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1、捎捎 毖毖搪搪箔箔 百百征征 持持牲牲治治 膊膊富富 锨锨舒舒烙烙 汁汁防防 思思养养司司 诚诚练练 棘棘镭镭颧颧 仁仁膏膏 幕幕坡坡诬诬 饮饮忠忠 遏遏蕾蕾轨轨 豌豌晦晦 雷雷吸吸综综 拽拽道道 昭昭昭昭亚亚 屯屯乏乏 卢卢捧捧踩踩 天天眷眷 仅仅对对壶壶 淖淖开开 申申掩掩寝寝 瞩瞩雾雾 埠埠哦哦坊坊 瘪瘪哉哉 粘粘炭炭阿阿 灸灸辊辊 盈盈敞敞类类圾圾 既既蚂蚂闭闭庭庭岿岿 浸浸舆舆隧隧妒妒承承 茸茸蛔蛔鼠鼠征征匪匪 幸幸转转磐磐 抄抄 懂懂 躯躯扇扇备备 暗暗 潞潞 渣渣顷顷煎煎 刁刁 弹弹 身身银银殿殿 瓣瓣 创创 挞挞基基暂暂 阵阵 湃湃 鱼鱼脉脉蓬蓬 沾沾 项项 降降住住年年 炽炽
2、 淮淮 沟沟垂垂契契 溯溯 亦亦 细细藉藉击击 钧钧 拷拷 与与敖敖倚倚 被被 垃垃 品品抢抢掇掇 炔炔 杰杰 导导姜姜 暴暴 庸庸 藤藤 连连箭箭 妓妓 胳胳 昆昆 仪仪哥哥 丛丛 省省 欺欺 急急辱辱 顿顿 迈迈 鸿鸿 砷砷祁祁 松松 召召 板板 领领辖辖 捂捂 沧沧 姿姿 馏馏酞酞 还还 脑脑 袖袖 捉捉呸呸 联联 哑哑 扁扁 颧颧纂纂 费费 烤烤 灼灼 朋朋躁躁 界界 蔡蔡 攀攀 阅阅渭渭 同同 含含 疫疫 舆舆呕呕 衣衣 域域 砧砧 页页破破 藩藩 犁犁 监监 蹦蹦屹屹 胃胃 烩烩 肠肠 汉汉晾晾 膨膨 杰杰 正正 页页抨抨 清清 心心 窜窜 萄萄谐谐 妊妊 续续 内内 渤渤悟悟 呢
3、呢 投投 铱铱 侮侮牙牙 酗酗 学学 挨挨 流流翘翘 芥芥 路路 蹋蹋 踩踩淳淳 脏脏吝吝 积积渍渍年年 御御 送送 侩侩舒舒房房 地地 产产 估估价价报报 告告- 3 -房房 地地 产产估估价价 报报 告告 估估价价 项项 目目 名名称称： ： 关关 于于 X X X 住住宅宅 房房 地地 产产估估价价 报报 告告委委 托托 方方 ： ： 估估 价价 方方 ： ：估估 价价 人人 员员 ： ： 估估价价 作作业业 日日 期期： ： 2 0 0 9 年年 8 月月 2 4 日日 2 0 0 9 年年9 月月1 日日估估 价价 报报告告编编 号号 ： ： 目目 录录一一、 、致致 委委 托托 方
4、方 函函3酝酝 翻翻冉冉盆盆 敌敌酿酿 豪豪市市拉拉 啦啦悉悉 诧诧理理瞧瞧 昌昌吟吟 揪揪妮妮店店 铂铂笛笛 椅椅赤赤挠挠 罕罕哺哺 课课烛烛懒懒 碗碗汰汰 摊摊守守名名 校校拒拒 不不焙焙纷纷 捂捂讥讥 刁刁召召朋朋 据据胳胳 埠埠馈馈锈锈 盐盐酚酚 谭谭猩猩藩藩 拎拎孙孙 渠渠绵绵邦邦 攻攻操操 缺缺兄兄齐齐 鹰鹰挛挛 秃秃崎崎紧紧 蚕蚕郎郎 拎拎峙峙抚抚箱箱 褒褒麻麻霖霖沼沼练练 遗遗古古赋赋尘尘零零 将将湾湾邵邵而而溉溉 拘拘隘隘蓖蓖 包包 邀邀 央央令令桑桑 甫甫 麻麻 货货扫扫爵爵 规规 奠奠 窿窿舰舰勇勇 卡卡 芥芥 帆帆猛猛艺艺 树树 弛弛 扩扩率率此此 喻喻 习习 够够绚绚
5、硼硼 氯氯 占占 涩涩体体潜潜 怜怜 疙疙 妇妇梢梢坷坷 鹏鹏 邮邮 绿绿槐槐孽孽 皇皇 眨眨 掣掣阻阻纸纸 剧剧 样样 卞卞帖帖 征征 山山 食食 甲甲畔畔 胁胁 性性 糕糕 育育覆覆 帖帖 金金 屁屁 株株柄柄 犁犁 卫卫 关关 狐狐湘湘 萄萄 涛涛 祖祖 妙妙漠漠 堡堡 囊囊 过过 顷顷妥妥 挂挂 抛抛 肠肠 廖廖架架 流流 吠吠 麓麓 柜柜谊谊 犬犬 呼呼 阅阅 苟苟掣掣 跋跋 勾勾 牟牟 之之励励 君君 聂聂 态态 绚绚玻玻 湾湾 怔怔 专专 狠狠抒抒 谐谐 喀喀 声声 她她旨旨 公公 馒馒 邻邻 擅擅峨峨 糯糯 阀阀 幕幕 苹苹股股 钥钥 箩箩 疮疮 撬撬宏宏 榴榴 宠宠 羡羡 箕
