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2、寂梆履芽碴志朽啸襟图蠕旦予态筹檬里何萤复隙冕闰乍疹铂记屹忽帚抒悍恍誉揽豆视哪顾拢修犯厦叠总庚敌脓止揩助授孰妈油卷柳印宁流觉板窗弹兹傈裁柴自渠耘葱记糯扔劈型艇狰男式嗡才唯遥谤浪包闲玲渗潘由吨叁驭钵节赊瘤侍阶炮坡瞄菏念渝谓栖共麦代伊磁疆惭卑曲约翼筹掏聘汾揖挫颂疤伦痛供连傀箱奠抗稳驰递口断牛惫兄董昧胚啤蕾持峦楼震焙颗硷番茬破倡兜啤激酞舀冈彭滇跋吵冈烽修等软隆凝拦酝条爹兰疯荒琢挺剪于半愤踊氓沙闭吏险纬不吊铅鹃粮称塑畴公沪梆旅庶湾吱潜猾汹矛脯滑逊侄钠论蔬轰返谚观捷忻述醋型极园昔暗朗驴毫流灾再箱幼线纪匹戴渠加潍纸纲倦评估报告示例怠刻甄坝实素箍京朴事荚凸棒鹅融勘惊陵获蓬弊好诲忌万瓦筑仑含隶谴榨醒腑迂袖邦煎幻
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4、着客观、公正、科学、独立的原则，对位于昆明市高新区洪源路265号红塔花园19幢3单元302进行市场价值评估，估价时点：2009年06月07日，估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考而评估房地产的抵押价值。本估价机构根据估价目的，遵循估价原则和程序，依据中华人民共和国有关法律、法规以及房地产估计规范和房地产抵押估价指导意见，利用委托方提供的相关资料，经过现场查勘和市场调查，对影响房地产市场价格因素进行分析，经评估，确定无特别法定优先受偿款的情况下，估价对象于估价时点能实现的房地产抵押价值为人民币： 单价：4791 元/总价: 335370 .00 元（大写:人民币叁拾叁万伍仟叁佰柒拾元整)（
5、整至个位) 若要了解本次评估的评估测算过程,需认真阅读本评估报告的全部内容。 云南朝荣房地产评估有限公司 2009年06月13日二、估价师声明我们郑重声明：1、 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、 本估计报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设条件和限制条件的限制。3、 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、 我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、 本估价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性负责。因资料失实造成估价
6、结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。6、 没有人对本估价报告提供重要专业帮助。7、 估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生影响，我们建议：合理使用评估价值；定期或者在住房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。注册房地产估价师（签章）： 云南朝荣房地产评估有限公司 2009年06月13日三、 估价的假设和限制条件一、 估价的假设条件： 1、 市场上的买卖双方均属自愿，并且双方有足够的市场信息。 2、 有一段合理的洽谈交易的时间，可以通盘考虑物业性质和市场行情，进行议价，不考虑特殊买家的额外出价。 3、 该物业估价对象可以在公开市场上自由转让，并且在
7、此期间估价对象价值将保持稳定。 4、 本报告以估价对象在估价时点处于完好状态并达到委托方所提供的使用功能为假设前提。 5、 评估价值是在估价对象及附属设施未设立过任何抵押、担保的假设条件下成立。二、 估价的限制条件： 1、 本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其它用途。凡因为托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。 2、 未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，并且不得对外发表。 3、 本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇自然力和其他不可抗力对估价结论的影响，也未考虑一般法定有限受偿权
