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1、2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789目 录第一部分：大理市社会、经济发展状况10一、城市概况101.城市基本状况101.1历史沿革101.2地理位置111.3民族特征121.4气候资源121.5生态旅游131.6建筑风格132.城市发展概况152.1人口与城市面积152.2人均居住面积172.3商业特征182.4区域经济192.5城市交通20二、经济发展概况201.国民生产总值202.三次产业结构213.物价与消费224.城市居民可支配收入235.恩格尔系数和基尼系数24三
2、、城市未来规划251.总体要求252.发展思路263.远期目标26第二部分：大理市房地产市场发展概况27一、土地市场281.拆迁改造282.土地供应293.未来用地规划31二、房地产开发现状分析331.投资开发331.1城市建设投资331.2房地产开发投资342.房地产新开工353.房地产竣工364.房地产空置375.房地产销售386.房地产价格397.商品住宅成交分析427.1住宅购房人群分析427.2住宅面积套型分析43四、别墅市场特征441.购房人群分析442.年龄层次分析453.面积套型分析46五、房地产市场前瞻471.发展规划472.观点和建议48第三部分：竞争性别墅项目分析491.
3、别墅市场的总体特点492.别墅市场的总体分布493.别墅地块分布504.别墅建筑风格505.别墅建筑形态526.别墅价格分析537.别墅配套设施分析547.别墅销售状况558.别墅市场营销推广分析569.物业收费分析5810.下半年别墅预计上市量59第四部分：市场调查分析60一、调研情况简介60二、潜在购房人士问卷调查分析62大理市房地产潜在购房人群的基本特征621.地区分布632.置业意向643.意向物业特征64别墅潜在购房人士对别墅的认知661.对别墅的认识672.对目前别墅项目的了解683.现有别墅项目评价694.假定别墅抉择705.建筑风格评价716.对别墅的看法72别墅潜在购房人士对
4、别墅的需求特征741.置业目的及影响置业因素752.置业区域773.意向别墅品位特征784.意向别墅户型配比815.基础、生活配套设施835.付款方式84别墅潜在购房人士对拟建项目的具体需求861.拟建项目喜好度、可买性872.拟建项目建筑风格、景观布局883.拟建项目物业特征894.拟建项目配套设施905.拟建项目可接受度916.拟建项目物管、服务92别墅潜在购房人士的生活习惯和媒体接触习惯941.别墅潜在购房人士生活习惯952.别墅潜在购房人士信息获取渠道963.别墅潜在购房人士媒体涉足方式974.别墅潜在购房人士外出习性100别墅潜在购房人士人口统计特征1011.别墅潜在购房人士性别、婚
5、姻、年龄状况1022.别墅潜在购房人士受教育状况、工作单位/性质及工作动态预期1033.别墅潜在购房人士家庭状况1064.别墅潜在购房人士私家车配备及收入情况108三、别墅潜在购房人士特征对比分析110别墅外地购房人士基本特征110别墅外地、内地潜在购房人士基本特征对比分析1141.别墅外地、内地潜在购房人士自身特征1142.别墅外地、内地潜在购房人士购房意向1163.别墅外地、内地潜在购房人士对别墅的认识1174.别墅外地、内地潜在购房人士需求特征1195.别墅外地、内地潜在购房人士对拟建项目的看法1216.别墅外地潜在购房人士生活习惯及与媒体接触情况124四、业内专家、已购或潜在购房人士看
6、法调研127定性调查执行情况说明1271.座谈会执行情况1272.已购别墅人士深度访谈情况129大理居民别墅购买心理分析1301.居民购房目的分析1302.价格承受能力分析1323.对别墅的心理认识1334.潜在购房人士需求特征1355.对项目的评价和建议1376.业内人士对大理房地产市场的认识1377.业内人士对大理房价的认识1398.业内人士对大理别墅市场的认识139五、沿海发达地区别墅购买群体深访分析143访谈执行情况143访谈结果分析145第五部分：项目概况151一、宗地概况1511.宗地位置1512.项目四至范围及形状1522.1项目四至范围1522.2地块形状：1533.用地面积1
