《资源型地产宏观调控的避风港本币升值的受益者.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《资源型地产宏观调控的避风港本币升值的受益者.ppt（40页珍藏版）》请在三一文库上搜索。
1、资源型地产 宏观调控的避风港 本币升值的受益者,2,内容提要,资源型地产定义：垄断资源是长期核心竞争力 资源型地产：宏观调控避风港，升值的受益者 资源型地产估值：RNAV是真正客观、全面考量 公司推荐：陆家嘴、中国国贸、浦东金桥,3,资源型地产：核心竞争力来自大量垄断资源,资源型地产公司：以垄断资源，为长期核心竞争力 垄断资源：高端商务及其它地产 长期可消耗性：资源的数量庞大、长期持有 资源型地产的获利方式：最终以出租为主， 开发转让不具有可持续性：资源稀缺性决定 公司价值，主要在于其资源的垄断性及盈利能力,工厂型地产公司：以管理为核心竞争力的商品房加工工厂 获利形式：买入土地开发销售 持有资
2、源：一般不具垄断性、持有时间相对较短 价值在于：管理效率，即管理所能产生盈利能力,4,资源型地产：核心竞争力来自大量垄断资源,主要资源型地产公司所属垄断性地产资源（不包括非垄断性资源）,5,资源型地产：核心竞争力来自大量垄断资源,资源型地产的主要组成：甲级办公楼 甲级办公楼在国内主要城市发展状况,6,内容提要,资源型地产定义：垄断资源是长期核心竞争力 资源型地产：宏观调控避风港，升值的受益者 资源型地产估值：RNAV是真正客观、全面考量 公司推荐：陆家嘴、中国国贸、浦东金桥,7,资源型地产：宏观调控的避风港,高端商务地产市场处于健康发展态势：国内市场出租及回报处健康水平,国内主要城市甲级办公楼
3、出租率均处于较高水平 国内主要城市收益率普遍高达9%左右,8,资源型地产：宏观调控的避风港,高端商务地产市场处于健康发展态势：近年国内价格走势平稳,上海地区租金大幅上涨，价格基本平稳 北京地区租金售价指数平稳,9,资源型地产：宏观调控的避风港,高端商务地产市场处于健康发展态势：国际市场真实需求旺盛,法国巴黎地区写字楼空置率5.8% 新加坡甲A写字楼空置率10%左右,其它地区 韩国,写字楼空置率3-9%； 台北，写字楼空置率9.6%； 美国曼哈顿地区，A级写字楼空置率7.8%； 英国伦敦，写字楼空置率10%以下；,10,资源型地产：宏观调控的避风港,宏观调控主要针对住宅，而非商务等资源型地产 商
4、务地产价格上涨，影响面较小，不易成为调控目标 租金影响较大，但主要由供求推动，无需政策调控 住宅调控或调整，并不影响商务地产真实需求（企业租房行为） 宏观调控指向：住宅而非商务地产 调整住房供应结构、廉租房建设等，完全与商务地产无关； 影响最大的税收、信贷等调控手段，主要与个人投资购房有关，高端商务地产历来只租不售、现房销售、大宗交易为主，需求方面实质上不被影响；,11,资源型地产：宏观调控的避风港,资源的垄断、稀缺性，意味着相对较低的市场风险 出租为主的获利方式，风险较低,一般土地资源，隐含巨大的供给过剩风险,12,住宅业的高风险，凸显资源型地产价值,全球住宅市场可能调整,美国住房价格指数走
5、势 英国住房价格指数走势,美国住房购买力处20年低点 英国西南地区住房价格走势（拐点乍现）,13,住宅业的高风险，凸显资源型地产价值,住宅市场宏观调控风险 土地市场风险：逾8亿平方潜在供应 住宅价格两位数的上涨，难以为继 热点地区2-3平方米的人均住房面积增长，难以为继,14,资源型地产：本币升值的最大受益者,人民币升值受益者：资源长期持有者，而非加工者 资源型地产成为境外资本投资目标,05年以来部分外资收购商务地产的案例,15,内容提要,资源型地产定义：垄断资源是长期核心竞争力 资源型地产：宏观调控避风港，升值的受益者 资源型地产估值：RNAV是真正客观、全面考量 公司推荐：陆家嘴、中国国贸
6、、浦东金桥,16,资源型地产估值：无法真实体现公司价值,物业出租的盈利模式 EPS仅为少量资产贡献 有明确预期的高增长,出租型地产公司的EPS：随累计竣工项目增加，呈递增趋势 工厂型地产EPS无累积效应,17,资源型地产估值：无法真实体现公司价值,开发转让的盈利模式：进度决定业绩 进度期特长之案例：陆家嘴 15年以上 进度期较短之案例：金融街 3-4年,通过转让方式获利的资源型地产公司案例：陆家嘴、金融街,18,资源型地产估值：RNAV估值是真正全面的价值考量,RNAV估值是真正全面的价值考量 EPS无法真实反应公司价值的前提下，RNAV成为估值的首选方法 DCF估值 市场比较法估值 PE估值