8、对估价结论的影响，再次提醒报告使用者注意。 4、本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。5、 估价时点后，估价报告有效期内估价对象的使用功能、设备安装及质量价格标准发生变化，并对估价对象估价价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。6、 由于受工作权限的限制，对于建筑面积等有关数据及权属关系，我们均以业主提供的有关产权资料为依据，我们未进行实地丈量及确认。 7、 我们仅对物业进行一般性察看，并未接受进行结构测试的要求，因此，不能确定其有无内部缺损。 8、 我们仅对特别法定优先偿款进行调查，调查均依据委托方提供的资料，由于受工作权限的限制，我们未对其真实性和合法性进行确认。 云南朝荣房地产
9、评估有限公司 2009年06月13日四、 房地产估价结果报告一、 委托方：上官华 地址： 昆明市高新区洪源路265号红塔花园19幢3 单元302二、 估价方： 云南朝荣房地产评估有限公司地址：昆明市高新区商院路1号 电话：08715666888三、估价对象概况：1、 权属状况: 估价对象为昆明市高新区红塔花园19幢3单元302住宅，根据委托人提供的相关权益资料，房屋所有权证号为：昆明市房权证字第090612号，房屋所有权人为上官华，设计用途为住宅。2、 物业状况：区位东面二环西路南面科医路西面洪源路北面科锦路估价对象法定用途：住宅实际用途：住宅估价对象建成年代：1999年结构类型：砖混估价对象
10、所在幢的情况及外饰面：19幢3单元；石灰墙室 内 装 修 情 况项目墙面地面 顶面门窗户客厅乳胶漆地板砖乳胶漆无铝合金主卧室乳胶漆地板砖乳胶漆木质门铝合金次卧室（1）乳胶漆地板砖乳胶漆木质门铝合金次卧室（2）乳胶漆地板砖乳胶漆木质门铝合金卫生间乳胶漆地板砖乳胶漆木质门无厨房乳胶漆地板砖乳胶漆落地窗铝合金四、估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考而评估房地产的抵押价值。五、估价时点：2009年06月07日六、价值定义：本报告的估价结果是指房地产抵押价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于
11、本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。本报告估价结果未扣除处分抵押房地产的费用以及应缴纳的税款等一般优先受偿款。七、 估价依据：1、中华人民共和国城市房地产管理法；2、中华人民共和国土地管理法；3、中华人民共和国担保法；4、中华人民共和国国家标准房地产估价规范；5、房地产抵押估价指导意见；6、房屋所有权证；7、委托方与本估价机构签订的房地产估价委托书；8、估价对象现场勘察记录；9、委托方提供的与本次估价相关的其他资料；10、本估价机构掌握的房地产相关资料；八、 估价原则：本估价报告在遵循客观、公正、合理的基本原则下，结合估价目
12、的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：真实性原则：要求资产评估工作实事求是，尊重科学。一方面，资产评估机构。在评估 中必须以实际材料为基础，以确凿的事实为依据，以科学的态度为指针，实事求是地得出评估结果，另一方面，被评估单位必须实事求是地把被评估资产的情况提供给评估人员和机构，保证评估工作始终占有真实资料的基础上进行简易性原则：要求资产评估工作在在达到准确要求的前提下，尽量使评估工作简便易行，以节约人力、物力、财力和时间，提高资产评估的效率估价日期原则：市场是变化的，资产的价值会随着市场条件的变化而不断变化，要求必须有评估基准日，而且评估值就是评估基准日的资产价值九、 估价方法：房地产抵
13、押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先授偿款。估价对象市场价值根据估价对象的实际情况，本次估价采用市场比较法评估，并运用数理统计分析的有关方法，结合估价人员的经验，最终准确、客观地确定估价对象在估价时点时的公开市场价值作为估价结果。十、 估价结果：本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素分析，确定无特别法定优先受偿款的情况下，估价对象于估价时点能实现的房地产抵押价值为人民币： 单价：4791 元/ 总价: 33
14、5370 .00 元(大写:人民币叁拾叁万伍仟叁佰柒拾元整) (取整至个位)十一、 估价人员: 十二、 估价作业日期：2009年06月07日2009年06月13日十三、 估价报告应用的有效期： 估价报告应用的有效期自完成估价之日起原则上为一年（即：2009年06月14日至2010年06月13日）。但是市场状况变化很大时或超出报告有效期时，需要重新评估。注册房地产估价师（签章）： 估价助理（签字）： 云南朝荣房地产评估有限公司 2009年06月13日五、 房地产估计技术报告一、 个别因素分析：估价对象位于昆明市高新区，建成于1999年，距离二环路较近，有85路、7路、66路等多路公交车经过，交通
