长沙海利第一区商业综合体定位补充报告-69DOC.doc

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1、海利第一区定位补充鹏星地产2007年1月目 录1. 写字楼在使用状况分析41.1总体数量和分布情况分析41.2租金情况分析51.3物管分析61.4入住情况分析71.5入住企业类型分析81.6部分酒店写字楼经营壮况分析91.7在使用专业写字楼外观及内部设置状况分析101.7.1外观设计分析101.7.2裙楼使用状况分析111.7.3大堂配置状况分析121.7.4单层面积及面积划分状况分析131.7.5车位配置状况分析141.7.6电梯配置状况分析151.7.7卫生间配置状况分析161.8个案分析171.8.1顺天国际财富中心171.8.2亚大时代231.8.3恒隆国际大厦251.9在使用写字楼市

2、场总结：282. 在售写字楼市场竞争状况分析292.1年度销售状况及预计明年供应量分析292.1.1本年度专业写字推出量292.1.2预计2007年供应量302.2价格水平分析312.3销售速度与周期分析：322.5个案点评中天广场332.6在售写字楼市场总结：383. 公寓市场分析393.1公寓市场重点扫描：393.2长沙公寓产品分析：453.3公寓市场总结：464. 写字楼与公寓开发方向研判：474.1写字楼方向研判474.1.1价格判断：474.1.2写字楼价格的空间494.1.3写字楼发展方向的预测：494.2公寓的发展方向研判504.2.1价格判断：504.2.2公寓价格的空间：52

3、4.2.3公寓发展方向的预测：524.3两种发展模式的对比分析及结论53附：长沙各大银行总部541. 写字楼在使用状况分析1.1总体数量和分布情况分析楼盘名称位置总建面（）写字楼规模()运营日期亚大时代五一大道与韶山路交汇处33000234302003年湖南国际金融大厦芙蓉路与八一路交汇处85962120002002年恒隆国际大厦五一路与蔡锷路交汇处49841314802005年第一大道五一路芙蓉广场西34354283082005年顺天国际财富中心芙蓉中路66453505602003年湖南文化大厦韶山中路45800356002005年唯一星城国际韶山中路52324421912004年新闻大厦芙

4、蓉路与营盘路交汇处4160015932运达国际广场芙蓉路与营盘路交汇处8459229878预计2007年分析：目前，长沙的专业写字楼主要分布五一路、芙蓉路和韶山路沿线，专业写字楼的整体保有规模约30万平米；随着城市南移，省政府的南迁，写字楼有随芙蓉路沿线南延的趋势（如：BOBO天下城）；从近期的市场来看，市中心的专业写字楼开发依然是市场的主流（如：中天广场、湘豪大厦、佳天国际新城等）；从投入使用的情况来看，长沙的专业写字楼使用量正在逐年增加。1.2租金情况分析楼盘名称租金（元/天）备注亚大时代2.48包含物业管理费、中央空调费湖南国际金融大厦1.8恒隆国际大厦1.6第一大道1.3顺天国际财富中

5、心1.6湖南文化大厦1.8包含物管费中央空调每年开放7个月，10元/（月）唯一星城国际1.2新闻大厦1.6包含物业管理费、中央空调费运达国际广场分析：长沙的专业写字楼租金都在1元以上集中在1.21.8元，个别中高档项目的租金在2元左右。从经营情况看长沙的专业写字楼根据档次不同的租金在1.21.8元都能取得很好的出租率。1.3物管分析楼盘名称物业公司管理费（元/月）备注亚大时代香港华联兴业已包含在租金当中湖南国际金融大厦华天物业3.5恒隆国际大厦恒威物业2.2第一大道绿城物业2.32顺天国际财富中心深圳中航物业2.8湖南文化大厦保利物业3唯一星城国际2.6新闻大厦已包含在租金当中运达国际广场分析

