【地产策划-PPT】北京西三环国际财经中心策划报告-153PPT-2008年.ppt

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1、北京天翼博翔房地产顾问有限公司,国际财经中心商业部分策划报告,目录,一、区域市场研究 二、项目特性分析 三、项目功能定位 四、项目业态布局规划 五、租金收益测算 六、商业运营管理建议,一、区域市场定位,商业业态分析 商业客户分析 商业市场总结,区域市场商业业态分析,金融街,中关村,中央 政务区,本项目周边的科研院所： 1.中国科学院 2.地质工程勘察院 3.地质环境监测总站 4.矿泉水勘察检测中心 5.核工业第二研究设计院 6.核工业计算机应用研究所 7.核科学技术情报研究所 8.中国核工业研究所 9.中华全国供销合作总社北京商业机械研究所 10.北京外语研究社 11.精雕机电系统研究中心 1

2、2.中国老年书画研究会 13.国防科学技术工业委员会成果办公室 14.中国高科技产业化研究会 15.北京德易生物化学研究所 16.北京自动化系统工程研究设计院 17.地质部地质研究所 18.地质矿产部矿床地质研究所,区域市场商业业态分析,中关村,中央 政务区,金融街,本项目周边五公里范围内市级 政府机关为： 北京市地方税务局 北京市国家税务局 北京市财政局 北京市政府采购办公室 北京市水源三厂 北京市政工程局,区域市场商业业态分析,中关村,中央 政务区,金融街,项目周边的主要国家部委机关： 建设部： 财政部 国家发改委 中央电视台 北京电视台 中华人民共和国审计署 国家测绘局 国家气象局 国家

3、外汇管理局 国家航天局 国家工商局 国家外国专家局 国家信息中心,区域市场业态分布,餐饮业在区域内占主要，以政府机构、军队、国有企业为主要消费群体。 批发百货行业集中在公主坟、白石桥、阜城门、双安，在区域内不具普遍性。 写字楼内的零售商业以屈臣氏等小型超市为主。,主要业态分析,餐饮业主要以中餐为主，所占比例较大； 西餐厅主要集中在写字楼中作为商务配套服务； 快餐集中在社区以及写字楼裙房。,区域市场商业业态分析,茶吧、酒吧、KTV、电影类业态多为临街铺面，此类业态可承受租金较高，存在进入写字楼的可能。 俱乐部、会所、健身类业态则主要分布在写字楼内，地上地下皆有可能。,区域市场客户分析,现状,区域

4、市场客户分析,学院、科研、金融、信息、影视商务多元融合 拥有530多家知名企业和机构 汇集全国60金融资产 世界500强企业中有50多家入住京西,区域内客群,区域市场客户分析,区域从业人员逾150万人 其中：政务工作人员40万人 科研人员38万人 金融从业人员13万人,区域市场客户分析,周边稳定消费群体 保障日常高端消费 本案容纳办公人员：8000人 中国外文大厦人员：8000人 商业固定人流约16000人次 首师大固定人流：约3万人次 西三环固定人流：约35万-50万人次 西三环固定车流：约25万-30万辆次 周边固定居住人口：约30万人次,区域市场客户分析,周边消费特点,强劲的集团性消费

5、易达性和易识别性 高收入企业和稳定收入人群聚集 紧邻院校时尚消费特色明显 高品质商业物业缺少,区域市场客户分析,区域市场总结,餐饮类在区域内商业业态的比重较大。根据调研显示，大部分餐饮类经营状况良好，特别是中大型高档餐饮，消费群体以国企、军队、政府机构为主，显示出较强的集团消费能力； 高端娱乐业经营良好，但数量较少。区域内的低端娱乐业如茶吧、酒吧等多处临街位置；高端娱乐业相对较少，多处于商用物业内；高端娱乐业营业状况明显好于低端； 批发零售商业以中低端为主。如城乡、翠微、华联、万通、天成；少数中高端，如双安、当代等；各大商场内均分布超市，另有利科隆、京科隆、家乐福等大型超市；各档次、不同类型的