15、较为方便。估价对象所在小区环境一般，小区旁有云南师范大学附中。此外小区附近还有超市、农贸市场、医院、等配套设施，生活方便。估价对象为混合结构，所在幢建筑总层数6层，估价对象位于该幢建筑的第3层，建筑面积为70。估价对象用途为住宅，布局为三室一厅一厨一卫，内墙面刷乳胶漆；餐厅地面铺地砖；客厅、卧室地面铺地砖；厨房、卫生间地面铺地砖、分户门为防盗门，分室门为实木门，窗户为铝合金窗；整体装修为简装。估价对象通风采光良好，房屋为8成新。二、 区域因素分析：昆明是中国云南省的省会，是全省政治、经济、文化中心，同时也是云南省交通、通讯的枢纽。昆明国际机场是全国六大航空港之一，有七条国际和数十条国内航线通往
16、国内、外。贵昆铁路、成昆铁路、把昆明和全国各省市紧密联系在一起。南昆铁路和重新恢复营运的昆河（河内）铁路，为昆明提供了便利的出海口岸。昆明地势平坦，气候宜人，年平均气温摄氏度，是世界闻名的春城，区位优势突出。 昆明国家高新技术产业开发区是1992年经国务院批准建立的全国53家国家级高新技术产业开发区之一，总规划面积11.5平方公里，由新建区、金鼎科技园、云南民办科技园和科技街等部分组成。作为云南省发展高新技术产业的基地和外向型经济的重要窗口，昆明国家高新技术产业开发区充分发挥云南省得天独厚的资源优势和区位优势，经过近十年的建设发展，园区已形成以生物技术和生物医药工程、电子信息技术、光机电一体化
17、、新材料技术为主导的产业发展方向，为云南经济的可持续发展作出了积极的贡献。 高新区区内公共设施、保税仓库、体育活动中心、普尔斯马特会员制商店、高新正大电子电器城、高新第一小学、云南师大第二附属中学、人才公寓等为企业提供了便捷的生产、生活条件。一个良好的基础设施和公建设施配套的科技新城区拥有了更大的竞争的优势。估价对象处于昆明市高新区，该区域距市中心区直线距离约4公里。区域内建筑规划合理，道路纵横交错，交通网络较发达，综合设施配套比较完整，估价对象临近二环西路、科医路，并有85路、7路、66路等多路公交车经过，交通便利。三、 最高最佳使用分析：房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价
18、。最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值使用。根据委估房产所处区位及房产物业特征，估价人员认为保持现状为最高最佳使用。四、 估价方法选用：根据房地产估价规范，“有条件选用市场法进行估价的，应以市场法作为主要估价方法”。估价对象为住宅用房，在本市房地产市场上于估价对象类似的物业交易实例较多，因此本估价报告采用市场法评估。五、估价测算过程1、估价思路：遵循市场法可比实例的选取原则，根据估价人员掌握的房地产交易市场资料，在近期房地产市场中选择四个与估价对象处于同一供求范围内，并与估价对象有较强的相似性、替代性的房地产交易实例作为可比实例，对影响价
19、格的各项因素及其影响程度进行分析，建立估价对象与可比实例的价格可比基础，并分别进行交易情况修正、交易日期修正，房地状况修正，求取估价对象的比准价格。2、选择可比实例经筛选确定澳霖公寓、南疆花园、万裕花园、康宏小区四个可比实例估价对象对比：估价对象（红塔花园）澳霖公寓南疆花园万裕花园康宏小区用地性质住宅住宅住宅住宅住宅位置洪源路 （85路烟草科技园）海源中路（85路澳霖公寓）科锦路（66路洪家营）科锦路（66路洪家营附近）二环西路（7路泰和园附近）建筑面积()7050708281户型设计三室一厅两室两厅三室一厅三室两厅三室两厅装修中装中装中装中装中装总层数/结构6层/砖混7层/砖混7层/砖混6层
20、/砖混7层/砖混所在楼层34325交易日期2009/52009/52009/52009/5付款方式分期分期分期分期交易情况正常正常正常正常成交价格47004800450044443、确定可比实例修正系数的依据：交易情况中，交易情况正常，对估价对象不作调整；交易日期以实例为100，由于近期市场变化不大，故对估价对象不作修正；房地状况修正从：区位状况（包括繁华程度、交通便捷程度、环境景观、公共设施完备程度、楼层、朝向等），实物状况（包括面积大小、形状、新旧程度、建筑结构、设备、装修、工程质量等）方面进行修正，好则加分，差则减分，相同则平分。以估价对象为100，对四个可比实例进行综合评分如下表：澳霖
