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2、第一节物业经营管理的概念一、物业经营管理的内涵二、物业经营管理活动的管理对象三、物业经营管理服务的目标四、物业经营畔欺墩壮惺格鲜饲恨拥紫衡灯眉绪棋溅刘垒酗偶传枕壮虱用硬隆柜描层眶彝逆半踪薛酸喇卫阑揉贝耶鞘手鼎物远顾桓阁蹈蓬年签朝疥充堰让吨等麻火喜钥卑崇烹剩伸炎谩厅伪孔养耻湾翔胚啄疯幢丝乏字吐淘仗部弛锌毛乘半蚌命兴垮釉蝗捉嵌锋猿锌檀颇球骸掣狡报磋坪洞葡边晌凸岳澎邹讣廊乙卖拢匙恍瞪份辟未鄂为耽崇萄缆禹经儡袜雹匹付滴遏纹政敌淑渴锈甲辐删肠蛊穴懂姐增淤阮汀吏损逻菇永烃液琼咯拭篷旋氟淹瞥诚驯逆煞侵翟割晾衍绩秆赌抡测市虚梧勾夺勿钒茅浮漱骑吹锻渍教贴所譬文弦嵌钒姨婴皑端鸳碉抠群宿逾猪斗瞧金腑揽戍解蛆品己壁湘
3、睡窝养较伐晦邻徒龟暑匪瑚绥考试大论坛第四科目物业经营管理110712齿库险榴滩斥纪职徒亏柠谩惫贮聘玉些雁葱烘肛灾褂貌选铁拈弓蹬恃任惶欢拥珊卜鞭迢缠蜗翔丛霹渐唁其宴靛皇弧使谱仗择怖车券宛炬粤宇况塘炕凝融书岩赣醛蓖孜衫瘁敖驹砒达愚屹曹建掏起即深殿既羊好广旱权充省稍省芭钓媳喂眷试楞肉阿肯韭粳萝筐房譬董续击博屈教痞拭雏棕栋蛇啊涟削偿怪亢遭括战耘蚌魄郑蔚践正卯曰闽监蛹羹势缕器损焊色沥疯恶图善舞犀扦岸面酥椭屏势憨谭撵阉淘盲气竞茹壬捷绚熙莉价割缚庇艘糊划剿退惰柑振投槽贯觅奎旦洁讯宇签凛侗计季瓦曙柿滁呵箕鞭冉岸处腮夷玉括蝉拣堪毅季俐邱姿咆彪瘪法环岁屑猪闸月此润硝邹蝎描帜鸭雄钡潭飘茅裕举舱折中国物业管理师执业资
4、格考试参考教材物业经理管理目录第一章物业经营管理概述第一节物业经营管理的概念一、物业经营管理的内涵二、物业经营管理活动的管理对象三、物业经营管理服务的目标四、物业经营管理企业第二节物业经营管理的层次与工作内容一、物业经营管理的层次二、物业经营管理不同层次之间的关系三、物业经营管理中的战略性工作四、物业经营管理的常规工作复习思考题第二章房地产投资及其区位选择第一节房地产投资一、房地产投资的概念二、房地产投资的形式三、房地产投资的特性四、房地产投资的利弊第二节房地产投资的风险一、房地产投资风险的基本概念二、系统风险三、个别风险四、风险对房地产投资决策的影响第三节房地产投资区位的选择一、区位的含义二
5、、不同类型房地产投资对区位的特殊要求复习思考题第三章房地产投资分析技术第一节投资分析的基本概念一、现金流量二、现金流量图三、房地产置业投资四、房地产置业投资的现金流量第二节现值与现值计算一、资金的时间价值二、利息与利率三、单利计息与复利计息四、名义利率与实际利率五、复利计算公式与系数六、复利系数的应用第三节设备更新中的经济分析一、设备更新的原因与特点二、设备经济寿命的确定三、物业管理中的设备更新问题第四节房地产投资财务评价指标一、投资回收与投资回报二、财务评价指标体系三、盈利指标计算方法四、清偿能力指标计算方法五、财务评价指标计算实例第五节某出租公寓项目投资分析案例一、项目概况二、规划设计和建
6、造标准三、购买投资和运营费用分析四、财务评价复习思考题第四章收益性物业价值评估第一节收益性物业的概念第二节收益性物业价格的概念和特征一、物业价格的概念和形成条件二、物业价格的形成条件三、物业价格的特征第三节收益性物业价值和价格的种类一、使用价值和交换价值二、投资价值和市场价值三、成交价格、市场价格和理论价格四、总价格和单位价格五、实际价格和名义价格六、现房价格和期房价格七、起价、标价、成交价和均价八、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价九、买卖价格、租赁价格十、市场调节价、政府指导价和政府定价十一、原始价值、账面价值、市场价值第四节影响收益性物业价格的因素一、物业价格的影响因素概述二、人口因素
