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1、2011年苏州港龙平江B35项目（对于大型商业综合体的可行性思考）对于大型商业综合体的可行性思考Conception Orientation Report苏州 港龙平江B35项目/.dillsun4#ff66ff典尚设计：效果图、三维动画*汉宇为港龙项目量身打招专属港龙项目事业部非常荣幸能够为苏州港龙置业有限公司的平江B35地块项目提供我们优质的服务，我公司总部对本次服务也给予了相当的重视，要求竭尽我们所能服务好贵公司和本项目。我们将调集优秀的项目团队尽最大的努力为本项目的工作。苏州港龙置业有限公司作为汉宇的VIP客户/.dillsun#ff66ff典尚设计：效果图、三维动画策划部招商经理市场
2、组企划组设计组招商专员招商主管专属事业部构成港龙事业部事业部总监市场部招商部销售经理销售专员销售主管销售部/.dillsun#ff66ff典尚设计：效果图、三维动画*报告相关前提苏州港龙平江B35项目，作为一个大型商业综合体，不能孤立的单纯从项目所处的区域来考虑，必须基于市场，跳出市场，站在都市体量商业发展的角度，从更广的视野来分析，借鉴国内其它同类物业成功发展经验，以期对项目的发展起到重要的指导与借鉴意义。/.dillsun#ff66ff典尚设计：效果图、三维动画First- 综合战略篇second- 商业篇Third-LOFT和写字楼篇报告目录/.dillsun#ff66ff典尚设计：效果
3、图、三维动画First综合战略篇对于一个城市大型综合体的战略考量First综合战略篇对于一个城市大型商业综合体的战略考量/.dillsun#ff66ff典尚设计：效果图、三维动画主要经济指标用地面积：24848平米地上建筑面积：124240平米总建筑面积：1682773平米商业：55905平米SOHO：45632平米办公：11808平米酒店：9324平米容积率：5.0绿化率：30%建筑密度：45%地面停车位：40个地下停车位：1054个项目解读/.dillsun#ff66ff典尚设计：效果图、三维动画苏州高铁站2010-B-35号地块 本地块位于苏州火车站北广场东北方向，火车站综合楼东边，地块
4、东临人民路，南临苏站路，西临芳草路，北临苏站北路和规划河。地块解读/.dillsun#ff66ff典尚设计：效果图、三维动画产权酒店 ：15210SOHO ：30422商业综合体购物中心 商业：5590512354写字楼酒店都市商业、娱乐、商务及居住功能的合理定位和有机组合。写字楼：11808酒店：9324商业为主体，其次为SOHO、写字楼6项目定位/.dillsun#ff66ff典尚设计：效果图、三维动画港龙哈贝城苏州正大门世界级全天候商业群落happy shopping,happy life happy work案名释义：哈贝为英文happy的音译，体现国际化商业模式，与周边项目在案名上产
5、生一定的差异化。哈贝二字简单易记，朗朗上口，赋予购物休闲更多的感情因素，改变都市白领一族的枯燥生活，增加休闲购物的体验感受。本案要打造成苏州火车站区域的地标性商业，就如说到上海人民广场就想到来福士广场，说到中山公园就想到“龙之梦”，说到五角场就想到“万达广场”一样。打造苏州的来福士广场项目定位/.dillsun#ff66ff典尚设计：效果图、三维动画*我们的一切研究都以现实条件为基础，以共同的目标为导向目标1 成功招商：商业运作成熟。目标2 利润：写字楼和LOFT酒店公寓量价齐升。目标3 品牌：将本项目做成苏州地区的地标性项目之一，具有较强的昭示性，同时提高港龙公司在苏州的社会知名度，实现品牌
