湖南金洞国家森林公园筒车湾温泉生态度假村开发建设可行研究报告定.doc

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1、1 桐桐车车湾湾生生态态度度假假村村开发建设开发建设 可行性研究报告可行性研究报告 2 目目 录录 前言前言.1 1 总论总论1 2 开发条件论证开发条件论证3 3 客源市场战略分析客源市场战略分析5 4 沙滩浴场项目开发条件论证沙滩浴场项目开发条件论证6 5 垂钓园项目开发条件论证垂钓园项目开发条件论证7 6 温泉生态度假村项目开发条件论证温泉生态度假村项目开发条件论证8 8 开发建设的指导思想及产品定位、市场定位开发建设的指导思想及产品定位、市场定位9 9 规划项目建设内容规划项目建设内容10 10 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措13 11 游客预测游客预测15 12 效益分析效益分

2、析16 3 4 可行性研究报告领导小组名单可行性研究报告领导小组名单 顾 问李培生永州市金洞国有林场书记 盘贵元永州市金洞国有林场场长/林业工程师 组 长李长文永州市金洞国有林场副书记/研究生 副组长肖铁山永州市金洞国有林场副场长/林业高级工程师 夏铁桥永州市金洞国有林场副场长/政工师 桂发生永州市金洞国有林场副场长 成 员陈金日永州市金洞国有林场发改委科长/林业工程师 刘金林永州市金洞国有林场营林资源科副科长/林业高级工程师 邱响民永州市金洞国有林场营林资源科科长/林业高级工程师 于检秀永州市金洞国有林场计财科科长/会计师 黎树林永州市金洞国有林场旅游科科长/农艺师 奉付成永州市金洞国有林场

3、办公室主任/政工师 邓秋实永州市金洞国有林场组宣部部长/政工师 唐续平永州市金洞国有林场农工委主任/会计师 李冬虎永州市金洞国有林场国土科科长/政工师 汪桂林永州市金洞国有林场小金洞分场场长/林业高级工程师 徐天柱永州市金洞国有林场白果市分场场长 奉青林永州市金洞国有林场万宝山工区主任 可行性研究报告人员名单可行性研究报告人员名单 项目总负责吴楚材 中南林业科技大学森林旅游研究中心 教授 博导 项目技术负责郑群明 中南林业科技大学森林旅游研究中心 讲师 博士 项目负责人黄智亮 中南生态旅游规划设计有限责任公司 工程师 参加人员吴楚材 中南林业科技大学森林旅游研究中心 教授 博导 魏良春 中南生

4、态旅游规划设计有限责任公司 高级工程师 郑群明 中南林业科技大学森林旅游研究中心 讲师 博士 陈孝青 中南生态旅游规划设计有限责任公司 工程师 黄智亮 中南生态旅游规划设计有限责任公司 工程师 孙 婷 中南生态旅游规划设计有限责任公司 助工 李 涛 中南生态旅游规划设计有限责任公司 助工 陈金日 永州市金洞国有林场发改委科长/林业工程师 刘金林 永州市金洞国有林场营林资源科副科长/林业高级工程师 1 前言前言 2005 年 12 月国家林业局批准湖南省永州金洞国有林场为国家森林公园，金洞国家 森林公园动植物资源丰富，森林郁郁葱葱，飞瀑流泉密布，气候舒适，生态环境优良， 交通便捷，区位优势明显。

5、为了开发利用公园优良的旅游资源，2006 年 4 月金洞林场 特聘请中南生态旅游规划设计有限责任公司对桐车湾沙滩浴场、垂钓园和温泉生态度假 村进行项目开发建设可行性论证。受托后，公司即组织了旅游、园林、城市规划等相关 专业的规划设计组到现场调查研究。经过实地勘察和比较，规划组一致认为桐车湾适合 该三项综合项目的开发。外业工作结束后，规划组向建设单位金洞林场进行了方案汇报， 在得到建设单位的认可的基础上，严格按照中华人民共和国林业行业标准森林公园总 体规划设计规范LY/T513295 编制了桐车湾生态度假村开发建设可行性研究报告 （以下简称“报告”）。2007 年元月 19 日湖南省林业厅组织了

6、森林公园专家评审会， 与会专家一致同意通过本报告。 在编制本可行性研究报告工作中，得到了金洞林场领导和工作人员的大力协助和支 持，在此谨表谢意！ 1 总论总论 1.1 项目概况 1.1.1 项目名称：桐车湾生态度假村开发建设可行性研究报告 1.1.2 建设单位及法人代表 1.1.2.1 建设单位：湖南永州市金洞国有林场 1.1.2.2 法人代表：盘贵元 1.1.3 项目性质：新建 1.1.4 编制单位及资质证书 1.1.4.1 编制单位： 中南生态旅游规划设计有限责任公司 中南林业科技大学森林旅游研究中心 1.1.4.2 资质证书： 中华人民共和国国家旅游局旅游规划设计资质证书旅规乙 1620