7、534.地块现状1534.1地貌及现状：1534.2地块走势及特征：1545.交通及周边配套159二、宗地规划1591.区域规划1591.1规划范围1601.2目标定位1612.地块规划1612.1周边规划1612.2规划条件161第六部分：项目市场定位162一、项目市场分析1621.优势（S）1622.劣势（W）1633.项目机会点（0）1634.项目的威胁及困难点（T）164二、项目定位1641.整体定位原则1642.市场开发理念与定位164三、目标客户定位1661.客群来源1662.客群购买动机1663.客户职业1664.客群年龄167四、产品形态及户型配比建议1671.对不同别墅类型的
8、分析1671.1独幢别墅1681.2双拼别墅1701.3联排别墅1721.4叠拼别墅1742.产品形态建议1752.1项目要点1752.2产品形态定位1752.3产品形态分布建议1763.本项目的户型配比建议177五、价格定位1791.开盘价格1792.价格走势预期180六、项目规划要点建议1801.项目整体规划建议1812.建筑立面建议1813.园林景观建议1824.交房标准建议1835.新材料、新技术建议1835.1风能：1845.2太阳能1845.3中水回收1845.4雨水利用1855.5污水排放1855.6绿化浇灌1866.会所、配套建议1866.1会所特点建议1866.2会所的面积及
9、功能定位建议1876.3会所功能建议187七、物业建议1901.物业服务理念1912.物业管理模式191附件192一、大理市居民高档住房潜在需求调查问卷192二、沿海发达地区潜在别墅购买群体访谈提纲208三、沿海发达地区已购别墅群体访谈提纲211第一部分：大理市社会、经济发展状况一、城市概况1.城市基本状况 大理市历史悠久、文化灿烂。早在新石器时代，这里就有白族、彝族等少数民族先民繁衍生息。公元前109年，大理地区正式纳入西汉王朝版图。唐宋时期的南诏、大理国先后在这里建都，使大理一度成为云南政治、经济、文化的中心。大理市是大理白族自治州州府所在地，滇西重镇、交通枢纽和旅游胜地，大理国家级风景名
10、胜区主景区，是滇中内地向滇西、滇西北、滇西南等广大地区进行强有力辐射的重要节点城市，省域二级中心城市，它集全国历史文化名城和国家级风景名胜区、自然保护区于一身，市内设有省级经济开发区和省级旅游度假区。境内苍山、洱海珠联璧合，相映成趣。素有“高原明珠”、“东方瑞士”之美誉。在2006“先锋城市论坛”上，大理与北京、台北、上海、香港、深圳等城市一同评为“中国十大先锋城市”。由于大理白族自治州仅属于西部一个边陲的县级市，也是唯一入选的少数民族地区，因此备受瞩目。入选理由：“回归自然生活的方式偶然契合了先锋的超然属性，在中国独一无二”。1.1历史沿革大理是我国历史文化名城之一，文物古迹众多，琳琅璀璨。
11、历史上的南诏国和大理国曾在这里建都，公元8至13世纪，大理是云南的政治、经济、文化中心，又是我国同东南亚诸国进行文化交流、通商贸易的重要门户。中华人民共和国于1950年设大理专区，下辖十四县。1956年，撤销大理专区，成立大理白族自治州，下辖一市、十二县、二自治县。1983年，下关市、大理县合并为大理市，自治州辖一市、九县、二自治县。1.2地理位置大理市位于滇西中部,居云贵高原横断山脉南端；地处东经995810027，北纬25252528之间，东与宾川县相连，南与弥渡县、巍山县为邻，西接漾濞县，北界洱源县。位于金沙江、元江河澜沧江三大水系分水岭地段，地形复杂，境内高山、湖泊、河流、丘陵、盆地相