6、：通过上表可以发现，长沙的专业写字楼物业管理费在2元以上，个别项目物业管理费达到34元的高水平，主要是其提供的服务较其他一般项超出许多内容，比如酒店式服务。由此可见，管理与服务是长沙写字楼市场的突破瓶颈。 1.4入住情况分析楼盘名称入驻率空置单位亚大时代80%以300以上、200以下面积为主湖南国际金融大厦95%22层，整层招租恒隆国际大厦80%以200以上面积为主第一大道95%部分低层，100左右单位顺天国际财富中心95%少部分靠东或靠西的不规则单元湖南文化大厦70%13、14、16层，以200以上面积为主唯一星城国际90%新闻大厦95%运达国际广场分析：长沙的专业写字楼出租情况较好，一般的

7、入住率都较高，在80以上。少部分物业因物业的规划设计存在硬伤，导致招租情况不理想，空置单位多出现在西面或不规则单元。由此可见，消费者对于品质的关注高于对成本的关注，同时，也更偏好于实用率高的物业。1.5入住企业类型分析楼盘名称客户类型知名企业亚大时代上市公司、外企、金融、科技、房地产中信实业银行、蔚深证券、正虹科技、施耐德电气公司、天润五江集团、和记黄埔湖南分公司湖南国际金融大厦金融、房地产中国银行、泰康保险公司、东方资产管理公司、绿城集团长沙分公司恒隆国际大厦房地产、金融、工程建设、服装、日用品万科南都、宝马男装、利郎、智联招聘、第一大道金融、贸易、房地产、航空公司新五丰股份有限公司、华菱置

8、业、德胜期货、唐人神集团、深圳航空顺天国际财富中心金融、贸易、房地产、招标财富证券、联想、中国人寿、TCL、中招国际招标公司、长沙佳兴房产湖南文化大厦上市公司、代理公司、保利集团、同致行唯一星城国际金融服务、装饰工程公司、以中小型服务企业为主天华会计师事务所、金桐装饰新闻大厦房地产、科技、金融、能源、文化传播国联期货、三菱、金侨地产、前程无忧、双瑞地产运达国际广场分析：入住专业写字楼的企业按照类型来看，主要是上市公司、外企、金融、房地产、科技、贸易等公司；物业档次越高，聚集的企业实力越强，一般均为上市公司本地大型企业和事业单位，以及外地大型企业和外资机构的分公司，档次低的主要集中一些贸易、咨询

9、类的中小企业。总体来看外来经济实体和市场的更新换代是中高端产品的主要客户。1.6部分酒店写字楼经营壮况分析酒店名称租金（元/天）物管费（元/月）出租率备注通程大酒店3.82085%带精装修，包中央空调费华天大酒店2.815100%包中央空调费佳程大酒店395%中央空调按1.1元/度的电费收取金源大酒店2.890%包物管费和中央空调费神农大酒店2.880%带精装修租金3.5元分析：目前，长沙高档酒店内的写字楼出租情况比较好，而且租金不菲，说明写字楼市场需求强劲。另外，酒店写字楼的租金相对专业写字楼的租金高出约0.40.8元/（天），也说明高档次的管理和服务能购大大提升写字楼物业的价值。1.7在使

10、用专业写字楼外观及内部设置状况分析1.7.1外观设计分析楼盘名称外墙材料外观色彩层数亚大时代玻璃幕墙深蓝色31湖南国际金融大厦外墙砖橘黄色41恒隆国际大厦外墙砖深灰色28第一大道玻璃幕墙与外墙砖组合浅蓝色22顺天国际财富中心玻璃幕墙深蓝色31湖南文化大厦玻璃幕墙与花岗岩幕组合浅蓝色27唯一星城国际外墙砖深灰色28新闻大厦玻璃幕墙与外墙砖组合淡蓝色32运达国际广场玻璃幕墙与铝合金材料蓝色与银白色结合30分析：从色彩来看，采用蓝色、灰色等冷色调更能显示建筑的沉稳、大气；从外观来看，无论是采用玻璃幕墙、外墙砖都应该保持外立面的简洁，才能体现出写字楼的品质感、尊贵感。1.7.2裙楼使用状况分析楼盘名称