7、03； 中华人民共和国国家林业局林业调查规划设计证书林资证字甲 C005 号。 1.1.5 建设地点与范围 2 1.1.5.1 建设地点：湖南永州金洞国家森林公园桐车湾 1.1.5.2 范围：小金洞桥143m 山头297.5m 山头423m 山头346m 山头 282.2m 山头139m 山头，再沿河流至小金洞桥。总面积 6.8hm2。 1.1.6 建设目的 1.1.6.1 为了调整金洞林场产业结构，采取多种经营途径实现林场经济可持续发展。 1.1.6.2 为了推动永州“十一五”旅游发展规划，促进永州乃至湖南的旅游业快速发 展。 1.1.6.3 为了适应当今旅游业市场发展需要，为游客提供一个复

8、合式的集温泉、垂钓、 沙滩浴场于一体的生态休闲度假村。 1.1.7 主要建设内容 1.1.7.1 沙滩浴场 1.1.7.2 垂钓园 1.1.7.3 温泉生态度假村 1.1.8 建设期限：10 年（2007 年2016 年） 1.1.9 投资规模与资金筹措 1.1.9.1 投资规模：项目总投资 3394.04 万元。 1.1.9.2 资金筹措：全部招商引资 1.2 编制的依据 1.2.1 湖南金洞国有林场与公司签定的委托书。 1.2.2中华人民共和国森林公园总体设计规范，LY/T5132-95。 1.2.3旅游规划通则，GB/T18971-2003。 1.2.4中华人民共和国森林法，1998 年

9、 4 月修正。 1.2.5中华人民共和国环境保护法，1989 年 12 月 26 日。 1.2.6湖南省旅游管理条例，1997 年 4 月 2 日。 1.2.7中华人民共和国大气污染防治法，1987 年 9 月 5 日。 1.2.8中华人民共和国水法，1988 年 1 月 21 日。 1.2.9中华人民共和国水污染防治法，1984 年 5 月 11 日。 1.2.10中华人民共和国合同法， 1999 年 3 月 15 日。 3 1.2.11娱乐场所管理条例，1999 年 7 月 1 日。 1.2.12建设项目环境保护管理办法，1986 年 3 月 26 日。 1.2.13全国生态环境建设规划，

10、1999 年 1 月 7 日。 1.2.14环境空气质量标准，GB3095-1996。 1.2.15城市区域环境噪声标准，GB3838-2002。 1.2.16地表水环境质量标准，GBHZl-1999。 1.2.17污水综合排放标准，GB897848。 1.2. 18辐射防护规定GB8703-88。 1.2.19导游服务质量，GB/T15971-1995。 1.2.20永州市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要（草案） ，2006 年。 1.2.21湖南省旅游业发展“十一五”计划和 2015 年、2020 年远景目标纲要， 2000 年 7 月。 1.2.22中国旅游业发展“十一五”计划和

11、2015 年、2020 年远景目标纲要，国 家旅游局，2000 年 2 月。 1.2.23永州市金洞林场“十一五”国民经济和社会发展规划纲要 1.3 项目建设的必要性 1.3.1 为了调整金洞国有林场产业结构，必须采取多种经营方式实现林场经济可持 续发展。桐车湾生态度假村的开发建设可以增加就业，优化经济结构，发展当地经济。 1.3.2 为了推动永州“十一五”旅游发展规划，促进永州乃至湖南的旅游业快速发 展。永州旅游资源丰富，富有特色，与桂粤毗邻，有独特的资源优势和区位优势。永州 旅游产业正蓬勃发展，“十一五”时期将是永州旅游发展的提速期、快速发展期，是永 州旅游事业的黄金时期，必须抓住机遇，努

12、力促成永州旅游业的高速成长。 1.3.3 为了适应当今旅游市场需要，为游客提供集沙滩浴场、垂钓、温泉度假于一 体的复合式休闲度假生态村。现代旅游业发展的趋势表明，传统观光旅游产品对游客的 吸引力开始下降，而单一的休闲度假旅游 4 产品也将难以满足游客的需求，这样将导致单一型的休闲度假产品市场占有率日渐萎缩。 为了减少这种潜在危机给金洞国家森林公园旅游开发带来弊端，必须打造多种体验式、 复合式休闲度假产品，为金洞国家森林公园的旅游发展增强市场竞争力。 2 开发条件论证开发条件论证 2.1 生态环境质量优良 2005 年 8 月环境监测组对空气负离子、大气质量、地表水水质、天然外照射贯穿 辐射剂量