12、间分布。东有玉案山，南有哀牢山，西有点苍山，三山环状相连。中间则有洱海段陷盆地及西高东低的狭长缓坡区。大理市是大理白族自治州州府所在地，是滇西陆路交通枢纽和重要物资集散地，也是我国与东南亚进行交化交流，通商贸易的重要门户。1.3民族特征大理市现由25个少数民族组成，截至2006年，白族人口402824人，占总人口的66.78%，汉族占28.7%,回族占2.07%,彝族占2.1%,其他傈僳族、纳西、苗、藏、壮、傣、佤、怒等二十多个少数民族占0.35%。大理市辖10个乡镇,2个办事处,以及经济开发区和省级旅游度假区，是一座以白族为主体的少数民族聚居的边疆城市。1.4气候资源大理市土地面积1815平
13、方千米，耕地面积13124公顷；境内矿产资源有大理石、砂石、矿泉水、硅藻土、煤矿等；农作物有水稻、小麦、蚕豆、油菜、蔬菜、瓜果等；这里海拔高低不同，气候和植物呈立体分布，气候属于亚热带高原季风气候，全年平均气温15.8，最冷月（1月）平均气温8.7，最热月（7月）平均气温20.1，“寒止于凉，暑止于温”，这里四季如春,全年有4个月零6天达到国际最佳疗养温度阳光辐射较强，光照充足，年平均日照2199.2，年降雨量959.31毫米全市属多风区。1.5生态旅游 大理资源富集。大理拥有罕见的地质多样性、气候多样性和生物多样性特征。苍山上有三千多种植物，俨然一个巨大的生物基因库。一半土地都被森林覆盖着的
14、大理遍地都是宝藏，各种矿藏多达55种，其中苍山大理石最为著名。 大理风光旖旎，苍山洱海、天蓝水碧，阳光如瀑，常年开放的花木有两千多种。十九峰横亘、十八溪喧腾的巍巍点苍山峰岭俊拔，山顶终年积雪，丽日晴空下晶莹夺目；二百里波光帆影的洱海清流如镜，月光粼粼，如镶嵌在云岭横断山脉的一颗明珠，相伴相生的下关风与上关花、交相辉映的苍山雪与洱海月，构成了大理最为浪漫迷人的“风、花、雪、月”四景。1.6建筑风格就目前大理市各片区建筑风格特征看，可以把大理市建筑风格划分为四个不同区域。首先是大理古城区。大理古城的建筑风格总体上就是突出“古”，在坚持“整体保护”原则的基础上，以街区为单元，控制古城建筑的高度和质量
15、，古城内的所有建设项目均保持唐宋和明清建筑风格，建筑形式采用灰瓦坡顶，石墙面或白墙面，色调要求朴素明快，从而形成具有浓郁地方民族文化特色的古城整体风貌和建筑特色。在功能和服务特色上，以街区为基础，以文化为主题，精心策划，使之形成集万国文化精华的文化休闲中心和旅游接待基地。其次是以下关、凤仪为主体的新城区。新城区的建筑要做到“新”和“特”，“新”就是时代特征，“特”就是地域文化特色。新城区的建筑从体量上划分，大致可以分为高层建筑、大体量建筑和一般性建筑。高层建筑要求有大绿地的环境，建筑本身以台阶、基石、塔顶进行设计。大体量公共建筑要求有大广场的环境，建筑本身以高台阶、流线型为主进行设计。一般性建
16、筑要求建筑风格简洁明快、协调。在城市的主要街道，配之以石材人行道地板面，重点区域人行道和车行道以石栏杆（板）相隔，形成大理地区独有的城市建筑总体风貌。新城区建筑风格的核心，就是以高层建筑为主体，打造世界上独一无二的新塔城，突出塔建筑文化，使大理，乃至云南的标志性建筑三塔建筑文化内涵，在继承和创新中向未来延续。第三是以洱海东岸为主体的山地建筑。山地建筑在布局上要坚持依山而筑，顺势而居的原则，形成错落有致的建筑群体，在体量上，能高则高，能低则低；在风格上，鼓励创新，吸纳和包容各种建筑文化，使之形成风格别具、融于自然、环境协调、错落有致的建筑群体和城市新区。第四是村落和民居建筑。散布于苍洱之间的村落
17、和民居建筑，应按白族传统的“三坊一照壁”、“四合五天井”、“一坊两耳”等建筑形式进行建盖，并在公共区域合理规划并修建照壁、四方街、戏台楼、牌坊、本主庙等公共建筑。随着城市化进程的不断推进，一个以新区塔城为主体，大理古城为亮点，山地建筑为景观，村落民居为衬托，历史文化、民族风情、湖光山色、田园风光与现代城市景观完美结合的，独具特色的国家级山水园林大城市、风花雪月大花园的生态城市整体建筑风貌将在大理逐步形成。本项目地处下关、凤仪新城区和洱海东岸片区交汇处，建筑风格的设计应于该两片区的特征为依托，既体现山地建筑依山而筑，错落有致的特点，又要强调建筑风格的推陈出新，体现项目自身特色。 2.城市发展概况
