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1、黔龙龙锦星城5#楼商业项目前期策划定位方案黔龙 ?龙锦星城5#楼商业项目前期策划定位方案TO:重庆黔龙阳光地产发展有限公司2012-02目录第一部分：项目前期市场研究第二部分：项目商业定位及招商策划 第三部分：项目营销策划 第一部分：项目前期市场研究重庆主城及黔江区宏观市场环境研究黔江区本地相关物业市场调查研究针对本项目商业的需求分析 相关案例分析 重庆主城宏观市场环境研究重庆市从成立直辖市以来，房地产市场从无到有，一直保持着逐步的良性发展，在这些年的发展过程中，有着鲜明城市特征的重庆市主城区，其房地产市场也形成了自己的诸多特点，由于受到全国房地产热、三峡移民工程、城乡综合改革实验区的设立等一
2、系列因素的影响，重庆房地产市场的需求被大量释放，与此同时房地产投资也有了一个飞跃。但从2010年开始，重庆房地产市场受到全国房地产市场宏观调控的约束，以及全球金融危机的影响，使得重庆房地产市场进入了一个相对微妙的、敏感的阶段，既面临长远发展的机遇，又危机潜伏。既有供求问题相对均衡、市场价格相对稳定，又存在结构性失衡、房地产金融瓶颈等一系列问题。宏观环境解析：经济增速延续回落趋势解析： 在内外夹杂因素下，11 月份 PMI 指数继续回落 ,已经低亍 50%。经济景气从扩张转为收缩，预示未来我国经济增长率将继续回落。新产品订单和购进价格指数回落，反映市场需求总体走低，企业生产经营困难可能从成本提高
3、转向订单不足。由亍国内投资增长仍保持较高水平，消费增长稳中略有提高，因此未来经济增速回调预计仍将比较平稳，不会出现大的下滑。 值得注意的是，当前宏观调控已显成效。购进价格指数继续回落，已经连续两个月位亍以下，说明通货膨胀风险大为降低，前期的物价上涨对经济发展的不利影响趋亍消退。 在经济增速持续放缓，通胀回落情况下，宏观调控主要目标将由“抗通胀”转为“稳增长”，货币、财政政策应双管齐下，以提高我国经济内生增长动力。图（1）：全国 2008 年 -2011 年 11 月 PMI 指数走势图重庆主城宏观市场环境研究PMI：中国物流信息中心 12 月 1 日发布报告称，11 月份，中国制造业采购经理指
4、数(PMI)为 491.0%，运行至临界点 50%以下，比上月回落 1.4 个百分点，降至2009 年 73 月以来的新低。宏观环境解析： CPI 大幅下降CPI：11 月宏观数据将亍近期公布，金融机构普遍预计 11 月份的 CPI 相比10 月将有较大幅度回落，将低亍 5%具体数值在 4.4%-4.6% 之间。图（2）：全国 2000 年-2011 年 11 月 CPI 和 M1 走势图解析： 由亍连续紧缩政策的实施以及外部环境的持续恶化，加上翘尾因素的影响， 11 月份的CPI 将会有较大幅度的回落。我们认为，未来通胀将不再是宏观调控的主要目标，保持经济平稳快速的增长才是当务之急。 下调存
5、款准备金率会不会再次刺激通胀?毕竟目前国内的通胀水平并不低，银行存款仍为负利率。对此，我们认为，对通胀不用太担心。目前国际大宗商品价格已出现回落，由大宗商品导致的国内输入型通胀压力大大缓解，同时，从人民币近期汇率走势可以看出，人民币有回调趋势，部分热钱开始流出中国。热钱少了，物价上涨的压力自然也会减轻。重庆主城宏观市场环境研究资料来源：搜房网指数研究院解析： 下调存款准备金率是货币政策逐步放松的一个信号，眼下全球主要经济体都面临货币政策的拐点，未来开发商资金压力有望缓解，但楼市调整大局短时间不会改发。 在 CPI 出现明显回落的背景下，市场对货币政策取向的关注愈加强烈。我们认为，货币政策全面放
6、松的可能性并不大，但具体的发化还要看中央经济工作会议。贷币政策的微调，只不过会让调整的底部不那么深，调整时间不那么长，但大的格局短时间难以改变。和其他行业一样，存款准备金率的下调对房地产行业来说也是一个利好。这意味着银行放贷规模将会扩大，企业可以从银行获得更多的贷款，这对亍资金链普遍紧张的房地产企业来说，无疑是看到了一线希望。但这一线希望并不会根本改发楼市目前的调整大局。首先房地产市场的周期性没有变，楼市目前处亍调整期，之后才会再度复苏、繁荣。二来目前稳健的货币政策没有变。第三，目前房地产市场的调控政策也没有变。重庆主城宏观市场环境研究宏观环境解析：央行下调存款准备金率图（3）：2008 年-