6、效应。项目目标/.dillsun#ff66ff典尚设计：效果图、三维动画以项目区位价值和商业综合体价值为核心对接目标客群的心理需求实现商圈领袖楼盘的营销预期 商业联动写字楼和LOFT酒店公寓，实现快速消化预期思考方向/.dillsun#ff66ff典尚设计：效果图、三维动画在营销推广层面上，建议项目以“大型商业综合体”的综合优势，用商业带动写字楼和LOFT，实现写字楼和LOFT顺利的销售去化。最终形成“商业、写字楼和LOFT”的良性互动。在整个营销中，商业将是项目的难点，故以下着重先从商业层面进行营销的分析！/.dillsun#ff66ff典尚设计：效果图、三维动画商圈领袖，综合体价值，所在区
7、域同类产品过多，越是最先面世的，越会引起关注产品价值的整合，差异性，配套和升值潜力，越易引起客户兴趣营销的力度和深度，直接与市场反馈、商业、办公、酒店式公寓运营产生关联，合生共赢附加价值和利益点展示，给客户以明确的指引，激发客户购买欲望以灵活的销控手段和现场销售配合活动，制造热销氛围，促进成交以热销带动项目价值的持续提升，以口碑宣传促进成交营销思路/.dillsun#ff66ff典尚设计：效果图、三维动画汉宇攻略一 符号化营销汉宇攻略二 营销联动，合生共赢汉宇攻略三 个性推广 整合传播汉宇攻略四 四围营销 案场SHOW汉宇攻略五 活动+体验式营销五大攻略/.dillsun#ff66ff典尚设计
8、：效果图、三维动画汉宇攻略一符号化营销港龙哈贝城的案名本身就是一个符号其“苏州门户第一站”的属性本身就是符号其商业价值本身就是一个符号。所以我们在营销中要突出项目强烈的符号感，形成一个“苏州最吸引眼球楼盘”市场形象来做营销/.dillsun#ff66ff典尚设计：效果图、三维动画我们卖的已不仅仅是商业综合体本身，我们要倡导的一种文化哈贝文化我们要引领的一种风尚哈贝风尚我们要引导的一种消费理念哈贝生活理念目的很简单：打造成苏州妪幼皆知，首屈一指的都市哈贝高尚办公生活区和娱乐餐饮购物之都！符号化营销核心策略 /.dillsun#ff66ff典尚设计：效果图、三维动画汉宇攻略二营销联动，合生共赢 综
9、合性商业 LOFT公寓（总价最低，易打开市场，建立知名度）产权式酒店（产品最好，压轴之作）商务楼（借LOFT公寓提升价值）港龙哈贝城/.dillsun#ff66ff典尚设计：效果图、三维动画对“营销联动，合生共赢”的思考：港龙哈贝城作为苏州火车站最近的商业综合体，其品牌形象和绝佳的地理位置，决定其城市商业副中心“商圈领袖”的地位。如何实现项目可售物业的快速去化？汉宇建议商业先行，以主题特色商业（休闲娱乐餐饮）率先入市，带动区域人气，为LOFT酒店式公寓带来大量出租客源，继而推出酒店式公寓，在聚集项目人气和关注度之后，带动后续办公和产权式酒店部分的销售。后续的可售物业在形成波段式销售后，反促进项
10、目整体商圈领袖地位的巩固。其各种物业类型形成“合生共赢”的关系。/.dillsun#ff66ff典尚设计：效果图、三维动画汉宇攻略三个性推广 整合传播在推广基调上：走个性、符号化路线。“以事件性营销为中心，以新闻炒作和广告宣传为两翼”的造势主线，使三者在一致性的推广主题下形成互动。软硬结合：在媒体宣传形式上将项目形象硬广和项目价值点软性报道相结合的方式。制造新闻点，让软性报道更具说服力，同时依托硬渠道平台进行项目展示和形象支撑。媒体在投放频度上汉宇的原则是点式突破，案场跟进，“封锁性投放”获取最大效果，重频度而非广度。/.dillsun#ff66ff典尚设计：效果图、三维动画个性推广主题营销以
11、特诱人 以独特多维缤纷哈贝生活，聚集人气以声势浩大、核心特色商霸之势，通过与政府联动、媒体、活动宣传等手段，进行全方位推广，让项目在苏州当地造成舆论效应，在人民心中树立其“哈贝时尚生活”形象，最终拉拢人气。以势带销 先树立项目形象，以形象带动销售利用小业主从众，跟优的心理，竖立本案苏州商业“高级时尚哈贝”标志形势，打造知名度，使其成为万众瞩目的焦点，最终使本案进入“抢”盘效应，为销售创造条件。高举高打 倡导哈贝理念、哈贝生活方式、形成哈贝文化 高举品牌形象 ，以“今天你哈贝了没？”的意念看待本项目，推广手段多与政府联动，如政府的招商引资会，商业地产论坛等。竖立项目高姿态形象，忌短利促销活动/.
