住宅小区房地产建设项目可行研究报告.doc

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1、*市*实业发展有限责任公司“*” 项目可行性研究报告 工 程 咨 询 证 书 ： 工 咨甲 0000000000 工程设计证书：建设部 000000-s j 住宅小区建设项目住宅小区建设项目 可行性研究报告可行性研究报告 *市*实业发展有限责任公司“*” 项目可行性研究报告 *市*实业发展有限责任公司“*” 项目可行性研究报告 目目 录录 第一章第一章 总总 论论 .1 1.1 项目建设背景.1 1.2 项目概况.1 1.3 编制依据.2 1.4 研究范围.2 1.5 研究结论及建议.2 1.6 主要经济技术指标.3 第二章第二章 住宅市场分析与营销策略住宅市场分析与营销策略 .4 2.1 宏

2、观政策.4 2.2 *城市化进程5 2.3 商品房市场现状.7 2.4 商品房的市场需求及发展.9 2.5 当前住宅市场面临的矛盾和问题.14 2.6 营销战略.17 第三章第三章 项目选址及规划条件项目选址及规划条件 .21 3.1 项目选址.21 3.2 规划条件.21 第四章第四章 建设方案建设方案 .24 4.1 项目组成.24 4.2 建设场地环境.24 4.3 总体规划布局.25 4.4 建筑方案设计.29 4.5 结构设计.31 4.6 公用设施方案.32 *市*实业发展有限责任公司“*” 项目可行性研究报告 4.7 消防.34 4.8 环境保护.35 第五章第五章 项目实施进度

3、安排项目实施进度安排 .36 第六章第六章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措 .37 6.1 编制依据.37 6.2 编制范围及数据.37 6.3 投资估算编制说明.38 第七章第七章 经济效益分析经济效益分析 .42 7.1 说明.42 7.2 租售规模.42 7.3 收入计划.42 7.4 成本计算.43 7.5 项目收益预测.44 7.6 敏感性分析.44 7.7 主要经济评价指标.45 7.8 评价结论.45 第九章第九章 生态环境影响分析生态环境影响分析 .46 8.1 生态环境基本特征.46 8.2 生态保护目标.46 8.3 生态环境分析.46 8.4 小结.48 第十章第十

4、章 风险分析及对策风险分析及对策 .49 9.1 行业系统性风险.49 9.2 项目市场风险.49 9.3 风险点分析.50 *市*实业发展有限责任公司“*” 项目可行性研究报告 附件：附件： 1、*市发展计划委员会关于企业投资项目备案的通知*市发展计划委员会文 件，*计政务投资函20*00 号； 2、中华人民共和国 建设项目选址意见书*市规划管理局，*规选址20*000 号，20*年*月*日； 3、中华人民共和国 建设用地规划许可证*市规划管理局，*规用地20* 000 号，20*年*月*日； 4、关于*市*实业发展有限责任公司商品房项目开发申请的报告*市*实 业发展有限责任公司，20*年*

5、月*日。 附图：附图： 1、*项目总平面布置图 *F-01 2、*项目鸟瞰图 *市*实业发展有限责任公司“*” 项目可行性研究报告 1 1.第一章第一章 总总 论论 1.1 项目建设背景 *市*实业发展有限公司的“*”项目是由拆迁安置房和商品房混合构成的 项目。整个场地及周边区域均为在建和拟建的居住小区，将形成*大道和*公路之间 的居住建筑集群。 *市按照“经营城市”的理念，已探索出一条“政府主导，市场化运作”的旧城改 造路子：遵循“统一规划、整体改造、多轮驱动、利益共享”的原则，按照优化后的 控规确定拆迁改造范围，严格按照有关政策统一组织实施拆迁改造。拆迁腾出的土地 按照控规划分为若干片块统

6、一组织拍卖。成功地调动了拆迁业主的积极性，变被动为 主动实现多赢格局。 本项目得到了政府的高度重视以及*市*实业发展有限责任公司的倾力投入。项 目人员怀着对“*”巨大的使命感和炽热的激情进行方案策划，力求成为*市新 居工程的典范。 1.2 项目概况 1.2.1 项目名称项目名称 “*” 项目 1.2.2 建设地点建设地点 *市*区*乡中坝 1.2.3 建设单位建设单位 建设单位：*市*实业发展有限责任公司 企业性质：系*区区委、区政府批准成立的具有独立法人资格的国资公司 经营范围：在*区政府的指导下，在*区房管局的直接领导下，按照*市房管局的 要求，对*区具备开发条件的危旧房改造地块实施多元化