7、2011 年 11 月存款准备金率走势图央行 11 月 30 日晚间宣布，从 2011年 12 月 5 日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点。这是央行自 2008 年 12 月以来首次下调存款准备金率，也是在经济政策预调微调提出之后的实质性动作。宏观环境解析：央行下调存款准备金率 （续）解析： 今后货币政策微调，银行在个人房贷方面也会实施略微宽松的政策。2012年，可能会有更多的银行降低首套房利率，缩短放贷时间等等，为老百姓买房提供更多的信贷支持。存款准备金率毕竟不是利息的调整，对于购房消费者的消费心理影响并不会很大。重庆主城宏观市场环境研究资料来源：重庆房地产研究中心
8、重庆主城宏观市场环境研究行业宏观环境解析：重庆房地产市场情况图（4）：主城土地市场供应情况量价小幅回升，市场供需格局严峻图（5）：主城商品房供应情况宏观经济：经济增速延续下滑趋势，CPI 有望大幅下降。商品房土地：11月份土地供需市场均出现放量情况，供应量为 219 万方，成交量也有 190 万方。年末将至，土地市场开闸放量，各路房企集体抢粮，抄底热情高涨。商品房供需： 11月新增预售个数 89 个，批准供应面积209.72 万方，环比增长 20.4%，同比下滑 6.7%；11月商品房共计成交 16501 套，成交面积 157.38 万方，较上月有小幅增长，环比增长 4.1%，但较去年同期同比
9、降幅达到 15.3%。11月商品房成交建面均价为 6278 元/平米。较上月有所回升，但仍处亍近几月来的低位。报媒推广：11月重庆主城各大发展商及其旗下项目共计投放报媒广告 554 次，投放版面累计达到 477.80 版，投放金额共计 5798.15 万元。本月在报媒投放上以整版为主。行业宏观环境解析：重庆主城房地产市场情况商品房批准供应总量走势重庆主城 11 月商品房批准供应量统计分析表（万平米）月份个数住宅面积 (万平米)非住宅面积(万平米)商品房总面积(万平米 )2011年11月89171.5038.21209.722011年10月78154.9519.22174.172010年11月1
10、07192.5832.10224.68环比涨幅14.1%10.7%98.8%20.4%同比涨幅-16.8%-10.9%19.0%-6.7%由于受到全国整个地产大势的影响，2011年11月较去年同比涨幅下跌了-6.7%。但较2011年10月环比增长了20.4%；为保增长，所以国家相关部门逐步开始放宽，商品房批准供应量；资料来源：重庆房地产研究中心重庆主城宏观市场环境研究商品房实际供应总量走势行业宏观环境解析：重庆主城房地产市场情况重庆主城 11 月商品房实际供应量统计分析表月份开盘楼盘个数开盘面积供应套数成交套数开盘成交率整体开盘均价2011年11月53101.349674410242.4%70
11、972011年10月69108.6211020358932.6%72852010年11月58117.0912617741958.8%7546环比涨幅-23.2%-6.7%-12.2%14.3%30.2%-2.6%同比涨幅-8.6%-13.5%-23.3%-44.7%-27.9%-6.0%从房地产实际供应量上来看，由于受到金融以及国家相关政策未完全明朗化的影响，整个市场的放量还是有所减缓；资料来源：重庆房地产研究中心重庆主城宏观市场环境研究黔江区宏观市场环境研究黔江区位于重庆市的东南边缘，地处武陵山腹地，东临湖北省的咸丰县，西接彭水县，南连酉阳县，北接湖北利川市，是渝、鄂、湘、黔四省市的结合部，
12、素有“渝鄂咽喉”之称，是重庆市主要的少数民族聚居地之一，东西宽45公里，南北长90公里。全区幅员面积为2398.7平方公里。全区共3个街道办事处，12个乡、15个镇、489个村民委员会,2008年末，全区户籍总人口52.17万人 。区内矿产资源品种较多、分布广、储量大、品位高。现已探明储量的矿种有主要有铜、铁、硫、煤、磷、铝、锌、汞、石膏、高岭土、冰解石、莹石、重晶石、明矾、石灰石、石英石、矿岩等矿藏。黔江区域概况资料来源：百度黔江介绍黔江区宏观市场环境研究全区公路通车总里程2531公里，其中国道93公里，省道511.4公里，县道689.15公里，乡道319.5公里，村道1353.45公里，专