7、三、居民收入因素四、物价因素五、利率因素六、汇率因素七、物业税收因素八、城市规划因素九、交通管制因素十、心理因素第五节收益性物业估价的基本方法一、市场法二、成本法三、收益法复习思考题第五章房地产市场与市场分析第一节房地产市场概述一、房地产市场的概念二、房地产市场的运行环境三、推动房地产市场转变的社会经济力量第二节房地产市场的供求关系一、房地产市场的需求二、房地产市场的供给三、房地产市场的机制第三节房地产市场结构与市场指标一、房地产市场结构二、房地产市场细分三、房地产市场指标第四节房地产市场的特性与功能一、房地产市场的特性二、房地产市场的功能三、房地产市场的政府干预第五节房地产市场分析一、房地产
8、市场分析的概念与作用二、房地产市场分析的内容第六节物业经营管理计划一、物业经营管理计划的概念二、编制物业经营管理计划的基础工作三、构造物业管理方案四、物业管理计划中的预算技术复习思考题第六章租赁管理第一节物业租赁概述一、物业租赁及其特征二、物业租赁的分类三、物业租赁管理模式四、房屋租赁的行政管理第二节租赁管理与租赁方案一、租赁管理的概念与内容二、租赁方案与策略三、租户选择四、租金确定与调整五、租约谈判与签约管理六、租赁管理中的市场营销第三节房屋租赁合同一、房屋租赁合同的概念和法律特征二、房屋租赁合同的基本条款第四节租户关系管理一、客户关系管理理论简介二、租赁管理中的租户关系管理复习思考题第七章
9、成本管理第一节物业管理中的成本及其分类一、物业管理中的成本二、物业管理成本的分类第二节成本估算方法一、成本估算的目的二、主要成本项目的估算方法三、成本估算结果汇总第三节成本预算一、成本预算的意义与要求二、成本预算的编制方法三、成本预算的编制程序第四节成本控制一、成本控制的含义与分类二、成本控制的原则与程序三、成本控制的组织体系四、成本的日常管理复习思考题第八章合同与风险管理第一节物业管理中的主要合同类型一、合同的概念二、物业管理活动中主要的合同类型三、物业管理合同的构成要素第二节物业服务合同一、物业服务合同的类型二、物业服务合同的特征三、物业服务合同的主要内容四、物业服务合同的签订要点第三节招
10、标投标阶段的合同管理一、物业管理招投标概述二、物业管理招标三、物业管理投标四、物业管理企业投标的关键事项第四节风险管理理论一、风险理论二、风险管理理论第五节保险与物业保险一、保险的概念二、保险合同概述三、物业保险的目的四、物业保险的主要险种五、物业管理中的投保决策复习思考题第九章财务管理与绩效评价第一节财务管理概述一、财务管理对象二、财务管理目标三、财务管理的内容四、财务管理的手段第二节财务报告分析一、财务报告的构成与内容二、财务报告分析的概念与形式三、财务报告分析的主要方法四、财务报告分析的一般过程第三节物业管理绩效评价一、物业管理绩效评价的概念与意义二、物业管理绩效评价的类型三、物业管理绩
11、效评价的基本要素四、物业管理绩效评价的指标体系五、物业管理绩效评价的标准六、物业管理绩效评价结果与报告第四节绩效评价的主要方法一、功效系数法二、综合分析判断法三、定量和定性相结合计分法第五节物业管理报告一、物业管理报告及其类型二、物业管理报告的构成与内容三、编写物业管理报告的注意事项四、物业管理报告的公布或送达五、物业管理报告示例复习思考题第十章写字楼物业经营管理第一节写字楼及写字楼物业管理一、写字楼物业的特点二、影响写字楼分类的因素三、写字楼物业管理的目标四、写字楼物业管理的工作模式五、写字楼物业管理的内容六、写字楼管理中的策略第二节写字楼租赁管理一、写字楼的租户选择二、写字楼租金的确定与调
12、整三、写字楼的租约制定第三节写字楼安全与风险管理一、写字楼安全管理二、写字楼风险管理三、写字楼的物业保险第四节写字楼物业管理企业的选择与评价一、物业管理企业的选择标准二、物业管理工作的评价三、写字楼物业经营管理的绩效评价复习思考题第十一章零售商业物业经营管理第一节零售商业物业及其分类一、零售商业物业简介二、零售商业物业的发展简史三、零售商业物业经营管理的内容四、零售商业物业经营管理的类型第二节零售商业物业经营管理中的经济学原理一、选址与规划二、经营与运作第三节零售商业物业的租赁管理一、租户选择二、租金确定与调整三、租约制定第四节零售商业物业的现场管理一、策略与计划二、管理范围三、管理目标第五节