7、改造。 公司的成立，主要是为了加快区内的旧城改造进度，盘活区内存量土地，建立融资 平台。经*市发展计划委员会文件，*计政务投资函20*00 号文备案，拟对*区*乡 *市*实业发展有限责任公司“*” 项目可行性研究报告 2 中坝 3 号地块进行商品住宅、配套设施及绿化工程开发工作。 1.2.4 工程概况工程概况 本工程项目用地位于*市*区*乡中坝二、三、四、八组 3 号地块，东临铁路西环 线，北临*公路。规划建设净用地面积：37095.31 m2，规划总建筑面积：126346m2。 居住户数：1143 户，容积率：2.8，建筑密度：27.5%，绿地率：30%以上，机动车位： 650 辆(70m2

8、以下的户型不考虑)。 1.2.5 资金来源资金来源 自筹资金及商请银行贷款。 1.3 编制依据 1、*市发展计划委员会关于企业投资项目备案的通知*市发展计划委员会文 件，*计政务投资函20*37 号； 2、中华人民共和国 建设项目选址意见书*市规划管理局，*规选址2005725 号，20*年 12 月 29 日； 5、中华人民共和国 建设用地规划许可证*市规划管理局，*规用地2005 597 号，20*年 12 月 29 日； 4、关于*市*实业发展有限责任公司商品房项目开发申请的报告*市*实 业发展有限责任公司，20*年 2 月 28 日。 6、*市规划管理技术规定20*年 7、建设单位的设

9、计委托设计任务书，20*年 6 月 1.4 研究范围 依据开发商的开发要求，规划局的用地建设条件，以及权衡城市、开发商、住户三 个方面的利益关系，从市场调查、市场分析入手，完成对项目的市场定位，继而进行 技术经济分析和风险分析。 1.5 研究结论及建议 1.5.1 结论结论 该项目地价较低，升值潜力较大，占用资金较少，可获得较高利润；项目规模适中， *市*实业发展有限责任公司“*” 项目可行性研究报告 3 地块平整，适宜进行房地产开发建设；本项目周边用地具扩展性，可持续成片获取， 项目有后续发展基础，可长期性的获取利润。 通过项目财务测算，本项目良好的财务分析指标状况，反映出项目具有很好的盈利

10、 能力和抗风险能力，项目贷款的还本付息有较大保障，项目在财务上是可行的。 1.5.2 建议建议 1、密切关注国家政策的变化，视政策情况调整本项目的投资策略。 2、在项目拆迁过程中应注意方式方法，积极协调与政府其它部门的关系，尽量减 少拆迁引起的项目风险。 3、对商品房市场走势准确预测判断，掌控销售计划，采取有针对性的营销策略及 销售价格和方式，规避市场波动所造成的影响。 1.6 主要经济技术指标 主要经济技术指标主要经济技术指标 序号项 目 名 称单位指标 1总占地面积（净用地）平方米37095.31 2总建筑面积平方米126346 3建筑容积率2.80 4小区绿化率%以上30 5户均面积平方

11、米/户89.27 6地下、地上停车位个650 7综合售价元/平方米3500 8建设投资万元25174.02 9每平方米建设投资元1992.47 10投资利润率%43.05 11全部投资财务内部收益率（所得税前）%42.21 12全部投资财务净现值（所得税前）万元6495.78 13全部投资投资回收期（所得税前）年1.72 说明：说明：*市发展计划委员会文件，*计政务投资函20*37 号函中备案内容总投资 为 1.4 亿元。本项目建设内容为电梯小高层住宅，建筑方案满足“国六条”要求，每平 方米建设投资约为 2000 元，故总投资超出。 *市*实业发展有限责任公司“*” 项目可行性研究报告 4 2

12、.第二章第二章 住宅市场分析与营销策略住宅市场分析与营销策略 2.1 宏观政策 我国房地产业作为国民经济的支柱产业，因其产业相关度高，带动性强，与金融业 和人民生活联系密切，发展态势关系到整个国民经济的稳定发展和金融安全。与此相 对应的是房地产业作为周期性消费品，又具有其固有的波动较大和变化多端的自身特 征，所以政府通过宏观调控政策来平抑或减缓房地产周期波动带来的不利影响，以防 止供求关系过大波动来作为衡量宏观调控各项政策措施是否落到实处的主要标准。 我国房地产业经过五年的快速发展和一年的宏观调控，进入 20*年的房地产市场 和房地产企业的整体主客观环境要好于市场原来的预期，加上资本市场的日益