13、用道24.5公里。按道路等级划分有二级路93.1公里，三级路51.4公里，四级路587公里，等外路421.6公里。全区30个乡镇已全部通公路，并实现乡乡通油路； 黔江区位于渝怀铁路的中心位置，距重庆江北站312公里，距怀化站300公里，4小时内就可到达重庆主城区，24小时内即可抵达沿海任何一个省份的省会城市，从而大大缩短时空距离，加强与全国和全市经济的融合和交流。2006年11月1日，渝怀铁路正式开通客运。至此黔江已成为西部与沿海地区连接的通道,交通瓶颈制约将得到很大的缓解。 渝湘高速黔江段在水田乡农桥村与正阳镇之间的沿溪沟大桥，分左右两幅，单幅全长560米，其中主桥长310米，主跨150米，
14、桥面与谷底垂直高度为280米，比2004年通车号称“世界之最”的法国米约大桥还高10米。全区公路通车里程达到2270公里，其中等级公路1850公里。交通情况黔江区经济情况：十一五年末主要成就序号指标名称2005年规划目标2010年绝对值年均增速（%）绝对值年均增速（%）1地区生产总值(亿元)40.967.413100.115.92人均地区生产总值(元)829714652228003三次产业结构12:47:4110.6：53.5：35.94工业总产值(亿元）26.756017.510224规模以上工业总产值(亿元）22.955016.992.530.25农业总产值(亿元）9.9515.55.31
15、7.156地方财政收入（亿元）2.444.211.515.2447全社会固定资产投资（亿元）19.684518100.738.4规划期累计投资（亿元）902003008社会消费品零售总额（亿元）14.6927.213.136.219.89非公有制经济占GDP比重（%）40525210金融机构存款余额（亿元）27.625012.693.927.711金融机构贷款余额（亿元）31.23551265.215.812城镇居民人均可支配收入（元）8289130009.41379710.713农村居民人均纯收入（元）212932508.8441715.714城镇居民最低生活保障率（%）95100资料来源：
16、重庆市黔江区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（纲要内对“十一五”工作总结）黔江区宏观市场环境研究序号指标名称2005年规划目标2010年绝对值年均增速（%）绝对值年均增速（%）15全区人均受教育年限（年）7.899.116平均预期寿命（岁）68697017新改建骨干乡村公路（公里）【1000】【1200】18城镇化率（%）27.9403919人口自然增长率()6.59<6.5620城镇登记失业率(%)3.6<43.521城镇新增就业人员(人）3270【15000】【17000】22森林覆盖率（%）32.94545.523累计治理水土流失面积(平方公里）17416033724空
17、气质量二级以上天数占全年比例（%）959090黔江区宏观市场环境研究黔江区经济情况（续）：十一五年末主要成就资料来源：重庆市黔江区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（纲要内对“十一五”工作总结）中心城市框架初步形成，“一城四组团”中心城市路网骨架拉开；地区生产总值突破100亿元，年均增幅达到15.9% ；人均地区生产总值翻一番 ；固定资产投资累计完成额突破300亿元，增长2倍 ；城市人口和建成区面积分别由“十五”末的11.5万人、10平方公里增加到18万人、18平方公里，城镇化率提高到39%。三次产业结构逐步优化比例为10.6：53.5：35.9 ； 非公有制经济增加值占GDP的比重从40
18、%上升为52% ；城乡居民平均收入分别达到13797元、4417元。分别是“十五”末的1.6倍、2.1倍 ；小结：总体上来说，整个十一五规划期间，黔江整体经济增长明显。但由于黔江地区各项经济指标在“十五”期间相对较低，故“十一五”各项经济指标增长比例较大。黔江区经济情况（续）：十一五年末主要成就黔江区宏观市场环境研究资料来源：重庆市黔江区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（纲要内对“十一五”工作总结）序号指标名称单位2010年“十二五”目标备注2015年年均增速（%）1地区生产总值亿元100.130021预期性2人均地区生产总值常住人口, 元2280055000预期性3工业总产值亿元102