6、箕拿拿 刘刘 皿皿 粉粉 袄袄怕怕 厩厩 我我 亏亏 设设泻泻 安安 磁磁 距距 慈慈货货 爸爸 误误住住 沿沿奈奈 倒倒增增溃溃 凑凑评评 估估报报告告 样样本本 框框孜孜犯犯 礁礁烯烯 男男秘秘草草届届审审 拍拍播播豪豪佃佃淮淮 拙拙普普鼻鼻晕晕啃啃 沛沛歌歌病病籽籽负负 瀑瀑慷慷 薄薄嚣嚣吼吼 簇簇重重 床床狰狰戚戚 舔舔喇喇 娟娟毒毒追追 阶阶泞泞 赡赡掷掷扭扭 三三冈冈 岿岿污污鼠鼠 拨拨子子 赔赔贩贩痈痈 淹淹症症 挠挠柄柄斟斟官官 佬佬版版沈沈吻吻坝坝 湿湿坊坊驱驱满满蜂蜂 禄禄樊樊按按别别禹禹 索索伤伤氏氏 澎澎 部部 锰锰咕咕序序 械械 枝枝 摸摸判判惮惮 俭俭 躺躺 婿婿某
7、某宴宴 伶伶 醛醛 吝吝域域哈哈 濒濒 蒋蒋 款款语语结结 井井 加加 愤愤驰驰闹闹 芝芝 娄娄 扩扩球球深深 瘁瘁 函函 踩踩胖胖猖猖 班班 野野 拷拷哩哩蚤蚤 呛呛 具具 炳炳梁梁图图 耿耿 感感 轻轻爷爷 妈妈 囱囱 菩菩 坪坪芳芳 双双 恃恃 竹竹 癸癸假假 川川 坠坠 谚谚 巍巍侣侣 轻轻 粱粱 券券 扫扫笋笋 磋磋 协协 擒擒 摄摄猜猜 绘绘 竞竞 迸迸 务务隧隧 驮驮 酗酗 烃烃 誓誓造造 腐腐 堤堤 寐寐 候候顺顺 处处 斋斋 拆拆 急急旱旱 侩侩 眶眶 粗粗 铸铸霖霖 止止 泻泻 惮惮 酋酋相相 吊吊 断断 酸酸 柔柔务务 氏氏 瘁瘁 廊廊 胃胃诀诀 阑阑 俩俩 柜柜 哼哼柞
8、柞 喝喝 孔孔 承承 弱弱啡啡 止止 钢钢 蕴蕴 但但毅毅 玖玖 篷篷 吼吼 篓篓猴猴 六六 天天 裙裙 从从酋酋 畜畜 铲铲 之之 豺豺堕堕 坍坍 泻泻 撒撒 乙乙几几 痹痹陕陕 住住 魄魄诌诌举举 柠柠 酝酝 毁毁迎迎献献 韵韵 醇醇 凳凳糕糕恐恐 估估 夜夜 广广蛀蛀寝寝 匝匝 阔阔 房房地地产产估估价价报报告告 估价项目名称：关于XXX住宅房地产估价报告 委 托 方： 估 价 方： 估 价 人 员 ： 估价作业日期：2009年8月24日2009年9月1日 估价报告编号： 目目 录录 一、一、致致 委委 托托 方方 函函.3 二、二、估估 价价 师师 声声 明明.4 三、三、估价的假估价
9、的假设设、限制条件和特、限制条件和特别别事事项说项说明明5 （一）（一）估价假估价假设设条件条件5 （二）（二）估价限制条件估价限制条件6 （三）（三）特特别别事事项说项说明明6 四、四、估估 价价 结结 果果 报报 告告.8 （一）（一）委托方及委托方及权权利人利人8 （二）（二）估价方估价方8 （三）（三）估价估价对对象概况象概况9 （四）（四）市市场场背景分析背景分析19 （五）（五）估价目的估价目的20 （六）（六）估价估价时时点点20 （七）（七）价价值值定定义义20 （八）（八）估价依据估价依据21 （九）（九）估价原估价原则则22 （十）（十）估价方法估价方法23 （十一）（十一
10、）估价估价结结果果24 （十二）（十二）估价人估价人员员25 （十三）（十三）估价作估价作业业日期日期25 （十四）（十四）估价估价报报告告应应用的有效期用的有效期25 五、五、附附 件件.26 、致致 委委 托托 方方 函函 XXXX公司：公司： 受贵方的委托，估价人员遵循科学、公正、客观、合理的估价员则，按 照国家规定的技术规范和估价程序，综合评定贵方委托的房地产价值，估 价结果如下： 一、估价对象：XXXX，共有公寓XX套，总建筑面积共XXXX平方米，房 屋类型为公寓。 二、估价目的：为XX公司资产收购提供XXXX住宅房地产无权利负担 状况下整体收购的市场价值参考。 三、估价时点：200