6、商业经营状况均好，显示出区域较强的个人消费力。,二、项目特性分析,项目位置 项目经济技术指标 项目可达性分析 项目可视性分析 业态可行性分析 项目SWOT分析,项目地块位置,项目紧临紫竹桥、花园桥，这两大交通枢纽起到盘活整个城市交通的作用。 另有北洼路、西直门外大街、车公庄大街、阜外大街等横向连接线贯穿城市东西，不管去金融街、中关村、长安街或者东部的中央商务区、国际机场，都十分便利。,本案,项目经济技术指标,项目可达性分析,本项目扼守西三环交通要道，可以由西三环、西直门外大街、车公庄西路、阜外大街、西长安街等达到二环沿线以及金融街等商务区。 项目具有良好的可达性。,西 三 环,西直门外大街,车

7、公庄西路+车公庄大街,阜成路+阜外大街,西长安街,本案,可视性分析,本案,外文 大厦,国际文化交流中心,项目在西三环，紧邻三环路，位于外文大厦和国际文化交流中心之间，高度达到60M，是西三环沿线最高的地标性建筑之一，在三环路具有明显的昭示性，可视性优良。,商业业态可行性分析,百货业态： 本项目层高、柱距、核载、面积等均满足百货业开店物业条件，但百货店通常选择商业核心区域经营，本项目所在位置和周边商业环境不适合百货业的发展。,商业业态可行性分析,超市业态： 本项目层高及面积未能满足大卖场等业态开店条件，但是作为小型的精品超市，本项目可以满足其需求。 考虑到本项目的高端定位以及未来入住的高端客户的

8、因素，项目可以规划3000-4000平米左右的精品超市作为配套。,商业业态可行性分析,品牌折扣店： 本项目层高、柱距、核载、面积等均满足品牌折扣店开店物业条件，但品牌折扣店可支付租金偏低，就项目档次和综合经济效益评定，品牌折扣店不是本项目最佳选择。,商业业态可行性分析,高档餐饮业： 本项目满足餐饮业开店物业条件，并且项目已经布置上下水、排烟系统、燃气管道的布点，高档餐饮具有形象好，聚客能力强，吸引人气等特点，可以作为本项目最佳选择之一。,金钱豹,商业业态可行性分析,多选择写字楼集中的商务区，作为商务配套。,健身娱乐业： 本项目基本可以满足健身娱乐业开店条件，高端健身项目可以吸引高端消费群体，并

9、且提升项目档次、丰富项目服务功能，可以作为本项目选择业态之一。,商业业态可行性分析,精品店/汽车展厅： 本项目完全满足精品店以及汽车展厅条件，此类业态通过商品的陈列、灯光以及商业气氛的营造，具有良好的形象展示效果，提高项目档次和商业氛围。,项目SWOT分析,优势分析： S1 交通优势：地处西三环，扼守交通要道，通过城市主干道可迅速抵达二环及长安街，具有得天独厚的交通优势。 S2 综合体优势：本项目包括写字楼、商业、餐饮、休闲娱乐等功能，为多功能城市综合体项目，综合体项目具有内部功能互补，可以充分共享不同业态而带来的人流、客流。 S3 位置优势：项目位于中关村商圈、金融街商圈、海淀高校区等几大商

10、圈环绕中，具有大量的高收入、高消费的消费客户，可以充分共享几大商圈所带来的商机。,项目SWOT分析,劣势分析： W1 商业氛围淡薄：项目地处西三环，周边多为行政、办公、高校区域，没有处于商业圈中，项目周边商业氛围淡薄是本项目劣势之一； W2产权销售的影响：项目首层部分商铺已经销售，分散产权将影响到项目整体的业态规划、品牌控制以及项目整体形象； W3建筑结构不合理：项目建筑设计不合理，造成店铺留有经营死角，部分店铺不得不采用上下连体、相邻店铺合并等方式，不合理的设计影响本项目的日后经营； W4外立面广告位：项目外立面完全设计玻璃幕墙，在实际应用中玻璃幕墙无法安装商业广告位，不能完全突出项目的商业