11、层数裙楼各层功能亚大时代5 1F：大堂、银行、商务中心、国际旅行社、咖啡休闲酒吧、员工餐厅；2-4F：金悦海鲜酒楼；5层：会务中心、健身中心湖南国际金融大厦61F：正面为挑空3层的大堂，中国银行营业部；2-6F：中国银行办公场地恒隆国际大厦51F：大堂、建设银行营业部，中国移动营业部；2F：招商中；3F：鸿基酒楼；4-5F：长沙建设工程交易中心第一大道41F：大堂、漂亮宝贝、时尚厨房、美容美发；2-3F：时尚厨房；4F：招租中顺天国际财富中心51F：大堂、高尔夫专店、天润福茶；2-4F：锦绣红楼；5-6F：碧海银沙休闲中心、顺天食府 湖南文化大厦41F：大堂、书吧、票务中心、金牛角王中西餐厅2

12、-4F电影城、电玩中心、网络户所、咖啡厅唯一星城国际51F：大堂、唯一名车、华斯度、中国电信；2F：华斯度；3F：富临饭店、唯一中西餐厅；4F：松本铁板烧新闻大厦51F：大堂、米萝咖啡、中国工商银行、商务中心、光大旅行社；2F：顺辉城（康体休闲中心）；3F：酒店中餐厅；4F：天籁村KTV；5F：新闻发布中心运达国际广场6国际名品街（筹备中）、顶层空中会所分析： 裙楼商业一层多以银行、邮电、通信、名品时装为主；二至五层多以酒楼、中西餐厅、咖啡吧、休闲、康体、美容等高档商务、休闲为主的业态，有利于提升写字楼的整体形象。1.7.3大堂配置状况分析楼盘名称大堂配置状况亚大时代正面临五一路，挑空两层湖南

13、国际金融大厦正面临芙蓉路，挑空三层，进深较短恒隆国际大厦裙楼背面，挑空两层，内设休息区第一大道裙楼中部，无挑空，内设休息区顺天国际财富中心正面临芙蓉路，挑空两层，内设休息区湖南文化大厦大堂内部，电梯厅局促唯一星城国际临韶山路侧面，挑空三层， 新闻大厦裙楼侧面，挑空两层，设休息区运达国际广场正面临芙蓉路分析：从大堂的设置来看，采取正面临路的位置，挑空形式，更能显示整个项目的非凡气势，提升项目的形象和价值；另外，大堂内通常应该设置休息区，方便来访客户休息等候。1.7.4单层面积及面积划分状况分析楼盘名称单层面积（）面积区间划分亚大时代1100200400湖南国际金融大厦2400大开间为主，整层或半

14、层招租恒隆国际大厦1369164.65，252272，418524第一大道176980100，100120顺天国际财富中心2106200300之间湖南文化大厦1695大开间，整层或半层招租唯一星城国际17584060，60150新闻大厦113880100，120150，200运达国际广场1224大开间，整层或半层销售分析：从目前的使用状况来看，单层面积超过2000，其内部区间的划分会使自然采光收到一定的影响，还有可能造成一些暗室，如顺天国际财富中心内就有超过200的单元需要二次采光。在面积区间的划分上分为两种类型，一种是以200300为住的划分，其使用客户多为国内外大中型企业；一种是以1002

15、00为主的划分，其主要客户群体以服务性行业为主。1.7.5车位配置状况分析楼盘名称地下室层数车位个数单个车位承载的面积（/个）备注亚大时代-3-1层152154无地面停车湖南国际金融大厦-2-1层285294地面可泊20-30辆恒隆国际大厦-3-1层261120无地面停车第一大道-2-1层125226无地面停车顺天国际财富中心-2-1层314161地面可泊10-20辆湖南文化大厦-2-1层260137地面可泊20-30辆唯一星城国际-3-1层224188地面可泊10-20辆新闻大厦-1层48592地面可泊20-30辆运达国际广场-3-1层575174 注：单个车位承载的面积=塔楼面积车位个数分