12、dillsun#ff66ff典尚设计：效果图、三维动画汉宇攻略四四围营销 案场SHOW凭借项目优越的位置，重点包装项目地四围。通过围墙和广场商业氛围的包装，塑造苏站路“最吸引人眼球包装”，所有经过火车站的客户群第一视觉即港龙哈贝城的效果，形成项目在板块内的主场优势。并着重打造现场接待中心的国际品质感和商业氛围，达到SHOW的效果，增强客户吸引力和购买决策信心。/.dillsun#ff66ff典尚设计：效果图、三维动画汉宇攻略五活动+体验式营销根据推盘节奏，开展目标客群活动，以活动串联整个营销推广点。并以现场为活动主阵地，全面贯彻体验式营销模式。1、港龙哈贝城新闻发布会2、港龙哈贝城与品牌商家签
13、约仪式3、对话财富-投资论坛4、系列小规模圈层活动的延续性/.dillsun#ff66ff典尚设计：效果图、三维动画媒体通道的选择根据整体营销战略，我们选定以下媒体通道：活动营销公关活动节点活动体验活动小众媒体直邮电梯广告高铁杂志短信 文本（DM）帐单大众媒体报纸媒体 户外广告电台网络注：分阶段营销执行细案将在后期提交/.dillsun#ff66ff典尚设计：效果图、三维动画销售准则商业先行 聚集人气快速销售 联动促进/.dillsun#ff66ff典尚设计：效果图、三维动画招商预租期为12个月（2011年9月-2012年9月），后期为正式招商期至商业开业，完成60%的招商目标2011.920
14、11.122012.3招商预租导入期第一波招商预租招商预租调整期品牌商家集中签约2012. 9目标商家拜访，产品说明会现场接待处公开推广效果重点阶段第二波招商预租期完成30%招商目标完成50%招商目标初步形象树立形象推广深化/意向客户积累根据之前招商情况，调整业态深化招商初步形象树立、围栏、招商手册PPT、3D制作围栏、大牌等户外形象深化、产品说明会品牌商家签约仪式、网络、短信、房展会论坛、节庆SP活动、户外、网络等媒体组合、项目封顶活动调整后的目标商家拜访2011.6招商时间表完成典尚设计：效果图、三维动画*销售周期为12个月（2012年3月-2013年3月）2012.32012.52012
15、.10蓄水期LOFT酒店公寓开盘办公楼开盘办公房源推出2013. 3春季房展会开盘现场接待处公开推广效果重点阶段产权式酒店公开初步形象树立意向客户积累分二批推出，树立知名度和热销形象根据酒店公寓情况，制定办公楼销售价格品牌与利润双赢初步形象树立、围墙、户外高炮产品说明会、DM、直投、短信、网络、巡展写字楼巡展、SP活动、网络、短信、房展会论坛、节庆SP活动、户外、网络等媒体组合前期房源销售达到80%，推出产权式酒店2011.10销售时间表推盘节奏：建议2012年推盘两次，首次开盘设于3月房交会期间，推出1幢LOFT酒店公寓房源；视市场去化情况， 顺势加推1幢LOFT酒店公寓（顺势而为，不重点强
16、化）；待2012年项目市场热销形象确立后，建议5月房交会期间，推出办公房源， 2012年项目基本去化80%之后，推出1幢产权式酒店。/.dillsun#ff66ff典尚设计：效果图、三维动画*阶段一蓄势待发依托品牌和区位优势，国际品质、第一门户和商圈领袖形象导入。商业预热，客户储备。11.7-12阶段二商业先行招商开始，带动项目人气12.1.-3阶段三招商白热化阶段，提升项目品牌形象，LOFT客户积累12.3-512.6-.10阶段四酒店式公寓和办公快速销售 起势旺销LOFT蓄势阶段五二次起势可售物业销售冲高，产权酒店推出12.11-12完美收官项目阶段动作2013-3/.dillsun#ff
