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1、,丹景廷个案市调报告,报告人：过丽娜 博思堂地产综合服务股份有限公司 2010 年 2 月 3 日,1 项目概况分析, ,2 项目SWOT分析, ,3 项目产品分析, , , ,4 项目价格分析,5 项目客户分析,7 项目营销分析,6 项目定位分析, , ,项目概况分析,项目地块情况,项目周边配套,项目市场环境,项目地块数据, 楼面单价较高，不具备成本优势, 绿地率很高，人居环境舒适 可作为一个客户利益转换点,住宅小区,轻轨站 城铁新城 （规划）,住宅小区,商业城,横塘科技工业园厂房,浒关工业园 厂房,规划 中学,地块环境分析,地块以东，隔街而立的是同样有苏高新背景的浒新开发的金榈湾，小区总建
2、约16万方，定位是高品质地中海风情的社区。历经三年规划，小区目前已居住了超过1100户家庭，形成一个较成熟的居住组团。 可以说浒新金榈湾的存在，对项目的有利之处在于很好地烘托了项目周边的居住氛围，不利之处也显而易见，就是客户自然而然地就会把两个项目作对比。 地块以南，是动迁安居房新浒花园，小区群租较多，人员流动性较大，治安环境不是很好，对项目高档住宅社区氛围的营造有影响。 地块以西，目前道路都在改造扩建，尤其是牌楼路，交通状况混乱，尘土飞扬，环境质量差是项目的硬伤。 地块以北，是工业园内的整排厂房，大多是塑业、冶金企业，还有一家化工厂，存在空气污染。但据了解，化工厂在年内将拆迁，如果客户对环境
3、有抗性，可作说明以消除客户的担忧。,项目概况分析,项目地块情况,项目周边配套,项目市场环境,教育配套,新浒幼儿园,项目西边规划中学 ,敬恩实验小学,敬恩小学是新区软硬件条件最好的小学，知名度较高，是项目的优势教育资源 项目西边规划了一所中学，这样项目的教育配套就形成了幼儿园小学中学一条完整的教育链 文昌花园的教育配套也涵盖了从幼儿园到高中的教育资源，文昌花园的西北面有阳山实验学校（带附属幼儿园），南面有规划中的兴贤小学，西南面是江苏省重点中学吴县中学；而且本案西侧规划中学的地块内还有一些钉子户尚未搬离，中学短期内不会动工 与文昌花园相比，项目的教育资源并不占明显优势 对于对子女入学考量较多的客
4、户，可以把子女就近入学，上下学方便、安全作为诉求重点，同时强调小学阶段基础教育的重要性，引向项目的优势：敬恩小学,新浒大酒店,菜场、老镇商业等,新浒商业城,佳得利超市,项目商业配套最大的优势是在街对面的新浒商业城，总建约6万方，涵盖餐饮、娱乐及购物等多种功能，是高新区浒墅关最大的集中商业项目 商业城一期总建约4万方，已经开业，基本能满足日常生活需要，但是入住客商档次普遍较低，无法与项目高档次住宅小区的形象相配套 商业城二期目前正在招商，但是招商情况并不理想，整个区域商业氛围较弱 项目距离华润大卖场的距离较远，自身缺少主题型的大型卖场，生活氛围较弱 最近兴贤路大润发开业，旁边的文昌花园商业、生活
5、氛围急速提高，相较本案表现出明显优势，文昌花园更是以此为主力卖点大幅上调价格，直逼本案,商业配套,本案,自然景观河流,1500亩的湿地公园 （距离项目800米）,虎丘 风景区,三角咀 湿地公园,两个湿地公园和虎丘离项目都较远 南山金城1958能够远眺虎丘塔，是它的一个景观亮点；而且未来附近规划金阊区最大的湿地公园梦里水乡湿地公园，紧邻浒关工业园1500亩湿地公园，自然景观较本案稍微优厚 文昌花园北面也将建蚕桑公园 本案前面有自然景观河流杨安河，可观景；而且项目自身绿地率很高，小区景观设计是亮点，运用现代造园手法，有水景、铺地、小型广场等，景观配套的诉求重点可放在小区自身，避开不具备优势的自然景
