表的商业项目投放市场以来，阿克苏商业地产开发进入空前开发阶段。金桥小商品城、新世纪购物广场、新农大厦、世纪家园商业步行街、创业新天地、时代购物广场、美居建材市场等一大批商业项目投入市场，不含大量社区商业，总供应量即突破30万平米，市场竞争十分惨烈，销售基本陷入停顿状态。进入2004年以，来商业地产的平均销售率不足25%。阿克苏市住宅的开发，近些年一直保持平稳水平，年开发量估算在2025万平米左右，年销售量在20万平米左右，供需基本保持平衡。住宅的开发基本上集中在三个板块：1、中部板块中部板块南到团结路、北接新华路、东到塔北路、西到北大街。是阿克苏的传统中心。该区域以商业和写字楼项目为主。依

21、托世纪广场的中心居住板块，开发住宅以小高层为主，包括国大都市花园、新农的名人空中花园和盛威的世纪家园。受消费能力和产品结构影响，该区域小高层销售普遍不理想，均价1900元左右的低价，依然不能形成有效的销售。在三个项目中，盛威的世纪家园依托板楼的户型好、公摊低、环境和景观优势，在三个楼盘中销售最佳，销售率在65%左右。楼盘档次高档中高档均价1900元1750元左右物业形态小高层住宅多层住宅主力户型120平米85平米消费群体全市居民。职业特征为生意人、私企老板、行政事业单位职员社区规模小盘为主，以38万平米项目居多该区域多层价格在17001800元/平米，小高层均价在1900元/平米左右。西部板块

22、：以中盘为主， 815万平米项目居多；价格在13001680元/平米；中部板块：以小盘为主，38万平米项目居多；多层价格在17001800元/平米；东部板块：以大、中盘为主， 820万平米项目居多；价格在13001450元/平米 阿克苏市房地产开发板块图示2、东部板块东部板块主要指塔北路以东的大部区域。该区域是阿克苏近年来规模住宅开发的主力区域，也是是阿克苏市房地产开发最活跃的板块，其中大部分楼盘集中在塔北路为中心的东西两侧，包括早期开发的温馨花园、丽园，及近期开发的新农城市花园和兴农花园。该区域房屋价格在13001450元/平米。楼盘档次中档中低档均价1450元1300元物业形态多层多层主力

23、户型两房两厅8095平米两房两厅85平米消费群体以本板块和中心板块消费人群为主，消费属中收入阶层社区规模大、中盘为主，以820万平米项目居多3、西部板块西部板块正形成以少数民族居住为特色的民族居住区，依托西部板快的环境优势，也出现了象香格里拉花园这样的经典楼盘。该区域的代表性楼盘有虹桥花园和香格里拉花园。该区域房屋价格在1300（少数民族项目）1680元/平米。购房户多为该区域的传统居民，对其它区域的消费吸引力有限。楼盘档次中高档中低档均价1650元1300元以下物业形态多层多层主力户型三房两厅100平米以上两房两厅80平米左右消费群体以本板块消费人群为主，多为少数民族社区规模中盘为主，以81

24、5万平米项目居多25房地产市场发展趋势预测1、改善性住房需求将继续保持增长势头改善性住房需求是近几年房产消费的主要特征，这部分群体是市场购房的主体，包括行政事业单位职员、生意人和一部分高收入群体，从改善生活品质角度考虑，已经进入二次乃至三次置业阶段，这部分人群成为高品质住宅的主力消费群体。2、城市化进程和外来人口购房成为新增住房消费主力城市人口增加对房屋的需求主要包括两部分，一部分是城市新增人口的住房需求。阿克苏近几年每年新增城镇人口约12万人。另外一部分是外来人口对住房的需求。城市化进程的加快，民营企业的快速发展，以及购房入户政策的实施，都会吸引大量的外来人口购房，据测算新增人口每年大约需要

