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1、云岫谷游猎自然风景区基础服务设施改扩建项目可行性研究报告北京市密云县云岫谷游猎自然风景区基础服务设施改扩建项目可行性研究报告目 录1 总论11.1项目概况11.2项目承建单位简介11.3可行性研究的依据和范围21.4主要结论31.5主要技术经济数据及指标32 项目建设背景及改扩建的必要性52.1云岫谷游猎自然风景区发展现状及存在问题52.2 项目建设背景102.3 项目改扩建的必要性113 市场需求分析与建设规模143.1 北京市郊区旅游业发展现状与趋势143.2 景区发展定位与发展战略153.3 云岫谷游猎自然风景区二次开发的SWOT分析173.4 客源市场分析与预测193.5 本期建设规模
2、224 项目建设条件244.1 建设地址244.2 资源条件244.3 基础设施条件245项目改扩建方案及建设内容265.1方案选择原则265.2建设项目改扩建方案265.3 项目改扩建内容326 节能节水措施416.1节能措施416.2 节水措施417 生态环境保护措施427.1 生态环境保护428 环境保护458.1项目的主要污染物458.2 环境保护措施458.3 环境保护设施与投资469 劳动安全卫生与消防489.1 危害因素及危害程度分析489.2 安全防范措施489.3 卫生保健措施489.4 消防设施499.5 防洪规划4910 企业组织、劳动定员和人员培训5010.1企业组织机
3、构5010.2 劳动定员和人员培训5010.3 招标方案及管理5111 项目实施进度5311.1 项目建设周期5311.1项目实施进度安排5312 投资估算和资金筹措5412.1投资估算说明5412.2 改扩建投资估算5512.3 资金筹措5613 技术经济分析5713.1概述5713.2评价原则5713.3基础数据与参数选取5713.4财务评价5814 社会环境综合效益分析6014.1社会效益分析6014.2环境效益分析6015 结论与建议6115.1结论6115.2建议62北京市云岫谷游猎自然风景区基础服务设施改扩建项目可行性研究报告1 总论1.1项目概况项目名称:北京市密云县云岫谷游猎自
4、然风景区基础服务设施改扩建项目（简称“云岫谷景区项目” ）建设地点：北京市北京市密云县新城子镇建设单位：北京市密云县新城子镇人民政府（与北京市密云县新城子镇遥桥峪村委会联合建设）项目承建单位：北京市密云县云岫谷游猎自然风景区管理处法定代表人： 项目性质：改扩建项目项目周期：2006年7月2009年10月1.2项目承建单位简介本项目承建单位北京市密云县云岫谷游猎自然风景区管理处隶属于密云县人民政府，现有员工30人。云岫谷游猎自然风景区(简称景区)位于密云县新城子乡遥桥峪村，总占地面积9平方公里，现有建筑面积1900平方米。景区距北京132公里，东邻雾灵山森林公园，西邻司台长城。这里自然条件优越，
5、植被覆盖率在95%以上，山、石、洞、谷、河、湖、潭、瀑、花卉、森林、野生动物众多，特别是水秀石红的地质现象和第四纪的冰川潭砾巨石群在全国尚属罕见。景区内最高海拔1700米，在岫谷纵深17华里，奇峰、怪石、深潭、瀑布尽在其中，景区内建有8000亩封闭猎场、现代化的飞碟射击场、400米的高空滑索等旅游项目。加之周边有长城、西堡、营城、水库、古树等人文景观，是一个多功能综合游猎区。景区自1991年开业以来，胡锦涛、江泽民、贾庆林、尉建行、万里、宋平、荣毅仁、李锡铭、曹志等多位党和国家领导人相继到景区并给予很高的评价。江泽民书记亲笔为景区题词：“湖光山色尽收眼底。”1.3可行性研究的依据和范围1.3.