7、仅在特定条件下有参考意义 用于出租型物业，往往表现为低估； 用于开发转让型物业，相差悬殊更甚，往往表现为过分低估或过分高估 仅适用于稳定运营的出租型公司或项目 PE估值标准：25-30倍 出租型物业，其运营特征、资产属性，与酒店行业均非常类似，出租型物业的PE估值水平，可参考目前的酒店行业。,19,内容提要,资源型地产定义：垄断资源是长期核心竞争力 资源型地产：宏观调控避风港，升值的受益者 资源型地产估值：RNAV是唯一客观、全面考量 公司推荐：陆家嘴、中国国贸、浦东金桥,20,公司推荐：陆家嘴、中国国贸、浦东金桥,主要资源型地产公司比较,21,无与伦比的资源优势：约250万平方低成本优质储备
8、资源，溢价200亿以上,公司推荐（一）：陆家嘴,22,陆家嘴地区近期地块出让价,公司推荐（一）：陆家嘴,23,上海市基准地价表,公司推荐（一）：陆家嘴,24,土地使用年限的特殊优势 不存在闲置土地收费及收回问题 占用资金少，利息成本、机会成本较低 土地储量的优势,土地增值：特殊、极大受益者,公司推荐（一）：陆家嘴,25,租赁经营业务在收入中比重将最终提高到约55% 主营业务转型已全面铺开，60多万平方米在建或将建项目将于06-09年逐步投入使用 物业租赁业务未来将获得稳定的高收益 出租物业所含至少50%-100%以上的潜在溢价，将最终在物业的长期租赁经营中以高利润形式表现出来 每年15亿元左右
9、的租金收入，毛利率将高达70%以上 不考虑参股租赁项目的投资收益，仅此项业务预计就可给公司贡献约0.35元以上的EPS增量,主营业务转型60多万平方在建项目预计将带来15亿稳定收入,公司推荐（一）：陆家嘴,26,公司财务稳健 风险极低,50亿元未结算销售额，即便公司停止其它一切业务，也可维持目前盈利水平3年左右 账面42亿现金，偿债能力超强 盈利指标在行业较高水平，长期有望平稳走高 期间费用率低于平均水平,公司推荐（一）：陆家嘴,27,公司推荐（一）：陆家嘴,投资建议 RNAV估值结果至少在15-20元以上，现价较之严重低估，建议买入，长期持有,28,出租地产的龙头，品牌商务的象征,北京商务地
10、产之王 北京国贸：名符其实的国际商贸中心 高高在上的租金水平 90%-100%的出租率 05年供应激增下独树一帜的增长,国贸办公楼租金水平高高在上 国贸办公楼接近满租,公司推荐（二）：中国国贸,29,国贸中心90万平方米物业，价值约125亿元,国贸一二期，约35万平方米，价值约65亿 0.52元/股的经营现金流 0.31元的贡献，高沉淀成本摊低的结果 国贸三期：价值60亿元，未来将带来业绩翻倍增长 土地单价：1.45万元以上，总溢价约40亿元 三期可带来租金14亿元，08年逐步竣工 三期2/3资产，完全未在股价中体现,公司推荐（二）：中国国贸,30,主营收入未来将翻倍增长，毛利率同步提高,一二
11、期是账面唯一的EPS贡献者 主营收入：08年进入高增长期 毛利率未来将持续走高 08奥运，将成为股价大幅拉升的又一驱动因素,公司推荐（二）：中国国贸,31,债转股：影响偏淡，并非绝对 整体上市可能，将构成长期利好,债转股的摊薄效应,公司推荐（二）：中国国贸,32,投资建议：买入,RNAV估值结果12.5元 现价较之严重低估，建议买入,公司推荐（二）：中国国贸,33,未来5年租赁收入20%以上的复合增长,租赁业务转型成功 110万平方租赁物业，05年60%的收入来源于租赁 05年增长38% 高标准的租金水平 最优惠的税收政策 租赁进入高增长阶段 未来5年，租赁收入复合增长率约20%。 租赁最终目
12、标规模 物业全部建成后，年租金收入预计可达约15亿，每股贡献账面EPS约0.54元，还原可比EPS约0.81元。,公司推荐（三）：浦东金桥,34,未来5年租赁收入20%以上的复合增长,公司推荐（三）：浦东金桥,35,保守的折旧及摊销政策造成EPS严重低估,折旧摊销年限短 研发费用 短贷长用，利息费用化 装修费,公司推荐（三）：浦东金桥,36,可比收益还原：公司EPS究竟多少,公司推荐（三）：浦东金桥,37,储备充足，增长潜力巨大,建设用地充足，保证租赁物业可长期稳步增加 60万平方米土地储备，可供5年开发之需 38万平方米低价出租土地，可望收回 区外房产开发用地，可供未来至少3年结算之需 3亿待结算收入 20余万平方优质项目储备,公司推荐（三）：浦东金桥,38,行政改革带来巨大发展空间,区域委员会管辖范围大幅扩大 金桥功能区较之原来开发区27平方公里，大幅扩大至92平方公里 功能区处于大面积开发状态 公司属开发区核心企业,公司推荐（三）：浦东金桥,39,投资建议：买入,RNAV估值结果9元 PE估值9.3-10.8元 现价较之严重低估，建议买入,公司推荐（三）：浦东金桥,40,报告完毕 谢谢,