三亚_陵水房地产市场户型配比专项研究报告_62PPT_2009.ppt

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1、三亚、陵水 房地产市场户型配比专项研究报告,竞争个案分析,目录,前 言,根据项目所面临环境的变化，针对项目周边重点项目进行调研分析，以期解决以下问题： 三亚2009年以来房地产市场的发展以及未来趋势预测 主要度假性项目洋房类产品的主力户型面积、主力总价、畅销户型及特点 主要度假性项目别墅产品的主力户型面积、主力总价、畅销产品及特点 以供陵水土福湾项目确定户型配比定位参考。,1,三亚住宅市场总体分析,住宅供求分析,1,主力户型面积分析,2,3,客户群分析,4,价格走势分析,小结,5,目录,住宅供求分析,数据来源：三亚房协网,面积：万,2009年1-8月住宅供应43.3万，成交79.66万(成交8

2、520套)，供求比1：1.82，整体呈现供不应求；2008年全年供应184.77万，成交104.49万 ，大量存货转到09年消化。 根据三亚旅游淡旺季特点，成交有波动但相对平稳，并随大市步入平静期。 3月份，由于南航住宅的定向销售，以及春节旺季成交的后续签约，推高当月成交量。 三亚业界观点，09年6-8月传统淡季不淡，成交相对以往活跃。,主力户型面积,主力供应户型面积： 1-8月批准预售的住宅以小户型为主，区间： 80-90，合计10.21万，占总住宅批售面积23.5%。 主力成交户型面积： 1-8月成交住宅以小户型为主，区间： 90-100，合计14.68万，占总住宅销售面积18.43% 6

3、0-80，合计14.45万，占总住宅销售面积18.14% （注：其中，90以下的住房销售面积 31.05万，占总销售面积的 38.98 %）,数据来源：三亚房协网,价格走势分析,数据来源：三亚房协网,2009年1-8月，三亚住宅价格走势相对平稳；成交价格在10000元/左右徘徊，1-8月整体住宅平均售价为9742元/。 春节期间促销以及南航住宅项目定向员工销售，直接拉低当月成交价格； 不管是受到金融危机的影响，还是北京、上海、广州楼市出现“回暖”的迹象，三亚楼市依然平稳，不降不涨，一路平坦看好。,注：3月“量升价跌”，主要为春节促销以及南航定向员工销售住宅所致,客户群分析,从2009年1-8月

4、销售情况看，以岛外客户销售为绝对主导。 岛外市场销售 6888套，面积 61.06万，岛外市场占总销售套数的80.8%，占总销售面积的 76.6%。,按照销售面积比例,按照销售套数比例,数据来源：三亚房协网,注：岛内客户市场销售份额由原来的10%左右增长为20%左右，主要原因在于南方航空集团海南有限公司兴建的商品住房14万，已办理预售登记9.8万，主要销售对象是本单位职工。,三亚整体住宅市场小结,1-8月市场住宅总供应成交比例高达1：1.8，整体呈现供不应求的态势，同时也说明2009年以来三亚房地产市场比较活跃； 住宅成交价格方面，价格呈现平稳微升态势，在10000元/上下徘徊； 产品供求均集

5、中中小户型，其中批准预售以80-90面积单位最多，销售则以60-80和90-100面积单位为主； 购房客源以岛外客户为主，所占比例在八成左右。,1,2,3,目录,洋房市场分析,别墅市场分析,客户分布分析,国 际 公 馆,海 阔 天 空,三亚湾新城,金中海蓝钻,三亚湾海居,半山半岛,公主郡,海南福湾,雅居乐清水湾,红磡香水湾,香水湾1号,富力湾,楼盘分布图,洋房市场分析,供求分析,集中08年后推货，销售情况较为理想，东部湾区楼盘分期批量推货迹象比较明显； 海景资源是影响销售速度的主要因素。,注：（）内为装修标准,项目附近湾区供求分析,注：雅居乐“瀚海银滩”组团目前未正式开售，处于内部预定阶段，总

6、价在200万以下定金50万,200万以上定金100万,由于三亚湾一线海景住宅严重稀缺，因此定价高端，对产品去化形成压力。 但三亚湾区的项目特点与集团项目差别大，固仅供参考。,三亚湾区供求分析,注：（）内为装修标准,产品分析,项目附近湾区产品分析,项目附近湾区公寓、洋房多规划为二线海景或无海景资源分布； 整体以中小户型为主推产品，并以单间、一房、两房居多，三种房型货量整体分布平均； 户型设计受海景资源影响大，拥有一线海景资源的产品以大面积为主，多设计为250-350 的大面积三、四房单位。海景 公寓产品多以单间为主，单间主力面积在50-77，一房主力面积70-90 ，两房主力面积110-120；