6、1可行性研究的依据（1）北京市密云县云岫谷游猎自然风景区概念性策划及修建性详细规划2006年6月；（2）中国旅游业发展“十五”计划和2020年远景目标规划纲要（国家旅游局编制，2001年）；（3）旅游规划通则中华人民共和国国家标准（GB/T 189712003，2003年5月1日实施）；（4）风景名胜区管理暂行条例和中华人民共和国自然保护区条例（国务院）；（5）中华人民共和国环境污染防治法2000年3月；（6）北京城市总体规划（2004年2020年）；（7）北京市和密云县政府及有关职能部门制定的与旅游业发展有关的管理条例和规划；（8）密云县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要；（9）2006
7、年密云县政府工作报告；（10）密云县城镇体系总体规划（2004）；（11）密云县旅游发展总体规划（2004）；（12）密云县生态示范区建设总体规划（密云县人民政府，2002）；（13）密云县生态环境保护规划（密云县环保局）；（14）北京市郊区县交通发展规划和密云县交通发展规划；（15）委托单位提供的相关资料；（16）雾灵山庄与新城子镇政府于2006年5月18日签署的关于承租云岫谷游猎自然风景区议项协议书。1.3.2可行性研究的范围本可行性研究范围：项目改扩建的必要性、建设规模、建设方案、建设内容、投资估算、财务评价等。1.4主要结论本项目的建设是全面贯彻北京市“十一五”时期旅游业及会展业发展规
8、划和密云县“十一五”规划的重要举措，是促进和发展密云县旅游经济的需要，是满足北京市及周边地区（狩猎）高端旅游产品市场需求的需要，对带动北京旅游产品结构的升级有重要意义，是完善基础服务设施，保障旅游安全的需要；是改善老区人民生活水平、建设社会主义新农村的需要。本项目的建设是非常必要和迫切的。本项目建设内容与旅游区发展规划相协调，符合景区的实际需求，项目建设标准符合旅游建设标准，建设方案经济、合理，在技术上是可行的。工程的建设条件基本落实。改扩建工程总投资7554.30 万元。项目建设资金拟申请北京市政府财政专项资金支持。1.5主要技术经济数据及指标序号项目名称单位数据及指标备注一项目建设规模m2
9、177370主要建设内容面积（一）小黄峪原生态狩猎区m223840约8000亩地面积（二）云岫谷生态游览区m255120约8000亩地面积（三）滨水休闲区m233950约1600亩地面积,大约67公里长其中：建筑面积m28202上述项目涉及到的主要建筑面积（四）景区入口及环境配套工程m2644601道路及停车场工程m2194002绿化工程m2450003基础配套设施万元6504配套服务设施工程万元132二项目总投资万元7554.30（一）建筑工程费用万元6123.30（二）其他费用万元744.25（三）预备费万元686.752 项目建设背景及改扩建的必要性2.1云岫谷游猎自然风景区发展现状及存
10、在问题2.1.1云岫谷游猎自然风景区资源环境状况云岫谷游猎自然风景区是雾灵山国家级自然保护区的组成部分，以奇山怪石、潭溪、瀑、山泉为特色，山谷基岩为红色山岩，春、夏、秋三季清澈湍急的溪水奔流于红色岩石上，辅之以葱郁的林木，在阳光的照射下，色彩斑斓，令人称奇，特色景点有40多处。景区内拥有华北地区独有的XX狩猎场，是集自然风光、溪潭峡谷、科考、餐饮住宿、狩猎为一体的多功能景区。（1）云岫谷风景区云岫谷游猎自然风景区创建于1990年，总占地面积9平方公里，现有建筑面积1900平方米。是集自然风景观光、400米高空速降、飞碟射击、狩猎、餐饮、住宿为一体的综合多功能景区。景区位于密云县东北新城子镇遥桥
11、峪，距市区132公里。景区全长17华里，是以奇山怪石(地质学家称巨砾)、潭、瀑、山泉、溪水、明代烽火台、自然景观等30多个景点贯穿整个景区。景区自然环境优越、山场面积广阔、植物种类繁多，植物覆盖率达95%以上，年平均气温在1215摄氏度之间。景区内分布着大量的花岗岩块，统称“冰川飘砾”，其中有三块花岗岩巨砾最为醒目，体积巨大，其中一块长、宽、高分别为8.5米、8.2米和6.5米,占地65平方米,体积384立方米。经地质专家考察确认为是两亿年前“冰川世纪”的产物，具有一定的科学考察和研究价值。在2006年，此景点被北京市旅游局命名为“北京奇特景观之一”。“无底深渊”可称云岫谷中一奇特景观，造型独