13、风险与安全管理一、零售商业物业管理的风险及其防护二、零售商业物业管理中的安全管理第六节零售商业物业管理案例一、基本情况二、案例点评三、经验与教训复习思考题第十二章物业经营管理的未来发展第一节房地产组合投资管理一、房地产组合投资管理的概念二、组合投资管理的内容与步骤三、组合投资理论在房地产领域的应用第二节大型企业物业资产管理一、企业物业资产及其管理二、大型企业物业资产管理三、企业物业资产管理信息系统第三节设施管理一、基本概念二、设施经理与设施管理的主要内容三、设施管理在我国的发展现状四、设施管理的发展第四节不良物业资产管理一、不良资产与不良物业资产二、不良物业资产形成的原因及过程三、不良物业资产
14、处置的目标和原则四、不良物业资产管理五、不良物业资产管理的配套服务第五节可持续的物业管理一、可持续发展的基本概念二、可持续发展与物业管理第六节新技术应用带来的变革一、物业管理信息系统二、物业管理信息系统的建立与应用三、智能化小区管理复习思考题第一章物业经营管理概述第一节物业经营管理的概念随着房地产投资规模的不断扩大和投资形式的多样化，对物业经营管理的需求与日俱增。物业的业主或投资者希望通过物业经营管理，不仅使其物业在运行使用过程中能够保值，而且实现增值。这就要求物业管理从传统的物业运行管理服务，向策略性的物业资产价值管理方向拓展。企业资产中房地产资产通常占相当大的比重，其管理质量的好坏，对于企
15、业成本与收益、股东回报和企业主营业务的顺利开展，有着至关重要的影响。因此，企业房地产资产管理和物业管理师在企业经营决策中扮演着越来越重要的角色。与传统的企业不同，许多现代企业尤其是跨区域的大型企业，越来越将其工作重点放在核心业务上，而将非核心业务和服务管理留给更专业的行家。企业房地产资产管理通常属于企业的非核心业务，因而企业在逐渐地将其发包出去，这就为物业管理行业提供了新的市场。一、物业经营管理的内涵物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理(PropertyManagement)、设施管理(FacilitiesManagement)、房地产资产管理(RealEst
16、ateAssetsManagement)、房地产组合投资管理(RealEstatePortfolioManagement)的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。物业经营管理突破了传统物业管理活动仅局限于“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”的局限，强调为业主提供价值管理服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。写字楼、零售商业等
17、收益性物业完全可以像一个一般的工商企业那样，通过物业经营管理活动，为业主或投资者创造利润和回报。由物业经营管理的概念可以看出，物业经营管理不是一个特定的专业领域，而是由物业管理、设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理随着市场需求的变化，不断拓展、交叉和融合的结果。由于设施管理和房地产资产管理在我国尚处在萌芽阶段，而物业管理行业的发展已经相对比较成熟，所以传统物业管理企业从物业管理拓展到物业经营管理，有着得天独厚的竞争优势。由于为业主提供了具有更高附加价值的服务，物业管理企业的这种拓展，必将为其自身发展提供更广阔的前景。二、物业经营管理活动的管理对象物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物
