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1、,二一六年四月,转让不动产营改增政策学习要点,江苏省国家税务局,适用范围： 纳税人转让不动产所有权的业务活动。 注意：房地产开发企业销售自行开发的房地产项目在国家税务总局公告【2016】第18号另行明确。,一、涉及的主要文件 二、转让不动产纳税人的概念 三、主要规定（按纳税人及业务类型） 1、一般纳税人转让不动产（不含自建） 2、一般纳税人转让自建不动产 3、小规模纳税人转让不动产（不含自建） 4、小规模纳税人转让自建不动产 5、个体工商户转让其购买的住房 6、自然人转让其购买的住房 四、其他需注意的事项,提 纲,一、涉及的主要文件,1、关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636
2、号） 2、纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法（国家税务总局公告2016年第14号）,二、转让不动产纳税人的概念,转让不动产纳税人：是指在中华人民共和国境内销售不动产的单位和个人。,二、转让不动产纳税人的概念,转让不动产纳税人：是指在中华人民共和国境内销售不动产的单位和个人。,注意以下概念： 1、销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。 不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。 建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。 构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。 下列三种业务也按照销售不动产缴纳增值税： 构
3、筑物，转让建筑物有限产权或者永久使用权 构筑物，让在建的建筑物或者构筑物所有权 构筑物，在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权,二、转让不动产纳税人的概念,注意以下概念： 2、在中华人民共和国境内销售不动产，是指所销售不动产在中华人民共和国境内。 3、单位和个人 单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。 个人，是指个体工商户和其他个人（自然人）。,转让不动产纳税人：是指在中华人民共和国境内销售不动产的单位和个人。,二、转让不动产纳税人的概念,注意以下概念： 4、纳税人类型：分为一般纳税人和小规模纳税人。 一般纳税人：年应税销售额超过500万元以及未超过但按
4、规定办理一般纳税人登记的纳税人 一般计税方法：当期应纳税额=当期不含税销售额*税率（11%）-当期进项税额 小规模纳税人：未超过规定标准且未办理一般纳税人登记的纳税人 简易计税方法：当期应纳税额=当期不含税销售额*征收率（5%） 注意：一般纳税人按规定选择简易计税方法的，也按上述简易计税方法计算税款。,转让不动产纳税人：是指在中华人民共和国境内销售不动产的单位和个人。,1、一般纳税人转让不动产（不含自建）,（1）4月30日前取得且选择简易计税方法 计税方式：按简易计税方法，征收率5% 预缴及纳税地点：向不动产所在地主管地税机关预缴税款，回机构所在地主管国税机关申报纳税。 预缴税款及应纳税额计算
5、 应预缴税款（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）（1+5%）5% 应纳税额=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）（1+5%）5%-已预缴税款,三、主要规定（按纳税人及业务类型）,1、一般纳税人转让不动产（不含自建）,（1）4月30日前取得且选择简易计税方法 例如： 某A市一般纳税人2012年4月在B市购买的一套房产，购置价值为300万元，2016年5月转让，销售价525万元，选择简易计税方法，如何计算应纳税额并申报纳税？ 按规定该纳税人应当在房产所在地B市地税机关预缴税款：（525-300）/1.05*0.05=10.71万元 预缴后向A市主管国
6、税机关申报纳税：（525-300）/1.05*0.05-10.71=0万元,三、主要规定（按纳税人及业务类型）,（2）4月30日前取得且选择一般计税方法 计税方式：按一般计税方法，税率11% 预缴及纳税地点：向不动产所在地主管地税机关预缴税款，回机构所在地主管国税机关申报纳税。 预缴税款及应纳税额计算： 应预缴税款（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）（1+5%）5% 应纳税额=全部价款和价外费用（1+11%）11%-已预缴税款,三、主要规定（按纳税人及业务类型）,1、一般纳税人转让不动产（不含自建）,（2）4月30日前取得且选择一般计税方法 例如： A市某一般纳税人20