13、水平、空气细菌含量进行了监测。监测结果表明，空气负离子资源丰富，空气 非常清洁，于人体健康十分有益；大气质量为级，是人们休闲、度假的极佳场所；地 表水水质达到国家地表水类标准，完全符合休闲度假需要；天然外照射贯穿辐射剂量 水平属正常；空气细菌含量少，空气非常清洁。生态环境优良。 2.2 客源市场充足 来金洞生态旅游区的旅游者主要是省内的永州市、祁阳县、衡阳、长沙、株州、湘 潭、益阳、郴州等周边地区，距公园 23 小时车程范围内有永州市、衡阳市、邵阳市、 常宁市、耒阳市、祁阳县、双牌县、东安县、祁东县、广西全州市等地，这些周边客源 地人口总数已达 3643 万，拥有巨大的潜在客源市场。另金洞生态

14、旅游区的客源有部分 来自广西桂林、贵州、江西、广东、湖北等地。金洞生态旅游区 2002 年接待游客 7.2 万人次，2003 年接待游客 3.67 万人次，2004 年接待游客 8.5 万人次，2005 年接待 11.9 万人次，2002-2005 年金洞生态旅游区接待游客量年均增长率为 18.23%，金洞生态旅游 区已经形成一定规模的游客，客源市场充足。 2.3 交通优势明显 公园外部交通方便，金洞镇至衡昆高速公路交接处 25km，金洞镇至湘桂铁路祁阳 站 65km，金洞镇至永州市 88km，金洞镇至零陵机场通过衡昆高速公路 76km，金洞镇 至衡阳市 110km，金洞镇至长沙市 240km

15、，金洞镇至桂林 180km。湘桂铁路由东至西 穿越市区，洛湛铁路永州段正在抓紧建设之中。322 国道和 207 国道在永州市区交汇而 过，连接全国各省区；永（州）连（州）二级公路大大缩短永州至广州的距离，衡（阳） 昆（明）高速公路永州段穿越市区直通大西南，9 条省道连接全省各地市。境内湘江北 可抵达长江，南下经灵渠可达珠江水系。通航里程达 555km。永州机场已开通深圳、湛 江、长沙、张家界等航线。发达的交通为游客进入永州和森林公园提供方便，对旅游业 发展具有重要的作用。 5 2.4 区位条件优越 金洞国家森林公园所在地区的永州位于湖南南部的潇水与湘江交汇处，西南毗邻两 广，是内陆的前沿，是中

16、部广大腹地通往两广，两南（海南、大西南）和港奥的重要通 道，是我国华南与华北两大经济区的重要结合部，具有明显的双幅射功能。 永州市恰好处在桂林和衡山两大旅游圈的辐射范围之内，同时永州濒临我国经济发 达、客源市场广阔的广东省，是广东游客进入湖南的重要旅游通道，区位优势明显。 2.5 区域旅游资源组合合理 永州又是湖南省四大历史文化名城，有着 2100 多年的悠久历史。潇水、湘江贯穿 全境，交汇芝山区，自古雅称“潇湘” 。气候优越，山川秀美，素有“锦绣潇湘”的美 誉；有“桂林山水甲天下，北行三百里有永州”的赞誉。旅游资源十分丰富，全市列入 文物保护单位的景点有 238 处，多系传世之作，具有重要的

17、历史价值。如以柳文化为代 表的柳子庙、永州八记遗址；以舜文化为代表的舜帝陵九嶷山；以瑶文化为代表的千家 峒瑶族祖居地；有人类最早培育水稻的玉蟾岩遗址；全国最大的露天摩崖石刻大唐中 兴颂 ；有宋代理学开宗鼻祖周敦颐（濂溪）故居；有堪称民间一绝的江永“女书” ；还 有历史文人骚客遗留下来的大量碑刻、摩崖字画，自然与人文旅游资源十分丰富，资源 优势突出。 公园外部有三圣湖度假区、舜皇山国家森林公园、九嶷山国家森林公园、阳明山国 家森林公园、浯溪旅游区、瑶族风情旅游区等，这些景区各有千秋，组合良好。 2.6 电力资源丰富 金洞林场电力资源十分丰富，现共建水电站 9 个，总装机 6923 千瓦，还建立了

18、 45 个微型电站。同时水竹源电站、团结电站、猛江河电站、钗江河梯级电站等水电站相继 落户金洞山区并投入建设。3 年后，林场将建成电站 15 座，总装机容量为 6.36 亿千瓦， 年发电量为 2.58 亿度。丰富的电力资源为度假村的开发提供了极大的便利。 2.7 领导充分重视，政策优势明显 为了切实加强对永州市旅游产业的领导，永州市成立了旅游产业领导小组，主要负 责对全市旅游产业发展的组织领导，协调涉及旅游产业全局性和方向性的重大举措，解 决旅游产业建设和发展中的重大问题，以确保旅游业的健康发展。各县、区都要成立相 应的领导机构，切实加强对旅游产业的领导。各级党委、政府和各有关部门从发展永州