25、住房近5万平方米。3、旧城改造、房屋拆迁引起的市场需求这部分需求相对稳定，随着城市化和郊区化扩张，这部分消费成为郊区很多项目的主力购买群体。对这部分消费的把控，成为郊区项目能否成功销售的关键因素。4、经济持续快速发展促进房地产业发展阿克苏市GDP连续多年保持稳步增长势头，目前，阿克苏人均建筑面积为22平方米，人均居住面积约在17平米，离“人均居住面积25平方米”的小康居住水平仍有一定差距，按25万城市人口计算，达到人均25平方米居住面积（建筑面积32平米）的要求，还要增加近250万平方米的住宅面积，按十年的时间实现以上目标，每年需要新增住宅25万平米，开发潜力仍很巨大。5、土地供应减少和土地储

26、备匮乏，房价提升以成必然 随着土地供应的减少和开发商土地储备更趋匮乏，发展商在项目开发方面更趋于理性，对项目的开发品质要求不断提高，希望以此提高产品附加值，来获取合理回报。土地成本在房价中所占的比例也将进一步提高，在这种情况下，未来房地产价格下调的空间十分有限，尤其是多层住宅，受供应量偏紧影响，价格将继续上涨。当然，在房价上涨的同时，也不可忽视房屋结构性过剩，导致部分房价下跌的可能。例如商业和高层的严重过剩，必将导致价格下跌，而郊区大型项目的出现和过度开发，也将导致部分郊区项目出现大量空置和价格波动。6、住宅郊区化显现从范围上看，阿克苏的住宅地产已开始从市区向市郊、周边推移。规模大、规划好、配

27、套完善等特点预示着郊区开发正在全面升级。随着城市规模的扩张，郊区住宅也不再局限于低收入阶层第一居所的范畴，正逐步拉近郊区与城里的距离，个别高品质项目有挑战城区楼盘、争夺高收入阶层的势头。当然受城市配套设施和生活便利性影响，城郊项目整的供应量不宜过大，开发应循序渐进，否则很容易出现过剩。7、商业地产严重过剩的局面短期内很难改观从现阶段阿克苏商业市场的发展和商业地产的供应量对比，显然处于严重过剩状态，销售率不足25%，出租率不足50%，如此多的问题严重制约商业房地产进一步开发和经营，从短期看这种局面不会改善。 从长远看至少仍需要35年的时间对商业项目进行消化和功能调整，商业房地产才可能迎来新的发展

28、机遇。第三部分、项目概况 31 宗地位置 本案位于阿克苏市中心，北部与团结路相临，东与塔北路相临，东南部与文化路相临（局部区域毗邻阿克苏青松塔里木房地产开发公司开发的健康佳园小区），西南与健康路相临，西侧与环南路相临。32 宗地现状 该地块五面临街，地势东高西低、北高南低。整个地块以土丘分割为两个主要部分。其中东部地块总面积280亩，现用地性质为维族墓地。西部地块总面积289亩，其中沿团结路为商业门面，沿环南路为商业和居住用房，其余区域主要是土木结构的平房，地块南端有果园一座。 现有居民主要包括维族的原住民、外来流动人口、农技校及民政低保户，土地分属于民政局、农技校、一杆旗和菜大队等。其中除民

29、政局管理的低保户住房和农技校住房为公有住房外，其余住房均属个人所有。33 项目周边的社区配套 1、交通状况 本案四面临街，与城市主动脉连接，交通出行十分便利。其中塔北路和团结路是未来市政规划的“五纵四横”的主路网，连接城市东西南北。城市主要配套设施均在本案1500米范围内，步行、乘坐工交或的士都十分便利。小区规划设计四个主要的出入口，从小区中心到每个出入口的距离都在500米以内，方便居民进出社区。客运站近在咫尺，塔北路可直达火车站，距本案约8公里，团结路东行10公里可直达机场。2、教育 本案西临的健康路是阿克苏知名的教育、医疗一条街，阿克苏重点中学区二中（现更名为四中）与本案隔街相临，区一中、

30、农一师二中、市二小、农一师二小、农一师技校、师范学校、地区教育学院等知名学校均在本案1500米范围内。3、医疗 阿克苏地区医疗设施最为先进，医疗水平一流的地区第一人民医院、农一师医院、农一师卫生防疫站、农一师建安总公司医院均与项目毗邻。4、大型购物中心、主要商业和菜市场 金桥商贸城、金桥小商品城、金桥花鸟鱼虫市场、南城副食品市场、民家超市、创业新天地商业街、天南市场等与本案毗邻。项目1500米范围内覆盖阿克苏市主要购物中心和商业项目，包括环东路批发市场（香港巴扎）、时代购物广场、世纪家园商业街、国大步行街、金龙地下街、栏杆路沿街专卖、北大街沿街专卖、东大街沿街专卖、新世纪数码广场、新世纪购物中