12、具一格。潭口直径约7米，深不见底，潭壁光滑直立好似一口大缸。景区内水资源丰富，溪涧级叠水形成的三个瀑布，白浪、绿潭、红岩、色彩组合奇妙，形成“五彩三叠”美丽景观。谷上点缀着几座保存完好的明代烽火台，有一定的历史价值。胡锦涛、江泽民、贾庆林、尉建行、万里、宋平、荣毅仁、李锡铭、曹志等多位党和国家领导人相继到景区并给予很高的评价。江泽民书记亲笔为景区题词：“湖光山色尽收眼底。”（2）云岫谷狩猎场云岫谷狩猎场始建于1990年，是半封闭式狩猎区域。总占地面积为8000亩。是北京乃至华北地区极具特色的狩猎场。狩猎场坐落在云岫谷风景区东边的1.5公里群山处，山场面积广阔，山矮坡缓，海拔在500米至800之
13、间，植被高低错落。为了满足不同年龄狩猎爱好者的需求，在8000亩狩猎场内，建有2000平米的全封闭式狩猎大棚和各种动物驯化场，供狩猎者猎取。狩猎场内建有飞碟射击场，占地面积2200平米，设有4个全自动飞碟抛靶机，飞碟采用国家标准，是练习活动靶射击的理想场所。云岫谷景区狩猎场毗邻雾灵山公园、雾灵湖、司马台长城，周边有几十家档次各一的宾馆及民俗村，可为狩猎和旅游客人提供吃、住、娱乐等服务。（3）雾灵湖山庄雾灵湖山庄是集餐饮、娱乐、会议、住宿、购物为一体的、具有三星级水准的乡村酒店，山庄依托雾灵湖的湖光山色，是度假、避暑和休闲的好去处。（4）遥桥峪古堡遥桥峪城堡位于密云县新城子镇东部，建于明万历二十
14、六年(1599)，此堡呈方形，南面正中一座城门，至今保存完好。遥桥峪古堡是北京郊区较早搞乡村旅游（农家乐）的地点，在开发的初期颇具影响力。2.1.2景区发展现状及存在的问题云岫谷游猎自然风景区以及狩猎场是北京地区独具特色的旅游、休闲项目，曾被评为“京郊十六景”之一。开发初期，旅游项目较少，云岫谷游猎自然风景区年旅游人次曾经达到10万人的高峰。随着经济社会的发展，北京市郊、乃至全国旅游项目快速发展，景区基础设施年久失修，大部分设备和设施得不到良好使用和维护（游猎围栏毁损最为严重），管理和经营方式落后，后续投资和管理维护没有跟进，导致景区没有持续良性发展。目前呈自然状态分散分布的云岫谷狩猎场、云岫
15、谷景区、雾灵湖山庄、遥桥峪古堡四大块资源急待整合，基础设施急待修缮，纵深自然景观和旅游设施急待补充和完善。（1）云岫谷狩猎场位于云岫谷一旁的小黄峪狩猎场是景区内最富特色和最有竞争力的项目，狩猎场是1991年经北京市工商局、公安局、旅游局等批准运营的，能够开展的狩猎活动是该旅游区最大的优势。近年来，景区基础设施投入不足，狩猎场的管理体制不顺，经营管理不善。狩猎场的年接待打猎的游客数量十分有限，狩猎场存在潜力没有得到很好发挥。（2）云岫谷景区云岫谷景区是比较典型的北方山水景区，旅游有一定的季节性。景区内基础设施简陋，景点介绍和指示引导牌、广播系统、垃圾箱、卫生间等，道路、环保、广播通讯等基础服务设
16、施欠缺；人行通道狭窄，栈桥、道路围栏年久失修，严重影响游客的安全；景观设计不足，景区入口至索道上端等区域灌木稀松、植被分布不均，可观赏性较差。云岫谷景区自然资源得天独厚，从长远的发展看，完善基础设施建设，开发景区纵深的自然景观需求迫切。（3）雾灵湖山庄雾灵湖山庄滨湖是山庄最大的景点，但建筑总体外观与内部服务水准上均缺乏特色，与其湖光美景不相协调。湖边可供游玩观赏性的服务设施欠缺。山庄旁边有大量隶属于不同社会部门的同类型接待设施，目前尚难整合。（4）遥桥峪古堡古堡现为当地村民居所，建筑较为凌乱、外观破旧，可观赏性较差。 综上所述，旅游区发展存在以下四个方面的问题：第一、旅游区结构模式设计不够合理
17、资源未有整合，各个子景区分散独立，缺乏大景区联动与相应的服务和市场导向能力；重要的潜力资源地位未得到突出强化，未形成强势吸引力；景区入口与服务设施不统一，子景区之间缺乏明确的服务差分；狩猎项目与云岫谷观光活动空间重叠，隐含不安全因素。第二、项目内容单调、缺乏有特色的消费点旅游区现有项目内容独特性不鲜明，对市场的吸引力不够；各景区项目的盈利更多的是依靠门票、住宿与休闲娱乐方面没有形成充分的消费点；核心项目狩猎场项目没有划分出更加合理的消费结构，在现有水平的消费上，也更多的依赖了枪支租赁与子弹消费；旅游区中的吃、住、行、游、购、娱六大要素配置合理性有待进一步优化；不同层次的消费要素在不同景区中的开