6、观配套,景观配套,道路配套,本案,4条轨道线： 沪宁铁路线 沪宁城际铁路 轻轨三号线 无锡机场轨道专线 6条城市主干道： 金枫路、长江路、苏浒路 安扬路、牌楼路、青花路,项目周边有7条公交线路：34、36、85、311、328、529等可直达火车站、石路、观前、南门等苏州各个区域；项目相邻青花路公交首末站，公交便利 项目周边有6条城市主干道，去市区、新区、金阊新城、相城区，上312国道、沪宁高速车程都在15分钟内，交通网发达 项目附近有4条轨道线：沪宁铁路线、沪宁城际铁路、轻轨三号线、无锡机场轨道专线，四条轨道线的合一站点到本案的直线距离仅1000米 南山金城1958周边公交线路比较少，仅有3
7、2、36路直达苏州市区，无私家车出行并不十分便利；而且目前项目南面长青路转盘车辆较多，交通十分紊乱，本案占有优势,交通配套,本案位于城铁新城核心的优势十分明显，是最重要的卖点之一 在一期的宣传推广阶段中没有着力突出这一点的诉求 考虑到二期的重点目标客户从浒关本土扩展到整个大苏州区域，乃至上海等外地，本案的交通优势可以加以突出强调，以吸引本区域以外地区的客源,建议,英国伦敦地铁是世界最古老、欧洲最庞大的地铁之一,诉求点：城铁新城核心,我们所在区域在规划城铁新城,诉求点：城铁新城核心,结合点：英国 英伦风情社区 伦敦大地铁 城铁新城核心,推广语： 它穿越百年驶来 只为 英伦的召唤,导出产品,项目概
8、况分析,项目地块情况,项目周边配套,项目市场环境,旭辉地块,蓝山郡,理想城,云锦城,新港名墅,金榈湾,南山金城 1958,金光大道二期,旭辉地块,本案,竞争个案分布,2010年浒关周边地区存量约91万方，将有大量房源入市 朗地、旭辉都将在下半年入市，下半年市场竞争形势将很严峻 朗地蓝山郡规划3幢11层的小高层和7幢5、6层的花园洋房，共558户，建筑风格为意式新古典主义，产品形态与本案重叠，在浒关板块内与本案将产生直接竞争 文昌花园在产品上与蓝山郡不具备竞争力，估计将避开蓝山郡开盘时间，选择在上半年借东面大润发开业的余势集中推剩余房源入市 考虑到本案相较蓝山郡没有明显优势，建议也选择在上半年加
9、速加大推案量,二期竞争分析,1 项目概况分析, ,2 项目SWOT分析, ,3 项目产品分析, , , ,4 项目价格分析,5 项目客户分析,7 项目营销分析,6 项目定位分析, , ,项目SWOT分析,项目优势分析,项目劣势分析,项目机会分析,项目威胁分析,项目优势分析,地段优势 项目处于规划中的苏州新的城市副中心城铁新城的辐射范围内 教育资源优势 配套学校新浒幼儿园、敬恩实验小学都是新区软、硬件条件最好的学校 项目西边规划中学，子女可以就近入学 生活配套优势 配套新浒商业城，是高新区浒墅关最大的集中商业项目，经营业态有中型超市、专卖店、餐饮业、休闲娱乐业、零售业、服务业等，一应俱全 景观优