19、50037.5预期性4全社会固定资产投资亿元100.740032预期性累计投资亿元【1000】5社会消费品零售总额亿元36.212027预期性6累计实际利用内资亿元【250】预期性7累计实际利用外资亿美元【0.8】预期性8地方财政收入亿元15.24525预期性9非农产业增加值比重%9094预期性10非公有制经济占GDP比重%5265预期性11城镇化率%396012城镇居民人均可支配收入元137972500012.5预期性13农村居民人均纯收入元44171000017.5预期性14主要劳动年龄人口平均受教育年限年1012约束性15人口平均预期寿命岁7072预期性黔江区“十二五”规划主要目标： 黔
20、江区宏观市场环境研究资料来源：重庆市黔江区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（纲要内对“十一五”工作总结）序号指标名称单位2010年“十二五”目标备注2015年年均增速（%）16保障性住房面积万平方米100约束性17公路通车总里程公里22703500约束性18互联网用户普及率%3050约束性19安全卫生饮水普及率%6090约束性20人口自然增长率66.5约束性21城乡养老保险参保率%9295约束性22医疗保险参保覆盖率%9095约束性23城镇登记失业率%3.54约束性24森林覆盖率%45.555约束性25城市建成区绿化覆盖率%40.250约束性26单位地区生产总值能耗降低%4【15】约束性
21、27单位地区生产总值CO2排放降低%1.85【17】约束性28主要污染物排放总量减少%【5】约束性29耕地保有量万亩79.775约束性30城区空气质量优良天数天340320约束性黔江区“十二五”规划主要目标（持续）： 黔江区宏观市场环境研究资料来源：重庆市黔江区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（纲要内对“十一五”工作总结）由于2011年受到世界经济滞涨的影响，在全国经济呈现缓慢增长的前提下。黔江区2011年经济发展总的形势较好，全区经济发展迈入新阶段。1-9月份全区实现地区生产总值65.84亿元，增长19.6%，同比提高6.2个百分点； 19月全区实现农林牧渔业总产值10.07亿元，增长
22、5.4%，拉动经济增长0.6个百分点 ；19月，规模以上工业企业总产值63.72亿元，增长56%，增幅同比提高45.8个百分点 ；19月完成工业投资21.8亿元，完成年度投资计划的72.7%，增长117.5%，是建区以来最高增速 ；18月，规模以上工业企业实现主营收入48.56亿元，增长59.6%，利税18.04亿元，增长45.9%，；19月，全区固定资产投资完成64.8亿元，增长34.7%，增速比全市高3.9个百分点，投资对经济增长的贡献率达55.2%，拉动经济增长10.8个百分点 ；在全社会固定资产投资中，建设和改造投资完成58.2亿元，增长40.2%，占投资总量的89.8%；房地产开发完
23、成投资6.6亿元，增长36%，占10.2%；19月重点建设完成投资53.9亿元，重点建设投资占全社会固定资产投资比重达到83.3%，其中续建项目完成投资44.3亿元，新开工项目完成投资9.6亿元；全区实现社会消费品零售总额25.91亿元，增长19.4%。 小结：虽然受到世界整体经济的影响，使得2011年黔江整体经济指标未能完全达到“十二五”规划第一年的增长比例。但黔江整体经济形势还是朝着良性的方向发展。黔江区2011年前三季度宏观经济指标资料来源：重庆市黔江区政府网站黔江区宏观市场环境研究黔江未来城市发展规划建设渝东南地区中心城市 调整优化城镇空间格局：科学前瞻规划城市。着眼2020年建成城市
24、建成区50平方公里、城区人口达到50万的中等城市；加快完善城市基础支撑功能 ：建设畅通黔江。完善以新华大道、迎宾大道、正舟大道为骨架的城市交通网络体系，建成正阳大道、黔永大道、正阳和舟白复线隧道、南青大道等城市主干道。开工建设东外环高速公路，建设一批城市快速干道、隧道桥梁，加密城市组团联系。强化公交配套设施，建成正阳汽车站、舟白汽车站、机场及火车站换乘中心，基本实现零换乘。建设公交停靠站点，完善人行设施，提高市民出行的安全性和便捷度。着力建设宜居黔江：突出城市形象特质。高起点、高水平开展城市形象设计，处理好城市建设细节，美化建筑立面，以淡雅灰色调为主，做好城市色彩规划和空间轮廓线设计，塑造特色