7、 洋房产品多设计一房和两房，并以两房为主，两房主力面积多为81-84、102-110；,项目附近湾区产品分析,三亚湾区重点项目公寓、洋房多规划为一线或二线海景分布； 户型设计也偏重中小户型，以单间和两房居多；单间面积区间在60-70 ，两房在100-120； 由于三亚湾区楼盘多以常住型为主，固多设计居住型两房、三房单位； 三亚湾生活配套完善，生活氛围浓郁，因此产品设计与项目所在东部湾区会有明显的差别，故只作参考。,三亚湾区重点项目产品分析,价格分析,稀缺海景资源对定价影响大，一、二线海景住宅价格差别明显。 均价 一线海景洋房数量较少，景观资源稀缺下，均价多在22000元/ （毛坯）以上。 二线

8、海景洋房价格，因海景资源以及与海景距离差别而差异明显，均价多集中在18000-22000元/ 以及10000-15000元/两个区间（毛坯） 总价 一线海景三房455-578万/套，四房708-865万/套（货量较少） 二线海景单间普遍在50-90万/套 ；一房主力总价在130-160万/套；景观优势明显的一房总价则在160-220万/套；两房面积多在110-150，总价多在160-240万/套。 无海景两房以90-120居多，总价在100-150万/套之间；,项目附近湾区价格分析,三亚湾区价格分析,三亚湾区一线海景资源日渐稀缺，洋房价格水涨船高，普遍超过30000元/，与东部湾区差别明显；各

9、二线海景住宅与其他景观资源配合，定价也各不相同，仅供参考。,畅销产品分析,畅销户型主要集中在单间和两房，总价较低的产品受市场欢迎。 畅销户型基本与主力户型吻合，海景资源和总价高低是影响畅销度的最重要因素； 畅销单间面积集中在50-77之间，畅销两房则以80-120为主。 二线海景产品中，成交畅旺的单间总价集中50-90万/套，两房则多集中在80-150万/套，总价相对略低的洋房较受市场欢迎。,项目附近湾区畅销产品分析,三亚湾区畅销产品分析,三亚湾各重点项目的畅销户型比较分散，但总体看，以单间与两房占主导；且洋房畅销情况与东部湾区较类似，中小户型依然是市场的主流； 单间以一线海景为主，面积在60

10、-70 ，总价在140-220万； 两房以二线海景居多，面积在100-120，总价在90-150万； 部分景观资源优势明显的大面积单位相对畅销，如【半山半岛】190 的270度双面观海单位销售情况比较理想。,近期后续推货分析,未来供应大，产品依然集中中小户型 未来东部湾区以及三亚湾洋房依然有较多货量供应，市场竞争持续激烈； 未来洋房产品依然以中小户型为主，以一房50-90，两房100-120居多。,洋房市场小结,供求：近两年大批量推货，整体销售良好，供不应求； 产品：中小户型设计为主，其中单间50-77，两房81-84/102-105；产品设计时注重公共区间、休闲空间的设计，如超宽观景阳台、客

11、厅多阳台设计等 均价：一线海景住宅匮乏，仅雅居乐清水湾拥一线海景洋房，价格较高。 清水湾：一线海景22000-26000元/ ，二线海景18000-22000元/，无海景8000-11000元/； 香水湾：二三线海景洋房集中8000-15000元/； 亚龙湾：无海景14000-19000元/ 总价：主力户型总价基本在220万/套以下，二线海景单间集中50-90万/套，二线一房集中140-220万/套，两房中无海景资源在100-150万/套之间，两房二线有海景总价多在160-240万/套。 畅销户型：集中在单间和两房单位，总价较低的产品受欢迎，单价总价在50-90万/套，两房总价在80-150万

12、/套最受欢迎。,别墅市场分析,独立别墅供求分析,供求基本平衡，价格和海景资源决定销售 独立别墅总推货量不多，项目附近湾区推出的313套中，已售出259套，销售情况良好。 独立别墅单价/总价高，制约推货速度，因此“少量多批”成为主要采取的推货形式； 总价和景观资源是影响销售主要因素，客户对总价和海景资源的关注度较高，对单价的敏感度较低。,注：雅居乐“瀚海银滩”组团目前未正式开售，处于内部预定阶段，总价在200万以下定金50万,200万以上定金100万,定金不可退,独立别墅产品分析,户型类型丰富，以中型别墅为主 一线海景独立别墅以600 以上大户型为主，但受海岸线影响，货量较少； 非一线海景独立别