18、发没有形成很好的互补；各个消费环节的环境、气氛、特色需深入设计，加以提升。第三、基础和服务设施硬件条件落后，景区纵深的自然景观开发不足云岫谷景区道路既破又窄，容纳游客数量极其有限，严重影响游客安全，并且制约景区发展；风景区中心地带是雾灵水库库区的下游地带，该地带河床宽阔，地势较为平坦，目前仍呈自然状，良好的水资源环境尚未被开发利用。遥桥峪古堡为居民所用，建筑日渐破旧衰落，周围环境不配套，观赏性较差；狩猎场设施简陋，动物品种较少，现有项目种类单调，狩猎场尚无外围篱墙，而且与云岫谷景区距离较近，没有一定的防护设施。第四，旅游区品牌形象尚未形成，市场开发及管理能力较弱，与周边景区尚未建立联动关系。2
19、.2 项目建设背景 “十一五”期间是北京市社会经济发展的重要战略机遇期。随着首都经济的快速发展，城市综合实力显著增强，基础设施日益完善，城市环境不断优化，对外开放进一步扩大，旅游业发展环境日益优化，为北京旅游业发展提供了坚实的基础和持续动力。特别是北京市确定了加快经济体制改革、率先建成现代化XX大都市的主要目标和任务，确定了旅游业作为第三产业的支柱产业和“首都经济中新的经济增长点”的产业地位。也为北京旅游空间发展格局调整和资源整合指明了方向。密云县地处北京东北部，燕山南麓，是北京通往东北及内蒙古的重要门户，故有京师锁钥之称。北部、东部分别与河北省滦平县、承德县、兴隆县接壤；南与北京市平谷区、顺
20、义区相连；西与怀柔区毗邻。县城距北京东直门65公里，全县总面积2226.5平方公里，人口43万，下辖18个乡镇。密云县旅游资源丰富，旅游环境得天独厚。全县具备可开发价值的旅游资源达100多处，被誉为“北京山水大观，首都郊野公园”。同时，密云县也是北京市水资源最丰富的地区，拥有面积最大的水体景观资源和休闲渔业资源。由于地理位置的原因以及产业发展状况，密云县产业定位为重点发展生态产业，保护首都饮用水源，杜绝污染较大的工业产业项目建设。又因旅游开发历史较短，基础设施薄弱，呈区域板块分布的旅游资源还未形成产业链，旅游资源急待整合。为贯彻落实北京城市总体规划（2004-2020年）、北京市“十一五”时期
21、旅游业及会展业发展规划和密云县“十一五”规划的要求， 密云县“十一五”时期旅游业发展规划把云岫谷风景区和雾灵山风景区列为云岫谷游猎自然风景区支撑景点，以利用现有的特色旅游资源，加大景区生态保护力度的加大，提高生态环境质量，将促进旅游产品的升级。2.3 项目改扩建的必要性2.3.1是全面贯彻北京市“十一五”时期旅游业及会展业发展规划和密云县“十一五”规划的重要举措，是促进和发展密云县旅游经济的需要自上世纪90年代后期以来，中国旅游业发展速度全面加快。旅游业现已成为我国现代服务业中的龙头产业，许多地方将旅游业作为其经济的支柱产业予以重点培育；全国旅游区域化趋势明显；旅游产品的创新与升级步伐加快，旅
22、游产业的品牌化提升、城市创优、产业生存与发展环境改善等已成为中国旅游业发展的突出特点。此外，中国旅游发展趋势的另一个主要特征为：随着中国市场经济体制的不断完善，解决旅游供给与需求之间的矛盾成为未来旅游发展的关键。密云县东西部经济发展极不平衡，发展生态产业是密云县经济发展战略的重点。云岫谷游猎自然风景区地处密云县东北部，多为山区丘陵地带，自然种植条件相对较差，经济发展一直比较滞后，人民生活水平与平原地区相差较大。近年来，项目所在的新城子镇，从事旅游业的人口逐渐增多，发展生态旅游等第三产业成为解决当地剩余劳动力就业的重要出路。云岫谷游猎自然风景区位于XX“101国道依耕休闲产业带”的终端，与古北口
23、司马台长城旅游景点等可形成XX东部旅游产业链，是极具开发潜力的效益型旅游产品。该项目的建设不仅是是全面贯彻北京市“十一五”时期旅游业及会展业发展规划和密云县“十一五”规划的重要举措，也是促进和发展密云县旅游经济的需要；该项目的建设可以很好地结合密云县作为首都生态涵养发展区的定位，充分发挥良好的生态环境优势，提升休闲度假旅游产品档次，推动乡村旅游和生态旅游的发展，完善XX中心城镇旅游服务功能和游览功能，使密云县成为区域性旅游服务中心；该项目的建设对未来全县旅游产业调整与旅游产品开发有重要的指导作用，对发展XX东部地区经济具有带头和促进作用。2.3.2是满足北京市及周边地区（狩猎）高端旅游产品市场