10、势 小区南面联通京杭大运河的活水河流杨安河为项目最自然的景观河流 交通优势 项目附近有四条轨道线，距离四条轨道线的合一站点直线距离仅1000米 项目西侧的牌楼路将与古城区桐泾北路联通，开车一刻钟即可达石路商圈 项目南面的苏浒路拓宽后为双向八车道，开车十分钟即可上北环高架和西环高架 产品优势 小区人居环境舒适，建筑密度仅22%，绿地率达53 独特英伦建筑风格，外立面沉稳大气，凸显高档社区气质 高新区首个节能环保示范住宅小区 产品形态多样化，集稀缺多层退台式花园洋房、小高层、叠加于一体，面积段广，客户选择范围较大 开发商苏高新背景，实力雄厚，能增强客户对项目的信心,项目SWOT分析,项目优势分析,
11、项目劣势分析,项目机会分析,项目威胁分析,项目劣势分析,环境劣势 项目位于工业园内，南面有化工厂，北面有宝钢、冶金、塑业等厂房，存在环境污染，空气质量较差 项目所处老镇环境杂乱，外来务工人员群租较多，居住人员素质不高，影响小区高档次品质定位 目前项目所在的浒关板块整体位置较偏，该区域内的项目在客户心目中的市场形象普遍较低，项目塑造高品质的市场形象有一定难度 生活配套劣势 商业配套仅达到基本齐全的水平，档次较低 项目周边缺少娱乐配套，人气不足，居住氛围较弱 产品劣势 小区前面为金榈湾小高层，影响采光 多层花园洋房底层无架空，客户担心返潮 项目靠在杨安河边上，地基的基础层不好 项目小面积户型太多，
12、无法体现小区高端档次 除叠加别墅外，小区英伦建筑风格并不正统,项目SWOT分析,项目优势分析,项目劣势分析,项目机会分析,项目威胁分析,项目机会分析,市场环境 09年新区成交量持续高涨，但市场供给量却在下降，供需不平衡，市场表现出明显的供不应求 目前新区客户需求以刚性需求为主,中小户型需求仍占主流 新区改善型市场、高端市场势头良好 浒关片区改善型、高端产品分布较平均，花园洋房竞争压力相对较小 与项目对街而望的金榈湾已基本售罄，淡出竞争 近期朗地、旭辉集团拍得土地的楼面单价创下浒关板块新高，支撑区域房价整体上调 区域规划 项目所处浒关板块为高新区“北进西扩”第一站，随着高新区总体规划的逐步实施，
13、该区域的发展潜力与升值空间将日益呈现出来 项目处于规划中的300万平米城铁新城的中心，新城将包括中央商务区、行政服务中心、星级酒店及社会车辆换乘中心等，周边人气将得到急速提高 项目周边东至京沪铁路、南到刘沽泾，西到京杭运河、北至浒东运河总面积约63公顷区域将改造建成集购物、餐饮、娱乐、旅游功能于一体的大型中央生活区，生活居住氛围将日趋成熟 新客户群 项目所处工业园大量入住企业的员工为潜在客源 城铁新城规划建成后，区域就业人口增加的同时，将给项目带来新的客户群体,项目SWOT分析,项目优势分析,项目劣势分析,项目机会分析,项目威胁分析,项目威胁分析,政策环境 为了抑制房价的非理性增长，政府宏观调
14、节将以稳中趋紧为主，对于二套房的政策随时可能收紧 区域竞争 在浒关板块以90平米以下刚性需求型产品为主，中小户型市场竞争压力很大 2010年浒关周边地区存量约91万方，虽然上半年推量相对较少，但下半年将有大量房源入市，竞争激烈 跨区域竞争 跨区域置业已经成为市场主流，面向全市的广域层面的竞争无可避免 金阊新城的南山金城1958项目在2010年将有大量房源推出，该项目相较本案占据地段优势，靠近市区，将分化本案在金阊区的大量客源 小高层竞争威胁 金光大道二期2010年余量约460套，以88小高层、高层户型为主，目前利用项目东面大润发开业造势，对本案竞争压力较大 多层花园洋房竞争威胁 对于本案花园洋