16、析：从经营状况来看，地面停车位具有更高的使用率，在保证地下停车位充足的情况下，尽可能多的提供地面停车位，有利于提高写字楼的出租率。1.7.6电梯配置状况分析楼盘名称电梯品牌电梯载重量(KG)电梯集中控制电梯速度（m/s）电梯数量（台）单台电梯负荷面积亚大时代迅达1150有2.554681湖南国际金融大厦三菱1350有2.5420947恒隆国际大厦三菱1000有256264第一大道三菱1000有247062顺天国际财富中心三菱1350有2.586319湖南文化大厦日立1000有24唯一星城国际富士达1000有262018新闻大厦迅达1000有2.5411385运达国际广场注：单台电梯负荷面积=塔

17、楼面积电梯数量分析：目前，写字楼配备的电梯通常为进口品牌电梯，都有集中控制。在使用的过程中，多数电梯的使用效果并不理想，往往等待的时间较长，主要原因是，电梯没有实现分层管理或者分层管理不科学，造成使用效率低。 1.7.7卫生间配置状况分析楼盘名称是否有公共卫生间卫生间蹲位数单位蹲位负荷面积备注亚大时代有6162.7湖南国际金融大厦有8300恒隆国际大厦无带独立卫生间第一大道有6295顺天国际财富中心有4527部分带独立卫生间湖南文化大厦有8212唯一星城国际有8220新闻大厦有5227运达国际广场注：单位蹲位负荷面积=单层面积卫生间蹲位数分析：从使用状况来看，采用统一装修的公共卫生间有利于物业

18、公司统一管理，提升楼宇的服务价值。如，顺天财富中心采用的是公卫和独立卫生间相结合，一部分公共卫生间没有进行统一装修，使项目的内部形象受到严重的干扰，大大降低了项目的出租价值。1.8个案分析1.8.1顺天国际财富中心1、 项目概况：该项目位于芙蓉区芙蓉中路，东临芙蓉路，西临建湘路，北靠湖南图书城，南面颐美现代城，是1栋31层的高层建筑，总建筑面积约76000，是长沙迄今为止的在使用的顶级专业写字楼项目之一。2、 裙楼使用状况：层数使用状况1大堂、高尔夫专店、天润福茶、深圳市中航物业长沙分公司24锦绣红楼长沙顺天店56碧海银沙休闲广场、顺天食府 分析：顺天财富中心自2003年投入使用以来，裙楼经营

19、状况一直不理想，到目前为止依然有部分空置单位。能够持续经营的主要是名品专店、高档酒楼、茶馆、休闲中心。一方面，只有这类高档商业才能支撑起昂贵的租金，另一方面，这类业态能够满足商务办公的高层次需求。3、 塔楼部分技术指标：顺天财富中心写字楼技术指标建筑高度99.76m层数731层总建筑面积约50560标准层面积约2000大堂挑高约8m层高3.3m电梯厅净宽4m公共走道净宽约2.2m分析： 项目写字楼部分的设计保证了大堂、电梯厅以及走道的宽敞气派。另外，项目核心筒内设置了8台高速三菱电梯，确保了垂直交通迅速、畅达，使得项目垂直交通组织优于其他同类产品。4、 装修标准：大堂、电梯厅 墙面：石材天棚：

20、石膏吊顶地面：高级玻化砖等走廊 墙面：玻璃、乳胶漆等天棚：石膏吊顶地面：优质地砖等公共卫生间 部分装修，部分空置 分析： 从装修的效果来看，项目的品质感能够体现出来。由于电梯厅内墙面采用的是大面积深色花岗岩石材，而且电梯厅没有自然采光，使得电梯厅的亮度受到了一定程度的影响。另外，其公共卫生间的设置非常凌乱，装修标准不统一，不仅造成了使用上的不方便， 还使得内部的装修整理不协调，严重的影响了项目的形象，降低了其商务价值。5、 标准层布置：分析： 项目的标准层存在两个较大的问题：第一是异型单元，造成了实用率的下降，目前的空置单元中大多出现在1、5号单元；第二是区间划分不合理，造成二次采光单元（8号

