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1、 房地产开发作业指导书 房地产开发作业指导书目录一前期可研及获取土地1. 初步可行性研究分析62. 深度可行性研究报告93. 获取国有土地使用权转让核准通知书154. 办理房地产权证19二规划报建5. 编制项目策划建议书216. 编制设计任务书267. 委托项目顾问服务308. 建设用地规划许可证更名319. 办理建设用地勘测定界3310. 办理土地功能更改3411. 方案设计招标3512. 建筑设计优化3913. 方案设计及内审4214. 建筑工程设计方案审批4515. 办理用地批准书更名4716. 项目命名4817. 办理开复工审批4918. 房地产开发资质企业核准5119. 办理人防设计
2、要点5320. 建设项目环境影响评价文件审批5421. 办理项目立项5622. 办理涉外建设项目设计方案审查5823. 修建性详细规划审批5924. 委托现场地质勘察6125. 地震安全性评价报告编制及审批6326. 施工图设计6527. 施工图评审（内审）6928. 规划施工图审查及核发建设工程规划许可证7129. 综合管网审批7330. 办理防雷装置设计审核7731. 人民防空工程建设审核7932. 建筑工程消防设计审核8133. 建筑工程施工图设计文件审查8334. 建筑施工图审查备案8535. 建筑工程施工许可核准（并联审批）86三施工建设36. 项目公司筹备8937. 临时施工用电申
3、请9038. 临时施工用水申请9139. 项目围墙广告申请9340. 场地平整9441. 施工总承包招标（公开招标和邀请招标）9842. 监理招标（公开招标和邀请招标）10543. 场地交接11244. 编制施工执行计划书11445. 甲方采购11646. 规划验线（灰线）11947. 施工图设计交底12048. 基坑降水工程12249. 基坑及土方工程12450. 桩基础工程13051. 回填土工程13252. 规划验线复验13753. 白蚁防治13954. 电力承揽工程14155. 电梯工程14356. 给排水工程14457. 通风工程14658. 新风工程14859. 空调工程14960
4、. 燃气工程15161. 通讯工程15362. 智能化工程15463. 消防工程15664. 绿化景观工程15865. 正式用水报装程序16066. 沉降观测16267. 设计变更16368. 工程例会16569. 现场签证16670. 工程质量事故处理16871. 质监基础检验申请17072. 防水工程17173. 模板工程19274. 现场制备的普通混凝土和轻骨料混凝土工程20475. 现浇或预制混凝土结构工程钢筋骨架的绑扎与安装工程21376. 主体砌筑工程21877. 门窗工程236四策划及销售78. 市场调研及物业建议24779. 委托营销策划25180. 委托广告策划25381.
5、编制营销策划书25782. 编制营销费用估算及控制计划书25983. 监控及协调销售代理公司持续销售26184. 委托沙盘模型制作26285. 预售款专用帐户申请，拨付核准及解除监控26486. 涉外建设项目国家安全事项预售许可审查26587. 委托房屋面积预售测绘26688. 申办商品房预售许可证26789. 商品房按揭贷款合作协议26990. 核准商品房购房贷款抵押业务总备案27191. 签订临时买卖协议（认购书）27292. 申办商品房预购登记备案27493. 申办预购商品房抵押登记备案27694. 新建商品房所有权初始登记27895. 办理房地产权证280五竣工验收及总结96. 隐蔽工
6、程验收（土建）28397. 隐蔽工程验收程序（安装）28598. 分户验收28799. 工程档案预验收289100.委托工程竣工测绘291101.防雷工程验收292102.环保工程验收293103.人防工程验收297104.室内、外给水工程验收299105.燃气工程验收302106.电梯工程竣工验收305107.供配电工程验收306108.消防验收307109.申办规划验收312110.产权许可审查314111.工程预结算及备案315112.工程验收资料备案320113.编制工程竣工总结350114.公司内部验收353115.项目后评价361初步可行性研究分析1.作业目的项目可行性研究按时间和
7、要求的不同分为初步可行性研究和深度可行性研究。项目初步可行性研究是获取开发土地前最重要的技术性工作之一，是投资者进行投资决策的主要依据。2.作业要求为保证可行性研究报告的质量，应切实作好编制前的准备工作，占有充分信息资料，进行科学分析比选论证，做到编制依据可靠、结构内容完整、文本格式规范、附表附件齐全。报告的表述形式尽可能数字化、图表化，报告深度能满足投资决策和编制初步设计方案的需要。3.主管岗位 开发部经理主办岗位 市场研究部经理、市场调研员4.紧前工作及条件5.作业描述5.1开发部组建工作小组，成员主要来自公司内部各业务部门，并基本固定。有特殊要求的可聘请社会专业人员参加。5.2开发部制订