17、66ff典尚设计：效果图、三维动画接下来， 我们的战略思考应该怎样深化、具体的产品要做什么？ 探根寻源， 我们不妨先从商业方面分析开来/.dillsun#ff66ff典尚设计：效果图、三维动画Two商业篇Question1-做什么Question2-怎么做市场-产品商业篇second/.dillsun#ff66ff典尚设计：效果图、三维动画苏州港龙置业有限公司要求：完成项目商业部分整体招商和后期商业运营/.dillsun#ff66ff典尚设计：效果图、三维动画地块商业部分SWOT分析区域人流密集是本地块最大优势优势（S）S1： 处于规划苏州北部新城核心区域；S2： 近临苏州火车站和规划中的公交
18、枢纽，交通条件比较突出；S3： 商业规模较大，商业分区明显；S4： 人流密集劣势（W）W1： 周边生活配套有待完善；W2： 规模较大，不利于业态规划；W3： 临近火车站，周边相对较杂乱机会（O）O1： 苏州经济增长带来地产需求和投资机会；O2： 周边多个商业项目建设引发区域内商业价值提升；O3： 类似项目先期开发带来的参考价值（万达商业广场）；O4： 城市交通规划使项目商业辐射力扩大；威胁（T）T1： 市场招商竞争压力；T2： 全球经济紧缩影响连锁和大型商家缩紧开店预算；/.dillsun#ff66ff典尚设计：效果图、三维动画项目思考Q1:项目商业定位与业态规划满足消费人群需求Q2:对接目标
19、商家选址需求主力商家成功进驻Q3:招商策略与租金策略保证项目利润Q4:国际化商业运营打造区域商业地标通过发挥项目优势，解决项目劣势/.dillsun#ff66ff典尚设计：效果图、三维动画借鉴案例ABC/.dillsun#ff66ff典尚设计：效果图、三维动画苏州万达广场苏州万达广场(社区)位于平江新城商务商贸中心核心位置，西邻人民路、南邻312国道、北靠规划道路、东倚河道及规划绿地，总占地面积6.4万平方米，总建筑面积近45万平方米 本案借鉴项目物业苏州万达商业广场规模占地约6万平方米，建筑面积近45万平米。其中商业20万平米车位机动车停车位：1000辆产品形式住宅、写字楼、商铺主力面积写字
20、楼建面104220平米 ，住宅51-127平米销售价格6500-8000元/平米，最高8500元/平米租金状况写字楼租金在1.1元/平米/月客户苏州本地客源为主主观描述以“城市综合体”的先进理念精心规划，包括国际连锁超市、大型百货、国际影城、量贩KTV、室内精品店步行街、写字楼、城市公寓、商务设施等各种业态。/.dillsun#ff66ff典尚设计：效果图、三维动画苏州万达广场商业业态布局A栋B栋C栋地下一层地下一层3栋楼连通构成一条餐饮购物步行街，主打业态有棒约翰、重庆小天鹅火锅、G2000等一层家乐福大玩家游戏厅万千百货一层以上小肥羊、室内溜冰馆、万达国际电影城 /.dillsun#ff6
21、6ff典尚设计：效果图、三维动画Q1:项目商业定位与分层业态定位/.dillsun#ff66ff典尚设计：效果图、三维动画在我们设定的鲜明主题里，能满足人们“视觉、味觉、嗅觉、触觉、感觉、知觉”等诸多刺激，为人们提供澈透的感受服务。Happy eat-食乐（特色餐饮、小吃、大型中西餐等）Happy play-玩乐（ KTV、游艺中心等）Happy shopping-购乐（大型百货、购物商业街、服装城等 ）Happy enjoying-享乐（健身会所、娱乐城、电影院等）Happy business-商乐（休闲咖啡店、酒吧等）Happy cultivate -教乐（培训、早教等）一站式6H国际商业
22、中心项目商业定位港龙哈贝城一站式6H国际商业中心/.dillsun#ff66ff典尚设计：效果图、三维动画*好的产品主题，需要好的推广包装，如何去贯彻，把韵味做出来将是如下值得深究的问题！从产品营销企划各个环节入手，坚定的以“六H哈贝”为主题，将“国际籍多维缤纷哈贝生活”的理念及感受带入苏州使之成为“国际时尚happy生活”的代言人，统领者！/.dillsun#ff66ff典尚设计：效果图、三维动画按业态和业种规划原则按市场定位物色品牌对象的原则按赢利模式确定经营模式的原则主力店先行的原则招商动态原则 宜采用长线经营的原则业态规划原则/.dillsun#ff66ff典尚设计：效果图、三维动画*