21、单元），还造成内部走道过多，交通复杂。6、 客户群类型分析；分析： 从上图可以看出，租用专业写字楼的客户大多集中在咨询、服务、电子、科技类“智力资本”型企业。从实际使用的面积来看，金融类虽然占比较小，但需求量却很大，属于大客户类型。7、 客户使用面积区间分析单位： 分析：从上图来看，该项目确实为大中型企业所推崇，客户使用的写字楼面积集中在200以上，其中，使用面积在500以上的也占到22%，而200以下的使用者只占很小一部分。1.8.2亚大时代1、概况 长沙首家5A智能化写字楼 只租不售n 空调设施 - 中央空调系统n 智能设施 - 保安监控、宽频网络、IDD电话、智能化布线n 电梯设施 -

22、4部载人电梯（其中1部只到5楼），1部货梯n 管理服务 - 24小时保安，清洁服务，秘书服务n 客户组合 - 国内外知名企业，如：中信实业银行、西门子、柯尼卡等n 经营情况 - 入驻率80，余下小部分较大户型尚未出租2、成功与不足之处成功之处 地理位置优越：地处五一大道与韶山路的交界处，在芙蓉路以北的五一路上属于独市 配套齐全：高档酒楼、员工餐厅、银行、车库、咖啡厅、会议室等一应俱全 人性化的服务与设计：空中花园、健身房、空中会所、直饮水、中央空调在非正常上班时间可加开等 户型搭配齐全：可满足不同类型要求的公司的要求 性价比高：租金在目前长沙专业写字楼里属于较高水平，但只租不卖的统一经营使得写

23、字楼的管理在所有的专业写字楼中最为规范； 不足之处 管理要求高，资金回笼速度较慢 电梯管理不科学，使用效率不高1.8.3恒隆国际大厦1、概况 甲级智能化写字楼 先售后租n 空调设施 - 立式入户空调n 智能设施 - 保安监控、电子门禁、宽频网络、IDD电话、智能化布线n 电梯设施 - 8部高速电梯，裙楼2部观光电梯n 管理服务 - 24小时保安，清洁服务，秘书服务n 经营情况 - 基本售完，2005年3月招租至今，出租率在50左右n 客户组合 -（买）公司购买办公，浙江、上海的投资客投资；（租)几家上市公司、房地产、通讯公司等 垂直布局2、空间及平面布置-1-3F2-5F7-28F1F设备层6

24、F写字楼户型面积区间：164.65272.11，可打通每三层设一个空中花园发展用房银行、移动地下车库3、优点与不足优点 地理位置优越： 地处五一大道与芙蓉路的交界处，是长沙的金融商贸核心 全部对外销售，但售后由专业物业管理公司统一出租，统一管理，专业物管公司为项目保值，并且使资金能得到快速回笼 硬件打造水准较高：黑色的外立面彰显现代化气息，610米的观光大堂，3.3米的层高以及两部观光电梯，每3层的空中花园更显大气 设计为户内洗手间和入户立式空调使得客户的办公环境更为独立方便 不足之处 电梯无分层管理，使用效率不高无公共卫生间设置1.9在使用写字楼市场总结：结论1：写字楼相当集中，主要出现在五

25、一大道、芙蓉中路和韶山南路三条主要的干道。结论2：写字楼有形象好，租价高，出租情况比较理想的特点，属于高档、中高档次的办公场所。同时，酒店式管理和服务方面能够更好的提升物业的价值。专业写字楼酒店写字楼使用模式办公与酒店混合经营物业管理有物业管理或知名物业管理公司酒店物业管理租金租金1.22.0元/m2天，管理费2.03.5元/m2月租金2.53.0元/m2日，管理费1520元/m2月结论3：专业写字楼的裙楼的经营定位不清晰，缺乏与写字楼的商务功能的结合，造成一定程度的空置或形象混乱，影响写字楼的经营。 结论4：从在使用情况看，目前的专业写字楼物业的内部某些功能设施专业化程度不高，商务办公的效率