24、需求的需要，对带动北京旅游产品结构的升级有重要意义北京市是全国旅游大（省）市，近年来，北京市旅游业由全国第一位变为第三位，其中一个重要的原因就是缺乏高端旅游产品。随着全球经济一体化的步伐加快、现代服务业的高速发展和中国入世过渡期的结束，我国的XX旅游市场更加活跃，XX往来迅速增加，为北京旅游业的双边与多边合作创造了更多商机，消费需求日趋多元化，也对高端旅游产品的提出了更多的需求。狩猎活动属高端旅游产品之一。北京集中了众多的驻华使馆、外国商社和企业，外籍人员、企业高层、商务旅游人员较多，狩猎活动的市场需求较大。云岫谷游猎自然风景区狩猎场是国家批准的人工封闭式狩猎场，本项目的改扩建， 不仅可以开发
25、、完善北京市高端旅游产品，满足北京市及周边地区狩猎市场需求，更重要得是，借“十一五”期间北京市社会经济发展的重要战略历史机遇，以此为契机，将XX打造成为立足北京、辐射华北、面向全国的休闲之都。为了保持北京旅游在全国的领先地位，把北京建设成为全国旅游首善之区，国内外旅游者首选之地，XX一流旅游名城，本项目的改扩建，对促进北京旅游管理和接待水平与XX标准接轨，带动北京旅游产品结构的升级具有重要意义。2.3.3 是完善基础服务设施，保障旅游安全的迫切需要云岫谷游猎自然风景区创建于1990年，景区基础设施年久失修、狩猎项目与云岫谷观光活动空间重叠，隐含不安全因素。为了提高旅游服务水平，保障旅游安全，本
26、项目的建设是极为迫切和必要的。2.3.4是改善老区人民生活水平、建设社会主义新农村的需要云岫谷游猎风景区的建设，必将解决和吸收一大批就业者参加第三业产服务，为改善老区人民生活水平创造条件；同时也将促进当地公共服务行业的发展，为建设和谐的社会主义新农村，作出新贡献。3 市场需求分析与建设规模3.1 北京市郊区旅游业发展现状与趋势3.1.1 北京地区及近郊旅游特点及发展态势近10年来，北京市委、市政府和社会各界对旅游业发展的高度重视和大力支持，为北京旅游业的持续发展提供了机遇和动力，“十五”期间，北京市累计接待海外旅游者1456.8万人次，比“九五”期间增长21%。旅游外汇收入累计147.3亿美元
27、，比“九五”期间增长21%。累计接待国内游客5.58亿人次，比“九五”期间增长26%，其中外地来京游客3.78亿人次，比“九五”期间增长29%，本市游客1.8亿人次，比“九五”期间增长22%。国内旅游收入4936亿元人民币，比“九五”期间增长107%，其中接待外地游客旅游收入总计为4653亿元，比“九五”期间增长109%，接待本地市民旅游收入总计为283亿元，比“九五”期间增长70%。北京市“十一五”时期旅游业及会展业发展规划提出北京市旅游发展主要指标预测为：年份20062007200820092010入境旅游游客（万人次）390420480490530旅游创汇（亿美元）3942485055国
28、内旅游游客（万人次）88009300100001050011100旅游收入（亿元）13001400150016601770“十一五”期间，北京市到 2010年接待海外游客预计可达530万人次，年均递增约8%；旅游外汇收入约55亿美元，年均递增约9%。2008年接待海外游客预计480万人次，旅游外汇收入约48亿美元。 2010年接待国内游客（不含北京市民在京游）1.11亿人次，年均递增6%；国内旅游收入1770亿元，年均递增7%。2008年接待国内游客1.00亿人次，国内旅游收入1500亿元。据资料统计：北京市民出游率达89%，其中99%以上的北京市民希望到郊区旅游，北京市环城游憩带已是北京市居
29、民出游的主要场所。其中近74.78%的市民已经到过郊区旅游。随着国民经济的持续快速增长和人们生活水平的提高，商务休闲旅游的需求日显突出，北京城郊旅游未来发展趋势主要分为以下几大类：观光游览、度假康体、文化娱乐、商务会议、专项旅游等；其中，日趋成熟的个性化自助旅游已经成为重要的休闲、娱乐生活方式。北京的近郊旅游出游点主要集中在生态条件良好（以山水湖泊、沟谷密林为主）、有一定的度假娱乐设施（特别是适合年轻人体力的娱乐设施）、有较为浓郁的乡村风格的区域。在出游的人群中，家庭与青年伴侣群体表现强劲，企业及机构团体组织的人群亦具有更加鲜明的特征。随着私家汽车的普及，越来越多的人选择了更灵活的旅游方式在感