18、1987年，大理市被列为全国首批对外开放城市和云南省经济体制综合改革试点城市之一，云南省政府批准大理市实行省内计划单列。1994年6月国家体改委、国家科委批准大理市为全国科技体制改革试点城市之一。大理市今后几年发展的目标是：配合大理市滇西中心城市的定位，把大理建设成为一座开放型多功能、有较强辐射力和凝聚力的现代化城市。2.1人口与城市面积人口增长、外地人口导入、城市化进程的加快与地区经济的发展存在不可分割的联系，从大理市近年来人口和非农业人口变动的数据来看，城市人口基数在逐步扩大，增长速度保持稳定，城市化发展进程加快、对当地商业及房地产业的潜在需求将会产生积极的拉动效用。此外，城市建成区面积逐
19、年扩大将加大城市对人口的吸纳能力，同时现代化建筑风格的引入和新区基础设施的完善将吸引外资对新区的投资力度，由此拉动整个城市自身房地产业的发展。且伴随着旅游业的日益兴旺，大理市旅游房地产业前景较为乐观。就本项目而言，从城市进程和人口状况看，是基本具备开发可行性的！标指份年2002年2003年2004年2005年2006年大理市人口518636525556589779596044603199非农业人口195846200261206153209507214660总人口增长率1.2%1.33%12.22%1.1%1.2%全市城市化率37.76%38.1%34.95%35.14%35.58%年份 指标2
20、002年2003年2004年2005年2006年城市建成区面积23.4平方公里25.08平方公里27.62平方公里32.88平方公里34.99平方公里资源来源：大理市统计年鉴2.2人均居住面积城市的扩张与及市民收入水平的提升伴随着人均居住面积的改善一同发展，近年来大理市城镇居民的居住条件、居住环境近年来逐渐得到改善，从2001年到2006年末，全省城镇居民人均居住建筑面积从15.07平方米扩大到25.07平方米；年均扩大速度为11. 93%，显然大理市城镇居民住房质量的改善速度已超过了市年均国内生产总值增长速度。这说明城镇居民对于扩大自身住房面积，充分改善生活质量的愿望十分迫切。大理市近些年来
21、综合实力的提高不仅给城镇居民带来实惠，城市周边农民也同样受惠非浅，但农民自身居住条件的改善情况并不如城镇居民一样乐观，01-06年五年时间里，大理市农民人均居住面积从23.6平方米上升到30.88平方米，平均每年增长6.17%。由于我国现行土地政策和城市与农村之间存在较大差距等客观因素的影响，农民购置商品房的情况相对较少，只是城乡结合部的被拆迁农民在一定程度上加入到了城市住房商品化热潮，部分转化成为商品房住宅的潜在购房者，目前大理市的商品房市场上主要的置业者仍是城镇居民。总体上看，人均居住面积的扩大将进一步拉动对商品房住宅面积的实际需求，从投资分析角度看，在一定侧面上看，在大理市进行房地产投资
22、的风险有所简化。资源来源：大理市统计年鉴2.3商业特征现大理市的商业中心区集中在下关的人民街、建设路一带，它不但服务于周围的城市居民，而且担负着为全州广大地区人民群众服务的职能。大理古城也有部分市、区级商业设施，如餐厅、宾馆、酒吧等。近年来随着旅游的发展，外来人口增加，各种经营性娱乐场所如雨后春笋般充斥着大街小巷，在一定程度上丰富了城市的文化生活，成为城市文化娱乐业的重要组成部分。他们大部分依托于宾馆、饭店，或租用门市房，很少有独立占地。据统计，目前大理市商业金融用地为 60.8万平方米。旅游、餐饮等服务性消费的快速增长现已成为消费品市场一大亮点。且伴随着居民收入水平的提高，生活节奏的加快，消