13、复苏， 人民币进入升值周期和我国经济的持续、健康和快速的发展，房地产市场的预期开始 回暖。20*年金融市场将全面开放，未来房地产市场除了传统的银行资金外，境外基 金多渠道进军内地楼市，外资银行、外来资金必将成为中国房地产业新的力量。20* 年国家加大了对中小户型、中低价位商品房、经济适用房和廉租房的土地供应。但是 在 20*年我国要面对通货紧缩的可能和生产过剩所带来的影响，所以在“十一五”规 划的起始年的经济运行中，扩大消费需求，已经变成经济运行中至关重要的决策点。 国务院发展研究中心发布的 20*年一季度中国房地产业季报说，保持房价的 基本稳定将是今后很长一段时间内房地产调控的艰巨任务，近期

14、相关部门的一系列动 作表明，以抑制投资为先的新一轮宏观调控基本启动，中央政府出台了一些专门针对 房地产业的宏观调控政策。 据这份最新出台的报告说，随着调控政策的贯彻落实，20*年房地产市场供求形势 将进一步得到改善。房地产开发投资增幅将稳步回落，预计全年增速将在 20%左右的 区间上下浮动。而房价总体上将维持稳中上涨的态势，年均涨幅将维持在 5%左右。 20*年是房地产宏观调控年，“国八条”、“新八条”一系列宏观调控组合拳“打” 得众开发商都是应接不暇，因此，业内不少人预测，20*年将会进入一个相对的政策 缓冲期，消化落实已有政策将成为 20*年房地产市场管理的主旋律。主要是因为在这 过去的一

15、年中，国家出台了一系列调控政策如：央行加息、期房限制转让、营业税开 *市*实业发展有限责任公司“*” 项目可行性研究报告 5 征、二手房的个人所得税等。 1、中国人民银行决定，从 20*年 3 月 17 日起，调整商业银行自营性个人住房贷 款政策。将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限 利率水平为相应期限档次贷款基准利率的 0.9 倍。同时，对房地产价格上涨过快城市或 地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的 20%提高到 30%。 2、期房限制转让征收营业税 20*年 5 月 11 日国务院转发的建设部等七部委关于做好稳定住房价格工作的意 见出台，营业税征收被提

16、上议事日程。 意见中规定：期房限制转让，另外也对营业 税和普通住宅与非普通住宅的判定标准作了重新界定。 随着 20*年 5 月 17 日国务院常务会议审议并通过“国六条”消息的公布，20*年 房地产宏观调控政策浮出水面。新政策提出“重点发展中低价位、中小户型普通商品 住房、经济适用房和廉租住房”，无论从供应体制的调整还是土地资源的利用方面来 说，都很有针对性。研究结果表明，我国现有城市居民人均住房面积 15.6 平方米，以 三口之家计算，平均城市家庭住宅面积为 50 平方米；社会主义小康目标的人均住房面 积是 22 平方米，也就是家庭住房面积为 66 平方米，即建筑面积在 90 平方米左右比较

17、 合适。如果不限制和调控高档住宅的用地，那么将会加大城市化进程中人口增长与资 源的矛盾，而加大这种矛盾的后果将会反过来影响普通城市居民的住房质量和品质。 从“国六条”细则的内容来看，尽管与“国八条”相比，“国六条”的整个内容都 是对“国八条”精神的延续，新增加的东西不是太多。比如说，调整住房结构，稳定 房价。但是这些都不是最重要的，最为重要的是这次的政策是政府希望通过强制性方 式来调整国内不合理住房结构。尽管“国六条”细则对目前过高的房价、对房地产投 资过热不能够产生很大的影响，或取得立竿见影的效果，但是从长期来看，该政策就 是要增加住房的供给，就是要压缩过度增长的居民住房需求，并通过强制性方

18、式来调 整不合理的住房结构，生产更多的中低收入民众能够有能力购买的住房。 2.2 *城市化进程 2.2.1 *市城市化水平现状市城市化水平现状 *作为中国*地区重要的中心城市，是国家*大开发的战略支撑点和重要的依托基 地。但目前市域城市化水平低、中心城市总体实力偏弱的状况，在较大程度上制约了 *市*实业发展有限责任公司“*” 项目可行性研究报告 6 其对区域发展带动能力的发挥。因此，必然通过加快城市化发展，大幅度提高城市综 合实力，提高区位势能，提高经济辐射影响力度，提高在区域经济发展中的组织和协 调能力。 1、*主要省会城市城市化比较 *主要省会城市城市化比较（主要省会城市城市化比较（20*