26、较低，有很大的提升空间。2. 在售写字楼市场竞争状况分析2.1年度销售状况及预计明年供应量分析2.1.1本年度专业写字推出量楼盘名称位置面积销售率开盘日期中天广场五一大道芙蓉广场西面3600050%2006年7月嘉顿新天地五一路与黄兴路交汇处1000090%2006年9月湘豪大厦芙蓉路与人民路交汇处集团购买未开盘颐美会现代城芙蓉路与解放路交汇处未开盘佳天国际新城芙蓉路与劳动路交汇处2200090%2005年11月汇富中心韶山路与人民路交汇处未开盘Bobo天下城芙蓉南路440002006年12月长沙商务中心湘府中路未开盘合计112000分析：长沙今年推出的专业写字楼约112000，总销售量约43

27、200；从销售率来看，专业写字楼销售的情况向好。2.1.2预计2007年供应量楼盘名称位置新推出量总供应量预计推出时机中天广场五一大道芙蓉广场西面64000856002007年下半年嘉顿新天地五一路与黄兴路交汇处湘豪大厦芙蓉路与人民路交汇处已定颐美会现代城芙蓉路与解放路交汇处41000410002007年下半年佳天国际新城芙蓉路与劳动路交汇处汇富中心韶山路与人民路交汇处32000320002007年上半年Bobo天下城芙蓉南路在售长沙商务中心湘府中路2007年下半年合计分析：2007年，长沙市中心专业写字楼新的推出量约137000，总供应量约20万，预计2007年下半年写字楼供应量将达到历史高

28、峰期，市场竞争日趋激烈。2.2价格水平分析楼盘名称位置均价（元/）备注中天广场五一大道芙蓉广场西面6600最低6200嘉顿新天地五一路与黄兴路交汇处4800湘豪大厦芙蓉路与人民路交汇处颐美会现代城芙蓉路与解放路交汇处佳天国际新城芙蓉路与劳动路交汇处5700汇富中心韶山路与人民路交汇处Bobo天下城芙蓉南路4200长沙商务中心湘府中路分析：目前长沙市中心的在售写字楼价格在50007000元/之间，部分写字楼尾盘价格在7500元/左右（如：运达国际广场，顺天财富中心），项目的区位、形象、品质对价格的影响很大；在南城，由于目前该区域的配套设施很不完善，商务氛围还不浓厚，开发的新盘以低价为主。2.3销

29、售速度与周期分析：楼盘名称面积销售率销售周期备注中天广场3600050%6个月嘉顿新天地1000090%4个月湘豪大厦集团购买未开盘佳天国际新城2200090%13个月Bobo天下城44000刚开盘恒隆国际大厦31480100%12个月2004年3月开盘2005年3月投入使用第一大道28308100%13个月2003年12月开盘2005年投入使用合计112000分析： 从最近两年的写字楼销售情况和在售楼盘的销售情况来看，写字楼的销售速度已经明显加快。销售周期也大大缩短，通常不会超过13个月。而且，品质越好的写字楼销售速度更快。如，恒隆国际大厦开盘比第一大道晚，但同时期的销售率却更高。2.5个案

30、点评中天广场1、 概况：占地面积15126平方米，总建筑面 积逾17万平方米，是集甲级写字楼、酒店式行政公馆、国际公寓及精品商业街、大型地下停车库于一体的商务综合体。其中，项目的甲级写字楼、酒店式行政公馆面临五一路形成一个“门”字结构，建成后将成为长沙的标志性建筑之一。2、 写字楼部分技术指标：中天广场甲级写字楼技术指标建筑高度98.6m层数526层总建筑面积约45000m2标准层面积约2000m2大堂挑高近15m层高3.6m电梯厅净宽近4m公共走道净宽约2.2m分析：项目的大堂挑高近15米，层高3.6米，使得该项目的硬性指标已经达到了甲级写字楼的标准，处于市场的领先地位。8台客梯和1台货梯的