18、业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。这些收益性物业通常出租给租户(又称租客、承租人)使用，可获得经常性租金收益，是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物质载体。(一)写字楼写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑，主要由作为办公空间的办公室部分和公用部分(如电梯、楼梯、卫生间、饮水间、走廊等)构成，包括企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型。政府办公楼虽然具有写字楼的功能，但在其使用和公共性方面，与一般写字楼有所区别。由于大多数服务型企业没有能力拥有写字楼或出于业务经营特性的原因不愿意拥有写字楼，所以存在着一个巨
19、大的写字楼投资和租赁市场。由于写字楼的业主或投资者通常不是物业经营管理的行家，为了持续保持写字楼的市场竞争力，提升写字楼的市场价值，通常需要采购高标准、高质量、专业化的物业经营管理服务。我国尚无统一的写字楼分类标准，专业人员主要依照其所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力等进行分类。国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。1甲级写字楼具有优越的地理位置和交通环境，建筑物物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求，其收益能力能与新建成的写字楼建筑媲美。甲级写字楼通常有完善的物业管理服务，包括24小时的维护、维修及保安服务。2乙级写字楼具有良好的地理位置，建筑物实物状况良好，建筑质量
20、达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不是最先进的(有功能陈旧因素影响)，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。3丙级写字楼物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求；建筑物存在较明显的实物磨损和功能折旧，但仍能满足低收入租户的需求并与其租金支付能力相适应；相对于乙级写字楼，丙级写字楼的租金虽然较低，但仍能保持一个合理的出租率。写字楼分类在很大程度上依赖于专业人员的主观判断。人们很容易区别甲级写字楼和丙级写字楼，但如果要区别甲级和乙级写字楼就比较困难。实践中，人们常从租户在寻租或续租写字楼时考虑的因素出发，通过判别写字楼的吸引力，来对写字楼进行分类。
21、从这个角度出发，对写字楼分类一般要考虑如下12个因素：所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。(二)零售商业物业零售商业物业是用于零售商业经营活动的建筑，包括从小型店铺到大型购物中心的各种零售商业空间。不论一宗零售商业物业的产权是统一的还是分散的，为了实现业主总体利益的最大化，非常需要集中统一的专业化物业经营管理服务，以选择优良租户，优化零售商业物业空间内的零售商业的业态组合，保持和不断提升该零售商业物业对顾客的吸引力，增加商场人流以增加其营业额，并最终实现零售商业物业业主和投资者的收益目标。零售商业
22、物业的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面。零售商业物业通常分为如下六种类型：1区域购物中心区域购物中心(ShoppingMall，有译为“摩尔”)是指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。其建筑面积在10万m2以上，有效商业服务半径可达到200km，由专业购物中心管理集团开发经营，业态业种的复合度高(全业态、全业种/行业经营，高度专业化与高度综合化并存)、行业多、店铺多、功能多。区域购物中心定位于家庭式消费，通过设置大面积百货和超市大卖场及大量不同行业的各类专卖店、家居家电、儿童及青年游乐设施、文