13、墅面积以中型为主 ，三、四房居多，三房面积在300-380之间 ，四房在350-400之间； 小面积独立别墅供应量相对较少；,独立别墅价格分析,海景是影响产品类型设计以及价格定位的关键因素，因海景资源不同，价格差距较大； 单价上，一线海景独立别墅主要在50000元/以上，二线海景在28000-36000元/ ，三线海景非海景在22000-28000元/之间，区分明显； 总价上，一线海景独立别墅主要集中在1800-4000万/套，二线海景在1000-1600万/套，三线海景无海景园景则在700-1000万/套。,因湾区之间价格差异较大，按不同湾区汇总如下,小别墅供求、产品及价格分析,供应量少但成

14、交畅旺，总价普遍在250-450万/套 小别墅项目主要集中在亚龙湾和东部湾区的【公主郡】及【东和海南福湾】，货量供应较少，两盘近两年仅供应小别墅168套，销售情况良好，销售率超过90%； 小别墅面积以一房68-90为主，总价相对较低； 小别墅单价较普通别墅高，主要集中在34000-49000元/，总价250-450万/套，其中户型最小的68别墅，总价在230-300 万/套之间。,总价：万元/套；单价：元/,独立别墅畅销户型分析,总价为800-1000万/套的独立别墅最受欢迎 独立别墅畅销产品户型面积不集中，总价主要集中在800-1000万/套居多； 一房：主力面积160-180，总价550-

15、750万/套； 三房：主力面积266-277 ，总价830-920万/套； 四房：主力面积350-400 ， 总价850万/套。 稀缺的一线海景资源产品最受市场青睐，其次园景、高尔夫景、湖景等环境资源或总价较低的产品也受客户欢迎。,联排别墅供求、产品及价格分析,面积控制在300以下，总价控制在450万/套以下 联排别墅主要集中在【富力湾】和【雅居乐清水湾】两盘，两盘近两年共计推出约186套，目前基本售罄；且联排别墅的景观资源以园景为主。 联排别墅面积主要集中在230-280之间，单价区间在13000-18000元/ ，总价在300-450万/套之间；产品四孖屋则在180 左右，总价在230万元

16、/套左右。,单位：总价：万元，单价：元/,近期后续货量分析,后续货量充足，竞争压力较大 各楼盘均有后续产品，预计会推出超过400套各类型的别墅产品陆续上市； 从后续情况看，产品类型丰富，各类产品面积基本延续前期产品设计，中小户型当道； 近期即将推出的【富力湾】M区和【雅居乐清水湾】瀚海银滩组团均以160-220中小型别墅为主，而M区价格约16000元/，面积小总价低，预计较受市场欢迎。,别墅市场小结,独立别墅 供求关系：供求基本平衡，且采用”多批次少量“推出，造成旺销局面 产品特色：一线海景以大面积独立别墅为主且面积跨度大；非一线海景则以三、四房为主，三房面积在300-380之间 ，四房面积在

17、350-400之间； 价格状况：因湾区不同单价有一定的差别，具体参见别墅价格分析 ； MINI小独立别墅 小别墅：供应少，成交畅旺，单价较普通独立别墅高，集中在34000-49000元/，总价集中在250-450万/套，最小套型总价在230-300万/套； 联排别墅 联排别墅：销售最为理想，基本售出推出货量的9成以上，面积集中在230-280，单价在13000-18000元/之间，总价在300-450万/套； 别墅市场后续货量足，短期内推出的产品与前期差别不大，依然以中小套型为主。,洋房/别墅客户分析,客户构成分析,岛外客户占据主导，以度假/投资为购买目的 三亚/陵水项目均以岛外客户为主，基本

18、超过90%的比重，因为南航商品住房，主要面向员工销售，该比重在09年1-8月下降到80%； 整体而言，北京、江浙、上海以及今年新增加的成都、重庆客户，为三亚/陵水项目的主要客户群来源地，客户购买以短期度假与投资为主要目的。,3,市场总结与建议,市场总结,1,目录,2,项目户型配比建议,市场总结,供求: 在09年新批预售面积明显下滑的情况下，市场明显呈现供不应求状况； 户型: 预售/成交均以中小户型为主，占据市场的主导位置； 均价: 三亚住宅市场销售均价呈现平稳态势，在10000元/上下浮动； 客户: 延续以岛外市场为主，岛外客户占据市场超过8成份额； 畅销户型: 独立别墅以800-1000万/