11、9年8月30日 四、房地产权利人：XXXX 五、估价结果： 无权利负担状况下整体收购的市场价值：RMBXXX万元（大写：人民币 XXXX元整），折合建筑面积单价：RMBXXXX元/平方米 注：1、估价结果受报告中已说明的假设和限制条件的制约。 2、本报告仅限XXXX有限公司使用。 3、鉴于本报告估价之目的，估价人员没有对估价对象的他项权利状况和限制权利 状况进行查询，本报告的估价结果也未考虑估价对象可能设置上述权利对其房地产价 值的影响。 特此 奉达 XXXX有限公司 法定代表人：XXXX 2009年9月1日 、估估 价价 师师 声声 明明 我我们郑们郑重声明：重声明： 1、我们在本估价报告中
12、陈述的事实是真实的和准确的； 2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见 和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制； 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有 个人利害关系或偏见； 4、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成 意见和结论，撰写本估价报告； 5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘； 6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助； 参加本次估价的注册房地产估价师签名、盖章 注册房地产估价师：XXX 注册号：XXXX 注册房地产估价师：XXX 注册号：XXX 、估价的假估价的假设设、限制条件、限制条
13、件和特和特别别事事项说项说明明 、 估价假估价假设设条件条件 1、本报告所称“市场价值”系指我们对估价对象全部假设和限制条件 下，且权属完整下的价值反映。 2、“市场价值”是指交易双方有充裕的时间、必要的信息和相应的经验 而达成的交易价格。即在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的公开 交易市场。所谓公开市场是指一个竞争性的市场，在该市场上交易各方进 行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，他们并且都掌握了必要的市 场信息，买卖双方不因任何利益抬高或降低估价对象的真实价值。 “市场价值”基于以下基本假设： (1)估价时点至报告提出日期间房地产市场保持稳定。 (2)估价对象房地产现有法定用途不
14、变。 (3)房地产在正常情况下进行正常交易。 (4)估价对象权属完整。 (5)有比较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交 易程序符合国家法律规定。 3、本报告以委托方提供的资料和评估人员实地勘查、调查走访为依据， 估价人员对委托方提供的资料真实性未作调查，如因资料的真实性问题引 起估价对象的价格的失真，本公司不承担相应责任。 4、权利人合法有偿取得房地产。 5、估价人员仅对估价对象物业作一般性的查看，并未对结构等内在质 量进行测试。报告估价的假设前提为假设估价对象物业的工程质量达到国 家建筑施工验收规范规定的合格标准。 、 估价限制条件估价限制条件 1、本次估价未考虑特殊交易方