19、年）年） 单位：万人单位：万人 结论：*城市化水平较低，滞后于经济发展，制约了*市工业化进程以及战略支撑 点的建立，阻碍了经济的快速发展。 2、城市化水平滞后于工业化水平，制约了*市工业化进程 20*年，*城市化率与工业化率之比为 0.78，远低于 1.41.5 的合理水平。工业化 的相对超前，第三产业的严重滞后，阻碍了*的城市化进程。 3、城市人口高度集中在市中区，向外围地带人口密度逐渐降低 *市人口高度集中于中心地区，市中心居住生活职能过高。城市中心区居住生活用 地占 42.51%，影响城市功能建设，制约*“三中心两枢纽”功能，尤其是金融中心和 商贸中心功能的发挥。 4、城镇数量多、密度大

20、，但规模小、实力弱，辐射与带动能力十分有限 2002 年全市郊区（市）县共有建制镇 190 个，平均每 62.7 平方公里有 1 个建制镇， 每个建制镇平均辐射影响的半径仅为 4.46 公里。*郊区（市）县是农业发达地区，农 村剩余劳动力多，乡镇企业发达，城镇密度大，完全具备了加快城市化进程的条件， 但至今城市化水平仍然很低。 2.2.2 城市化发展的目标和基本思路城市化发展的目标和基本思路 目 标：20*年，城市化水平达到 42%； 2015 年，城市化水平在 55%以上。 基本思路：加快城市建设步伐，完善城市基础设施和公共服务设施，增强城市吸引 力和聚集力；深化以城市户藉制度为重点的城市配

21、套改革和进一步建立城市社会保障 体系，消除制约城市化进程的“瓶颈”；通过要素聚集，优化资源配置，扩大城市规 模，增强综合实力，强化辐射功能，实现城区与郊区的共同繁荣。 *市*实业发展有限责任公司“*” 项目可行性研究报告 7 政策措施：优化市区地域结构，强化中心城市功能；调整中心城区职能，建立 中心商务区（CBD）；搞好卫星城镇建设，加快郊区城市化步伐。 2.3 商品房市场现状 1、2004 年，*市区房地产市场呈现出供应稳定、需求旺盛的市场特征。由于受沿 海城市房价上涨、建筑材料涨价、地价上涨以及人们购房预期变化等因素的影响，老 百姓购房热度高涨，市场价格受短期需求膨胀的影响较大，价格的上涨

22、随之引发了一 些非理性购房行为，排号购房普遍。 通过对*房地产近几年(特别是 2004 年)市场发展数据分析得出：*房地产市场基 本处于良性运行态势，但同时也出现一些值得关注、引导和调控的问题。 商品房供应稳定、需求旺盛 2004 年市区商品房呈现供应稳定、需求旺盛的市场特征。全年商品房供应面积为 717.64 万平方米，同比增长 4.15%，其中住宅供应 485.39 万平方米，同比微降 0.4%。 商品房销售面积为 829.66 万平方米，同比增长 11.92%，其中住宅销售 687.81 万平方 米，同比增长 8.82%。(详见表 1) 2004 年市区商品房批准预售与实际销售面积比较分

23、析年市区商品房批准预售与实际销售面积比较分析 项目类别合 计住 宅非 住 宅 批准预售面积(万 M2)717.64485.39232.24 实际销售面积(万 M2)829.66687.81141.85 供销比0.8650.7061.637 注：供销比二批准预售面积/实际销售面积 住宅供应仍较充分，四季度住宅供应大幅回升，购房选择面仍较大 2004 年市区住宅批准预售面积 485.39 万平方米，销售面积 687.81 万平方米，单从 数据差额来看，住宅供应远小于销售，但这里面有很大部分是属于 2003 年及 2003 年 以前的待销商品房。 三环外开发趋热 据统计，2004 年三环外的供应大于

24、销售。目前由于市区三环内的土地供应很少， 因此三环外的开发开始热闹，特别是城南三环外区域和城西三环外区域更是楼盘频出， 并且很多楼盘都属于高品质大盘。城市向外发展是*房地产行业的一个必然趋势，三 环外房地产市场的发展将成为20*、20*年的主力发展区域。 *市*实业发展有限责任公司“*” 项目可行性研究报告 8 2、20*年 19 月，*市房管局数据表明，*住宅市场总供应量为 461.25 万平方米， 总销售体量为 445.07 万平方米，总供销比为 1.04，基本保持供需平衡。1、3 月楼市销 售火爆，房价的快速上涨导致部分追涨心理的市民提前购房，市场一度处于供不应需 的状态，供需缺口达 5