19、套为畅销产品；MINI别墅230-300万/套为畅销产品； 联排别墅300-450万/套为畅销产品 洋房以220万以下/套为畅销户型，以单间和两房最受欢迎。单间面积集中50-77，两房面积集中80-120 。,三亚住宅市场分析总结,独立别墅,小别墅及联排别墅,各类产品面积、价格一览表,洋房,户型配比建议,项目原规划户型配比,规划思路： 以景观资源为主导，争取将各类户型产品景观资源的利用最大化。,景观资源分析,海景,园景,园景,河景,洋房三重景观资源，远近皆景,海景：预计7层以上部份单位可远望海景 园景：6层以下单位西、南向望园景 河景：东、北向单位望英洲河景,迷你小别墅园景为主，无海景、河景,

20、独享园景：受酒店和洋房的视线遮挡，迷你小别墅组团仅有园景资源，部份单位有人工水景。景观资源相对单一。,园景,景观资源分析,双拼别墅园景为主，部份海景,园景为主：双拼别墅距海较远，以园景资源为主；但因坡地高差，部份单位可二层（或以上）望海景。,景观资源分析,独立别墅独享一线海景，部分兼河景,独享海景： 独立别墅沿海岸线规划，独享一线海景资源；部分东南向和东北向单位同时拥有海景和河景资源；但其中部分单位为错落观海，海景视野欠开阔。,景观资源分析,重点参考项目规划指标对比,可见 由于整体规模的悬殊，本项目可直接参照雅居乐清水湾、富力湾的方面较少，但“产品创新、营销推广”等方面可借鉴； 本项目规模与福

21、湾接近，可直接参考其“产品类型”的规划设置，扬长避短；,公寓、洋房户型建议,单间,重点参考项目在售情况,建议单间面积调整为50-70 原因 此类舒适度高的度假型公寓总价低，受市场热捧； 度假型公寓注重公共区域的设置，如带视野开阔的观景阳台；,单间参考户型（约66-77）,海景 方向,阳台 泡池,单间产品的居住功能设计简单，但尤其注重观海性，户型亮点在海景观赏空间的设计。,亲海 客厅,超大 阳台,公寓、洋房户型建议,一房,建议一房面积调整为70-90 原因： 市场在售项目中，一房公寓的主力户型面积区间为70-90 适当增加的这部分面积，既易突出公共休闲空间的设计，又可灵活增加居住功能 控制总面积

22、，在总价上取得竞争优势,备注：市场上，单间和一房单位以纯公寓类型为主，洋房类型较少。,一房参考户型（约93-97）,由于动静区的区分，一房户型的舒适度，较单间明显提高；设计上，同单间一样，也尤其注重观海性，临海一面设计观海区。,海景 方向,阳台 泡池,观海 阳台,公寓、洋房户型建议,两房,建议两房面积调整为90-120 原因： 洋房组团的景观主要为园景和河景，高层单位可远望海景，建议海景单位增加观景空间。 建议河景、园景单位为90-100 ；远望海景单位为100-120,两房参考户型（约109-),海景 方向,公寓、洋房户型建议,三房,建议三房面积调整为130-180 原因： 市场在售项目望海

23、景的三房单位畅销且稀缺； 望海景单位，可增加观景面积，放大价值点； 建议非海景三房单位以130-140 为主，海景三房单位则以150-180 为主,三房参考户型（约131),三房居家功能更明显，舒适度更高；景观面俱设计卧室，增加看海的宽度,海景 方向,阳台、飘窗 观海,独立别墅户型建议,建议独栋别墅的面积保持不变 原因： 市场畅销独立别墅中，非一线海景单位集中在280-350 ，海景单位集中在500 以上。 本项目海岸线较短，一线海景资源有限； 独栋别墅区位于渔船停靠区和入海口位置，受干扰性较大； 项目整体规模小，自身配套有限，缺乏超大面积别墅的市场支撑点；,迷你别墅户型建议,建议迷你别墅面积保持不变，并以一房为主（80-110 ），二房为辅（120-150 ） 原因： 迷你别墅总价低，市场承接力强； 市场情况反映，一房迷你别墅稀缺且热销，竞争小且销售速度快。,联排别墅户型建议,建议联排别墅面积保持不变 原因： 市场在售联排别墅多以园景为主，与项目该产品的景观类似，且面积集中在230-280 ； 180-250的双拼，面积介于迷你别墅和独立别墅之间，既能丰富项目产品类型，又可凭借总价低的优势，增加市场竞争性；,户型面积建议汇总,洋房,户型面积建议汇总,别墅,别墅户型面积配比维持不变，未调整，建议迷你小别墅以一房小单位为主。,