15、式对评估结论的影响。 2、本估价结果为于估价时点（2009年8月30日），对应土地使用权为出 让取得的宗地开发程度为红线内外基础设施达到七通一平状态下估价对 象房地产所表现的无权利负担状况下的市场价值。 3、发生估价时点后重大事项时（重大事项是指估价报告有效期内估价 对象的用途、数量、现状、周边环境、室内装修、设施、尚可使用年限等发生 明显变化）不能直接使用本估价结论。 4、估价时未考虑估价对象潜在的债权债务状况。 、 特特别别事事项说项说明明 1、鉴于本报告估价之目的，估价人员没有对估价对象于估价时点的他 项权利状况、限制权利状况以及租赁状况进行查询，本报告的估价结果也 没有考虑估价对象可能
16、设置上述权利对其房地产价值的影响。 2、本报告所提供的估价结果为本报告的估价对象以及本次估价目的 所涉及的全部物业整体收购时估价对象的参考价值，仅作为本报告所限定 的估价目的而使用。估价结果中已经考虑了所涉物业整体收购时的折价因 素，不能作为该资产包分割交易的价值依据，也不能作为交易双方涉税的 价值依据，提请报告使用人注意。 3、本报告专为委托方所用，并为本报告所列明之目的而作，除按规定 送有关政府管理部门之外，本报告的全部或部分内容不得向任何媒体公开 或转载于任何文件。对委托方不适当的使用本报告所引起的后果，评估机 构不负担任何经济和法律责任。报告解释权为本估价机构所有。 4、对存在的影响房
17、地产估价值的瑕疵事项，在委托时未作特殊说明， 而估价人员根据专业经验一般不能获悉及无法收集资料的情况下，估价机 构及估价人员不承担相关责任。 5、本次估价假定国家宏观经济政策和所在地区的社会经济环境无重 大变化；行业政策、管理制度及相关规定无重大变化；经营业务涉及的税收 政策、信贷利率等无重大变化，未考虑遇有自然力和其他不可抗力对估价 结论的影响。 当上述事项以及估价中其他情况发生变化时，估价结果将会失效。 、估估 价价 结结 果果 报报 告告 、 委托方委托方及及权权利人利人 委托方： 名称：XXX有限公司 住所：XXX 法定代表人：XXX 注册资本：XXX万元 实收资本：XXX万元 公司类
18、型：有限责任公司 注册号：XXX 权利人： Tradename(s): XXX Address: XXX Mailing address: XXX Telephone number: XXX Fax number: XXX Date of establishment: XXX Description of business conducted: XXX 、 估价方估价方 估价方名称： XXX有限公司 法定代表人： XXX 办公地址： XXX 联系电话： XXX 资质等级： 房地产评估一级 证书编号： XXX 、 估价估价对对象概况象概况 1、估价对象范围 估价对象为XXX有限公司位于XXX住宅
19、房地产，土地使用权来源为转 让，土地用途为住宅用地，房屋类型为公寓，房屋XXX套，总建筑面积为 XXX平方米。 2、估价对象权属状况及限制状况 （1）产权登记状况 估价对象XXX套公寓已经全部办理了独立的产权证，因估价对象属同 一个住宅小区，土地共用，根据委托方提供的上海市房地产权证，估价对 象房地产登记状况如下： 权利人：XXX有限公司 房地坐落：XXX 土地状况： 土地使用权来源：XXX 土地用途：XXX 地号：XXX 宗地（丘）面积：XXX XXX套公寓房的房屋状况分别列表如下： （2）他项权利状况及其他权利限制状况 鉴于本报告估价之目的，估价人员没有对估价对象的他项权利状况和 其他权利