19、经济的战略高度，充分认识发展旅游产业，对开发利用和保护全市旅游资源，带动相关 行业的发展、拉动经济增长、安排就业、促进精神文明建设等具有重要作用。 6 永州市委政府进一步优化旅游发展环境，重视旅游基础设施建设，增加政府对旅游 基础设施建设的支持力度，加快旅游交通和接待服务设施建设，营造优良的经营环境和 旅游环境，并出台了永州市关于鼓励投资兴办旅游业的若干意见 ，为旅游业发展提 供了强大的政策保障。 3 客源市场战略分析客源市场战略分析 金洞国家森林公园开发建设后，对游客具有吸引力的资源包括：小黄司河漂流、民 俗风情园、将军庙、沙滩浴场、垂钓园、温泉度假村等。同时，我们综合考虑其资源优 势、区位

20、优势、交通优势对桐车湾生态度假村客源市场做如下分析： 3.1 四季休闲 桐车湾水质优良、空气清洁、空气负离子含量高、植物精气含量丰富，环境幽静， 气候宜人，再加上高标准、高质量、高水平的休闲娱乐设施和一流的服务，桐车湾将成 为现代都市人回归自然、享受自然的度假理想场所。 21 世纪，休闲度假将成为旅游的主流，现在中国人每年享有法定节假日有 114 天 之多，国人也正步入休闲度假时代，度假型消费成为主流是当今中国旅游市场的最大机 遇。 3.2 夏季沙滩游泳和探险漂流 天然沙滩浴场水体秀美，周围风光旖旎，给游客提供了幽雅的游泳环境。在酷暑难 耐的 6、7、8、9 月，而 7、8、9 三个月本是旅游

21、旺季，加上天然沙滩浴场的开放，游 客数量将更加增多。同时小黄司河探险漂流将是森林公园的又一大旅游卖点，能为桐车 湾的发展带来大量的客源。 3.3 春冬泡温泉 温泉旅游以养生为特色，集休闲度假等多项功能于一体，符合现代人强身健体新理 念，成为旅游市场消费的一大热点。春寒料峭、乍寒乍暖的春天和玉树琼枝、冰天雪地 的冬天是旅游的淡季，但温泉度假依然可以“一枝独秀”。 4 沙滩浴场项目开发条件论证沙滩浴场项目开发条件论证 4.1 沙滩浴场是集沙滩休憩、娱乐、运动与游泳活动相结合的休闲场地，沙滩浴场 有着柔软的沙滩，碧绿的水体，凉爽的微风，明媚的阳光，湛蓝的天空，是游客十分憧 憬的天堂。 “仁者乐山，智

22、者乐水” ，游泳作为人们最喜爱的户外活动之一历来备受青睐， 7 特别在我国南方，游泳活动十分普遍。因此沙滩浴场客源市场前景十分美好。 4.2 目前生态旅游者主要客源来自大中城市居民，而城市自来水不仅价格贵，而且 含有大量的漂白粉，长期使用漂白的自来水沐浴对人体皮肤具有不可忽视的腐蚀作用。 在人们物质生活日益充裕的今天，人们的健康保养意识日益增强。金洞国家森林公园地 表水水质达到国家类水质标准，完全可以直接饮用，用来作游泳水源完全符合健康要 求。 4.3 随着工业化的不断发展，城市环境污染也越来越严重，大中城市中心、近郊水 质也在所难免，城市居民游泳环境日渐恶化。因此，向往水质优良、环境舒适的水

23、域开 展游泳等水上活动是大势所趋。 4. 4 我国沙滩浴场大多数分布在天津、河北（北戴河） 、山东、上海、浙江、福建、 广东、深圳、海南等沿海一带，沿海地带的沙滩浴场水源均为海洋咸水。根据国家环保 总局2005 年全国近岸海域水质状况报告 ，海水浴场水质为“优”的个次占 52.9%， 比 2004 年下降 0.6 个百分点， “良”占 29.7%，比 2004 年上升 0.8 个百分点， “一般” 占 7.5%，比 2004 年下降 0.2 个百分点， “差”占 9.9%，与 2004 年持平。影响海水水质 的主要污染因子为粪大肠菌群，而优良的淡水沙滩浴场则不会产生这样的情况。 4.5 沙滩浴

24、场是一个具有较大吸引力的休闲项目，金洞国家森林公园周边其它旅游 度假区甚至整个永州市还没有建立沙滩浴场。因此，沙滩浴场市场竞争小，市场投资风 险低。 5 垂钓园项目开发条件论证垂钓园项目开发条件论证 5.1 开发条件分析 5.1.1 休闲渔业是目前世界上比较火暴的旅游项目，目前，休闲渔业在欧美日等发 达国家已经发展得比较成熟，带来了很大的经济效益和社会效益。近几年来，休闲渔业 在国内一些地区也悄然兴起，并且取得了初步成效。有专家预测，如果我国生产的观赏 鱼能占全球贸易额的 10%30%，每年可以解决 10 万20 万人就业，带动相关的饲料、 鱼药、技术服务等 20 万30 万人就业，帮助 30