8、工作计划，明确可行性研究工作的范围，重点，深度，报告提纲，章节分工，进度安排，费用预算等。工作计划报总经济师批准后，布置安排落实。5.3销售部调查研究收集资料，必要时再次进行实地调查和市场调查。（市场调研）5.4集体讨论，议题为：5.4.1市场研究。包括分析市场信息，市场动态和政策导向等。5.4.2项目分析和项目建议。对项目本体进行研判，分析项目优劣势，并进行项目的市场预测；提出项目的建设规模、产品定位、规划方案、进度计划以及资金筹措方案等，方案经比较论证优化后，提出推荐方案。5.4.3经济技术评价。对推荐方案进行财务评价及风险分析，以判别项目的经济可行性和抗风险能力。当有关评价指标结论不足以
9、支持项目方案成立时，可对原设计方案进行调整或重新设计。5.5编写研究报告。经过技术经济论证和优化之后，各成员分工编写章节，由本主办岗位协调综合汇总，编制报告初稿。经总经济师批阅意见后，修改完善，形成正式报告。5.6初步可行性研究报告内容：5.6.1市场分析5.6.1.1整体市场分析全市及各主要分区的市场总供应量和总需求量；全市及各主要分区项目年度新开工面积、竣工面积、销售面积、存量面积、平均空置率。5.6.1.2细分市场分析物业类型、楼盘名称、位置、占地面积、总建筑面积；总户数、户型及面积、楼高、售价/租金；开工时间、预计竣工时间；投资商/开发商、承建商、规划建筑设计公司、租售代理公司、广告公
10、司。5.6.2法规政策分析开发建设法规、专业服务法规；规划设计导向，城市建设信息；其他经济信息及政策指引。5.6.3项目分析5.6.3.1项目基本情况地块位置、四至、规划指标（总占地面积、建设用地面积、总建筑面积、用地性质、容积率、绿化率、建筑密度、建筑高度、商业/居住/办公及其他功能面积要求、车位数、主要出入口等）。5.6.3.2项目周边情况主要道路、景观（河流、山峦、人文建筑、旅游景点等）、配套设施情况（商业、娱乐、教育、医疗、公交、邮电、银行等）。5.6.3.3项目优劣势分析（SWOT分析）项目竞争情况（现时/潜在竞争对手）、优势（S）、劣势（W）、威胁（O）、机会（T）。5.6.3.4
11、项目发展前景预测市场前景、价格走势、项目切入点等。5.6.4项目开发建议与评价5.6.4.1项目主要定位市场定位（市场形象、主题品牌）；客户定位（主要客户对象）；价格定位（均价、最低价、最高价）。5.6.5项目开发规模和产品类型整体开发/分期开发、产品类型（商业/居住/办公/其他）。5.6.6项目规划及建筑构想建筑风格、建筑栋数、楼宇高度、主要户型、分户建筑面积；小区总体规划布局、景观绿化、车位安排、会所等附属设施。5.6.7项目开发进度总体进度要求、分阶段进度要求。5.6.8项目财务分析建筑总成本、市场总价值（销售收入、租赁经营价值）、净利润、项目净现值、成本利润率、投资收益率、财务内部收益
12、率、投资回收期等。5.6.9项目风险分析与敏感性分析风险分析、主要指标的敏感性分析。5.6.10项目研究结论和建议。5.6.11附件（包括附图和附表）。6. 工作时限 10天7。注意事项本任务书的相关负责岗位由贵公司近期给出的职能架构图所得；具体负责岗位由贵公司实际情况而定。深度可行性研究报告1.作业目的在土地使用权确权后，项目开发者还需进行更为详尽的深度可行性研究，为随后的项目方案设计提供依据。过去计划经济体制下的项目可行性研究报告在某种意义上只是投资决策层既定意志的体现，然而在现时市场经济条件下，项目可行性研究报告必须真正体现市场的趋势，遵循市场规律，反映市场现实，为项目的投资寻找到真正的
13、可行之路。2.作业要求为保证可行性研究报告的质量，应切实作好编制前的准备工作，占有充分信息资料，进行科学分析比选论证，做到编制依据可靠、结构内容完整、文本格式规范、附表附件齐全。报告的表述形式尽可能数字化、图表化，报告深度能满足投资决策和编制初步设计方案的需要。3.主管岗位 开发部经理主办岗位 市场研究部经理、市场调研员4.紧前工作及条件4.1土地转让协商及签署土地转让合同5.作业描述5.1开发部组建工作小组，成员主要来自公司内部各业务部门，并基本固定。有特殊要求的可聘请社会专业人员参加。5.2开发部制订工作计划，明确可行性研究工作的范围，重点，深度，报告提纲，章节分工，进度安排，费用预算等。