31、配置亦可以保证立体交通的高效畅达。3、 写字楼部分平面布置：分析：中天广场甲级写字楼提供整层约2000平方米的大开间结构，可任意组合，自由分隔，全落地玻璃保证充足的采光和通透的视野，为业主提供全景办公环境。另外，中央空调、新风系统保证舒适的温度和通风效果，中央空调系统采用单户控制和计费，业主可自由选择制冷或供热，为室内提供充足的新鲜空气，为业主提供舒适、实用的办公条件。4、 写字楼装修标准：大堂、电梯厅 墙面：石材、玻璃等天棚：吊顶 地面：高档石材等走廊 墙面：玻璃、乳胶漆等天棚：吊顶地面：高档石材或优质地砖等公共卫生间 墙面：墙面砖等 天棚：吊顶 地面：高档石材或防滑地砖等洁具：知名品牌单元

32、内部 墙面：乳胶漆地面：网络地板分析：从装修的标准来看，项目的品质感能够体现出来。其公共卫生间的设置不仅处于项目核心筒的中心位置，且蹲位充足，使用非常方便。5、 营销分析：（1） 目前，该项目在售的物业主要是酒店式行政公寓，销售均价已经达到6600元/。（2） 在实际的销售中，并没有按照基本单元出售，而是几个单元合并出售，合并单元后面积多在300以上，预计购买者多将其作为办公物业使用。（3） 酒店式行政公寓从2006年7月份开盘，到目前为止，5个月时间达到了50%的销售率。预计一年时间可以销售完毕。（4） 根据目前酒店行政公寓的销售的价格和销售的速度，预计写字楼部分将于2007年下半年入市，入

33、市均价将在70007500元/。 2.6在售写字楼市场总结：结论1：写字楼推出量在逐年增加，而且增长迅速，市场竞争逐渐激烈。结论2：市中心是写字楼开发竞争的主战场，新区的写字楼还无法与市中心直接抗衡。结论3：写字楼的档次逐渐拉开，竞争层面正在由以前的价格竞争向品质竞争过渡。 结论4：写字楼的销售情况向好，由以前的好租不好售转变为租售两旺。结论5：写字楼的销售周期在缩短，通常的平均销售周期已经缩短到一年左右。3. 公寓市场分析3.1公寓市场重点扫描： 个案1：运达国际广场运达国际广场位于芙蓉路与营盘路交汇处西南，总建筑面积约84592，总层数30层。运达国际公寓处在双子星座主塔楼的层，其上为世界

34、顶级品牌酒店喜来登。国际公寓共有套，每层套，面积从平方米至平方米不等。产品特质：与喜来登酒店配套、上海埔发高调进驻、五星级精装修公寓。周边设施：芙蓉广场，烈士公园、交通便利等。价格：精装修均价7200元/ M2。销售情况：运达国际公寓于2004年12月27日开盘，开盘初期市场反应热烈，目前已经销售完毕。项目首创“体验式”营销，邀请30多位准业主代表共赴上海，参加“运达喜来登之旅”活动，亲身体验喜达屋集团的独特品牌魅力。 个案2：美林银谷国际公寓美林银谷国际公寓位于岳麓大道与金星大道交汇处东南，总建筑面积约28744，总层数13层，其中，裙楼3层（11493），塔楼10层（17251），共有公寓

35、312套，销售部分有140套。产品特质：英式管家服务、准四星级准精装、180全景观、4000平米国际会所、每层均设IC卡门禁系统，私密户型空间。周边设施：市政府广场，交通便利等。价格：精装修均价4200元/ M2。销售情况：美林银谷国际公寓于2006年1月8日开盘，至今推出的140套已经销售完毕。举例：一套48平米准四星级酒店标准精装户型，首付六万元，5年包租，5年平均月包租租金1336元，3.8年收回投资，投资零风险，并赠送四星级酒店标准的全套家私和电器及水电表，预计毛坯房年均投资回报率9%。 个案3：湘域中央湘域中央位于五一路与韶山路交汇处东南，总建筑面积约18万平米，共4栋，3235层建