11、氛围和形象。,项目SWOT分析,机会分析： O1 商圈发展机会：金融街商圈、中关村商圈、公主坟商圈的发展将带动本区域的商业发展，为本项目的繁荣提供了前提条件； O2 消费客群机会：项目周边具有大量的金融企业、大型国企以及中央直属机关，存在数量众多的高收入、高消费的客群，为本项目的发展奠定了基础。,项目SWOT分析,威胁分析： T1 政策威胁：国家宏观调控对房地产行业发展的政策威胁； T2 竞争项目威胁：周边其它新建项目（如国海广场等）均有较大体量的商业面积，在未来经营中会与本项目形成竞争关系。,三、项目功能定位,项目整体定位 项目形象定位 项目功能定位,项目整体定位,国 际 财 经 中 心,西

12、三环顶级消费场所 财经人士主流社交圈,项目形象定位,西三环顶级消费场，名仕儒商高端社交圈,项目定位诠释,区域内唯一高端商务交流中心，以高档特色餐饮为主，商务配套为辅，满足区域内商务、政务、社交等群体品味经典、消费臻贵、雕琢情趣、犒赏生活、享受尊崇的顶级社交会所，即京西商务人士的聚集核心、商务首选的往来之地。,项目功能定位,商业规划 餐饮类：高档中餐、各国风味餐 、西餐、茶餐、茶艺 金融类：银行、证券 展厅：高档汽车、时尚用品展示 娱乐：KTV、演艺吧 精品店：礼品、数码、图片、眼镜、图书 配套服务：超市、洗衣、鲜花、咖啡厅、旅行社 票务中心、健身中心、美容和美发,四、项目业态布局规划,负一层商

13、业规划 一层商业规划 二层商业规划 三、四层商业规划,负一层商业规划,B1 经营种类：精品超市、休闲健身、商务配套服务,负一层商业规划,一层商业规划,F1 经营种类：名品店、金融机构、通讯营业厅、特色店,营业厅,一层商业规划,二层商业规划,F2 经营种类：高档西餐厅、风味餐厅、红酒廊、雪茄吧,二层商业规划,三、四层商业规划,F3、 F4 经营种类：高档餐饮、大型休闲娱乐、高档会所,三、四层商业规划,五、项目租金收益预测,项目基础数据确定 项目年租金预测 项目租金流量表,项目基础数据确定,根据我司对项目可出租面积以及周边市场租金的了解确定本项目各楼层租金如下：,注：1、此租金为目前市场状况下保守

14、估计，真实租金视商户品质、租期、承租面积而定。 2、此租金为楼层平均租金，以建筑面积为标准，不含物业管理费。,项目年租金预测,租金流量表,注：租金每三年递增一次，平均递增率为（此为保守计算）,六、项目商业运营建议,商业运营的重要性 商业运营建议,商业运营的重要性,运营管理是商业房地产运营的核心，是商业房地产收益和物业价值提升的源泉。 现代商业房地产管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平台上。 不能统一运营管理的商业房地产项目，会逐渐从“商业管理”蜕变成“物业管理”，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。,项目运营建议,开业前（当前08年8月）： 本阶段

15、商业管理工作处于准备阶段，该期间主要协助招商团队的工作； 商业管理团队与招商团队共同按照甲方对不同业态租户的要求开展工作。 开业后（08年8月以后）： 商业管理团队接收招商团队转交的租户，并开始经营期间的管理工作； 将租户的需求以及商业区域环境的需求转达给物业公司，并代理甲方对物业公司的工作给予监督和促进。,统一商业运营的必要性,保障项目业态规划 统一运营管理可以保证项目店铺保持统一业态规划布局，避免各产权人自行招租引起项目各功能区业态杂乱，内部布局无序； 保障项目整体定位档次 统一运营管理保障项目整体定位档次不下降，从日常经营、商户管理、商场的品牌传播营销等方面保障项目定位、品质不降低，保证

16、了全体产权人共同的经济利益； 保障项目入住商家品质 统一运营管理保障入住商家品质，避免商场内各产权人自行招租引起价格竞争或价格参差不齐，或商业业态不合理从而损害产权人自身利益 。,Thanks 北京天翼博翔房地产顾问有限公司 2019/3/15,浦东别墅市场四月月报,2008.5,本次汇报内容,第一部分 上海独栋别墅市场 第二部分 浦东独栋别墅市场 第三部分 浦东独栋别墅竞争个案市场分析 第四部分 浦东高端住宅市场 第五部分 浦东高端住宅竞争个案市场分析,第一部分 上海独栋别墅市场分析,市场供应,08年4月，上海独栋别墅市场新增123820平方米,合计424套; 与三月份相比，供应量减少了28