23、化广场、餐饮，以覆盖老中青幼四代各个层次不同类型的顾客，再辅以针对各类消费者之需的各类专业店。此外，还设置各类特色店以吸引国内、国际游客，能满足各种顾客层次的一站式购物消费和一站式享受(文化、娱乐、休闲、餐饮、展览、服务、旅游观光)的需求。区域购物中心所包含的内容比较广泛，在服务功能上表现为复合性，在经营管理上表现为一致性，在服务设施上体现为完整性，在服务范围上面向商圈内所有居民。因此，区域购物中心不是各类商家简单的集合，而是一个高效运作的统一体。2市级购物中心市级购物中心的建筑规模一般在3万m2以上，其商业辐射区域可覆盖整个城市，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元人民币以上。在市级购物
24、中心中，通常由一家或数家大型百货公司为主要租户；男女时装店、家用电气设备商店、眼镜店、珠宝店、摄影器材商店、男女鞋店、体育健身用品商店等，通常也可作为次要租户进入中心经营；银行分支机构、餐饮店、影剧院、汽车服务中心等，也常常成为这些市级购物中心的租户。按所服务的对象不同，市级购物中心也有高档和中档之分。3地区购物商场地区购物商场的建筑规模一般在13万m2之间，商业服务区域以城市中的某一部分为主，服务人口1030万人，年营业额在15亿元人民币之间。地区购物商场中，中型百货公司往往是主要租户，家具店、超级市场、图书及音像制品店、礼品店、快餐店、男女服装店、玩具店等常常是这类商场的次要租户。4居住区
25、商场居住区商场的建筑规模一般在300010000m2之间，商业服务区域以城市中的某一居住小区为主，服务人口15万人，年营业额在300010000万元人民币之间。居住区商场内，日用百货商店和超级市场通常是主要租户，自行车行、装饰材料商店、普通礼品店、音像制品出租屋、药店等，常常是这类购物中心的次要租户。5邻里服务性商店这些商店的建筑规模一般在3000m2以下，且以5001000m2建筑面积者居多，服务人口在1万人以下，年营业额在3000万元人民币以下。方便食品、瓜果蔬菜、日用五金、烟酒糖茶及软饮料、服装干洗、家用电器维修等的经营者通常是这些商店的租户。6特色商店特色商店的特色主要表现在其所经营的
26、商品或服务的特殊性，以及经营方式的灵活性。如专为旅游者提供购物服务的旅游用品商店、精品店商场、物美价廉的直销店或仓储商店、有较大价格折扣的换季名牌商品店等。这类商店的建筑规模、商业服务半径、服务人口、年营业额等差异较大。除了上述区分零售商业物业的方法，人们还常从另一个角度来区分，即不管商场的规模多大，零售商业物业基本上有两种存在形式，一是只经营零售业的独立的建筑物或建筑群；二是某综合用途物业内的一部分。目前国内外以办公、酒店、住宅或文化娱乐设施为主的综合用途开发通常将零售商店包括在内，成为整体开发的一部分。例如一幢办公大楼，也许将其中的一层或若干层作为商场之用，北京中国国际贸易中心就是典型的例
27、子。这种做法的优点是，整体开发的各种使用用途为这些零售商店提供了现成的市场。当然，综合用途物业内零售商场的规模往往受到一定的限制。(三)出租型别墅或公寓用于出租经营的居住建筑主要是别墅和公寓，这是经营性房地产的重要类型。为了保持较高的出租率和租金水平，也需要物业管理企业来为业主或投资者提供招租、租赁管理、维护与维修、安全与卫生、资本与预算管理等物业经营管理服务。1别墅别墅(Villa)是指在风景区或在郊外建造的供休养的住所。从环境上看，别墅与城市或者大规模的居民聚居点具有一定的距离，周边环境质量比较高。从建筑形态上，别墅建筑应独立，豪华舒适，层数较少，并带有一定规模的院落。中国人的别墅概念跟欧
28、美发达国家有很大的不同，通常把独立式住宅、联排住宅、低密度复合住宅等统统称为别墅，出现了独栋别墅、联排别墅、叠拼别墅、叠加别墅、双拼别墅，甚至“空中别墅”等概念。实际上除独立式住宅外，其他均不具有别墅类产品的独有性。而国外的住宅(House)与别墅(Villa)是截然分开的，住宅的概念属于柴米油盐酱醋茶的现实生活，而别墅的概念则属于浪漫生活。2公寓公寓(Apartment)是指包含有许多住宅单元的建筑物，通常不分割产权出售，供出租或短期居住。具体类型包括；复式公寓(一套公寓住宅的诸房间在相连的两层楼上)、花园公寓(公寓建筑中底层能通向后院或花园的住宅)和单间公寓(由单独的多功能房间、厨房或小厨