30、兴趣的大线路上且行且停，自由的度过12天轻松假期，这就要求旅游服务提供更多的、组合性的服务。随着交通日趋发达与出游手段多样化，出游人群在北京郊区日趋由近郊向远郊扩展在交通发达的区域，物理距离不再是旅游人口密度的衡量尺度。3.1.2 密云县近郊旅游发展态势XX的旅游资源分布呈现区域板块特点，比较集中的包括西部的云蒙山片区，中部XX水库片区、东北部长城片区与南部的密云县城片区。这些区域均有大规模的旅游产品服务能力，有较为丰富的项目组合形式。目前，西部、中部旅游板块已趋成熟，东北部旅游板块处在进一步开发阶段。云岫谷游猎自然风景区位于XX东北部长城片区，在交通与产品差异上能够与该片区的雾灵山、司马台长
31、城、古北口长城形成良性互动。3.2 景区发展定位与发展战略3.2.1 云岫谷游猎自然风景区在北京近郊旅游体系中的定位北京周边自然生态旅游区大多主打观光、农家乐、休闲娱乐项目，在一般条件上，云岫谷与这些项目有资源上的同构性，因此，需要以新的概念（亦为新的旅游方式、产品形式、服务模式）来构建云岫谷在北京近郊郊野生态旅游领域的地位。云岫谷游猎自然风景区狩猎运动在区域旅游中具有最突出的品牌效应，市场影响力较大。风景区在区域联动与整合、旅游线路构建等方面起到核心与基地的功能。风景区所展现的旅游方式特别是郊野旅游以及户外穿越旅游在XX旅游产品中有典型性、独创性，在传统旅游产品的改造升级历史过程中，具有示范
32、意义。基于云岫谷游猎自然风景区的发展条件与潜力，以及密云县“十一五”规划对云岫谷的发展定位，云岫谷游猎自然风景区将在XX特别是XX旅游东北部板块中起到重要作用。3.2.3 云岫谷游猎自然风景区发展战略（1）构筑司马台、古北口长城和XX东部大旅游经济圈旅游资源产业链的形成，除最基本的交通构架条件外，还在于旅游产品的整体打造与市场营销的联合。从产品类型的构成和旅游区的长远发展看，云岫谷游猎自然风景区以其项目独特性和高端市场吸引力，将成为XX东部大旅游圈的重要项目，具有整合联动周边旅游区的能力，能够为旅游区的客源结构突破，吸引力突破，营销突破带来重要的影响，构筑司马台、古北口长城和XX东部大旅游经济
33、圈。（2）与雾灵山风景区联动，促进跨区域旅游发展充分利用云岫谷游猎自然风景区与雾灵山景区西门在地域上的接近特点，利用雾灵山西门现有的规模性客源，将雾灵湖的客源规模性的扩展到市外。在雾灵山风景区西门设立达到本旅游区的引导标志，实现交通线路和旅游通道的联接，促进跨区域旅游发展。（3）实施旅游区升级换代战略，渐进式改善旅游区鉴于云岫谷游猎自然风景区四大区块已经形成了一定的规模，因此，实施一项稳妥的、渐进式的改进措施，既能够达成最终目标，同时又有利于降低投资风险，及时根据市场反馈调整开发思路，实施旅游区升级换代战略。此外，通过XX运营的模式整体提升休闲旅游、特色旅游的管理、服务和运营水平。（4）主打特
34、色牌、建立针对性的产品建立和保持旅游产品的特色性、针对性是旅游事业可持续发展的必要条件。在云岫谷游猎自然风景区，应该突出的特色就是“原生态”、“原生态的狩猎”、“原生态的郊野自助旅游”。同时，针对不同的消费群体，满足不同的消费需求，并根据需求的变化不断调整产品开发经营策略，优化产品结构。狩猎运动以及原生态的郊野风貌是对市场最具吸引力的要素。云岫谷游猎自然风景区将从管理、游客组织、产品供给、服务等方面入手，将云岫谷狩猎场、雾灵湖山庄、遥桥峪古堡、云岫谷景区四大块资源整合优化，构建大型的、系统的、独立的旅游目的地。从满足市场、引导市场、兼顾眼前、反映未来的思考出发，以原生态狩猎为核心的，发展生态度
35、假、滨水休闲、民俗休闲、户外运动等多种旅游形式的复合性半开放式旅游，使云岫谷游猎自然风景区成为XX东北部重要的中心型旅游功能区，重要的大线路旅游中心服务基地。在综合考虑云岫谷游猎自然风景区的地脉与文脉、游客对其区域旅游形象的认知现状及未来主要客源市场的基础上，将云岫谷游猎自然风景区发展为原生态郊野、狩猎族家园。3.3 云岫谷游猎自然风景区二次开发的SWOT分析3.3.1 发展优势资源优势。水体旅游资源是北京市水资源最丰富的地区；生态环境是北京市生态环境最优良的区域之一；长城旅游资源是北京市长城旅游资源的主要分布区；乡村文化旅游资源是北京市乡村民俗旅游产品的主要分布区。拥有郊区狩猎场的经营平台，