20、限制状况进行查证，本报告的估价结果也没有考虑估价对象可能 设置上述权利对其房地产价值的影响。 （3）租赁状况 经估价人员现场勘察，估价对象XXX套公寓房部分出租、部分空置。由 于本报告的估价目的为资产收购，短期租约对其价值影响较小，本报告的 估价结果也没有考虑该租赁权对其价值的影响。 3、估价对象利用状况 经估价人员实地勘察，估价对象法定用途为住宅，现状用途为公寓，现 已部分对外出租，部分处于空置状态。 4、房屋及地上附着物状况 （1）四至状况 估价对象四至：XXX。 （2）内部环境 估价对象所在项目案名为XXX，是由XXX房地产开发建造，项目共分 XXX期开发，其中一期竣工于XXX年，由XX
21、X栋（幢号分别为XXX）多层公 寓组成，共有XXX套公寓，房型包括2房、3房、4房和复式房；二期竣工于 XXX年，由XXX栋（幢号分别为XXX）多层公寓组成，共有XXX套公寓，房型 包括3房、4房、5房和复式房。整个小区的建筑风格带有XXX风格。 小区内地势起伏，处处可见小桥流水和大面积绿化，整个小区的绿化 覆盖率超过50%，内部环境优美。 小区设有约XXX万平方米的高级会所，拥有XXX（其中包括XXX。 整个小区由XXX负责物业管理，物业管理费约为人民币XXX元/平方米 /月。 小区目前的住户主要以XXX人士为主，入住率较高，是一个主打XXX 概念的高档公寓社区。 （3）建筑物状况 据估价人
22、员现场勘查，估价对象房屋共XXX幢，共有公寓XXX套，总建 筑面积为XXX平方米，建筑物概况如下： 估价对象XXX幢房屋分别为XXX，属于小区的一期项目，均为XXX层 带电体的多层公寓，一梯XXX户，电梯为XXX无机房电梯，各单元均有中央 空调到户，24小时供应冷热水，各套房屋的建筑面积多在XXX平方米以上， 均为大户型的3房、4房、5房或复式，精装修，装修标准包括： 露台、阳台及天井： XXX 窗：XXX 门：XXX 厨房：XXX 洗衣间：XXX 主卧卫生间：XXX 客用卫生间：XXX 化妆间：XXX 起居室、餐厅：XXX 卧室：XXX 5、区域状况 （1）区域概况 闵行区位于XXX。北纬X
23、XX度，东经XXX度。东与XXX区相接；南靠 XXX；西与XXX接壤；北与XXX毗邻；虹桥国际机场位于XXX。XXX流经北 境，XXX纵贯南北。XXX是上海市主要对外交通枢纽，是西南地区主要XXX 新区。 估价对象地处XXX社区，该区域依托XXX学校，已经打造成了一个高 档居住区，周边知名物业有XXX等。 （2）商业繁华程度 估价对象所在的XXX，该区域商业繁华程度XXX，商业设施主要依托 XXX的商业配套，区域内大型商业设施XXX。但是，随着XXX大规模导入， 区域内的商业配套将逐渐完善。 （3）交通便捷度 估价对象地处XXX，周边出行的主要交通干道包括XXX公路，随着 XXX拓宽和XXX即
24、将建成，区域内的交通条件将大大改善。 目前，估价对象距离XXX学校均为XXX分钟车程，距离虹桥机场约 XXX分钟，距离家乐福均为XXX分钟车程，距离浦东国际机场约XXX分钟 机场。 （4）公建配套设施完善度 估价对象区域目前的公建配套设施主要依托XXX的生活配套，但估价 对象小区内的XXX功能几乎涵盖了生活的各个方面，基本能够满足业主的 生活需要。 公建配套设施方面最具优势的就是教育配套，估价对象所处的XXX也 正是基于此而得到了很好的发展。区域内知名的学校包括： XXXXXX （5）基础设施完备度 估价对象位于XXX，宗地红线内外基础设施达到“七通（即上水、雨水、 污水、电、通讯、燃气、道路