7、12年4月在B市购买的一套房产，购置价值为300万元，2016年5月转让，销售价525万元，按一般计税方法，如何计算应纳税额并申报纳税？（不考虑其他业务影响） 按规定该纳税人应当在房产所在地B市地税机关预缴申报税款：（525-300）/1.05*0.05=10.71万元 预缴后向A市主管国税机关申报纳税：525/1.11*0.11-10.71=41.32万元,三、主要规定（按纳税人及业务类型）,1、一般纳税人转让不动产（不含自建）,（3）5月1日后取得的必须按一般计税方法计税 计税方式：按一般计税方法，税率11% 预缴及纳税地点：向不动产所在地主管地税机关预缴税款，回机构所在地主管国税机关申报
8、纳税。 预缴税款及应纳税额计算： 应预缴税款（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）（1+5%）5% 应纳税额=全部价款和价外费用（1+11%）11%-进项税额-已预缴税款,三、主要规定（按纳税人及业务类型）,1、一般纳税人转让不动产（不含自建）,（3）5月1日后取得的必须按一般计税方法计税 例如： A市某一般纳税人2017年4月在B市购买的一套房产，购置价值为300万元，取得增值税专用发票（税率11%），2018年5月转让，销售价525万元，如何计算应纳税额并申报纳税？（不考虑其他业务影响） 该纳税人应在房产所在地B市地税机关预缴申报税款：（525-300）/1.05*0
9、.05=10.71万元 预缴后向A市主管国税机关申报纳税：525/1.11*0.11-300/1.11*0.11-10.71=11.59万元,三、主要规定（按纳税人及业务类型）,1、一般纳税人转让不动产（不含自建）,（1）4月30日前自建且选择简易计税方法 计税方式：按简易计税方法，征收率5% 预缴及纳税地点：向不动产所在地主管地税机关预缴税款，回机构所在地主管国税机关申报纳税。 预缴税款及应纳税额计算： 应预缴税款全部价款和价外费用（1+5%）5% 应纳税额=全部价款和价外费用（1+5%）5%-已预缴税款,三、主要规定（按纳税人及业务类型）,2、一般纳税人转让自建不动产,（1）4月30日前自
10、建且选择简易计税方法 例如： A市某一般纳税人2012年4月在B市自建厂房，2016年5月转让，销售价525万元，选择简易计税方法，如何计算应纳税额并申报纳税？（不考虑其他业务情形） 按规定该纳税人应在不动产所在地B市地税机关预缴申报税款： 525/1.05*0.05=25万元 预缴后向A市主管国税机关申报纳税：525/1.05*0.05-25=0万元,三、主要规定（按纳税人及业务类型）,2、一般纳税人转让自建不动产,（2）4月30日前自建且选择一般计税方法 计税方式：按一般计税方法，税率11% 预缴及纳税地点：向不动产所在地主管地税机关预缴税款，回机构所在地主管国税机关申报纳税。 预缴税款及
11、应纳税额计算： 应预缴税款全部价款和价外费用（1+5%）5% 应纳税额=全部价款和价外费用（1+11%）11%-已预缴税款,三、主要规定（按纳税人及业务类型）,2、一般纳税人转让自建不动产,（2）4月30日前自建且选择一般计税方法 例如： A市某一般纳税人2012年4月在B市自建厂房，2016年5月转让，销售价525万元，选择一般计税方法，如何计算应纳税额并申报纳税？（不考虑其他业务情形） 按规定该纳税人应在不动产所在地B市地税机关预缴税款：525/1.05*0.05=25万元 预缴后向A市主管国税机关申报纳税：525/1.11*0.11-25=27.03万元,三、主要规定（按纳税人及业务类型
12、）,2、一般纳税人转让自建不动产,（3）5月1日后自建必须按一般计税方法计税 计税方式：按一般计税方法，税率11% 预缴及纳税地点：向不动产所在地主管地税机关预缴税款，回机构所在地主管国税机关申报纳税。 预缴税款及应纳税额计算： 应预缴税款全部价款和价外费用（1+5%）5% 应纳税额=全部价款和价外费用（1+11%）11%-进项税额-已预缴税款,三、主要规定（按纳税人及业务类型）,2、一般纳税人转让自建不动产,（3）5月1日后自建必须按一般计税方法计税 例如： A市某一般纳税人2017年4月在B市自建一套房产，自建过程中取得的进项税额22万元，2018年5月转让，销售价525万元，如何计算应纳