25、鲜明的城市形象；创新城市管理和经营模式：提升城市管理现代化水平。加快城市管理法制化、信息化进程； 资料来源：重庆市黔江区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要黔江区宏观市场环境研究黔江未来城市发展规划建设渝东南地区中心城市（续）城市重点功能项目 城市功能提升重点项目（单位：万元） 序号项目名称建设规模及主要内容总投资完成投资1行政中心东迁基础建设及主要政府机构、企事业单位办公设施等2000002000002正阳工业园区基础设施黄山坝、青杠园区、黔永园区、冯家沿溪沟、金溪李家沟医药化工园区等基础设施6000003280003正阳现代物流基地2.5平方公里基础设施及物流设施110000950004
26、东外环高速公路全长17公里1700001700005新城道路建设主干道20公里，次干道8.5公里，支路110公里2000002000006城市组团快速连接道新建正阳复线隧道、舟白复线隧道，老城至舟白、老城至青杠、正阳至青杠（复线）等城市快速干道1500001500007老城道路改造实施迎宾大道和新华大道改造，老城道路白改黑10公里25000250008市政设施建设新建17处天桥或地下通道、3处大型停车场等12000120009正阳污水处理工程新增污水日处理能力5万吨，配套污水管网350003500010青杠污水处理工程新增污水日处理能力4万吨，配套建设一级污水干管15公里25000250001
27、1冯家污水处理厂日处理污水6万立方米150001000012小城镇污水处理建设阿蓬江、濯水等12个镇和五里、水田等12个乡的污水处理设施1500010000资料来源：重庆市黔江区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要黔江区宏观市场环境研究黔江未来城市发展规划建设渝东南地区中心城市（续）城市重点形象项目 城市形象提升重点项目（单位：万元） 序号项目名称建设规模及主要内容总投资完成投资1新城城市综合体规划面积600亩，建筑面积120万平方米3000001500002城市广场、公园建设新建酉阳山公园、西山公园、峡谷公园二期、民族广场、市民广场等40000400003老城上档升级老城核心商圈C组团、城
28、南片区、城北片区等重点片区开发5000004000004城市夜景建设城区重要建筑、景观等亮化工程700070005城周绿化总规模1000公顷1000060006森林工程总规模50万亩70000100007工业污染治理重点企业环境深度治理1100070008黔江河流域水污染综合治理生活污水垃圾处置、河岸生态防护、农业面源污染治理、工业废水治理等58000280009阿蓬江次级河流综合整治阿蓬江河岸防护林、场镇河岸护堤建设、河岸湿地生态修复、土地石漠化治理350001300010黔江河次级河流综合整治黔江河城区段河道清淤、护堤绿化、湿地生态、水源地保护、河流形态多样性恢复320001200011固
29、体废物集中处置工业固废、电子废物、餐厨垃圾处置设施7000700012环境安全医疗废物处置、危险废物集中处置设施、危化品风险管理、污染土壤治理与修复等120008000资料来源：重庆市黔江区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要黔江区宏观市场环境研究黔江未来城市发展规划建设渝东南地区中心城市（续）城市重点交通枢纽项目 综合交通枢纽重点项目（单位：万元） 序号项目名称建设规模及主要内容总投资完成投资1渝怀铁路复线黔江段62.5公里3000003000002黔张常铁路黔江段长约24公里3000003000003重庆至黔江城际铁路黔江段长约40公里5600002000004黔毕昭铁路黔江段长约60公
30、里5000004000005黔江至万州城际铁路黔江段长约30公里420000通道：三纵：渝湘高速公路进入包（头）至茂（名）高速公路；四纵：渝湘（包茂）高速公路接沪昆高速公路在常德接二（连浩特）广（州）高速公路，形成两条高速公路南北大通道；东西运输大通道“七横”连接长三角、成渝经济带；一横：黔恩铁路连接沪蓉高速铁路；二横：黔张常铁路接沪昆高速铁路、黔毕昭铁路经攀枝花达丽江；三横：渝长铁路客运专线，形成三条东西铁路大通道；四横：黔恩高速公路接沪渝高速公路；五横：黔梁高速公路接沪蓉高速公路；六横：渝湘高速公路在吉首接沪昆高速公路，形成三条高速公路东西大通道；七横：黔梁高速公路连接长江黄金水道； 资料