36、筑组合。产品特质：CBD价值运营体，以商务办公为住，,8000平米的中央庭院，30000平米的停车场，外观沉稳大气。周边设施：华天大酒店、通程大酒店、湖南大剧院等。价格：毛坯房均价4700元/ 销售情况：二期2006年9月开盘，销售情况很好，小户型已经卖完，现在售的以两居室为主。 个案4：东一国际东一国际位于韶山路与劳动路交汇处西北，总建筑面积约83000，总层数27层，裙楼7层（43000），塔楼两栋20层，共720套小户型公寓。产品特质：平和堂进驻、裙楼顶层空中花园、空中游泳池、高档次会所。周边设施：移动、联通、电信、友谊商城、金色家族、通程电器、火宫殿等。价格：毛坯房均价4500元/ M

37、2。销售情况：2006年6月开盘，销售率近90%。个案5：上城金都上城金都位于黄兴路与营盘路交汇处西南交汇处东南，总建筑面积约90000，总层数32层，裙楼4层（24230），塔楼两栋28层（64176）其中北栋为精装修公寓，约30000余平米。产品特质：精装修、3M概念、江景概念。周边设施：市政府广场，交通便利等。价格：精装修均价5100元/ M2。销售情况： 2006年11月8日开盘，销售约30%。借鉴：该项目为精装修公寓，通过精装修提升项目的价值，但实际销售过程中，价值提升并不明显，反而因价格过高而出现滞销，而不得不通过变相降价手段（如，送家具、家电、维修基金等），来促进销售。个案6：他

38、城他城位于韶山南路与二环线交汇处西南角，总建筑面积约58000，总层数21层。产品特质：复式小户型公寓。周边设施：华银旺和购物中心、海阔浴都、中南大学铁道学院、中南林学院、橙子498街区等。价格：毛坯房均价4500元/ M2。销售情况： 2006年12月开盘，市场反应热烈，销售火爆。借鉴：复式小户型公寓，性价比高。3.2长沙公寓产品分析长沙的公寓产品，大体可以分成两类：酒店式公寓、普通公寓。酒店式公寓：通过引入酒店的管理，提升项目的价值。这类产品通常依附于酒店产品的档次，其实现的价值在于酒店产品带来的附加价值。普通公寓：房价的攀升、SOHO一族的壮大使居住与功能融合，从而产生了可商、可住的公寓

39、。类别酒店式公寓普通公寓代表项目运达国际广场、美林银谷国际公寓湘域中央、东一国际、他城、格蓝康都特 点带精装修，引入高级酒店管理，满足高端客户需求满足商务办公、过渡居住的需求市场特征1、高端客户群体，客户层面狭窄，市场需求量不大。2、依附于酒店，与酒店混合经营。3、须与酒店装修档次相匹配，成本高。4、需要强势的营销手段，如：借助品牌企业的优势，提供返租经营等1、客户层面较丰富，市场需求量大。2、配套相对简单，经营管理简单3、注重性价比，以小面积为主。借鉴酒店式的管理和服务，可以有效的提升物业的价值通过提升商务的价值，提升物业的价值，酒店式公寓的开发已经与产权式酒店开发相类似，不做考虑方向。3.

40、3公寓市场总结：结论1：公寓市场产品类型多，市场竞争激烈。结论2：营销模式、促销手段多样化。结论3：公寓市场需求日趋理性，消费者注重产品的性价比。结论4：增值手段对价值提升的作用日趋减小，而更多为了增强项目竞争力。 结论5：销售情况依然向好，销售速度较快，多数项目销售周期在9个月以内。4. 写字楼与公寓开发方向研判：4.1写字楼方向研判4.1.1价格判断：1、市场比较法按照市场比较法，根据目前在售写字楼的销售价格，剔除外部条件和本身质素对价格的影响，作为我们预测价格的参考：楼盘名称实收均价(元/M2)销售调整市场调整均价(元/M2)折算率比准均价(元/M2)权重值折算价格(元/M2)中天广场66001.00 660098.80%6520.8 30%1956.2 佳天国际新城57000.99 5643104.40%5891.3 20%1178.3 嘉顿.新天地48001.05 5040104.70%5276.9 20%1055.4 汇富中心60001.00 6000