25、 万50 万农民致富。 我国有“双休日”和“旅游黄金周” ，这些都为发展休闲渔业提供了驱动力。目前， 我国浙江省、广东省、河北省、辽宁省、四川省、福建省、山东省、北京市等多个省市 休闲渔业已得到了充分发展，创造了很高的经济效益。 5.1.2 休闲垂钓季节性长，能带动相关行业快速发展。成熟的休闲垂钓发展经验表 8 明，休闲垂钓可以带动当地的投融资、城市建设、旅游、交通、住宿、餐饮、物流、养 殖、渔具、饵料、加工、培训等一系列行业，能够大幅度地增强对绿色 GDP 的贡献。 对眼下正大力发展第三产业，强调可持续发展的金洞林场来说，休闲垂钓大有可为。 5.1.3 桐车湾依山傍水，生态环境优越，水质优良

26、，风景优美，为休闲垂钓开发提 供了环境保障。 5.2 休闲渔业状况 休闲渔业在发达国家早已形成了一种产业，但在我国还是新兴产业。它在一些经济 较为发达的沿海国家和地区迅速崛起，并随着时代的发展，从休闲、娱乐、健身逐渐发 展到旅游、观光、餐饮等行业与渔业结合，实现了渔业第一产业与第三产业的结合。它 既充实渔业的内容、扩大渔业发展空间，又能为渔民、渔业创造更大的社会、生态和经 济效益。我国台湾专家把休闲渔业划分成五种形态。一是运动形态，主要是以钓鱼为趣 的体育运动；二是体验形态，就是让游客直接参与渔业活动，采集贝壳类等；三是食鱼 形态，如浙江省搞得最早的、最出名的舟山沈家门夜排挡；四是游览形态，这

27、在发达国 家，特别是渔业资源比较丰富的地方表现特别明显，如香港的海洋公园、浙江千岛湖的 巨网捕鱼；五是教育文化形态，这在发达国家也较为普遍，主要是水族馆、渔业博览会 及各种展览会等，带有一定的教育性和科技普及性。 我国是一个垂钓历史悠久的国家，垂钓活动历来为广大人民群众所喜爱。特别是自 我国改革开放以来，随着我国人民生活水平的不断改善和休闲时间的增多，一大批中青 年的加入，使我国的垂钓渔业进入了一个新的发展时期。近几年，北京、天津、上海、 广州、武汉、南京等大中城市相继修建了一批各具特色的垂钓休闲渔业中心，把垂钓与 旅游观光、娱乐健身、住宿餐饮结合在一起，吸引了更多人参与。据不完全统计，这些

28、城市参与垂钓的人数已占人口总数的 610。但目前我国垂钓渔业还处于起步阶段， 与发达国家相比，无论是垂钓设施，服务管理还是参与人数均存在不少问题。美国是世 界上垂钓渔业较为发达的国家，参与垂钓人数达到了 3400-4600 万人，休闲渔业产值 415 亿美元，社会直接与间接经济收益高达 1100 亿美元，创建 106.8 万就业机会，实现 联邦和地方税收 73 亿美元。而号称“垂钓王国”的日本，参与垂钓的人数已超过 20，全国和地方性钓鱼组织多达 700 多个，私人垂钓组织 2 万多个。这些实践告诉我 们，我国是一个具有 13 亿人口的大国，随着我国人民生活由温饱向小康迈进并奔向现 代化，垂钓

29、渔业有着巨大的发展空间，垂钓渔业市场大有可为。 9 6 温泉生态度假村项目开发条件论证温泉生态度假村项目开发条件论证 6.1 开发条件分析 7.1.1 温泉资源条件良好，桐车湾泉眼出口温度在 45以上，泉水富含硅、锶、锂、 钙、镁、钾、钠、溴、氯等 10 多种人体必须的微量元素，有舒筋活络、强身健体、润 肤养颜等独特功效，对人体健康十分有益。 7.1.2 人们养生保健意识逐渐增强。温泉旅游是旅游者以体验温泉，感悟温泉沐浴 文化为主题，达到温泉养生、休闲、度假为目的的旅游，温泉旅游发展迅速的原因之一 是大众旅游者对养生、保健等需求比较大，温泉文化的精髓是养生保健。 7.1.3 温泉市场广阔，效益

30、高。由于“休闲时代”的来临，温泉产业成为最具活力 的休闲产业之一，温泉旅游投入回报较为迅速。 7.2 我国温泉度假状况 温泉休闲度假以健康养生为特色，集旅游、休闲、健身于一体，近年来成为休闲度 假旅游的一大热点，被人们称为朝阳产业中的朝阳。我国温泉旅游的消费趋势已从贵族 泡汤为主过渡到大众健康为主，中华温泉文化“养身养心养德”这一适应不同人士 不同层次需求的深厚内涵也越来越为人所接受，温泉旅游将迅速走向成熟。 我国温泉有文献记载者多达 972 处，其中温度高于 50 摄氏度的就有 229 个。经地 质普查，据初步统计，现全国各省市、自治区已发现温泉达 3000 多处。以广东省为例， 该省是我国