17、.9%；上海独栋市场的新增量供应开始减少，大规模供应很难持续；,市场供应明细,4月上海独栋新增情况,目前，推盘主力区域在青浦和松江两个区域，新增量依次为62079平方米和43771平米；,从供应量看，在3月上海独栋市场大量放量后，4月份新增量供应有所减少，但从近一年来看，供应仍然处在高位，未来新增量的供应放缓； 从区域看，青浦地区前期放量较少，受整个市场放量及市场利好的影响，该区域加大了推案量，总计6.2万方，并主要集中在康桥水乡项目。新增量的供应，将缓解青浦地区别墅的供不应求的矛盾，并带动青浦独栋市场成交量的增加； 松江地区的佘山板块新增量持续增多，继3月顶级别墅大量供应后，4月份佘山3号、

18、天马花苑和上海晶园三个楼盘又有新增供应，为3.2万方； 本司认为，4月份的新增量的持续增加，表明开发商对目前的别墅市场保持乐观的态度。供应量的迅猛增加，将带动独栋市场成交量的提升；,市场供应结论,市场去化,4月，上海独栋市场去化稳中有涨；由于新增量供应时间相对集中，对成交量的带动更多为后续市场的表现； 独栋的成交量有所增加，但还没有达到去年同期水平；,市场成交明细,4月上海独栋市场成交前6名,从成交个案来看，集中在上月有新增量供应的楼盘，新增量对成交量带动的效应开始显现； 佘山3号受新增供应的增加，并凭借佘山的区位和其自身小独栋的优势，去化较快； 以御翠园和俐马花园为代表的浦东板块，受前期供应

19、不足的影响，在开盘后便得到了良好的去化，浦东对顶级别墅存在需求； 南郊别墅凭借闵行的完善配套和较好的市场口碑，去化良好； 马桥的绿城玫瑰园凭借高尔夫球场、国际网球中心等高档休闲场所，吸引了市场高端客源，4月份去化了5套大独栋；,市场价格,从价格方面来看, 随着浦东等一批顶级别墅的成交放量，尤其是御翠园和俐马花园两个顶级个案的高价成交，带动整个上海独栋市场的成交均价达到了3.43万元 /平米的高位运行；由于受到4月小独栋供应增加的影响，未来的价格可能短时间出现回落，但整体保持波动上涨的态势；,从供应量看，4月供应量进一步增加，基本都为小面积独栋；其中，康桥水乡放量最大，为4.3万方，占整个市场供

20、应的三分之一； 从成交量看，受到3、4月份新增供应的影响，4月独栋别墅的成交量持续增加，但成交体量还未达到去年同期的体量； 从成交价格看，浦东顶级别墅的大量成交直接拉动了整个市场的成交均价；,市场结论,我司认为，近期独栋市场的放量，在一定程度缓解了别墅供不应求的矛盾，但受别墅用地禁令的政策影响，别墅的稀缺性依旧明显，未来的市场看好；,第二部分 浦东独栋别墅市场分析,市场供应,浦东地区别墅供应不平衡，连续几个月没有新增量后，3月份迎来了一次集中放量；4月份无新增供应，浦东别墅用地不足，别墅的稀缺性依然明显；,市场去化,在新增供应的带动下，4月的独栋成交量迅速增加，共计41套；其主要为御翠园和俐马

21、花园的市场表现，两个楼盘共计成交35套，其他别墅由于缺少后续供应和开发商的惜售心理，去化较差；,市场价格,08年4月，浦东地区独栋别墅成交均价在顶级别墅御翠园和俐马花园的带动下，开创历史新高水平，达到了7.4万元/平米的高价；御翠园供应充足，预计未来浦东的成交均价仍将在高位运行；,从供应量看，在3月份的集中放量后，4月份没有新增供应，未来别墅将不会有大规模新增供应的集中上市； 从成交量看，受到3、4月份新增供应的增加，带动了浦东独栋别墅成交量的增长，并成为整个上海独栋市场的热点； 从成交价格看，受到顶级别墅的成交带动，4月份成交价格进一步提升，达到7.4万元的高位运行； 虽然受到3月供应迅速增