15、房100-130的面积段，理想城90-130的高层的销售价格对本案有较大的牵制力 自身风险 项目目标客户群较窄，集中于浒通片区，其他区域客源吸引困难 区域高端市场尚不成熟，项目市场定位较高，价格在区域中不具备竞争优势,1 项目概况分析, ,2 项目SWOT分析, ,3 项目产品分析, , , ,4 项目价格分析,5 项目客户分析,7 项目营销分析,6 项目定位分析, , ,项目产品分析,小区概况分析,产品面积分析,产品户型分析,小高层 （9幢）,叠加别墅 （2幢）,花园洋房 （12幢）,小区设计分析,小区主入口,地下车库入口,地下车库入口,杨 安 河 景 观 河 流,小区次入口,运用现代造园手
16、法 强调景观和建筑的融合,小区间距比超过国家标准,车库配比超过1：1 地下车位比地上多 部分车辆进入小区后直接进入地下 提高小区内行人安全性,景观由水景、铺地、小型广场、休闲步道及变化丰富的草坡灌木等组成,率先采用太阳能热水系统、德国进口窗户外遮阳节能系统,花园洋房底层独立入户，2层以上层层退台 ，保证户户有景观露台,小区概况分析,社区引入英伦风情，采用古典元素与现代手法结合的建筑风格 砖红色自然暖色调面砖散播独特质感，圆顶角楼、多重人字形坡屋顶、凸肚窗、角塔等极具英伦风格的建筑形态，处处展现英式优雅稳重的建筑厚度。 花园洋房由底层往上形成退台式布局，建筑楼体丰富的立面转换极具观赏性，客户的直
17、观反应是“小区很漂亮”，认可度很高。,项目产品分析,小区概况分析,产品面积分析,产品户型分析,产品面积配比,项目以89平米小高户型为主 多层花园洋房以110多、130多平米为主,项目产品分析,小区概况分析,产品面积分析,产品户型分析,花园洋房户型,A,花园洋房户型,B,花园洋房户型,C,花园洋房户型,D,花园洋房户型,E,花园洋房户型,F,小高层户型,G1,小高层户型,H1,小高层户型,H2,项目产品形态丰富，集叠加别墅、多层花园洋房、小高层于一体 项目产品面积段广，90-250平米，客户选择范围较大 项目以110多、130多平米的多层退台式花园洋房为最大特色，以区域内稀缺产品形成竞争优势，成
18、功运用差异化竞争策略 项目以89平米小高为主力户型，抓取区域市场需求主力：中小户型低总价的刚性需求,总结,花园洋房是亮点,小高层是重点,1 项目概况分析, ,2 项目SWOT分析, ,3 项目产品分析, , , ,4 项目价格分析,5 项目客户分析,7 项目营销分析,6 项目定位分析, , ,入市价格 多层：6000 元/平方米，充分利用项目花园洋房的竞争优势，依托前期树立的高端形象，入市价格略高于同时期区域内市场上的其他产品 小高层：5500 元/平方米，采取平价入市的策略，以高性价比抓取客户心理，快速去化，形成热销局面，低开高走，后期价格稳步提升,项目价格分析,价格策略分析,多层立足区域内
19、稀缺产品的优势 高价开盘，树立楼盘的品牌形象 形成先声夺人的气势 给人以楼盘高品质的展示,高品质必然需要高价支撑,在高品质楼盘形象成功树立的基础上 小高层平价入市 进行市场渗透，促进良性循环 给人以高性价比的印象，形成良好口碑,项目优惠策略,价格优惠方案,时间,内容,2009年10月,首次办卡预约花园洋房总价优惠3000，小高层优惠2000；二次办卡预约共优惠4400元；开盘当天认购优惠8000，叠加别墅优惠200元/平米,2009年11月,当天定购花园洋房优惠8000，定购小高层优惠5000，五天内签约优惠3000,2009年12月,当天定购优惠8000，三天签约再优惠3000,09年市场需