36、是该景区最具吸引力的资源优势。设施优势。该旅游区休闲渔业、农业观光业、民俗旅游业发展起步早，大中型旅游宾馆饭店、度假村的发展规模位于郊区区县前列。政策优势。密云县位于北京市饮用水供应的上游地段，北京市郊区发展规划将密云县定位为生态涵养发展区和生态环境保护区，鼓励发展生态产业，如生态农业和生态旅游业，北京市将试生态产业发展情况给予必要的财政支持和政策倾斜。3.3.2发展制约因素3.3.2 发展机遇社会经济快速发展。随着社会经济特别是首都经济的快速发展，城市综合实力显著增强，为都市旅游的发展、旅游要素的配套与提升创造了良好契机。首都生态环境整治。云岫谷游猎自然风景区属于北京市饮用水的重要源地，是生
37、态环境保护的重点区域，工业等产业发展受到严格限制，为旅游业的发展提供了良好的发展环境。度假旅游产业发展。随着经济的发展，郊区旅游产业迅速发展，雾灵湖在度假旅游发展方面空间较大。国家暂时不再批准建设新的狩猎场。从1984年黑龙江建立第一个狩猎场以来，全国已经建立了25个XX狩猎场。国家林业局有关主管部门规定近期不再批准建设新狩猎场，这对距离市区较近的云岫谷狩猎场来说无疑是极好的发展机会。3.3.3 发展制约因素旅游项目的产品是一些不可移动,但可以复制的景观和娱乐，其消费特征是广大游客离开其常住地、到达旅游项目所在地才能购买消费，因而距离阻抗成为产品销售的重要影响因素，客源一般呈现随距离衰减现象。
38、旅游项目的市场在空间上呈现向心集聚而不是网络扩散，导致区位具有重要的意义。密云县是北京环城市游憩带（ReBAM）的组成部分，同质化危机是目前雾灵湖旅游存在的主要挑战之一。具体的同质化危机表现为：基础的地理资源条件类似、产品服务类似、项目特色与品质类似、客源结构与对象大部分重叠。在同质化的竞争中，云岫谷游猎自然风景区存在着一定的不利因素。此外，旅游区经营权大部分属于乡镇和不同部门的机关单位，产权分割、行政区划界限的限制对旅游资源的整体开发造成一定的影响。解决上述问题的关键在于：一项客观因素的解决与多项主观措施的实施。客观因素指京承高速公路通车。主观措施包括：进一步整合资源与现有产品，构建复合型旅
39、游项目，实施龙头带动战略；合理定位产品与项目的市场结构与对象，实施细分市场策略，针对细分市场提供个性化服务；着力开发差异化的资源与产品，特别加强水利资源与长城资源的开发，在水利资源的开发中注重乡村旅游概念的注入，在长城资源的开发中，注重符合年轻人旅游习惯的旅游产品设计；深入开发优势产品，特别是狩猎、户外运动等时尚、高品质产品。3.4 客源市场分析与预测3.4.1 旅游区现有市场结构分析（1）现有市场规模及人群结构区域结构2004年、2005年云岫谷游猎自然风景区市场情况调查显示：游客主要来自北京、天津和河北省，北京地区的游客最多，XX地区游客主要是在该地区工作的人员。年龄构成以中青年旅游者为主
40、，占绝对优势，青少年和老年则以家庭式旅游的参与者，占的比例相对较少。职业构成呈现多样化，各种职业类型的旅游者所占比重相差不大。收入构成以现有项目和旅游产品，中等收入的工薪阶层为主，而且消费水平也较低，此点表明旅游产品等级需要提升，吸引高层消费群体。（2）现有市场消费特征分析旅游目的以观光游览为主，目前还缺乏具体的统计数据，从一般的考察认知可知，旅游区还需要提高以度假休闲为核心的多种旅游形式在游客中的号召力。旅游信息网络信息查询旅游是目前旅游者首选的方式，尤其以学生和家庭式的旅游，此种方式更表现出较大的比重。游览时间目前旅游区内的游客大部分以1-2天为主，狩猎游客一般停留时间为1天，民俗旅游游客
41、停留时间达到1.5-2天。旅游区内的所有项目在整合的基础上，需要增加娱乐和休闲功能，使游客的停留时间在2-3天为宜。旅游消费构成以门票、住宿和餐饮为主，比重较大，娱乐消费与活动消费在整体消费结构中还不明显。旅游商品和旅游活动项目需要创新和加快开发。3.4.2 旅游区潜在客源群体界定（1）板块旅游的兴起中国旅游业运行方式进入转型期的一个重要变化是：点线旅游运行体系开始向板块旅游运行体系转变。在传统的点线旅游运行体系下，旅行社成为整个旅游活动的主体，是以景区为中心组织安排旅游活动的。而板块旅游运行体系的出现，弱化了旅行社的龙头地位，强化了旅游目的地的概念，形成以旅游目的地为中心开展旅游活动的旅游方