23、业态规划B区A区C区D区大型百货带动业态布局本案商业主力业态为C区的一线百货商场，如巴黎春天、太平洋百货等，A、B、D区定位休闲娱乐、快速餐饮、购物、休闲和本案写字楼配套类业态。区域一层二层三层四层五层A区快速餐饮类+高档鞋包类女装品牌男装品牌书城室内保龄球馆B区金融服务+高档珠宝中型高档超市运动品牌专卖游艺天地休闲健身会所C区大型百货D区快速餐饮类+高档化妆品休闲餐饮+女装品牌休闲服装美食广场影城或量版式KTV/.dillsun#ff66ff典尚设计：效果图、三维动画*CDBAA区：快速餐饮类+高档鞋包类（必胜客、星巴克、面包新语、HERMES、范思哲等）B区：金融服务+高档珠宝（工商银行、
24、建设银行、老庙黄金、周大福）C区：品牌百货商场（太平洋百货、巴黎春天等）D区：快速餐饮类+高档化妆品（肯德基、麦当劳、哈根达斯、雅芳、olay等）地上一层业态规划快速餐饮+金融服务+化妆品+珠宝/.dillsun#ff66ff典尚设计：效果图、三维动画*地上二层业态规划BCADA区：女装品牌（美诗缇、 玛莉梦娜、VISCAP维斯凯、卓影JOEM等）B区：中型超市（苏果超市、屈臣氏、世纪联华等）C区：品牌百货商场（太平洋百货、巴黎春天等）D区：休闲餐饮+女装品牌（宝姿、希思黎、欧柏兰奴、法瑞姿、欧碧倩、维斯凯、 飘蕾、釜山料理、全金城、元禄回转寿司 等）休闲餐饮+女装+超市/.dillsun#f
25、f66ff典尚设计：效果图、三维动画*地上三层业态规划BCADA区：男装品牌（卡尔丹顿、路易诗兰、报喜鸟、三星佳乐喜等）B区：运动服饰（Adidas、 耐克Nike、哥伦比亚等）C区：品牌百货商场（太平洋百货、巴黎春天等）D区：休闲服饰（spris、韩国EXR、梦特娇、BENBO宾宝等）男装+休闲服饰+运动服饰/.dillsun#ff66ff典尚设计：效果图、三维动画*地上四层业态规划BCADA区：书城（猫的天空之城概念书店、江苏大众书局图书连锁有限公司 ）B区：游艺天地（汤姆熊、翻斗乐等）C区：品牌百货商场（太平洋百货、巴黎春天等）D区：美食广场（大时代美食广场）书城+游艺天地+美食广场/.
26、dillsun#ff66ff典尚设计：效果图、三维动画*地上五层业态规划 BCADA区：室内保龄球馆（泰华保龄球馆）B区：休闲健身会所（哈达瑜伽、富侨足浴、一兆伟德健身中心等）C区：品牌百货商场（太平洋百货、巴黎春天等）D区：影院或量版式KTV（好乐迪、大地影院等）体育场所+影院+健身会所/.dillsun#ff66ff典尚设计：效果图、三维动画*餐饮:休闲:娱乐：生活购物=1:1:1:2按照规划设计方案四，商业面积5.6万平计算商业各业态面积配比业态面积比例备注餐饮1.1万20%主题龙头，把其品牌与主题的丰富性做出来休闲1.1万20%充分满足人们享受的需求娱乐1.1万20%丰富人们的业余生活
27、购物2.3万40%项目人气，辅以各类品牌专卖/.dillsun#ff66ff典尚设计：效果图、三维动画*业态亮点建议：真冰溜冰场、射箭馆、保龄球馆等运动场馆。D.I.Y专区，售卖包括服装布料、各类配饰及创意家饰。无人售卖区域，众多投币售卖各种产品的机器。国际品牌大卖场的进驻，品种全促销多。苏州最大的4D电影院。特色店的引入部分个性橱窗提前开放，成为展示空间的一部分业态方向：跳蚤市场/前卫家具展示CLUB临时卖场（纪念性的T恤）我们在这里将看到新潮的流行元素引入特色店/.dillsun#ff66ff典尚设计：效果图、三维动画*布局亮点：通过对目的性业态的合理布局，有效引导人流跨层布局，增强主题及