20、求旺盛，供销比持续下降，项目去化顺畅，每次推案均保持良好成交量，价格促销的必要性不大，优惠幅度相应减少,1 项目概况分析, ,2 项目SWOT分析, ,3 项目产品分析, , , ,4 项目价格分析,5 项目客户分析,7 项目营销分析,6 项目定位分析, , ,多层客户分析,多层客户年龄高峰为40-50岁区间，30-40岁人群也占相当比例，置业目的以改善型和投资为主，基本为自住。 多层客户途径以介绍为主，多为已成交客户带来的亲戚、朋友，户外也是重要途径，网络和房展会也占到一定比例。 多层客户区域以浒通地区本地的占绝对比重，新区、东桥和金阊区的客户也有一些，但相对较少。,小高层客户分析,小高层客
21、户年龄高峰为25-30岁区间，30-40、40-50岁人群的比重也较大，置业目的以首购自住为主，投资也有一定比例。 小高层客户途径主要以介绍、户外和网络为主。 小高层客户以浒关附近的占绝对比重，另外新区、阳山地区、金阊区和东桥的也占到一定比例，上海地区客户也有所增加。,主力客户分析,花园洋房的客户主要集中于浒关片区内，此外，新区、东桥和金阊新城的客户也占一定比重，客户年龄以30-50岁区间为主，主要为私营业主，置业目的主要考虑改善型居住，多为自住。 小高层的客户以浒关周边为主，新区、金阊区的客户也占相当比例，另外，上海等外地的客户也有所增加，年轻客户比重增加，25-30年龄段的客户明显增多，置
22、业目的以首置自住为主，也有自住兼投资。,主力客群描述,新苏州人 来苏已有几年，做中层或以上管理工作 已成家或考虑成家 喜欢苏州，打算留下来定居 没有强烈的区域偏好，关键是方便工作和生活 收入不低，存款不多，总价是最重要考量因素 时尚现代，对生活有追求,多层花园洋房,小高层,多为浒关本土居民，私营业主为主 对本乡本土熟悉、眷恋、有感情 生意圈、亲友圈都在这里，不希望距离太远,1 项目概况分析, ,2 项目SWOT分析, ,3 项目产品分析, , , ,4 项目价格分析,5 项目客户分析,7 项目营销分析,6 项目定位分析, , ,项目定位分析,节能精品住宅,稀缺多层退台式花园洋房 高新区首个节能
23、环保示范住宅小区,高档生活小区,市场差异化的产品定位,浒关首席 英伦淳味宅邸,满足消费需求的情感定位,项目以英伦风情社区、节能精品住宅为定位，树立英伦贵族的市场形象，抢先占据浒关区域中高端市场 项目所在的浒关板块整体位置较偏，该区域内的项目在客户心目中的市场形象普遍较低，从销售结果来看，项目的营销成功打破了客户的心理定势，获得了客户对项目高档社区定位的认可,总结,1 项目概况分析, ,2 项目SWOT分析, ,3 项目产品分析, , , ,4 项目价格分析,5 项目客户分析,7 项目营销分析,6 项目定位分析, , ,项目营销分析,推案策略分析,推广阶段分析,项目包装分析,运用媒体分析,活动策
24、划分析,项目卖点分析,项目卖点分析,区域发展潜力大，地段附加值高 位居规划中的城铁新城核心 地处北新区核心地段，为高新区“北进西扩”第一站 全阶段教育配套，子女就近入学 新浒幼儿园、敬恩实验小学都是新区软、硬件条件最好的学校 项目西边规划中学，人文气息馥郁 半小时生活圈，享受多维服侍 新浒大酒店、新浒商业城、佳得利超市、菜场，生活便利 靠近华润大卖场，选择更多更全 假日休闲，绿色生态 附近就有两个大型湿地公园，养身怡性 靠近虎丘风景区，名胜古迹,交通发达，出行随心所欲 四条轨道线：沪宁铁路线、沪宁城际铁路、轻轨三号线、无锡机场轨道线 开车一刻钟即可达市区石路商圈 开车十分钟即可上北环高架和西环