14、工作计划报总经济师批准后，布置安排落实。5.3销售部调查研究收集资料，必要时再次进行实地调查和市场调查。（市场调研）5.4集体讨论，议题为：5.4.1市场研究。包括分析市场信息，市场动态和政策导向等。5.4.2项目分析和项目建议。对项目本体进行研判，分析项目优劣势，并进行项目的市场预测；提出项目的建设规模、产品定位、规划方案、进度计划以及资金筹措方案等，方案经比较论证优化后，提出推荐方案。5.4.3经济技术评价。对推荐方案进行财务评价及风险分析，以判别项目的经济可行性和抗风险能力。当有关评价指标结论不足以支持项目方案成立时，可对原设计方案进行调整或重新设计。5.5编写研究报告。经过技术经济论证
15、和优化之后，各成员分工编写章节，由本主办岗位协调综合汇总，编制报告初稿。经总经济师批阅意见后，修改完善，形成正式报告。5.6深度可行性研究报告内容：5.6.1项目决策背景及摘要5.6.1.1外部环境：城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等；5.6.1.2内部因素：项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3至5年），在公司发展中的地位（
16、是否核心项目）；公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；5.6.2项目概况5.6.2.1宗地位置：宗地所处城市、行政区域、非行政区域经济开发区、商贸金融区等的地理位置。（附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物的相对位置和距离、地段的定性描述）。5.6.2.2宗地现状：四至范围；地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；地面现有居民
17、情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。（附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆、光缆等。）5.6.2.3项目周边的社区配套：周边3000米范围内的交通状况、教育、医
18、院等级和医疗水平、大型购物中心、主要商业和菜市场、文化、体育、娱乐设施、公园、银行、邮局等设施状况。宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状。5.6.2.4项目周边环境：治安情况、空气状况、噪声情况、污染情况、危险源情况、周边景观、风水情况、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。5.6.2.5大市政配套：周边道路现状及规划发展，供水、排污、雨水、通讯、永久性供电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水距宗地距离、成本、接入的可能性5.6.2.6规划控制要点：总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积；住宅建筑面积、公
19、建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积；综合容积率、住宅容积率；建筑密度；控高；绿化率等。5.6.2.7土地价格：土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。5.6.2.8土地升值潜力初步评估：从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。5.6.2.9立即开发与作为土地储备优缺点分析5.6.3法律及政策性风险分析5.6.3.1项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述5.6.3.1.1项目用地现状：土地所有权归属、土地使用权归属、土地的他项权力、土地的用途、有关项目用地现状
20、的政府文件。5.6.3.1.2计划手续：项目是否已经立项、立项主体是否能够变更、立项变更条件和时间、有关立项的政府文件。5.6.3.1.3规划手续：规划用地所有权归属、规划用地使用权归属、规划用地用途、有关项目用地规划的政府文件。5.6.3.1.4土地手续：征地批文、土地使用权出让合同、拆迁安置补偿、有关项目地块的政府文件。5.6.3.1.5项目用地取得土地使用权程序评估：取得土地使用权的程序描述、取得土地使用权需要的工作日、取得商品房用地土地使用权所需条件、取得土地使用权的风险及控制5.6.3.1.6项目用地土地性质变更的评估：土地性质变更的程序描述和理由、土地性质变更的政策支持或障碍、土地