28、主力客户的立体引流效果主题交错混搭，增强楼层业态丰富程度创新楼层概念的运用合理布局增加有效人流/.dillsun#ff66ff典尚设计：效果图、三维动画*产品建议停车位餐饮类和购物类商家对车位的要求较高，建议在车位不足情况下项目可设立部分机械式停车位，来满足商家和消费者的需求招商建议商家太平洋百货莫泰168小肥羊陌生人要求面积30000平米以上5000平米1500-2000平米800-1000平米停车位500个50个50个30个/.dillsun#ff66ff典尚设计：效果图、三维动画*商业定位：一站式 6H 国际商业中心在现有的区域位置上，充分吸引消费者前来消费业态规划：集大型百货、餐饮、购
29、物、休闲、娱乐为一体的大型商业综合体最大程度的增加本案的商业亮点打造苏州商业第一站商业定位与业态规划小结/.dillsun#ff66ff典尚设计：效果图、三维动画Q2:对接目标商家选址需求/.dillsun#ff66ff典尚设计：效果图、三维动画以生活气息类主力店引领项目商家推荐主题面积业态规划商家建议主力店推荐娱乐1.1万量版式KTV、儿童游乐场、4D电影院等汤姆熊、好乐迪等汤姆熊、好乐迪休闲1.1万足浴、健身会馆、理发店等：一兆伟德健身中心、哈达瑜伽、富侨足浴等一兆伟德健身中心 餐饮1.1万美食广场；各种特色小吃；品牌连锁餐饮；大食代、肯德基、麦当劳、必胜客、味仟拉面、星巴克、汉堡王、一茶
30、一座、真功夫等麦当劳、星巴克、大食代、必胜客购物2.3万品牌服饰专卖、个人护肤等太平洋百货、耐克折扣店、热风、H&M、优衣库、猫的天空之城概念书店、宝姿、希思黎、欧柏兰奴、法瑞姿、欧碧倩、维斯凯、 飘蕾等太平洋百货、屈臣氏/.dillsun#ff66ff典尚设计：效果图、三维动画*区域交通人流是本案最大优势品牌商业访谈品牌 访谈人职务面积要求认可因素需考虑因素太平洋百货先生市场发展部30000平米区位、规划、交通条件项目建筑结构、租金翻斗乐 倪粉嘉中心店总经理5000平米以上 区域规划，交通人流项目建筑结构、租金麦当劳邹储荣 地产部200-300平米交通人流项目主体结构竣工时，再谈招商
31、细节一兆伟德健身李亚光市场拓展部经理不含游泳池1800-2500平方米；含游泳池3500-4200平方米交通人流楼板承重、柱距大地影院张先生市场发展部3000-5000平米区域规划，交通人流项目层高、柱距/.dillsun#ff66ff典尚设计：效果图、三维动画*汉宇拥有的连锁商家资源/.dillsun#ff66ff典尚设计：效果图、三维动画*汉宇拥有的连锁商家资源/.dillsun#ff66ff典尚设计：效果图、三维动画* 虽然不同业态开店的选址是完全个性化的，但同样业态对开店选址又有很大的共性化，因为其核心要素是共同的。通过对接目标商家的选址需求，促进项目招商进程。商家小结/.dillsu
32、n#ff66ff典尚设计：效果图、三维动画Q3:招商策略与租金策略/.dillsun#ff66ff典尚设计：效果图、三维动画品牌带动战略以品牌商家来带动整体招商品牌商家针对的消费群以中高档收入群体为主：同时他们也是追赶时尚和享受的中青年人群喜欢聚集的场地，他们的进驻直接影响到项目的品质。我们所做的不是招商，而是选商：不是被动的接受客户租赁商铺，而是要对入驻商家的信誉、经营管理、经营产品、公司经营状况等方面进行全方位考察，优秀者才能入驻。先大后小：大型品牌商家的招商成功是项目成功招商的前提，务必先招品牌大商家、后招小商家，先大而后小商家必然闻风而来。招商总策略/.dillsun#ff66ff典尚