31、心、人民商场、供销商场等。5、文化、体育、娱乐设施 本案周边文化、体育、娱乐设施健全，周边设施有文化宫、游泳馆等，周边酒店林立，提供全面的娱乐休闲设施。6、 公园、休闲设施 世纪广场、晶水路小游园距本案500米左右。东城游乐园、多浪公园距本案约1500米。7、 银行 周边500米内农行、建行、工行、中行、信用社一应俱全。8、 邮局 邮政支局紧邻本案。34 项目周边环境1、 治安情况 该区域属于平房聚集区，人口以少数民族和外来人口为主，其中低收入群体占据多数，因此现有环境和治安情况一般。伴随着项目的开发和区域环境的改善，该区域治安环境必将有很大的改观。2、 空气状况 该区域空气质量尚可，主要污染

32、源是粉尘污染和居民燃煤污染。3、 噪声情况 该区域噪音主要是城市噪音和汽车噪音。4、 污染情况 该区域属于墓地，首要污染源应是墓地污染。其次该区域卫生设施不完善，居民垃圾也是主要的污染源。5、 周边景观 主要是城市建筑景观，依托项目天然落差，可形成梯式景观效果。6、近期或规划中期周边环境的主要变化 不详。35 土地价格预测根据不同的土地所有权性质和土地现状，土地获取有两种形式，一种以企业为主导，采用协议转让、政府土地出让等方式结合。一种为政府拆迁后土地出让。1、企业主导，协议转让和政府出让同步展开1-1、土地使用权归私人所有部分的土地获取该部分土地获取可采用协议拆迁，或政府拆迁后，企业通过招、

33、拍、挂的形式获得。根据与房屋土地所有权人的交流，及该区域土地价值初步评估，该部分土地成本在1000元/平米左右。该部分土地面积约96398平米（包括环南路、团结路沿线和菜大队土地），土地总成本预计9639.8万元。1-2、 土地使用权归政府或集体所有的土地获取该部分土地主要采取协议转让，与民政局和农机校达成土地转让补偿协议，由我方一次性给予现金补偿，或建设安置房（另选地址建设砖混结构的平房），其中安置成本在500元/平米左右（该安置费用折抵政府发土地出让金），预计土地成本在500元/平米左右。该部分土地面积约96398平米（包括民政低保户安置房、农技校居民区、一杆旗和果园），土地总成本4819

34、.9万元。1-3、 墓地部分土地使用权的获得该部分土地获取建议通过政府拆迁，企业通过招、拍、挂的形式获得。根据该区域土地价值初步评估，该部分土地成本在500元/平米左右。该部分土地面积为186626平米，土地成本9331.3万元1-4、土地总成本：根据以上土地获取方式进行推算，土地总成本23791万元，土地单位成本41.8万/平米。2、政府土地出让由政府负责拆迁等工作，开发商通过招、拍、挂的形式获得土地使用权，按照该区域土地价值评估，交纳土地出让金获取该土地使用权。根据预测，该区域土地价值应在35万/平米左右，总用地面积569亩，土地成本在19915万元。3、以上两种土地获取方式对比从土地获取

35、的便捷性、土地成本及风险可控程度而言，依托政府拆迁获取土地无疑是最好的选择，但采用这种形式，也会出现拆迁速度慢，土地获取受他方竞争，土地最终价格存在一定变数的可能。企业为主导获取土地，虽然主控权比较强，但存在拆迁无法正常展开、土地价格过高、部分拆迁可能无法实现等等风险。第四部分、法律及政策性风险分析 41土地法律性质评估 土地使用权归属现阶段该区域土地使用权归多方所有,其中墓地和沿团结路部分平房归民政局所有,农技校平房土地使用权归集体所有,一杆旗、菜大队等处的土地使用权归私人所有。 该区域规划所有权归规划局所有，关于规划的用途有多种传言，如墓地计划规划城市广场等说法在市场上多有流传。详细的规划