21、性质变更需要的工作日5.6.3.1.7政策性风险评估：政府资源利用的评估、政策变更对项目开发的影响：5.6.3.2合作方式及风险评估：合作方基本情况：合作方名称，主要股东构成情况、资质等级、履约能力、注册资本、特殊背景等。合作方式、双方的主要权利义务描述、合作风险评估：5.6.3.3总体评价：对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。5.6.4市场分析5.6.4.1区域住宅市场成长状况：区域住宅市场简述、区域住宅市场各项指标成长状况（近3-
22、5年）、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势5.6.4.2区域内供应产品特征：各档次产品供应状况、各档次产品的集合特征、区域内表现最好个案状况、未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型、本案在区域市场内的机会点和威胁点5.6.4.3区域市场目标客层研究和市场定位：各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围、本案目标人群特征、确定目标客户、市场定位5.6.4.4整体市场对本案有重大影响的因素：产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征等。5.6.4.5产品定位及建议：户型类型、面积标准、不同类型产品的比例。5.6.5规划设计初步分析5.6.5.1规划设计的可行性分析。5.6
23、.5.2规划设计的初步概念：设计概念、技术概念、可持续发展概念。5.6.6工程及销售计划5.6.6.1截至项目施工、取得销售许可证，报批报建分别需要的工作日。5.6.6.2工程计划：开竣工时间及工期计划、各期开工面积、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。5.6.6.3销售计划：各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。5.6.7投资收益分析5.6.7.1成本预测说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面积，容积率，项目总投资（直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税）等。并参照下面表格：（在指标不确定或多个可选择时，要将
24、不同测算假设下的成本测算，分别列示。）项 目投资总额（万元）单位成本（元/m2）土地获得价款开发前期准备费项目建筑工程费项目安装工程费社区管网工程费园林环境费配套设施费开发间接费(其他费用)开发成本合计管理费用销售费用财务费用项目总投资5.6.7.2税务分析：营业税及附加、所得税、土地增值税5.6.7.3经济效益分析5.6.7.3.1 项目利润率、投资回报率及主要经济指标。参照以下表格：经济指标单位数值（元/m2）项目总金额（万元）销售收入直接成本总投资税前利润税后利润内部收益率销售净利率总投资回报率销售毛利率获利指数资金峰值比例地价支付贴现比启动资金获利倍数5.6.7.3.2 项目开发各期的
25、利润体现经济指标xxxx年xxxx年合 计上半年下半年上半年下半年上半年下半年结算面积（m2）单位利润(元/m2)利润(万元)5.6.7.3.3敏感性分析：成本变动各项经济指标的变化，售价变动各项经济指标的变化，容积率变动各项指标的变化5.6.7.3.4盈亏平衡点分析：保本售价、保本销售率5.6.7.4项目资金预测：资金投入计划、资金回款计划、资金需求计划、启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额。5.6.8管理资源配置5.6.8.1机构设置：是否需要成立独立法人公司（项目公司）；主要部门设置。5.6.8.2人力资源需求：启动项目对个专业（部门）人员的需
26、求，具体人数（重点是专业经理）。5.6.8.3人力资源缺口及解决：现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径（调动、招聘、培训等）。5.6.9综合分析与建议5.6.9.1优势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合集团一贯发展思路等方面论述。5.6.9.2劣势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合集团一贯发展思路等方面论述。5.6.9.3机会：从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。5.6.9.4结论和建议6.
