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1、成都市区2009年写字楼物业 情况调查,2009年7月8日,市场现状 未来走势分析 项目优劣势分析,历史数据,近年来，成都市办公物业发展较为迅速，2007年出现供不应求的趋势。受此利好趋势影响，2008年成都市办公物业供应量大幅攀升，达到历史最高水平；而与之相对销售量受地震和金融危机等不利因素影响大幅下滑，导致市场存量成倍上涨，受市场竞争及地震的双重影响，写字楼整体租金水平呈现下滑趋势。其中高端写字楼暂未受到明显影响，而低端写字楼租金水平降幅较大。,09年上半年市场情况,继08年成都写字楼市场供应量激增的势头，09年市场开发量仍不断攀升，预计将在未来3-4年内达到历史高峰期，市场竞争激烈。 上
2、半年各档次的办公用房供应量超过47万，其中青羊区和武侯区供应量最大，分别占总量的26%和24%。 上半年办公用房的成交量超过16万，其中青羊区成交量最大，占到总成交的38%，与之形成强烈反差的是成华区，仅有0.33万办公用房成交。 上半年办公用房的成交量呈下降趋势，其中有春节假期、金融危机等影响因素，但部分大型写字楼项目只租不售的经营方式也导致了办公用房成交量的下降。,09年上半年市场情况,上半年成都写字楼的成交均价为5532元/，总的来看，上半年成都写字楼的成交价在持续增长，增长率达到8%左右。 各行政区中，锦江区办公用房市场成交价格最高，达到了7721元/，平均租金83元/；青羊区成交价格
3、4996元/，平均租金69元/；成华区成交价格仅有3968元/。 从区域成交情况来看，城南和城中成交价格和平均租金较高，成交价分别达到了7767元/和6687元/，租金平均水平分别达到70元/和86元/；城北成交价格也最低，仅3946元/，租金56元/。,09年上半年市场情况,截至2009年2季度，成都市甲、乙级写字楼总体空置率为23.6%，与1季度相比上升4.1个百分点；受乙级写字楼供应增加的影响，平均售价比1季度下降6.0%，为10341元/ ；平均租金与1季度相比略有下降，降幅0.4%，为93.5元/ 月。,09年上半年已入住甲级写字楼情况,通过对成都市10个具有代表性的已入住甲级写字楼
4、：时代广场、香格里拉、汇日央扩国际广场、川信大厦、冠城广场、力宝大厦、华敏翰尊国际等调查研究，上半年，成都市甲级写字楼市场表现出以下四个主要特征： 一、租金稳定。上半年甲级写字楼的租金主要在91-110元/ 月，最低不低于75元/ 月，最高可达到180元/ 月。 二、空置率低。上半年甲级写字楼空置率在0%-15%之间，其中力宝大厦和华敏翰尊国际的空置率较高分别达80%和60%。 三、供应量大。目前成都的10个甲级写字楼的供应面积达到了63万左右（含商业）。 四、行业领先企业入驻。通过对10个甲级写字楼的了解，可以看出，银行业、电器业、地产业、IT业的佼佼者都选择在甲级写字楼办公。,2009年上
5、半年主要新入市项目情况,上述5个项目，其供应量占整个成都市上半年总供应量的61%，成交量占整个成都市上半年总成交量的75%，说明市场竞争将越来越集中于少数几个项目中。,2009年上半年主要在售项目情况,2009年上半年主要在售项目情况,2009年上半年主要在售项目情况,通过对上述成都市主要在售写字楼项目销售情况调查来看，整体销售情况较为乐观。主要原因在于受到成都市政府于4月上旬发布的关于进一步加快金融业发展的若干意见的政策利好影响（对于符合条件的公司购买、租赁或自建办公用房给予购买：1000元/ ，租赁： 3年内20元/ 月的资金补贴或按照土地拆迁整理成本挂牌出让土地；其高级管理人员，自机构开