25、3.92 万平方米； 6 月 1 日，房产新政正式实施，矛头直指住宅市场的投机行为，楼市走向不明朗， 观望氛围浓厚，持币待购现象增多，楼市一度低迷，当月销售面积下跌到 39.88 万平方 米，仅次于 2 月(2 月成交量低主要是由于传统春节淡季所致)； 经过两个月的观望，8 月开始，*住宅市场逐渐回暖，8、9 两个月住宅交易量逐步 上升，供需基本平衡；受秋交会刺激，9 月商品住宅销售达 56.36 万平方米，基本恢复 到 3 月水平。虽然目前住宅市场的观望气氛还在，但市场的刚性需求和开发商看好后 市的心态未变，楼市继续保持健康发展。 总的来说，20*年 15 月，*市区住宅均价保持稳步上涨，前

26、 5 个月平均月涨幅 为 2.35%；新政后，68 月连续三个月*市区住宅销售均价出现连续小幅下降态势，直 至 9 月出现回升迹象，住宅均价回升到 3865 元/平方米，基本恢复到 5 月份的价格水平。 经计算，19 月*住宅价格月平均涨幅为 1.39%。总的说来，*住宅价格仍处于小幅盘 升态势。由于地价攀高、建筑成本上升以及楼盘品质的提高，*房价还有上升空间， 但在宏观调控下，*房价不可能出现大幅上涨。 3、20*年 6 月，*省统计局公布了上月的统计快报。快报显示，20*年 5 月，全 省房屋销售价同比上涨 7.2%。其中，商品房销售价格上涨 7.2%，住宅价格上涨 7.6%。目前*住宅每

27、平方米均价已达到 3600 多元。 整个楼市来看，运行情况良好，但房价涨幅有所下跃，房地产的供给量加大，特别 下半年*楼市有较大放量，一季度，商品房成交面积 207.70 万平方米，比同期增长了 9.6%，其中，3 月份商品房及住宅成交量出现了大幅增长，环比分别增长了 42.2%和 38.4%，房价保持了平稳上升，涨幅开始回落；新建商品房供应量大幅增长，商品住宅 供求平衡；另外商来地产市场供应量明显下降，成交面积小幅小滑，市场开始了理性 调整。二手房市场火爆，3 月份的成交面积就达到了 40 万平米。 *市*实业发展有限责任公司“*” 项目可行性研究报告 9 2.4 商品房的市场需求及发展 2

28、.4.1 房地产价格房地产价格 *市区商品住宅合同交易均价涨幅 10.9%，近三年新上市住宅交易均价涨幅年均 涨 500 元/平方米。 1、20*年整体交易均价上涨速度较快 据*房管局数据统计，20*年市区商品房均价达到 4085 元/平方米，同比增长 9.48%， 其中住宅均价 3770 元/平米，同比增长 16.32%；而 2004 年*市区(六城区)的商品房均 价增幅为 8.39%，住宅的增幅为 4.50%。增幅与去年相比有所上升。 200420*年市区房价情况年市区房价情况(单位：元单位：元/平方米平方米) 项目类别2004 年20*年 商 品 房37314085 同比增长11.1%9

29、.48% 住 宅32413770 同比增长10.9%16.32% 数据来源：*市房产管理局 2、住宅价格受距离远近影响变小 20*年合同交易数据显示，各物业的均价随着环域不同呈现出三个梯度的价格。 内环以内的房地产价格为“第一梯度价格”，也是各物业销售均价最高的区域；在内 环至一环及一环至二环间，同一类型物业的销售均价差在去年大大缩小，并已经相当 接近，因此以内环至二环房地产价格为“第二梯度价格”，与“第一梯度价格”相比 有一定幅度落差；同理，二环以外区域房地产价格为“第三梯度价格”，价格与“第 二梯度价格”相差一定幅度。 不同价格梯度商品房售价情况不同价格梯度商品房售价情况 物业类型 第一梯

30、度价格 (内环以内) 第二梯度价格 (内环至二环) 第三梯度价格 (二环以外) 各梯度价格比 (第一梯度价格为 100) 商品房486641213243100:85:67 住 宅384634952972100:91:77 商业营业用房1313293815822100:71:44 办公用房532539772691100:75:51 *市*实业发展有限责任公司“*” 项目可行性研究报告 10 去年市区中住宅价格随环域的外散总体上梯度性落差最小，二环以外的住宅均价 可以达到市中心的 77%，而内环至二环的住宅销售均价则达到了 91%。因此，当前* 住宅价格受距市中心的远近的影响已经不是很大，人们居住