31、较早兴起温泉旅游的省份，目前广东省发现温泉有 300 多处，已开发利用的 温泉有 130 多处，约占全国已开发利用温泉的 1/3，每年接待游客 500 多万人次，占全 国温泉旅游市场的半壁江山。 我国温泉开发目前以露天温泉为主要特色，以较大型的温泉度假村为载体，温泉开 发除了继续深入开发保健功能外，更加突出了休闲功能，如建设个性化的温泉池，提供 专业的美容和理疗服务，建设设备精良的健身馆和其它体育运动场地，提供专业健身教 练等。 8 开发建设的指导思想开发建设的指导思想及产品定位、市场定位及产品定位、市场定位 8.1 规划的指导思想 “高标准的规划、高规格的建设，以一流的设施、一流的管理、一流

32、的服务迎接天 下游客”。 10 “打生态牌，唱生态戏，用全新的生态理念，建全新生态度假休闲度假区，打造成 中国生态度假第一村”。 8.2 产品定位 集垂钓悠闲、温泉养生、游泳健身、休闲度假于一体的生态度假村。 8.3 客源市场定位 总体战略以境内客源市场为主，境外客源市场为辅。 8.3.1 境内客源市场 第一客源市场：永州市、衡阳市、长沙市、株洲市、湘潭市、郴州市、益阳市等。 第二客源市场：广东、广西、桂林市、江西、湖北以及其它省份。 8.3.2 境外客源市场 香港、台湾、澳门和东南亚等国家。 9 规划项目建设内容规划项目建设内容 9.1 沙滩浴场项目规划 9.1.1 人工天然沙滩浴场 包括露

33、天游泳池和人工天然沙滩，总面积 8000m2，其中游泳池 3000m2，游泳池分 为浅水区 0.6m、中水区 1.2m 和深水区 2m；人工天然沙滩 5000m2，设沙滩排球场和足 球场、遮阳伞、桌、凳、椅等。人工天然沙滩浴场造价为 0.03 万/ m2，共投资 240 万元。 9.1.2 接待室 规划面积 300m2，包括票房、小商店、休息室、更衣室、洗手间、管理房等。接待 室造价为 0.15 万/ m2，共投资 45 万元。 9.2 垂钓园项目规划 9.2.1 垂钓池 修建垂钓池 2 个，每个垂钓池水面面积 1000m2，深 1.5m，总面积 2000m2。垂钓池 造价为 0.03 万元/

34、m2，共投资 60 万元。 9.2.2 接待室 规划面积 120m2，包括小商店、小型鱼加工厂、洗手间、值班室等。接待室造价为 0.1 万元/m2，共投资 12 万元。 9.2.3 盛鱼池 11 规划面积 40m2，造价为 0.05 万元/m2，共投资 2 万元。 9.3 生态度假村项目规划 9.3.1 水井 在桐车湾挖深井，取地下温泉，投资 10 万元。 9.3.1 人工温泉设备 购置人工温泉设施，投资 25 万。 9.3.4 温泉蓄水池 拟建温泉蓄水池 60m3，要求具有保温效果。造价为 0.2 万元/m3，投资 12 万元。 9.3.3 人工温泉 室内温泉池 2 个，60m2温泉池 1

35、个，深 1.3m，容量 78m3；20m2温泉池 1 个，深 1.3m，容量 26m3。造价为 0.2 万元/m2，投资 20.8 万元。 9.3.4 洗浴城 规划建筑面积 900m2，包括洗脚城 300m2、按摩室 200m2、桑拿房 30m2、更衣室 100m2、保管室 100m2、接待厅和收银台 70m2、休息室 30m2、冲凉间 30m2和洗手间 40m2。造价为 0.2 万元/m2，投资 180 万元。 9.3.5 温泉生态度假村 按四星级标准建，床位 300 张，35m2/床位，包括客房、接待大厅、库房、洗手间、 廊道、值班室、机房等，建筑面积 10500m2。造价为 0.2 万元

36、/m2，共投资 2100 万元。 9.3.5 度假村门楼 拟建于度假村入口处，仿古建筑，高 7m，宽 6m。投资 20 万。 9.4 基础设施规划 9.4.1 公路规划 新建水泥拱桥至温泉生态度假村水泥公路，长 800m，宽 6m，国四级公路。造价 为 30 万元/km，共投资 24 万。 9.4.2 停车场 拟建于温泉生态度假村，面积 2000m2。造价为 0.02 万元/m2，共投资 40 万元。 9.4.2 给排水工程 9.4.2.1 给排水规划 （1）给水规划 度假村、旅游村床位低档 0.2m3/（床日） ，中档 0.25m3/（床日） ，高档 12 0.3m3/（床日） ；疗休所 0