42、式。板块旅游运行体系的一个重要特点是通过“点”辐射区域内其他地区，从而提升整个旅游区域的发展。云岫谷游猎自然风景区正是在板块旅游出现的一种旅游运行体系的尝试，以此带动XX东部大旅游圈，带动密云县和河北跨区域旅游的发展。（2）散客旅游市场传统团队“走马观花”的旅游方式已经不能满足旅游者的需求，个性化的散客旅游渐成潮流，旅游市场呈现“散客化”的趋势，全世界散客旅游所占比重已达80%左右。随着散客旅游市场兴起，自助性的游客对旅游目的地的旅游服务支撑要素越来越关注，从而影响散客对于旅游目的地的选择决策，这就迫使旅游目的地要更加关注整个服务体系的构建。北京目前散客数量已经占全部旅游观光人数的67%以上，
43、2008年北京奥运会机遇，无论是入境散客还是国内散客，其比重还将有更大增长。云岫谷游猎自然风景区未来旅游市场和客源群体中，散客市场也将占有相当大比重。北京市区内市场云岫谷游猎自然风景区既是XX东部大旅游圈中的重点项目，又是密云县旅游业的第一品牌，是北京环城游憩带重要的组成部分。是旅游板块运营方式的示范地，旅游区的项目和旅游产品将吸引更多的北京地区的机关团体、散客、俱乐部和背包族游客。XX本地市场包括生活在XX本地的居民；在XX单位工作的北京人、外地人；在XX的合资单位及外资单位工作人员；在XX参加XX、国内商务会议的人士。联动旅游市场一部分到古北口、司马台长城旅游的游客，到雾灵山风景区旅游的游
44、客会顺道来云岫谷旅游。3.4.3 旅游区重要细分市场分析（1）XX组织驻京机构目前有200多个以上国家和地区的XX组织机构设立了驻京机构，如：联合国开发署、APEC等。这些XX组织中以欧美国家的XX组织为多，占到总数的2/3以上。XX组织人员在京享受异国情调的狩猎氛围，并融入大旅游区设计的古朴、原生态的环境中。（2）跨国公司中国总部及分部世界500强企业中50%以上在北京设立了中国总部机构，1700多家的外资企业在北京设立了办事机构，近1000家外资公司在北京设立了公司分部。以上这些外资企业和公司的高级管理人员、高级职员等狩猎爱好者和准备周末和节假日旅游的人员，是云岫谷游猎自然风景区重要的细分
45、市场。（3）各国驻华大使馆目前北京有世界各地驻华大使馆300多个，驻华使馆外交官、工作人员是云岫谷游猎自然风景区狩猎运动重要的细分市场。（4）国外其它人员在京参加各种XX会议的人员；XX未来规划为“XX交往会议首选地”将为参加XX会议的人员提供狩猎、娱乐、休闲养生和享受生态环境；各国驻京记者、在京学习的学生、在京工作的国外工作人员，他们虽然不是高端消费的市场群体，但是狩猎娱乐项目和郊野旅游，特别是自助性的户外运动旅游的重要客源群体。（5）高端商务客户及其关系群体中国知名和成功企业家群体和其关系群体；各类俱乐部消费群体：如长安俱乐部、汽车俱乐部、交友俱乐部等；高学历、高收入和高消费的三高群体；有
46、产阶级、老板和在国外机构、合资企业工作的白领阶层群体。以上这些客源群体大部分均以散客旅游的形式出现。3.4.4 客源市场预测（1）旅游区最大游客容量计算旅游区游览面积：35万平方米。其中主要景点25万平方米，一般景点10万平方米。理想瞬间游客容量：27506000人综合平衡数据：综合考虑旅游区各项基础设施条件、床位供给能力与发展状况，设定目前的最佳瞬间游客容量为2500人，到十一五期末2010年，最佳瞬间游客容量为5000人。（2）2010年游客规模预测观光产品：根据新城子镇政府所提供的资料，2005年云岫谷景区年度总游客人数为39853人次，主要旅游期为4-10月份，200天左右，平均日接待250人，考虑到景区游客的增长速度和旅游期间的集中客流，结合景区的实际接待容量和景区未来发展需要，设定到2011年云岫谷游猎自然风景区的观光客人为50000人次。狩猎产品：根据2006年度云岫谷狩猎场的年度狩猎人数3800人次/年，以及2005、2006年度的狩猎场游客数量变动趋势和经营策略，设定到2011年云岫谷游猎自然风景区的狩猎活动客人为5000人次/年。户外运动产品：初步设定2011年参与户外运动的游客