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1、2009年佛山市场总结,佛山市场 片区市场 品牌开发商,2009年预计佛山成交面积约950万平米，成交均价超过5800元/方，成交金额量价均为佛山历史新高,2009年预计全年新增630万平米，略比08年650万平米减少，全年批售比为0.7，预计2009年底库存面积约250万平米，存销比为3.6,2009年佛山市成交结构中，从套数看以首置为主，从面积看则各产品线较为平均，供求情况看，全年各产品线供求关系均较好,注：以上为南海、禅城、顺德三区统计，不含三水、高明区,根据08-09年的新开工面积及土地成交情况，预计10年下半年开始至11年下半年，佛山市场处于推货高峰期,土地市场成交高峰一般出现在下半
2、年，其市场供应放大效应一般会在次年出现，如06年下半年的土地成交高峰，07年下半年市场供应放大 09年下半年佛山土地市场成交约1200万平方米，为历年最高，预计2010年下半年市场供应将集中放量，市场竞争激烈 随着澜石改造、东平新城、顺德新城、北滘新城、广佛交界片区的深入开发，预计2010年的土地市场也会维持高成交量，其供应放大效应同样会在2011年下半年体现,佛山市场2010-2011年整体及各区市场供应较09年增加，又以改善类产品供应增加为主，供求比约为2.0，预计2011年，高端市场有较大市场机会,佛山市场 片区-禅城 品牌开发商,09年禅城新增85万方，低于08年，成交136万方，是0
3、7、08之和，全年均价7853元/方，较08年同比升高3%,禅城09成交以首置为主，库存首置较多，其余产品线较为平均。成交面积集中在70-90首置产品及110130首改产品为主；除200250方再改及300方以上高端产品供求比较大外，其余供求比较低。,09禅城结构,09禅城分面积段供求,2010年： 首置、首改、再改产品线供应均高于09年，供求比上升，尤其是首改产品，供求比超过2. 高端产品供应较09年减少，供求比1.1，较为均衡,2010年： 首改、再改产品线供应均高于09年，供求比上升，均超过2.0 首置、高端产品供应较09年减少，供求比1.1，较为均衡,禅城2010-2011年的供应均高
4、于09年，分产品线看，首置、高端供求相对均衡，首改、再改出现供求失衡，竞争激烈,佛山市场 片区-南海 品牌开发商,09年南海成交370万方，同比08年增长95%。价格在08年11月触底后快速反弹，09年全年均价6425元/平米,09桂城供应大幅缩减，价格领涨南海：111月桂城预售49万方，不足去年预售面积的一半；成交逾91万方，同比增长82%；供不应求、广佛同城及广佛地铁的利好，成就片区价格提升，目前均价接近9500元，同比上涨46%。,09南海区首置、首改是成交主力，首置、再改为库存主力；桂城片区首改为成交主力，库存则以首置为主。,09桂城结构,成交：09桂城成交以首置、首改产品为主，接近总
5、成交量80% 库存：库存以首置产品为主，主要为江南名居及星晖园项目,09南海结构,成交：09南海成交以首置、首改为主，占总成交量71% 库存：库存首置、再改居多,09南海区成交面积分布：集中在70-110方首置、130-150方首改及150-180再改。其中，90-130的首置首改产品供求比最低，最为热销。,09桂城成交面积段分布：首改成交最为集中，其中110130首改三房及150180方再改最为热销。,供应总量：预计10年桂城供应约4500套，较09年下降24%；11年供应约5600套，与09年相当。 供应结构：10年除高端供应占比较少外，其余比例相当；11年首改、再改比例将有所上升。 供求