33、设计：效果图、三维动画*招商与工程同步进行招商与工程同步进行快：由于在未来的几年内周边即将建成较多的大型商业项目，我们面临的竞争压力大，因此招商工作必须提前进行，必须在周边项目未开始招商前进行招商工作，抢占优质的商家资源，奠定项目在区域中的商业地位。根据商家工程需要来建设项目：许多商家对入驻的商业项目的建筑结构要求较高，在工程前进行招商能避免以后工程变更而带来不必要的重复工作，从而节约工程开支。招商分策略/.dillsun#ff66ff典尚设计：效果图、三维动画*业态规划的战略要求商业成功运营的关键想方设法吸聚人流、最大化加速商业成熟业态组合的要求业态组合要能满足自我生态循环的功能满足苏州高铁
34、发展的配套需求配合平江开发的城市发展需要满足区域人民不断提高的物质文化需求自给自足、吸聚人流、加速商业成熟招商思路/.dillsun#ff66ff典尚设计：效果图、三维动画*提前招商+定向招商+优惠招商定向招商优惠招商优惠招商在招商条件上给予承租户适当的优惠，降低承租户的经营风险，增加其经营信心，促进招商工作。定向招商是指招商人员主动上门与目标商家联系，向目标商家推荐商业物业，使其进场经营。+在招商时我们既要有针对性的拜访目标商家，又要对目标商家经营状况作预判，在此基础上给予适当的优惠，降低其经营风险。招商策略+提前招商提前招商是指招商在工程建造阶段针对有工程要求主力商家进行招商，使其提前进场
35、。/.dillsun#ff66ff典尚设计：效果图、三维动画*主力店先行第一波招商导入期主力店招商招商调整第二波招商第一阶段第二阶段紧扣定位，重点洽谈引领型商户带动相关品牌举行第一次主题招商 根据实际招商结果调整业态，进行第二次配套招商根据现有面积扩充补充型商户第三阶段第四阶段招商步骤/.dillsun#ff66ff典尚设计：效果图、三维动画*招商预租期为12个月（2011年9月-2012年9月），后期为正式招商期至商业开业，完成60%的招商目标2011.92011.122012.3招商预租导入期第一波招商预租招商预租调整期品牌商家集中签约2012. 9目标商家拜访，产品说明会现场接待处公开推
36、广效果重点阶段第二波招商预租期完成30%招商目标完成50%招商目标初步形象树立形象推广深化/意向客户积累根据之前招商情况，调整业态深化招商初步形象树立、围栏、招商手册PPT、3D制作围栏、大牌等户外形象深化、产品说明会品牌商家签约仪式、网络、短信、房展会论坛、节庆SP活动、户外、网络等媒体组合、项目封顶活动调整后的目标商家拜访2011.6招商时间表完成典尚设计：效果图、三维动画*推广主题与思路结合苏州政府和媒体展开宣传活动推广阶段招商导入期第一波招商招商调整阶段第二波招商工作重点准备期，初步树立形象，入市前准备，招商道具装备奠定品牌定位，传播和强化目标商家认知度，有针对性的开展主力品牌招商根据
37、之前招商情况，调整业态，进行下一阶段的招商规划以规划亮点吸引后续商家，持续开展公关活动，实现商家间的互动阶段主题苏州政府助力高铁商业签订主力商家意向协议，公开选商开始持续招商选商结束，开业准备目标效果让苏州居民知道项目完成30%招商目标商业形象深入人心完成50%招商目标推广活动现场招商处公开，开展媒体宣传活动商业产品说明会品牌商家签约仪式商业项目封顶活动渠道通路户外、DM、网络DM、商家拜访、报纸媒体活动、户外DM、商家拜访、报纸/.dillsun#ff66ff典尚设计：效果图、三维动画*招商形象导入期阶段任务：这个阶段对项目的本身宣传，建议与平江区政府联动，通过借力造势，将本项目的品牌知名度推向一个高峰阶段目的：提升项目的知名度和影响力关键举措：、招商接待处开放 2、招商手册制作 3、工地围栏制作 4、开展高铁商业社会征文活动招商形象导入期第一波招商招商调整期第二波招商2011.92011.122012.32012. 92011.6推广策略形象导入期/.dillsun#ff66ff典尚设计：效果图、三维动画*