22、加，暂时缓解了浦东别墅的市场需求；但新增供应很难持续，未来浦东别墅市场的稀缺性依旧；,市场结论,第三部分 浦东独栋别墅竞争市场分析,九间堂,目前，该项目仅有9套别墅供应；浦东别墅的稀缺性明显，作为浦东顶级别墅的代表，开发商有惜售心理，影响了该案的去化；,汤臣高尔夫别墅八期,该盘目前只剩3套房源，受供应不足的影响，已经长期没有成交；,棕榈泉花园,为项目的最后一期，在板块缺乏后续供应的情况下，项目的性价比和稀缺性明显；,东源丽晶别墅,该项目本月无成交，目前还剩5套房源，包括950平米和1200平米的豪宅别墅；项目还有后期房源，但推盘时间未定；,汤臣湖庭花园,该案目前还剩1套独栋，其他为联排别墅；,

23、御翠园,本案一次性的大量推盘，暂时缓解了浦东市场的供应不足；而其快速的去化，则反映了客源对该板块顶级别墅的需求；,俐马花园四期,从开盘到现在该案成交了12套独栋，均价6.5万元/平米；该案售楼处对外称，所有房源都已售完，但网上房地产显示，其他房源没有办理相关手续；,第四部分 浦东高端住宅市场,浦东高端住宅市场供应不足，三月份有仁恒河滨城推出4.5万方，而四月份仅有2836平米的供应，为绿地崴廉的放量，共计16套；目前，浦东高端市场除仁恒河滨城外，几乎供应很少，高端公寓市场日渐稀缺；,市场供应,受3月份新增供应的带动，浦东高端住宅的成交量开始增加；3月份，成交量为20169平方米，成交套数为15

24、5套；4月份新增供应不足，导致成交量相比3月有所下滑；,市场去化,市场价格,4月，浦东高端公寓市场的成交主要为仁恒河滨城的市场表现，其64套的成交占据整个市场的60%，也带动了整体成交均价的上升； 浦东高端供应的成交均价基本稳定在28000-32000元/平米之间；,从供应量看，4月份上半月的浦东高端公寓供应不足，仅有16套房源，为绿地崴廉的供应； 从成交量看，主要为仁恒河滨城的去化表现； 从成交价格看，浦东高端住宅成交价格与3月相比有所上升，为30370元/平方米； 尽管3月供应迅速增加，可以暂时缓解浦东高端公寓的市场需求；但从供应看，现阶段除了仁恒河滨城有供应外，其他高端楼盘很少有供应，未

25、来供应主要靠新开楼盘；同时，表明客源对高端公寓具有较高的市场需求，未来市场看好；,市场结论,第五部分 浦东高端住宅竞争市场分析,该盘去化稳定，整个4月成交套数在64套左右；仁恒河滨城依靠自身的品质，一直都是关注的焦点；,仁恒河滨城,该盘可售房源已经不多，仅有6套房源，后期推盘未定；从其稳定的去化可以看出，高端客源对陆家嘴地区的高端公寓存在需求；,盛大金磐花园,财富海景花园,目前该案可售房源总共30套，后续供应欠缺；作为陆家嘴地区的高端公寓，该盘对高端客源具有较强的吸引力；,3月成交1套,面积197平方米,成交价30827元/平方米;,裕龙花园,在春节销售淡季以及政策的影响下，2月份浦东别墅和高

26、端公寓成交同比去年下降较大；随着新增供应的增加，市场成交有所回升，已经接近或达到去年同期水平； 从上海整个别墅市场表现看，供应量的迅速增加带动了成交量的上升；从区域看，浦东地区成为市场的焦点，不管从成交量还是成交均价都对整个别墅市场产生了深远的影响；以御翠园为代表的浦东顶级别墅的成交，直接带动了整个独栋市场的量价齐升； 从高端公寓看去化良好，但主要依托新增供应，表现为较高的市场表现； 随着浦东高端市场用地日益减少，浦东别墅和高端公寓稀缺性依然长期存在，后续市场看好；,结语,汇报结束 敬请指导,浦东别墅市场四月月报,2008.5,本次汇报内容,第一部分 上海独栋别墅市场 第二部分 浦东独栋别墅市