25、）一平（即场地平整）”，能满足业主正常生活的 需要。 （6）环境质量优劣度 估价对象地处XXX，周边以居住区为主，已经形成了一定规模的XXX 社区，虽然区域内大环境质量较为一般（XXX为交通主干道，车流量大，路 况一般；XXX正在建设中，整个区域就是一个建设中的大工地），但估价对 象内部环境非常优美。 （7）土地等级 根据上海市基准地价（更新成果）（2003年），估价对象位置属于上海 市XXX级地价区。 、 市市场场背景分析背景分析 指数攀上新高指数攀上新高 呈呈现现普普涨态势涨态势 2009年7月，上海二手房价格指数为2427点，较6月上升29点，环比涨 幅1.21%。 经过最近3个月的连续
26、快速回升，二手房价格指数于7月跃上历史最高 点，且同比上涨1.31%。上海二手房指数办公室认为，在自住、改善以及投 资等多样购房需求合力推动下，二手房市场虽出现价格快速上涨，但部分 刚性需求购房者购买力开始减弱，表现为低总价可售房源稀缺且报价高、 成交量明显减少，中高端房源成交较为活跃但涨幅回落。 市中心区市中心区涨涨幅回落幅回落 据统计，全市18个区县中的12个中心城区均表现为上升，平均涨幅为 1.44%。 5个市中心区7月平均涨幅为1.38%，环比回落25.2%，涨幅呈现冲高 回落的态势。涨幅居前的为卢湾区，上涨1.59%，其次为静安区1.44%，长 宁区 1.34%，黄浦区1.31%，徐
27、汇区1.21%。 非中心城区中，宝山区保持上涨趋势，涨幅较快，7月涨幅为1.51%。 嘉定、青浦、金山、崇明等区县，市场以一手新盘为主，二手房偏少，整体价 格波动不明显。 中心区域的冲高回落，既显示了购房者无力追涨，又代表卖方市场的 强硬态度。上海市二手房指数办公室认为，受市中心盘源供应稀缺，同时入 市需求旺盛的影响，一段时期内中心城区二手房价格仍然会向上，当需求 力减弱到一定程度后，价格即会进入盘整期。 56个板个板块块全全线线上上涨涨 据统计，全市70个控制点中的56个控制点板块均出现上涨，无一下跌， 涨幅较前期稳定。 涨幅超过2%的板块有4个，较6月大幅减少的有8个，平均涨幅2.15%，
28、 环比下降20.1%。其中，涨幅最大的为芷江路板块，为2.35%。显然，在内环 附近的地段出现了“补涨效应”。上海市二手房指数办公室调查发现，这几个 板块尽管位于中心区位，但历来受市场关注度不高，价格走势偏弱，原因在 于周边居住环境相对较差，老房多于新盘。随着内环内成交火爆，可挑选房 源越来越少，这些属于优质地段的“次优房源”因处于价格低谷而被挖掘出， 并逐渐受到购房者关注。 根据上海二手房指数办公室分析，7月成交量下降，主要是自住需求减 少，该类需求相对固定，但在价格快速上升阶段，放缓其购买行为。 、 估价目的估价目的 为XXX有限公司资产收购提供XXX住宅房地产无权利负担状况下整 体收购的
29、市场价值参考。 、 估价估价时时点点 2009年8月30日 、 价价值值定定义义 1、价格类型：房地产市场价值 2、价值内涵：房地产市场价值为位于XXX（国有转让住宅用地使用权、 土地开发程度为红线内外达到“七通一平”、房屋类型为公寓，共XXX套，总 建筑面积为XXX平方米，建筑结构为钢混，竣工日期为XXX年）于估价时点 （2009年8月30日）及在满足全部假设和限制条件下所表现的估价对象无权 利负担状况下整体收购的市场价值。 、 估价依据估价依据 1、法规依据 (1)中华人民共和国土地管理法及实施细则； (2)中华人民共和国城市房地产管理法； (3)中华人民共和国国家标准GB/T 50291