29、房及一间浴室组成的公寓住宅)。(四)工业物业工业物业是指为人类生产活动提供入住空间的物业，包括工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房(又称工业写字楼)等。用于出租经营的工业物业常常出现在工业开发区、工业园区、科技园区和高新技术产业园区。工业物业管理通常与企业生产活动的流程与空间需求特征相关，必须保证能源供应和内部运输系统的通畅。同时还要兼顾物业资产的有效利用状况及运行成本对企业生产成本和经营利润的影响。随着越来越多的生产经营企业将其关注重点转向企业的主营业务，就工业物业管理工作外包给专业化的物业管理企业也越来越普遍。(五)酒店和休闲娱乐设施酒店和休闲娱乐设施是为人们的商务或公务旅
30、行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供入住空间的建筑，包括酒店、休闲度假中心、康体中心、赛马场、高尔夫球场等。传统上，这类物业的经营管理活动属于酒店管理行业，但因为许多这类物业是由房地产开发企业投资建设，其经营管理活动也与房地产行业密切相关。以新加坡最大的房地产商嘉德置地为例，酒店和出租公寓的经营管理与房地产开发投资、房地产金融服务并列为其三大主营业务。国际上在休闲娱乐行业流行的分时度假经营模式，也通常是由物业经营管理公司负责经营管理。虽然酒店和休闲娱乐设施同属于一个大类，但在软硬件设置和运营管理模式方面各有特色。酒店与休闲娱乐设施的差别主要表现在：1服务对象不同。酒店的服务对象主要是商务和观
31、光客人，而旅游度假村的服务对象则是以休闲、娱乐、保健为目的的度假旅游者、培训人员或会议客人。2地理位置不同。酒店通常位于市中心或其他交通便利的地方，而旅游度假村则大多位于滨海、山地、湖泊、温泉等自然风景秀丽的度假胜地。3服务内容不同。酒店的服务以住宿、餐饮和商务功能为主，康体、娱乐功能为辅。而旅游度假村则以康体、休闲、娱乐功能为主，餐饮、住宿功能为辅，只提供基本的商务服务。4建筑设计和装潢风格不同。酒店追求的星级标准的豪华气派、富丽堂皇，强调与都市风格相匹配，而旅游度假村的设计大多采用田园式、民居式或别墅式的建筑风格，强调与大自然融为一体，追求淳朴简洁、清新淡雅、就地取材。三、物业经营管理服务
32、的目标物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。这里所说的物业业主，既包括直接持有物业产权的企业或机构，也包括这些企业或机构背后的投资者。例如，在新加坡嘉德置地集团发起的嘉茂房地产投资信托基金(嘉茂REITs)的组织结构中(图1-1)，为了使该房地产投资信托基金计划下的物业投资项目获得有效的专业管理，由嘉德置地集团全资控股的嘉茂信托基金管理公司负责基金管理和资产管理，将物业管理工作委托给同样为嘉德置地公司全资控股的嘉德置地零售管理公司。因此，就嘉德置地集团
33、而言，其承担的物业经营管理工作，同时覆盖了资产管理和物业管理两个层次的管理工作。而且仅就其物业管理而言，因为增加了商业物业资产经营绩效的考核指标，使其管理职能向经营管理的方向有了很大的拓展。投资者/持股人红利资投资代投资者总管付费百慕大信托(受托人)嘉茂信托基金管理公司(基金/资产管理)托管费资产管理服务嘉茂信托CMT拥有资产物业净收益物业管理收费嘉德置地零售管理公司(物业管理)三处商业物业(收益性物业)物业管理服务图1-1新加坡嘉德置地发起的嘉茂REITs的组织结构在房地产投资信托基金的组织结构下，承担物业管理工作的物业管理企业，通常要承担如下责任：1策划租户的组合及物色潜在租户；2制订及落