27、场 第三部分 浦东独栋别墅竞争个案市场分析 第四部分 浦东高端住宅市场 第五部分 浦东高端住宅竞争个案市场分析,第一部分 上海独栋别墅市场分析,市场供应,08年4月，上海独栋别墅市场新增123820平方米,合计424套; 与三月份相比，供应量减少了28.9%；上海独栋市场的新增量供应开始减少，大规模供应很难持续；,市场供应明细,4月上海独栋新增情况,目前，推盘主力区域在青浦和松江两个区域，新增量依次为62079平方米和43771平米；,从供应量看，在3月上海独栋市场大量放量后，4月份新增量供应有所减少，但从近一年来看，供应仍然处在高位，未来新增量的供应放缓； 从区域看，青浦地区前期放量较少，受

28、整个市场放量及市场利好的影响，该区域加大了推案量，总计6.2万方，并主要集中在康桥水乡项目。新增量的供应，将缓解青浦地区别墅的供不应求的矛盾，并带动青浦独栋市场成交量的增加； 松江地区的佘山板块新增量持续增多，继3月顶级别墅大量供应后，4月份佘山3号、天马花苑和上海晶园三个楼盘又有新增供应，为3.2万方； 本司认为，4月份的新增量的持续增加，表明开发商对目前的别墅市场保持乐观的态度。供应量的迅猛增加，将带动独栋市场成交量的提升；,市场供应结论,市场去化,4月，上海独栋市场去化稳中有涨；由于新增量供应时间相对集中，对成交量的带动更多为后续市场的表现； 独栋的成交量有所增加，但还没有达到去年同期水

29、平；,市场成交明细,4月上海独栋市场成交前6名,从成交个案来看，集中在上月有新增量供应的楼盘，新增量对成交量带动的效应开始显现； 佘山3号受新增供应的增加，并凭借佘山的区位和其自身小独栋的优势，去化较快； 以御翠园和俐马花园为代表的浦东板块，受前期供应不足的影响，在开盘后便得到了良好的去化，浦东对顶级别墅存在需求； 南郊别墅凭借闵行的完善配套和较好的市场口碑，去化良好； 马桥的绿城玫瑰园凭借高尔夫球场、国际网球中心等高档休闲场所，吸引了市场高端客源，4月份去化了5套大独栋；,市场价格,从价格方面来看, 随着浦东等一批顶级别墅的成交放量，尤其是御翠园和俐马花园两个顶级个案的高价成交，带动整个上海

30、独栋市场的成交均价达到了3.43万元 /平米的高位运行；由于受到4月小独栋供应增加的影响，未来的价格可能短时间出现回落，但整体保持波动上涨的态势；,从供应量看，4月供应量进一步增加，基本都为小面积独栋；其中，康桥水乡放量最大，为4.3万方，占整个市场供应的三分之一； 从成交量看，受到3、4月份新增供应的影响，4月独栋别墅的成交量持续增加，但成交体量还未达到去年同期的体量； 从成交价格看，浦东顶级别墅的大量成交直接拉动了整个市场的成交均价；,市场结论,我司认为，近期独栋市场的放量，在一定程度缓解了别墅供不应求的矛盾，但受别墅用地禁令的政策影响，别墅的稀缺性依旧明显，未来的市场看好；,第二部分 浦

31、东独栋别墅市场分析,市场供应,浦东地区别墅供应不平衡，连续几个月没有新增量后，3月份迎来了一次集中放量；4月份无新增供应，浦东别墅用地不足，别墅的稀缺性依然明显；,市场去化,在新增供应的带动下，4月的独栋成交量迅速增加，共计41套；其主要为御翠园和俐马花园的市场表现，两个楼盘共计成交35套，其他别墅由于缺少后续供应和开发商的惜售心理，去化较差；,市场价格,08年4月，浦东地区独栋别墅成交均价在顶级别墅御翠园和俐马花园的带动下，开创历史新高水平，达到了7.4万元/平米的高价；御翠园供应充足，预计未来浦东的成交均价仍将在高位运行；,从供应量看，在3月份的集中放量后，4月份没有新增供应，未来别墅将不