23、费观念的转变，在外用餐明显增多，餐饮业呈现淡季不淡、旺季更旺的销售态势。就2006年全市住宿和餐饮业实际情况看，共实现零售额4.31亿元，同比增长18.49。2006年全市共接待游客520.2万人次，同比增长8.04；旅游总收入28.89亿元，同比增长20.93。假日旅游消费有力地带动了全市消费品市场的繁荣活跃。2.4区域经济目前，大理市城市发展整体较好，下关城区（含经济技术开发区） 已成为大理州及大理市政治、经济、文化中心，滇西交通枢纽及商贸中心，该区主要是以发展商业贸易、饮食服务、金融、信息和教育、文化、科研为主。大理古城作为国家历史文化名城和大理风景名胜区的中心景区，以发展旅游、餐饮服务
24、、轻手工业、工艺美术和食品加工为主，同时也是大理州发展教育、文化和科技事业的基地。 凤鸣城区是面向滇西的仓储区、物资集散地和交通枢纽，是以发展建材、机械、农副产品加工为主的工业基地。2.5城市交通大理市地处滇西交通枢纽，320国道和214国道在此交汇，广(通)大（理）铁路、楚（雄）大(理)、大（理）保（山）高速公路、大理飞机场的相继建成，极大地改善了交通运输条件。 现今开通了大理至昆明、大理至景洪、大理至天津航线；广大铁路和楚大一级汽车公路的开通，大保一级汽车公路的修建改善了大理乃至滇西的交通运输。形成了航空、铁路、公路为一体的立体交通网。二、经济发展概况1.国民生产总值近年来，大理市经济持续
25、走好，国民生产总值持续攀升。03年，大理市实现国民生产总值73.41亿元，到了04年，由于年度各行经济的普遍转好，市国民生产总值显著提升，高达83.95亿元。此后两年国民生产总值延续了较好的发展态势，增长绝对数和增速均保持较高水平。纵观大理市04年以来国民生产总值发展变动情况可以看出，最近两三年里，大理市经济发展情况较好，年度间保持了较快的增长速度，且发展较为平稳，这说明大理市经济目前仍处于一个平稳、有序、健康的发展阶段。资源来源：大理市统计年鉴2.三次产业结构2004年以后，大理市产业结构产生了重要的变化，也正是同一年市国民生产总值有了突飞猛进的增长，就其原因看，主要是房地产业、商贸业为主的
26、第三产业产值自04年之后在全市国民经济中的重要性日趋增强。04年以前，第一产业产值占比一般在10%以上，到04年以后大理市第一产业比重下调近一个百分点，年度间基本保持在9%-10%的水平。第二产业占比情况和第一产业较为相似，04年以前保持在50%-52%之间，到04年以后，占比出现大幅下滑，以后年度占比值基本保持在42%-44%左右。第三产业占比04年前一般保持在37%左右，但04年以后突然变大，以后年度一般保持在45%-48%水平上。由于产业结构的逐步优化，一些新兴产业（如房地产、旅游餐饮）的快速成长性、产业联动性得到逐步发挥，并由此提升了大理市经济的整体水平。据悉，逐步加大对第三产业的引导
27、、扶持力度，已成为政府推动经济发展的一项长远举措。资源来源：大理市统计年鉴3.物价与消费近年来，大理市商品零售价格指数走势平稳，除04年经济增速过快导致了物价大幅上涨外，其余年份的物价指数基本上在97%-100%之间波动，但从2007年一季度起，大理市物价总水平全面上涨。居民消费价格上涨5.3，服务项目价格上涨6.8，消费品价格上涨4.7。总体上讲，物价长期保持在一个较好且合理的水平上，但近期出现增速过快局面。从实现社会消费品零售总额看，基本上是逐年递增，特别是04年以来年度间增长的绝对值相比前期偏大。整体上看，大理市商品消费势头强劲，不仅保持社会消费品零售总额连年增长，而且还有较大的增长速度
28、。资源来源：大理市统计年鉴4.城市居民可支配收入2002年至今，大理市城镇居民人均可支配收入持续增长，且年度间增幅偏大；城镇居民人均可支配收入的提高直接导致了近年来大理市人均购买能力的显著增强，就房地产市场而言，可以认为，相当一部份市民抽调出自身资金进行房地产投资的可能性也在逐步加大。持续上涨的城镇居民人均可支配收入将增大下一阶段房地产新建产品的市场吸纳力，同时也为城市经济的平稳发展奠定夯实基础，从而营造出一个更加有序的房地产市场氛围。资源来源：大理市统计年鉴 5.恩格尔系数和基尼系数从大理市近年恩格尔系数和基尼系数的变动情况看，指标值均处于较好的水平上。2002-2006年，大理市恩格尔系数