34、实租务策略；3执行租务条件；4确保所管理的物业遵守国家法规；5履行租务管理工作，例如管理租户租用物业的情况及附属康乐设施，就出租、退租、租金调整、终止租约及续订租约与租户磋商；6进行租务评估、制订租约条款、拟备租约、收取租金、追收欠租及收回物业；7执行例行的管理服务，包括保安监控、防火设施、通信系统及紧急事故管理；8制订及落实有关楼宇管理、维修及改善的政策及计划；9提出更新改造建议及监察有关活动。此外，物业管理企业的管理工作，还要与基金管理公司的投资策略、现金流量管理、财务计划等进行有效的配合。四、物业经营管理企业物业经营管理企业的发展过程，通常是从物业管理起家，逐渐向上延伸，过渡到物业管理与
35、资产管理并重的复合型企业。也有少量房地产资产管理企业，通过向下延伸，发展成综合的物业经营管理企业。实践中，大量的物业经营管理企业还是以物业管理企业的名义出现，但其管理能力已经大大突破了传统物业管理的范畴。物业管理企业以公司的形式存在。公司是指依法定程序设立的，由两个以上股东共同出资经营，以营利为目的，具有法人资格的经济组织。可以看出，作为公司，一般应具有以下五个特征：依照有关法律进行登记注册；由两个以上股东共同出资经营；以营利为目的；具有法人资格；是经济组织。物业管理企业的性质是与物业经营管理工作的性质密切相关。物业经营管理属于服务性行业，同时又是经营性行为，因此，物业管理企业既是服务性单位，
36、又是经营性企业组织。现代物业管理企业完全按照自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的机制来运作，靠提供经营管理服务获得报酬，取得盈利。物业管理企业划分为管理型、专业型和综合型三种。1管理型物业管理企业管理型物业管理企业是具有策略性物业管理能力的企业，它受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，在物业管理活动中处在总包的位置。管理型物业管理企业的工作重点在于物业管理工作的规划与计划、物业市场营销与租赁管理、预算与成本管理、专业物业管理服务采购与分包商管理、现金流管理、绩效评价和客户关系管理等。管理型物业管理企业的出现，是业主需求变化和物业管理行业发展的结果，有利于提升物业管理工作的管理内涵，提高
37、物业管理体系运行效率，为业主提供更加满足其多元化目标需求的服务。2专业型物业管理企业专业型物业管理企业是具有物业运行过程中某种专业管理能力的企业，通常以专业分包的形式，也以直接接受业主委托的形式，在成本、绩效或成本加绩效合同的基础上，获得物业管理业务。由于物业管理工作涉及的清洁、安全、电梯等建筑设备设施的维护保养、建筑维护与维修、环境绿化、停车场具有很强的专业性，设立专业型物业管理企业，面向更广泛的物业范畴，在其物业管理的某个环节提供专业管理服务，既能提高管理效率和质量，也能有效控制和降低管理成本，提高物业管理企业的劳动生产率和效益。3综合型物业管理企业综合型物业管理企业是同时具备物业策略管理
38、和物业运行管理能力的企业。综合型物业管理企业一般在公司总部设置管理层，履行策略性物业管理的职能，同时还设置若干专业化的分公司，履行物业运行过程中专业物业管理的职能。随着网络和通信技术的发展和普及，物业管理企业越来越多地借助现代计算机和网络技术，来提高物业管理的服务水平。同时，信息技术的应用，物业管理思想和企业战略的转变，使越来越多的综合型物业管理企业将物业管理中的日程支持工程、运行管理工程分包给专业物业管理企业，加速了综合型物业管理供应商内策略管理和运行管理职能的分离。鉴于物业管理企业通常要对多个地点的多个物业同时实施管理，因此从管理的层次上，又可以分为公司管理、现场管理和现场作业三个层次。管
39、理型和综合型物业管理企业，也能为业主提供物业管理顾问、咨询服务。第二节物业经营管理的层次与工作内容一、物业经营管理的层次物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，通常将其分为物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理三个层次。其中，物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。1物业管理物业管理的核心工作是对物业进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态。对于居住物业，物业管理就是物业经营管理的全部内容。然而，对于收益性物业或大型非房地产企业拥有的自用物业，除了物业管理，还要进行相应的资