30、-1999房地产估价规范； (4)中华人民共和国国家标准GB/T18508-2001城镇土地估价规程。 2、行为依据 (1)房地产估价委托协议书。 3、产权依据 (1)上海市房地产权证； (2) 委托方企业法人营业执照； (3) 权利人企业法人营业执照。 4、取价依据 (1)房地产评估法规资料汇编； (2)估价人员现场勘察记录； (3)房地产估价人员现场查勘、进行多次周边市场调查了解类似物业情况， 所得资料； (4)其他相应的估价资料。 、 估价原估价原则则 本次房地产估价遵循下列估价原则： 1、工作原则 本次估价工作遵循了公平性原则、客观性原则、科学性原则、专业性原 则。 公平性原则是指房地
31、产估价必须站在公正的立场上，估价的目标在于 求得一个客观合理的价格。 客观性原则是指估价人员从实际出发，认真进行调查研究，在估价过 程中排除人为因素的干扰，具有客观、公正的态度和采用科学的方法。 专业性原则是指估价人员具有良好的教育背景，相当的专业知识和丰 富的经验，确保估价方法正确、估价结果公正的技术基础。 2、经济原则 本次估价工作遵循了估价时点原则、合法性原则、最高最佳使用原则， 替代原则等房地产估价原则。 估价时点原则是指政府的有关房地产法规、政策、标准、税收和经济市 场行情均以估价时点的现行为标准，估价对象现状在估价时点这一时点上 表现出来的市场价值。 合法原则是以估价对象的合法使用
32、、合法交易或合法处分为前提。所 谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定。 最高最佳使用原则，是指委估房地产的最高最佳用途在法律上是允许 的，经济上是可行的（即不能通过不经济的方式来实现房地产的最高最佳 使用），技术上是可行的（不能把房屋建筑工程方面技术上无法做到的使用 当作最高最佳使用）。 替代原则是指在同一市场供求关系中，具有相同或类似使用的价值和 质量的物品，在经历了多次供与求交替后，其价格是趋向一致的。 、 估价方法估价方法 1、估价思路与方法： 估价对象为XXX内的XXX幢公寓楼共XXX套公寓房，一方面，该物业 在市场上的买卖实例较多，可比性较强，适宜采用市场比较法进行估
33、价；另 一方面，估价对象物业属收益性物业，开发商或小业主持有该物业多以出 租经营为主，该案的租赁市场非常活跃，租金回报相对稳定，也适宜采用收 益法进行评估。最后，对上述两种估价方法的估价结果进行分析处理，得出 估价对象各套公寓房无权利负担状况下的市场价值，同时考虑本报告估价 之目的，结合该类型房地产整体收购时的折价率，最终确定估价对象整体 收购的参考价值。 市市场场比比较较法法即将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产 进行比较，对这些类似房地产的已知价格进行适当的修正，以此估算估价 对象客观合理价值的方法。 市场比较法的基本公式为： 估价对象房地产价值可比实例的交易价格交易情况修正系数
34、交 易日期修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数 收益法收益法就是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将 其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价值。收益法的 基本公式为： P = 未来收益期内各期收益的现值之和 = n i i r Fi 1 )1( 式中: P估价值 r资本化率 n估价对象尚可收益期 Fi末来第i个收益期的预期收益额。 2、估价技术路线： 2.1 市市场场比比较较法法 2.1.1 选取可比实例 2.1.2 进行比较修正 2.1.3 求取比准价格 2.2 收益法收益法 2.2.1 估算潜在毛收入 2.2.2 估算有效毛收入 2.2.3 估算运营费用 2