6、业年度起3年内，按照个人所得税市、区地方留成部分的50%予以补贴 ），各项目进入5月后销量均有不同程度的提升。 新政策的发布对于成都市（尤其是东大街及人南路区域）办公物业市场起到了促进作用，但针对339项目而言，由于不属于金融聚集区，并未产生积极有利的影响，反而成为项目办公物业销售的不利因素。,将入市项目情况,注：红色字体表示该写字楼项目只租不售。,将入市项目情况,注：红色字体表示该写字楼项目只租不售。,将入市项目情况,通过对上述将入市项目情况调查来看，未来1年内将进入市场的甲、准甲级写字楼总体量保守估计将达到65万，其中约有41万要进行销售，优质办公物业市场竞争将呈现出愈演愈烈的趋势 。 未
7、来新增写字楼更多的集中于东大街及人南路区域，这两个区域竞争将达到白热化程度，339项目所处成华区猛追湾及周边区域目前办公物业数量较少，档次较低，未来短期内基本无新增办公物业，本项目的推出有利于避免激烈的市场竞争，填补市场空白，如何充分利用有利时机，对于推动项目销售将起到积极有利的影响。,市场现状 未来走势分析 项目优劣势分析,高端写字楼放量入市，市场竞争加剧,通过上图可以看出，09年成都市全年甲级、准甲级写字楼的供应量已接近08年全年所有类型办公物业供应量之和。优质办公物业的放量入市，必然将导致彼此间市场竞争更为激烈。,注：供应量只统计可供销售的写字楼，只租不售的写字楼因对投资者市场无明显影响
8、，故未列入统计。,高端写字楼挤压低端写字楼生存空间,如上图所示，09年上半年入市的甲级、准甲级写字楼供应量只占到总供应量的53.3%，而销量却占到总销量的75.9%，说明高端写字楼内部进行激烈竞争的同时，对外也在不断地抢占市场份额，以达到扩充生存空间，减缓内部竞争的目的。随着下半年更大体量的优质写字楼入市，这一趋势将更加明显。,马太效应明显,成都市办公物业市场呈现出“优者愈优，劣者愈劣”的马太效应，从前面的市场现状可以看出：高端办公物业尤其是甲级写字楼，其销售率、销售价格、租金水平和入住率远高于低端办公物业，生存环境优势明显。如此，也就不难理解在即将入市的高端写字楼项目中，已经提出超甲级写字楼
9、概念，力图进一步细化产品分类，抢占制高点。,政策利好，推动市场升温,通过对此前市场现状中重点关注的在售项目销售情况分析可以看出，09年1-4月，各项目销售业绩平平，进入5月以后，销量发生质的飞跃。之所以出现如此明显的改变，应归功于成都市政府于4月上旬发布的关于进一步加快金融业发展的若干意见这一文件，通过对于购买、租用和自建写字楼给予的财政补贴和个人税费返还，促进市场迅速升温，为成都办公物业市场的稳定发展起到了保驾护航的作用。,市场现状 未来走势分析 项目优劣势分析,优势：,作为成华区打造RBD的重点项目，受政府及社会关注度高； 项目所属猛追湾-建设路片区通过改造，入住人口密度大大提高，办公物业的发展潜力看好； 项目所属区域乃至整个成华区高端办公物业稀缺，市场空白有待填补； 项目相对成华区其他将入市的高端办公物业启动较早，先一步入市有利于抢占区域内市场份额，避免区域内激烈竞争。,劣势：,从成都市范围内来看，项目位置不属于东大街和人南路沿线传统商务聚集区； 项目启动时间同东大街及人南路几个高端办公物业启动时间相仿，同期入市竞争较为激烈，而延期入市则未来竞争激烈程度可能更高； 项目位置条件不满足成都市政府关于进一步加快金融业发展的若干意见的文件要求，因此难于吸引金融业这一类潜在大客户，客户构成上可能存在缺失；,