40、产管理和组合投资管理工作。此时的物业管理除了进行物业的日常管理，还要执行资产管理所确定的战略方针，以满足组合投资管理的目标。2设施管理设施管理是一种新型的房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为某一机构(企业或事业单位)创造一个良好的生产、办公环境。设施管理的对象，主要是高新技术企业用房、医院、科研教学设施、大型公共文体设施、政府和企业办公楼等物业，服务对象通常为拥有房地产的非房地产企业或机构。随着社会经济的发展，越来越多的机构开始认识到，房地产作为一种重要的战略资源，其良好的管理对创造一个益于员工健康的高效生产办公环境、降低房地产使用成本、保持房地产价值，配合机构发展战略的实现，
41、均具有十分重要的意义。因此，各类机构对设施管理专业服务的需求日益增加。3房地产资产管理房地产资产管理从对物业、设施和租户的管理上升到聘用多个物业管理企业和设施管理公司来同时管理多宗物业。房地产资产管理公司负责管理物业管理企业和设施管理公司，监督它们的行为，指导它们为物业发展制定战略计划，以便使这些物业在所处的房地产子市场内实现价值最大化的目标，满足房地产组合投资管理者的要求。4房地产组合投资管理房地产组合投资管理的视野更加广阔，包括理解和执行物业业主的投资目标；评价资产管理公司的表现；审批资产管理公司为维护物业资产结构安全、功能先进，保持其市场竞争地位而提出的更新改造计划；以经风险调整后的组合
42、投资回报最大化为目标来管理资产；以及在合适的时机购置和处置物业资产。房地产投资的利润是通过三种基本途径创造出来的：一是在极好的条件下购买物业(从开发商或原业主手中)；二是在持有期间以现金流量的现值最大化为目标来经营物业；三是在合适的时机售出物业。物业经营管理公司代表个人投资者或机构投资者来促使这三个目标的实现，实际上就是以物业业主的角色在工作。二、物业经营管理不同层次之间的关系物业管理或设施管理、资产管理和组合投资管理的作用是相互关联的。在一个小型房地产“投资组合”里，某一种层次的管理可能同时扮演三种角色。图1-2显示了在一大宗房地产投资组合中，物业管理或设施管理、资产管理和组合投资管理之间的
43、相互关系。在这里，物业管理和设施管理定位在现场操作层面的管理，其主要作用是为租户提供及时的服务和保证物业的持续收入和现金流。而资产管理通常不在现场，它们通常负责几处不同的物业。资产管理一般按照物业类型、地理位置或两者结合起来(如北京的写字楼或长江三角洲地区的公寓)的分类原则来管理物业，因此比现场物业管理具有更广阔的视角。资产管理公司作为物业投资者或业主的代表，“管理”物业管理企业。更确切地说，资产管理公司通过监控物业的运行绩效，来聘用、解聘和调配物业管理企业。资产管理通过物业管理的工作来实施自己的战略计划，并在资产持有期间努力满足投资者的投资回报目标。房地产组合投资管理房地产资产管理(写字楼、
44、商场)房地产资产管理(公寓)物业管理、设施管理物业管理、设施管理物业管理、设施管理物业管理、设施管理图1-2物业经营管理不同层次之间的关系物业管理企业为了减少物业维护维修的工作量，通常倾向于选择新建成物业或物理状况良好的物业，因此会经常提出一些物业更新改造等资本改良投资计划。房地产资产管理公司就需要考察这些资本开支是否能有效提升物业价值，来决定是否批准物业管理企业提出的更新改造计划。房地产组合投资管理公司则以投资者的目标和风险/回报参数特征为基础，来详细制定和执行一个投资组合战略。组合投资管理公司监督物业购置、资产管理、处置和再投资决策，同时监督现金的管理并向其服务的客户定期汇报。在一宗大型的投资组合中，房地产组合投资管理公司会在物业类型或地域分布上努力地分散投资，