13、税额并申报纳税？（不考虑其他业务影响） 该纳税人应在B市房产所在地地税机关预缴申报税款：525/1.05*0.05=25万元 预缴后向A市主管国税机关申报纳税：525/1.11*0.11-22-25=5.03万元,三、主要规定（按纳税人及业务类型）,2、一般纳税人转让自建不动产,计税方式：按简易计税方法，征收率5% 预缴及纳税地点：向不动产所在地主管地税机关预缴税款，回机构所在地主管国税机关申报纳税。 其中对自然人转让其取得的不动产，纳税地点为不动产所在地主管地税机关，不存在先预缴后申报的概念。 预缴税款及应纳税额计算 应预缴税款（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）（1
14、+5%）5% 应纳税额=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）（1+5%）5%-已预缴税款,三、主要规定（按纳税人及业务类型）,3、小规模纳税人转让不动产（不含自建、不含个人购买的住房）,例如： A市某小规模纳税人2012年4月在B市购买的一套房产，购置价值为300万元，2016年5月转让，销售价525万元，如何计算应纳税额并申报纳税？ 按规定该纳税人应当在房产所在地B市地税机关预缴税款：（525-300）/1.05*0.05=10.71万元 预缴后向A市主管国税机关申报纳税：（525-300）/1.05*0.05-10.71=0万元,三、主要规定（按纳税人及业务类型）,
15、3、小规模纳税人转让不动产（不含自建、不含个人购买的住房）,计税方式：按简易计税方法，征收率5% 预缴及纳税地点：向不动产所在地主管地税机关预缴税款，回机构所在地主管国税机关申报纳税。 对自然人转让其自建不动产，纳税地点为不动产所在地主管地税机关，不存在先预缴后申报的概念。 预缴税款及应纳税额计算： 应预缴税款全部价款和价外费用（1+5%）5% 应纳税额=全部价款和价外费用（1+5%）5%-已预缴税款,三、主要规定（按纳税人及业务类型）,4、小规模纳税人转让自建不动产,三、主要规定（按纳税人及业务类型）,4、小规模纳税人转让自建不动产,例如： A市某小规模纳税人2012年4月在B市自建厂房，2
16、016年5月转让，销售价525万元，如何计算应纳税额并申报纳税？ 按规定该纳税人应在不动产所在地B市地税机关预缴申报税款：525/1.05*0.05=25万元 预缴后向A市主管国税机关申报纳税：525/1.05*0.05-25=0万元,计税方式：按简易计税方法，征收率5% 预缴及纳税地点：向住房所在地主管地税机关预缴申报，回机构所在地主管国税机关申报纳税。 预缴税款及应纳税额计算 应预缴税款全部价款和价外费用（1+5%）5% 应纳税额=全部价款和价外费用（1+5%）5%-已预缴税款 注意：我省个人按规定将购买不足2年的住房对外销售的，按全额计算缴纳增值税；将购买2年以上（含2年）的住房对外销售
17、的，免征增值税。,三、主要规定（按纳税人及业务类型）,5、个体工商户转让购买的住房,例如： A市某个体工商户，2015年10月在B市购买的一套房产，购置价值为300万元，2016年5月转让，销售价525万元，如何计算应纳税额并申报纳税？ 按规定该纳税人应在房产所在地B市地税机关预缴申报税款：525/1.05*0.05=25万元 预缴后向A市主管国税机关申报纳税：525/1.05*0.05-25=0万元,三、主要规定（按纳税人及业务类型）,5、个体工商户转让购买的住房,计税方式：按简易计税方法，征收率5% 纳税地点：向房产所在地主管地税机关申报纳税。 应纳税额计算 应纳税额=全部价款和价外费用（
18、1+5%）5% 注意：我省个人按规定将购买不足2年的住房对外销售的，按全额计算缴纳增值税；将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。,三、主要规定（按纳税人及业务类型）,6、自然人转让购买的住房,例如： A市某自然人，2015年10月在B市购买的一套房产，购置价值为300万元，2016年5月转让，销售价525万元，如何计算应纳税额并申报纳税？ 按规定直接在房产所在地B市地税机关申报纳税：525/1.05*0.05=25万元,三、主要规定（按纳税人及业务类型）,6、自然人转让购买的住房,1、差额扣除凭证的要求 税务部门监制的发票；法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书；国家税务总局规定的其他凭证。 2、预缴抵减 预缴的增值税款可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完结转下期继续抵减。 纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。 3、发票开具 一般纳税人：自开；小规模纳税人：自开，无法开具的到不动产所在地地税代开 向自然人转让不动产，应按规定开具增值税普通发票,四、其他需注意的事项,谢谢大家！,