37、.3m3/（床日） ；森林小木屋区、别墅区 0.25m3/（床日） ； 露营区 0.2m3/（床日） ；常住人口 0.2m3/（床日） ；散客 0.01m3/（床日） ；园林用 水 50t/（hm2日） （每年 2 个月旱季计算，旱季 3 天浇 1 次） ；消防用水 20 升/秒（按 2h 计算） ；未预见用水按总用水量的 15%。 经计算，生态度假村最大日用水量为 127.15 吨。给水单位最大日用水量估算详见 表 9-1： 表表 9-1 最大日用水量估算表最大日用水量估算表 序号序号给水单位给水单位给水指标给水指标给水人数给水人数最大日用水量（最大日用水量（T） 1温泉生态度假村0.3m3

38、/人日30090 2垂钓园0.01m3/人日500.5 3洗浴城0.3m3/人日601.8 4消防用水20 升/秒（按 2 小时计算）140 5未预见用水总用水量的 15%34.85 合计（消防用水不计在内）127.15 给水规划具体如下： 1）温泉生态度假村供水站 在桐车湾山谷修建澄清池和蓄水池各一个，容量均为 50m3，造价为 0.03/m3，投资 3.00 万元，供应温泉生态度假村和洗浴城用水。引水管道 1000m，造价为 0.005 万元 /m，投资 5.00 万元。总共投资 8.00 万元。 2）垂钓园利用高差直接引用桐车湾上游洁净的溪水至两个垂钓池，投资 1 万元。 3）沙滩浴场

39、利用高差直接引用桐车湾溪流上游洁净的溪水至沙滩浴场，投资 1 万元。 （2）排水规划 在温泉生态度假村修建污水处理站一座，将温泉度假村和洗浴城的污水通过排污管 道送到污水处理站，处理后水质达到国家二级排放标准，排入林地或溪流。 2）污水量计算 度假村污水主要包括生活污水和厕所污水，垂钓园和人工温泉用水不包括在内。考 虑到发展，将现有的规划用水量增大 20%计算，污水量按增大用水量的 90%计算（消 防用水、绿地用水及清洗路面用水不计入排污量） ，见下表 9-2。 表表 9-2 污水排放量估算表污水排放量估算表 排污单位排污单位规划用水量（规划用水量（T/天）天）规划增大用水量（规划增大用水量（

40、T/天）天） 污水量（污水量（T/天）天） 13 温泉生态度假村9010897.2 洗浴城1.83.423.08 未预见用水总用水量的 15%16.7115.04 合计128.13115.32 3）雨水排放规划 公路、游道的雨水处理；为防止上述设施将雨水地表径流的冲刷、侵蚀，规划 在景点的外围公路、游道的上侧修建明渠，设置澄清池，将雨水排入溪沟。 接待处和旅游接待点，在上述地点的四周修建明沟或暗沟，迅速有效地排除地表水。 9.4.3 供电规划 9.4.3.1 用电负荷 表表 9-3 用电负荷估算用电负荷估算 序号序号用户名称用户名称规划供电人数（人）规划供电人数（人）人平供电标准人平供电标准

41、KW） 供电时间供电时间 （h） 供电规划供电规划 （KW） 1温泉生态度假村30018300 2人工温泉301830 3洗浴城601860 合计390390 9.7.2 供电规划 表表 9-4 供电规划一览表供电规划一览表 序号序号变电站变电站规模规模投资（万元）投资（万元）用户用户 10KV 高压输电线 2km60.00 300KVA 变压器 1 个13.51 温泉生态度假 村变电站 变电房 30m22.00 温泉生态度假村、 洗浴城 10KV 高压输电线 0.5km15.00 变压器 1 台，200KVA9.002 人工温泉变电 站 变电房 30m22.00 室内人工温泉 经预算，温泉生

42、态度假村变电站投资 75.5 万元，人工温泉变电站投资 26 万元。共 投资 101.5 万元。 9.4.4 通讯网络规划 安装程控交换机 1 套，投资 30 万；程控电话 350 门，投资 21 万。安装互联网，购 置主机 1 台，投资 0.5 万元。购置网络交换机 10 台，投资 0.68 万元，购买网线共 3km，投资 0.2 万元。通讯网络工程共 52.38 万元。 9.4.5 广播电视规划 在度假村建立有线电视网，接光纤电缆线 2km.，投资 0.8 万元；安装有线电视 350 部，投资 52.5 万元。广播电视共投资 53.3 万元。 14 9.5 绿化与保护工程规划 度假村的绿化