29、保持在34-37%之间，按中国全面建设小康社会指标的要求，恩格尔系数要小于40%，最好保持在30%-40%水平。从大理市恩格尔系数绝对值可以看出，用于基本生活方面的支出比重较为适中，市民的基本生活压力并不大，侧面反映出大理市目前有相当一部分居民有能力抽出部分积蓄用于其他一些高端商品市场支出；此外，大理市近年基尼系数基本在0.29-0.32间，处于正常偏小值范围，说明社会财富分配基本合理，市民贫富差异并不突出。资源来源：大理市统计年鉴三、城市未来规划1.总体要求大理市目前本着以改革开放为动力，以构建和谐社会为目标，加快新型工业化进程，按照“两个保护、两个开发”（即保护洱海、保护海西，开发海东，开
30、发凤仪）的战略思想，积极推进滇西中心城市建设和社会主义新农村建设，促进社会各项事业全面进步，提高人民生活水平，全面加快小康社会建设步伐，努力实现全市经济社会又好又快且积极健康发展。2.发展思路按照省政府确定的大理滇西中心城市的总体发展要求，加快海东片区开发建设的步伐，实现基本建成以苍洱为城市核心区，以大理洱源城市和经济带、大理祥云城市和经济带、大理漾濞城市和经济带、大理宾川城市和经济带为主体的濒临洱海城市圈。市政府在此次城市规划中确定，下关用地主要发展方向为： 控制西洱河以北进行少量发展，适当向西部山坡和南部山箐内发展，重点向东部龙山方向发展 。3.远期目标逐步发展大理市支柱型产业，优化自身产
31、业结构，大力发展旅游业、房地业的联动效用。到2010年，以提高效益、降低能耗为前提，确保全市生产总值平均增长10%以上，达到150亿元；财政总收入年均增长10%，达到14亿元，城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入年均增长5%以上；城市建成区面积力争达到50平方公里，城镇化率达到60%。第二部分：大理市房地产市场发展概况大理市房地产市场特征： 目前，大理市房地产市场呈下出以下特征：1、 当前大理市房地产开发投资已占全市社会固定资产投资比重的32%，充分说明房地产在全市社会、经济中的作用举足轻重，其发展的好坏将直接影响到当地经济的繁荣和社会的稳定，照目前大理市发展实际看，今后政府必将加大对房地产
32、业的扶持力度。2、 房价涨速过快，市场过度繁荣，商品房开工面积、销售面积、销售价格都在高位运行；04-06年大理市新建商品房价位和周边地市水平较为接近，可是从06年下半年至今，大理市房价急速拉高，每平方米价格较06年初提升了近500-600元。3、 外地购房人群在本地投资置业的积极性增强，在未提倡开发旅游地产之前，大理市新建商品房住宅主要由本地人员所消化，但随后近年来房地产投资热的加剧及大理市旅游城市知名度的推广，逐步吸收外地购房人到大理投资购房。4、 房地产投资开发力度逐步加大，市场竞争日趋激烈。市场的繁荣主要由于需求过度所拉动，大理房地产市场持续升温的背后伴随着的是投资力度的逐年加大，现今
33、已不只是当地开发企业，一些外地知名企业也聚焦大理市场，一时间大理房地产成为各大开发企业经相追逐的对象，至此市场竞争也逐步加剧。5、 市场管理日渐完善，置业人士购房更加理性。随着房地产业的发展，相信大理市相关管理部门的管理手段也会逐步完善，不仅如此，市民对房地产关注程度日益加强，会促使置业人士进一步深化对房地产投资、开发、销售等各环节的了解，从而使得置业人士投资行为日趋理性。一、土地市场1.拆迁改造获悉，为加快大理市房地产市场发展，实现老城区旧房、危房的更新改造，逐步规范房地产市场土地供应，大理市各级已把房屋拆迁工作列为一项重要工作狠抓落实。据了解，为顺利实现市区房屋拆迁，强化拆迁工作信息透明性