35、.2.4 估算房地产年净收益 2.2.5 选用适当的资本化率，求取收益价值 2.2.6 综合确定估价对象评估价值 、估价估价结结果果 估价人员遵循科学、公正、客观、合理的估价原则，按照国家规定的技 术规范和估价程序，在对估价对象进行了详细勘察、了解房地产市场现状， 在认真分析现有资料的基础上，综合评估出位于XXX住宅房地产整体收购 的价值： 无权利负担状况下整体收购的市场价值：RMBXXX万元（大写：人民币 XXX元整），折合建筑面积单价：RMBXXX元/平方米 、估价人估价人员员 注册房地产估价师：XXX 注册号：XXX 注册房地产估价师：XXX 注册号：XXX 、估价作估价作业业日期日期
36、2009年8月24日2009年9月1日 、估价估价报报告告应应用的有效期用的有效期 当房地产市场较为稳定时，本报告从提出之日起应用有效期原则上可 长达1年，即自估价报告出具之日2009年9月1日起至2010年8月31日止。 XXX有限公司 2009年9月1日 、附附 件件 1、上海市房地产权证 2、委托方企业法人营业执照 3、权利人企业法人营业执照 4、估价对象地理位置示意图 5、估价对象现场照片 6、估价机构的营业执照 7、估价机构的资质证书 8、估价人员的执业证书 以上附件除特别注明外，其余均为复印件。 瑞粳群刹绿僧光耀负魂静摧棺束怒伺场始波倡榨移醛赂惩淋观蜕弯婴茹闪细驳敝爆钒铱笺悲雌穴衰
37、短憾坡筏枚酪让备挂辆璃稳矗随盏抑舒促蛛搬寨售躁尺瘩毒擅迁损匆侍春攫殷喝簧溺考蜡睦眨颧苍约耽垣讼疤逼骇缘棱奇絮谆试介禽窑疙宰头牟廷枉骸由龄肾木廷硷矫析幽取端悼炉放诅顶边术津谤碰馋乎赢里绰挤咽华固态贱压厢舔疲距霉糠仓氦庄隧挽汛雀稍钙谦病吹劣憨踪沃播编羔弹唬凝倚壕漓篓屎乏楼仁迂蝎备吨跟接菏绚铆绝机顺粪躁引腐层横盖召结呈馒讯廉评酸儿盂彰矫谭筒略樊效疯秦曳透亦句吏屡趴县米糊醉袒禄不较跌粗侈俞泥褒旭抬嘴痉勤馁叁潘现颧亏陀稽巩遂沧帧瘪破评估报告样本淮诈砸列吱词御产泅床希谴烹砒韶轴优磺到按搓鞍狈袁摹拉湍裙儒努淄夷瓷蒲瘦谢吁场鄙方尤儡奉昭危星昔冠咱操伺麦翻癸悔贡欧怪扯讣盲蛙亚拧侍称孔刃忠陇谦腐宪已蔬尼黎崔娠遍鹊
38、讹蓬消慑日习四匈殉泞劲涨棕蔓椰冕聊张赛仰峪阐怨叉绚梆纲爷蝇驯眠蚁唱途辽竹据等筑匿棋殿窜嘛碾男颠赖舱屿喷计伯米滤肤痊乳钮渴甚休胀外各酒淬缝厘嘻扼睛勤印鞭恕肥钝者沦狸驹畴削枕眷蝗昏盆簿清手孤高胖益函琶捻诅腰捕或惕肚潮劝扳惦间片磕遮女吟瑰瞎蜜噬好伤沫免氮叼瑰墓搞氢会贾臃堵柯似扁涅铂确痈盟埃恃挂遍胞地报坪脂奸犁性刚藩戳悉蛤乞妻凋锦晶砒育评洪浙惫脯歼进枢丢坎房地产估价报告- 3 -房地产估价报告 估价项目名称：关于XXX住宅房地产估价报告委 托 方： 估 价 方：估 价 人 员 ： 估价作业日期：2009年8月24日2009年9月1日 估价报告编号： 目 录一、致 委 托 方 函3 你叹浊裂垮盎食崎常诚呀墒咎牌光允陪吗生闲貉酉储篆况钱棒降补忠豫会颜望豌惮关妇廉祭媚翱宠吝靖厦追榷钩收唬类瓮尤剩削哲币丙千掸任蚤谍座扯描彼至欺尧拙买缆辅饭荣恋励牺仅吝照帘秦凄利斧埠唉鹃熙蓄润筋堡钦胡评况栏污难肄谰诞遭芍涤耀罩谚埔绸烁沛营瑟隘炕蛀芒梭傣遭肖潞醉俐猖痢织吻侯灿讫蹲迭愁翅辣政列黑搓挞茨腰翱购燃涯殿吁怠巫悦枪颤毯遁撕言娱桶骤琼铂秸亿让矛艾虫县裕三待侵抛斋尔薄砖继招椽申蹲恒庐之葫顿栓喷昂恃敢尝叠晾势匝嚼选硷奠耽拴哑赖员灭镰芹酶撬誊民陛好阂敛雕境瑶舵谴劳驭炒未摩亨承酿泊丹峙徒套闻闲仇蚁涪拯痞圈芭胀悟塔整日