6、关系预测：未来两年首置、首改产品依然缺货，供不应求，有极大的市场机会；再改产品在10年供求尚算合理，但11年则大幅上升，竞争激烈；高端供求比在2左右。,2010-2011年，桂城首置首改供求均衡，再改、高端供求较为失衡，尤其是2011年，供求比均大于2。,佛山市场 片区-顺德 品牌开发商,顺德区2007-2009年月度成交量、均价情况,2009年预计顺德区成交面积约300万平米，成交均价约5900元/方，量价均为顺德历史新高,顺德2009年成交结构以首置为主，分区域看，大良容桂中心区改善类产品更多，高端产品集中，而其他镇街则以首置为绝对主流，改善类产品集中在北滘区域,其他镇街,大良容桂中心区,
7、顺德2009年成交库存结构,大良成交库存情况,大良成交结构以110方以下首置产品为主，其次为首改及高端产品，缺乏再改产品 改善类成交均价较首置类高出约500元，高端价格在10000元/方左右 库存集中于首置产品，除公寓产品外，其余产品面积段供求比均较好,容桂成交库存情况,容桂市场以首置及高端产品为两极，少量首改产品，几乎没有再改产品 由于年末保利等小户型产品入市，价格涨幅大，因此出现全年均价的首置首改倒挂现象 库存来看，目前市场库存极少，供应紧缺,2010年顺德市场供应27500套，较2009年25500套增加约10%，从供求情况看，2010-2011年，首改供求比一直较高，首置及高端供求情况
8、良好，再改则2010年供求状况好，2011年竞争激烈,由于今年顺德有大量品牌开发商在顺德获取较好资源土地，在产品格局上与本土发展商不同，预期改善类产品的供应会大幅增加，如保利容桂水厂、保利龙江、金地大良中心区、万科陈村、雅居乐大良、雅居乐乐从等项目,佛山市场 片区市场 品牌开发商,2009年，保利、中海、碧桂园居佛山市场占有率前三位,项目数量： 3 2 3 1 6 3 2 2,注：成交金额为住宅签约金额,09年佛山重要成交地块多数由外来品牌开发商获取，主要分布于禅桂及东平新城，其中保利土地获取量最大，接近250万平米,位置：保利东风水库 获取时间：09-8-18 总用地：12.38万 容积率：
9、2.8 建筑面积：34.66万 楼面单价：1621元,位置：狮山农场 获取时间：09-7-1 总用地：9.99万 容积率：2.3 建筑面积：22.97万 楼面单价：1027元,位置：中海千灯湖 获取时间：09-10-28 总用地：15.48万 容积率：3.8 建筑面积：58.82万 楼面单价：6495元,位置：能兴桂城D11 获取时间：09-4-3 总用地：9.29万 容积率：3.0 建筑面积：27.87万 楼面单价：1478元,位置：万科D14 获取时间：09-5-21 总用地：22.1万 容积率：2.6 建筑面积：57.47万 楼面单价：2412元,位置：万科陈村锦龙 获取时间：09-6-
10、25 总用地：3.9万 容积率：3.46 建筑面积：13.49万 楼面地价：1000元/,位置：保利容桂水厂 获取时间：09-9-30 总用地：12.05万 容积率：2.7 建筑面积：32.54万 楼面单价：3381元,位置：利超汾江路 获取时间：09-7-6 总用地：5.96万 容积率：6.0 建筑面积：35.75万 楼面单价：1175元,位置：保利张槎地块 获取时间：09-7-2 总用地：9.53万 容积率：2.5/5 建筑面积：26.61万 楼面地价：2537元/,位置：雅居乐盐步 获取时间：09-7-2 总用地：10.65万 容积率：3.5 建筑面积：37.28万 楼面单价：3067元
11、,位置：雅居乐乐从 获取时间：09-9-23 总用地：9.75万 容积率：3.0 建筑面积：29.25万 楼面单价：3453元,位置：保利东平住宅地 获取时间：09-10-30 总用地：47.88万 容积率：3.5/5 建筑面积：103.75万 楼面地价：3221元/,位置：碧桂园澜石 获取时间：09-10-12 总用地：9.68万 容积率：6.0 建筑面积：58.08万 楼面单价：1481元,位置：万科登州项目 获取时间：09-7-16 总用地：21.6万 容积率：2.5 建筑面积：54万 楼面单价：3028元,位置：美的北窖 获取时间：09-9-22 总用地：15.2万 容积率：2.8 建