34、，保护拆迁人和被迁人的合法利益，大理市预计在本年内将进行房屋拆迁补偿价格信息平台搭建工作。2007年，大理市房屋拆迁工作重点在南市区，在已下达的拆迁计划中，南市区拆迁项目占据七成比例，且已定拆迁项目后期仍以商住楼的开发为主，到目前为止，已下达经营性用房拆迁计划10.64万平方米；公益性用房拆迁计划10.14万平方米。大理市2007年经营性用房拆迁计划序号拆迁规模（）拆迁项目地点土地性质拆迁起止期限拟建项目名称片区11820下关新桥北国有07.1-07.12商住项目下关北区24647下关龙溪路国有07.1-07.12商住项目下关南区317629下关小花园国有07.1-07.12商住项目下关南区4
35、11200下关龙溪路国有07.1-07.12商住项目下关南区52970下关苍山路国有07.1-07.12商住项目下关南区612000下关南入口国有07.1-07.12商住项目下关南区76050下关泰安路国有07.1-07.12商住项目下关南区8600下关洱河南路国有07.1-07.12商住项目下关南区91716下关阳南河国有07.1-07.12商住项目下关南区1012505下关人民路国有07.1-07.12商住项目下关南区1111647下关幸福路国有07.1-07.12商住项目下关南区127656.52大理市文化路125号国有07.1-07.12大理市文化路片区下关南区137073.65大理市
36、绿化队国有07.1-07.12下关新桥北片区下关北区142367.58大理市粮油经营公司国有07.1-07.12大理古城西南片区古城区155063.6大理一中分院国有07.1-07.12大理古城西南片区古城区161458.3石油公司国有07.1-07.12大理古城西南片区古城区数据来源数：大理市规划年报2.土地供应为减缓大理市房价飞涨格局，2006年至今，大理市加大了房地产开发的土地供应量。土地供应加大对抑制房价的作用近期难以显现，目前大理的土地出让价格仍旧屡创新高。海东开发受阻，下关市区旧城改造难度颇大，都使得大理地区目前的土地供应主要集中在北区、满江板块、苍山海拔 2200米等高线以下的2
37、14国道沿线两侧、以及大-保高速两侧。下关市区的土地供应规模小、零星小宗地块上市的这一趋势短期内难以改观。在土地资源有限、地根紧缩的大背景下，使得土地出让价格的猛增成为必然。大理市土地出让概括表项目名称土地出让价格备注珠海都市花园93万/亩-耀鹏三塔旁项目40万/亩-纳斯花园二期140万/亩-腾越酒店对面地块256万/亩07年大理土地出让新高价数据来源：新闻媒体和报刊文献近期关注地块出让详情：2007年4月3日 大理市国土资源局决定以挂牌方式出让大理市满江片区编号为H-10号宗地的国有土地使用权。编号土地位置土地面积 （公顷）用途规划指标要求出让年限(年)竞买保证金(万元)挂牌起始价 (万元)
38、竞价阶梯(万元/次)容积率建筑密度绿地率H-10大理市满江片区红山路与龙腾路西北侧6.9968商业1.535%35%40930.004670.0053.00数据来源: 大理市土地出让公告2007年4月19日，经云南省国土资源厅批准，大理市国土资源局发布了挂牌出让满江片区编号为L-1号宗地的国有土地使用权公告（大开告字200703-1号）：编号土地位置土地面积（亩）用途规划指标要求出让年限(年)竞买保证金(万元)挂牌起始价(万元/亩)竞价阶梯(万元/亩次)容积率建筑密度绿地率L-1大理市满江片区机场路西侧504.096商业、住宅0.724%40%40、708000.0035.001.00土地使用
39、条件在该宗地内临洱海位置建设一个标准五星级旅游度假酒店，酒店投资不低于2.0亿元人民币，占地不低于5公顷；按宗地现状出让；成交之日当场签订成交确认书、15日内签订国有土地使用权出让合同、60日内付清全部土地出让金及相关税费；自提供土地之日起24个月内建设完毕。规划设计要求该宗地必须统一规划、统一设计，设计时必须综合考虑与周边环境的协调，充分满足对洱海水环境的保护要求，合理利用洱海水资源优势，保证该项目建成一个与洱海苍山地方风貌相融合，融高档次现代化观光度假、旅游休闲、生态居住为一体的水城示范区。 数据来源: 大理市土地出让公告据悉，该地块现已由金都地产以143万/亩竞得，更是创下了大理楼市单个