31、来源：重庆市黔江区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要黔江区宏观市场环境研究黔江未来城市发展规划建设渝东南地区中心城市（续）特色旅游重点项目 特色旅游业重点项目（单位：万元） 序号项目名称建设规模及主要内容总投资完成投资1蒲花河旅游度假区建设步游道、文化体验、游乐、生态疗养、民俗山寨、住宅等旅游配套设施55000400002濯水老街恢复及风貌整治老街修复3.7万平方米，房屋立面整治7.2万平方米，地面修缮2万平方米22000120003小南海景区深度开发新建地震博物馆，恢复朝阳寺和三英祠，完成牛背岛整治及接待中心建设28000250004渔滩库区观光农业生态园区面积3平方公里80000400
32、005新城区酒店新建两个三星级以上酒店15000150006金港五星级酒店建筑面积2万平方米15000150007天生湖宾馆建筑面积6800平方米30000300008灰千梁原始森林景区旅游综合开发景区公路和步游道70公里，观景台20个，娱乐场2个，度假山庄20000平方米30000100009武陵仙山千年古刹修缮恢复武陵禅院1000平方米，天子殿1000平方米，扩建香山寺1000平方米，新建天子殿游客接待中心1万平方米1000010000资料来源：重庆市黔江区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要黔江区宏观市场环境研究黔江未来城市发展规划建设渝东南地区中心城市（续）特色旅游重点项目（续） 特
33、色旅游业重点项目（单位：万元） 序号项目名称建设规模及主要内容总投资完成投资10中国土家族博物馆建设8个功能区,建筑面积2.5万平方米200002000011八面山景区旅游综合开发新建滑雪滑草场、野营场、景区公路、步游道、停车场、上山索道和特色酒店等500001500012阿蓬江国家级湿地公园占地面积2785公顷，外围保护带12844公顷280001800013阿蓬江生态旅游综合开发新建景区大门、步游道、观景台、游船码头，土家民居，配套建设星级旅游接待宾馆及休闲别墅300003000014石城古县城遗址旅游开发建设“隋城”2万平方米，“清城”3万平方米，土家山寨1万平方米15000150001
34、5山地高尔夫新建36洞高尔夫球场及五星级会所酒店2万平方米，高级景观地产150万平方米，星级度假山庄、会所1.5万平方米。300003000016正阳温泉度假区钻探温泉资源，建设温泉水乐园、温泉购物街、温泉广场和高档温泉酒店400002000017武陵游乐中心占地1500亩，新建冒险、战场、休闲博彩、水上、儿童等主题游乐园300000140000资料来源：重庆市黔江区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要黔江区宏观市场环境研究黔江未来城市发展规划建设渝东南地区中心城市（续）商贸物流重点项目商贸物流会展业重点项目（单位：万元） 序号项目名称建设规模及主要内容总投资完成投资1武陵山商贸批发城占地4
35、00亩，总建筑面积30万平方米50000500002南海城商圈集商业购物、商务办公、特色餐饮、文化休闲于一体的现代化大型商业聚集区，成为展示黔江城市形象的窗口50000500003正阳商业中心集金融、商务、购物、餐饮、休闲娱乐等多功能于一体，包括“金融服务区”、“商业商务区”、“休闲娱乐区”三个功能区1000001000004奥特莱斯购物中心引进阿玛尼、杰尼亚、HUGO BOSS、登喜路、纪梵希、艾斯卡达、范思哲、切瑞迪等国际知名品牌，打造武陵山区奢侈品消费高地30000300005正阳工业园区总部经济区建设16.5万总部经济大楼及配套设施50000300006武陵山会展中心占地6万平方米23
36、000230007舟白临空经济区建设综合物流园、高薪技术产业园、航空货运基地、会展场馆及商务中心等200000600008乡镇商业中心培育建设25个乡镇商业中心10000100009武陵山现代粮食物流中心粮食储备库10万吨、3.5万吨大米加工厂、5000吨食用油库、综合交易中心3000030000相关解读：从相关数据得知，十二五规划期间。黔江重点打造区域为“石城路石城广场”、“解放路南海鑫城周边”以及新区。而未涉及到本项目及周边区域。资料来源：重庆市黔江区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要黔江区宏观市场环境研究黔江未来城市发展规划建设渝东南地区中心城市（续）商贸物流重点项目（续） 商贸物流