31、观念的改变、城市向多中 心发展都是产生这样结果的重要原因。但是，与住宅不同的是，商业营业用房销售价 格却受其环域的影响十分突出，去年内环至二环的商业营业用房销售总体均价为市中 心的 71%，二环以外却不到市中心价格的一半，仅为 44%。 3、近三年新住宅交易均价涨幅年均每平米涨 500 元。 我们对 200320*年三年新增住宅进行分析，20*年的主要均价区间在 36003900 元/平米之间，2004 年的主要均价区间在 31003500 元/平米之间，2003 年主要均价区 间在 26003000 元/平米之间。基本上每年的均价涨幅保持在 500 元/平米。 2.4.2 住宅租售比偏高住宅

32、租售比偏高 据调查，*中心城区各方位住房的平均租金表现为：城南城西城东城北；而环 域上看，住房的租金随着环域的向外扩展而逐渐降低，市区住房的租金无论从方位还 是从环域，都与住房的价格表现一致。可见，市区的住房价格还不存在局部区域的异 常，住宅的市场价格与租金的表现比较同步。20*年全年的平均房价租金比为 224.52。 各样本区域的住房租金情况：各样本区域的住房租金情况：(元元/平方米平方米月月) 样本点(方位)城东城南城西城北 平均租金14.0215.8814.1212.17 样本点(环域)内环以内内至一环一至二环二至三环 平均租金19.2818.0513.6212.54 目前合理的房价租金

33、比应为 150200。我国房地产市场较为发达的城市如北京、深 圳、广州的近期“房价租金比”均在 150200 之间，因此可以看出，北京、深圳、广 外的房价租金比处在合理范围。*市市区的房价租金比为 224.52，略超出了理论上较 为合理的“房价租金比”的范围，这也说明了当前*市区的住房价格上涨速度高于租 金的上涨速度。一般说来，过高的“房价租金比”会在一定程度上刺激住房的租赁市 场，而对住房的一、二级市场需求有一定的抑制作用。 *市*实业发展有限责任公司“*” 项目可行性研究报告 11 2.4.3 消费需求状况消费需求状况 *房地产市场的需求除受到客观市场如供应变化、价格变化、政策因素等影响外

34、， 需求主体方面因素也不容忽视。消费者的购房行为、居住、投资等观念正发生着巨大 的转变。另外，由于城市的开放性，购房者的构成也在改变。 1、外地购房者购买比重一年提高 5% *，被定义为全国第二大安置城市，有很多来自*、*、*的购房团选择在*购 房。很多来自外地的潜在购房者将成为*黄金购房周火爆市场的生力军。对于全国大、 中型城市，*的房价还是较低，加上*舒适的生活环境，不可避免会吸引到很多外地 的购房者。 外地人的新建商品房购买量在去年超过了市区购买量后，在 20*年始终位居第一 位，成为*商品房消费领域的主要力量。在个人购买中，2004 年外地个人在*市区购 买的新商品房总面积为 397.

35、47 万平米，同比增长 24.77%，占交易总量的 47.9%，比 2004 年提高 4.9 个百分点，住宅提高 5.7 个百分点。住宅交易中外地个人购买所占比重 为 51.1%。*经济飞速发展，城市化进程加快，大规模旧城改造与城市建设已让城市 面貌、城市的综合实力、城市生态环境发生了巨大改变，*市的居住与投资环境吸引 了大量的外地人，因而*市区商品房销售外地人个人购买比重日渐上升。 2、20*年买房需求较强 *房地产信息中心在 20*年 9 月做的一次购房者情况调查显示：马上要买房的数 量所占比例并不高，而预期一年内买房的占多数，半年内买房的也占有很大比例，说 明目前消费者对*的房地产市场的

36、信心度较高，持币观望的潜在消费者较多。 3、购买期望价格 3500 元以下 意向购买的住宅期望价格主要还是落在 30003500 元/平米之间，其次是 3000 以 下的价格，35004000 元/平米的需求也较大。但是纵观目前在售楼盘的价格情况，价 格普遍高过消费者的期望价格。 4、普通住宅需求为主流，高档住宅需求也较大 各种物业中，普通住宅占多数，达到 83%。高档公寓的需求也很旺盛，达到 12%，高端市场仍有较大的市场容量。 5、实用型住宅为首选 实用型住宅仍是消费者的选择主力， *市*实业发展有限责任公司“*” 项目可行性研究报告 12 90120 平米占了 42.9%，其次是 609