40、项目土地出让总价的新纪录。2007年6月15日挂牌转让大理经济开发区沧浪路北段以西、洱河南路以南（原大理市体育局内）的国有土地使用权及地上建筑物、附着物，宗地面积为4665.37平方米，房屋面积为1033.96平方米（均以实测面积为准），截止07年6月29日转入现场竞价后，已由中建穗丰置业有限公司以5475元/平方米的报价竞得该资产。大理市旧城改造工程正逐步深化、土地供应量逐步增大，一方面可以看出政府对土地供应不足导致的房价上涨过快的重视，另一方面也表现出政府想利用房地产支柱产业的带头效用拉动整个大理市经济发展的坚实信心。随着整个城市经济的转晴，相信下一步大理市旧城改造及土地供应量力度还将进一
41、步加大。3.未来用地规划加强下关老城区作为全市商业、文化中心区的作用和地位，完善城区现有商业服务设施系统并重点服务于旅游。建设凤鸣城区新中心区，在下关云岭大道一带，结合中心区规划安排文化中心用地，建设科技馆、展览馆、艺术中心等高档次的文化活动设施。结合用地调整，改造现长途客运站、州政府用地为文化设施用地，新建下关文化大厦、影视城等文化设施，完善老城区的文化设施建设。加快海东片区的开发建设，把大理城市建设的发展方向、拓展空间放在海东，意味着海东开发承载着拓展和整合大理市城市空间、调整城乡结构、完善城市功能、提升城市核心竞争力、推动全市经济社会全面协调可持续发展的重大历史使命。按照中心城市建设开发
42、洱海西岸，重点开发洱海南岸，推进开发洱海东岸，策划开发洱海北岸的特点思路，大量盘活劳动力资源和土地资源。逐步加大城市建设发展报批项目、并将大项目重点放在海东，通过休闲度假、滨海旅游、生态观光、生态工业、仓储物流和文化体育等项目的建设，把海东片区开发建设成为组团式、串珠式的现代山地新城区和滨海旅游休闲观光产业带，形成与西线的海西和海南的下关、凤仪两片在产业、功能上互补的城市新区。 本项目地属海东片区，从城市用地规划上看，正处于目前的重点规划地段，这为项目今后的投资增资性加重砝码。但也应同时看到，作为新的规划片区，必然存在周边市政、交通设施匮乏，市场成熟周期较长，投资者性前期信心不足的缺陷，且其他
43、地块项目开发也会对自身项目造成冲击，所以在前期策划阶段时应充分考虑好各项利弊因素，在项目入市时机选择、产品价格定位、景观户型设定、市场宣传推广方面应加大调研手笔，尽量避免入市时间重叠和开发产品雷同而导致的各开发企业相互拼杀的局面。二、房地产开发现状分析1.投资开发目前，大理市房地产业正处于一个较快的发展时期，虽然过去的两年里，国家先后出台了一系列政策，从土地资源、投资资金、税收征收等方面对房地产市场进行了力度较大的宏观调控。但是，大理市的房地产业实际上并未受此冲击的影响，反而逆势转强，一度出现较为迅猛的发展势头：城市建设化规模连年加大，房地产投资大幅提升，房价持续上涨，说明大理房地产市场短期牛
44、市的势头不会改变，且大部分开发企业是相当看好并认可大理市未来房地产市场前景的。1.1城市建设投资数据来源：大理市统计年鉴受构建省级园林城市、国家级重点旅游城市的驱动，在逐步完成城市旧城改造的基础上，市政一级逐年加大了城市基础设施建设的投资额度。目前大理基础设施建设投资额已超过20亿元。随着城市基础设施的改善，将加快大理市城市化进程，随之而来的是城市吸引力的提升和外资注入力度的加强，且借助大理得天独厚的旅游产业带动，最终将导致大理市房地产规模的日趋扩大和房产品质需求的逐步提升。1.2房地产开发投资从全市房地产开发投资情况看，03年前，大理市年度房地产开发投资完成额相对较小，基本维持在3亿元以下，并且其占全社会固定资产总投资的比重也相对较小，保持在13%-15%的水平上。到2003年，房地产开发投资完成额大幅提升，仅03年一年就达到了5.65亿元，较前一年度上涨了94.8%；04年基本上和03年持平；近两年，大理市的房地产开发投资完成额显著增长，且增幅平均在50%以上。 数据来源：新闻媒体和报刊文献 2.房地产新开工自20