32、会有大规模新增供应的集中上市； 从成交量看，受到3、4月份新增供应的增加，带动了浦东独栋别墅成交量的增长，并成为整个上海独栋市场的热点； 从成交价格看，受到顶级别墅的成交带动，4月份成交价格进一步提升，达到7.4万元的高位运行； 虽然受到3月供应迅速增加，暂时缓解了浦东别墅的市场需求；但新增供应很难持续，未来浦东别墅市场的稀缺性依旧；,市场结论,第三部分 浦东独栋别墅竞争市场分析,九间堂,目前，该项目仅有9套别墅供应；浦东别墅的稀缺性明显，作为浦东顶级别墅的代表，开发商有惜售心理，影响了该案的去化；,汤臣高尔夫别墅八期,该盘目前只剩3套房源，受供应不足的影响，已经长期没有成交；,棕榈泉花园,为

33、项目的最后一期，在板块缺乏后续供应的情况下，项目的性价比和稀缺性明显；,东源丽晶别墅,该项目本月无成交，目前还剩5套房源，包括950平米和1200平米的豪宅别墅；项目还有后期房源，但推盘时间未定；,汤臣湖庭花园,该案目前还剩1套独栋，其他为联排别墅；,御翠园,本案一次性的大量推盘，暂时缓解了浦东市场的供应不足；而其快速的去化，则反映了客源对该板块顶级别墅的需求；,俐马花园四期,从开盘到现在该案成交了12套独栋，均价6.5万元/平米；该案售楼处对外称，所有房源都已售完，但网上房地产显示，其他房源没有办理相关手续；,第四部分 浦东高端住宅市场,浦东高端住宅市场供应不足，三月份有仁恒河滨城推出4.5

34、万方，而四月份仅有2836平米的供应，为绿地崴廉的放量，共计16套；目前，浦东高端市场除仁恒河滨城外，几乎供应很少，高端公寓市场日渐稀缺；,市场供应,受3月份新增供应的带动，浦东高端住宅的成交量开始增加；3月份，成交量为20169平方米，成交套数为155套；4月份新增供应不足，导致成交量相比3月有所下滑；,市场去化,市场价格,4月，浦东高端公寓市场的成交主要为仁恒河滨城的市场表现，其64套的成交占据整个市场的60%，也带动了整体成交均价的上升； 浦东高端供应的成交均价基本稳定在28000-32000元/平米之间；,从供应量看，4月份上半月的浦东高端公寓供应不足，仅有16套房源，为绿地崴廉的供应

35、； 从成交量看，主要为仁恒河滨城的去化表现； 从成交价格看，浦东高端住宅成交价格与3月相比有所上升，为30370元/平方米； 尽管3月供应迅速增加，可以暂时缓解浦东高端公寓的市场需求；但从供应看，现阶段除了仁恒河滨城有供应外，其他高端楼盘很少有供应，未来供应主要靠新开楼盘；同时，表明客源对高端公寓具有较高的市场需求，未来市场看好；,市场结论,第五部分 浦东高端住宅竞争市场分析,该盘去化稳定，整个4月成交套数在64套左右；仁恒河滨城依靠自身的品质，一直都是关注的焦点；,仁恒河滨城,该盘可售房源已经不多，仅有6套房源，后期推盘未定；从其稳定的去化可以看出，高端客源对陆家嘴地区的高端公寓存在需求；,

36、盛大金磐花园,财富海景花园,目前该案可售房源总共30套，后续供应欠缺；作为陆家嘴地区的高端公寓，该盘对高端客源具有较强的吸引力；,3月成交1套,面积197平方米,成交价30827元/平方米;,裕龙花园,在春节销售淡季以及政策的影响下，2月份浦东别墅和高端公寓成交同比去年下降较大；随着新增供应的增加，市场成交有所回升，已经接近或达到去年同期水平； 从上海整个别墅市场表现看，供应量的迅速增加带动了成交量的上升；从区域看，浦东地区成为市场的焦点，不管从成交量还是成交均价都对整个别墅市场产生了深远的影响；以御翠园为代表的浦东顶级别墅的成交，直接带动了整个独栋市场的量价齐升； 从高端公寓看去化良好，但主要依托新增供应，表现为较高的市场表现； 随着浦东高端市场用地日益减少，浦东别墅和高端公寓稀缺性依然长期存在，后续市场看好；,结语,汇报结束 敬请指导,