37、会展业重点项目（单位：万元） 序号项目名称建设规模及主要内容总投资完成投资10正阳油库迁建在物流园区新建储油规模3万吨油库300003000011渝东南物资配送中心建设10万吨农资配送中心、15万吨成品油配送中心、150万吨建材配送中心300003000012渝东南冷链物流中心占地300亩，一期建筑面积约3.5万平方米，冷冻库容量10万吨，交易市场等配套建设300001800013渝东南煤炭仓储物流配送中心建设煤炭货场及大型机械库房铁路专用线、物流信息技术平台等配套设施200002000014制造业与物流业联动项目在正阳建设两业联动项目300002000015转运和联运设施建设建设转运和联运设
38、施500005000016城乡配送中心建设多层级城乡配送网络3000020000资料来源：重庆市黔江区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要黔江区宏观市场环境研究小结：黔江区宏观市场环境研究黔江区是大重庆未来重点发展区域之一，重庆东南部交通枢纽以及重要的物资集散地。十二五规划的产业集散中心将是黔江未来作为中心城市发展的重要引擎。黔江新区的规划建设，将打开黔江新的发展空间，为黔江经济发展注入新的活力。政府未来着力打造的“宜居黔江” 进一步提高城市形象，将为黔江的房地产市场带来新的增长机遇。第一部分：项目前期市场研究重庆主城及黔江区宏观市场环境研究黔江区本地相关物业市场调查研究针对本项目商业的需求
39、分析 相关案例分析 黔江区本地相关物业市场调查研究黔江房地产整体市场房地产开发现状 ：黔江房地产市场起步相对较晚，但在十一五期间得到了长足发展；房地产开发规模扩大，开发亮点突出。如南海鑫城、黔龙阳光花园、谭家湾片区、正阳大道沿线已经成为黔江城市建设的亮点；房地产开发到位资金较好，投资增势强劲。2011年年房地产开发投资实现高速增长，完成投资6.6亿元以上，商品房销售面积和销售额较2010略有提高；二手房交易旺盛，商品房空置面积较少；住宅建设成为房地产开发的主体，个人成为商品房的主要购买者。新增商业地产市场逐渐开始增量，但主要分布在新区。老城区新增商业部分还是以住宅配套商业为主。 面临的机遇:政
40、策环境机遇，国家对于住宅市场的调控政策给予商业市场带来了市场机会；城市化进程，对于商业市场也有较大的推动作用；黔江城市基础设施进一步完善给房地产业带来巨大机遇； 部分资料来源：重庆黔江区政府网站黔江区本地相关物业市场调查研究图（6）：黔江2011年前商品房供应情况图（7）：黔江商品房历年销售均价（未包含黔江各乡镇）整个黔江区房地产市场起步相对较晚，整个“十一五”规划期间商品房供应量只有190万平方米；十二五规划期间，由于黔江区城市化进程的力度加大，故商品房供应量将持续性大幅度增加，2011年黔江区商品房开工量预计将达到110万平方米；但由于受到2011年全球金融危机的影响，2011年新建商品房
41、面积较2010年下降27%，故2012年商品房供应量预计有较大幅度的下降；黔江区商品房销售均价，从2006年以来一直保持稳步增长。其商品房销售均价最高时均价达到3500元以上，但由于受到2011年各项房地产调控政策的影响，目前黔江区（未包含黔江各乡镇）各楼盘销售均价已经回落到3400元以下；但黔江区“十二五”期间城市化进程力度的加大，目前销售价格的暂时回调，但预计价格下降趋势不会持续太久。银行准备金率下调等因素，势必逐渐会对2012年的黔江房市带来一定的利好动力；资料来源：HBA整理重庆市黔江区历年房地产数据住宅市场写字楼市场黔江区本地相关物业市场调查研究目前黔江的写字楼市场尚未成型，市场上没有真正的写字楼物业产品出售。黔江区市场上出租的所谓写字楼产品，几乎都为简装过的二层以上商业物业，以及靠主干道旁的住宅商品房。写字楼出租地段主要集中在，西沙步行街、新华东路中段、新华东路东段、正阳火车站城投大厦公寓楼；其租金价格区间在1216元/平米之间；项目区域停车场目前项目区域供外来消费人群使用的停车场（停车位）较少，而且全部为露天停车。黔龙阳光花园外的市政广场约有停车位约30个（临时停车位），武陵山家居市场原正式规划停车位35个（后由于市场需要增加临时停车