25、高架 英伦淳味，优雅舒适 独特英伦建筑风格，外立面沉稳大气，气质高贵 花园洋房底层独立入户，2层以上层层退台，保证户户有景观露台 小区人居环境舒适，建筑密度仅22%，绿地率达53 自然景观河流杨安河联通京杭大运河，依水而居 先进科技，节能环保 09年度江苏省建设领域科技示范工程项目，苏州市唯一获此殊荣的房地产项目 高新区首家绿色建筑示范工程住宅小区 率先采用太阳能热水系统 率先采用德国进口窗户外遮阳节能系统 率先采用墙体和屋面节能技术,项目营销分析,推案策略分析,推广阶段分析,项目包装分析,运用媒体分析,活动策划分析,项目卖点分析,6,9,10,11,12,1,3,6,市场导入期,2,开盘强销
26、期,持续销售期,09.9.26 现场售楼处进场,09.10.28一次加推,09.11.28二次加推,09.12.10三次加推,去化一期未售房源,2010年5月中旬二期开盘,推案策略分析,09.12.12四次加推,09.12.19五次加推,多层,09.10.18开盘,小高,别墅,把握本案竞争优势，主推区域稀缺产品花园洋房房源，首先树立项目良好口碑，为后期去化打下基础,花园洋房和小高层混合销售,在花园洋房房源缺乏的情况下，密集稳步主推小高层，主动引导小高层去化,推案明细,项目营销分析,推案策略分析,推广阶段分析,项目包装分析,运用媒体分析,活动策划分析,项目卖点分析,酝酿筹备期,开盘强销期,集中销
27、售期,6,塑造英伦 贵族形象,9,8,10,11,2,1,12,3,秋季房交会,现场售楼处进场,开盘,持续稳步加推,启动项目形象宣传 进行前期客户积累,推广阶段划分,巩固形象定位 维持项目热度,强化项目形象 强势占据市场,项目一期推广阶段划分,总结,项目于2009年10月开盘，09年共推出房源340套，实现销售率98%，入市以来市场表现抢眼，为热销明星楼盘 目前项目销售周期处于一期末期，所推房源已基本完成去化，所剩房源为几套叠加别墅，以及二期小高层 目前项目售价为：花园洋房7500、小高层6500、叠加别墅7300 前期把握项目竞争优势，主推花园洋房房源，成功抓取目标客源，受到区域内客户的追捧
28、 后期开始加推小高层房源结合花园洋房销售,由于区域内供应量不足,小高层房源顺利保持良好去化 项目二期将于2月底启动宣传，3月中旬开盘 目前项目样板房尚未公开，考虑到花园洋房受客户追捧，去化问题不大，后期去化重点为小高层，建议首先尽快落实小高层的样板房 项目小高层主力客户年龄层较低，以25-35岁为主，建议样板房的装修风格在配合项目整体英伦风格的基础上以现代简约为主 本土客源对小高产品接受度不高，后期小高要顺利去化必须开拓其他区域客源。,项目营销分析,推案策略分析,推广阶段分析,项目包装分析,运用媒体分析,活动策划分析,项目卖点分析,项目包装分析,售楼处外部包装,售楼处自然暖色调砖面与项目砖红色