36、用途因缺乏内部资料不详。42 取得土地使用权程序评估 取得土地使用权有两种形式一种是政府对该地块进行拆迁，然后以招、拍、挂的形式出让土地，土地需求方通过竞争获得土地。该方法保证开发企业能够获得成熟的土地，缩短了土地拆迁的时间，及拆迁过程中不可抗因素的干扰。缺点是周期较长，由于竞争企业较多，土地的获取和土地成本不好控制。第二种是土地使用权转让，即企业与土地使用权所有权人自行洽谈，通过评估机构对土地和房产价值进行评估，给予被拆迁人合理补偿以获得土地使用权。该种方式对土地获取和土地成本具有较好的控制性，但面临拆迁无法实现、拆迁周期过长和拆迁成本无法控制等风险。43政策性风险评估 1、城市规划限制或更

37、改：该区域是阿克苏重点规划的区域，其用地规划有多种说法，因此必须十分清晰的了解该土地的规划限制和变更条件。2、突发性政策等政府因素导致项目中断开发：政府拆迁能否正常执行、拆迁的周期、报批报建流程和时间、项目开发期间土地性质变更受挫等。这些因素对项目都会造成很大的政策性风险。 44 总体评价 由于面临土地使用权多家归属、拆迁区域人口结构复杂、政府对该区域的规划变数大、拆迁周期长、拆迁成本大及政策变化风险大等多种因素同时并存，因此对本案的开发应充分评估企业实力、政府关系和抗风险能力，如此方能确保项目顺利开发，企业利益不受损失。 切不可因过分乐观，匆忙介入市场后发觉缺乏应对实力，如此将会对项目和企业

38、带来极大的风险。第五部分、规划设计分析 51核心规划理念阿克苏首席CLD中央生活区，集商业、商务、居住于一体的大型社区CLD的中文意思是中央生活区，英文全称为CenterLivingDistrict。CLD的定义是在一个城市中，在总体规划引导下，随着经济发展到一定阶段，人们的工作、生活等行为模式发生了功能分化，那些可满足城市主流人群，集中居住、教育、消费、娱乐、健身的区域，位于城市居住中心地带，又有城市一流的生活和高尚人文、生态环境的居住区域。CLD是城市里集中的生活区域，该区域内有政府提供的适合居住的基础设施。根据经济学原理，为减少居住区与产业区之间的交通成本，它必然处于到CBD和CED这两

39、个产业区的最方便的位置，与这两个产业区有着便捷的交通联系。如果把阿克苏世纪广场到大十字所在的区域定性为CBD中央商务区（城市商业和商务最集中的区域），塔北路以东的区域称为CED（城市产业区），则本案所在的区域无疑处于这两个区域的中间，处于最便利、最适合集中的区域，完全符合CLD的定位。CLD是生活区，CBD、CED是商务区、产业区。三者功能不同，互为支撑。CBD的意义在于降低产业组织的商业交易成本，CED 是降低产业交流成本，CLD意味着产业人口生活成本的集约化选择，是高品质生活降低成本的最佳选择。CLD本身所具备的独特内涵。它是对中心城区居住模式的升华和提炼，可以满足城市主流人群集中居住、教

40、育、消费、娱乐、健身的需求，具有城市一流的生活和人文、生态环境。因此，CLD无论对于城市建设，还是对于购房者以及楼盘价值的提升，都具有积极的意义。CLD：中央生活区，介于CBD和CED之间，位居城市中心，聚集城市主要生活设施。满足城市主流人群高层次居住需求CED：城市产业区，集中了阿克苏主要单位和生产型企业CBD：中央商务区，集中阿克苏主要商业和商务设施，以商务办公和商业经营为主 阿克苏市产业分布图及CLD区域联系图示按照国际国内各大城市中央生活区的建设模式来看，中央生活区都是围绕着CBD而形成的。它主要是满足在CBD工作和生活的白领人士的一个区域。这个区域内要有便利的交通，周边的人文、经济环