27、工作时限 20天7.注意事项 本任务书的相关负责岗位由贵公司近期给出的职能架构图所得；具体负责岗位由贵公司实际情况而定。获取国有土地使用权转让核准通知书1.作业目的 通过土地转让获取的土地，为了使其具有合法效力，按照政府相关规定，办理土地使用权转让。2.作业依据 2.1城市国有土地使用权出让转让规划管理办法2.2中华人民共和国城市房地产管理法（1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过）第三十八条、第三十九条；2.3中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（1990年5月19日国务院令第55号发布）第七条、第二十五条；2.4广东省城镇房地产转让条例（1994年1
28、月18日广东省第八届人民代表大会常务委员会第六次会议通过）第十条、第十一条、第十二条；2.5广东省实施办法（1999年11月27日广东省第九届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过）第四十条；2.6珠海市土地管理条例（1998年3月12日珠海市第四届人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过）第五十四条、第五十五条；2.7广东省土地使用权交易市场管理规定（2002年6月24日广东省人民政府第九届93次常务会议通过）第五条、第十八条、第二十二条；2.8珠海市国有土地闲置费征收收实施办法（珠府200660号）；2.9珠海市城镇土地使用费征收办法（珠府2006107号）。3.主管岗位 开发部经理主办岗
29、位 报建员4. 紧前工作及条件 4.1土地转让协商及签订土地转让合同5.作业描述5.1核准范围：对以下国有土地使用权转让，予以核准审查：5.1.1已出让未进行建设或部分建设的国有土地使用权转让；5.1.2享受优惠地价的国有土地使用权转让。5.2核准资料：5.2.1盖印公章的土地使用权转让核准申请表（附后，可以领取，也可以在市国土资源网站下载）；5.2.2身份证明（个人提交身份证明复印件1份、验原件；单位提交单位法定代表人证明书原件1份，营业执照（含年检情况）复印件1份、验原件；工商管理部门出具的企业登记状况查询单；有授权委托书的提交原件1份；港、澳、台地区及境外的单位和个人，其身份证明及申请文
30、件须按规定进行公证、认证或见证）；5.2.3原国有土地使用权出让合同及或有的补充合同或划拨土地决定书（复印件1份、验原件）；5.2.4建设用地规划许可证、建设用地工程规划许可证、建设用地批准书（复印件1份、验原件）；5.2.5缴付地价款证明（含是否享受优惠地价的资料）； 5.2.6房地产权证书（复印件1份、验原件）； 5.2.7共有土地使用权转让的，须提交全体共有人同意的进行公证或由相应当事人出具的证明文件、身份证明、授权委托书（原件）； 5.2.8涉及土地使用权抵押的，须提交抵押权人同意的，进行公证或由相应当事人出具的证明文件、身份证明、授权委托书（原件）； 5.2.9需要宗地分割的，持分割
31、后的房地产权证书申请； 5.2.10未办理房地产权登记的，须先办理房地产权证书完善土地登记后再提出申请；5.2.11不属闲置土地或已办理闲置土地处理手续的证明；5.2.12已缴纳土地使用费的证明；5.2.13关于项目工程进度及投资情况的说明及相关证明文件和资料；5.2.14反映宗地土地利用现状的地籍测量成果资料。5.3核准程序：5.3.1已出让未进行建设或部分建设的国有土地使用权转让的一般程序5.3.1.1申请人向属地国土资源局分局窗口递交申请资料（资料内容按第四条“核准资料”规定提供）5.3.1.2分局负责组织审查，提出审核意见主要审查以下情况：核验用地的规划许可条件、土地出让（划拨）合同、
32、用地批准条件的履行情况，土地登记情况；实地踏勘用地的建设状况；核实是否存在违法违章用地情况（提供影像资料）；核实用地闲置情况（提供影像资料）。有以下情形之一的不予核准转让：欠缴地价款；须补缴地价款；应缴纳而未缴纳土地闲置费；应缴纳而未缴纳土地使用费；存在用地被查封（含预查封）、抵押等限制转让情况，未得到查封人、抵押权人书面同意的；权属有争议；已被行政机关依法限制或决定收回土地使用权；未达到规定的投资额度；涉及违法违章用地（建筑）情况。5.3.1.3填写土地使用权转让审核表（纸质、电子两种文档），需要进行处罚的，转交有关执法部门，中止核准程序，并告知申请人5.3.1.4出具国有土地转让核准通知书
33、或不准予国有土地使用权转让通知书5.3.1.5分局窗口向申请人出件5.3.1.6分局归档。5.3.2已出让未进行建设或部分建设的国有土地使用权转让的特别程序（主要适用按授权权限划分、分局无权处理；原用地档案资料在市局的申请事项）5.3.2.1申请人向属地分局（或市国土资源局）窗口递交申请资料（资料内容按第四条“核准资料”规定提供）5.3.2.2分局负责组织审查，提出初审意见，填写土地使用权转让审核表（纸质、电子两种文档）5.3.2.3报市局地籍科，由地籍科组织土地利用科、计划财务科、法规科并联审核（或会审）5.3.2.4地籍科拟报是否准予转让核准的报批意见5.3.2.5报局领导或上报市政府审批5.3.2.6地籍科出具国有土地转让核准通知书或不准予国有土地使用权转让通知书存在违法用地行为，需要进行处罚的，转交有关执法部门，中止核准程序，并告知申请人5.3.2.7属地分局或市局窗口向申请人出件5.3.2.8属地分局归档，市局地籍科保存档案资料副本。5.4 办理地点珠海国有土地资源局市国土资源局网http:/