29、外立面色调保持一致，基调沉稳大气 售楼处很好地起到了强化项目英伦贵族形象定位的作用，形象醒目能够有效抓取客户注意力。,项目包装分析,售楼处内部包装,售楼处内部暖色调装潢，大气奢华，欧式布艺沙发，雍容华贵，带给客户上层贵族般的体验感受，凸显项目高端品质。 LOGO是项目的精神提炼，建议售楼处内增加一些项目LOGO标识，以强化客户对项目的印象 客户普遍对项目广告中手持权杖的老人印象深刻，建议可以在售楼处内放置一张大型海报，使客户将通过广告建立的项目形象与项目现场印象形成心理对接,项目包装分析,售楼处内部包装,花式布艺窗帘，衬托出欧式田园气息,宫廷式拱廊与拱门，厚重的油画，体现项目贵族品味,小细节设
30、计体贴入微，为客户带来贵宾般的服务体验，营造尊贵氛围,高新区首个节能环保示范住宅小区的卖点并未得到强化 建议可以设置一个独立的建材展示区，将产品所运用的高科技节能建材进行集中展示介绍,项目包装分析,工地现场围板包装,目前工地围板包装的软文以触动客户心理层面的项目形象感性诉求为主 项目开发商具有苏高新背景，实力雄厚，在苏州市场上有良好口碑，建议可以明确开发商的专业性，加入理性诉求，以增强客户信心，提高购买欲,由于使用时间较久，售楼处的包装都显得比较旧，而且有浓郁英伦特色的装饰品较少，售楼处给客户带来产品风格体验的作用未能充分发挥 建议二期推广阶段将售楼处包装重新加强，增强英伦氛围的营造 目前售楼
31、处的吧台基本处于闲置，建议可以从英国球迷习惯在酒吧看球的特点切入，在配置好吧台酒类产品的同时，同时配置一些英超俱乐部、英超球员的海报、球衣等产品，以迎合小高主力客群 目前售楼处内的柜子上陈列的物品很少，显得很空荡，建议可以补足一些陈列物品，比如英国伦敦大地铁的历史介绍、英文原著等,建议,项目营销分析,推案策略分析,推广阶段分析,项目包装分析,运用媒体分析,活动策划分析,项目卖点分析,媒体运用分析,运用媒介 以看板、高炮、公交站台、公交车身、引导旗、灯箱等户外媒体为主 以电视、电台、报纸（商报、日报、晚报）、网络（搜房、365）等大众媒体和短信、单页等小众媒体为辅 户外媒体投放区域 项目周边道路
32、：永莲路、永安路、浒杨路、苏浒路、安杨路、兴贤路 项目所在区域道路：狮山路、文昌路、富强路,效果最好的媒介依次为：网络、户外、熟人介绍 本案熟人介绍到访始终保持很高的比例，说明项目整体形象塑造和口碑传播是成功的。建议后期充分利用前一阶段销售周期内所积累的成交客户资源，通过联谊活动增进与业主的感情，加强业主对项目的认同度、归属感，借助口碑效应，采取“老带新”策略。,媒体运用分析,项目营销分析,推案策略分析,推广阶段分析,项目包装分析,运用媒体分析,活动策划分析,项目卖点分析,活动策划分析,“微笑天使”丹景廷客服全城甄选,主题：“用你的笑容诠释丹景廷的英式优雅，用你的微笑赞誉美好的生活” 目的：提
33、升丹景廷售楼中心的服务品质，凸显项目高品质生活社区的形象 内容：三场海选：9月18日，浒关易买盛 9月19日，石路成泰百货广场 9月20日，石路成泰百货广场 复赛：9月26日，售楼中心（结合现场售楼中心公开与产品说明会） 决赛：10月18日，售楼中心（结合开盘）,海选现场,决赛现场,活动策划分析,活动从海选、复赛、到决赛，吸引各媒体全程关注，成功借助活动聚集项目人气，项目认知度随整个活动的进程不断强化。 项目广告宣传目的巧妙隐藏在活动推广行为之后，有效减小受众对“硬广告”的抗性，受众对项目接受度、认可度提高。 项目推广结合活动进程，通过举行大型娱乐活动来吸引大众眼球及新闻媒体的关注，制造新闻点，为项目开盘宣传推力，达到顺利去化。,