41、境发达，处在一个相对优越的城市环境内。与住宅城郊化相对，概念是一种城市优质中心论点（中国尤其是中小型城市，根本不具备住宅郊区化的条件）。居住对于住宅的诉求，很重要的一个因素在于居家生活的方便性，而一个城市的政治、经济和文化的基础设施主要集中在城市中心。 就是利用优越的地理位置、合理的资源整合以及一整套系统管理，带给居住者最大限度的生活空间和生活享受的人居模式。 已经在西方发达国家存在和发展了数年。无论是纽约的曼哈顿中央花园，还是巴黎的香榭丽舍大道，都以优质的硬件配套锁定了富豪阶层与贵族群的目光。在中国的发达地区如北京、上海、深圳等地，的概念已为市场所接受。北京的亚运村、上海的徐家汇虹桥沿线、深

42、圳的香榭里社区都云集了掌握城市科技、金融命脉的城市精英。52规划设计构思贯彻项目“CLD中央生活区”的项目定位，充分体现居住的中心价值居住的便利性、环境的生态性和生活的人性化三个特点 1、整体布局分析商业、商务和居住的有效融合，投资收益的最大化是整体布局的原则。本着这种原则，结合区域和周边环境分析，我们对整体布局提出以下建议。塔北路商业、商务区：塔北路是阿克苏市“五纵四横”道路的重点规划区域，也是“一轴两翼”城市架构的中心和连接主动脉，具备很大的发展空间。其次，从现阶段商业氛围、商业形态、辐射能力和地块现状分析，塔北路具备成为阿克苏未来商业中心的潜力和条件，其商务功能也十分发达，因此适合建设大

43、型商业中心和高档写字楼。本案整体布局构想（参考图）沿环南路社区配套商业商业区：大型商业中心组团1：购物概念组团2：景观概念组团4：教育概念组团5：运动概念组团3：商住概念中心景观：山地广场、水景广场商务区：高档写字楼、酒店沿团结路综合市场团结路受路面条件、交通流量和区域限制，只能依托现有商业发展，因此适合开发市场型商业，建议以一层门面的底商住宅楼开发为主。必要是可考虑综合性市场的开发，但对综合市场的开发一定要充分论证，确保风险有效控制。环南路受道路条件影响，且该区域商业氛围明显不足，建议依托本案的规模开发社区配套商业，以一层和局部二层的底商住宅楼开发为主。主要经营便利店、餐饮、咖啡、酒吧、美容

44、美发、干洗店、诊所、音像等社区配套商业。本案依托地利优势和周边配套设施，适合建设城市高尚住宅社区，以此提升项目价值，获取最大收益。2、规划设计分析“围合式布局、组团式设计”是本案规划设计的核心理念。由于本案四面临街，从商业价值角度看可以最大程度的发挥沿街面的商业价值，但从居住的安静和私密程度而言则明显不足，采用围合式布局，不但可以充分利用沿街面扩大商业价值，而且可以保证社区内部环境的安静和私密性。其次，从中国传统对风水学和对居住理念的理解，围合式布局体现了中国居住风水的理念“藏风、聚气、来水”。依托项目中心广场，各组团形成弧形布局，强调小区的景观效果。单体建筑以南北朝向为主，采光通风良好，且局

45、部的弧形设计，使风力不致过强。 本案由五个大型组团组成，以此为基础设计了五个较大的围合式庭院，形成整体统一，风格各异的小区环境。既突出了大型社区综合景观、环境、配套完善的优势，又保障了庭院的安静和私密性，起到统筹兼顾的作用。3、景观环境分析以“纯自然、纯生态”为环境设计理念，倾力营造符合21世纪居住标准的人文生态生活区，规划呈围合式院落布局，采用小区组团院落的三级规划模式，让每一位业主充分享受阳光、绿色和景观；利用小区先天的山地环境，在中心建设山地广场和水景广场，形成小区的景观核心。利用地势的落差，形成梯式景观设计，让小区建筑更加错落有秩，景观更加灵动。小区建议采用几何园林设计手法，利用对景和借景的表现手法，形成小区丰富的景观体系，住宅设计朝向好、视野开阔 ，景观利用率高；通过借景、组景、添景多种手法，使住区内外环境协调。单体建筑以六层为主，塔北路规划为四层大型商业和