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1、深蓝季节 商业部分营销推广执行报告,美格行商业经营管理（深圳）有限公司 二OO七年,目 录,第部分 项目分析 一、项目概况 二、项目SWOT分析 三、铺位可销售性分析 第 部分 营销策略 一、销售难点 二、销售策略 三、宣传推广 第部分 市场调查,第部分 项目分析,一、项目概况,1、地理位置 深蓝季节位于次市级商业区南山商业文化中心商圈边缘，南商路与龙城路交汇处，西海湾花园西南侧，地理位置优越。项目周边商业氛围浓厚，沃尔玛、海雅百货、人人乐等购物中心云集于此，且项目所临街道以餐饮、服务配套业态为主，商业相对成熟，租金较高。,一、项目概况,2、项目指标,二、项目SWOT分析,1、Strength
2、优势 项目临近次市级商业区南山商业文化中心商圈，附近大商业密集，沃尔玛、海雅、人人乐、新一佳等知名商场环绕，街区餐饮、休闲类业态经营兴旺； 南山片区为深圳发展最快的区域，地产开发火热，城市中产阶层纷纷入住南山，项目周边高尚住宅30余个，80000高收入群体，消费力强劲； 项目层高较高，一层的层高约为5.8米，二层的层高约为7米，适合商家的普遍需求，能有效提高商铺的使用价值。,二、项目SWOT分析,2、Weakness劣势 项目附近商业形态、居住形态已经固化，很成熟，缺乏可描绘空 间，未来升值前景有限； 本项目不临城市主干道，昭示性差； 铺位面积较大、结构较差，难点铺位占到可售面积的33%； 由
3、于项目规模较小和属于销售项目、主力店或品牌店无法进驻，较难提升项目投资价值；,二、项目SWOT分析,3、Opportunity机会 项目商铺具备餐饮功能，目前商铺投资者普遍认为餐饮业态商业 发展潜力较大。 南山区在销售的商业项目较少，市场竞争较弱。 目前，深圳房地产市场仍处于置业高峰期，投资市场良好。,二、项目SWOT分析,4、Threat威胁 国家政策法律风险，政府有关房地产的抑制政策尚未明确，银行 贷款利率的上浮、销售方式的限制等相关政策影响项目的销售； 目前，投资产品多样化，如住宅价格上涨快，股票市场行情一路 看涨等投资渠道分流了部分商铺投资客户 。,1F街铺面积大，总价高，街铺价格按假
4、设条件45000元/分析。,小结：1F街铺总价普遍较高，300万以上的铺位占到56%。,三、铺位可销售性分析,2F铺位价格按假设条件15000元/预算。,2F铺位因为规模小，分散销售，营销上缺乏依据，市场接受度不高。 此外，项目采取连铺优先销售的策略，铺位总价还将大大提升。因此，需积累足够的客户才能保障销售，就必须依靠大量媒体推广来支撑。,三、铺位可销售性分析,西岸原味街营销推广案例分析：,西岸原味街推广费用约250万，推广重点集中在开盘前1个 月，阶段推广费用占到总推广费用的80%以上； 项目通过1个月的集中推广，开盘共共积累诚意客户500余批，筛选出大客户仅27批。,三、铺位可销售性分析,
5、三、铺位可销售性分析,在不考虑影响项目价值外在因素的前提下，从项目自身条件分析商铺的销售可行性，将项目销售难易程度分为三大等级，判断标准为：,三、铺位可销售性分析,三、铺位分析,2、铺位可销售性分析,小结： 从项目内在因素分析，较容易实现销售的铺位占到 67%；较难销售的铺位占到33%，主要由于面积过大总价高造成的，难点铺位不易速销，需较长时间自然销售。 项目二层规模较小，又属于纯销售面积，在营销上缺乏说辞，二楼铺位的销售是本项目操作的最大难点。,三、铺位可销售性分析,第部分 营销策略,一、项目销售难点,综合项目分析，本项目的销售难点集中在三大方面，营销须对症下药，解决销售所面临的问题：,片区
6、固化，可描绘空 间小，预期展望值低,二楼规模小，又分散 销售，缺乏销售依据,铺位面积较大，总 价高，投资门槛高,销售难点,营销策略,深化餐饮定位； 加强推广力度。,连铺优先销售策略,加强推广，大量积累客户,二、销售策略,2、铺位销售策略,项目一楼商铺均为街铺，街铺由于投资价值较高、临街、能独立经营、使用率高、投资风险较低、升值潜力大等特征，获得投资者的广泛青睐，项目一楼街铺较容易实现销售。 二楼自身投资价值较低，缺乏销售支撑；二楼铺位面积过大，不利于销售；垂直交通条件差，人流难以到达。,消化二楼铺位，是项目销售成败的关键,二、销售策略,我们的策略：连铺优先销售，以优先选铺权及优惠折扣带动二层难
7、点铺位销售,二层铺位连铺优先选购，连铺认购优惠第一类,一楼街铺连铺选购，连铺认购优惠第四类,二层铺位单间选购，一楼街铺单间选购，无额外认购优惠,一、二层连铺优先选购，连铺认购优惠第二类,优 先 认 购 顺 序,2、铺位销售策略,优惠梯度递减,一楼三个大铺位，连铺认购优惠第三类,二层铺位连铺： 选择多间二层铺位，即可界定为二层连铺（ 铺位无须相连） 一、二层铺位连铺： 选择一层铺位，同时选择其对应位置二层铺位。 （铺位须一对一上下对应）在此基础上二层铺位相邻铺位可以多选，数量不加限制。 一层大铺位： 选择110、111、119三间任意一间大铺位 一层铺位连铺： 选择多间一层铺位，即可界定为一层连铺（铺位须相连）,另：二层铺位中203a215没有足够开间，不具备自营条件，必须捆绑销售：,203a103a,215118/117/116,连铺界定,二、销售策略,2、铺位销售策略,2、铺位销售策略,二、销售策略,