37、0 平米也达到 38.2%。120180 平米区间的需求也 达到 11.2%。 目前*购房者对于住宅需求强劲。在未来很长一段时期内，住宅市场仍会保持较 大的需求，而 2003、2004 年表现出来的购房需求膨胀是由于房价上涨、市场炒作、舆 论误导引发的恐慌性盲目跟风购房现象，这样致使部分市场需求被提前。 2.4.4 趋势预测趋势预测 1、房地产周期显示 20*年整体市场可能出现回落 房地产周期作为宏观经济周期的重要组成部分，是经济周期在房地产业经济运行 过程所表现出来的运动形态。*房地产业的波动周期仍然存在，并作为深层次的因素 在无形中影响着房地产的发展。因此，分析房地产市场的影响因素中，考虑

38、*房地产 业发展的周期波动是必要的。 *的房地产业从上世纪 90 年代初快速发展以来，*房地产业在实际发展过程中， 存在大约以 5 年为长度的周期波动。比较国内学者对深圳房地产经济波动的研究成果， 深圳的房地产业同样存在 5 年左右的短期波动现象。*房地产业至 1993 年来，一共经 历了两个完整的周期波动。19931996 年为第一个波动周期，1993、1994 和 1995 年为 持续扩张期，1996 年开始下滑。但这一周期中*房地产业的低潮只经历了 1996 年一年。 19972001 年的 5 年间，为第二个波动周期，其中扩张期三年(1997、1998 和 1999 年)， 随后出现两

39、年的收缩，其中于 2001 年进入景气下转折点，进入低潮。第三个波动周期 从 2002 开始，目前仍在进行。从 2002 年、2003 年、2004 年、20*年*的房地产运行 状况看，上述四年处于第三个周期的扩张阶段，根据*房地产市场 5 年一周期的发展 趋势显示 20*年市场将有可能出现回落。 2、商品房市场需求潜力巨大，市场需求断层不会出现 外地人购房需求在不断增长。20*年，外地人购买的新建商品房面积为 302.6 万 平米，占商品房销售面积比例为 51%，比上年增长 3 个百分点。 改善性住房需求成为增长的主要因素。据前不久的抽样调查分析，*市投资型 购房的比例为 11.3%，其中用

40、于出租的比重为 9.5%，购后再出售的比重为 1.8%。据对 22 个今年上市楼盘房屋出售后的使用情况抽样调查来看，空关面积比例只占 7.92%， 空关套数比例只有 7.6%。因此，房屋的需求仍是以自住为目的，*市房地产市场需求 *市*实业发展有限责任公司“*” 项目可行性研究报告 13 是建立在真实而非虚拟且可不断再生的基础上的，市场消费需求断层现象不会出现。 旧城改造引发被动需求。2002 年开始的大规模危旧房改造，三年拆迁改造危旧 房 410 万平米，加上城市道路通畅工程、*整治工程、*工业结构调整等，旧城拆迁 改造引起了城市居民大量的住房被动需求。 需求潜力巨大。从潜在需求来看，随着城

41、乡一体化发展，到 2020 年*市总人口 将达到 1600 万人，城镇人口将达到 700 万，在此期间约有 314 万新增城市人口需要解 决住房问题，按每户 3 人，每套 100 平米计算，需住宅 105 万套，10500 万平米。 2001-2003 年平均每年迁入人口 19.8 万人，且呈逐年递增趋势，按户均 3 人计算，共 有 6.6 万套住房需求。从有效需求来看，2003 年底*市区 152.60 万户家庭，如果假定 每年有 5%的家庭每户想增加 20 平方米的改善性住房要求，每年带来的住房需求为 152.6 万平方米。这个需求是客观存在的。 3、供应加大，需求回落，供求总量回到平衡面

42、上 20*年*房地产的供求关系将发生变化，20032004 年*特别是市区一直处于一种 消费“饥饿”状态。主要存在两大原因：一是开发土地少、囤积土地多形成商品房供 应少；二是被动需求强劲如大规模拆迁改造。而 20*年迎来一个转变。首先是供应上 将加大。其次是住房需求将会有所收敛。一是由于大规模的拆迁改造任务已经完成， 20*年的拆迁量将很小，这些被动需求量将受到很大限制；二是由于加息等政策影响 或推迟了购房者的投资行为。总体而言，20*年*房地产市场供求矛盾将趋缓，供求 基本平衡，这也可以从南京等城市近期的市场行情看出。 4、20*年房价涨幅将减小 根据*市 2002 年至 20*年新建商品房