43、，应做到“绿化、美化、香化”的原则，因地制宜，结合建筑风格， 实行乔、灌、草本主体搭配，并配置多种园林景观小品，布局精巧。树种可选择腊梅、 桂花、竹丛、石榴、玉兰、苏铁、月季、玫瑰、一串红、迎春、菊花、五色花、台湾青、 小叶女贞、小叶黄杨等。绿化投资 30 万元。 组织清洁队清理垃圾，并将垃圾分类（塑料、纸品、玻璃瓶、易拉罐四类） ，按环 卫部门的要求定点进行分类处理，设垃圾处理站一个，24m3，投资 4 万元。配置垃圾 箱 30 个，每个 0.04 万元，投资 1.2 万元。购置垃圾小推车 2 辆，投资 0.12 万元。购置 消防运输车 1 辆，投资 20 万元。保护工程规划共投资 37.3

44、2 万元。 10 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措 10.1 估算依据及范围 10.1.1 估算依据 10.1.1.1祁阳县建筑及园林工程单位估价表； 10.1.1.2 建设单位提供当地类似公园的公路、水电及娱乐设施等造价资料。 10.1.2 范围：接待设施、基础设施、绿化与保护工程建设费及其它工程费用。 10.2 建设分期及投资估算 10.2.1 建设分期：整个建设均为前期 2007 年-2010 年。 10.2.2 投资估算 整个度假村投资估算详见下表 10-1 至 10-4。 表表 10-110-1 桐车湾生态度假村投资估算一览表桐车湾生态度假村投资估算一览表 单位：万元单位：万元

45、分期投资分期投资 序号序号建设工程项目建设工程项目投资额投资额 前期前期后期后期 投资比率投资比率 （）（） 一一接待设施规划2747.602747.6080.95 二二基础设施规划329.24329.249.70 三三绿化与保护工程规划55.3255.321.63 四四建设单位管理费直接费用（3132.16）的 1.5%。46.981.38 五五勘察设计费直接费用（3132.16）的 1.7%53.251.58 六六不可预见费以上多项费用总和（3232.39）的 5%161.654.76 合计3394.04100 表表 10-210-2 接待设施建设项目投资估算表接待设施建设项目投资估算表

46、单位：万元单位：万元 序号序号建设工程项目建设工程项目单位单位数量数量建设规格及要求建设规格及要求单价单价投资额投资额 一一生态度假村生态度假村2388.60 1温泉生态度假村m210500 四星级标准，300 张床位0.35/ m22100.00 2人工温泉处160m2和 20m2温泉池各 1 个，深 1.3m。0.2/m220.80 15 3水井口11010.00 4人工温泉设备套125.0025.00 5温泉蓄水池个1蓄水池 60m3，要求具有保温效果。0.2/m312.00 6人工温泉处160m2和 20m2温泉池 1 个，深 1.3m。0.2/m220.80 7洗浴城栋1建筑面积 9

47、00m2。0.2/m2180 8度假村门楼座1仿古建筑，高 7m，宽 6m。20.0020.00 二二沙滩浴场沙滩浴场285.00 1人工天然沙滩浴场 处18000m2，其中游泳池 3000m2，沙滩 5000m2。 0.03/m2240 2接待室 m2300票房、小商店、休息室、更衣室、洗手间、 管理房等。 0.15/m245.00 三三垂钓园垂钓园74.00 1垂钓池 个2每个水面面积 1000m2，共 2000m2，深 1.5m 0.03/m260.00 2接待室 m2120小商店、小型鱼加工厂、洗手间、值班室等 。 0.1/m212.00 3存鱼池m2400.05/m22.00 合计合

48、计2747.60 表表 10-310-3 基础设施建设项目投资估算表基础设施建设项目投资估算表 单价：万元单价：万元 序号序号建设项目建设项目单位单位数量数量建设规格及要求建设规格及要求单价单价投资额投资额 一一公路km0.8长 800m，宽 6m30/km24.00 二二停车场m22000 面积 2000m2，植草砖地面0.02 /m240.00 温泉生态度假村 供水站 澄清池和蓄水池各 50m3，引 水管道 1000m。 8.00 垂钓园1.00 三三给水规划 沙滩浴场1.00 四四排水规划 温泉生态度假村 污水处理站 日处理能力 137.32 吨，达国 家二级排放标准。 0.35/m34

49、8.06 温泉生态度假村 变电站 处1变电房 30m2，300KVA 变压 器 1 个；10KV 高压输电线 2km。 75.50 五五供电规划 人工温泉变电站 处1变电房 30m2，200KVA 变压 器 1 台；10KV 高压输电线 0.5km。 26.00 程控交换机套130.0030.00 程控电话门3500.06/门21.00 六六 通讯网络 规划 互联网 主机 1 台，网络交换机 10 台， 网线 3km。 1.38 光纤电缆km20.4/km0.80 七七广播电视 有线电视部3500.15/部52.5 合计329.24 表表 10-410-4 绿化与保护工程规划项目投资估算表绿化与保护工程规划项目投资估算表 单位：万元单位：万元 序号序号建设工程项目建设工程项目单位单位数量数量建设规格及要求建设规格及要求单价单价投资额投资额 1绿化30.0030.00 2垃圾箱个300.04/个1.2 3垃圾站处144.00 4垃圾小推车辆20.06/辆0.