12、筑面积：42.56万 楼面单价：2867元,注：仅标注建面大于20万，且楼面单价大于1000元的地块,品牌开发商中，总储备建面保利第一，万科第二，已开发建面碧桂园第一，万科第二,保利2009年有三盘推售，总成交面积约36万平米，成交金额超过30亿元，居佛山市场占有率第一位,保利佛山2009成交库存结构,11月13日，保利花园推94套洋房，均价11000,9月27日，保利花园推150套洋房，均价10600,7月17日，保利花园推202套洋房，均价10261,5月10日，保利星座推产品873套，均价7500,3月9日，保利花园推408套洋房，均价7200；288套公寓，均价9500,6月14日，保
13、利花园推390套洋房，均价9700,8月23日，保利百合花园，推出70-180，约500套，均价5800,12月19日，保利百合花园，推出70-180，约300套，均价6100-7500，成交约100套,09年保利推货轴,保利2009年在佛山总计获取了建面约250万平米的新增土地储备，平均楼面地价2658元/平米，随着桂城项目销售完毕，2010-2011年保利的重心将由桂城移至禅城以及顺德容桂,保利花园,保利星座,保利合园,预计保利2010年下半年开始有新货面市,佛山一环,105国道,中海今年销售万锦豪园再改产品为主力，销售额约25亿元，居佛山市场占有率第二位,注：中海统计数据不含金沙洲区域,
14、7月4日，万锦豪园推90套洋房产品，均价12000,6月28日，文华熙岸推256套洋房产品，均价11000,3月8日，文华熙岸310套洋房产品，均价7500,1月8日，文华熙岸推63套洋房产品，均价8500,11月8日，文华熙岸推64套洋房产品，均价9500,3月14、21日，万锦豪园推346套洋房产品，均价8700,5月2日，万锦豪园推111套洋房产品，均价9800,09年中海推货轴,中海桂城61、62街区,中海万锦东苑,中海09年在佛山新增土地储备为桂城61、62街区地块，为佛山09年地王，07年底获取的万锦东苑预计10年初上市，地王项目预计在11年上市，未来2年中海的重心仍在桂城区域,碧
15、桂园09年以高明碧桂园为主力，主推再改、高端产品，09年总销售金额约24亿元，居佛山市场占有率第三，09年碧桂园共新增建面储备158万方，平均楼面地价928元/方,顺德雅居乐花园6月25日正式开盘，推出75-210m2户型，468套，总体均价6800首批单位在开盘当日已全部售罄。,8月5日，推出168套单位，均价7100元/，面积90-145 ，开盘售8成。,10月27日，推出286套单位，均价7400元/，面积90-145 ，剩余79套。,三水雅居乐花园3月28日推出2期180方160套,三水雅居乐花园6月10日推出2期130-150方450套,三水雅居乐花园10月28日推出2期90-120
16、方250套,雅居乐今年销售以顺德雅居乐及三水雅居乐为主力产品，销售额约19亿元，09年佛山市场占有率第六位,雅居乐今年共获取了盐步及龙江两幅地块，布局相对分散，建面合计约66万方，平均楼面地价3237元/方,9月12、19日，依云水岸推422套82-190平米洋房产品，均价11000,3月9日，依云水岸推494套72-188平米洋房产品，均价8000,12月19日，依云上城推116套79-91平米洋房产品，均价8100-8500,招商今年以依云水岸洋房产品为主，销售额13亿，市场占有率第七，今年未获取新地块，2007年获取的禅城地王项目依云上城于今年底开售,龙光今年销售以天湖郦都的再改库存产品为主力，销售额约12亿元， 09年在佛山没有新增土地储备，08年获取的土地储备80万平米，预计2010年初水悦云天上市，翠堤明珠2011年上市,THANKS,