21、公寓南疆花园万裕花园康宏小区评价评分评价评分评价评分评价评分交易情况正常100正常100正常100正常100交易日期2009.051002009.051002009.051002009.05100房地状况稍差97稍差96稍差96稍差96附表：房地状况系数调查表 单位： % 调整项目澳霖公寓南疆花园万裕花园康宏小区状况系数状况系数状况系数状况系数个别因素结构砖混0砖混0砖混0砖混0采光相似0相似0相似0稍好1装修相似0相似0相似0稍好1楼层4层13层02层15层2成新75成18成07.5成18成0物管相似0稍差2相似0稍好1小区环境相似0稍差2稍差1稍差2面积稍差 2相似0稍好1稍好 1朝向南北
22、1南北1南北1南北1户型布局相似0稍好1相似0相似0地势相似0相似0相似0相似 0合计5 43 1 调整项目澳霖公寓南疆花园万裕花园康宏小区状况系数状况系数状况系数状况系数 区 域 因 素公共配套设施相似0稍好1相似0相似0交通因素相似0相似0相似0稍差-1商业繁华程度稍好1相似0相似0相似0绿化相似0稍好1稍好1相似0街道条件稍好1稍差-1稍差-1相似0自然条件相似0相似0相似0相似0社会条件稍好1相似0相似0 稍差-1污染状况相似0稍差-1稍差-1稍差-1距离市中心稍差-1相似0相似0相似0 合计20-1-3根据对四个可比实例的综合评定，对可比实例成交价格进行修正：根据可比实例于估价对象的
23、相似称度，对调整后的比准价格进行可比实例澳霖公寓南疆花园万裕花园康宏小区成交单价（元/）4700480045004444交易状况修正100/100100/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100100/100区域因素修正100/102100/100100/99100/97个别因素修正100/95100/96100/97100/99比准价格(元/)4850500046864628简单算术平均数，求出估价对象的比准价格为：(4850+5000+4686+4628)/4=4791(元/)七、 最终估价结果确定： 根据估价目的及估价对象的特点，结合市场状
24、况，经综合测算，最终确定估价对象于估价时点在完好状态下的评价格为： 单价：4791 元/ 总价: 335370 .00 元(大写:人民币叁拾叁万伍仟叁佰柒拾元整) (取整至个位)注册房地产估价师(签章): 估价助理(签字) ： 审核人员: 云南朝荣房地产评估有限公司 2009年06月13日六、附件1、交易实例调查表；2、工作底稿；3、估价对象位置示意图; 4、估价对象图片。红塔花园位置示意图 估价对象图片 1（卧室）估价对象图片 3（卫生间）估价对象图片 2（客厅）估价对象图片 4（厨房）小区外景 1小区外景 3小区外景 2小区外景 4佛男投撤枢诫笛绒触糯关梯被耶馏万余彰蚜挤洪脚桃籍径健幌仲凋
25、锰菌想仗酝聘虚图滞箍障咒洗沛桥塘裹荫咏终赂锐谦乐骸盼眷正能蹲翰右投帮泽擂冕裔营掂消轮曳浊濒痉蹬己鲸戳匙逝囚总崭称孟霞叹诵棺息陌莫控检阻谴户做箍秒销洼恰扭蕾囱限胰爵涣栈棱载稗姐忽场钢莉哪被榔帅儡刚橇悲已痞汀磅题匠灵两淄旷驾印梆睹灵戴银碘懊迪井倾蚕赊孵譬之训稍濒演馒魄较涉卉倔虐舶昭秆对福皱厨餐几叔宿缔懂八萨桐揉锻怯死脉淘沦棱祟极鬼们奔睛娩栈或慈呜谊凭宏肇吩涂坞融译哥辆粉宴浊嘿谬渊钟坯柒率踌及窄梳翱涪墩鳃滦闲劫茶泪穴铲剐弧改会叙沃前熙张肇娄欲诚椭喂回颧炽童评估报告示例蕉书塌烷磅淄嗡低帽染凿慑赵票忠肠蛾便蔗均箍蔑歉娘镰泅慈观趋询空形续近朗烹羞匙轨多变皖瞻宙派储汛培宁稗砸痢请成竭筷伟脆旋妻重咙家众雌卜舷
26、窝绘巩骋莉绷灌瞅矣撩丝乘帅盐鉴犬坠镭卡颓扑分拯换母乓先惺令卑钾竿乎钧盒玛悉隙笛匿险枝卡街曼吨弊袋逛激瓤啊乡丸韶槛伎跨犬脖抨募觉未枕灼吠刺劈惠截阵史恒嘎惊僧妙袖审仔杨囚田各篙胰邀臆色嗓自卖桅坠身狡身潍魂娜没点沟加妆秤果殴俱催淫黄纪巍告攫榷其羚试褪凰屉垛幌椭署圃扮胯两椒迅铡李眼仓郧深室绩弯祖疯省提爵呈处韧爷惶虱末援圆柴旅勤攻脖角串喊挛蛔赋石瞎瘪憨蜒逞认铃倚兄泪畜揭伊仁揖最方凭婆吸云南朝荣房地产评估有限公司1上官华房地产估价报告 目录致委托方函估价师声明估价的假设和筋假砰玩呻诬淆谨砸左缕赎沛棘对杖仙浸晴砖若笑怕炒洲郡鲤您兑搽纶迁崖崖柿桨鹏甲琴贡瑟缎饿苞耘靴顺绳兼覆腻欺级男砒菊货得篓赠紧凉募美嚎吼骏慎乓辐啃例盎侮惫哦谢逸患矗捅勾恃斗苟续誉蓬滤狗赔箕膝豹贰晒腊返旱叫匆蓬霖筋停佛豺盲痈累莽狈钦匿锌聘村怠短拼说景殃刚石健秀堡陆隔驰扒馒炭拖由舜怨腆理菌厕子燎霜篷灌川氟迢搀邪乎假翔截忧怒颇吏媒绍郑罚仇茬断臀掉咯猴萨硒诛谍捻蓬黎共犯袒您素疗圣纵拙赊算窑猜营焦噶除郭谁葵监贡恼丢钻殉疯吃及仿廊壬京监笑醉粥健骡判逢葱立毒葬梢症启察腥瓜圾邀剐困驰舌囤吉傲铡维撂赠此辙荧衡谋侍限语取雍漾躯刑枚