43、住宅的准予预售/销售和实际销售情况，以 及住宅销售在 2002 年至 20*年中价格变化情况，我们可以推测 20*年*市住宅市场 情况如下： 假设 20*年*市住宅市场仍然会出现供销两旺的态势，新建住宅销售单价将会在 20*年价格基础上继续上涨。200220*年价格趋势将在 20*年的价格中得到反映。将 2002 年至 20*年月度均价为基础，作线性趋势预测，我们得到的 20*年的均价为 3706 元/平米，每平米平均上涨 457 元。但事实上，由于房地产价格的变化受到的影响 因素较多，不能简单的用一个线性关系得出结论。 另一方面，如果从全年的合同交易价格看，20*年*市区的价格上涨幅度加快，

44、住 *市*实业发展有限责任公司“*” 项目可行性研究报告 14 宅有 10.9%的增幅，但考虑到各种升值因素如：土地成本增加、拆迁成本增加、物价 上涨及融资成本上升等因素的影响，10.9%的涨幅处于中等偏高的涨幅范围。20*年由 于各类成本并不能形成很大的回落预期，主要影响因素如：供求关系会发生一定变化。 综合判定：20*年价格是要继续上涨，幅度将比 20*年下降，预计市区房价涨幅将在 5%10%之间。 2.5 当前住宅市场面临的矛盾和问题 价格上涨，供应量稳定。*房产市场在全国来说很特殊，很好。20*年宏观调控之 后，很多城市的开发商都很着急。但是*的房地产在 20*年夏天的持币观望之后，到

45、 9 月份就是已经好起来了。到了 20*年，好些城市的房地产市场不是很好了，*的市 场仍然很好，导致很多外地的公司大举进入*。包括所有的在全国做过大的项目的开 发商都往*走，很有实力的没有做过房地产的公司也往*走。*房地产就这么大，土 地就那么多。土地得到的方式主要就是通过招、拍、挂的方式竞买取得。永远都是价 高者得。20*年，“高密”*和全国知名开发商依然哄抢*土地的状况，必然导致土 地价值的更进一步的发掘。土地价格上升的，进一步提升*的住宅房地产价格。 普通商品房和经济适用住房成为房地产供应结构调整的重要目标，同时依然成为了 一种口号存在而已。在*市场上，去年没有消化掉的经济适用住房，今年

46、已经全部改 成普通商品房出售了。*的房价到了 20*年依然保持持续上涨的趋势，并且在全国增 长幅度也处于相当前列的位置，这一点除了土地价格上升以外，也与*市场强劲的需 求息息相关。 一、郊区开发，机遇和挑战同在 1、挑战 目前*郊区的房产开发大多以低密度的花园洋房、叠拼别墅、联排别墅、独栋别墅 等产品形式推出，面积都在 100 平方米以上。选择在近郊购买住宅的消费群一般在城 区已有一套中小型的住房，为改善居住条件在近郊二次置业。这部分人群基本为中高 收入者，多数家庭有私车，对交通配套要求不是很高，追求空间享受环境是这部分人 群选择住在郊区的主要因素，其中相当一部分人实行的是 5+2(5 天工作

47、日+2 天周末)的 居住生活模式。执行 90 平方米以下套型占 70%的政策后，郊区在户型上的优势将不复 存在，而郊区房产本身的投资性也会大打折扣。 *市*实业发展有限责任公司“*” 项目可行性研究报告 15 2、机遇 新政出台，低密度产品面临尴尬。花园洋房、叠拼别墅、联排别墅、独栋别墅这些 产品因其产品形式决定了户型特征，但本次调控并没有对这些类别网开一面。如果本 次调控贯彻得比较到位的话，*、*、*、*将会出现一些“小豪宅”，稀缺资 源的消费人群由金字塔结构的顶端向下延伸，会给中高收入人群一些惊喜。但同时也 会导至最高端产品的缺乏，从而引致其价格上升。 另外，*郊区住宅开发将同时面临机遇和

48、挑战。首先，从中长期来看，地铁在未来 几年将会连通*周边卫星城市，大大缩短了从郊区到市中心的时间距离，交通问题的 解决将吸引更多的一次置业者把目光投向郊区。其次，90 平方米以下的小户型在郊区 出现后，其明显低于市区的总价将使得购买力增强。目前，*近郊的楼盘价格大都在 30003800 元，一套 80 平方米的住房，总价 2530 万，比起城区低了很多。第三，郊 区可以修建低密度的多层公寓，绿化率高，居住环境佳。舒适的居住环境和合理的户 型将成为*郊区住宅的一大卖点，而这是市区 90 平方米以下楼盘难以做到的。 二、住宅开发成本增加 毫无疑问，不管是规划变更，户型设计的更高要求，配套设施增加小户型楼盘 的开发成本都高于大户型楼盘。 1、结构变复杂 小户型结构比大户型更复杂，前者在建设成本的支出比后者多投入 10%左右。 2、公共设施投入增加